個人住房貸款業(yè)務風險與防范

個人住房貸款業(yè)務風險與防范內(nèi)容摘要：當前我國商業(yè)銀行面臨著資金流動性泛濫以及盈利壓力困境于是各商業(yè)銀行紛紛調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)將個人住房貸款業(yè)務作為業(yè)務的發(fā)展重點和新的業(yè)務增長點。但是商業(yè)銀行個人貸款業(yè)務的發(fā)展因風險管理滯后面臨著困境。同時隨著國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策進一步釋放使得房地產(chǎn)市場逐漸回歸理性。然而伴隨著市場的大幅波動個人住房貸款業(yè)務風險加大。因此要發(fā)展商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務的關(guān)鍵就是對個人住房貸款業(yè)務存在的風險進行分析和防范。關(guān)鍵詞：個人住房貸款業(yè)務風險防范對策當前我國商業(yè)銀行面臨著資金流動性泛濫以及盈利壓力困境。為了擺脫困境各商業(yè)銀行紛紛調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)將個人住房貸款業(yè)務作為業(yè)務的發(fā)展重點和新的業(yè)務增長點。但是商業(yè)銀行個人貸款業(yè)務的發(fā)展因風險管理滯后面臨著兩難的困境。一方面從銀行來講雖然銀行充分意識到信貸政策應向個人住房貸款業(yè)務傾斜但由于缺乏有效的風險識別技術(shù)和風險控制措施影響了商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務的發(fā)展。另一方面從社會來講居民通過個人住房貸款業(yè)務可以改善居住條件提高生活水平但由于部分購房者對房地產(chǎn)市場的炒作以及不法機構(gòu)和個人利用一些政策、法規(guī)的不成熟及銀行操作中的違規(guī)進行投機嚴重影響了商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務的正常發(fā)展。因此探討與揭示商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務中存在的各類風險結(jié)合理論分析與實踐總結(jié)出一系列的風險防范措施顯得尤為迫切。個人住房貸款的特點及風險特征根據(jù)中國人民銀行1998年5月公布的《個人住房貸款管理辦法》的相關(guān)內(nèi)容商業(yè)銀行個人住房貸款就是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。一般以中長期貸款為主借款人在約定的期限內(nèi)按月或按年歸還貸款本息的一項資產(chǎn)業(yè)務。個人住房貸款具有三大特點：貸款對象特殊且用途專一對象是具有完全民事行為能力的自然人只能用于支付其所購住房的房款；貸款期限長五年至三十年為主；償還方式特殊按月歸還貸款本息。正是由于上述特點個人住房貸款呈現(xiàn)出分散性、隱蔽性和滯后性等風險特征給貸款實際管理工作造成了一定的困難也阻礙了進一步發(fā)展該項業(yè)務。個人住房貸款業(yè)務中的風險因素 （一）征信系統(tǒng)不發(fā)達與借款人還款能力導致的風險商業(yè)銀行對于借款申請人資信的調(diào)查通?？刹捎玫氖侄魏苌佟＠缟虾５貐^(qū)目前僅能通過上海資信有限公司的資信網(wǎng)以身份證索引其資信情況。而上海資信有限公司成立于20—年目前建立的個人資信記錄僅856萬條。這些記錄大都是在滬各大商業(yè)銀行有過借款記錄或申辦過貸記卡的人士的檔案。公用事業(yè)費項目現(xiàn)在也僅包括電信費一個項目。沒有貸款、貸記卡或電信買卡充值的客戶一般都沒有建立信用記錄對于這些客戶銀行放款是相當盲目的由此就會產(chǎn)生來自借款人道德的風險。（二）開發(fā)商經(jīng)營不善導致的風險一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于經(jīng)營管理失誤造成其已銷售期房不能按時交業(yè)主使用致使購房人與開發(fā)商發(fā)生爭執(zhí)或要求解除購房合約而且往往很難在短時間內(nèi)得到解決。一旦出現(xiàn)這種情況使用個人住房貸款業(yè)務的客戶往往會暫停償還銀行貸款從而將客戶與開發(fā)商之間的矛盾轉(zhuǎn)嫁到銀行身上。另外開發(fā)商開發(fā)手續(xù)不完備在尚未取得商品房預售許可證的情況下銷售房產(chǎn)回籠資金造成所簽購房合同無效從而波及借款合同的履行。（三）非真實交易造成的風險一些中小型開發(fā)商銷售緩滯資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難時就設(shè)法同十幾戶甚至幾十戶虛擬購房人簽訂售房合同并據(jù)此向商業(yè)銀行申請住房按揭貸款以達到回籠資金的目的。一些二手房中介機構(gòu)聯(lián)手評估機構(gòu)、借款人抬高房屋成交價格達成降低首付的目的從而增加了銀行的貸款風險。中介機構(gòu)協(xié)助借款人虛構(gòu)買賣交易套取銀行按揭貸款將資金挪作他用以規(guī)避銀行資金政策投向的限制增加銀行貸款資金的風險。 （四）商業(yè)銀行自身管理薄弱導致的風險1.決策風險。目前各家銀行都十分重視個人住房貸款業(yè)務市場競爭漸呈白熱化狀態(tài)無序現(xiàn)象突出。不少金融機構(gòu)還沒有完全樹立科學發(fā)展觀和正確的經(jīng)營理念在外部市場和內(nèi)部考核的雙重壓力下片面追求指標、搶占市場放寬貸款條件降低客戶準入門檻。并且在決策的制定過程中不對客戶的資質(zhì)進行細分造成執(zhí)行決策的人對所有的借款人都使用同樣的標準。銀行的決策者在面對市場與風險的選擇上往往會選擇市場這必然加大了經(jīng)營的風險。2.內(nèi)部操作環(huán)節(jié)的風險。隨著個人住房按揭貸款業(yè)務量的急劇增加為了加快辦理的速度銀行會忽視貸款操作的嚴謹性從而造成相關(guān)法律文本和手續(xù)的缺漏如合同要素填寫錯誤、漏填、隨意修改從而影響合同本身的法律效力在法律認定時產(chǎn)生糾紛。對借款人的身份審核不嚴造成貸款合同及相關(guān)法律文本由他人代簽或偽造簽名形成無效合同。在抵押登記手續(xù)未完善前發(fā)放貨款使得貸款擔保無法落到實處。（五）法律法規(guī)的不健全給按揭業(yè)務帶來的風險20_年1月起實滋的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》出臺給逾期貸款的催收和執(zhí)行帶來了很大的法律風險。該規(guī)定對于債務人變賣、拍賣抵押物設(shè)置了限制條件使得抵押物雖然被查封卻不能自由轉(zhuǎn)讓造成銀行抵押權(quán)實際被懸空了。即便是可以達到處置條件的房產(chǎn)銀行也普遍感到過程漫長耗時耗力。且根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定銀行處分抵押房地產(chǎn)所得金額應在扣除補繳土地使用權(quán)出讓金（針對劃撥、集體土地而言）后依下列順序分配：支付處分抵押房地產(chǎn)的費用；扣除抵押房地產(chǎn)應繳納的稅款；償還抵押權(quán)的債權(quán)本息及支付違約金。而通常歸還貸款本息前還應支付訴訟費、拍賣費及房產(chǎn)過戶費。剩余的款項才能用于歸還貸款最后未必足以收回全部本息。（六）商業(yè)銀行外部經(jīng)濟環(huán)境變化產(chǎn)生的風險1.房地產(chǎn)行業(yè)波動風險。由于個人住房貸款還款期限長使得房地產(chǎn)業(yè)與總的經(jīng)濟趨勢和宏觀經(jīng)濟周期變化的關(guān)系非常密切。當房地產(chǎn)泡沫破裂公眾購房欲望受挫房地產(chǎn)價值大幅貶值對銀行貸款資金回收在很大程度上構(gòu)成了威脅。經(jīng)濟的蕭條使得原來一部分借款人失業(yè)沒有了還款來源造成不良貸款。2.利率變動風險。目前個人住房貸款采用浮動利率。從1997年到20_年利率一直處于下降趨勢未能對借款人的還款造成影響。而20_末至今多次調(diào)高貸款利率使借款人的每月還款金額加大每月還款負擔加重某種程度上貸款違約率也會增加。3.流動性風險。流動性風險具體表現(xiàn)為：個人住房貸款的資金來源主要是居民的儲蓄存款屬于短期資金來源。而個人住房貸款的期限普遍較長目前又缺乏及時融入現(xiàn)金的手段和渠道使得商業(yè)銀行始終面臨資金流動性風險的問題。 商業(yè)銀行個人住房貸款風險的防范對策（一）盡快建立完善的個人信用體系政府應將建立完善的信用體系作為當前一項重大工程