房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)案例

房地產(chǎn)開發(fā)工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)案例A房地產(chǎn)工程已收集以下根底數(shù)據(jù)：一、工程根本情況A房地產(chǎn)開發(fā)公司通過“招拍掛”方式取得了一地塊，土地面積67,079.85m2，計(jì)容面積134,150m2，容積率2.0。根據(jù)市住房和建設(shè)局的要求及開發(fā)商開發(fā)戶型分析，制定了本工程的規(guī)劃開發(fā)方案見表1。表1A房地產(chǎn)工程總規(guī)劃開發(fā)方案〔單位：平方米〕商鋪面積住宅面積配套用房面積地下室面積計(jì)容面積總建筑面積計(jì)容面積/總建筑面積3,000124,7506,40048,200134,150182,35073.56%其中住宅配比開發(fā)方案見表2。表2住宅配比小戶型中戶型別墅加總規(guī)劃8棟33層，1梯4戶5棟5層，1梯2戶未限高套均面積〔平方米〕88130200總面積〔平方米〕92,6506,48025,620124,750住宅套數(shù)〔套〕1,056501281,234套數(shù)比例86%4%10%100%二、銷售收入依據(jù)工程定價(jià)及開發(fā)方案，預(yù)估A房地產(chǎn)工程收入約為22.5億元，詳細(xì)計(jì)算請(qǐng)參見表3。預(yù)計(jì)第2年預(yù)售60%，第3年銷售40%。表3A房地產(chǎn)工程收入估算表工程分類小戶型中戶型別墅商鋪配套面積〔平方米〕92,6506,48025,6203,0006,400單價(jià)〔元/平方米〕15,00018,00022,00060,0000總價(jià)〔萬(wàn)元〕138,97511,66456,36418,0000總收入〔萬(wàn)元〕225,000三、總本錢費(fèi)用房地產(chǎn)工程的總本錢費(fèi)用包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用等，各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成如下：1、土地費(fèi)用：為取得開發(fā)工程用地以及將土地開發(fā)成具備建設(shè)的熟地而發(fā)生的一切費(fèi)用，一般包括土地使用權(quán)出讓金及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，本工程土地登記價(jià)〔含契稅〕共計(jì)96,000萬(wàn)元。2、前期工程費(fèi)用：是指工程前期可行性研究、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、水文地質(zhì)勘測(cè)及建設(shè)用地規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的“三通一平”等費(fèi)用，一般根據(jù)單元估算法預(yù)估，本工程根據(jù)建筑標(biāo)準(zhǔn)及行業(yè)常規(guī)估算前期工程費(fèi)用共計(jì)4,000萬(wàn)元。3、建筑安裝工程費(fèi)用、根底設(shè)施費(fèi)用和配套設(shè)施費(fèi)用：建造房屋及其配套設(shè)施〔可計(jì)入土地、房屋開發(fā)本錢的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如物業(yè)管理用房、居委會(huì)、配電房及其他公共效勞設(shè)施〕所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用〔結(jié)構(gòu)、特殊裝修工程費(fèi)〕、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用〔樓宇內(nèi)的給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電、電梯、寬帶等設(shè)備及安裝等〕以及供水、供電、綠化以及道路排水等根底設(shè)施費(fèi)用?？刹捎脝卧浪惴ā挝恢笜?biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)法等進(jìn)行估算。本工程根據(jù)建筑標(biāo)準(zhǔn)及行業(yè)常規(guī)估算建筑安裝工程費(fèi)用和配套設(shè)施費(fèi)用共計(jì)40,000萬(wàn)元，第1年70%，第2年30%。4、銷售費(fèi)用：房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品中發(fā)生的各種費(fèi)用。包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、物料消消耗、推廣費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)用等。本工程估計(jì)為銷售額的3%計(jì)算，共計(jì)為6,750萬(wàn)元，第2年60%，第3年40%。5、管理費(fèi)用：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理該工程發(fā)生的各種費(fèi)用。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、社保費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、開辦費(fèi)攤銷、招待費(fèi)等。本工程估計(jì)為銷售額的2%，共計(jì)為4,500萬(wàn)元，第1年40%，第2年40%，第3年20%。6、財(cái)務(wù)費(fèi)用：主要為借款利息，本工程第1年初向銀行貸款50,000萬(wàn)元，第2年初向銀行貸款31,200萬(wàn)元，利率為7%，第2年末還本付息，利息共計(jì)為9,429萬(wàn)元。三項(xiàng)費(fèi)用共計(jì)20,679萬(wàn)元〔按計(jì)容面積134,150計(jì)算〕，詳見表4。表4A房地產(chǎn)工程三項(xiàng)費(fèi)用估算表金額(萬(wàn)元)備注銷售費(fèi)用6,750按銷售額3%計(jì)算，銷售額22.5億管理費(fèi)用4,500按銷售額2%計(jì)算，銷售額22.5億財(cái)務(wù)費(fèi)用9,429貸款81200萬(wàn)元，年利率7%，貸款期以2年計(jì)。合計(jì)20,6797、不可預(yù)見費(fèi)用：又叫預(yù)備費(fèi)，指考慮建設(shè)期材料等物價(jià)上漲、施工條件變化、天氣氣候等自然阻力等因素影響而增加的費(fèi)用，一般按建安費(fèi)用的5%匡算，為2,000萬(wàn)元，第1年70%，第2年30%。A房地產(chǎn)開發(fā)工程的總本錢費(fèi)用，共計(jì)162,679萬(wàn)元，不考慮貸款時(shí)的總本錢費(fèi)用為153,250萬(wàn)元，參見表5。表5A房地產(chǎn)工程總本錢費(fèi)用表工程費(fèi)用〔萬(wàn)元〕土地費(fèi)用96,000前期工程費(fèi)用4,000建安費(fèi)用40,000三項(xiàng)費(fèi)用20,679不可預(yù)見費(fèi)用2,000合計(jì)162,679四、工程總投資與資金來源由于工程第2年開始預(yù)售，預(yù)售前的總本錢費(fèi)用需要由工程投入資金，投資額為土地費(fèi)用96,000萬(wàn)元，前期工程費(fèi)用4,000萬(wàn)元，第1年的建安費(fèi)用28,000萬(wàn)元，第1年管理費(fèi)用1,800萬(wàn)元和不可預(yù)見費(fèi)用1,400萬(wàn)元，合計(jì)131,200萬(wàn)元。其中工程資本金投入50,000萬(wàn)元，銀行貸款81,200萬(wàn)元，第2年末歸還銀行借款本金和利息。五、開發(fā)期稅費(fèi)在房地產(chǎn)工程開發(fā)過程中發(fā)生的稅收費(fèi)用，主要包括：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及土地增值稅。1、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅率為5%、城市維護(hù)建設(shè)稅率為7%，教育費(fèi)附加征收率為3%，地方教育附加征收率為2%，合計(jì)為銷售額的5.6%，共計(jì)12,600萬(wàn)元。2、土地增值稅土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。增值額未超過扣除工程金額50%的局部，稅率為30%；增值額超過扣除工程金額50%、未超過100%的局部，稅率為40%；增值額超過扣除工程金額100%、未超過200%的局部，稅率為50%；增值額超過扣除工程金額200%的局部，稅率為60%。上述“扣除工程金額”，具體為：〔1〕取得土地使用權(quán)所支付的金額；〔2〕開發(fā)及建筑本錢：包括前期工程費(fèi)、建安費(fèi)用；〔3〕其它房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，按第〔1〕、〔2〕項(xiàng)金額之和的10%計(jì)算扣除；〔4〕銷售房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加等；〔5〕對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按第〔1〕、〔2〕項(xiàng)金額之和，加計(jì)20%扣除。土地增值稅計(jì)算過程：第一步：先計(jì)算扣除工程金額：=〔96,000+4,000+40,000〕×1.3+12,600=194,600萬(wàn)元第二步：計(jì)算增值額：=225,000-194,600=30,400萬(wàn)元第三步：計(jì)算增值額與扣除工程金額之比：增值