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文檔簡介
構(gòu)建以發(fā)展商為主導(dǎo)的工程質(zhì)量管控體系
華潤置地工程管理部2012年3月15日2003-3月-24一、誰是住宅工程質(zhì)量第一責(zé)任者建筑法-1998年3月1日起施行第六章建筑工程質(zhì)量管理第五十五條建筑工程實(shí)行總承包的,工程質(zhì)量由工程總承包單位負(fù)責(zé),總承包單位將建筑工程分包給其他單位的,應(yīng)當(dāng)對分包工程的質(zhì)量與分包單位承擔(dān)連帶責(zé)任。分包單位應(yīng)當(dāng)接受總承包單位的質(zhì)量管理。第五十六條建筑工程的勘察、設(shè)計(jì)單位必須對其勘察、設(shè)計(jì)的質(zhì)量負(fù)責(zé)。勘察、設(shè)計(jì)文件應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。設(shè)計(jì)文件選用的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備,應(yīng)當(dāng)注明其規(guī)格、型號、性能等技術(shù)指標(biāo),其質(zhì)量要求必須符合國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。第五十七條建筑設(shè)計(jì)單位對設(shè)計(jì)文件選用的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備,不得指定生產(chǎn)廠、供應(yīng)商。
2一、誰是住宅工程質(zhì)量第一責(zé)任者第五十八條建筑施工企業(yè)對工程的施工質(zhì)量負(fù)責(zé)。建筑施工企業(yè)必須按照工程設(shè)計(jì)圖紙和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工,不得偷工減料。工程設(shè)計(jì)的修改由原設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé),建筑施工企業(yè)不得擅自修改工程設(shè)計(jì)。第五十九條建筑施工企業(yè)必須按照工程設(shè)計(jì)要求、施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和合同的約定,對建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn),不合格的不得使用。第六十條建筑物在合理使用壽命內(nèi),必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。建筑工程竣工時(shí),屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷;對已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷,建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)。34一、誰是住宅工程質(zhì)量第一責(zé)任者城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例(國務(wù)院令第248號1998年7月20日):
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。關(guān)于加強(qiáng)住宅工程質(zhì)量管理的若干意見(建質(zhì)[2004]18號2004年1月30日):
建設(shè)單位(開發(fā)企業(yè))是住宅工程質(zhì)量的第一責(zé)任者,對建設(shè)的住宅工程的質(zhì)量全面負(fù)責(zé)。建設(shè)單位應(yīng)設(shè)立質(zhì)量管理機(jī)構(gòu)并配備相應(yīng)人員,加強(qiáng)對設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量的過程控制和驗(yàn)收管理。
5一、誰是住宅工程質(zhì)量第一責(zé)任者《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》(建住房[2002]190號)1)確立開發(fā)單位為住宅裝修質(zhì)量的第一責(zé)任人,承擔(dān)住宅裝修工程質(zhì)量責(zé)任,負(fù)責(zé)相應(yīng)的售后服務(wù)。建筑裝飾施工單位、裝修材料和部品生產(chǎn)廠家負(fù)責(zé)相應(yīng)施工和產(chǎn)品的質(zhì)量責(zé)任;2)住宅開發(fā)單位必須向購房者提交裝修質(zhì)量保證書,包括裝修明細(xì)表,裝修平面圖和主要材料及部品的生產(chǎn)廠家,并執(zhí)行有關(guān)的保修期。3)居室裝修質(zhì)量首先應(yīng)表現(xiàn)在樣板間上,樣板間要真實(shí)地反映裝修檔次和裝修施工質(zhì)量。交付給購房者的裝修質(zhì)量,不應(yīng)低于樣板間的質(zhì)量水平。作為裝修質(zhì)量的衡量標(biāo)準(zhǔn),樣板間在購房者入住之前不宜拆除。
一、誰是住宅工程質(zhì)量第一責(zé)任者發(fā)展商是住宅工程質(zhì)量的第一責(zé)任者-
關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化住宅工程質(zhì)量管理和責(zé)任的通知(建市【2010】68號);
建設(shè)單位依法承擔(dān)住宅工程質(zhì)量的全面管理責(zé)任,要落實(shí)項(xiàng)目法人責(zé)任制,設(shè)立質(zhì)量管理機(jī)構(gòu)并配備專職人員,高度重視項(xiàng)目前期的技術(shù)論證,及時(shí)提供住宅工程所需的基礎(chǔ)資料,統(tǒng)一協(xié)調(diào)安排住宅工程建設(shè)各相關(guān)方的工作。
強(qiáng)化建設(shè)單位法定代表人責(zé)任制。建設(shè)單位是住宅工程的主要質(zhì)量責(zé)任主體,要依法對所建設(shè)的商品住房、保障性安居工程等住宅工程在設(shè)計(jì)使用年限內(nèi)的質(zhì)量負(fù)全面責(zé)任。建設(shè)單位的法定代表人要對所建設(shè)的住宅工程質(zhì)量負(fù)主要領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。住宅工程發(fā)生工程質(zhì)量事故的,除依法追究建設(shè)單位及有關(guān)責(zé)任人的法律責(zé)任以外,還要追究建設(shè)單位法定代表人的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。
建設(shè)單位要指定施工現(xiàn)場總代表人,全面負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)施工現(xiàn)場的組織管理。建設(shè)單位要根據(jù)事先確定的設(shè)計(jì)、施工方案,定期對住宅工程項(xiàng)目實(shí)施情況進(jìn)行檢查,督促施工現(xiàn)場的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位加強(qiáng)現(xiàn)場管理,并及時(shí)處理和解決有關(guān)問題,切實(shí)保證住宅工程建設(shè)及原有地下管線、地下建筑和周邊建筑、構(gòu)筑物的質(zhì)量安全。6二、住宅工程質(zhì)量的模糊性1,住宅工程質(zhì)量
《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50300-20012.0.2建筑工程質(zhì)量qualityofbuildingengineering
反映建筑工程滿足相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定或合同約定的要求,包括其在安全、使用功能及其在耐久性能、環(huán)境保護(hù)等方面所有明顯的隱含能力的特性總和。
工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文;合同工料規(guī)范;住宅工程設(shè)計(jì)施工質(zhì)量法規(guī)清單。782,承包商的檢驗(yàn)批驗(yàn)收與小業(yè)主收樓標(biāo)準(zhǔn)不同監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)站對工程質(zhì)量實(shí)行檢驗(yàn)批驗(yàn)收:按《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》(GB50300-2001)規(guī)定,檢驗(yàn)批的合格判定標(biāo)準(zhǔn)為:1)抽查樣本均應(yīng)符合本規(guī)范主控項(xiàng)目的規(guī)定。
2)抽查樣本的80%以上應(yīng)符合本規(guī)范一般項(xiàng)目的規(guī)定。其余樣本不得有影響使用功能或明顯影響裝飾效果的缺陷,其中有允許偏差的檢驗(yàn)項(xiàng)目,其最大偏差不得超過本規(guī)范規(guī)定允許偏差的1.5倍。
關(guān)于做好住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收工作的通知-建質(zhì)2009-291號.docx
在住宅工程各檢驗(yàn)批、分項(xiàng)、分部工程驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上,對每戶住宅及相關(guān)公共部位的觀感質(zhì)量和使用功能等進(jìn)行檢查驗(yàn)收。小業(yè)主收樓100%全面驗(yàn)收:100%均符合主控項(xiàng)目及一般項(xiàng)目規(guī)定。93,發(fā)展商與承包商保修期也不一致發(fā)展商對小業(yè)主:《商品房買賣合同》、《住宅質(zhì)量保證書》出賣人自商品住宅交付使用之日起,按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。承包商對發(fā)展商:《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條:在正常使用條件下,建設(shè)工程的最低保修期限為:
(一)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基工程和主體結(jié)構(gòu)工程,為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年;(三)供熱與供冷系統(tǒng),為2個(gè)采暖期、供冷期;(四)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程,為2年。其它項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方和承包方約定。建設(shè)工程的保修期,自竣工驗(yàn)收合格之日期計(jì)算。104,質(zhì)量責(zé)任及標(biāo)準(zhǔn)的不對等關(guān)系往往,小業(yè)主的質(zhì)量要求高于國家標(biāo)準(zhǔn);承包商的工程質(zhì)量低于國家標(biāo)準(zhǔn)。發(fā)展商作為住宅開發(fā)建設(shè)的資源整合者,是第一質(zhì)量責(zé)任者。國家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)展商設(shè)計(jì)施工1個(gè)性化需求>=國家標(biāo)準(zhǔn)+如:不接受裂縫、空鼓>>施工2施工3施工4+供應(yīng)商小業(yè)主關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化住宅工程質(zhì)量管理和責(zé)任的通知-建市[2010]68號
建設(shè)單位要落實(shí)項(xiàng)目法人責(zé)任制,設(shè)立質(zhì)量管理機(jī)構(gòu)并配備專職人員,高度重視項(xiàng)目前期的技術(shù)論證,及時(shí)提供住宅工程所需的基礎(chǔ)資料,統(tǒng)一協(xié)調(diào)安排住宅工程建設(shè)各相關(guān)方的工作。
項(xiàng)目法人責(zé)任制-王印董事長、大區(qū)總經(jīng)理、城市公司總經(jīng)理、項(xiàng)目總經(jīng)理11三、華潤置地的高品質(zhì)發(fā)展20072008200920102011….......201512成立工程管理部行業(yè)調(diào)研住宅工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對工程相關(guān)各方質(zhì)量管理要求一季度會議研討學(xué)習(xí)標(biāo)桿:龍湖、綠城、仁恒、星河灣全裝修住宅工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);全裝修住宅工程質(zhì)量管理指引;全裝修住宅工程對各方管理要求工作界面及移交標(biāo)準(zhǔn);住宅工程管理規(guī)劃編制指引。第三方質(zhì)量評價(jià)高品質(zhì)戰(zhàn)略發(fā)布品質(zhì)給城市更多改變精細(xì)設(shè)計(jì)準(zhǔn)則毫厘工程標(biāo)準(zhǔn)情感悉心服務(wù)第三方質(zhì)量評價(jià)高品質(zhì)獎(jiǎng)
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無錫太湖國際社區(qū)國優(yōu)廣廈獎(jiǎng)、魯班獎(jiǎng)大區(qū)管控落地高品質(zhì)(內(nèi)涵、標(biāo)準(zhǔn)、體系)高效率(基準(zhǔn)施工周期、標(biāo)桿工期)產(chǎn)品線復(fù)制供應(yīng)鏈建設(shè)(集中采購、戰(zhàn)略合作)高品質(zhì)是華潤置地的競爭策略!高品質(zhì)的發(fā)展13安全堅(jiān)固功能適用美觀精致易維護(hù)節(jié)能環(huán)保耐久華潤置地工程高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)精細(xì)設(shè)計(jì)準(zhǔn)則毫厘工程標(biāo)準(zhǔn)2008-20102011-2015二級指標(biāo)三級指標(biāo)精益管理重點(diǎn)1.1
地基基礎(chǔ)1)建筑物沉降在允許值內(nèi);2)不均勻沉降控制在規(guī)范容許值內(nèi);。3)無有害裂縫。詳勘、樁基設(shè)計(jì);樁基按規(guī)范檢測;建筑沉降觀測?;靥钯|(zhì)量控制;1.2
主體結(jié)構(gòu)1)鋼筋砼主體結(jié)構(gòu)施工滿足設(shè)計(jì)及抗震規(guī)范要求;2)砌筑墻體拉結(jié)筋、圈梁、構(gòu)造柱設(shè)置滿足抗震規(guī)范;3)變形在允許值內(nèi),無有害裂縫;4)砼結(jié)構(gòu)內(nèi)堅(jiān)外光,要求達(dá)到準(zhǔn)清水砼效果;5)砌體工程要求達(dá)到清水墻效果。變形設(shè)置、施工構(gòu)造措施;鋼筋原材及連接質(zhì)量;砼性能指標(biāo)、保護(hù)層,施工縫留設(shè);砌筑構(gòu)造柱圈梁拉結(jié)筋深化設(shè)計(jì)及施工。砼板裂縫控制;1.3
機(jī)電、
小市政1)機(jī)電設(shè)備及管線與結(jié)構(gòu)連接安全牢固、耐久;2)鍋爐等設(shè)備及壓力管耐壓性能安全;3)燃?xì)庠O(shè)備及管線使用安全,并有自動(dòng)報(bào)警裝置;4)熱力管道有可靠的熱伸縮補(bǔ)償設(shè)施及相關(guān)的固定、活動(dòng)支架;5)照明:防燈具燙傷。埋件、支架、吊架設(shè)計(jì)計(jì)算;管道、設(shè)備單獨(dú)固定;大型燈具固定;高壓管道壓力測試;物管方前期介入;后期接管驗(yàn)收。14安全堅(jiān)固功能適用美觀精致易維護(hù)節(jié)能環(huán)保耐久6項(xiàng)二級指標(biāo)二級指標(biāo)三級指標(biāo)精益管理重點(diǎn)1.4
外墻外窗1)外墻裝飾、外窗、幕墻構(gòu)件與主體結(jié)構(gòu)連接安全牢固;2)外窗開啟安全、限位合理;3)幕墻鋁窗結(jié)構(gòu)膠耐久,在設(shè)計(jì)年限內(nèi)不老化;4)幕墻玻璃合理使用年限內(nèi)不脫落,合理外力下不破裂;5)飾面層與構(gòu)件連接牢固、合理使用狀態(tài)不脫落;6)外墻保溫與主體結(jié)構(gòu)結(jié)合牢固,合理使用年限內(nèi)不開裂、不脫落;7)廣告燈箱安全;8)防玻璃扎傷、門夾傷、高空墜落、尖角碰傷等措施。門窗、幕墻專項(xiàng)設(shè)計(jì):連接節(jié)點(diǎn)、變形檢測、防撞擊驗(yàn)算、埋件預(yù)埋;連接節(jié)點(diǎn)深化設(shè)計(jì);硅酮結(jié)構(gòu)膠現(xiàn)場手拉試驗(yàn)、剝離試驗(yàn),結(jié)構(gòu)膠、密封膠相容性檢驗(yàn);玻璃應(yīng)力檢驗(yàn);裝飾面層拉拔試驗(yàn)。1.5
內(nèi)裝修1)飾面層等與主體結(jié)構(gòu)連接牢固,合理外力下不變形脫落;2)門開啟方向正確,合頁固定牢固可靠;3)高隔墻與主體結(jié)構(gòu)連接牢固。裝飾龍骨、掛件深化設(shè)計(jì);拉拔試驗(yàn);針對不同要求的飾面選用合適的粘結(jié)劑。吊柜、櫥柜、裝飾墻;門盡可能考慮左側(cè)右手開啟,特種門及實(shí)木門因其自重較大,固定合頁應(yīng)考慮至少3個(gè),中間的應(yīng)設(shè)置在上下兩合頁中間向上一個(gè)合頁的位置,主要是考慮因自重而導(dǎo)致門扇上口固定端縫隙變大;1.6
園林景觀1)新植大樹有防大風(fēng)吹倒措施;2)小品:基礎(chǔ)穩(wěn)固;3)水景:燈具絕緣可靠;4)綠化:大型喬木支撐;5)照明:防燈具燙傷。基礎(chǔ)深化設(shè)計(jì),園林回填質(zhì)量控制;新植大樹有防大風(fēng)吹倒支撐。15二級指標(biāo)三級指標(biāo)精益管理重點(diǎn)2.1
門窗1)門窗啟閉靈活、無卡滯、噪音;2)表面無色差、劃痕、碰傷;3)密封膠、防火條平整、光滑、順直;4)門扇周邊縫隙均勻,門扇上下口設(shè)透氣孔并刷漆;5)
五金配件要齊全,尤其容易忘掉的的是外窗的限位器、泄水口帽及氈條等,木門扇漏放門碰、特種門缺少順序器。外窗風(fēng)壓、水密、氣密、保溫性、隔聲性試驗(yàn);洞口尺寸控制;深化設(shè)計(jì);樣板制作、驗(yàn)收;進(jìn)場驗(yàn)收;成品保護(hù)。2.2
無滲漏1)包括屋面露臺、陽臺、外墻、外窗、廚衛(wèi)、設(shè)備房、管井、排水管線、冷凝水管、地庫、泳池、消防水池、水景花池等無滲漏;2)各類雨棚、防水百頁、窗臺、空調(diào)板口遮風(fēng)擋雨,各類管線穿外墻及屋面要有防滲漏措施;3)廚衛(wèi)、地下室防水防潮節(jié)點(diǎn)嚴(yán)密;4)各類水系統(tǒng)無跑冒滴漏,雨污水系統(tǒng)排水通暢。防水防滲漏專項(xiàng)深化設(shè)計(jì)及審批;樣板實(shí)施及驗(yàn)收;外墻外窗堅(jiān)持淋水試驗(yàn);衛(wèi)生間蓄水試驗(yàn),屋面淋蓄水試驗(yàn);各類水系統(tǒng)水壓試驗(yàn);地下室防水控制重點(diǎn):主體結(jié)構(gòu)密實(shí)、防水,后澆帶、施工縫、穿墻管控制,防水施工質(zhì)量控制;商業(yè)屋頂水箱、設(shè)備層防跑水防冷凝水設(shè)計(jì);地下水豐富區(qū)域地下室底板宜設(shè)計(jì)疏水層和排水溝;裝飾外立面、天窗與屋頂、露臺、地面交界部位盡量采用結(jié)構(gòu)翻坎防水,并設(shè)置合理的排水坡度與渠道;成品保護(hù)實(shí)施;改造涉及到防水的需重點(diǎn)控制;2.3
空間尺寸1)戶內(nèi)平面尺寸誤差滿足規(guī)范要求;2)層高凈空滿足誤差規(guī)范要求;3)地下車庫入口及樓梯間的層高凈空誤差滿足要求;4)消防通道凈寬、凈高誤差滿足要求。加強(qiáng)過程實(shí)測實(shí)量;主體裝修及竣工分戶驗(yàn)收;物業(yè)接受交樓分戶驗(yàn)收;提前審圖并優(yōu)化設(shè)計(jì);商業(yè)項(xiàng)目中庭交錯(cuò)的扶梯等部位應(yīng)提起做空間分析,確保凈高與凈空。2.4
隔聲減震1)外墻、外窗、入戶門、戶內(nèi)門、墻體、樓板隔聲滿足要求;2)電梯及設(shè)備房運(yùn)行噪音低,臨近臥室時(shí)隔聲減震滿足要求;3)各類機(jī)電設(shè)備房布置合理,機(jī)電設(shè)備及給排水管道運(yùn)行噪音低。不同地段不同產(chǎn)品的隔聲設(shè)計(jì);機(jī)電設(shè)備管道選用;設(shè)備安裝采取降噪措施;隔墻及層間封堵;隔音墻;門窗隔聲設(shè)計(jì)。16安全堅(jiān)固功能適用美觀精致易維護(hù)節(jié)能環(huán)保耐久10項(xiàng)二級指標(biāo)二級指標(biāo)三級指標(biāo)精益管理重點(diǎn)2.5
機(jī)電系統(tǒng)1)各類機(jī)電系統(tǒng)開閉靈活、運(yùn)行穩(wěn)定,運(yùn)行參數(shù)達(dá)到設(shè)計(jì)要求;
2)防雷、接地及漏電保護(hù)系統(tǒng)合格;3)電梯運(yùn)行舒適、平層準(zhǔn)確、不夾人,高速梯無嘯叫;4)廚衛(wèi)給水衛(wèi)生,下水地漏安裝合理,不返臭;5)廚房排煙通暢、不竄味;6)空調(diào)運(yùn)行溫度適宜,送、排風(fēng)口布置合理,無死角,表面無凝結(jié)水;7)網(wǎng)絡(luò)通訊、安防等弱電設(shè)備布置合理,運(yùn)行穩(wěn)定無故障;8)住宅智能化家居管理或公建智能化物業(yè)管理;9)樓控系統(tǒng)與被監(jiān)控設(shè)備及系統(tǒng)信號通訊正常,系統(tǒng)運(yùn)行平穩(wěn)可靠;10)供暖溫度適宜,暖氣片無滲漏。機(jī)電深化設(shè)計(jì)及審批;機(jī)電材料設(shè)備選用;機(jī)電高品質(zhì)安裝;機(jī)電功能各類測試;物管前期介入;自持物業(yè)全生命周期進(jìn)行設(shè)備選型。2.6
消防1)防火門、卷簾、防排煙、消火栓、噴淋及自動(dòng)報(bào)警等消防設(shè)施運(yùn)行正常,并達(dá)到使用功能要求;相關(guān)消防系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)正常;2)裝飾材料耐火防火等級符合消防要求;3)各類疏散通道出口寬、高、消防標(biāo)識、照明滿足要求;4)各類防火封堵美觀并符合規(guī)范要求;5)設(shè)計(jì)有防火要求的幕墻、分戶門、外窗及外墻保溫耐火防火等級符合要求;裝飾、保溫材料防火性能試驗(yàn)及檢測;消防卷簾安裝及測試;消防自檢;竣工消防驗(yàn)收、開業(yè)前消防驗(yàn)收。17二級指標(biāo)三級指標(biāo)精益管理重點(diǎn)2.7
標(biāo)識1)建筑樓層、衛(wèi)生間、電梯等各類建筑導(dǎo)向標(biāo)識正確、清晰、規(guī)則;2)機(jī)電設(shè)備及管線標(biāo)識正確、清晰、規(guī)則、美觀;3)室外園林景觀標(biāo)識正確、美觀;4)消防疏散通道及出口標(biāo)識規(guī)范;5)殘疾人通道及出口標(biāo)識規(guī)范;6)戶內(nèi)戶外標(biāo)識系統(tǒng)的協(xié)調(diào)性。建筑標(biāo)識設(shè)計(jì);機(jī)電標(biāo)識設(shè)計(jì)-物業(yè)管理部&工程管理部;室外標(biāo)識設(shè)計(jì);戶內(nèi)戶外標(biāo)識設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào);建議①、③統(tǒng)一委托設(shè)計(jì)。2.8
增值服務(wù)1)收納等增值服務(wù)為客戶創(chuàng)造價(jià)值;2)設(shè)計(jì)人性化為客戶增值,如增加外窗紗窗、低窗或飄窗熱痛防護(hù)設(shè)施等;3)收納空間、固定家具;4)人性化細(xì)節(jié):材料、安裝質(zhì)量、設(shè)計(jì)人性化、技術(shù)先進(jìn)性。收納增值服務(wù)設(shè)計(jì);收納五金面板等品質(zhì)保證;木作標(biāo)準(zhǔn)化、工廠化加工;現(xiàn)場批量安裝;戶型設(shè)計(jì)與家具設(shè)計(jì)相協(xié)調(diào);工序組織與成品保護(hù)。2.9
使用安全1)屋面、外窗、陽臺、樓梯、中庭護(hù)欄防兒童攀爬;2)欄桿、車道及車庫等防撞措施考慮適當(dāng);3)樓梯及園林鋪裝防滑;4)無障礙設(shè)施考慮適當(dāng);5)防盜分戶門安全性要求;6)無其它明顯使用安全隱患;兒童安全設(shè)計(jì),包括防攀爬、防摔跤、防跌落等;無障礙設(shè)計(jì);商業(yè)公共區(qū)域欄桿防撞安全設(shè)計(jì);景觀水池深度防溺水措施。玻璃、落地窗、首層幕墻;游泳池標(biāo)識;園林地形高差處設(shè)置護(hù)欄;防觸電;2.10
防鳥蟻鼠1)建筑檐口、孔洞、百葉、屋面透氣管、排風(fēng)進(jìn)風(fēng)口等防鳥防蟲;2)砼及各類木結(jié)構(gòu)、室外回填土防白蟻;3)配電房、廚房防鼠。防鳥設(shè)計(jì);防白蟻;防鼠設(shè)計(jì)。18二級指標(biāo)三級指標(biāo)精益管理重點(diǎn)3.1建筑外立面1)立面整體:面層整潔無返堿、有質(zhì)感、美觀,深化設(shè)計(jì)排版合理,各類管線、欄桿排布整齊、色彩協(xié)調(diào);2)線條:平順、設(shè)計(jì)精巧;3)色澤:均勻、明快、協(xié)調(diào)、大方、色差不明顯;4)材質(zhì):用料考究;5)細(xì)部:陽臺、花廳、窗邊等近尺度目視范圍內(nèi)質(zhì)量精致細(xì)膩。6)外窗臺、檐口滴水線條順直,窗臺檐口坡向正確;7)外墻變形縫美觀,與墻面形成整體;8)泛光照明隱藏精巧,排布、顏色與外立面協(xié)調(diào),與室內(nèi)互不影響。建筑設(shè)計(jì)要明確立面排磚原則;不同材料交接部位處理方法應(yīng)明確;立面材料定版封樣;深化設(shè)計(jì)及審批,包括線條排版、節(jié)點(diǎn)大樣圖;施工偏差交底、施工樣板、過程控制;制定有針對性的成品保護(hù)方案并落實(shí)到位。3.2
園林景觀1)鋪裝及小區(qū)道路:基層堅(jiān)實(shí)、面層平整、線條順直、排版合理,各類管井蓋排布精心設(shè)計(jì);2)綠化:豐富、有層次感、長勢良好,與環(huán)境氣候協(xié)調(diào);3)配套:雕塑、標(biāo)識、水體、小品、照明等設(shè)計(jì)精巧、施工精細(xì)、功能適用;4)主入口與圍墻:體量與建筑體量比例吻合,施工精細(xì)。深化設(shè)計(jì)及審批,包括室外管線與鋪裝綠化的協(xié)調(diào),井蓋的隱蔽及裝飾設(shè)計(jì);綠化土質(zhì)改良、綠化排水系統(tǒng);采取全冠移植工法;室外標(biāo)識、物管設(shè)施提早考慮與園林協(xié)調(diào);水景、地面石材鋪貼防返堿措施;關(guān)鍵部位及材料樣板先行。3.3
內(nèi)部裝飾1)材料質(zhì)量好;2)裝飾效果:“方垂平齊勻”(陰陽角方正、墻地垂直、平整、整齊、色澤均勻)、不空不裂;3)細(xì)部質(zhì)量:排版精細(xì);機(jī)電末端與精裝飾協(xié)調(diào);不同材料交界面處理細(xì)膩、分色清晰無污染;機(jī)電設(shè)施管口隱蔽裝飾。4)樓梯間:梯段踏步截水條順直,避免清理污染。材料:選用-設(shè)計(jì)管理部,進(jìn)場驗(yàn)收-項(xiàng)目部與設(shè)計(jì)管理部;裝飾深化設(shè)計(jì)及審批,包括綜合天花、裝飾線條排版、機(jī)電末端與裝飾面層協(xié)調(diào)、節(jié)點(diǎn)大樣等-設(shè)計(jì)管理部/項(xiàng)目部;細(xì)部施工樣板:按計(jì)劃組織工序工藝樣板,組織相關(guān)方對樣板驗(yàn)收,樣板驗(yàn)收意見反饋至設(shè)計(jì)、深化設(shè)計(jì)、加工、實(shí)施等環(huán)節(jié);合理組織工序、大面積施工監(jiān)控;有針對性地進(jìn)行成品保護(hù)。19安全堅(jiān)固功能適用美觀精致易維護(hù)節(jié)能環(huán)保耐久6項(xiàng)二級指標(biāo)二級指標(biāo)三級指標(biāo)精益管理重點(diǎn)3.4機(jī)電1)機(jī)房-;設(shè)備布置規(guī)劃合理,設(shè)備表面完好,排列整齊,設(shè)備房空間寬敞大方;閥門安裝高度一致;標(biāo)識清晰,指示正確,位置明顯、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、大小協(xié)調(diào);墻板、地磚對線,管道穿墻處收口嚴(yán)密;2)設(shè)備及管線-排布整齊美觀,支、吊架整齊;3)末端-成排成線、標(biāo)高協(xié)調(diào),與裝修協(xié)調(diào);4)面漆涂刷色澤均勻。機(jī)電深化設(shè)計(jì),包括預(yù)留預(yù)埋圖、綜合管線圖、支吊架設(shè)計(jì)、節(jié)點(diǎn)大樣圖;機(jī)電管線及末端設(shè)備、檢修口與裝修排版圖的協(xié)調(diào);關(guān)鍵部位樣板先行;過程監(jiān)管;成品保護(hù);機(jī)電單機(jī)、聯(lián)動(dòng)調(diào)試、試運(yùn)行;物業(yè)提前介入;標(biāo)識準(zhǔn)確、清楚。3.5車庫1)車道、地坪色澤一致,不起砂無空鼓裂縫;2)劃線標(biāo)識整齊、醒目;3)分隔縫整齊順直,踢腳線出墻厚度一致且順直、交圈、無空鼓裂縫;4)墻面頂棚:飾面陰陽角整齊順直,與機(jī)電管線交接分色清晰、無污染;5)管線、支吊架排列整齊有序,層次分明;6)管道涂裝顏色均勻一致,色環(huán)寬度及間距均勻一致7)燈具成行成列;8)標(biāo)識清晰,指示正確,位置明顯、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、大小協(xié)調(diào)。坡道出入口細(xì)部品質(zhì)控制;車庫電梯大堂品質(zhì)控制;機(jī)電深化設(shè)計(jì),包括預(yù)留預(yù)埋圖、綜合管線圖、支吊架設(shè)計(jì)、節(jié)點(diǎn)大樣圖;施工定位放線;地坪及頂棚樣板。3.6屋面1)泛水檐順直、高度一致;2)雨落管口周邊坡度標(biāo)準(zhǔn);3)屋面臺階高度、寬度一致;4)出屋面管道做法標(biāo)準(zhǔn)。編制屋面標(biāo)準(zhǔn)做法。2021二級指標(biāo)三級指標(biāo)精益管理重點(diǎn)4.1
互不影響不進(jìn)入專用租區(qū)(房間)可進(jìn)行公共機(jī)電管線檢查維修:1)住宅衛(wèi)生間同層排水;2)商業(yè)公共機(jī)電管線不進(jìn)入租戶區(qū)域;3)酒店從走廊可進(jìn)入管井,維護(hù)不用破壞客房設(shè)施。衛(wèi)生間同層降板設(shè)置二次排水(條件允許下);餐飲降板設(shè)置二次排水;商業(yè)機(jī)電深化設(shè)計(jì)考慮從公共區(qū)域維護(hù)方便。4.2
互不損傷1)不傷及主體結(jié)構(gòu)可進(jìn)行機(jī)電管線維修;2)不傷及裝修可進(jìn)行機(jī)電管線維修,維修馬道、檢修口、閥門設(shè)置滿足物業(yè)使用;3)屋面排水順暢:泄水口處設(shè)水簸箕(耐久)、水落口加鋼板網(wǎng)(防堵塞);屋面上衛(wèi)生間透氣管加防雨帽和鋼板網(wǎng)防蟲。機(jī)電深化設(shè)計(jì);推廣CSI體系,可先考慮在商業(yè)租戶內(nèi)試行。4.3
機(jī)電設(shè)施1)建筑設(shè)備層、管井、設(shè)備房、結(jié)構(gòu)雙層樓板、空腔夾層使用維護(hù)方便;2)機(jī)電檢修通道、檢修口、檢修空間、井蓋等使用維護(hù)功能完善;3)水盆潔具、五金等易損設(shè)施更換維護(hù)方便;4)空調(diào)主機(jī)、發(fā)電機(jī)、變壓器等設(shè)備預(yù)留維修通道。機(jī)電深化設(shè)計(jì)考慮商業(yè)物業(yè)機(jī)電設(shè)施維護(hù);物業(yè)公司提早介入。4.4
五金1)門窗五金更換維護(hù)方便;2)廚壁柜五金更換維護(hù)方便。五金選用。4.5
材料易獲取1)易損設(shè)施材料有備品;2)保修期滿后維修材料易獲取。4.6易清洗1)幕墻清洗、維護(hù)、材料更換方便。4.7使用說明1)需要具有向物業(yè)移交的使用說明。安全堅(jiān)固功能適用美觀精致易維護(hù)節(jié)能環(huán)保耐久22二級指標(biāo)三級指標(biāo)精益管理重點(diǎn)5.1放射性1)天然石材無放射性污染;2)氡含量不超標(biāo)。放射性檢測。5.2化學(xué)氣體1)砼含氨量不超標(biāo);2)裝修化學(xué)污染物不超標(biāo)。選材關(guān)注環(huán)保指標(biāo);進(jìn)場進(jìn)行復(fù)試;室內(nèi)環(huán)境氣體檢測。5.3保溫隔熱1)建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱滿足要求;2)遮陽設(shè)施適當(dāng);3)無結(jié)露;4)玻璃幕墻U值合理選擇。保溫材料參數(shù)復(fù)核;潮濕環(huán)境管道保溫;施工過程嚴(yán)格控制材料驗(yàn)收及細(xì)部質(zhì)量控制。5.4節(jié)電1)電梯節(jié)能;2)空調(diào)主機(jī)及系統(tǒng)節(jié)能高效;3)電氣及照明系統(tǒng)節(jié)能;4)通風(fēng)、供水系統(tǒng)節(jié)能。材料、設(shè)備選型(燈具選型、變頻供水、變頻通風(fēng))、熱回收。5.5節(jié)水1)衛(wèi)生器具節(jié)水;2)根據(jù)設(shè)計(jì)收集使用雨水、凝結(jié)水系統(tǒng)。衛(wèi)生器具選擇;園林選用滴灌技術(shù)。5.6再生能源1)根據(jù)設(shè)計(jì)利用太陽能、風(fēng)能、地?zé)崮堋⒖諝饽艿瓤稍偕茉醇盁峄厥昭b置。5.7室內(nèi)空氣品質(zhì)1)室內(nèi)熱濕環(huán)境符合動(dòng)態(tài)熱舒適標(biāo)準(zhǔn);2)新風(fēng)量符合LEED認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)。5.8綠色施工1)
施工廢棄物的回收利用;2)
施工過程的水,揚(yáng)塵對周邊環(huán)境的影響。安全堅(jiān)固功能適用美觀精致易維護(hù)節(jié)能環(huán)保耐久23二級指標(biāo)三級指標(biāo)精益管理重點(diǎn)6.1
主體結(jié)構(gòu)1)鋼筋砼耐久;2)砌筑墻體耐久。施工過程材料檢驗(yàn)控制。6.2
外窗/幕墻1)幕墻外窗結(jié)構(gòu)膠耐久性好;2)五金件耐久性好;3)幕墻中空玻璃、型材表面處理耐久性好。嚴(yán)格控制原材料及加工、安裝質(zhì)量。6.3
外墻、屋面1)外墻面磚、涂料無空鼓、無裂縫;
2)外墻裝修耐擦洗、耐脫色、無反堿色澤一致。伸縮縫設(shè)置;熱脹冷縮、凍融考慮。專項(xiàng)深化設(shè)計(jì);材料選型;質(zhì)量通病控制;6.4
內(nèi)裝修1)石材、?;u、油漆、涂料等面層裝飾材料色澤耐久。2)臺階踏步的陽角、通道處墻體陽角石材或面磚不必倒角,通道處墻體陽角涂料及軟飾面應(yīng)有防碰撞措施。深化設(shè)計(jì);材料選用。6.5
防滲漏1)保修期內(nèi)防滲漏;2)設(shè)計(jì)合理使用年限內(nèi)防滲漏。防水防滲漏設(shè)計(jì)。6.6
防霉防腐、
防結(jié)露1)防潮防霉(地毯地面設(shè)隔離層);2)鋼結(jié)構(gòu)、機(jī)電設(shè)備及管線、木結(jié)構(gòu)防腐措施適當(dāng);3)外墻冷橋處理防結(jié)露。潮濕環(huán)境防霉設(shè)計(jì);鍍鋅防腐施工。深化設(shè)計(jì);材料選擇;施工過程環(huán)境管理。6.7
園林景觀1)硬質(zhì)鋪裝不松脫;2)植物生長易打理,與建筑相協(xié)調(diào)。室外回填質(zhì)量及防沉降措施;硬質(zhì)鋪裝伸縮縫設(shè)置;木質(zhì)材料防腐防潮防變形。6.8
機(jī)電1)按使用環(huán)境合理選擇設(shè)備材料。安全堅(jiān)固功能適用美觀精致易維護(hù)節(jié)能環(huán)保耐久高品質(zhì)六個(gè)維度(一級指標(biāo))、45個(gè)二級指標(biāo)、161個(gè)三級指標(biāo);高品質(zhì)六個(gè)維度適用于住宅、商業(yè);高品質(zhì)六個(gè)維度適用于各分項(xiàng)工程。24高品質(zhì)六個(gè)維度在住宅工程的分解維度1.外立面2.外門窗3.內(nèi)裝飾4.園林景觀安全堅(jiān)固外墻裝飾面層及其構(gòu)件、保溫層與主體結(jié)構(gòu)連接安全牢固;欄桿固定牢固、高度和立桿間距滿足規(guī)范要求、防攀爬;與主體結(jié)構(gòu)連接安全牢固;型材剛度滿足要求;結(jié)構(gòu)膠耐久,在設(shè)計(jì)年限內(nèi)不老化;開啟安全,限位合理;
飾面層與主體結(jié)構(gòu)連接牢固,合理外力作用下不變形脫落;門開啟方向正確,合頁固定牢固;欄桿高度和立桿間距滿足規(guī)范要求、防攀爬;大型喬木支撐牢固;照明燈具防燙傷;水景、泳池等防溺水。功能適用無滲漏;開啟扇開閉靈活、無卡滯、無噪音;五金配件齊全;窗眉滴水線、窗臺坡度設(shè)置合理;
隔聲滿足要求;空間尺寸誤差滿足要求;樓板、墻體、入戶門、戶內(nèi)門隔聲滿足要求;人性化設(shè)計(jì);地面鋪裝防滑;美觀精致深化設(shè)計(jì)排版合理;面層用材考究,整潔無返堿、有質(zhì)感;面層色澤均勻、明快、協(xié)調(diào)、大方、無色差;線條設(shè)計(jì)精巧、平順;細(xì)部質(zhì)量精致細(xì)膩;欄桿百葉排布整齊、色彩協(xié)調(diào);各類管線設(shè)備排布整齊、隱藏巧妙。表面無色差、劃痕、碰傷;型材拼縫平整、嚴(yán)密;打膠均勻飽滿;
面層排版精細(xì);裝飾效果方垂平齊勻、不空不裂;石材拼花精致、整體性好;天然石材對紋;門框、踢腳線等,與墻面、地面留縫均勻,接口精細(xì);不同材料交界面處理細(xì)膩,分色清晰無污染;機(jī)電設(shè)施管口隱蔽精巧。硬鋪裝基層堅(jiān)實(shí)、面層平整、線條順直、排版合理;各類管井蓋排布精心;綠化豐富、有層次感、長勢良好,與環(huán)境氣候相協(xié)調(diào);雕塑、標(biāo)識、水體、小品、照明、主入口、圍墻等設(shè)計(jì)精巧、施工精細(xì)。高品質(zhì)六個(gè)維度在住宅工程的分解維度1.外立面2.外門窗3.內(nèi)裝飾4.園林景觀易維護(hù)機(jī)電設(shè)備安裝維護(hù)方便;五金更換維護(hù)方便;地面石材、玻化磚等耐油污、耐擦洗;廚壁柜五金更換維護(hù)方便;五金、潔具維護(hù)方便;易損設(shè)施材料有備品;衛(wèi)生間同層排水。管井使用維護(hù)方便;地面鋪裝耐臟、易清潔;節(jié)能環(huán)保保溫隔熱滿足要求;遮陽設(shè)施適當(dāng);保溫隔熱滿足節(jié)能要求。天然石材無放射性污染;裝修化學(xué)污染物不超標(biāo);室內(nèi)空氣品質(zhì)滿足要求;衛(wèi)生器具節(jié)水;電氣及照明系統(tǒng)節(jié)能;苗木澆灌節(jié)水;電氣及照明系統(tǒng)節(jié)能;耐久外墻面磚、涂料無空鼓、無裂縫;外墻裝飾面層耐擦洗、耐脫色;鋼結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)防腐;外墻無結(jié)露。結(jié)構(gòu)膠、耐候膠耐久性好;五金配件堅(jiān)固耐用;噴涂飾面不褪色、脫漆;中空玻璃無漏氣和結(jié)露;設(shè)計(jì)合理使用年限內(nèi)防滲漏。石材、玻化磚、涂料等面層裝飾色澤耐久;龍頭五金耐久;地面、墻面裝飾面層防潮防霉。硬質(zhì)鋪裝不松脫;植物生長易打理;金屬制品防腐、木質(zhì)品防腐防潮防變形。產(chǎn)品線
產(chǎn)品核心邏輯-品質(zhì)方面安全堅(jiān)固功能適用美觀精致易維護(hù)節(jié)能環(huán)保耐久萬象高端結(jié)合萬象城商業(yè)的高端形象,打造與萬象城相協(xié)調(diào)且具有獨(dú)特魅力的住宅建筑產(chǎn)品,滿足客戶對標(biāo)簽性和稀缺性的需求★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★郊區(qū)高端最大化實(shí)現(xiàn)客戶對稀缺資源占有或創(chuàng)造出帶來稀缺資源感受空間條件的同時(shí),為客戶提供尊貴的大宅生活★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★城市高端最大化的實(shí)現(xiàn)客戶對城市稀缺資源的占有,包含對稀缺景觀資源的最大化占有,或在風(fēng)格形式、空間銜接上對稀缺人文資源的搭接占有★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★城市品質(zhì)通過對小區(qū)內(nèi)環(huán)境的營造及建筑表現(xiàn)力的搭配,為客戶提供在鬧市中高品質(zhì)的舒適居住體驗(yàn)★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★城郊品質(zhì)著力于對小區(qū)內(nèi)環(huán)境的營造,構(gòu)建與室外交互性強(qiáng)的產(chǎn)品,為客戶提供一種具有較強(qiáng)異域風(fēng)情感的舒適居住體驗(yàn)★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★城市改善在保證功能實(shí)用的前提下,以合理的成本,提供適度超出客戶預(yù)期的產(chǎn)品表現(xiàn)力(如有品質(zhì)的外立面和公共部位)★★★★★★★★★★★★★郊區(qū)改善利用大社區(qū)的優(yōu)勢,增強(qiáng)社區(qū)內(nèi)部日常生活設(shè)施,彌補(bǔ)郊區(qū)土地配套匱乏的劣勢,為客戶提供居住功能完備的高性價(jià)比產(chǎn)品★★★★★★★★★★★27住宅不同產(chǎn)品線對高品質(zhì)六個(gè)緯度敏感的權(quán)重不同高品質(zhì)六個(gè)維度在綜合體工程的分解維度1、主體結(jié)構(gòu)2、精裝飾3、衛(wèi)生間4、幕墻5、標(biāo)識安全堅(jiān)固基礎(chǔ)及主體結(jié)構(gòu)安全;構(gòu)造柱、圈梁設(shè)置滿足抗震要求。欄桿防爆防撞安全;室內(nèi)高墻面石材連接牢固;各類大型燈具、吊鉤安全。掛墻式座便連接安全。龍骨與結(jié)構(gòu)、飾面與龍骨連接安全牢固;干掛石材不松脫;采光頂玻璃防爆裂;大門地彈簧、門鉸安全;開啟窗安全。功能適用墻體封堵密室,不跑煙串味;不滲漏;降板防水、二次排水質(zhì)量可靠。遮陽窗簾運(yùn)行正常;地漏不返臭味;無煙味、換氣滿足;洗手臺使用方便;地面易清潔。玻璃屋頂及外墻不滲漏;滿足隔音效果;氣密性滿足要求,無漏氣和風(fēng)哨。公共區(qū)域標(biāo)識清晰;物業(yè)管理標(biāo)識清晰。美觀精致外漏鋼結(jié)構(gòu)成為裝飾鋼構(gòu),焊縫、連接件等工藝精良。天花、墻面、地面裝飾精致;扶梯裝飾美觀;裝飾精致外觀整潔、平整、色澤一致;立面線條清晰、拼縫齊整,各類飾面保證收口美觀;入口、窗邊、櫥窗等近人部位細(xì)部美觀,膠縫精致。標(biāo)識制作精致美觀。易維護(hù)地面石材、?;u等耐油污、耐擦洗。五金、潔具維護(hù)方便。玻璃、石材、鋁板等飾面材料更換簡便;易損配件、材料有備品,或日后新購易獲取。燈箱方便更換光源節(jié)能環(huán)保維護(hù)結(jié)構(gòu)封堵密實(shí)。裝修材料無放射污染;裝修材料無化學(xué)污染。幕墻遮陽;保溫隔熱滿足節(jié)能。耐久主體結(jié)構(gòu)鋼筋、砼耐久。地面石材歷久彌新;后勤門五金使用啟閉靈活、耐久;后勤通道轉(zhuǎn)角耐碰撞。墻地面裝飾耐久;龍頭五金耐久。結(jié)構(gòu)膠、耐候膠耐久;門窗選用五金配件堅(jiān)固耐用;外飾噴涂飾面不褪色、脫漆;中空玻璃無漏氣和結(jié)露;28維度6、機(jī)電7、地庫8、室外(屋面)安全堅(jiān)固管道支吊架與主體結(jié)構(gòu)連接安全;鍋爐;燃?xì)夤芫€安全;防雷接地安全。車行出入通行方便安全。室外廣告標(biāo)識安全。功能適用管線優(yōu)化、滿足裝飾空間;消防系統(tǒng)能正常運(yùn)行,特別是消防卷簾門;電梯運(yùn)行平穩(wěn);制冷及采暖效果好;新風(fēng)效果好;衛(wèi)生間下水無臭味;機(jī)房隔聲、減震、降噪。建筑泛光照明效果佳。分區(qū)標(biāo)識清晰;設(shè)停車引導(dǎo)系統(tǒng);繳費(fèi)方便。人行道及廣場防滑;坡向正確,不積雨水;水體系統(tǒng)正常使用;無障礙通行。美觀精致機(jī)電末端與建筑裝飾相協(xié)調(diào);地庫、機(jī)房、設(shè)備層等機(jī)電管線、點(diǎn)位排布整齊;建筑泛光與幕墻協(xié)調(diào);室外景觀照明與鋪裝協(xié)調(diào)。裝飾地面質(zhì)量好,無裂縫、無空鼓、不起沙;明露機(jī)電管線排布整齊。硬質(zhì)鋪裝鋪貼平整、紋路線條清晰;樹池、花池、臺階等做工考究。易維護(hù)各類檢修通道、檢修口、檢修門考慮齊全;檢修空間考慮適當(dāng);公共機(jī)電管線不進(jìn)入租戶區(qū)域;不傷及主體結(jié)構(gòu)可進(jìn)行機(jī)電管線維修;不傷及裝修可進(jìn)行機(jī)電管線維修,維修馬道、檢修口、閥門設(shè)置滿足物業(yè)使用;機(jī)電管線標(biāo)識清晰。地面鋪裝等耐油污、耐擦洗;臺階、轉(zhuǎn)角石材耐碰撞;水體系統(tǒng)維護(hù)方便。節(jié)能環(huán)??照{(diào)節(jié)能;電梯節(jié)能;照明節(jié)能。耐久各類管線防銹、防腐耐久。地面使用耐久室外無無沉降裂縫;無熱脹起鼓、無冷縮縫;車行、人行道鋪貼不松脫29四、2011年房屋質(zhì)量客戶滿意度解讀1)房屋質(zhì)量87分,達(dá)到行業(yè)標(biāo)桿值,高于龍湖和萬科,但維修服務(wù)遠(yuǎn)低于萬科龍湖。華潤置地堅(jiān)持高品質(zhì)的戰(zhàn)略取得了成效;承包商或物業(yè)公司在維保服務(wù)方面做得還很不夠。2)裝修房的工程質(zhì)量滿意度76低于毛坯房的87,主要問題有:裝修裝料或施工質(zhì)量差;墻面及天棚裂縫、空鼓;衛(wèi)生間、陽臺及外墻漏水。客戶對戶內(nèi)裝修的敏感性最高,遠(yuǎn)高于大堂電梯間及外立面;華潤置地裝修房的質(zhì)量控制能力還不高。仁恒的借鑒:銷售樣板房即為交樓樣板房,不刻意提高樣板房施工標(biāo)準(zhǔn),用工程承包商做樣板房;龍信建設(shè)長期合作。30四、2011年房屋質(zhì)量客戶滿意度解讀3)準(zhǔn)業(yè)主感知下降銷售過程期望度被提高,收樓遇到房屋質(zhì)量問題的比例始終維持在高位、而返修滿意度在低位徘徊。
對售樓處示范展示區(qū)較為重視,整體工程品質(zhì)低于示范區(qū),導(dǎo)致小業(yè)主收樓時(shí)滿意度低。4)隔音效果
業(yè)主使用后對隔音滿意度不高,但同濟(jì)第三方檢查時(shí)隔音評價(jià)好。差異可能主要在樓板、夜間外窗隔音效果方面,檢討第三方質(zhì)量評價(jià)方法。31五、2011年第三方質(zhì)量評價(jià)解讀1)滲漏的通病仍未得到改善
32第三方評價(jià)意見原因分析管理要求滲漏仍是最值得關(guān)注的質(zhì)量問題,具有普遍性,所有項(xiàng)目均需要重點(diǎn)改進(jìn),外墻(窗)滲漏是最大的質(zhì)量問題,多數(shù)發(fā)生在外窗下角部、下框、側(cè)框與墻體交界處,少數(shù)發(fā)生在外窗上部和內(nèi)墻其它部位。窗框塞縫不到位、砌體墻灰縫不飽滿密實(shí)、窗楣滴水線不明顯或未朝外坡向、出墻洞套管倒坡或防水封堵欠缺、施工順序不合理、外墻(窗)防水節(jié)點(diǎn)構(gòu)造設(shè)計(jì)缺陷是主要原因。1)施工圖對防水防滲漏節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)不夠詳細(xì),多為泛泛的節(jié)點(diǎn),針對性不強(qiáng)。2)外窗分包與土建分包對窗框塞縫、防水工作內(nèi)容責(zé)任、造價(jià)的界定不清,容易相互推諉扯皮。3)土建總包缺乏系統(tǒng)的防水防滲漏深化設(shè)計(jì),缺乏系統(tǒng)的施工方案及嚴(yán)格的過程控制。1)對設(shè)計(jì)院防水防滲漏設(shè)計(jì)提出明確要求;2)要求土建總包進(jìn)行防水防滲漏深化設(shè)計(jì);3)對防水防滲漏施工方案進(jìn)行審批;4)督促監(jiān)理認(rèn)真做好防水防滲漏過程旁站、驗(yàn)收;5)堅(jiān)持中間淋水試驗(yàn),檢查節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)施工效果;6)竣工驗(yàn)收全面淋水試驗(yàn)。深圳幸福里滲漏:鋁窗防水節(jié)點(diǎn);衛(wèi)生間降板不設(shè)地漏。
2)鋁窗加工不精細(xì),安裝質(zhì)量不高。
33第三方評價(jià)意見原因分析管理要求鋁窗型材拼縫不嚴(yán)密和不平整,安裝塞縫不密實(shí)、硅膠密封不到位(尤其是在窗角、螺釘處)、窗楣無明顯向外坡向或未設(shè)置滴水線等;部分項(xiàng)目:門窗框垂直度與橫檔水平度超標(biāo)、出墻尺寸不一致、門套垂直度超標(biāo);內(nèi)窗臺標(biāo)高低于外窗臺、防水構(gòu)造不夠合理、門窗開啟與其它物體相碰、衛(wèi)生間外窗上口過高影響二次裝修及窗的使用功能等;個(gè)別項(xiàng)目:門窗安裝施工與外墻飾面層施工順序安排不合理,導(dǎo)致門窗收口難以密實(shí);相鄰洞口標(biāo)高不一致、周邊砌體未用防水砂漿或細(xì)石混凝土處理密實(shí)、安裝固定不牢靠、開閉不靈活和封閉不嚴(yán)密、高層外開門窗避雷接地缺失。對鋁窗加工廠及現(xiàn)場安裝未有效監(jiān)管;鋁窗與保溫、裝修節(jié)點(diǎn)、開啟使用功能考慮不周;鋁窗與土建總包的工作銜接較易存在問題,如洞口尺寸、塞縫與防水工序、裝修收口處理。1)鋁窗制作、安裝詳圖的審批;2)對鋁窗、保溫、室內(nèi)裝修的節(jié)點(diǎn)進(jìn)行綜合設(shè)計(jì);3)界定鋁窗、土建、保溫、內(nèi)裝修分包塞縫、防水等地工作內(nèi)容、工序安排、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);4)落實(shí)逐個(gè)鋁窗的過程質(zhì)量檢查和驗(yàn)收。五、2011年第三方質(zhì)量評價(jià)解讀3)機(jī)電安裝總體質(zhì)量水平不高
34第三方評價(jià)意見原因分析管理要求給排水:多數(shù)項(xiàng)目管道井給水立管、消防立管套管高度不足或缺失,消火栓下部橫管支架缺失;部分項(xiàng)目屋面排水透氣管高度不足、固定件缺失;少數(shù)項(xiàng)目給排水管敷設(shè)不規(guī)范、外墻排水立管伸縮節(jié)和檢修口被仿石涂料封實(shí)喪失使用功能等。強(qiáng)弱電:多數(shù)項(xiàng)目不同程度存在導(dǎo)管與箱體或接線盒連接、橋架跨接與管線敷設(shè)、電線出墻或出橋架、等電位安裝不規(guī)范現(xiàn)象,存在機(jī)電點(diǎn)位不統(tǒng)一、不合理,套管缺失,電纜(線)、避雷帶規(guī)格尺寸小于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)等現(xiàn)象。所有項(xiàng)目在涉及電氣接地與避雷接地、防火封堵施工方面均有欠缺,需加以重視。其它:所有項(xiàng)目均不同程度存在風(fēng)管與風(fēng)閥固定不規(guī)范、移動(dòng)通信信號線敷設(shè)不規(guī)范、煤氣安裝不規(guī)范、地下室給水排水管位于橋架或電柜上方或與強(qiáng)電橋架距離過近現(xiàn)象,個(gè)別項(xiàng)目電梯機(jī)房控制柜布置不合理等。毛坯房大多機(jī)電由土建總包負(fù)責(zé),但土建總包又大多自身機(jī)電施工能力弱,有的是又轉(zhuǎn)包;消防分包質(zhì)量意思及施工能力普遍不高;機(jī)電系統(tǒng)驗(yàn)收不嚴(yán)格。1)根據(jù)土建總包能力確定是否承包機(jī)電工程,也可多項(xiàng)目招標(biāo)機(jī)電以引入有實(shí)力的專業(yè)機(jī)電分包;2)加強(qiáng)機(jī)電系統(tǒng)的檢查、測試、逐套驗(yàn)收;3)物業(yè)管理公司提前介入,進(jìn)行工程檢查及驗(yàn)收。五、2011年第三方質(zhì)量評價(jià)解讀4)使用功能與安全性總體水平不高
35第三方評價(jià)意見原因分析管理要求a)建筑使用功能與安全性外欄桿、樓梯欄桿、室內(nèi)護(hù)欄立桿間距存在超標(biāo)現(xiàn)象普遍,樓梯踏步高寬比不一致,門窗執(zhí)手安裝過高,屋面爬梯起爬點(diǎn)高度不滿足規(guī)范要求,屋面保溫透氣管設(shè)置位置不合理、選材不當(dāng),變形縫施工不規(guī)范;少數(shù)項(xiàng)目門窗或入戶門開啟時(shí)與其它物體相碰,門窗上口安裝過高不便于裝修,門窗關(guān)閉不靈活與不嚴(yán)密,公共部位走廊凈寬、樓梯間休息平臺凈進(jìn)深不滿足規(guī)范要求,信報(bào)箱底層距地高度過低等;個(gè)別項(xiàng)目女兒墻凈高不滿足規(guī)范要求,空調(diào)機(jī)位不合理或預(yù)留外機(jī)安裝尺寸過小、不便于外機(jī)安裝,百葉或欄桿固定不牢固,室內(nèi)房間與空調(diào)機(jī)位未隔離、影響隔聲和節(jié)能等。b)機(jī)電使用功能與安全性所有項(xiàng)目均不同程度存在電氣接地、避雷接地、防火封堵、橋架跨接、裸線、等電位安裝、電線出墻或出橋架與地下室綜合管線布置不規(guī)范現(xiàn)象;多數(shù)項(xiàng)目管道井給排水立管穿樓板套管缺失或高度不足,屋面透氣管高度不足,地下室噴淋頭位置不合理,管線敷設(shè)欠規(guī)范,機(jī)電點(diǎn)位不統(tǒng)一或不合理;少數(shù)項(xiàng)目管線阻擋排氣孔或空調(diào)洞,外墻排水立管伸縮節(jié)和檢修口被仿石涂料封實(shí)等。1)設(shè)計(jì)圖紙存在缺陷,會審時(shí)未發(fā)現(xiàn);2)承包商項(xiàng)目部技術(shù)水平不高,對強(qiáng)條和規(guī)范理解執(zhí)行不夠;3)細(xì)部深化設(shè)計(jì)缺失,由工人現(xiàn)場隨意發(fā)揮;4)監(jiān)理沒有檢查到位;5)業(yè)主對各專業(yè)分包間的協(xié)調(diào)缺失。1)承包商、監(jiān)理、項(xiàng)目部學(xué)習(xí)強(qiáng)條,進(jìn)行二次設(shè)計(jì),對加工詳圖進(jìn)行審批;2)通過對施工樣板、交樓樣板房、交樓樣板層等措施,設(shè)計(jì)、工程、物業(yè)等聯(lián)合檢查驗(yàn)收,優(yōu)化過程管控;3)加強(qiáng)監(jiān)理的責(zé)任心,嚴(yán)格監(jiān)管服務(wù);4)項(xiàng)目工程師全過程檢驗(yàn),大區(qū)質(zhì)檢隊(duì)抽檢,設(shè)計(jì)部項(xiàng)目巡檢。五、2011年第三方質(zhì)量評價(jià)解讀5)大多數(shù)項(xiàng)目對觀感質(zhì)量重視,項(xiàng)目間觀感存在較大差距,一些項(xiàng)目使用了高價(jià)的材料但節(jié)點(diǎn)及細(xì)部施工粗糙,未實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)的效果。
36第三方評價(jià)意見原因分析管理要求1)外立面外墻飾面層排版不精細(xì),表觀不精致;外墻陰陽角方正度與順直度偏差大;外欄桿與空調(diào)百葉安裝、裝飾線條表觀、外立管布置、不同材料交接面及收頭處理、穿墻洞口排列不整齊。2)大堂及電梯間公共設(shè)施機(jī)電箱體布設(shè)隨意,不協(xié)調(diào);飾面層表觀不精致,細(xì)部收頭處理不精細(xì);板塊排版對縫與接縫、門套垂直度有偏差。3)戶內(nèi)精裝修
飾面層表觀及細(xì)部收頭處理;
墻面垂直度和平整度、陰陽角線順直度和方正度;板塊排版對縫與接縫及其高低差、門套垂直度;
戶內(nèi)欄桿制作和安裝;
電氣面板排列布置及裝飾。1)土建總包對外立面排版深化的能力弱,或基本沒有深化而是交由現(xiàn)場工人隨意施工;2)不同專業(yè)之間缺少相互協(xié)調(diào);3)精裝修排版圖、施工節(jié)點(diǎn)詳圖質(zhì)量不高,審批把關(guān)不嚴(yán);4)精裝修分包管理能力低;5)后期趕工交房,裝修施工質(zhì)量差。1)制定外立面、大堂電梯間、戶內(nèi)精裝修深化設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和管控流程,落實(shí)精細(xì)設(shè)計(jì)準(zhǔn)則,哪些是設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé),哪些是設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé),哪些是承包商深化設(shè)計(jì)負(fù)責(zé),明確質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及審批流程;2)嚴(yán)格通過施工樣板、樣板間發(fā)現(xiàn)問題,優(yōu)化設(shè)計(jì)和施工;3)選擇合適的承包商,重點(diǎn)是做好材料成本優(yōu)化,加強(qiáng)其管理投入及工人素質(zhì)。4)項(xiàng)目加強(qiáng)精裝修工程師配置及管理;5)及時(shí)展開精裝修施工,預(yù)留適當(dāng)時(shí)間。五、2011年第三方質(zhì)量評價(jià)解讀六、2011年華潤置地高品質(zhì)落地情況北京、上海等大區(qū)質(zhì)量進(jìn)步明顯,共性是:項(xiàng)目經(jīng)理重視;城市公司工程管理部建立起了管理流程、持續(xù)檢查;優(yōu)秀的承包商后期繼續(xù)合作了解華潤置地要求。部分城市質(zhì)量一直在低位徘徊,個(gè)別項(xiàng)目質(zhì)量有所下降,共性有:主管領(lǐng)導(dǎo)及項(xiàng)目經(jīng)理更換頻繁;土建總包商每期更換;城市公司工程管理組織未設(shè)立或不健全,未對工程有效管控。華潤置地要求2011年大區(qū)管控落地,崗位調(diào)整及流程梳理優(yōu)化迫切。希望達(dá)到的專業(yè)管理、規(guī)模效率還正在建設(shè)中,個(gè)別城市存在大區(qū)管控后反而效率降低、責(zé)任不清的問題。37七、行業(yè)發(fā)展及資源1)房地產(chǎn)及建筑業(yè)發(fā)展情況
近三年房地產(chǎn)開發(fā)情況38比較項(xiàng)目2009年2010年2011年施工面積(億M2)31.9640.5550.8新開面積(億M2)11.5416.3819.01住宅施工面積(億M2)--38.84住宅新開面積(億M2)--14.60銷售面積(億M2)9.3710.4310.99比較項(xiàng)目2009年2010年2011年建筑業(yè)總產(chǎn)值(萬億元)7.589.5211.77房屋施工面積(億M2)58.770.8184.6從業(yè)人數(shù)(萬人)35974043近三年建筑業(yè)發(fā)展情況
房地產(chǎn)開發(fā)面積急劇增加,建筑業(yè)總產(chǎn)值增長較快。由于規(guī)模的快速擴(kuò)張,導(dǎo)致建筑施工企業(yè)有經(jīng)驗(yàn)的管理人員不足,也帶來勞動(dòng)力的短缺和價(jià)格的上漲,2012年可能稍有一定緩解,但也存在老一代高素質(zhì)工人退出問題。
十二五期間,全社會基礎(chǔ)設(shè)施、保障房、商品房及商業(yè)工程的開發(fā)量仍然非常大,發(fā)展商、承包商競相搶奪人才,有豐富經(jīng)驗(yàn)的高素質(zhì)工程管理人才短缺,優(yōu)秀承包商資源也較為短缺。2)華潤置地發(fā)展情況從2009年進(jìn)入20個(gè)城市47個(gè)項(xiàng)目,發(fā)展到2011年41個(gè)城市76個(gè)項(xiàng)目。2012年公司有52個(gè)住宅項(xiàng)目有新開工計(jì)劃,計(jì)劃開工量按總建筑面積計(jì)約1079.5萬平米,在建施工面積1474.2萬平米。2012年公司持有物業(yè)在施項(xiàng)目有14個(gè),在施面積202.2萬平米。華潤置地的快速擴(kuò)張發(fā)展同樣面臨著設(shè)計(jì)、施工管理關(guān)鍵崗位人才不足的問題。問題:如何加強(qiáng)組織的學(xué)習(xí)、制度流程建設(shè)、工作執(zhí)行?393)2012-13年形勢與對策
2012-13年房地產(chǎn)仍處于調(diào)控期,不計(jì)成本打造高品質(zhì)獲取銷售溢價(jià)的時(shí)期已經(jīng)結(jié)束,高品質(zhì)要與高效率、低成本協(xié)調(diào)實(shí)現(xiàn)均好。
成本優(yōu)化控制主要從設(shè)計(jì)指標(biāo)、材料選用、集中采購、提高合作效率等方面。不同產(chǎn)品線保證高品質(zhì)六個(gè)維度敏感的質(zhì)量,管理人員及工人要優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)。404)行業(yè)啟示
行業(yè)內(nèi)在某一方面有特長的公司,均是掌控了相關(guān)的資源,或有較強(qiáng)的管控能力。
龍湖:苗圃、園林工程師;
綠城:設(shè)計(jì)院、卡拉麥里金礦;
星河灣:精裝修承包商、石材廠;
仁恒:不刻意提高銷售樣板房質(zhì)量、龍信建設(shè)長期合作。41我們:
要掌控哪些高品質(zhì)的資源?
要形成怎樣的高品質(zhì)強(qiáng)管控體系?如何彌補(bǔ)組織快速擴(kuò)張及資源匱乏的不足?42某寺廟的樓梯業(yè)主如何管理的業(yè)主工程建設(shè)項(xiàng)目管理:(英國皇家特許建造學(xué)會,1988)
代表業(yè)主的項(xiàng)目管理最早是建筑師、結(jié)構(gòu)工程師,20世紀(jì)70年代英美開始出現(xiàn)業(yè)主建設(shè)項(xiàng)目管理的專業(yè)和職業(yè)。對一個(gè)建設(shè)工程項(xiàng)目從開始到結(jié)束所進(jìn)行的全方位的計(jì)劃、控制和協(xié)調(diào),以滿足業(yè)主的要求,即確保項(xiàng)目在允許的費(fèi)用和要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)下按期完成。45我們的經(jīng)驗(yàn)和積累:高品質(zhì)戰(zhàn)略已經(jīng)深入人心,各級一把手重視;3年來積累了許多寶貴的高品質(zhì)經(jīng)驗(yàn)、昂貴的教訓(xùn);住宅產(chǎn)品線已經(jīng)形成,正在優(yōu)化升級;高品質(zhì)內(nèi)涵統(tǒng)一,標(biāo)準(zhǔn)得到細(xì)化。八、大區(qū)工程管理體系建設(shè)我們的資源:(1)設(shè)計(jì):施工圖設(shè)計(jì)往往都較粗糙,細(xì)節(jié)不夠,往往需要根據(jù)高品質(zhì)目標(biāo)進(jìn)行深化設(shè)計(jì),但承包商的二次深化設(shè)計(jì)能力弱、標(biāo)準(zhǔn)低。設(shè)計(jì)單位的責(zé)任:關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化住宅工程質(zhì)量管理和責(zé)任的通知-建市[2010]68號
設(shè)計(jì)單位對住宅工程的設(shè)計(jì)質(zhì)量依法承擔(dān)責(zé)任,要建立健全質(zhì)量管理體系,加強(qiáng)設(shè)計(jì)過程的質(zhì)量控制,保證設(shè)計(jì)質(zhì)量符合工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)深度的要求;要依法設(shè)計(jì)、精心設(shè)計(jì),堅(jiān)持以人為本,對容易產(chǎn)生質(zhì)量通病的部位和環(huán)節(jié),實(shí)施優(yōu)化及細(xì)化設(shè)計(jì);要配備足夠數(shù)量和符合資格的設(shè)計(jì)人員做好住宅工程設(shè)計(jì)和現(xiàn)場服務(wù)工作。確保所簽章的設(shè)計(jì)文件能夠滿足住宅工程對安全、抗震、節(jié)能、防火、環(huán)保、無障礙設(shè)計(jì)、公共衛(wèi)生和居住方便等結(jié)構(gòu)安全和使用功能的需要,并在設(shè)計(jì)使用年限內(nèi)有足夠的可靠性。
設(shè)計(jì)單位要加強(qiáng)住宅工程項(xiàng)目實(shí)施過程中的駐場設(shè)計(jì)服務(wù),及時(shí)解決與設(shè)計(jì)有關(guān)的各種問題。要加強(qiáng)與建設(shè)、施工單位的溝通,不斷優(yōu)化設(shè)計(jì)方案,保證工程質(zhì)量。監(jiān)理單位要加強(qiáng)對施工現(xiàn)場的巡查,認(rèn)真履行對重大質(zhì)量問題和事故的督促整改和報(bào)告的責(zé)任。八、大區(qū)工程管理體系建設(shè)我們的資源:(2)監(jiān)理:行業(yè)低價(jià)競爭,缺少優(yōu)秀的監(jiān)理,目前尚不能完全代替業(yè)主管理好現(xiàn)場。監(jiān)理單位的責(zé)任:關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化住宅工程質(zhì)量管理和責(zé)任的通知-建市[2010]68號
監(jiān)理單位對住宅工程的施工質(zhì)量依法承擔(dān)監(jiān)理責(zé)任,要建立健全質(zhì)量管理體系,落實(shí)項(xiàng)目總監(jiān)負(fù)責(zé)制,建立適宜的組織機(jī)構(gòu),配備足夠的、專業(yè)配套的合格監(jiān)理人員,嚴(yán)格按照監(jiān)理規(guī)劃和規(guī)定的監(jiān)理程序開展監(jiān)理工作。
監(jiān)理人員要按規(guī)定采取旁站、巡視、平行檢驗(yàn)等多種形式,及時(shí)到位進(jìn)行監(jiān)督檢查,對達(dá)不到規(guī)定要求的材料、設(shè)備、工程以及不符合要求的施工組織設(shè)計(jì)、施工方案不得簽字放行,并按規(guī)定及時(shí)向建設(shè)單位和有關(guān)部門報(bào)告,確保監(jiān)理工作質(zhì)量。八、大區(qū)工程管理體系建設(shè)我們的資源:(3)承包商:承包商重視控制成本,大多承包商對華潤置地質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不了解,高品質(zhì)主動(dòng)的追求也不夠;大多總包商對專業(yè)指定分包的照管能力不足。施工單位的責(zé)任:關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化住宅工程質(zhì)量管理和責(zé)任的通知-建市[2010]68號
施工單位對住宅工程的施工質(zhì)量依法承擔(dān)責(zé)任,要建立健全質(zhì)量管理體系,強(qiáng)化質(zhì)量責(zé)任制,確定符合規(guī)定并滿足施工需要的項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人等主要管理人員,不得轉(zhuǎn)包和違法分包,不得擅自修改設(shè)計(jì)文件,不得偷工減料;要建立健全教育培訓(xùn)制度,所有施工管理和作業(yè)人員必須經(jīng)過教育培訓(xùn)且考核合格后方可上崗;要按照工程設(shè)計(jì)要求、施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和合同約定,對建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和商品混凝土進(jìn)行檢驗(yàn),未經(jīng)檢驗(yàn)或者檢驗(yàn)不合格的,不得使用;要健全施工過程的質(zhì)量檢驗(yàn)檢測制度,做好工程重要結(jié)構(gòu)部位和隱蔽工程的質(zhì)量檢查和記錄,隱蔽工程在隱蔽前,要按規(guī)定通知有關(guān)單位驗(yàn)收;要對施工或者竣工驗(yàn)收中出現(xiàn)質(zhì)量問題的住宅工程負(fù)責(zé)返修,對已竣工驗(yàn)收合格并交付使用的住宅工程要按規(guī)定承擔(dān)保修責(zé)任。
八、大區(qū)工程管理體系建設(shè)我們的資源:(4)自身:擴(kuò)張快,大區(qū)管控組織機(jī)構(gòu)、流程制度形成中,項(xiàng)目管理還不夠精細(xì)。我們還存在對設(shè)計(jì)、監(jiān)理、承包商以包代管的心態(tài)和現(xiàn)象,以發(fā)展商為主導(dǎo)的工程質(zhì)量管理體系尚不健全。八、大區(qū)工程管理體系建設(shè)高品質(zhì)面臨的挑戰(zhàn)自身發(fā)展擴(kuò)張快,有經(jīng)驗(yàn)的管理人員稀釋。保證高品質(zhì)的外部資源匱乏:市場硬資源:石材、苗木等稀缺資源;市場軟資源:優(yōu)秀承包商(管理人員、勞務(wù)工人)。高品質(zhì)實(shí)現(xiàn)能力建設(shè)高品質(zhì)知識管理能力-標(biāo)準(zhǔn)、工料規(guī)范、圖紙;市場資源整合能力-優(yōu)秀供應(yīng)商的選擇及照管;工程項(xiàng)目精益管理能力-工程項(xiàng)目動(dòng)態(tài)管控。52華潤置地高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn);產(chǎn)品線,精細(xì)設(shè)計(jì)準(zhǔn)則;工料規(guī)范范本;質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)圖集。上市公司、大區(qū)工程管理規(guī)劃;大區(qū)建筑市場調(diào)研分析;項(xiàng)目工程管理實(shí)施規(guī)劃;工程管理組織機(jī)構(gòu);工程管理制度;創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃。項(xiàng)目招標(biāo)采購方案;項(xiàng)目合同工料規(guī)范;預(yù)審及議標(biāo)、定標(biāo);戰(zhàn)略合作。發(fā)展商質(zhì)量監(jiān)控;監(jiān)理細(xì)則;承包商質(zhì)量管理計(jì)劃;圖紙會審、深化設(shè)計(jì);施工方案審批;大區(qū)交樓風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。樣品樣本;工藝樣板房;交樓樣板房;交樓樣板層;銷售樣板房。功能測試;分戶驗(yàn)收;竣工驗(yàn)收備案;物業(yè)驗(yàn)收。工程質(zhì)量滿意度分析行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)質(zhì)量狀況分析滿意度調(diào)查報(bào)告調(diào)查問卷小業(yè)主收樓高質(zhì)量維修項(xiàng)目后評價(jià)KPI工程質(zhì)量客戶滿意度KPI一次收樓率國家高等級優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)華潤置地高品質(zhì)獎(jiǎng)KPI淋水試驗(yàn)外窗滲漏率KPI第三方質(zhì)量評價(jià)KPI樣板清單KPI質(zhì)量責(zé)任制及考核激勵(lì);省優(yōu)、國優(yōu)工程數(shù)量;行動(dòng)學(xué)習(xí)及培訓(xùn)。KPI質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)123級指標(biāo)KPI工程質(zhì)量滿意度與內(nèi)外部滿意度對比樣板管理
工程質(zhì)量管理體系
資源配置
高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)客戶滿意度調(diào)查過程監(jiān)控
竣工驗(yàn)收
工程質(zhì)量現(xiàn)狀分析交樓保修
123456789KPI供應(yīng)商名冊供應(yīng)商履約評價(jià)戰(zhàn)略合作伙伴數(shù)量質(zhì)量管理的主導(dǎo)者:發(fā)展商工程質(zhì)量管理系統(tǒng)圖1)工程質(zhì)量現(xiàn)狀分析基于客戶的工程質(zhì)量現(xiàn)狀分析:客戶滿意度;標(biāo)桿企業(yè)、競爭對手工程質(zhì)量分析;大區(qū)產(chǎn)品線、不同城市工程質(zhì)量分析。532)高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)基于客戶的高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn);產(chǎn)品線精細(xì)設(shè)計(jì)準(zhǔn)則、二次深化設(shè)計(jì)管理制度;土建、機(jī)電、裝飾各專業(yè)協(xié)調(diào)性不夠是最常見的問題。高品質(zhì)工料規(guī)范;高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)部宣貫;高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)對外部合作方的交底;高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)圖集。543)工程質(zhì)量管理體系上市公司、大區(qū)3年工程管理發(fā)展規(guī)劃建筑市場調(diào)研分析-每年檢討評價(jià)項(xiàng)目工程管理實(shí)施規(guī)劃-每個(gè)項(xiàng)目均需要編制,項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織各業(yè)務(wù)部門聯(lián)合編制,城市公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。工程管理組織機(jī)構(gòu)大區(qū)工程管理部、招標(biāo)采購部、合約管理部、設(shè)計(jì)管理部;城市公司工程管理部、合約管理部;項(xiàng)目部工程管理制度-項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量、會議、協(xié)調(diào)管理,糾偏及風(fēng)險(xiǎn)管控創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃
省優(yōu)工程數(shù)量;國優(yōu)工程數(shù)量;國際工程品質(zhì)管理獎(jiǎng)項(xiàng)。4)資源配置項(xiàng)目招標(biāo)采購方案根據(jù)不同產(chǎn)品線、不同時(shí)期建筑市場調(diào)研分析情況,由合約管理部、項(xiàng)目部、工程管理部制訂項(xiàng)目招標(biāo)采購策劃方案,城市公司總經(jīng)理審批,大區(qū)總經(jīng)理批準(zhǔn)。合同工料規(guī)范及管理要求大區(qū)通用條款-大區(qū)工程管理部項(xiàng)目專用條款-城市公司工程管理部、項(xiàng)目部資格預(yù)審及議標(biāo)、定標(biāo)戰(zhàn)略合作十二五期間,建筑勞務(wù)用工越來越短缺,保持與承包商的戰(zhàn)略合作是穩(wěn)定和提升品質(zhì)、實(shí)現(xiàn)高效率、低成本的有效方式;戰(zhàn)略合作伙伴通常能了解對方明示的和隱含的要求,能構(gòu)建雙贏的合作關(guān)系。高品質(zhì)給合作伙伴帶來價(jià)值:品牌影響、管理提升、市場與利潤。565)樣板管理樣板種類;樣品樣本;工藝樣板房;交樓樣板房;交樓樣板層;銷售樣板房。樣板管理制度樣板實(shí)施;樣板審批、驗(yàn)收。6)過程監(jiān)控發(fā)展商質(zhì)量監(jiān)控項(xiàng)目部質(zhì)量分級驗(yàn)收質(zhì)量見證點(diǎn),工程師、經(jīng)理、項(xiàng)目總經(jīng)理。監(jiān)理細(xì)則承包商質(zhì)量管理計(jì)劃圖紙會審、深化設(shè)計(jì)項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部對承包商深化設(shè)計(jì)的審核,根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)制定詳細(xì)深化設(shè)計(jì)要求及審批計(jì)劃、明確審批負(fù)責(zé)人。重點(diǎn)是外立面排版、公共區(qū)域裝修排版、戶內(nèi)裝修深化設(shè)計(jì)施工方案審批-重點(diǎn)是防水防滲漏、鋁窗安裝、裝修防裂縫大區(qū)交樓風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制-前期及過程進(jìn)度控制,避免后期裝修搶工7)竣工驗(yàn)收功能測試淋水試驗(yàn)、隔音測試、通電測試。分戶驗(yàn)收從主體就開始,分戶驗(yàn)收測試人員安排、驗(yàn)收與整改??⒐を?yàn)收備案政府竣工驗(yàn)收備案只是形式,不代表合同完成責(zé)任。以業(yè)主、物業(yè)公司、小業(yè)主驗(yàn)收為準(zhǔn)。物業(yè)驗(yàn)收物業(yè)公司早介入,特別是全裝修房,重點(diǎn)是使用功能質(zhì)量檢查。8)交樓保修小業(yè)主收樓高質(zhì)量維修-承包商優(yōu)質(zhì)維保、物業(yè)公司應(yīng)急服務(wù)。項(xiàng)目后評價(jià)-總結(jié)經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn),優(yōu)化管理9)工程質(zhì)量客戶滿意度滿意度調(diào)查報(bào)告調(diào)查問卷物業(yè)回訪62知識管理能力樣板管理
工程質(zhì)量管理體系
資源配置
高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)客戶滿意度調(diào)查過程監(jiān)控
竣工驗(yàn)收
工程質(zhì)量現(xiàn)狀分析交樓保修
123456789高品質(zhì)管理能力高品質(zhì)管理能力構(gòu)建資源整合能力項(xiàng)目管理能力63P樣板管理
工程質(zhì)量管理體系
資源配置
高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)客戶滿意度調(diào)查過程監(jiān)控
竣工驗(yàn)收
工程質(zhì)量現(xiàn)狀分析交樓保修
123456789高品質(zhì)管理能力高品質(zhì)管理能力構(gòu)建DCA64
大區(qū)成立、管控落地,高品質(zhì)管理體系如何建立?
工程管理部、招標(biāo)采購部、合約管理部、設(shè)計(jì)管理部在體系中的分別有哪些責(zé)任?
大區(qū)建設(shè)好設(shè)計(jì)、工程、招采、合約管理體系,包括機(jī)構(gòu)、職能、權(quán)責(zé)、制度、流程、標(biāo)準(zhǔn),實(shí)現(xiàn)做實(shí),城市公司及項(xiàng)目部重在高效操作執(zhí)行,實(shí)現(xiàn)做精。大區(qū)與城市公司高效協(xié)作實(shí)現(xiàn)做強(qiáng)做大。大區(qū)工程管理部職能職能工作內(nèi)容質(zhì)量管理1)根據(jù)大區(qū)氣候和施工特點(diǎn),細(xì)化大區(qū)內(nèi)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、施工工藝要求等;2)負(fù)責(zé)大區(qū)內(nèi)首次進(jìn)入城市首期項(xiàng)目示范展示區(qū)驗(yàn)收;3)負(fù)責(zé)大區(qū)內(nèi)各城市首期住宅交樓入伙前的檢查;4)定期進(jìn)行質(zhì)量管理的檢查,樹立大區(qū)內(nèi)質(zhì)量管理標(biāo)桿。項(xiàng)目管理1)大區(qū)內(nèi)住宅項(xiàng)目管理實(shí)施規(guī)劃評審;2)推薦參評上市公司優(yōu)秀住宅管理實(shí)施規(guī)劃。技術(shù)管理與支持組建優(yōu)秀的專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)(重
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