房地產項目項目定位、營銷策劃及獨家銷售代理合同

**小鎮(zhèn)****（暫定名）項目項目定位、營銷策劃及獨家銷售代理合同甲方：廊坊市**房地產開發(fā)有限公司地址：河北省廊坊市**號乙方：北京**行房地產經紀有限公司地址：北京市朝陽區(qū)**號**大廈B座1101室甲、乙雙方本著平等互利、友好合作的原則，就甲方委托乙方為廊坊**房地產開發(fā)有限公司**小鎮(zhèn)****項目（暫定名，以下簡稱“本項目”）提供投資顧問、營銷策劃及獨家銷售代理等方面的服務事宜，達成以下合同內容，雙方愿自覺遵守。第一條：委托項目名稱：**小鎮(zhèn)****項目（以下簡稱“本項目”）位置：**市工業(yè)區(qū)**東，3號路南北側規(guī)劃用地范圍占地面積：住宅總用地面積為****，其中，首期啟動區(qū)為187畝用地性質：居住用地規(guī)劃指標：以甲方確認和規(guī)劃局批準的規(guī)劃設計方案為準第二條：工作內容1、項目定位乙方給甲方提供的顧問服務主要包括：市場定位、產品定位、概念設計及經濟測算的顧問服務。（詳細見附件一：**小鎮(zhèn)****項目（暫定名）整體定位、營銷策劃及銷售代理工作內容框架）。2、營銷策劃乙方工作內容具體見附件一。3、獨家銷售代理（****）乙方的工作內容具體見附件一第三條：工作階段及時間安排乙方以收到甲方正式書面通知及合同約定的全額首付款作為乙方正式開展本項目顧問工作的標志，若乙方未收到合同約定的全額首付款，則有權推遲顧問工作的開始時間，且順延交付成果的時間。項目定位工作周期共為40個工作日，具體安排如下：，本階段工作周期自乙方正式開展第一階段顧問工作之日起滿20個工作日為止；第二階段：項目定位、產品定位、配套定位及概念設計，本階段工作周期為自第一階段工作完成并得到甲方認可后起進行第二階段工作至滿20個工作日為止。營銷策劃（周期過長）工作周期為90個工作日，具體安排如下：第一階段：完成整體營銷策劃報告，本階段工作自項目定位工作結束后開始，工作時間為30個工作日；第二階段：完成銷售執(zhí)行方案和現場管理方案，本階段工作自本項目首期開盤前三個月開始，工作時間為60個工作日。獨家銷售代理針對首期啟動區(qū)（187畝）乙方銷售代理服務期限為8個月，從本項目首期正式開盤銷售之日計起，銷售率達到80%以上。第四條：工作方式一、工作方式項目定位實行階段性工作成果匯報會議形式，以甲方通知和預先設定的階段性工作的時間節(jié)點為主；采用例會制度，甲乙雙方每周一次固定的例會，并且在當次會議上確定下次例會的時間和內容；甲乙雙方每次會議和階段性成果的匯報，均形成會議紀要，經雙方確認后，作為合同備忘錄附后。2、營銷策劃、銷售代理在項目營銷策劃前期方案階段，實行階段性工作成果匯報會議形式，以甲方通知和預先設定的階段性工作的時間節(jié)點為主；在項目推廣銷售階段，實行例會制，每周一次例會，例會時間定于每周的星期三，如遇特殊情況甲乙雙方另行確定會議時間；乙方在營銷策劃工作開始之前，向甲方提交項目總體計劃安排，經甲方確認后作為合同附件；乙方在工作期間，應于每月25日前提交下月工作計劃，經甲方確認后作為合同的備忘錄附后；甲乙雙方每次會議和階段性成果的匯報，均形成會議紀要，經雙方確認后，作為合同備忘錄附后。二、乙方各工作人員的工作深入度項目總負責人，對項目進行總體把控，參與各階段性成果匯報會及重大工作節(jié)點研討會；項目策劃總監(jiān)、銷售總監(jiān)在方案階段全程參加甲乙雙方的會議及階段性成果提報會議；在項目推廣銷售階段，策劃總監(jiān)、銷售總監(jiān)全程參加每周例會；銷售經理、策劃專員、市場研究員在項目推廣銷售階段對項目的銷售進行全面跟蹤，全程參加甲乙雙方的各項會議。第五條：工作成果的提交方式及內容項目定位乙方需提交的工作成果包括：資料匯編、會議紀要以及階段匯報PP演示文件營銷策劃乙方需提交的工作成果包括：整體營銷策劃報告、銷售執(zhí)行報告和現場管理方案第六條：工作人員組成本合同正式簽定后，乙方將成立專門的項目組來全程操作本項目，項目組人員由市場分析人員、經濟分析人員、建筑設計專業(yè)人員以及乙方聘請的各外部專業(yè)人員組成。（詳細見附件二：**小鎮(zhèn)****項目（暫定名）工作人員名單）。第七條：雙方責權1、甲方責權確定合作的基本性質及目的，并提出具體要求；及時提供完成本合同所必須的相關已確定的項目資料（包括并不限于以下幾下幾種），并作為乙方進行本合同約定的本項目顧問工作的前提條件；紅線圖（書面及電子版）規(guī)劃意見書規(guī)劃指標（用地、規(guī)模、控高、容積率等）初步項目進度安排表成本詳細情況（拆遷費、土地成本、其他等）根據本合同第八條向乙方支付顧問服務費用；為保證乙方工作的有效、順利推進，在合作期間與乙方保持密切溝通，并對乙方的工作思路、工作方法提供及時的反饋、建議與確認；對乙方工作成果進行過程監(jiān)督、方向調整、驗收，并最終確認。2、乙方責權認真、準確并按時完成本合同約定的全部工作內容，并履行本合同所約定各項義務；在合作期間與甲方保持密切的溝通，并對甲方所提要求、建議進行及時的補充、調整與意見反饋；乙方在各階段成果中應注明所引用的數據、數字、圖片及表格的出處。第八條：費用及支付方式服務費用標準項目整體定位顧問費用為人民玖拾萬元整（小寫人民幣90萬元整），并在項目正式開盤銷售后從各期銷售代理費中逐月返還整體定位顧問費用。其中本項目首期返還整體定位顧問費用的30%，二期返還整體定位顧問費用的30%，三期返還整體定位顧問費用的40%。建議：按照每月甲方應支付乙方傭金30％的比例扣除，做為乙方當月返還的顧問費，扣完為止。本項目首期啟動區(qū)營銷策劃費為人民幣肆拾伍萬元人民幣（小寫人民幣45萬元），營銷策劃費在首期銷售代理費中逐月返還。原則上，甲方支付給乙方銷售代理費為總銷售金額的1.2-1.6％，具體付費標準及付款方式需根據考核標準雙方在補充協議中另行協商確定。超額獎勵方式由雙方在補充協議中另行協商確定。甲方對乙方考核標準由雙方在補充協議中另行商議確定。支付方式項目定位：本合同簽定之后5個工作日內，甲方向乙方支付首付款，為整體定位顧問費用總額的30%，計人民幣貳拾柒萬元整（小寫人民幣27萬元整），乙方在收到甲方支付的該項目全額首付款后，正式開展第一階段顧問工作；在乙方正式開展項目定位第一階段工作滿7個工作日內，甲方向乙方支付合同總額的20%，即人民幣壹拾捌萬元整（小寫人民幣18萬元整）；建議刪除，改為3次付款乙方完成項目定位第一階段工作成果并得到甲方認可后5個工作日內，甲方向乙方支付整體定位顧問費用總額的30%，計人民幣貳拾柒萬元整（小寫人民幣27萬元整）；乙方完成項目定位第二階段工作成果并得到甲方認可后5個工作日內，甲方向乙方支付整體定位顧問費用總額的20%，計人民幣壹拾捌萬元整（小寫人民幣18萬元整）。營銷策劃：本合同簽定之后5個工作日內，甲方向乙方支付營銷策劃顧問費用人民幣壹拾伍萬元整（小寫人民幣15萬元整）；在開盤前三個月甲方按月支付乙方營銷策劃服務費至本項目首期正式開盤。每月5日為甲方支付營銷策劃服務費的支付日，甲方支付當月營銷策劃服務費用人民幣壹拾萬元整（小寫人民幣10萬元整）；項目整體定位顧問費用、營銷策劃費用具體的返還方式和銷售代理費用具體的付款方式，需甲乙雙方在補充協議中另行協商確定。（非常不清晰，項目定位本身就屬于前期策劃，為何單獨劃分？）第九條：保密及知識產權乙方應保守本合同履行過程中相關商業(yè)秘密（甲方向乙方提供的設計本項目的相關資料），包括數據、客戶名單、經營策略等，乙方未經甲方書面允許不應將其用于本項目以外其他用途。本合同有關報告均由乙方受甲方委托而出具，上述報告及相關成果的知識產權在甲方支付完本合同約定的全部費用后由雙方共享，甲乙雙方未經對方書面許可，不得將上述報告及相關工作成果用于本項目以外的其他用途，也不得提供給任何第三方。第十條：違約責任如因甲方原因使本合同不能履行，甲方應支付乙方已完成工作的費用，并且乙方不退還甲方定金及其他已付費用。若乙方逾期提交市場與產品定位顧問工作成果，每逾期一天應支付甲方已付價款0.3‰的違約金；若甲方逾期付款，每逾期一天應支付乙方少付價款0.3‰的違約金。如因乙方原因使本合同不能履行，乙方應雙倍向甲方返還定金，并賠償甲方因此而受到的損失。如因甲方原因使甲方向乙方提供的乙方完成本合同約定工作所需的本項目已知前提條件發(fā)生變化，乙方工作周期及費用須另行增加，具體標準由甲、乙雙方另行協商確定并簽定補充協議。（如因甲方原因使甲方向乙方提供的乙方完成本合同約定工作所需的本項目已知前提條件發(fā)生變化，則甲方應及時通知乙方，雙方可根據工作前提條件的變化所產生的延誤適當商議順延交付成果的日期，原則上不增加費用，如確實改動較大，則具體增加費用標準由甲、乙雙方另行協商確定并簽定補充協議。）第十一條：爭議解決因履行本合同發(fā)生的爭議，由雙方友好協商解決，協商不成，提交北京仲裁委員會仲裁解決，仲裁結果對雙方都有約束力。第十二條：生效本合同壹式陸份，雙方各執(zhí)叁份，具有同等法律效力。未盡事宜，雙方可簽訂補充協議，與本合同具有同等效力。本合同自甲、乙雙方簽字蓋章之日起生效。甲方：廊坊市**房地產開發(fā)乙方：北京**行房地產經紀有限公司有限公司甲方代表人：乙方代表人：日期：年月日日期：年月日附件一：**小鎮(zhèn)****項目（暫定名）項目定位、營銷策劃及銷售代理工作內容框架為了更加準確、客觀把握項目預期的客戶、市場以及產品定位，需要從市場、客戶需求、區(qū)域發(fā)展、開發(fā)商、經濟效益等多方面進行基礎客觀研究，在此基礎上根據項目實際情況，提出多種可能的基本假設方案，并針對假設方案進行綜合對比分析，提出我方傾向性建議。一）基礎研究項目區(qū)位條件分析北京房地產市場現狀及發(fā)展走勢分析（太宏觀，公理性分析可自己做，或者委托小型調研公司即可完成）本項目的前期投入分析（土地成本、建安成本、營銷成本、管理成本，自己做）地塊因素區(qū)域特點與規(guī)劃（通過動用內部資源，自己歸納）項目周邊（自己做，或者委托小型市場調研公司完成，我們來設定方法、條件、目標）地塊條件：對地塊形狀、特點、現狀等進行研究?，F狀條件分析現狀確定的規(guī)劃條件分析現狀確定的工程進度、要求等條件的分析（自己做，工程部、設計部、銷售部）交通道路、環(huán)境現狀及規(guī)劃等（自己做，或者委托小型市場調研公司完成，我們來設定方法、條件、目標）商務環(huán)境分析（自己做，或者委托小型市場調研公司完成，我們來設定方法、條件、目標）生活配套分析（自己做，或者委托小型市場調研公司完成，我們來設定方法、條件、目標）針對本項目的市場調研**區(qū)域市場調查**區(qū)域市場發(fā)展現狀分析**區(qū)域市場發(fā)展趨勢分析**區(qū)域市場供應結構分析**區(qū)域市場供應價格及變化分析**區(qū)域市場已售、在售項目產品特征研究**區(qū)域市場典型個案分析**區(qū)域在售項目客戶構成、特征研究**區(qū)域潛在需求客戶數量、購買能力、需求特點研究**本地客戶群對本項目的支持能力判斷（本地區(qū)無需花大量精力調查、研究，可自行組織團隊調研完成，最多借助市場調研公司完成。）北京南郊區(qū)縣市場調查北京南郊區(qū)縣市場發(fā)展歷史及現狀分析北京南郊區(qū)縣市場發(fā)展趨勢分析北京南郊區(qū)縣市場供應結構分析（）北京南郊區(qū)縣市場供應價格及變化分析北京南郊區(qū)縣已售、在售項目產品特征研究北京南郊區(qū)縣可類比典型個案研究北京南郊區(qū)縣市場供需研究（加）北京南郊區(qū)縣可參照項目客戶構成、特征研究北京南郊區(qū)縣購買可能性、購買能力與需求特點調查3.北京整體市場與本項目相關分析**房地產市場與北京市房地產市場的關聯性分析北京房地產市場中與本項目類似區(qū)域發(fā)展研究北京房地產市場中可借鑒案例分析研究北京需求市場中相對于本項目的客戶來源分析（自己做）北京需求市場中相對于本項目客戶購買特征、購買特點研究北京需求市場對于本項目的支持能力分析開發(fā)商分析開發(fā)商對于本項目的預期分析開發(fā)商整體運作思路分析（是自我分析、診斷還是讓別人分析我們的想法？）二）基本假設階段基本假設提出通過上述基礎研究與分析，以內部互動方式，針對****項目整體，從產品形態(tài)、主力目標購買客戶等多種角度確定幾個可能的基本假設方案。綜合對比分析針對幾個基本假設方案，進行經濟效益估算，同時綜合市場風險、開發(fā)商預期、用地價值挖掘等多種因素，綜合判斷每種方案的優(yōu)勢與風險。1.市場初步定位依據2.客戶初步定位依據3.對項目價值最大化實現和對銷售成交速度要求的依據4.對**小鎮(zhèn)整體可持續(xù)開發(fā)和地區(qū)價值增值的依據初步意向性建議以公司內部動腦會的形式，針對綜合對比分析的結果，給出傾向性建議。****項目初步定位建議：1.市場定位初步建議2.客戶定位初步建議187畝首期初步定位建議：1.市場定位初步建議2.客戶定位初步建議一）市場定位項目的客戶定位客戶主體特征客戶需求特征項目的檔次定位單價不同產品總價區(qū)間建安費用標準二）產品定位項目的產品定位產品定位各方面內容的指標性闡述形成設計任務書項目的配套定位項目的配套規(guī)模配套的業(yè)態(tài)分布與經營模式配套的主題特色等三）概念性設計總體規(guī)劃經濟技術指標總體布局及分區(qū)交通組織環(huán)境景觀總體定位與設計原則園林景觀風格園林小品配套設施功能的建議各項的規(guī)模平面布局外立面的造型、風格等公共空間特色業(yè)態(tài)組合及布局硬件要求（如層高等）設備設施的建議開發(fā)策略入市時機啟動策略開發(fā)周期分期規(guī)模首期啟動區(qū)（187畝）單體設計住宅標準層平面概念樓型設置及比例外立面的造型、風格等標準層布局層高、剖面處理建議戶型特色戶型大小戶型配比戶內的功能要求（如廚房、衛(wèi)生間、儲藏間、衣帽間等）設備、設施的建議公共部分的裝修風格、標準建議其他細節(jié)處理空間特色首期啟動區(qū)（187畝）靜態(tài)經濟測算分析四）依據的基礎分析項目分析項目用地特征分析用地地塊自身在規(guī)劃和單體設計等方面的優(yōu)勢和劣勢分析規(guī)劃控制分析政府的規(guī)劃與控制對項目發(fā)展的影響市場分析需求調研及分析通過對具有主選方案客戶定位相近條件的有效樣本進行足夠廣泛、深入、有針對性的的問卷調查及分析以確定如下問題：客戶主體特征產品需求特征對價格的承受力/對區(qū)位的偏好/對付款方式的偏好/對戶型、面積的偏好/對規(guī)劃設計的偏好（環(huán)境/設備/立面/裝修/配套）市場競爭策略重點個案分析在產品特點包括戶型、市場表現、客戶類型、項目運作方式上有較強的參考借鑒意義的項目。營銷策劃一）整體營銷策劃報告營銷總體策略項目賣點梳理與核心價值提煉總體營銷策略推廣策略推廣思路推廣基調案名與SLOGAN建議案名建議原則（提供備選方案至少5個）slogan建議原則（提供備選方案至少5個）整合營銷品牌營銷活動營銷顧客營銷銷售支持賣場包裝銷售道具物業(yè)管理媒體投放整合傳播手段的綜合應用營銷周期的界定與評估分析營銷費用預算與投放各階段整合傳播與費用預算建議：代理公司提思路，以甲方，輔助全案廣告公司的方式制定項目的整合推廣策略。價格體系價格定位定價原則定價因素初步價格確定價格調整調價原則調價因素推盤進度銷售目標客戶積累價格區(qū)間銷售分解計劃及主要推廣工作銷售工作安排三）現場管理方案銷售體構成及相關建議崗位職責項目經理銷售經理銷售助理銷售主管銷售代表策劃人員客服人員相關工作流程項目體紀律細則業(yè)務紀律獎懲制度成立本項目銷售體結合乙方多年的銷售管理經驗，制定本項目各項銷售管理制度，以保障本項目銷售工作正常而有序的進行；從乙方現有約銷售隊伍中篩選具有同類物業(yè)銷售經驗的優(yōu)秀銷售人員，組成本項目銷售體，委派有豐富銷售管理經驗的項目經理實施銷售管理工作，與銷售人員共同努力完成銷售工作；開盤前適時組織甲方、設計師、物業(yè)管理等各方面專家對銷售體人員進行全面培訓，經考核合格后方可上崗執(zhí)行銷售工作。銷售實施工作在本項目工程開工、取得《商品房預售許可證》、銷售中心及樣板間完工的同時，在經過系統(tǒng)、專業(yè)培訓的基礎上，由本銷售體人員實施內部認購及正式開盤銷售工作；充分利用乙方現有的豐富客戶資源，促進本項目銷售；由銷售體人員負責客戶接待、項目介紹、購房合同洽談，并協助律師完成購房合同簽署及按揭貸款的辦理事宜。相關服務在銷售過程中，銷售人員將全力配合開發(fā)商客戶服務部門完成以下工作：提醒客戶及時交納首期房款；辦理預售登記；預先核算律師費、保險費，協助客戶準備按揭貸款材料；協助銀行辦理按揭手續(xù)，指導客戶填寫各類表格；溝通并協調甲方、銀行、律師、客戶之間的關系；及時聯絡律師、銀行，提供所需資料；銀行放款后，提醒客戶及時還款；及時總結按揭及公積金貸款辦理程度，上報甲方；在工程竣工、客戶入住階段，全力配合甲方、物業(yè)管理公司等部門，積極指導業(yè)主按流程辦理入住手續(xù)工作，協助客戶完成收樓、驗樓；協助客戶、甲方、物業(yè)公司之間的關系；配合甲方之客戶服務部門處理客戶要求、投訴等事宜，促進銷售工作。附件二：**小鎮(zhèn)****項目（暫定名）顧問工作人員名單**北京**房地產經紀有限公司常務副總經理清華大學土木工程系建筑管理工程專業(yè)工學學位清華大學經濟管理學院國民經濟管理專業(yè)經濟學學位北京航空航天大學經濟管理學院MBA主要負責產品調整機整體工作的把握代表項目：鳳凰城、華中園別墅、翡翠城、優(yōu)士閣、華清嘉園、京通新城、冠英園、沿海賽洛城、天津萬科東麗湖、龍灣別墅、領袖硅谷、無雙、天鴻團結湖項目等**北京**理念房地產投資顧問有限公司副總經理清華大學建筑學碩士主要負責市場定位、產品定位顧問及整體工作的把握代表項目：北辰奧運村項目、北京京都東花市三期公建項、鼎能置業(yè)革新里項目、天鴻有限東壩單店項目、北京國際汽車博覽中心、招商地產紅領巾公園項目、萬象新天公園大道與公園風景區(qū)、大連小平島項目、沿海賽洛城等****房地產經紀有限公司副總經理臺灣科技大學建筑系（工學學士）主要負責項目營銷總體策略代表項目：臺灣宏國綠大地、宏國湖山村、宏國敦煌、鄉(xiāng)林英國、鄉(xiāng)林云頂、鄉(xiāng)林麗池、鄉(xiāng)林綠大地、鄉(xiāng)林敦煌、眾泰財星、鄉(xiāng)林涵碧樓、眾泰長虹、中國城景上景、成功巨鎮(zhèn)、維也納別墅系列、朋友法國、開疆創(chuàng)世紀No.1~No.6、中友新世紀、巨虹霞觀、映象美術、惠宇人本臻觀、黃金映象、聯贊誠實、聯贊大蘋果No.1~No.3通用時代、天安豪園、麗都水岸、玉淵潭·緣溪堂**項目經理武漢大學資源與環(huán)境科學學院理學碩士注冊土地估價師負責市場定位、經濟測算工作代表項目：北辰房地產小湯山項目、北辰綠色家園項目、姜莊湖公寓項目、政泉置業(yè)金泉廣場項目、魯信英大亦莊IR10地塊項目、百旺茉莉城、德成興業(yè)永豐嘉園、億城冷泉、太原北張村、煙臺牟平項目等**高級咨詢專家清華大學房地產碩士主要負責市場定位工作代表項目：凱德置地胡姬花園、領秀硅谷二期、永豐嘉園項目、海開冷泉項目、億城冷泉項目、天津張家窩項目、郭莊子項目****房地產經紀有限公司策劃總監(jiān)工業(yè)與民用建筑專業(yè)工學學士主要負責項目整體運營代表項目：通用時代國際公寓、世貿國際公寓、歐陸經典*萬興苑、芳古園、企圖ATT、世紀城、天安豪園、天津時代奧城****房地產經紀有限公司銷售經理主要負責項目銷售工作等代表項目：嘉銘園、通用時代國際公寓、世貿國際公寓、金宸國際公寓等**研究員首都經濟貿易大學房地產經濟學碩士負責市場調研及分析、市場定位工作主要參與項目：順義萬科項目、望京東湖項目、五棵松項目、通惠家園項目、趙公口項目、天壇項目、中關村新城項目**研究員北京聯合大學應用文理負責市場調研及分析、市場定位工作主要參與項目：山東東營商業(yè)項目、中房沙河項目、中石油東方雅苑項目、首創(chuàng)房山別墅項目、中信大吉片危改項目、煙臺牟平項目等**研究員首都經濟貿易大學城市經濟系經濟學學士主要負責市場調研及分析工作主要參與項目：天鴻團結湖項目、