置業(yè)集團項目開發(fā)關鍵流程及成果

XX置業(yè)集團項目開發(fā)關鍵流程及成果（試行）序專業(yè)分工及工作內(nèi)容工作成果責任單位配合單位成果主責人完成周期考核節(jié)點說明成本報建營銷策劃設計工程財務運營01項目信息收集研究《項目市場調研報告》營銷中心成本中心、財資中心、產(chǎn)品研發(fā)中心營銷中心總經(jīng)理接到指令后1周內(nèi)確定項目市場定位，這個是營銷中心的基礎性日常工作，后續(xù)工作的基礎《項目可行性研究報告》營銷中心成本中心、財資中心、產(chǎn)品研發(fā)中心營銷中心總經(jīng)理接到指令后2周內(nèi)確定項目經(jīng)濟技術初步指標02宗地市場調研《項目定位報告》營銷中心財資中心、產(chǎn)品研發(fā)中心、物業(yè)公司營銷中心總經(jīng)理接到指令后3周內(nèi)在對項目進行初步了解的基礎上，進一步明確客戶定位、產(chǎn)品定位，營銷策略等，作為項目定位、銷售開展的基礎性指導文件03項目立項《項目投資立項書》財資中心成本中心、產(chǎn)品研發(fā)中心財資中心總經(jīng)理接到指令后2周內(nèi)決策委員會審核，事關重大。項目建標、成本成本中心財資中心、產(chǎn)品研發(fā)中心成本中心總經(jīng)理接到指令后2周內(nèi)從開始就對成本進行控制落實規(guī)劃設計單位產(chǎn)品研發(fā)中心營銷中心、成本中心、工程管理中心產(chǎn)品研發(fā)中心總經(jīng)理接到指令后1周內(nèi)可由招標委員會主導《項目概念性規(guī)劃設計任務書》產(chǎn)品研發(fā)中心營銷中心、成本中心、工程管理中心產(chǎn)品研發(fā)中心總經(jīng)理接到指令后2周內(nèi)規(guī)劃設計中心牽頭，在項目立項得到批準后，提出設計要求，作為設計單位總規(guī)概念設計的基礎依據(jù)和根本指導04項目概念性方案設計項目總規(guī)概念設計方案成果產(chǎn)品研發(fā)中心營銷中心、成本中心、工程管理中心、物業(yè)公司產(chǎn)品研發(fā)中心總經(jīng)理接到指令后4周內(nèi)配合拿地工作的重要文件，設計深度根據(jù)集團制度規(guī)定，可根據(jù)實際成本控制情況調增設計深度05土地內(nèi)部協(xié)議簽訂土地開發(fā)內(nèi)部協(xié)議及規(guī)劃條件下達集團公司產(chǎn)品研發(fā)中心、財資中心、開發(fā)部、開發(fā)部經(jīng)理接到指令后2周內(nèi)協(xié)議簽訂日期土地協(xié)議主要內(nèi)容：1、土地價格；2、優(yōu)惠政策；3、宗地規(guī)劃條件；4、宗地獲取辦法；5、付款節(jié)奏、比例06土地摘牌工作簽訂《國有土地轉讓協(xié)議》集團公司開發(fā)部、財資中心財資中心、主管總裁接到指令后2周內(nèi)財資中心做好資金準備07宗地手續(xù)辦理《建設用地規(guī)劃許可證》，辦理規(guī)劃設計要點開發(fā)部產(chǎn)品研發(fā)中心開發(fā)部經(jīng)理接到指令后1周內(nèi)用地規(guī)劃證辦理完成日期重要節(jié)點辦理《國有土地使用證》開發(fā)部產(chǎn)品研發(fā)中心、財資中心開發(fā)部經(jīng)理接到指令后2周內(nèi)土地證辦理完成日期重要節(jié)點08組建項目部辦公場所投入使用，確定項目經(jīng)理，開始人員招聘工程管理中心企管中心、財資中心工程管理中心總經(jīng)理接到指令后1月內(nèi)根據(jù)項目實際情況確定09編制《項目開發(fā)工作目標計劃》按照亞星項目開發(fā)流程和有關規(guī)章制度，確定項目各大節(jié)點的完成時間，項目重大經(jīng)濟技術指標企管中心集團各中心企管中心總經(jīng)理接到指令2周內(nèi)根據(jù)集團董事會要求和制度規(guī)定，基本確定項目大型經(jīng)濟指標：成本指標、銷售均價、銷售總額、稅前利潤總額、利潤率，關鍵控制節(jié)點的時間，總規(guī)完成日期，圍墻拉建日期，等等10審核《項目開發(fā)工作目標計劃》確定項目各項考核目標，簽訂《目標責任書》集團公司集團相關中心集團公司接到指令1周內(nèi)重大節(jié)點審核確定后，下達書面文件。11編制項目開發(fā)工作計劃和預算《項目開發(fā)工作計劃》、《項目開發(fā)預算》企管中心集團相關中心企管中心接到指令1周內(nèi)根據(jù)項目開發(fā)目標，編制各自的工作計劃，作為今后控制、考核的指導性文件12審核計劃及預算的各項指標文件項目開發(fā)計劃項目開發(fā)預算集團公司集團各相關中心集團公司接到指令1周內(nèi)計劃及預算審核確定日期此時的計劃和預算為剛性，是今后考核基礎13確定項目各班子確定項目總經(jīng)理，簽訂《目標責任書》集團公司集團各相關中心集團公司接到指令1周內(nèi)集團與項目公司總經(jīng)理簽訂，項目公司總經(jīng)理與下屬簽訂14各項開發(fā)各項招標工作營銷代理公司招標委員會項目公司、集團相關中心總裁接到申請2周內(nèi)各單位配合招標委員會的工作，成本控制中心招標采購部為具體執(zhí)行機構施工圖設計單位勘察設計單位裝飾設計單位15營銷策劃方案提出項目整體營銷策劃方案營銷中心營銷中心營銷中心總經(jīng)理接到指令1周與確定的營銷代理公司，提出各項初步方案16圍墻拉建完成圍墻和臨建建設工程管理中心開發(fā)部、成本中心、財資中心工程管理中心總經(jīng)理接到指令1月內(nèi)圍墻拉建完成日期此工作從土地正式簽約后即可。為協(xié)調當?shù)仃P系，由財資中心出面協(xié)助，對成本的控制可適時掌握，圍墻設計按照集團統(tǒng)一要求，對技術指標的要求工程管理中心負責。重點節(jié)點，同時可建設部分臨建，方便看場17概念性方案設計指標文件審核確認各項指標必須滿足要求產(chǎn)品研發(fā)中心成本中心、財資中心、工程管理中心、營銷中心、物業(yè)公司集團公司接到指令1周內(nèi)概念性方案指標，由產(chǎn)品研發(fā)中心項目提出，集團審核確認后，即作為總規(guī)設計依據(jù)，事關重大，此事一定，項目基本確定一半，因此集團公司主責18審核項目整體營銷策劃方案確定《項目整體營銷策劃方案》集團公司企管中心財資中心營銷中心總經(jīng)理接到指令1周內(nèi)銷售是最終目的，因此，價格和利潤是關鍵，另外，營銷道具上，要控制成本，效果不顯著的，能不用就不用19圍墻廣告項目推廣的第一步營銷中心工程管理中心財資中心營銷中心總經(jīng)理接到指令1月內(nèi)圍墻廣告推出日期圍墻廣告內(nèi)容一定要注意，不能過度承諾，以免對銷售產(chǎn)生負面影響。圍墻廣告基礎骨架一定要嚴保質量，能抗擊惡劣氣候20項目詳細規(guī)劃設計《項目投資估算書》成本中心財資中心、產(chǎn)品研發(fā)中心、工程管理中心總裁接到指令1周前期概念性方案指標確定后，投資估算，也即是成本指標，由集團確定，這是控制成本的關鍵環(huán)節(jié)。估算書是項目開發(fā)的指導性文件。直接確定了項目的檔次《項目規(guī)劃設計方案》產(chǎn)品研發(fā)中心工程管理中心、營銷中心、成本中心、物業(yè)公司產(chǎn)品研發(fā)中心總經(jīng)理接到指令50天項目規(guī)劃方案出圖日期如果對土地把握性很大，此工作可在拿地的同時進行，以提高開發(fā)速度，但過程中各個環(huán)節(jié)一個都不能少，以保證質量。項目關鍵在前期，前期關鍵看規(guī)劃設計21詳規(guī)移交項目詳規(guī)內(nèi)部審核決策委員會工程管理中心、營銷中心、成本中心、物業(yè)公司集團公司接到指令3天通過日期22項目方案審批項目方案設計通過規(guī)劃部門審批開發(fā)部產(chǎn)品研發(fā)中心開發(fā)部經(jīng)理接到指令2周審批通過日期23人防手續(xù)人防報建、施工圖備案、質量監(jiān)督開發(fā)部產(chǎn)品研發(fā)中心工程管理中心開發(fā)部經(jīng)理接到指令1周完成日期1.產(chǎn)品研發(fā)中心負責提供技術資料，應建面積指標下達后負責設計、審圖；2.工程管理中心負責施工過程監(jiān)督、管理及組織驗收24環(huán)評審查環(huán)評報告招標采購部開發(fā)部招標采購部經(jīng)理接到指令1周完成日期開發(fā)部負責項目發(fā)改委備案25建規(guī)證辦理辦理《建設工程規(guī)劃許可證》開發(fā)部產(chǎn)品研發(fā)中心開發(fā)部經(jīng)理接到指令2月內(nèi)拿證日期包括規(guī)劃局對規(guī)劃方案的審批關鍵考核節(jié)點。產(chǎn)品研發(fā)中心負責出方案文本、90/70或90/50指標核對、節(jié)能審查及后期節(jié)能審查備案及技術方面支持開發(fā)部負責房管局規(guī)模報批；日照分析及經(jīng)濟指標的核定26規(guī)劃放線定位完成放線定位項目工程部產(chǎn)品研中心、成本中心工程部經(jīng)理接到指令3天完成日期27文勘及手續(xù)辦理完成文管部門的手續(xù)開發(fā)部產(chǎn)品研發(fā)中心工程管理中心開發(fā)部經(jīng)理接到指令1月內(nèi)完成日期產(chǎn)品研發(fā)中心負責提供圖紙及技術支持；工程管理中心負責進場鉆探配合28地勘、地勘審核地勘報告產(chǎn)品研發(fā)中心工程管理中心、成本中心工程管理中心總經(jīng)理接到指令1月內(nèi)完成日期根據(jù)實際情況，配合設計工作，決定進度地勘審核報告產(chǎn)品研發(fā)中心工程管理中心、成本中心產(chǎn)品研發(fā)總經(jīng)理接到指令1周內(nèi)完成日期此工作極其重要，地勘精確度，直接決定成本，不能省。鑒于實際情況，這項工作由集團統(tǒng)管29項目配套報建市政意見開發(fā)部產(chǎn)品研發(fā)中心、工程管理中心開發(fā)部經(jīng)理接到指令1月通過日期落實項目周圍水、電、氣、暖、污雨水、道路、園林綠化、路燈等配套接口，落實接口方案建設項目水、電、氣、暖配套工程報建及后期弱電的報裝開發(fā)部產(chǎn)品研發(fā)中心、成本控制中心工程管理中心開發(fā)部經(jīng)理接到指令1月拿證日期1、產(chǎn)品研發(fā)中心負責設計、圖紙審核及相應單位的對接；2、成本控制中心負責預算的核對3、工程管理中心負責工地現(xiàn)場協(xié)調及施工過程控制30項目擴初設計及項目概算編制《項目擴初設計方案》產(chǎn)品研發(fā)中心工程管理中心、成本中心、營銷中心產(chǎn)品研發(fā)中心總經(jīng)理接到指令4周這是成本控制的關鍵環(huán)節(jié)，但要根據(jù)項目的復雜程度和項目實際確定是否做，以節(jié)約成本，減少環(huán)節(jié)，提高速度《項目投資概算書》成本中心工程管理中心、財資中心成本中心總經(jīng)理接到指令2周31項目施工圖設計及項目投資預算《項目施工圖》設計產(chǎn)品研發(fā)中心工程管理中心、成本中心物業(yè)公司、產(chǎn)品研發(fā)中心總經(jīng)理接到指令2月節(jié)點：施工圖紙完成交付日期首批圖紙出圖日期《項目投資預算書》成本中心財資中心、產(chǎn)品研發(fā)中心財務部經(jīng)理接到指令1周確定的指標是進一步的深化和精確。32項目施工圖報建工程報建開發(fā)部產(chǎn)品研發(fā)中心開發(fā)部經(jīng)理接到指令1天政府批復蓋章日期這部分工作，完成日期主要依賴于政府，不可控因素多，需要做各種工作，復雜且關鍵。集團財務在支持的時候，力度要大，提前做好各項準備工作和審核程序，到了關鍵時刻一定要頂上去，一切服從于時間因素《建設工程防雷審核意見》開發(fā)部產(chǎn)品研發(fā)中心開發(fā)部經(jīng)理接到指令2周施工圖紙審查產(chǎn)品研發(fā)中心產(chǎn)品研發(fā)中心產(chǎn)品研發(fā)中心總經(jīng)理接到指令4周《建設工程消防審核意見》開發(fā)部產(chǎn)品研發(fā)中心開發(fā)部經(jīng)理接到指令2周33項目資金準備項目支出計劃財務部工程管理中心、營銷中心財務部經(jīng)理接到指令1周主要工作是平衡集團和項目的現(xiàn)金流，確定項目正現(xiàn)值的日期，作為考核節(jié)點。不打無把握之仗項目融資計劃資金管理部資金部經(jīng)理34按揭辦理準備工作按揭辦理計劃資金部營銷中心資金部經(jīng)理接到指令1周結合項目開發(fā)貸款，確定按揭銀行35招標及合同管理項目施工單位招標招標委員會、成本中心集團各中心總裁接到申請后1周內(nèi)各相關中心提出申請，集團招標委員會組織落實并由責任單位簽訂合同監(jiān)理單位招標設備材料招標營銷物料招標36施工前準備圖紙會審工程管理中心成本中心、產(chǎn)品研發(fā)中心工程部經(jīng)理接到指令3周完成日期注意：物業(yè)公司、裝修設計單位提前介入到圖紙會審中，提前解決相關通病。臨建建設一定要合理安排臨時廁所。場地三通一平施工隊入場，場地臨建37施工組織設計審核《項目施工組織計劃書》工程管理中心產(chǎn)品研發(fā)中心、成本中心工程管理中心總經(jīng)理接到指令1周集團審批日期計劃精度要落實到子工序，落實到天38施工許可證施工合同備案開發(fā)部成本控制中心開發(fā)部經(jīng)理中標通知書下達后1天財資中心負責出具項目資金證明工程管理中心負責督辦施工單位提供專業(yè)分包、勞務分包施工登記表；辦理安監(jiān)手續(xù)、勞務合同備案、外地企業(yè)進鄭備案證及應施工單位繳納的農(nóng)民工保障金、價格調節(jié)基金等相關費用。質量監(jiān)督手續(xù)開發(fā)部工程管理中心開發(fā)部經(jīng)理接到指令1周安監(jiān)手續(xù)施工單位開發(fā)部、工程管理中心開發(fā)部經(jīng)理中標通知書下達后3天核費、繳費開發(fā)部財資中心、工程管理中心開發(fā)部經(jīng)理接到指令2天辦理施工證開發(fā)部開發(fā)部開發(fā)部經(jīng)理接到指令2周39開工典禮典禮工程管理中心營銷中心、企管中心工程管理中心總經(jīng)理接到指令一周開工日期重要節(jié)點40工程施工建筑工程管理項目工程部集團各中心土建技術人員根據(jù)施工組織設計周期確定基礎完工日期、主體結頂日期、主樓竣工日期、配套完工日期工期、成本、質量、安全四大焦點安裝工程管理安裝技術人員配套工程管理配套技術人員園林綠化工程管理施工至正負零驗線項目工程部開發(fā)部工程部經(jīng)理接到指令3天規(guī)劃部門復驗灰線41銷售執(zhí)行前期準備銷售部、樣板房裝飾工程管理工程部集團各中心工程部經(jīng)理根據(jù)銷售周期確定銷售部開放日期重要節(jié)點銷售部開放營銷中心營銷中心總經(jīng)理開盤方案、銷售合同制定項目內(nèi)部認購客戶服務42預售證辦理《預售許可證》開發(fā)部營銷中心、財資中心、物業(yè)公司開發(fā)部經(jīng)理符合條件2周內(nèi)預售證辦理日期財資中心負責資金監(jiān)管手續(xù)的辦理；物業(yè)公司負責物業(yè)招投標證明的辦理；營銷中心負責營銷方案、樓盤表、價格表的制定，廣告審核意見的辦理成本控制中心負責預測繪報告的辦理43項目開盤銷售執(zhí)行銷售回款計劃營銷中心企管中心工程管理中心銷售部經(jīng)理根據(jù)銷售周期開盤日期重大考核節(jié)點銷售物料準備開盤銷售執(zhí)行合同備案44竣工驗收五大主題驗收項目工程部產(chǎn)品研發(fā)中心、工程管理中心、物業(yè)、營銷中心、風險中心工程部經(jīng)理交工驗收日期重大考核節(jié)點分戶驗收綜合驗收45工程結算《項目結算書》成本中心產(chǎn)品研發(fā)中心、工程管理中心、財資中心成本中心總經(jīng)理董事會、審計部門確認46項目清盤清盤方案營銷中心營銷中心、財資中心、物業(yè)營銷中心總經(jīng)理清盤日期考核節(jié)點。99%都算清盤。47工程備案竣工驗收備案表開發(fā)部工程管理中心開發(fā)部經(jīng)理完成日期48項目總結《項目總結報告》企管中心集團各中心企管中心總經(jīng)理驗收后1月內(nèi)完成日期對照計劃和以往考核，進行全面總結49移交物業(yè)公司《物業(yè)公司移交驗收函》工程管理中心營銷中心、財資中心、產(chǎn)品研發(fā)中心、企管中心、物業(yè)公司工程管理中心總經(jīng)理接工作指令2周內(nèi)移交完成日期簽署文件，標志項目結束。為考核節(jié)點《驗收計劃》《驗收清單》50移交客戶交鑰匙，辦理入住手續(xù)物業(yè)公司項目工程部、營銷中心物業(yè)公司經(jīng)理通告之日至交完交房日期考核節(jié)點51產(chǎn)權證辦理《房產(chǎn)證》、《分戶土地證》營銷中心客服部物業(yè)公司客服部經(jīng)理按銷售合同約定辦理完成日期考核節(jié)點52項目