房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)電子教案

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)電子教案第一章 房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)部門〔2課時(shí)〕教學(xué)目的與要求通過本章教學(xué)使學(xué)生了解房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位及作用了解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的對(duì)象和內(nèi)容要求學(xué)生掌握房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)等根本概念和正確的學(xué)習(xí)方法。本章重點(diǎn)研究房地產(chǎn)業(yè)或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)容特點(diǎn)和它在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的地位、作用以及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象、內(nèi)容和任務(wù)。本章的難點(diǎn)在于把握房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵房產(chǎn)和地產(chǎn)之間的關(guān)系以及房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)之間的關(guān)系。第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和效勞的產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)〔realestate，狹義的房地產(chǎn)是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的權(quán)利廣義的房地產(chǎn)除上述內(nèi)容外還包括諸如水礦藏和森林等自然資源。本書主要研究狹義的房地產(chǎn)，而且主要是研究城市房地產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)大的產(chǎn)業(yè)它不同于建筑業(yè)也不是一般的修修房屋、收收房租而是一個(gè)包括投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理和效勞等眾多行業(yè)的產(chǎn)業(yè)部門從價(jià)格形態(tài)看房產(chǎn)價(jià)值和地產(chǎn)價(jià)值房?jī)r(jià)和地價(jià)是單獨(dú)存在的但是在實(shí)際經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，房屋建成后房產(chǎn)和地產(chǎn)房?jī)r(jià)和地價(jià)那么是結(jié)合在一起地價(jià)隱含在房?jī)r(jià)之中房?jī)r(jià)那么成了房產(chǎn)和地產(chǎn)價(jià)值的綜合表現(xiàn)形式。從國(guó)民經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的先后次序分類看房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)在聯(lián)合國(guó)制定《國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)分類》中，房地產(chǎn)業(yè)被列入第八類；我國(guó)現(xiàn)行行業(yè)分類中那么列為第七類。房地產(chǎn)業(yè)包括的活動(dòng)領(lǐng)域主要有：〔1〕土地開發(fā)和再開發(fā)；〔2〕房屋開發(fā)；〔3〕地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押；〔4〕房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，包括房產(chǎn)〔含土地使用權(quán)〕買賣、租賃、抵押等；〔5〕房地產(chǎn)中介效勞，包括信息、咨詢、估價(jià)、測(cè)量、律師、經(jīng)紀(jì)和公證等；1〔6〕房地產(chǎn)物業(yè)管理效勞，包括家居效勞、房屋及配套設(shè)施和公共場(chǎng)所的維修養(yǎng)護(hù)、保安、綠化、衛(wèi)生、轉(zhuǎn)租、代收代付等；〔7〕房地產(chǎn)金融，包括信貸、保險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資等。二、房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)特殊的產(chǎn)業(yè)部門第一，房地產(chǎn)業(yè)是橫跨生產(chǎn)、流通和消費(fèi)領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)部門。第二，房地產(chǎn)業(yè)是把地產(chǎn)與房地產(chǎn)結(jié)合于一體經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)部門。第三，房地產(chǎn)業(yè)也是一個(gè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)權(quán)權(quán)利，涉及眾多法律、法規(guī)制度的產(chǎn)業(yè)部門。第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用一、房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)開展中的地位第一房地產(chǎn)業(yè)是城市經(jīng)濟(jì)開展的根底產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)是社會(huì)生產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)以及科學(xué)、文化、教育、衛(wèi)生等活動(dòng)的根底、載體和空間條件。第二房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)據(jù)一些工業(yè)興旺國(guó)家統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加“1，就能使相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加“—2“。1、能促進(jìn)建筑業(yè)的繁榮。房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中是甲方和乙方〔發(fā)包和承包〕的關(guān)系。2、能促進(jìn)建材工、建筑設(shè)備工業(yè)、建筑機(jī)械工業(yè)和冶金、化工、森工、機(jī)械、儀表等產(chǎn)業(yè)的開展。我國(guó)房屋建筑本錢中70%是材料消耗，每年耗用鋼材總耗量的25%，木材的40%，水泥的70%，玻璃的70%，預(yù)制品的25%，運(yùn)輸量的8%。3、能促進(jìn)家用電器、家具等民用工業(yè)以及旅游、園林、運(yùn)輸業(yè)、商業(yè)、效勞業(yè)等等三產(chǎn)業(yè)的繁榮開展。4能促進(jìn)金融業(yè)的開展房地產(chǎn)投資數(shù)量大是金融業(yè)的最大客房香港地區(qū)1985年銀行貸款總額中，有30.4%是建筑及物業(yè)開展貸款和購(gòu)置樓房貸款。第三，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。據(jù)聯(lián)合國(guó)統(tǒng)計(jì)，從1976以來，用于建造房屋的投資占國(guó)民生產(chǎn)總值的比重一般為6—12%〔新加坡高達(dá)12—26%。所形成的固定資產(chǎn)占同期形成的固定資產(chǎn)總值的50%以上，其中用于住宅建設(shè)的投資一般占國(guó)民生產(chǎn)總值的3—8%，占固定資產(chǎn)形成總值的20—30%。第四，房地產(chǎn)業(yè)從一定意義上說還是保護(hù)和優(yōu)化生態(tài)環(huán)境的重要環(huán)保產(chǎn)業(yè)。此外房地產(chǎn)業(yè)還是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中高附加值的產(chǎn)業(yè)也是我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)起飛的重要起動(dòng)點(diǎn)之一。所謂附加是指各產(chǎn)業(yè)的增加值，它由凈產(chǎn)值〔r+m〕和固定資產(chǎn)折掉費(fèi)所構(gòu)成。二、房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)開展中的作用1、有利于提高城市的聚集效益、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率。2、有利于調(diào)整、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快第三產(chǎn)業(yè)和一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)開展。2PDFcreatedithFinePrintpdfFactoryProtrialersion3、有利于改善投資環(huán)境，擴(kuò)大對(duì)外開放、開展外向型經(jīng)濟(jì)。4、有利于土地資源的合理配置，增加國(guó)家財(cái)政收入，加快城市建設(shè)。經(jīng)濟(jì)興旺國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的收入一般可占政府財(cái)政收入的10—40%1981年香港的房地產(chǎn)業(yè)向當(dāng)局提供的財(cái)政收入達(dá)170億港元，占當(dāng)年財(cái)政收入總額的48%。5、有利于培育和完善社會(huì)主義市場(chǎng)體系。第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的對(duì)象一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是一門部門經(jīng)濟(jì)學(xué)，它是研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)踐活動(dòng)的一門科學(xué)。1、說明什么是房地產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位、作用及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象和任務(wù)。2、說明房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的根本理論，其中包括現(xiàn)代房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)理論、規(guī)那么理論、區(qū)位理論、外部性理論等等。3、說明如何建立和完善適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的土地有償有期使用制度和商品住房制度。4、說明房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行機(jī)制，它包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中房地產(chǎn)投資決策、房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)物業(yè)管理效勞房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)保險(xiǎn)等等之間相互聯(lián)系和相互制約的運(yùn)行機(jī)制。5、說明房地產(chǎn)收益如何進(jìn)行分配和再分配。6、說明如何建立和健全房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體制。7、說明如何借鑒國(guó)際房地產(chǎn)業(yè)開展的經(jīng)驗(yàn)。二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的學(xué)習(xí)方法第一既要堅(jiān)持學(xué)習(xí)馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)的根本原理又要借鑒西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中對(duì)我們有用的東西和其他各種相關(guān)的專業(yè)知識(shí)。第二要堅(jiān)持理論與實(shí)踐相結(jié)合的方針特別是要結(jié)合我國(guó)土地使用制度和住房制度改革的實(shí)踐來進(jìn)行學(xué)習(xí)，不斷充實(shí)新鮮血液。第三，要堅(jiān)持定性分析與定量分析相結(jié)合的學(xué)習(xí)方法。關(guān)鍵名詞：、地產(chǎn) 、房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)復(fù)習(xí)思考題1、何謂房地產(chǎn)和地產(chǎn)？房地產(chǎn)業(yè)屬國(guó)民濟(jì)活動(dòng)的何類產(chǎn)業(yè)？其特點(diǎn)如何？與建業(yè)有么區(qū)別？、地產(chǎn)在國(guó)民濟(jì)中地位怎？有哪作用？3PDFcreatedithFinePrintpdfFactoryProtrialersion第二章 房地產(chǎn)業(yè)的開展與城市土地利用規(guī)那么〔2課時(shí)〕教學(xué)目的與要求通過學(xué)習(xí)使學(xué)生了解城市土地規(guī)劃的重要作用以及掌握土地規(guī)劃的內(nèi)容和依據(jù)。要求學(xué)生熟悉城市土地利用規(guī)劃的客觀依據(jù)和規(guī)律。城市土地利用規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的開展和城市形象的塑造意義十分重大本章重點(diǎn)探討城市土地利用規(guī)劃問題及其與城市房地產(chǎn)開展的關(guān)系。本章的難點(diǎn)在于掌握城市土地利用規(guī)劃的四方面客觀依據(jù)理解土地區(qū)位稀缺性等專用名詞的涵義。第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的開展要以城市土地利用規(guī)那么為前提一、城市土地利用規(guī)那么對(duì)開展房地產(chǎn)業(yè)的必要性1、從土地自然屬性看，必須實(shí)行土地的規(guī)那么利用。一是土地的有限性。二是土地的差異性。三是土地的固定性。四是土地的耐用性。2、從土地的經(jīng)濟(jì)屬性看，必須實(shí)行土地的規(guī)那么使用。一是土的稀缺性。二是土地的區(qū)位可變性三是土地的報(bào)酬遞減性在一定的技術(shù)水平下連續(xù)在一塊土地上投資，超過一定限度，就會(huì)引起本錢增加，收益遞減。四是土地經(jīng)營(yíng)的壟斷性。3、從保護(hù)、優(yōu)化生態(tài)環(huán)境來看，必須實(shí)行土地的規(guī)那么利用。4、從房地產(chǎn)產(chǎn)品本身特點(diǎn)和房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用看，也必須實(shí)行土地的規(guī)劃利用。二、城市土地利用規(guī)那么的獨(dú)立地位城市土地利用規(guī)那么是指根據(jù)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展的要求和自然社會(huì)經(jīng)濟(jì)諸條件的特點(diǎn)運(yùn)用方案形式對(duì)未來一定時(shí)期內(nèi)土地資源的開發(fā)利用整治保護(hù)進(jìn)行管理、指導(dǎo)、調(diào)控、監(jiān)督的一種方法。1、城市土地利用規(guī)那么與國(guó)土規(guī)那么的關(guān)系。國(guó)土規(guī)那么是為協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)開展與人口、自然資源環(huán)境之間的關(guān)系而制訂的生產(chǎn)力總體布局也是對(duì)國(guó)土資源開發(fā)利用整治、保護(hù)的宏觀控制性的設(shè)想和設(shè)計(jì)土地利用規(guī)那么是貫徹實(shí)現(xiàn)國(guó)土夫那么將其具體化的4PDFcreatedithFinePrintpdfFactoryProtrialersion一種形式。土地利用規(guī)那么按行政區(qū)劃分為：全國(guó)、省級(jí)〔自治區(qū)、直轄市、市縣級(jí)三個(gè)根本層次。2、城市土地利用規(guī)劃與城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展方案的關(guān)系。城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展方案較多地研究和考慮時(shí)間約束，規(guī)定一定時(shí)間內(nèi)國(guó)民經(jīng)濟(jì)開展和社會(huì)事業(yè)開展的主要要求，側(cè)重于城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展的物質(zhì)內(nèi)容。城市土地利用規(guī)劃那么主要研究和考慮空間約束。3、城市土地利用規(guī)那么與城市開展總體規(guī)那么的關(guān)系。城市土地利用規(guī)那么是城市開展總體規(guī)那么的原始內(nèi)容，也是城市開展總體規(guī)那么的核心局部。三、城市土地利用規(guī)劃的作用第一，城市土地利用規(guī)那么是政府調(diào)節(jié)城市土地資源配置的重要手段。第二，城市土地利用規(guī)那么為房地產(chǎn)業(yè)的開展及其區(qū)位選擇提供了有利條件。第三，城市土地利用規(guī)劃是有效實(shí)施城市土地利用管理的科學(xué)依據(jù)。第二節(jié) 城市土地利用規(guī)劃的內(nèi)容一、城市土地利用規(guī)劃的依據(jù)1、地域分異規(guī)律。土地的自然特性決定了自然條件和包括土地在內(nèi)的自然資源的差異性，也就是不同地區(qū)的自然條件和資源條件是存在差異的。2、區(qū)位規(guī)律。土地資源的自然空間結(jié)構(gòu)和千百年來對(duì)土地的開發(fā)、利用，逐漸形成了土地區(qū)位的經(jīng)濟(jì)差異或效益差異各種用地的不同區(qū)位不同布局可獲得不同利潤(rùn)，為了獲得最大利潤(rùn)或消耗最小的本錢，就要比擬選擇最優(yōu)用途“趨優(yōu)”利用，即同一土地有不同用途，就要按照比擬利益原那么，找出最正確效益的用途。3、集約經(jīng)營(yíng)規(guī)律。集約經(jīng)營(yíng)是指在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，采用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，改進(jìn)和提高生產(chǎn)資料的質(zhì)量，以提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，即進(jìn)行內(nèi)涵式的擴(kuò)大再生產(chǎn)。4、生態(tài)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。人類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所固有的經(jīng)濟(jì)規(guī)律與生態(tài)系統(tǒng)運(yùn)動(dòng)所固有的生態(tài)規(guī)律之間存在著內(nèi)在的必然的聯(lián)系這種內(nèi)在的必然的聯(lián)系就是生態(tài)經(jīng)濟(jì)規(guī)律一方面充分利用和節(jié)約資源；另一方面，減少?gòu)U棄物，保護(hù)環(huán)境。二、城市土地利用規(guī)劃的根本原那么1、整體性原那么，這個(gè)原那么要求土地利用規(guī)劃中要有綜合的、系統(tǒng)牟觀念，把城市土地看作是自然經(jīng)濟(jì)社會(huì)三者的統(tǒng)一體對(duì)城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)政治文化環(huán)境、心理等諸多人文因素進(jìn)行綜合的考慮。2、找“位置”原那么。這個(gè)原那么要求按城市土地的區(qū)位布局土地，使各類用地“各5PDFcreatedithFinePrintpdfFactoryProtrialersion得其所。3、超前性原那么。即土地規(guī)那么必須走在土地實(shí)際開發(fā)利用之前，先規(guī)劃后開發(fā)，并對(duì)今后一個(gè)時(shí)期土地利用情況進(jìn)行預(yù)測(cè)，這樣可使土地利用規(guī)那么具有一定程度的超前性。4、立體性原那么。這是從土地的最經(jīng)濟(jì)利用出發(fā)，從地面、地下、空間三位一體來規(guī)劃城市用地。5、區(qū)域性原那么。制定土地利用規(guī)劃不能局限于城市范圍做城市土地利用規(guī)那么，而必須把城市放在更大的區(qū)域內(nèi)，如上海中心城區(qū)要放在6300平方里的全市范圍內(nèi)制定規(guī)那么進(jìn)而要放在長(zhǎng)江三角洲這個(gè)更大的區(qū)域范圍內(nèi)制定規(guī)那么一是易于解決城市適度規(guī)那么開展衛(wèi)星城小城鎮(zhèn)和城市群等問題二是更合理地解決水利環(huán)境交通等問題；三是有利于配置勞動(dòng)力，開展區(qū)域經(jīng)濟(jì)。6、經(jīng)濟(jì)利用的原那么。城市土地是稀缺資源，數(shù)量有限，所以必須充分、合理和經(jīng)濟(jì)地利用每一寸土地資源最大限度地提高土地利用率土地生產(chǎn)力和土地利用的經(jīng)濟(jì)效益。三、城市土地利用規(guī)那么的根本內(nèi)容1、城市土地利用總體規(guī)那么。2、城市土地利用功能分區(qū)規(guī)那么。城市用地按其使用性質(zhì)或功能劃分，大致分為七類生活居住用地業(yè)用地倉(cāng)庫(kù)用地用事業(yè)設(shè)施用地衛(wèi)生防護(hù)用地對(duì)外通運(yùn)輸用地、特殊用地。3、城市土地利用詳細(xì)規(guī)劃。具體包括以下內(nèi)容：①建筑利用的種類和程度包括層數(shù)密度容積率積率②建筑形式筑和基地與鄰地境界的關(guān)系建筑可占地和不可占地局部建筑物的位置③建筑用地的規(guī)模有關(guān)住宅占地的正面寬度與進(jìn)深的最小值；④有關(guān)的附屬設(shè)施用地，如游樂場(chǎng)、文化娛樂用地、停車場(chǎng)和車庫(kù)用地等；⑤根據(jù)城區(qū)規(guī)劃確定有關(guān)居住用建筑中最大的居住心數(shù)⑥根據(jù)城市規(guī)劃提供符合特殊需要的用地⑦交通用地步行空間停車用地和與交通用地直接有關(guān)的用地⑧公共設(shè)施用地〔煤氣、上下水〕及管道用地；⑨廢棄物、下水處理用地和貯藏用地。第三節(jié) 城市房地產(chǎn)規(guī)劃一、城市住宅房地產(chǎn)的規(guī)劃城市房地產(chǎn)按其根本的使用性質(zhì)，主要分為住宅房地產(chǎn)和非住宅房地產(chǎn)兩大類。住宅是供人們居住生活之用的房屋建筑在現(xiàn)代城市中住宅一般要占城市房屋總6PDFcreatedithFinePrintpdfFactoryProtrialersion://量的50%，住宅房屋是人們的根本生活資料，為人們的生存、開展所必需。城市住宅房地產(chǎn)的規(guī)劃主要包括以下三個(gè)方面：1、住宅建設(shè)開展規(guī)劃。2、住宅建設(shè)區(qū)位選擇。首先，住宅用地要具有良好的自然條件。其次，居民住宅要具有衛(wèi)生、舒適、方便的環(huán)境。最后，住宅區(qū)位的選擇要受城市級(jí)差地租杠桿的調(diào)節(jié)。3、居住區(qū)和小區(qū)的規(guī)劃。城市居住區(qū)是人們?nèi)粘Ｉ罹幼〉牡刂?，是有一定的人口和用地?guī)模并為城市街道或自然界限所包圍的相對(duì)獨(dú)立的地區(qū)居住區(qū)由假設(shè)干個(gè)居住小區(qū)組成，居住小區(qū)由住宅和公共設(shè)施、公共建筑組成。二、城市非住宅房地產(chǎn)的規(guī)劃按照非住宅房地產(chǎn)業(yè)提供效勞的性質(zhì)可劃分為以下種類工業(yè)用房商業(yè)及效勞業(yè)用房，城市交教、衛(wèi)生、體育事業(yè)用房，行政辦公及其他公共建筑等。首先，城市非居住用房開展規(guī)劃要服從城市土地利用規(guī)劃和城市開展總體規(guī)那么。其次，城市非居住用房開展規(guī)那么必須表達(dá)綜合開發(fā)的原那么。再次城市非居住用房開展規(guī)劃要突出公共建筑設(shè)施配套功能居住區(qū)級(jí)公共建筑設(shè)施的定額指標(biāo)是每千人建筑面積為620—2居住小區(qū)級(jí)公建筑設(shè)施的定額指標(biāo)是每千人建筑面積為1019—2。關(guān)鍵名詞：、缺性 、報(bào)酬減、位規(guī)律 、生態(tài)濟(jì)規(guī)律復(fù)習(xí)思考題、地產(chǎn)業(yè)為必須以市土規(guī)劃為提條？、市土地劃的據(jù)、原、根本內(nèi)容是么、樣制定市房產(chǎn)規(guī)劃？7PDFcreatedithFinePrintpdfFactoryProtrialersion第三章 房地產(chǎn)業(yè)的開展與城市土地區(qū)位〔4課時(shí)〕教學(xué)目的與要求使學(xué)生懂得城市土地區(qū)位對(duì)城市開展的重要性了解區(qū)位理論的形成史和內(nèi)容要求學(xué)生熟練掌握農(nóng)業(yè)和工業(yè)區(qū)位理論并用于解釋我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)實(shí)踐?！暗囟尉褪翘囟ǖ牡貕K用經(jīng)濟(jì)學(xué)的術(shù)語說就是區(qū)位土地的區(qū)位不同或者同一區(qū)位它的用途不同，往往會(huì)產(chǎn)生極不相同的區(qū)位效果，從而獲得極不相同的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益。這是本章研究的重點(diǎn)內(nèi)容。本章學(xué)習(xí)的難點(diǎn)在于掌握農(nóng)業(yè)區(qū)位和工業(yè)區(qū)位理論學(xué)會(huì)用原料指數(shù)和勞工指數(shù)來分析區(qū)位選擇。第一節(jié) 區(qū)位理論的形成及其開展一、區(qū)位理論的產(chǎn)生及其形成區(qū)位指特定地〔宗地的地理空間位置及其與相鄰地塊的相互關(guān)系從廣義講，那么是人類一切活動(dòng)包括經(jīng)濟(jì)的文化教育的科學(xué)衛(wèi)生的一切活動(dòng)以及人們的居住活動(dòng)的空間布局及其相互關(guān)系。區(qū)位理論就是研究生產(chǎn)力空間布局及其相互關(guān)系的學(xué)說。它產(chǎn)生于18世紀(jì)末，形成于19世紀(jì)。最早系統(tǒng)研究農(nóng)業(yè)區(qū)位的是德國(guó)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)和農(nóng)業(yè)地理學(xué)家屠能〔J.H.V.Thiunon,1873—1850年1909年德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家韋〔A.Weber,1868—1958年發(fā)表《論工業(yè)區(qū)位一書運(yùn)用工廠區(qū)位因子分析的方法對(duì)當(dāng)時(shí)的魯爾工業(yè)區(qū)進(jìn)行了研究，奠定了現(xiàn)代工業(yè)區(qū)位的理論。本世紀(jì)30年代，德國(guó)理學(xué)家克里斯塔勒〔W.Ohristaller,1893—1969年〕根據(jù)聚落和市場(chǎng)的區(qū)位，于1933年寫了《德國(guó)南部的中心地方》一書，提出了中心地理論，即市場(chǎng)區(qū)位論。二、農(nóng)業(yè)區(qū)位理論屠能就提出了農(nóng)業(yè)區(qū)位的理論模式：利潤(rùn)=農(nóng)產(chǎn)品銷售價(jià)－農(nóng)業(yè)本錢－運(yùn)輸費(fèi)用用符號(hào)表示：P=V－E－T8PDFcreatedithFinePrintpdfFactoryProtrialersion這種由空間距〔運(yùn)費(fèi)造成的價(jià)格差決定了土地利用的不同類型表現(xiàn)為以城市為中心向外呈同心圓狀的6個(gè)農(nóng)業(yè)地帶如圖第一圈自由農(nóng)作地帶距高〔城市最后生產(chǎn)易腐不適于長(zhǎng)途運(yùn)輸或者重量大單位重量?jī)r(jià)值低需及時(shí)消費(fèi)的農(nóng)產(chǎn)品如蔬菜鮮奶和園藝作物等其集約度和收益最高第二圈林業(yè)地帶其單位產(chǎn)品體積重量大運(yùn)費(fèi)高這是供給城市的主要燃料第三圈是輪作農(nóng)業(yè)地帶以集方式種值農(nóng)作物實(shí)行二年輪作第四圈為谷草式農(nóng)業(yè)地帶種值糧食牧草并放牧以及荒地；第五圈為三圃式農(nóng)業(yè)地帶，實(shí)行粗放的三年輪作，并有33%荒地；第六圈為畜牧業(yè)地帶，主要放牧，還可實(shí)行粗放種植業(yè)。以上六圈外的荒地，由于距離市場(chǎng)太遠(yuǎn)，作為獵用。654321三、工業(yè)區(qū)位理論

圖屠農(nóng)業(yè)位工業(yè)區(qū)位理論通過對(duì)運(yùn)輸本錢工資本錢和集聚因素相互關(guān)系的分析計(jì)算選擇工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)本錢最低、利潤(rùn)最大的點(diǎn)作為工業(yè)企業(yè)的理論區(qū)位。1、運(yùn)費(fèi)因素是韋伯研究的中心。他認(rèn)為廠址應(yīng)該選擇運(yùn)輸本錢最低的地點(diǎn)。運(yùn)費(fèi)決定于兩個(gè)因素一是距離遠(yuǎn)近與運(yùn)費(fèi)成正比二是原料性質(zhì)是常見性還是稀有原料根據(jù)原料的根本特征他將它們分為兩個(gè)類一類是廣布原料即到處都有分布的常見性原料對(duì)工業(yè)區(qū)位沒有影響如糧食水粘土空氣等二類是限地原料即只有個(gè)別地區(qū)有分布的稀有性原料對(duì)工業(yè)區(qū)位有重大影響如煤鐵金屬礦進(jìn)而把稀有性原料分為兩種一是純粹原料加工后根本上成為制成品很少失重二是失重原料，生產(chǎn)過程中大局部損失掉，不會(huì)轉(zhuǎn)換到制成品中去。原料指數(shù)稀有性原料總重量制成品總重量由上述公式得出三個(gè)結(jié)論：〔1凡原料指數(shù)＜1的工業(yè)即采用稀有失重原料其運(yùn)進(jìn)工廠的物質(zhì)總重量＜運(yùn)出工廠產(chǎn)品的總重量如制冰廠汽水等飲料廠水泥磚瓦廠等為節(jié)約運(yùn)費(fèi)工廠應(yīng)設(shè)在消費(fèi)中心區(qū)。9PDFcreatedithFinePrintpdfFactoryProtrialersion〔2〕凡原料指數(shù)＞1的工業(yè)，即運(yùn)進(jìn)工廠的物質(zhì)總重量＞運(yùn)出工廠產(chǎn)品的總重量，如金屬冶煉、食品加工等，為節(jié)省運(yùn)費(fèi)，生產(chǎn)工廠應(yīng)設(shè)在稀有性原料產(chǎn)區(qū)附近?！?〕凡原料指數(shù)=1的工業(yè)，即采用純?cè)希溥\(yùn)進(jìn)工廠的物質(zhì)總量與運(yùn)出工廠產(chǎn)品的總重量相等，工廠既可選擇原料產(chǎn)地，也可選擇消費(fèi)地或兩者之間的任何一點(diǎn)。運(yùn)費(fèi)根本上由兩大局部組成：一是線路運(yùn)行費(fèi)，與運(yùn)距大體成正比；二是裝卸費(fèi)、倉(cāng)庫(kù)費(fèi)碼頭費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)等與運(yùn)距無關(guān)為了減少第二類費(fèi)用貨物要盡量減少裝卸、轉(zhuǎn)運(yùn)。工業(yè)區(qū)位大都集中在原、燃料產(chǎn)地，或消費(fèi)地，很少散布在中間的任意點(diǎn)上。2、工資本錢在一定條件下也會(huì)影響工業(yè)區(qū)位的選擇。韋伯在分析工資本錢對(duì)工業(yè)區(qū)位影響時(shí)提出了勞工本錢指數(shù)地域重量和勞工系數(shù)的概念勞工本錢指數(shù)是指每生產(chǎn)單位重量產(chǎn)品平均工資本錢；地域重量是指每生產(chǎn)單位重量產(chǎn)品所運(yùn)輸?shù)闹亓?。?每噸產(chǎn)品原燃料消耗量對(duì)布局的影響部門品原料消()燃消耗噸)原指數(shù)布局指向有色選礦礦401201/80原地鐵選礦礦2—31/2原地高磷肥超過磷—1/3原地水泥泥—原地甜菜糖811/9原地榨油油51/6原地紙?jiān)旒埣垺劁彶牟?.—原地硫酸—消地低磷肥磷酸鈣—消地烤面包包— 勞工系數(shù)勞工本錢指數(shù) 地域重量

所運(yùn)輸重量結(jié)論是勞工系數(shù)越大，工業(yè)區(qū)位越容易被工資低廉地區(qū)的吸引；反之亦然。3、集聚因素〔外部因素〕也會(huì)影響工業(yè)區(qū)位選擇。當(dāng)工業(yè)的集聚或分散帶來的利益或節(jié)約超過離開運(yùn)輸本錢最小或工資本錢最小的位置而追加的費(fèi)用那么選址由集聚因素決定。10PDFcreatedithFinePrintpdfFactoryProtrialersion第二節(jié) 城市土地區(qū)位形成的因素及其實(shí)質(zhì)一、決定城市土地區(qū)位的因素1自然條件和環(huán)境方面的區(qū)位因素包括一是地形地貌地質(zhì)水文氣候沿江沿湖臨海靠山等自然條件；二是資源狀況〔主要指礦產(chǎn)資源和旅游資源等；三由以上兩方面組成的環(huán)境條件。2、交通和通訊方面的區(qū)位因素。第一是城市內(nèi)部的交通和通訊；第二是城市對(duì)外部別的城市、地區(qū)以及國(guó)家的交通和通訊。3、生產(chǎn)、生活、社會(huì)效勞等根底設(shè)施方面的區(qū)位因素。這里主要是指除交通、通訊以外的其他生產(chǎn)生活和社會(huì)效勞等根底設(shè)計(jì)狀況如道路的質(zhì)量煤氣化電氣化程度、自來水的供給量、污水污物和垃圾的排污處理能力，等等。4、人口和經(jīng)濟(jì)集聚方面的區(qū)位因素。首先是人口密度，包括常住人口、上班人口和流動(dòng)人口其次是經(jīng)濟(jì)集聚程度即商業(yè)銀行保險(xiǎn)咨詢效勞業(yè)運(yùn)動(dòng)旅游等行業(yè)開展程度。5、社會(huì)文化方面的區(qū)位因素。一是居民消費(fèi)水平、結(jié)構(gòu)、習(xí)慣；二是居民文化道德水平、勞動(dòng)力素質(zhì)；三是文化教育和科學(xué)研究機(jī)構(gòu)開展?fàn)顩r。第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)位選擇一、工業(yè)用房地宏觀區(qū)位的選擇土地區(qū)位一般包括三個(gè)層次：一是宏觀區(qū)位，即指全國(guó)范圍內(nèi)、各城市之間工業(yè)、農(nóng)業(yè)交通運(yùn)輸業(yè)用地的空間布局二是中觀區(qū)位即指城市內(nèi)部的功能區(qū)分三是微觀區(qū)位即指各類用地者包括房地產(chǎn)投資者和其他企業(yè)事業(yè)單位機(jī)關(guān)居民等選擇具體的最優(yōu)的用地區(qū)位。工業(yè)布局指向一般分為原料指向能源指向市場(chǎng)指向原料與市場(chǎng)雙重指向科技指向等。原料指向，包括大多數(shù)農(nóng)產(chǎn)品、礦產(chǎn)品的加工工業(yè)，如軋花、榨油、制糖、洗煤、選礦等一般都布局在原料產(chǎn)地能源指向是指在生產(chǎn)過程中單位產(chǎn)品耗電量大這類工業(yè)布局在坑口電站或大型水電站附近取得廉價(jià)電能或減少電能輸送損耗的效益科技指向是指生物工程計(jì)算機(jī)等高科技產(chǎn)業(yè)一般布局在大專院?？蒲袉挝槐葦M集中的城市，以便取得科學(xué)、技術(shù)的幫助和智力支持。二、城市房地產(chǎn)中觀區(qū)位選擇PDFcreatedithFinePrintpdfFactoryProtrialersion1、商業(yè)區(qū)一般在大城市中心、交通路口、繁華街道兩側(cè)、大型公共設(shè)施周圍。在大城市和特大城市商業(yè)區(qū)又劃分為中央?yún)^(qū)和街等不同層次規(guī)模的商業(yè)區(qū)在中央商業(yè)區(qū)又逐漸形成了中央商務(wù)區(qū)其中心為大銀行大保險(xiǎn)公司和大財(cái)務(wù)公司組成的金融“核〔core〕或金融中心；其外邊為大工業(yè)、大商業(yè)公司的總機(jī)構(gòu)；再外邊是為大公司及其辦公機(jī)構(gòu)提供會(huì)計(jì)、律師、咨詢、廣告、經(jīng)紀(jì)、市場(chǎng)參謀等效勞的公司。2、工業(yè)區(qū)根據(jù)各種工業(yè)的特點(diǎn)、污染狀況、占地面積等，可以分成內(nèi)圈工業(yè)區(qū)、外圈工業(yè)區(qū)和遠(yuǎn)郊工業(yè)區(qū)。3、居住區(qū)一般在中央商業(yè)區(qū)與內(nèi)圈工業(yè)區(qū)之間，也可以設(shè)在內(nèi)圈工業(yè)區(qū)與外圈工業(yè)區(qū)之間。三、城市房地產(chǎn)微觀區(qū)位選擇城市房地產(chǎn)微觀區(qū)位是指每一個(gè)商業(yè)企業(yè)工業(yè)企業(yè)事業(yè)單位機(jī)關(guān)居民房等選擇自己所用房地產(chǎn)的區(qū)位或用地區(qū)位的問題。1、每一塊具體區(qū)位的土地都有多種用途；其中必要一種最正確的用途。2、每個(gè)用地單位都有自己的選擇標(biāo)準(zhǔn)，都可以找到客觀上存在的最適于自己活動(dòng)的用地區(qū)位〔位置、這樣，不同區(qū)位多種用途的土地都能獲得最正確用途，不同部門、行業(yè)的企業(yè)、事業(yè)單位國(guó)家機(jī)關(guān)和居民都能找到適于自己活動(dòng)的最正確區(qū)位從而優(yōu)化城市土地空間布局，使全社會(huì)獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益。關(guān)鍵名詞：、位理論2勞工數(shù)；、原指數(shù)復(fù)習(xí)思考題、用農(nóng)業(yè)位論明蔬菜牛奶布局為么應(yīng)郊區(qū)？、業(yè)區(qū)位擇原地、市地、動(dòng)費(fèi)用的地的條件是什么？12PDFcreatedithFinePrintpdfFactoryProtrialersion第四章 房地產(chǎn)業(yè)的開展與外部性因素〔2課時(shí)〕教學(xué)目的與要求使學(xué)生掌握外部性理論了解分區(qū)制管制帕累托優(yōu)化等概念。要求學(xué)生能夠用外部性理論分析市場(chǎng)中的問題。本章重點(diǎn)討論房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理和效勞中存在的外部性問題包括它的產(chǎn)生、影響及其轉(zhuǎn)化途徑等。本章的難點(diǎn)在于準(zhǔn)確把握外部性的各種存在形態(tài)，掌握邊際分析方法。第一節(jié) 外部性的定義及產(chǎn)生的一般條件一、外部性的定義外部〔Externality有的文獻(xiàn)中稱為外在性或外差因素一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在提供私人凈產(chǎn)品的同時(shí)也提供了社會(huì)凈產(chǎn)品如果在提供社會(huì)凈產(chǎn)品的同時(shí)要求社會(huì)或第三者承當(dāng)額外的本錢或代價(jià)，那么這項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)就給社會(huì)或第三者帶來了消極的外部影響稱之為外部不經(jīng)濟(jì)反之如果在提供私人產(chǎn)品的同時(shí)也給社會(huì)或第三者帶來了積極的效應(yīng)即減輕了社會(huì)或第三者負(fù)擔(dān)或是使社會(huì)或第三者得到好處這項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)就具有外部經(jīng)濟(jì)。所謂外部性，正是包含了外部不經(jīng)濟(jì)和外部經(jīng)濟(jì)兩種效應(yīng)。二、外部性產(chǎn)生的一般條件一是效用函數(shù)的相依性，即有關(guān)當(dāng)事人的效用函數(shù)中存在著共有的變量。二是產(chǎn)權(quán)不明晰，即對(duì)經(jīng)濟(jì)資源缺乏明確的產(chǎn)權(quán)保護(hù)。三是市場(chǎng)組織本錢太高。四是財(cái)稅分配，即政府的轉(zhuǎn)移支付或其他再分配方式對(duì)于納稅人來說是一種外部性。五是壟斷因素。六是引導(dǎo)偏好，即通過外部力量的作用改變消費(fèi)者或生產(chǎn)者的偏好。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中存在的外部性一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中外部性的類型房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的結(jié)果是提供兩種類型的產(chǎn)品一種是用于生產(chǎn)的房地產(chǎn)屬于資本品；另一種是用于生活消費(fèi)的房地產(chǎn)，屬于消費(fèi)品。一是由于房地產(chǎn)特殊的技術(shù)要求產(chǎn)生的外部性一旦形成物業(yè)就意味著固定地長(zhǎng)期性地占據(jù)一定的城市空間從而對(duì)毗鄰的建筑形成影響比方影響了相鄰建筑物的采光、通風(fēng)條件等。二是具有分配特征的外部性這是指一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體引起的外部性對(duì)其他物業(yè)或其他區(qū)位的經(jīng)濟(jì)價(jià)值產(chǎn)生了影響，使之發(fā)生增值或貶值。三是具有創(chuàng)造環(huán)境功能的外部性。四是具有不可恢復(fù)性的外部性。第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中外部性的轉(zhuǎn)化一、談判或價(jià)格機(jī)制的方法在某種程度上外部性可以通過價(jià)格機(jī)制來到衡量比方有良好的社會(huì)效勞環(huán)境優(yōu)美的房屋可以獲得較高的租金反之公共效勞設(shè)施不齊全環(huán)境污染有噪音將導(dǎo)致租金下降。假定交易無需本錢那么市場(chǎng)機(jī)制即雙方當(dāng)事人在市場(chǎng)上的談判將有助于減輕外部性的影響。二、合并或綜合改造的方法合并或綜合改造的方法是轉(zhuǎn)化外部性的另一條途徑。三、稅收與補(bǔ)貼的方法稅收與補(bǔ)貼是政府糾正資源配置的一種強(qiáng)制性的經(jīng)濟(jì)手段無論是外部經(jīng)濟(jì)還是外部不經(jīng)濟(jì)都使資源配置偏離帕累托最優(yōu)狀態(tài)政府的目標(biāo)就是尋找最正確切入口通過干預(yù)的方法維護(hù)資源配置向帕累托最優(yōu)狀況迫近。四、管制與禁止的方法管制是指政府在允許某人從事或不從事某項(xiàng)活動(dòng)時(shí)必須遵守一定的范圍而禁止那么是完全取消或不允許某人或從事或不從事某項(xiàng)活動(dòng)通常政府的管制政策表現(xiàn)為許可證制度。在政府實(shí)行的管制方法分區(qū)〔zoning是較為成功的一種所謂分區(qū)制就是把城市空間分成假設(shè)干個(gè)區(qū)域如商業(yè)區(qū)住宅區(qū)工業(yè)區(qū)綠化待開發(fā)區(qū)等其目的是改善城市功能紊亂的局面使居住與工業(yè)商業(yè)與工業(yè)等功能適當(dāng)別離有利于減少污染、噪音。關(guān)鍵名詞：、部性；、制；、分制；、許復(fù)習(xí)思考題、謂外部？其生的條是什？、什么在地產(chǎn)發(fā)經(jīng)營(yíng)消費(fèi)會(huì)形成部性舉例說外部性類型？第五章 城市房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)〔3課時(shí)〕教學(xué)目的與要求通過教學(xué)使學(xué)生掌握產(chǎn)權(quán)理論了解房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)要求學(xué)生能具體分析我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的運(yùn)用。必須建立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度以標(biāo)準(zhǔn)人們的經(jīng)濟(jì)行為保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速健康地開展。這是本章研究的重點(diǎn)。本章的難點(diǎn)在于理解產(chǎn)權(quán)及理清房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)構(gòu)成關(guān)系。第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系與產(chǎn)權(quán)關(guān)系一、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的根本內(nèi)容產(chǎn)權(quán)簡(jiǎn)單地說就是財(cái)產(chǎn)權(quán)利〔propertyrights，或者說是就是憑借財(cái)產(chǎn)所獲得的各種權(quán)利的總和。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)或產(chǎn)權(quán)制度具體包括以下內(nèi)容：1、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系特別是房地產(chǎn)所有制關(guān)系的法律表現(xiàn)。2、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是以房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)為客體的各種權(quán)利的總和。3房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)可分割可分解復(fù)合而且會(huì)隨著技術(shù)進(jìn)步供給或需求的變化，不斷地設(shè)置新的產(chǎn)權(quán)權(quán)能，其結(jié)構(gòu)可以重組。4、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)可以進(jìn)入市場(chǎng)按商品化原那么進(jìn)行交易、流轉(zhuǎn)。5、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)要有法律、法規(guī)界定、標(biāo)準(zhǔn)、確認(rèn)和保障。6房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)要人格化界〔界區(qū)要晰可減少交易摩擦降低交易費(fèi)用，提高資源配置效率。二、我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中各種權(quán)利的總和即所謂權(quán)利集〔Bundleofrights16圖房地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)圖三、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的流轉(zhuǎn)特征第一，城市地產(chǎn)所有權(quán)主體單一和其他權(quán)能主體多元的兩重性。圖房地權(quán)關(guān)系圖第二城市房地產(chǎn)的地產(chǎn)使用產(chǎn)權(quán)主體與房產(chǎn)權(quán)使用權(quán)主體同一和地產(chǎn)所有權(quán)主體與房產(chǎn)所有權(quán)主體不同一的兩重性。第三“房隨地走”和“地隨房走”的兩重性。17第二節(jié)地 產(chǎn) 權(quán)一、土地所有權(quán)和土地產(chǎn)權(quán)的主要權(quán)能1、土地所有權(quán)。土地所有權(quán)是指土地所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)占有、使用、處分其土地，并從土地上獲得合法收益的權(quán)利。2、土地占有權(quán)。土地占有權(quán)是指依法對(duì)土地進(jìn)行實(shí)際支配和控制的權(quán)利。3、土地使用權(quán)。它是指土地所有者或非所有者在依法占有土地的條件下，對(duì)土地進(jìn)行有效使用，以獲取經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利。4、土地收益權(quán)。土地收益權(quán)是指土地所有者或非所有者依法獲取土地所產(chǎn)生的自然或法定蘗息和利益的權(quán)利。5土地處分權(quán)土處分權(quán)是指土地所有者或非土地所有者依法處置土地的權(quán)利。它包括出售、出租、贈(zèng)與、抵押等。6、土地開發(fā)權(quán)。土地開發(fā)權(quán)是指土地所有者或非土地所有者依法對(duì)土地進(jìn)行各種資本的投入，在地上或地下建造、敷設(shè)、修筑各種系統(tǒng)、設(shè)施和建筑物的權(quán)利。7、地役權(quán)。地役權(quán)是指土地所有者或非土地所有者，或者根據(jù)土地現(xiàn)場(chǎng)的自然情況、或者根據(jù)法律規(guī)定的義務(wù)、或者根據(jù)所有權(quán)人之間的契約，依法享有敷設(shè)、興建、修筑為公共利益所必需的各種運(yùn)輸系統(tǒng)或設(shè)施而占有、使用、勘查他人土地的權(quán)利。8、土上權(quán)。地上權(quán)是指以他人的土地上擁有建筑物或其他工作物或林木為目的，而使用他人土地的權(quán)利。9、通行權(quán)。通行權(quán)是指土地所有者或非所有者的土地被他人土地包圍，且在為農(nóng)業(yè)工業(yè)或商業(yè)利用其土地或?yàn)檫M(jìn)行建筑或在小塊土地上進(jìn)行建筑作業(yè)而無任何出路或出路缺乏以通至公共道路時(shí)以保證其土地完全通達(dá)的權(quán)利但應(yīng)負(fù)擔(dān)與通道所造成的損害相當(dāng)?shù)馁r償?shù)臋?quán)利。10土地重分權(quán)土地重分權(quán)是指土地所有人依據(jù)法律所賦予的權(quán)利對(duì)其擁有所有權(quán)的土地重新劃撥分配的權(quán)利。11土地贈(zèng)與權(quán)土贈(zèng)與權(quán)是指土地使用者將他獲得的土地使用權(quán)無償賠給他人使用的權(quán)利。12、土地繼承權(quán)。土地繼承權(quán)是指土地使用者死亡后，如果其土地使用權(quán)未期滿，那么可由其合法繼承人繼承，或根據(jù)土地使用者的意志遺贈(zèng)給別人。13土地售賣權(quán)土售賣權(quán)是指土地所有者或使用者依法在土地市場(chǎng)上將其土地所有權(quán)〔在我國(guó)為集體土地〕或使用權(quán)，依一定年的地租收入出賣給購(gòu)置者的權(quán)利。14土地租賃權(quán)土租賃權(quán)是指土地所有者或非土地所有者依法為土地出租人將土地使用權(quán)隨同土地或地下建筑物其它附著物租賃給承租人使用由承租人支付租金的權(quán)利。15土地抵押權(quán)土地抵押權(quán)是指?jìng)鶆?wù)人或第三人以其土地及地上建筑物其他著物作為履行債務(wù)的擔(dān)保當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)債權(quán)人有權(quán)從抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值中優(yōu)先受清償?shù)奈餀?quán)。16土地典權(quán)土地權(quán)是指依法取得土地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)人以其土地及地上建筑物、其他附著物作抵押的一種借貸權(quán)利。17土地留置權(quán)土留置權(quán)是指?jìng)鶛?quán)人按照合同約定占有債務(wù)人的土地及地上建筑物其他附著物債務(wù)人不按照合同給付應(yīng)付款項(xiàng)超過一定期限時(shí)債權(quán)人可以留置債務(wù)人的土地及地上建筑和其他附著物折價(jià)或者以變賣土地及地上建筑物附著物的價(jià)款優(yōu)先清償?shù)膿?dān)保物權(quán)。第三節(jié) 房 產(chǎn) 權(quán)一、地產(chǎn)和房產(chǎn)的關(guān)系狹義的房產(chǎn)是指建筑在地上或地下的各類用于生活居住的房屋如公寓獨(dú)有住宅，職工住宅等等；廣義的房產(chǎn)是指建筑在地上或地下的一切空間建筑產(chǎn)品。1、公寓。2、獨(dú)有住宅。3、新建職工住宅。4、新式里弄房屋。5、舊式里弄房屋。6、簡(jiǎn)屋。7、旅館。8、辦公用房。9、工廠。10、站場(chǎng)碼頭。11、倉(cāng)庫(kù)零棧12、商場(chǎng)13、店鋪。14、學(xué)校。15、文化館。16、體育場(chǎng)。17、影劇院。18、教養(yǎng)院。1919、醫(yī)院。20、農(nóng)業(yè)建筑。21、公用設(shè)備用房。22、寺廟教堂。23、宗祠山莊。24、其他房屋。1、房產(chǎn)和地產(chǎn)具有相互依存的不可分割的偶性。第一從實(shí)物形態(tài)看房屋房產(chǎn)或一切空間建筑產(chǎn)品都是建立在土地上而后都是附著于土地聯(lián)成一體的土地是房屋的根底依托載體也是屋生產(chǎn)的根本生產(chǎn)要素。第二，從價(jià)值形態(tài)來看，房?jī)r(jià)和地價(jià)也總是結(jié)合在一起的。第三從房地產(chǎn)交易看任何形〔買賣租賃抵押典當(dāng)?shù)鹊姆慨a(chǎn)交易也必然同時(shí)伴隨著發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。第四，從房地產(chǎn)資本循環(huán)看，兩者也是緊密結(jié)合的。第五，從房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理分析，兩者也是緊密結(jié)合的。2、房產(chǎn)與地產(chǎn)仍然具有差異性。第一，地產(chǎn)可以獨(dú)立存在，而房產(chǎn)那么無法脫離土地而單獨(dú)存在。第二，作為國(guó)有資產(chǎn)的土地，特別是生荒地是沒有折舊的，而房產(chǎn)那么有折舊。第三地產(chǎn)的價(jià)格直接由地〔實(shí)際是租金量規(guī)律支配而純粹的房產(chǎn)價(jià)值那么由商品價(jià)值規(guī)律支配。二、房產(chǎn)權(quán)的涵義及其主要權(quán)能狹義的房產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人依法對(duì)其在地上或地下的建筑物其他附著物有占有使用收益處分的權(quán)利廣義房產(chǎn)權(quán)包括房產(chǎn)所有權(quán)房產(chǎn)占有權(quán)房產(chǎn)使用權(quán)房產(chǎn)收益權(quán)房產(chǎn)處分權(quán)房產(chǎn)售賣權(quán)房產(chǎn)租賃權(quán)房抵押權(quán)房產(chǎn)典當(dāng)權(quán)、房產(chǎn)留置權(quán)、房產(chǎn)贈(zèng)與權(quán)、房產(chǎn)繼承權(quán)等權(quán)能。關(guān)鍵名詞：、權(quán)；、地制度3、權(quán)；、抵權(quán)；、置權(quán)；、役權(quán)復(fù)習(xí)思考題、國(guó)房地產(chǎn)權(quán)系的流特征哪些？、國(guó)的地權(quán)和產(chǎn)權(quán)各哪些能？20第六章 城市地租〔3課時(shí)〕教學(xué)目的與要求通過本章學(xué)習(xí)使學(xué)生了解城市地租產(chǎn)生的原因及存在形態(tài)明確城市地租的測(cè)算思路要求學(xué)生掌握級(jí)差地租絕對(duì)地租的涵義掌握測(cè)算地租的方法。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的核心問題而房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵是地價(jià)地價(jià)的實(shí)質(zhì)那么又在于地租因而有必要設(shè)專章考察城市地租包括級(jí)差地租、絕對(duì)地租和壟斷地租。這是本章研究的重點(diǎn)。本章學(xué)習(xí)的難點(diǎn)在于了解城市地租的特點(diǎn)及測(cè)算城市級(jí)差地租的根本方法。第一節(jié) 社會(huì)主義城市地租一、城市級(jí)差地租所謂建筑地段的地租是指住宅經(jīng)營(yíng)者或工商部門的企業(yè)家為建筑住宅工廠商店銀行等建筑物租用土地而交付給土地所有者的地租由此可見馬克思所說的建筑地段地租，實(shí)際上也就是我們今天所說的城市地租。城市地租也可分為級(jí)差地租和絕對(duì)地租兩種根本形態(tài)其中級(jí)差租又可分為級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ。除此之外，在城市還存在壟斷地租。1、城市級(jí)差地租Ⅰ。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，所謂土地位置，實(shí)際就是土地距離市場(chǎng)的位置。在農(nóng)業(yè)部門，土地的豐度和地理位置共同起作用但以豐度為主由它決定著級(jí)差地租量的多少至于城市土地那么不是以豐度為主而是以地理位置為主由它決定著級(jí)差地租量的多少。究其原因，就在于城市土地地理位置好壞直接關(guān)系到它所能帶來的集聚收益的大小。所謂集聚效益從總體上說是指各種群〔如工廠商店群等和個(gè)人在地域空間上集中所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)集聚效益可以分成兩大類一類是企業(yè)內(nèi)部的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，它適用于單獨(dú)的廠商另一類是企業(yè)外部的集聚效益它包括區(qū)域化經(jīng)濟(jì)效益和城市化21經(jīng)濟(jì)效益兩個(gè)方面的內(nèi)容。首先城市土地位置的優(yōu)劣決定著企業(yè)距離市場(chǎng)的遠(yuǎn)近運(yùn)輸時(shí)間的長(zhǎng)短和運(yùn)費(fèi)的上下。其次，城市土地位置的優(yōu)劣決定著市場(chǎng)容量的大小，從而直接決定著企業(yè)銷售額。人口和集聚程度對(duì)商業(yè)企業(yè)具有更大的意義。商業(yè)地租是城市地租最典型的形態(tài)，商業(yè)對(duì)土地位置最為敏感作為商業(yè)地租實(shí)體的超額利潤(rùn)是與商業(yè)企業(yè)所在位置所決定的顧客密度〔人次/m2小時(shí)〕及其營(yíng)業(yè)額等指標(biāo)成正相關(guān)的。再有城市土地位置的優(yōu)劣還決定著獲得其他生產(chǎn)要素特別是信息等特種資源費(fèi)用的上下。2、城市級(jí)差地租Ⅱ首先是國(guó)家在城市市政根底設(shè)施上的追加投資這種追加投資將一步增加追加投資區(qū)域內(nèi)級(jí)差生產(chǎn)力Ⅱ和級(jí)差超額利潤(rùn)Ⅱ。其次是企業(yè)的追加投資如企業(yè)在原有的地區(qū)或特定的區(qū)域內(nèi)不管是建造新的工廠或商店等以擴(kuò)大企業(yè)的布點(diǎn)還是通過改建擴(kuò)建以提高原有土地空間的使用效率如通過適當(dāng)增加建筑物的層次或進(jìn)行建筑物的裝璜等都可以提高該土地的級(jí)差生產(chǎn)力Ⅱ和級(jí)差超額利潤(rùn)Ⅱ。二、城市絕對(duì)地租城市土地所有權(quán)由國(guó)家壟斷任何企業(yè)單位個(gè)人要使用城市土地都必須向土地的所有者國(guó)家交納地租。這個(gè)由所有權(quán)的壟斷而必須繳納的地租就是城市絕對(duì)地租。城市絕對(duì)地租也是農(nóng)業(yè)地租調(diào)節(jié)的確切地說是由毗鄰城市或城市邊緣地租也是由農(nóng)業(yè)地租調(diào)節(jié)的。城市了低一個(gè)等級(jí)的土地即不提供城市級(jí)差地租的“0”級(jí)土地，它處于城市邊緣地區(qū)與周邊的農(nóng)業(yè)用地相接相對(duì)于農(nóng)業(yè)用地它曾是這農(nóng)業(yè)的優(yōu)等地曾經(jīng)提供農(nóng)業(yè)優(yōu)等地的地租在它轉(zhuǎn)為城市用地時(shí)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織把土地所有權(quán)有償出讓給國(guó)家了因而國(guó)家在出讓其使用權(quán)時(shí)理應(yīng)向土地使用者收取地租這個(gè)地租就是絕對(duì)地租農(nóng)業(yè)地租是城市絕對(duì)地租的根底因而城市絕對(duì)地租的量不是該土地作為農(nóng)業(yè)用地時(shí)的絕對(duì)地租量，而是作為農(nóng)業(yè)用地時(shí)的全部地租，即絕對(duì)地租和級(jí)差地租之和。在城市平均資本有機(jī)構(gòu)成高于農(nóng)業(yè)的條件下，這種絕對(duì)地租只能來源于壟斷價(jià)格，也就是市場(chǎng)價(jià)格高于其價(jià)值和生產(chǎn)價(jià)格的余額。三、城市壟斷地租級(jí)差地租來源于個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格低于社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格的超額利潤(rùn)絕對(duì)地租來源于社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格低于社會(huì)價(jià)值的超額利潤(rùn)。壟斷地租的實(shí)體是壟斷超額利潤(rùn)它是由某塊具有特殊稀有功能并且可以壟斷的土地產(chǎn)品價(jià)格帶來的生產(chǎn)青島啤酒的地下優(yōu)質(zhì)礦泉水提供了一種壟斷價(jià)格這個(gè)壟斷價(jià)格會(huì)提供一個(gè)很大的超額利潤(rùn)在土地所有權(quán)與使用權(quán)別離的條件下這個(gè)由超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化的地租，就是壟斷地租。第二節(jié) 城市地租量測(cè)算的原那么和思路一、測(cè)算城市地租量的原那么測(cè)算城市地租量一般應(yīng)遵循以下四個(gè)原那么：首先，測(cè)算城市地租量必須從企業(yè)特別是商業(yè)企業(yè)的利潤(rùn)入手。這是因?yàn)槌鞘械刈庵饕羌?jí)差位置地租而商業(yè)企業(yè)對(duì)土地級(jí)差位置收益反映最為靈敏一般說商業(yè)包括效勞業(yè)等大商業(yè)是城市的主要國(guó)民經(jīng)濟(jì)部門商業(yè)企業(yè)的用地效益又遠(yuǎn)高于工業(yè)用地和住宅用地的效益商業(yè)用地其他各行業(yè)用地相比，在城市中的分布比擬均勻。第二測(cè)算城市地租量必須把土地因素引致的利潤(rùn)即超額利潤(rùn)從企業(yè)利潤(rùn)中別離出來。第三，測(cè)算城市地租量必須考慮對(duì)土地的投資量或投資率。第四，測(cè)算城市地租量還必須把城市土地劃分為假設(shè)干等級(jí)。二、城市級(jí)差地租量的測(cè)算思路1、劃分城市土地等級(jí)。第一，憑經(jīng)驗(yàn)確定城市土地的等級(jí)。按照我國(guó)城市分類看特大城〔人口超過100萬大城〔50-100萬宜細(xì)一些，一般宜分為10-15個(gè)等級(jí)。第二抽樣調(diào)查其中有兩個(gè)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)一是在一個(gè)等級(jí)內(nèi)看樣的單位用地利潤(rùn)〔元/㎡〕的排列是否根本服從正態(tài)分布。如果是服從正態(tài)分布的〔見圖，說明憑經(jīng)驗(yàn)劃分為土地等級(jí)是比擬合理的如果出現(xiàn)金峰現(xiàn)象或無規(guī)律的曲〔見圖就說明憑經(jīng)驗(yàn)劃分的土地等級(jí)不合理。二是各個(gè)等級(jí)的正態(tài)分布峰線存在著合理的正級(jí)〔見圖否那么的話也說明憑經(jīng)驗(yàn)劃分的土地等級(jí)不合理。第三，調(diào)整土地等級(jí)。NO /㎡

NO 元㎡圖 圖iO 0 n1 2 3……圖2、測(cè)算城市土地等級(jí)與企業(yè)利潤(rùn)之間的數(shù)量關(guān)系。一般選用如下的指數(shù)曲線模式來表達(dá)：nynS1r)n

〔n=0,1,2,3…〕其中n=土地等級(jí)n第n級(jí)土地單位用地的利潤(rùn)〔元/㎡A=數(shù)r=利潤(rùn)級(jí)差系數(shù)。3、測(cè)算城市土地等級(jí)和等量土地上的投資量與地租理論值之間的數(shù)量關(guān)系。nRna1r)n

〔n=0,1,2,3…〕 〔2〕其中：RN=第n級(jí)土地地租的理論值；β=地租折算系數(shù)；r=地租級(jí)差系數(shù)。三、城市絕對(duì)地租量的測(cè)算思路我國(guó)城市絕對(duì)地租量確實(shí)定，可分兩步進(jìn)行：1、確定城市邊緣地區(qū)農(nóng)業(yè)地租量，包括級(jí)差地租量和絕對(duì)地租量。絕對(duì)地租量根據(jù)農(nóng)業(yè)絕對(duì)地租=農(nóng)產(chǎn)品價(jià)值－農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價(jià)格的原理測(cè)算，兩者之間的差額就是農(nóng)業(yè)絕對(duì)地租量。2、確定城市各級(jí)土地面積上“應(yīng)該有”的投資量。24四、城市土地等級(jí)與地租實(shí)際值之間的數(shù)量關(guān)系。那么怎樣測(cè)算城市土租實(shí)際值呢？持城市地租量?jī)H僅受城市土地等級(jí)影響的學(xué)者認(rèn)為，只要在上述計(jì)算公式〔2〕的等式右邊加上一個(gè)折減系數(shù)i就行了。其完整的計(jì)算公式如下：m0nn0nRniA1r)

〔n=0,1,2,3…〕 〔3〕i1其中R0為第n級(jí)土地的地租實(shí)際值；為地租折減系數(shù)；其他同前述公式〔2n i下面將考察過的計(jì)算公式〔1〔〔〕集中起來，繪成如下總示意圖。nynA1r)n

(1)nRnA1r)nc c A(1r)RR1banO

(3)圖關(guān)鍵名詞：、聚效益2級(jí)差租；、絕地復(fù)習(xí)思考題、會(huì)主義市地有哪些型？產(chǎn)生的因是么、樣測(cè)算市地？城市差地測(cè)算的思是什么？25第七章 城市土地使用制度和住房制度〔2課時(shí)〕教學(xué)目的與要求通過本章學(xué)習(xí)使學(xué)生對(duì)我國(guó)土地和住房制度改革過程有總體了解。要求學(xué)生掌握城市土地使用制度改革的方向和住房制度改革的目標(biāo)模式。城市土地使用制度和住房制度是關(guān)于城市房地產(chǎn)資源利用、分配的一種制度安排。本章重點(diǎn)討論城市土地制度和住房制度的改革問題。本章的難點(diǎn)在于把握土地有償使用的方式及量度問題。第一節(jié) 建立適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的城市土地使用一、建立城市土地有償有限期使用制度的必然性第一，社會(huì)主義城市土地有償使用首先是由土地使用權(quán)規(guī)律決定的。第二，社會(huì)主義城市土地有償使用也是由地租的客觀存在所決定的。第三，社會(huì)主義城市土地有償使用也是大量土地資產(chǎn)存在所決定的。二、建立城市土地有償有限期使用制度的意義第一，有利于維護(hù)和加強(qiáng)社會(huì)主義城市土地國(guó)有制。第二有利于強(qiáng)化國(guó)家對(duì)土地的管理城市土地資源具有稀缺性不可再生性置固定性等特點(diǎn)。第三，有利于合理利用城市土地，實(shí)現(xiàn)城市土地優(yōu)化配置。第四，有利于形成城市維護(hù)、建設(shè)資金的良性循環(huán)。此外城市土地有償使用還有利于理順國(guó)家與企業(yè)企業(yè)與企業(yè)之間經(jīng)濟(jì)關(guān)系促進(jìn)企業(yè)改善經(jīng)營(yíng)管理，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的開展等。三、城市土地有償使用的實(shí)現(xiàn)形式1、城市土地有償使用的實(shí)施范圍，應(yīng)該采取全方位“單純制”的有償使用制度。2、從有償使用的方式看，實(shí)行“租賃”或“批租”相結(jié)合的兩種形式。土地“租賃是指土地所有者作為出租人將一定數(shù)量的土〔地產(chǎn)在一定期限內(nèi)交給承當(dāng)人使用承租人每年向出租人支付一定的租金并在租賃關(guān)系終止時(shí)返還所租土地的有償使用方式“批租”是指國(guó)家以土地的有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地26使用者，并由土地使用者各國(guó)家一次性支付土地出讓金的有償使用方式。3、從土地有償使用的收益方法看，實(shí)行“費(fèi)稅分流、分別征繳。第二節(jié) 建立適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的城市住房制度一、改善福利住房制度的必要性和可能性表 1992-1995年我國(guó)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)表〔單位：%〕指 標(biāo)1992年1993年1994年1995年食品衣著住房燃料、水電4.18家庭用品醫(yī)療文教交通通訊修理效勞其他料來《息世》1994年第2期。1993年和1994年數(shù)是預(yù)測(cè)——者。表 世界各國(guó)家家庭的住宅消費(fèi)比重國(guó) 名人國(guó)民產(chǎn)〔GD〕元宅消比重%平均值%塞比果亞比等13國(guó)100-4005-12度、丹、斯蘭卡、桑尼等8國(guó)100-400國(guó)、國(guó)、英、日本前西等6國(guó)1000蘇聯(lián)蘭匈利、南拉夫料來：綜合仁亮、光茂編《房改限需求終止，國(guó)財(cái)政濟(jì)出版，1992年版27二、改革福利性質(zhì)住房制度的目標(biāo)模式從中遠(yuǎn)期看，城市住房制度改革的總目標(biāo)是：建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的，以商品房為主福利房為輔的住房制度實(shí)現(xiàn)一戶一套住房的文明標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)而實(shí)現(xiàn)一戶一套房一人一間房的舒適標(biāo)準(zhǔn)從近期看住房制度改革的目標(biāo)是恢復(fù)住房本來的商品面貌按商品交換規(guī)律逐漸進(jìn)入市場(chǎng)以期改善市民居住條件實(shí)現(xiàn)住房資金的良性循環(huán)同時(shí)一局部住房仍然按福利房的形式提供給低收入水平的居民從住房制度改革的著眼點(diǎn)看一方面實(shí)行租售并舉逐步改變低租金制另一方面采取有力措施加快解決住房困難戶和危房戶的用戶。根據(jù)恩格斯所說明的房租構(gòu)成因素可包括折舊費(fèi)修繕費(fèi)管理費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)稅金、利息利潤(rùn)和地租等8項(xiàng)因素要維護(hù)住房的簡(jiǎn)單再生產(chǎn)那么至少要收回本錢租金即折舊費(fèi)、修繕費(fèi)、管理費(fèi)、稅金和利息5項(xiàng)。2售房一般說來價(jià)包括a.地〔絕地租和級(jí)差地租b.土建安裝費(fèi)c.配套設(shè)施費(fèi)用；d.管理費(fèi)；e.稅金、利潤(rùn)等項(xiàng)。3、集資。已有的集資方式分三種：個(gè)人集資、企業(yè)集資和政府集資。個(gè)人集資主要有公積金沉淀資金住房建設(shè)債券等企業(yè)集資有折舊費(fèi)出租收入稅金債券、抵押金等。4、建房。沈陽模式中有公私合股、群幫互助建房合作社這一作法，天津等地也有此類措施，這不失為一種發(fā)動(dòng)群眾，盡快解決城市住房問題的方法。第三節(jié) 加快城市房地產(chǎn)制度改革一、加快城市土地制度改革1、目前改革中存在的問題。第一，城市土地使用“雙軌”制阻礙了改革的深化。第二，地價(jià)畸高畸低，高層不標(biāo)準(zhǔn)。第三，城市土地規(guī)劃跟不上，供地總量失控。第四，土地立法不完備、不配套。第五，國(guó)有土地資產(chǎn)法人不明晰，土地管理部門職責(zé)不清楚。2、加快城市土地制度改革的對(duì)策。第一，擴(kuò)大國(guó)有土地使用出讓范圍，全面實(shí)行城市土地有償有限期使用制度。第二建立科學(xué)的地價(jià)形成機(jī)制標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地使用權(quán)出讓即一級(jí)市〔又稱批租市場(chǎng)由政府壟斷出讓方式除國(guó)家規(guī)定特定用地外一般都實(shí)行招標(biāo)或拍賣形式，以引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。要切實(shí)加強(qiáng)土地登記工作，無論是出讓、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，還是劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)都必須辦理登記或過戶登記以確認(rèn)權(quán)屬這是依法規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的關(guān)鍵。二、三級(jí)市場(chǎng)放開幕，以優(yōu)化土地資源配置。第三，加快制定城市土地利用規(guī)那么，加強(qiáng)對(duì)土地供給總量的宏觀調(diào)控。第四，制定完備的土地立法，強(qiáng)化土地執(zhí)法監(jiān)督工作。二、加快城市住房制度改革第一，加快工資制度的改革，增加工資中住房消費(fèi)的“含量。第二，提租與房?jī)r(jià)相適應(yīng)，加快舊公房的出售。第三，運(yùn)用地租機(jī)制，合理分配住房。第四，開展房地產(chǎn)金融，建立公積金制度。第五，調(diào)整商品房結(jié)構(gòu)，生產(chǎn)更多的中低檔商品房，包括“廉居屋。第六，逐步建立住房保障制度，以解決低收入居民的住房問題。第七建立標(biāo)準(zhǔn)化的住房交易市場(chǎng)和維修管理市場(chǎng)開展物業(yè)管理效勞和裝飾維護(hù)等效勞組織以解決房屋出售以后的維修養(yǎng)護(hù)流通等實(shí)行社會(huì)化專業(yè)化商品化的經(jīng)營(yíng)和管理。最后，還必須加快房地產(chǎn)“立法，以保障住房制度改革的順利進(jìn)行。關(guān)鍵名詞、租增資 批租 、積金制度、租金 商品房金29第八章 房地產(chǎn)投資選擇〔3課時(shí)〕教學(xué)目的與要求通過本章學(xué)習(xí)使學(xué)生了解房地產(chǎn)投資的內(nèi)容優(yōu)勢(shì)及存在的風(fēng)險(xiǎn)。要求學(xué)生學(xué)會(huì)對(duì)不同投資方式的比擬分析及選擇適當(dāng)?shù)耐顿Y策略。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一項(xiàng)重要的投資領(lǐng)域在我國(guó)還是一項(xiàng)有待開發(fā)的前景廣寬的投資領(lǐng)域要不要投資于房地產(chǎn)業(yè)投資什么樣的房地產(chǎn)業(yè)它與其他投資領(lǐng)域相比優(yōu)勢(shì)在哪里、劣勢(shì)或風(fēng)險(xiǎn)在哪里，投資房地產(chǎn)應(yīng)該怎樣進(jìn)行選擇，才能獲取更大利潤(rùn)。等等。這些是本章學(xué)習(xí)的重點(diǎn)問題。本章學(xué)習(xí)的難點(diǎn)在于了解房地產(chǎn)投資的優(yōu)勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行比擬分析。第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)誘人的投資領(lǐng)域一、房地產(chǎn)投資的內(nèi)容房地產(chǎn)投資是一種將資本投入房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中介效勞物業(yè)管理效勞等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)活動(dòng)，以獲得最大限度利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)實(shí)業(yè)投資具體分為：〔1〕土地開發(fā)投資，包括新區(qū)土地開發(fā)投資和舊城區(qū)土地再開發(fā)投資；〔2房屋開發(fā)投資包括住宅用房開發(fā)投資和非住宅用戶即工業(yè)用房商業(yè)用房、市政公用設(shè)施用房事業(yè)單位用房以其他用房開發(fā)投資也包括舊城區(qū)的房屋改造投資；〔3〕房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資，包括國(guó)家和集體經(jīng)濟(jì)組織之間土地所有權(quán)買賣，國(guó)家和土地使用者之間土地使用權(quán)出售出租土地使用者之間土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)租和房地產(chǎn)〔即土地使用權(quán)房產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)的出售出租互換信托等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的投資；〔4〕房地產(chǎn)中介效勞投資，包括咨詢、價(jià)格評(píng)估、測(cè)量、經(jīng)紀(jì)、律師、財(cái)務(wù)、市場(chǎng)等中介效勞投資；〔5房地產(chǎn)物業(yè)管理效勞投資包括物業(yè)管理維修保養(yǎng)裝璜平安綠化、電梯管理代租代售代買代運(yùn)代收付社區(qū)公共效勞以及其他家居效勞的投資等。二、房地產(chǎn)投資的優(yōu)勢(shì)當(dāng)今世界最富有的200人中，就有20%以上的人是直接靠經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)起家的。在香港股票上市公司中房地產(chǎn)或與房地產(chǎn)有關(guān)的公司占2/3。30第一，正常情況下，地價(jià)具有不斷增值的趨勢(shì)。第二，房地產(chǎn)投資可以獲得多重收益，具有較高的利潤(rùn)率?！?〕房地產(chǎn)租金收益?！?〕房地產(chǎn)銷售收益。〔3〕可以獲得納稅扣除收益。第三房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)小可以起到保值作用一是地價(jià)具有增值的趨勢(shì)二是房地產(chǎn)作為實(shí)業(yè)具有相當(dāng)?shù)目雇ㄘ浥蛎浌δ芗床牧系葍r(jià)格上升了其產(chǎn)品價(jià)格可以隨之上升三是房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)一旦租戶或公司破產(chǎn)通常首先賠償所租借的不動(dòng)產(chǎn)投資者的損失投資者可以及時(shí)收回房屋并重新出租獲取租金可以尋找新興的景氣的行業(yè)、公司取代不景氣的交不出租金的行為和企業(yè)租用這些物業(yè)。第四，房地產(chǎn)投資可以獲得非經(jīng)濟(jì)性利益。房地產(chǎn)投資不僅可以獲取較高的盈利，它往往還可以獲得一些非經(jīng)濟(jì)性收益——名聲、社會(huì)地位等等。表是外國(guó)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)投資和其他幾種投資工具在獲利性風(fēng)險(xiǎn)性變現(xiàn)性和對(duì)專業(yè)技術(shù)要求方面的比擬研究。表對(duì)我國(guó)臺(tái)灣省1964-1976年各種投資收益作了比擬分析從表中數(shù)據(jù)可以得出如下結(jié)論房地產(chǎn)投資的報(bào)酬率僅次于股票投資報(bào)酬率而高于共他投資報(bào)酬率如果與表結(jié)合起來研究，上述結(jié)論還可以加上一句話“但它的風(fēng)險(xiǎn)又是較低的”表 各種投資工具風(fēng)險(xiǎn)收益比擬名稱獲利性風(fēng)險(xiǎn)性變現(xiàn)性專業(yè)評(píng) 估股票投資高高高中投資限能成良公的股，長(zhǎng)投資風(fēng)小，合各類資人外匯高高高高投資需業(yè)合有限黃金中中高高具保但具穩(wěn)較為吃。共同基金中中高低由專家代為操作風(fēng)險(xiǎn)較低，但每年須付管理費(fèi)，資報(bào)酬較受響期貨中高高高以小大，投性強(qiáng)。不中低低低對(duì)抗?jié)q能合置產(chǎn)投資。古、字畫中高低高須具業(yè)求合小型資人銀行存款低低高低平安高，金無限，收益。債券中低高低平安銀高銀存期限物和率準(zhǔn)格會(huì)隨變動(dòng)。31表 1964-1976年臺(tái)灣省各種投資工具報(bào)酬率比擬工程年度股票金房地產(chǎn)銀行存單國(guó)券通貨膨單6465666768697071727374-7576均標(biāo)準(zhǔn)差代表膨嚴(yán)重期標(biāo)準(zhǔn)是以每獲得的均數(shù)作為衡風(fēng)險(xiǎn)依據(jù)；準(zhǔn)差高風(fēng)險(xiǎn)大第二節(jié) 房地產(chǎn)投資仍然存在風(fēng)險(xiǎn)一、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)是未來可能發(fā)生的危險(xiǎn)或遭受損失的可能性。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)是各種各樣的，主要的類型有以下幾種：1經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)性風(fēng)險(xiǎn)是指由于經(jīng)營(yíng)上的失誤造成的實(shí)際經(jīng)營(yíng)結(jié)果偏離于期望值的可能性。2財(cái)務(wù)性風(fēng)險(xiǎn)財(cái)風(fēng)險(xiǎn)是指由于投資者或其他房地產(chǎn)生體財(cái)務(wù)狀況惡化而使房地產(chǎn)投資及其報(bào)酬無法全部收回的可能。3購(gòu)置力風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)置力風(fēng)險(xiǎn)是指由于種種原因使物價(jià)總水平迅速上漲通常膨脹率較高出售或出租房地產(chǎn)獲得現(xiàn)金不能買到原來能買到的那么多東西也就是購(gòu)置力下降了。324、流動(dòng)性和變動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。它的實(shí)體不能流動(dòng)，它的變現(xiàn)性也較差。5利率風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資由于利率的變化會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)貸款利率每一周期性的漲落，直接影響居民的購(gòu)屋能力。通常每降低個(gè)百分點(diǎn)，就會(huì)使40萬戶家庭進(jìn)入潛在的購(gòu)房市場(chǎng)。6社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)是指由于政治的經(jīng)濟(jì)的大變動(dòng)以及相應(yīng)的規(guī)劃政策等因素變動(dòng)，引起房地產(chǎn)需求和價(jià)格的跌落所造成的風(fēng)險(xiǎn)。7自然風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)也稱可投保風(fēng)險(xiǎn)它是指由于人們對(duì)自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常所造成損失的可能性。二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的控制第一，投資于風(fēng)險(xiǎn)較小的房地產(chǎn)工程。第二，通過多工程投資組合乃至多種經(jīng)營(yíng)控制風(fēng)險(xiǎn)。第三，通過加強(qiáng)資產(chǎn)管理來控制風(fēng)險(xiǎn)。第四，通過合理改變經(jīng)營(yíng)形式轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。第五，最根本的是通過市場(chǎng)調(diào)查實(shí)行正確決策來控制風(fēng)險(xiǎn)。第三節(jié) 房地產(chǎn)投資策略的選擇一、地段位置〔區(qū)位、特點(diǎn)〕的選擇1、自然環(huán)境和生存環(huán)境的合意性。2經(jīng)濟(jì)和社會(huì)文化開展的合意性相鄰地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)和文化開展?fàn)顩r繁華程度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成及其銷路產(chǎn)生著強(qiáng)烈的影響這對(duì)商業(yè)用房地產(chǎn)包括賓館和局部居住用房地產(chǎn)特別重要。3預(yù)期未來開展的合意性房地產(chǎn)投資不僅要重視現(xiàn)在的地段位置更要重視預(yù)測(cè)未來地段位置的變化趨向。二、質(zhì)量〔功能〕的選擇“地段只是誘人的手段，而房地產(chǎn)質(zhì)量那么是留人的手段”三、市場(chǎng)〔價(jià)格、顧客和銷售區(qū)〕的選擇首先看市場(chǎng)供需狀況，包括已建成和將建成的競(jìng)爭(zhēng)性房地產(chǎn)及其迎合顧客需要的能力它們的位置優(yōu)勢(shì)單元數(shù)量?jī)?nèi)部結(jié)構(gòu)單元的享受設(shè)〔家具地地毯裝飾工程設(shè)施租金或近期和遠(yuǎn)期供給需求可能的變化狀況等等其次根據(jù)上述情況選擇自己將要投資房地產(chǎn)的市場(chǎng)位置包括單元數(shù)量?jī)?nèi)部結(jié)構(gòu)單元享受設(shè)施工程設(shè)施產(chǎn)品形象和價(jià)格或租金顧客對(duì)象市場(chǎng)銷售區(qū)等營(yíng)銷策略再次還要看全國(guó)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)開展和政治形勢(shì)。四、經(jīng)營(yíng)形式的選擇33包括資金籌集問題即采取負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)還是非負(fù)債經(jīng)營(yíng)形式、單一經(jīng)營(yíng)形式還是租、售并舉的經(jīng)營(yíng)形式，抑或開發(fā)建設(shè)、租售物業(yè)、管理效勞等全方位多種經(jīng)營(yíng)形式。得稅額

表 負(fù)債經(jīng)營(yíng)同非負(fù)債經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量比擬債經(jīng)營(yíng) 非負(fù)債營(yíng)租金益減： 460,000 460,000營(yíng)支出凈營(yíng)的收益

2200024000

2200024000折舊 60,000 60,000息支出應(yīng)稅益乘：

1366047340

1366047340所得率所稅

331622

331622后現(xiàn)流量?jī)魻I(yíng)收益減 240,000 240,000債本稅前金流量減所得稅稅后金流量

143880961201562280498

143880961201562280498權(quán)益資市價(jià)減 1,850,000 1850,000抵貸款 1480,000 0投資產(chǎn) 370,000 1850,000后現(xiàn)流量資產(chǎn) 21.75% 9.76%上表說明負(fù)債經(jīng)營(yíng)與非負(fù)債經(jīng)營(yíng)相比完稅后的現(xiàn)金流量從180600元降為80498元；但是，現(xiàn)金支出即投入資金也由1850000元降為370000元，從而使第一年完稅后資產(chǎn)回收率提高1倍多，由9.76%提高為21.7%。負(fù)債經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)回收率這樣高的一個(gè)重要原因是因?yàn)闅w還貸款的利息是免稅的，僅這一項(xiàng)就節(jié)省稅金元。當(dāng)然，負(fù)債經(jīng)營(yíng)要適度，它不是無條件的。其條件是資產(chǎn)回收率超過借貸本錢，或者說凈營(yíng)業(yè)收益〔以資產(chǎn)回收率的百分比表示，高于償債常數(shù)〔以償債額占貸款的百分比表示五、時(shí)機(jī)的選擇時(shí)機(jī)的選擇是指房地產(chǎn)投資過程中，把握時(shí)機(jī)、機(jī)遇的大問題，包括什么時(shí)候買進(jìn)土地投入開發(fā)什么時(shí)候買進(jìn)房地產(chǎn)品什么時(shí)候賣掉房地產(chǎn)品什么時(shí)候待價(jià)而潔，靜觀變化什么時(shí)候出售房地產(chǎn)什么時(shí)候出租房地產(chǎn)什么時(shí)候投入舊區(qū)改造什么時(shí)候投資新區(qū)建設(shè)等等美國(guó)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)周期研究的結(jié)論時(shí)房地產(chǎn)波動(dòng)周期比擬長(zhǎng)，一般要18、19年才能完成一個(gè)周期。第一，根據(jù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)開展根本趨勢(shì)及其周期變動(dòng)規(guī)律，為房地產(chǎn)投資戰(zhàn)略提價(jià)決策的根本依據(jù)。第二，把握房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的特點(diǎn)，高潮中適時(shí)高價(jià)脫手，低潮時(shí)敢于廉價(jià)大量吸納。要珍惜時(shí)機(jī)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)，把握并運(yùn)用，以取得更多的投資利潤(rùn)。復(fù)習(xí)思考題、地產(chǎn)投包含些內(nèi)容它具哪些優(yōu)？、什么房產(chǎn)投仍有風(fēng)？它哪些風(fēng)？如控制這風(fēng)險(xiǎn)？、比擬房產(chǎn)投與其他資的險(xiǎn)收益35第九章 房地產(chǎn)開發(fā)〔4課時(shí)〕教學(xué)目的與要求通過本章節(jié)學(xué)習(xí)使學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)有一個(gè)全面了解要求學(xué)生掌握招投標(biāo)制的內(nèi)容和過程以及工程監(jiān)理的具體內(nèi)容。本章重點(diǎn)考察房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程及開發(fā)商承當(dāng)?shù)母黜?xiàng)職責(zé)及主要任務(wù)。本章的難點(diǎn)在于深入了解工程工程招投標(biāo)制的內(nèi)容及程序。第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)概述一、房地產(chǎn)開發(fā)的概念與分類開發(fā)一詞原意是指以荒地礦山森林水力等自然資源為對(duì)象通過人力加以發(fā)行，以到達(dá)人類所用目的的一種生產(chǎn)活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)的概念有廣義與狹義兩種解釋廣義的房地產(chǎn)開發(fā)一般是指從工程勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)征地拆遷土地開發(fā)到房屋開發(fā)工程建設(shè)的全過程狹義的房地產(chǎn)開發(fā)，多是指建設(shè)前期的開發(fā)工作即只包括工程勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)征地拆遷及土“三通一平”或“七通一平”局部。房地產(chǎn)開發(fā)的概念還可以從其他角度進(jìn)行分類：從房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模進(jìn)行考察，可分為單項(xiàng)開發(fā)、小區(qū)開發(fā)、成片開發(fā)三類〔單項(xiàng)開發(fā)這種開發(fā)方式規(guī)模小占地少功能單一配套設(shè)施簡(jiǎn)單小區(qū)發(fā)一是指新城區(qū)開發(fā)中的一個(gè)小區(qū)綜合開發(fā)要求在開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)做到根底設(shè)施和配套工程齊全功能完善二是指在舊城區(qū)更新改造中的局部改建即某個(gè)相對(duì)獨(dú)立的街坊的更新改造片開發(fā)一般指范圍廣闊工程眾多投入金巨大建設(shè)時(shí)長(zhǎng)的綜合性開發(fā)。從房地產(chǎn)開發(fā)的再生產(chǎn)進(jìn)行考察可分成開發(fā)和再開發(fā)兩類開發(fā)指在原有城市建成區(qū)范圍之外進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)一般是把農(nóng)地開發(fā)成為市地亦稱新區(qū)開發(fā)再開發(fā)。指原有房地產(chǎn)的更新改造，在原有城市建成區(qū)范圍之內(nèi)進(jìn)行，又稱舊區(qū)開發(fā)。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的前期工作一、工程勘察與設(shè)計(jì)工程勘察的主要程序包括①選址勘察根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)踏勘調(diào)查測(cè)繪勘察及資料分析對(duì)工程地質(zhì)的穩(wěn)定性與適宜性提出評(píng)價(jià)繪制反映地形地貌的地形〔比例一般為1:5000，給選址提供根底資料。②初步勘察。根據(jù)勘察，對(duì)基地的穩(wěn)定性能否適合建設(shè)作出地質(zhì)評(píng)價(jià)繪制1:2000的地形圖為建筑總平面布置設(shè)計(jì)和主要建筑物地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)提供依據(jù)。③詳細(xì)勘察。通過對(duì)建筑特地基的進(jìn)一步勘察，作出工程地質(zhì)評(píng)價(jià)，繪制1:1000地形圖為地基加固與處理以及防治不良地質(zhì)現(xiàn)象等的地基根底設(shè)計(jì)提供資料。工程勘察的主要內(nèi)容有①地形測(cè)量②工程地質(zhì)勘察③地表水勘察④地下水勘察。⑤氣象勘察。二、征地與拆遷土地征用在我國(guó)也稱國(guó)家建設(shè)征用土地它發(fā)生在新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)過程中實(shí)際的征地過程一般為先由城市土地使用〔包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向國(guó)家提出征地申請(qǐng)，經(jīng)由國(guó)家批準(zhǔn)后，再由城市土地使用者或由土地管理部門代替它向農(nóng)村集體組織征地。征地費(fèi)由土地使用者支付通常的做法是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為土地使用者代理國(guó)家實(shí)施征地向被征地的集體所有制單位支付征地費(fèi)通過征地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得了國(guó)有土地的使用權(quán)。土地征用費(fèi)是向被征地的農(nóng)村集體所有制單位支付的各種費(fèi)用的總和土地征用費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)青苗補(bǔ)償費(fèi)勞動(dòng)力安置費(fèi)農(nóng)房動(dòng)遷安置費(fèi)農(nóng)田設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)等多項(xiàng)內(nèi)容。房屋拆遷，一般發(fā)生在舊城區(qū)房地產(chǎn)再開發(fā)過程中。在房屋拆遷工作中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為土地使用者以拆遷人的身份出現(xiàn)代理國(guó)家進(jìn)行拆遷向被拆遷人支付房屋補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)代表的代價(jià)是獲得國(guó)有土地使用權(quán)。三、建設(shè)場(chǎng)地的“三通一平”或“七通一平”“三通”是指通電、通水和通道路“七通”是指通電、通自來水、通道路、通排水、通煤氣、通郵“一平”是指平整土地，按照豎向規(guī)劃進(jìn)行封方工程施工。第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)工程的招標(biāo)與投標(biāo)一、招標(biāo)投標(biāo)概念及其作用房地產(chǎn)開發(fā)工程招標(biāo)與投標(biāo)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)有關(guān)的法律法規(guī)將擬建工程工程的內(nèi)容和要求通過新聞媒介發(fā)布通告或者通過公關(guān)方式發(fā)出邀請(qǐng)招引愿意承包并符合資質(zhì)的建筑施工單位投標(biāo)由開發(fā)企業(yè)擇優(yōu)選定標(biāo)價(jià)合理能保證質(zhì)量和工期、經(jīng)濟(jì)效益好、社會(huì)信譽(yù)高的建筑施工單位為中標(biāo)人。在招檔標(biāo)與投標(biāo)的過程中招標(biāo)方是房地產(chǎn)開發(fā)工程施工的發(fā)包方統(tǒng)稱甲方投標(biāo)中標(biāo)方，是房地產(chǎn)開發(fā)工程施工的承包方，統(tǒng)稱乙方。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程實(shí)行招投標(biāo)制的主要作用是第一打破壟斷促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)第二，促進(jìn)承包企業(yè)提高自身素質(zhì)，增強(qiáng)活力。第三，促使企業(yè)按經(jīng)濟(jì)法規(guī)辦事。二、招標(biāo)投標(biāo)的分類和方式按招標(biāo)投標(biāo)的主體所處的地位不同可分為三類單一直線式是指在招標(biāo)文件中規(guī)定一個(gè)投標(biāo)主體為中標(biāo)單位即總承包單位多元聯(lián)合式是指在招標(biāo)文件中規(guī)定可以由兩個(gè)以上投標(biāo)主體為一個(gè)別標(biāo)單位即聯(lián)合承包單位多元直接式，是指在招標(biāo)文件中規(guī)定可以由兩個(gè)以上投標(biāo)主體分別為獨(dú)立中標(biāo)單位即分別為獨(dú)立承包單位。從招標(biāo)與投標(biāo)客體所包含的內(nèi)容來看房地產(chǎn)開發(fā)工程招標(biāo)與投標(biāo)又可分為以下三類〔〕全過程統(tǒng)包式〔〕階段分包式〔〕專項(xiàng)分包式。房地產(chǎn)開發(fā)工程的招標(biāo)與投標(biāo)方式可按招標(biāo)與投標(biāo)的廣度來確定。1、公開型。招標(biāo)單位通過報(bào)紙、專業(yè)性刊物、播送、電視等新聞媒介發(fā)布招標(biāo)通告，沒有名額限制，公開邀請(qǐng)承包商參與競(jìng)投。2、選擇型。招標(biāo)單位根據(jù)信息情報(bào)或咨詢公司的推薦，向經(jīng)過預(yù)先選擇的名額有限的承包商發(fā)出邀請(qǐng)信，要求他們參加某項(xiàng)工程的投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。3、協(xié)商型。協(xié)商型招標(biāo)與投標(biāo)又稱議標(biāo)，它是一般房地產(chǎn)開發(fā)工程常用的方式。具體做法是由開發(fā)單位或代理人直接邀請(qǐng)2-3個(gè)承包商進(jìn)行估價(jià)比擬然后通過協(xié)商的方法，選擇承包單位，簽訂承包合同。4、比擬型。這是兼有選擇型和協(xié)商型兩種特點(diǎn)的一種招標(biāo)與投標(biāo)的方式，一般適用于規(guī)模較小，內(nèi)容簡(jiǎn)易的小工程。5、混合型。這是指一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)工程的招標(biāo)與投標(biāo)采用兩種上述方法而言的。三、編寫招標(biāo)文件和確定標(biāo)底招標(biāo)投標(biāo)的根本程序一般分以下步驟：①招標(biāo)申報(bào)及審批。②傻瓜編寫招標(biāo)文件，確定標(biāo)底關(guān)送審。③發(fā)布招標(biāo)廣告或發(fā)出邀標(biāo)信函。④選擇投標(biāo)企業(yè)并進(jìn)行資格審查。⑤召開招標(biāo)會(huì)議發(fā)出招標(biāo)文件和圖紙⑥招標(biāo)單位進(jìn)行招標(biāo)文件答疑組織投標(biāo)單位觀察現(xiàn)場(chǎng)招標(biāo)單位編制并密封招送標(biāo)書⑦接受標(biāo)書按期開標(biāo)⑧評(píng)標(biāo)決標(biāo)定中標(biāo)單位，發(fā)出中標(biāo)通知書。⑨招標(biāo)單位與中標(biāo)單位簽訂承包合同。在上述程序中，招標(biāo)文件確實(shí)定和標(biāo)底確實(shí)定是最重要的。1、招標(biāo)文件的編制〔1〕投標(biāo)須知〔2〕工程綜合說明〔3〕設(shè)計(jì)圖紙和技術(shù)說明書〔〕工程量的清單和單價(jià)表〔〕合同的主要條款及要求2、標(biāo)底的制定。標(biāo)底是招標(biāo)單位對(duì)標(biāo)的物的造價(jià)或費(fèi)用進(jìn)行的估算。四、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)1、開標(biāo)。開標(biāo)是招標(biāo)單位向投標(biāo)方及有關(guān)人員當(dāng)眾宣布投標(biāo)文件和標(biāo)底的行為。2、評(píng)標(biāo)。開標(biāo)以后就轉(zhuǎn)入評(píng)標(biāo)階段。評(píng)標(biāo)即對(duì)所投標(biāo)書進(jìn)行評(píng)價(jià)和比擬，以確定中標(biāo)單位。3、定標(biāo)。定標(biāo)是招標(biāo)單位根據(jù)評(píng)標(biāo)機(jī)構(gòu)評(píng)議的結(jié)果，決定中標(biāo)單位，發(fā)出標(biāo)通知書和落標(biāo)通知書。定標(biāo)后，中標(biāo)單位一般應(yīng)在15天內(nèi)與招標(biāo)單位簽訂承包合同。第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)的工程監(jiān)理一、工程監(jiān)理在房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)中的重要作用工程監(jiān)理是房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)施工管理中的另一個(gè)環(huán)節(jié)這旨對(duì)工程建設(shè)中的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和管理使之符合有關(guān)的法規(guī)政策技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)及合同的規(guī)定，促使工程進(jìn)度、質(zhì)量、造價(jià)按方案實(shí)現(xiàn)。工程建設(shè)監(jiān)理的主要任務(wù)是運(yùn)用科學(xué)的方法從組織和管理的高度采取措施保建設(shè)工程的總目標(biāo)——工期目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和費(fèi)用目標(biāo)按合同最合理地實(shí)現(xiàn)。實(shí)行工程建設(shè)監(jiān)理制度對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)具有重要作用①有利于提高建設(shè)管理水平②有利于維護(hù)工程建設(shè)各方的保法權(quán)益③有利于加強(qiáng)對(duì)工程建設(shè)各環(huán)節(jié)的控制。工程建設(shè)監(jiān)理的工作程序有五個(gè)步驟①取得監(jiān)理任務(wù)②簽訂監(jiān)理合同③制訂監(jiān)理規(guī)劃。④實(shí)施建設(shè)工程監(jiān)理。⑤進(jìn)行監(jiān)理總結(jié)，吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。二、房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)工程監(jiān)理的主要內(nèi)容1、工程進(jìn)度監(jiān)理。①建設(shè)工程總周期的論證與分析。②編制工程總進(jìn)度方案，內(nèi)容包括設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工等有關(guān)工作在內(nèi)的綜合進(jìn)度方案。③編制階段詳細(xì)進(jìn)度方案，包括工程的開竣工時(shí)間公共工程及配套工程的施工交付道路修筑和現(xiàn)場(chǎng)清理等方案整個(gè)工程的竣工日期應(yīng)和合同吻合④控制和監(jiān)督工程進(jìn)度其主要工作是注意設(shè)計(jì)進(jìn)度防止對(duì)施工進(jìn)度產(chǎn)生負(fù)影響控制設(shè)備材料和預(yù)制構(gòu)配件采購(gòu)進(jìn)度到貸日期和檢測(cè)手段落實(shí)；及時(shí)掌握施工進(jìn)度情況，了解中單項(xiàng)工程的完成情況。2、工程質(zhì)量監(jiān)理。工程質(zhì)量監(jiān)理是臨理單位以合同中規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定為目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督與管理活動(dòng)。工程質(zhì)量監(jiān)理的主要內(nèi)容有①催促承包建設(shè)單位建立工程工程質(zhì)量保證體系②設(shè)計(jì)過程的質(zhì)量監(jiān)控。③材料、半成品、機(jī)具的質(zhì)量監(jiān)控。④施工過程的質(zhì)量監(jiān)控。3、工程造價(jià)監(jiān)理。工程造價(jià)監(jiān)理是監(jiān)理單位在不影響工程、質(zhì)量和平安施工的條件下，確保工程費(fèi)用不超過合同規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)所采取的監(jiān)督管理活動(dòng)。工程造價(jià)監(jiān)理的主要內(nèi)容有：①制定造價(jià)控制方案。②制定合理的工程造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。③實(shí)施對(duì)工程造價(jià)的控制。4、工程竣工驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收，指一個(gè)工程經(jīng)過施工和設(shè)備安裝后到達(dá)了該工程設(shè)計(jì)文件規(guī)定的要求具備了投產(chǎn)或使用的條件經(jīng)過驗(yàn)收合格正式移交給建設(shè)單位或使用單位。工程竣工驗(yàn)收的主要內(nèi)容為①核對(duì)工程竣工驗(yàn)收的依據(jù)②做好竣工驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作③竣工驗(yàn)收的程序一般為兩個(gè)階段進(jìn)行包括單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收和綜合驗(yàn)收④竣工決算在竣工驗(yàn)收后施工企業(yè)要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)編好竣工決算時(shí)間一般不超過一個(gè)月。第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)與建筑業(yè)建筑業(yè)是指從事各類建筑產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)的物質(zhì)生產(chǎn)部門說得具體一些它是由從事各物質(zhì)生產(chǎn)部門所需房屋構(gòu)筑物的建造改造和各種設(shè)備裝置的安裝工作以及非物質(zhì)生產(chǎn)部門所需房屋設(shè)施等施工和各類建筑產(chǎn)品的勘察設(shè)計(jì)工作的企業(yè)及單位所組成。建筑業(yè)的組成主要包括土木工程建筑業(yè)、線路管道設(shè)備安裝業(yè)、勘察設(shè)計(jì)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有緊密聯(lián)系又有明顯區(qū)別它們的聯(lián)系在二首先二者的作用對(duì)象都是不動(dòng)產(chǎn)其次在日常的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動(dòng)中房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)的關(guān)系，往往是甲方和乙方的關(guān)系。但是房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)還是有明顯區(qū)別的它們是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中兩個(gè)不同的產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)不僅是相互聯(lián)系和相互區(qū)別的，而且是具有相互推動(dòng)作用的。關(guān)鍵名詞1、地產(chǎn)2三通一” 3“七一平” 4、招標(biāo)5、工程理復(fù)習(xí)思考題1、么叫地產(chǎn)開？為么需要地產(chǎn)發(fā)商2、如果你是開發(fā)，在設(shè)前期、開展招和建設(shè)期主要抓什么工作？怎樣做這些作？第十章 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)〔3課時(shí)〕教學(xué)目的與要求通過學(xué)習(xí)本章使學(xué)生明確房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)內(nèi)容及形式求學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷策略有深入了解，學(xué)會(huì)市場(chǎng)分析。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)竣工以后也就房地產(chǎn)品生產(chǎn)出來以后還必須經(jīng)過流通才能到達(dá)用戶手中如已開發(fā)成熟地的土地使用權(quán)必須經(jīng)過流通才能到達(dá)商品房開發(fā)企業(yè)的手中已開發(fā)竣工的房屋也必須經(jīng)過流通才能到達(dá)廠商或居民手中等等這都屬于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)問題。它是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要組成局部，是本章專門研究的主題。本章的難點(diǎn)在于深入了解房地產(chǎn)營(yíng)銷策略，特別是學(xué)會(huì)價(jià)格分析方法。第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及其特點(diǎn)一、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的概念“經(jīng)營(yíng)這個(gè)經(jīng)濟(jì)范疇的原意是指籌劃營(yíng)謀以后引伸為經(jīng)營(yíng)辦理經(jīng)濟(jì)事業(yè)如人們把如何辦好企業(yè)稱作企業(yè)經(jīng)營(yíng)等等。企業(yè)經(jīng)營(yíng)這個(gè)經(jīng)濟(jì)范疇在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)生活中它是指如何以最少的投入獲得最大的產(chǎn)出的一種謀劃決策和組織實(shí)施等經(jīng)濟(jì)行為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)那么是指房地產(chǎn)企業(yè)確立自己的行為目標(biāo)，以及實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的戰(zhàn)略、策略，從而取得預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益的全過程。二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)1、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)難度大。首先房地產(chǎn)價(jià)值的形成和實(shí)現(xiàn)往往是屢次性的其次房地產(chǎn)是種不動(dòng)產(chǎn)能移動(dòng)。2、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)仍然具有風(fēng)險(xiǎn)。3、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)政策性強(qiáng)。41第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容及其方式一、地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及其形式處于流通階段的地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)就是指的對(duì)地產(chǎn)的一種交換或買賣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。流通過程的地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要是地產(chǎn)的出讓轉(zhuǎn)讓出租抵押等有償讓渡過程實(shí)質(zhì)是土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)。城市土地經(jīng)營(yíng)可以分為三個(gè)層次這是由我國(guó)特定的土地所有制和經(jīng)濟(jì)關(guān)系所決定的第一個(gè)層次是出讓經(jīng)營(yíng)出讓經(jīng)營(yíng)是在國(guó)家壟斷下進(jìn)行的在地產(chǎn)市