香港鐵路有限公司MTR：構(gòu)建軌道交通消費(fèi)新場(chǎng)景提升軌道交通高質(zhì)量發(fā)展

香港鐵路有限公司（MTR)：構(gòu)建軌道交通消費(fèi)新場(chǎng)景，提升軌道交通高質(zhì)量發(fā)展發(fā)布時(shí)間:2024-02-29摘要后疫情時(shí)代的中國(guó)受全球經(jīng)濟(jì)衰退及地緣政治的沖突的影響，經(jīng)濟(jì)尚未全面恢復(fù)，發(fā)揮國(guó)內(nèi)超大規(guī)模市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)和挖掘內(nèi)需潛力將是中國(guó)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最主要驅(qū)動(dòng)力。近年來(lái)，中央政府高度重視擴(kuò)大內(nèi)需、增強(qiáng)消費(fèi)對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性作用，出臺(tái)多項(xiàng)政策鼓勵(lì)擴(kuò)大消費(fèi)，增強(qiáng)消費(fèi)能力，創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景。中國(guó)內(nèi)地城市軌道交通的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)速度在全球城市軌道交通發(fā)展史上前所未有，但由于軌道交通存在著外生效應(yīng)巨大但內(nèi)生效應(yīng)不足的天然缺陷，如何在建設(shè)如此巨大的城市軌道交通線網(wǎng)的同時(shí)，發(fā)揮軌道交通獨(dú)特的龐大人流資源的優(yōu)勢(shì)，打造軌道交通的消費(fèi)新場(chǎng)景，增加軌道交通企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，提升軌道交通的高質(zhì)量發(fā)展將是未來(lái)軌道交通行業(yè)的一個(gè)重要課題。港鐵公司作為全球領(lǐng)先的軌道交通運(yùn)營(yíng)企業(yè)之一，在其四十年的發(fā)展過(guò)程中，積極配合香港特區(qū)政府實(shí)施高質(zhì)量的城市發(fā)展模式，探索對(duì)軌道交通客流資源的有效利用，成功打造了香港特區(qū)軌道交通商業(yè)的消費(fèi)場(chǎng)景，為港鐵公司的高質(zhì)量發(fā)展和香港特區(qū)的城市發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)，其成功經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌驅(qū)?nèi)地城市打造軌道交通的消費(fèi)新場(chǎng)景提供借鑒。港鐵公司將繼續(xù)加大力度參與中國(guó)式的現(xiàn)代化建設(shè)，有信心有意愿也有能力為中國(guó)內(nèi)地軌道交通的高質(zhì)量發(fā)展做出更多的貢獻(xiàn)。當(dāng)前，受新冠肺炎疫情沖擊，全球經(jīng)濟(jì)衰退，貿(mào)易摩擦加劇，加上地緣政治沖突不斷，使中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所面臨的外部環(huán)境更加嚴(yán)峻和不確定。展望2023年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的基礎(chǔ)尚不牢固，推動(dòng)消費(fèi)回升、釋放內(nèi)需潛力將是中國(guó)應(yīng)對(duì)后疫情時(shí)代的世界經(jīng)濟(jì)衰退、國(guó)際貿(mào)易投資萎縮等風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)的重要舉措。近幾年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正在從以往過(guò)于依賴投資和出口拉動(dòng)向更多依靠國(guó)內(nèi)需求特別是消費(fèi)需求拉動(dòng)轉(zhuǎn)變。習(xí)近平總書記多次指出“要實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略”、“充分發(fā)揮我國(guó)超大規(guī)模市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)和內(nèi)需潛力”。“十四五規(guī)劃”提出“堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需這個(gè)戰(zhàn)略基點(diǎn)，加快培育完整內(nèi)需體系，把實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略同深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性結(jié)構(gòu)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，以創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、高質(zhì)量供給引領(lǐng)和創(chuàng)造新需求，加快構(gòu)建以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局”。2022年黨中央也相繼印發(fā)了《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022-2035年）》和《“十四五”擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略實(shí)施方案》。2022年12月舉行的中央工作會(huì)議也強(qiáng)調(diào)“著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求。要把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置。增強(qiáng)消費(fèi)能力，改善消費(fèi)條件，創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景”；“要充分挖掘國(guó)內(nèi)市場(chǎng)潛力，提升內(nèi)需對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用”；“著力擴(kuò)大內(nèi)需，增強(qiáng)消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性作用和投資對(duì)優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵作用”。這對(duì)我國(guó)著力擴(kuò)大內(nèi)需、增強(qiáng)消費(fèi)對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性作用提供了重要指引。多年來(lái)，消費(fèi)已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最主要驅(qū)動(dòng)力，為構(gòu)建新發(fā)展格局、推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展、創(chuàng)造高品質(zhì)生活提供了有力支撐。2021年國(guó)內(nèi)最終消費(fèi)支出對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)到76.2%，消費(fèi)連續(xù)多年成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主引擎，2022年受疫情的嚴(yán)重影響，國(guó)內(nèi)消費(fèi)支出對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率有所下滑，但是國(guó)內(nèi)消費(fèi)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)性作用并未減弱。中國(guó)擁有14億多的人口規(guī)模和超4億中等收入群體，市場(chǎng)規(guī)模是全球最龐大的，也具備全世界最大的消費(fèi)潛力，這種其他經(jīng)濟(jì)體無(wú)法比擬的超大規(guī)模市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，也是支持中國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和高質(zhì)量發(fā)展的最可靠保障。中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)韌性強(qiáng)、潛力大，網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物、移動(dòng)支付、線上線下融合等新型消費(fèi)場(chǎng)景發(fā)展迅猛，消費(fèi)不斷呈現(xiàn)出智能化、個(gè)性化、綠色化等新的趨勢(shì)，同時(shí)假日消費(fèi)、夜間經(jīng)濟(jì)等傳統(tǒng)消費(fèi)也呈現(xiàn)出新的消費(fèi)場(chǎng)景和新的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。在政策、技術(shù)、模式和場(chǎng)景的消費(fèi)四維要素中，消費(fèi)新場(chǎng)景的打造逐漸受到市場(chǎng)主體的重視和開發(fā)，也成為挖掘內(nèi)需潛力、激發(fā)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新動(dòng)力、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的重要推動(dòng)器。一、內(nèi)地軌道交通高質(zhì)量發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)近幾年，受國(guó)際和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，中國(guó)內(nèi)地城市軌道交通發(fā)展迅猛，其建設(shè)速度和絕對(duì)建設(shè)規(guī)模在全球城市軌道交通發(fā)展史上前所未有。據(jù)中國(guó)城市軌道交通協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，截至2022年末，中國(guó)內(nèi)地已經(jīng)開通城市軌道交通運(yùn)營(yíng)的城市達(dá)到55個(gè)，運(yùn)營(yíng)總里程達(dá)到10291.95公里。2022年雖然受疫情影響，建設(shè)速度略有放緩，但全年新增軌道交通運(yùn)營(yíng)線路仍然超過(guò)1000公里，且2022年國(guó)家發(fā)改委新批復(fù)的線路長(zhǎng)度近330公里，新增項(xiàng)目計(jì)劃總投資額達(dá)到2600億元。而在整個(gè)“十三五”期間，內(nèi)地超過(guò)30個(gè)城市的新一輪建設(shè)規(guī)劃或規(guī)劃調(diào)整獲國(guó)家發(fā)改委批復(fù)，獲批項(xiàng)目的初步估算總投資額合計(jì)近3萬(wàn)億元人民幣。“十四五”規(guī)劃新增城市軌道交通運(yùn)營(yíng)里程3000公里，新增城際鐵路和市域（郊）鐵路運(yùn)營(yíng)里程3000公里，可以預(yù)見未來(lái)幾年我國(guó)內(nèi)地城市軌道交通建設(shè)的發(fā)展規(guī)模和速度仍然會(huì)處于高速發(fā)展期中，然而，內(nèi)地在城市軌道交通建設(shè)運(yùn)營(yíng)的發(fā)展質(zhì)量等方面，仍有很大的提升和改善空間。眾所周知，軌道交通存在著外生的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益巨大、但內(nèi)生的投資效應(yīng)不足的天然缺陷，其特點(diǎn)是初期的建設(shè)投資額巨大，后期的運(yùn)營(yíng)成本同樣巨大，而收入來(lái)源相對(duì)來(lái)說(shuō)比較簡(jiǎn)單，造成投資回收期長(zhǎng)，投資回報(bào)率較低。以中國(guó)內(nèi)地城市的平均水平舉例，假設(shè)一個(gè)城市的軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃里程為500公里，每公里的初始投資金額平均為8億元（其中機(jī)電設(shè)施投資及相關(guān)的費(fèi)用占比約為30%-40%），則線網(wǎng)的總初始投資金額約為4,000億元。在不考慮通貨膨脹、折舊和財(cái)務(wù)費(fèi)用等因素的情況下，未來(lái)20年的財(cái)務(wù)費(fèi)用將達(dá)到3,000億元左右，30年的總運(yùn)營(yíng)成本估算約為2,750億元至4,000億元。而各個(gè)城市軌道交通企業(yè)的收入來(lái)源主要集中在票務(wù)收入，假設(shè)運(yùn)營(yíng)里程達(dá)到500公里的城市的客流強(qiáng)度為1.2萬(wàn)人次/公里日，平均票價(jià)為3.5元/人次，則每年的票務(wù)總收入僅為76.65億元，30年的票務(wù)總收入也僅能達(dá)到1762.57億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法彌補(bǔ)軌道交通線網(wǎng)總的運(yùn)營(yíng)成本。而且由于目前中國(guó)內(nèi)地的軌道交通仍具有相當(dāng)大的公益性，票價(jià)的制定往往需要考慮民眾的承受能力和社會(huì)影響，在內(nèi)地目前通行的票價(jià)機(jī)制下，各個(gè)城市根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)軌道交通建設(shè)運(yùn)營(yíng)的盈虧平衡，更無(wú)從談起軌道交通的高質(zhì)量發(fā)展。隨著城市軌道交通網(wǎng)絡(luò)的不斷完善，軌道交通快捷、準(zhǔn)時(shí)、安全以及運(yùn)量大的優(yōu)勢(shì)使得軌道交通成為市民乘坐公共交通的最主要方式。如何在建設(shè)規(guī)模巨大的軌道交通線網(wǎng)和確保其安全高效的運(yùn)營(yíng)管理的前提下，最大程度的利用好軌道交通外在的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，拓寬軌道交通的綜合開發(fā)業(yè)務(wù)，發(fā)揮軌道經(jīng)濟(jì)的商業(yè)價(jià)值，重視和提升軌道交通的高質(zhì)量發(fā)展，將會(huì)是中國(guó)內(nèi)地各個(gè)軌道交通建設(shè)運(yùn)營(yíng)城市在未來(lái)所要面臨的巨大挑戰(zhàn)。二、打造軌道交通消費(fèi)新場(chǎng)景的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)在建設(shè)中國(guó)式的現(xiàn)代化過(guò)程中，軌道交通作為城市發(fā)展的最主要的基礎(chǔ)設(shè)施之一，也是城市發(fā)展中最有效率的公共交通工具，對(duì)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用非常重要。但是，軌道交通企業(yè)的職能不僅僅體現(xiàn)在公益屬性的發(fā)揮上，也需要考慮自身的經(jīng)濟(jì)效益和高質(zhì)量發(fā)展。內(nèi)地軌道交通企業(yè)也積極通過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、多種經(jīng)營(yíng)等多種方式進(jìn)行創(chuàng)收，但是在目前的政策環(huán)境下，內(nèi)地城市由于地鐵建設(shè)所帶來(lái)的周邊地塊的升值從而引起的經(jīng)濟(jì)效益通常被非軌道交通企業(yè)所享有，其收益并不歸于軌道交通企業(yè)。目前內(nèi)地城市的軌道交通企業(yè)也開始探索進(jìn)行車站的商業(yè)開發(fā)，但開發(fā)目的也僅僅是滿足乘客的出行過(guò)程中的基本需求，并未打造出軌道交通所獨(dú)有的消費(fèi)新場(chǎng)景，創(chuàng)造出更大的收益。商業(yè)的生命力來(lái)源于客流的聚集，而商業(yè)價(jià)值的最重要的體現(xiàn)就在于能夠?qū)崿F(xiàn)客流的聚集，并且能夠?qū)⑵滢D(zhuǎn)化為有效的購(gòu)買力。從這個(gè)意義上來(lái)看，軌道交通每日巨大的客流就是軌道交通企業(yè)的最寶貴的資源，2021年全國(guó)開通軌道交通運(yùn)營(yíng)的50個(gè)城市日均客運(yùn)量達(dá)到6711.3萬(wàn)人次，其中北京和上海的日均客運(yùn)量基本維持在千萬(wàn)人次左右，而在同一個(gè)城市很難再尋找到類似的能夠持續(xù)地、不間斷的維持每日幾百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)的人流，巨大的人流也代表著巨大的消費(fèi)潛力和無(wú)限的商機(jī)，利用軌道交通的人流打造合適的新的消費(fèi)場(chǎng)景將會(huì)使?jié)撛诘南M(fèi)需求轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的有效的購(gòu)買力。因此，軌道交通潛在的巨大商業(yè)價(jià)值不在于軌道交通本身對(duì)于市民交通需求的滿足，而在于軌道交通運(yùn)營(yíng)所帶來(lái)的龐大人流，將人流的聚集轉(zhuǎn)化為有效的購(gòu)買力，既能夠?yàn)槭忻裉峁┍憬萦行У南M(fèi)資源，也能夠?qū)壍澜煌ㄆ髽I(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)起到很好的支撐作用，形成一個(gè)互利互補(bǔ)的有效機(jī)制。發(fā)展軌道交通消費(fèi)新場(chǎng)景，能夠?qū)④壍澜煌ê蜕虡I(yè)的優(yōu)勢(shì)資源加以互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)兩者的有機(jī)結(jié)合，軌道交通運(yùn)營(yíng)所帶來(lái)的大量人流是商業(yè)消費(fèi)的保障，而商業(yè)經(jīng)營(yíng)則能夠提高軌道交通的效率，有效降低軌道交通的建設(shè)運(yùn)營(yíng)成本。兩者的聯(lián)合對(duì)于軌道交通行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展有著非常重要的意義。首先，軌道交通商業(yè)是地鐵建設(shè)運(yùn)營(yíng)的衍生和商業(yè)化的產(chǎn)物，受到空間和環(huán)境等多個(gè)因素的限制，因此軌道交通商業(yè)對(duì)于軌道交通帶來(lái)的巨大的客流資源具有某種市場(chǎng)獨(dú)占性，一旦能夠通過(guò)消費(fèi)新場(chǎng)景的建設(shè)將軌道交通的巨大客流所隱藏的消費(fèi)潛力轉(zhuǎn)化成有價(jià)值的現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買力，就將產(chǎn)生可觀的經(jīng)濟(jì)效益，而這種正向的現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)效益同樣能夠反哺軌道交通的建設(shè)，二者能夠形成良性的支持關(guān)系。其次，由于軌道交通建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理的需要，軌道交通車站地下空間的實(shí)際可用面積往往會(huì)超過(guò)單純?yōu)闈M足交通運(yùn)輸功能所需要的使用面積。在滿足市民乘坐軌道交通的同時(shí)，充分考慮商業(yè)業(yè)態(tài)和消費(fèi)需求，結(jié)合軌道交通進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，則能夠充分利用建設(shè)時(shí)所形成的節(jié)點(diǎn)空間，利用軌道交通建設(shè)所形成的通道和空間越多，節(jié)約的成本就越多，也能夠間接提高軌道交通運(yùn)營(yíng)的綜合收益，降低企業(yè)的運(yùn)營(yíng)虧損。此外，軌道交通的建設(shè)運(yùn)營(yíng)提高了市民出行的便利性，軌道交通網(wǎng)絡(luò)能夠?qū)⒏鱾€(gè)商業(yè)空間聯(lián)系在一起，形成獨(dú)特的消費(fèi)新場(chǎng)景，尤其是軌道交通的地下空間所具有的特殊性更能夠使市民享受到舒適的消費(fèi)休閑環(huán)境，減少惡劣天氣和地面交通擁堵所產(chǎn)生的影響，這種舒適的消費(fèi)場(chǎng)景和交通便利的優(yōu)勢(shì)是傳統(tǒng)商業(yè)所無(wú)法比擬的。這種優(yōu)勢(shì)所產(chǎn)生的獨(dú)特價(jià)值能夠促進(jìn)商業(yè)消費(fèi)的發(fā)展，同時(shí)也能夠?yàn)檐壍澜煌ㄌ峁┐罅康目土?，反向促進(jìn)軌道交通的發(fā)展。三、香港特區(qū)軌道交通高質(zhì)量發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)中國(guó)香港特區(qū)是全球城市高質(zhì)量發(fā)展的典范，在過(guò)去幾十年間的城市發(fā)展過(guò)程中，成功探索出一條通過(guò)軌道交通主導(dǎo)城市發(fā)展思路，實(shí)現(xiàn)了高效集約利用城市土地資源、有效拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)以及創(chuàng)建和諧社區(qū)的高質(zhì)量發(fā)展道路。香港鐵路有限公司（以下簡(jiǎn)稱“港鐵公司”）作為香港特區(qū)政府控股公司，是香港特區(qū)骨干交通基礎(chǔ)建設(shè)和公共交通運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，是全球領(lǐng)先的跨國(guó)軌道交通運(yùn)營(yíng)企業(yè)之一。在四十多年的發(fā)展過(guò)程中，港鐵公司積極配合香港特區(qū)政府，實(shí)現(xiàn)了城市資源的高效利用，通過(guò)“軌道+社區(qū)”模式積極擴(kuò)大了軌道交通的外生效應(yīng)，而且最大程度的利用了軌道交通所獨(dú)有的客流資源，成功打造出了軌道交通的商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)景，也使得車站商業(yè)成為港鐵公司最大的利潤(rùn)貢獻(xiàn)來(lái)源之一。港鐵公司在香港特區(qū)本地運(yùn)營(yíng)著約300公里的軌道交通網(wǎng)絡(luò)，日均客流接近730萬(wàn)。在軌道交通全線網(wǎng)運(yùn)營(yíng)著逾1,492間零售商鋪，11間免稅商鋪、超過(guò)300間自助式商鋪，商鋪總面積超過(guò)67,337平方米，平均出租率超過(guò)98%，近年來(lái)年均利潤(rùn)貢獻(xiàn)超過(guò)30億元港幣。港鐵公司在香港特區(qū)開發(fā)車站商業(yè)消費(fèi)的實(shí)踐模式，也能夠?yàn)閮?nèi)地打造軌道交通的消費(fèi)新場(chǎng)景提供借鑒經(jīng)驗(yàn)：?開發(fā)原則。港鐵公司在香港特區(qū)運(yùn)營(yíng)的軌道交通車站，在不影響正常的交通和樞紐的客運(yùn)及日常運(yùn)營(yíng)的前提下，基本上都有不同類型的地下車站商業(yè)開發(fā)和地上商業(yè)開發(fā)。港鐵公司對(duì)客運(yùn)交通的運(yùn)輸和地上地下的車站商業(yè)開發(fā)都是圍繞著為乘客做好服務(wù)的目的，兩者的定位是一致的。港鐵公司的車站商業(yè)開發(fā)，并不是作為單純的商業(yè)行為，而是基于大流量客流資源的有效利用和更好的服務(wù)于乘客，為乘客提供更好的服務(wù)和消費(fèi)場(chǎng)景。在保證客運(yùn)暢通和乘客服務(wù)的前提下，根據(jù)不同的站點(diǎn)不同的商業(yè)規(guī)劃，打造不同的消費(fèi)場(chǎng)景，努力將軌道交通所帶來(lái)的大規(guī)?？土鲌?chǎng)景，轉(zhuǎn)化為商業(yè)消費(fèi)的場(chǎng)景。?整體規(guī)劃。香港特區(qū)的軌道交通的商業(yè)開發(fā)規(guī)劃會(huì)納入軌道交通的建設(shè)發(fā)展規(guī)劃，并納入香港特區(qū)城市的總體規(guī)劃，規(guī)劃的制定必須立足于香港特區(qū)整個(gè)城市和區(qū)域的發(fā)展進(jìn)行統(tǒng)籌考慮。港鐵公司作為香港特區(qū)軌道交通的運(yùn)營(yíng)商，在軌道交通建設(shè)的前期就會(huì)從空間上對(duì)軌道交通線路和車站進(jìn)行系統(tǒng)性的整體研究，統(tǒng)籌規(guī)劃全線、全局車站資源，結(jié)合車站運(yùn)營(yíng)的實(shí)際，對(duì)車站尤其是樞紐車站與周邊建筑、道路、管線以及周邊環(huán)境的關(guān)系進(jìn)行調(diào)研和規(guī)劃，力求空間資源開發(fā)利用的有效性和經(jīng)濟(jì)性并重。與此同時(shí)，港鐵公司也會(huì)從時(shí)間上對(duì)車站及空間的建設(shè)時(shí)序進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)籌考慮不同時(shí)段的開發(fā)功能和相互之間的銜接，通常會(huì)根據(jù)車站客流的實(shí)際和周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)情況，有計(jì)劃的把握商業(yè)資源開發(fā)的節(jié)奏，通過(guò)分期分步策略對(duì)商業(yè)資源進(jìn)行梯次開發(fā)，逐步形成以軌道交通車站為依托的商業(yè)消費(fèi)環(huán)境。?空間設(shè)計(jì)。軌道交通車站商業(yè)開發(fā)的成功與否取決于其對(duì)客流的吸引能力，取決于乘客對(duì)交通和消費(fèi)體驗(yàn)的舒適性，也取決于車站是否能夠以無(wú)縫連接、協(xié)調(diào)統(tǒng)一的方式使人員、貨物、運(yùn)輸以及廢棄物等保持合理通暢的流動(dòng)。港鐵公司在車站的商業(yè)空間規(guī)劃時(shí)，首先會(huì)將安全性放在最優(yōu)先的位置進(jìn)行設(shè)計(jì)，將消防要求、逃生路線、安全設(shè)施配備、通風(fēng)設(shè)備的設(shè)置都考慮在內(nèi)并進(jìn)行合理的優(yōu)化。其次，港鐵公司會(huì)著重考慮引導(dǎo)乘客消費(fèi)的環(huán)境舒適性問(wèn)題。車站地下商業(yè)空間的半封閉性雖然能夠?yàn)槌丝吞峁┎皇芴鞖饧s束的購(gòu)物環(huán)境，但也會(huì)給乘客帶來(lái)空間壓抑、空氣質(zhì)量不佳等可能的不利心理影響，因此，港鐵公司在做車站商業(yè)空間尤其是地下商業(yè)空間的規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，會(huì)采取諸多的措施提升消費(fèi)環(huán)境的舒適度，比如針對(duì)地鐵連接通道過(guò)于狹長(zhǎng)容易給乘客帶來(lái)單調(diào)乏味的感覺(jué)，港鐵公司通過(guò)研究對(duì)通道的寬度和高度進(jìn)行合理的拓展，以此提升乘客的身心愉悅度；在車站出入口或者地下空間設(shè)置部分人工小景觀或者動(dòng)畫等，來(lái)增加乘客的視覺(jué)效果；在車站或者通道內(nèi)設(shè)置特征明顯的指示標(biāo)志，來(lái)增強(qiáng)乘客的方向感。再次，港鐵公司對(duì)軌道交通的乘客的購(gòu)物習(xí)慣、購(gòu)物心理和走路習(xí)慣等進(jìn)行研究，將研究結(jié)果作為車站內(nèi)步行通道的設(shè)計(jì)依據(jù)，并作為調(diào)節(jié)和引導(dǎo)乘客的流動(dòng)和消費(fèi)的有效手段。此外，港鐵公司也會(huì)在滿足消防和安全等原則的前提下，通過(guò)技術(shù)改造，對(duì)車站和地下動(dòng)線等的有效空間進(jìn)行充分和科學(xué)的利用，壓縮減少輔助功能區(qū)的面積，盡量增加商業(yè)空間的開發(fā)面積。?開發(fā)策略。軌道交通車站的類型、客流量、開發(fā)強(qiáng)度以及商業(yè)定位等因素對(duì)軌道交通商業(yè)的發(fā)展起著重要的影響，而且每個(gè)站點(diǎn)所處的周邊環(huán)境特點(diǎn)各不相同，各個(gè)影響因素對(duì)車站商業(yè)發(fā)展的影響力度也不同。港鐵公司在規(guī)劃設(shè)計(jì)軌道交通車站商業(yè)的開發(fā)定位時(shí)，會(huì)對(duì)車站周邊的環(huán)境和商業(yè)需求做全面深入的調(diào)查和分析，進(jìn)而有針對(duì)性的確定車站商業(yè)尤其是地下商業(yè)空間的形態(tài)和組合，尋求商業(yè)空間的合理利用及區(qū)域經(jīng)濟(jì)效益的最佳途徑。比如早高峰以通勤、上學(xué)、商務(wù)為主的客流，在出行時(shí)間上通常存在著一定的限制，但是此類客流在軌道交通出現(xiàn)的頻率卻非常穩(wěn)定，消費(fèi)商品主要會(huì)以便利性商業(yè)和服務(wù)性商品為主；晚高峰時(shí)的娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物、回家為主的客流，通行時(shí)間相對(duì)而言比較充裕，更容易被地下商業(yè)的消費(fèi)氛圍所吸引，消費(fèi)商品則會(huì)以快速消費(fèi)品和日常生活用品為主。港鐵公司在軌道交通車站地上商業(yè)的開發(fā)多采用多功能立體開發(fā)模式，即對(duì)以軌道交通車站為中心的資源進(jìn)行綜合開發(fā)，使地下資源與地上資源有機(jī)結(jié)合，通過(guò)立體規(guī)劃，形成融交通換乘、居住、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、酒店等多種功能于一體的運(yùn)營(yíng)模式。比如，地鐵九龍站由地下?lián)Q乘車站、圓方購(gòu)物商場(chǎng)和高層塔樓組成，并通過(guò)拱廊和跨街空中廊橋進(jìn)行連接，其中底層換乘車站承載了地鐵和機(jī)場(chǎng)快線的換乘客流，以及搭乘私家車、的士和公共巴士的客流。高層塔樓則包括了住宅、辦公寫字樓以及酒店等多種功能的樓宇。圓方購(gòu)物商場(chǎng)由于地處核心地段，不僅能夠?yàn)楦浇幼〉氖忻裉峁﹥?yōu)越的購(gòu)物消費(fèi)環(huán)境，滿足乘客購(gòu)物、休閑餐飲以及運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)等的消費(fèi)需求，也能夠吸引很多高消費(fèi)的香港特區(qū)本地市民以及世界各地的旅游觀光的乘客來(lái)此購(gòu)物，因此在商業(yè)規(guī)劃時(shí)即定位為高檔購(gòu)物中心，業(yè)態(tài)組合方面集結(jié)了世界頂尖的一流品牌，也使得圓方商場(chǎng)成為香港特區(qū)最大型的r軌道交通車站地上的高端購(gòu)物中心之一。再比如，地鐵九龍?zhí)琳镜挠忠怀巧虉?chǎng)同樣位于樞紐車站，交通便利帶來(lái)的客流資源的優(yōu)勢(shì)突出，但旅游觀光的乘客相對(duì)較少，周邊毗鄰香港城市大學(xué)和浸會(huì)大學(xué)，在規(guī)劃定位時(shí)著重考慮年輕人的消費(fèi)需求，商業(yè)組合方面不但云集了多個(gè)頂尖國(guó)際服裝品牌以及多個(gè)國(guó)際級(jí)化妝品專門店，并打造出許多極具創(chuàng)意的全新概念店以及大型娛樂(lè)消閑設(shè)施。在空間設(shè)計(jì)時(shí)則著重強(qiáng)調(diào)空間感和透明感，將自然陽(yáng)光與寬敞通透空間融為一體，打造出休閑舒適的消費(fèi)環(huán)境。再比如，德福廣場(chǎng)屬于九龍灣地鐵站的地上購(gòu)物中心，周邊主要是港鐵公司總部大樓以及居住區(qū)，客流來(lái)源主要是香港特區(qū)的中等收入家庭，商業(yè)規(guī)劃時(shí)注重符合車站周邊辦公和居住人群的消費(fèi)能力，生活類餐飲、休閑娛樂(lè)、服務(wù)、連鎖百貨類商品占據(jù)了主要地位。軌道交通車站地下商業(yè)受到空間以及人流的限制，需要兼顧交通、商業(yè)以及輔助服務(wù)的功能，并為乘客提供一些基本的必要的商業(yè)服務(wù)。港鐵公司在軌道交通車站地下商業(yè)的開發(fā)規(guī)劃時(shí)，視地下空間的布局采用點(diǎn)式、條式或者回形的設(shè)置模式，店鋪的單個(gè)鋪面的面積相對(duì)較小，業(yè)態(tài)上則選擇比較有知名度的連鎖店鋪，確保經(jīng)營(yíng)的高檔次和服務(wù)的高水平，以及港鐵公司車站商業(yè)經(jīng)營(yíng)的品牌形象，并能夠滿足快速流動(dòng)的人群的需求。具體的業(yè)態(tài)組合上則綜合考慮周邊乘客消費(fèi)的習(xí)慣來(lái)確定，比如即時(shí)性消費(fèi)的目標(biāo)客群主要為節(jié)奏較快的上班上學(xué)人群，店鋪設(shè)置多以快餐、點(diǎn)心飲品等為主；沖動(dòng)性消費(fèi)的目標(biāo)客群主要為大中學(xué)生和追求時(shí)尚的年輕人，店鋪設(shè)置則主要以流行性商品為主；目的性消費(fèi)的目標(biāo)客群主要為有特定需求的乘客，店鋪設(shè)置則主要以咖啡店、藥店、花店、書店、洗衣店、銀行網(wǎng)點(diǎn)、旅行社和便利店?管理策略。港鐵公司對(duì)軌道交通建設(shè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)開發(fā)和車站商業(yè)進(jìn)行一體化管理，由公司統(tǒng)籌協(xié)調(diào)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、開發(fā)以及經(jīng)營(yíng)等各方面工作，合理調(diào)配資源，促進(jìn)內(nèi)部的資源共享和低成本配置，既能夠保證建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、物業(yè)以及商業(yè)開發(fā)等環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)配合和整體推進(jìn)，也能夠保證安全、質(zhì)量和成本的控制，不僅使軌道交通結(jié)合物業(yè)開發(fā)的模式獲得最大的協(xié)同效應(yīng)，而且也能夠創(chuàng)造出巨大的車站商業(yè)資源。首先，港鐵公司在前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段即加大車站商業(yè)資源的策劃力度，編制車站商業(yè)資源的開發(fā)報(bào)告，引導(dǎo)軌道