個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與防范

個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與防范內(nèi)容摘要：當(dāng)前我國商業(yè)銀行面臨著資金流動(dòng)性泛濫以及盈利壓力困境于是各商業(yè)銀行紛紛調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)將個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)作為業(yè)務(wù)的發(fā)展重點(diǎn)和新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。但是商業(yè)銀行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展因風(fēng)險(xiǎn)管理滯后面臨著困境。同時(shí)隨著國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策進(jìn)一步釋放使得房地產(chǎn)市場逐漸回歸理性。然而伴隨著市場的大幅波動(dòng)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。因此要發(fā)展商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的關(guān)鍵就是對個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和防范。關(guān)鍵詞：個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范對策當(dāng)前我國商業(yè)銀行面臨著資金流動(dòng)性泛濫以及盈利壓力困境。為了擺脫困境各商業(yè)銀行紛紛調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)將個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)作為業(yè)務(wù)的發(fā)展重點(diǎn)和新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。但是商業(yè)銀行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展因風(fēng)險(xiǎn)管理滯后面臨著兩難的困境。一方面從銀行來講雖然銀行充分意識到信貸政策應(yīng)向個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)傾斜但由于缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)識別技術(shù)和風(fēng)險(xiǎn)控制措施影響了商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展。另一方面從社會(huì)來講居民通過個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)可以改善居住條件提高生活水平但由于部分購房者對房地產(chǎn)市場的炒作以及不法機(jī)構(gòu)和個(gè)人利用一些政策、法規(guī)的不成熟及銀行操作中的違規(guī)進(jìn)行投機(jī)嚴(yán)重影響了商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的正常發(fā)展。因此探討與揭示商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中存在的各類風(fēng)險(xiǎn)結(jié)合理論分析與實(shí)踐總結(jié)出一系列的風(fēng)險(xiǎn)防范措施顯得尤為迫切。個(gè)人住房貸款的特點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)特征根據(jù)中國人民銀行1998年5月公布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》的相關(guān)內(nèi)容商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款就是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。一般以中長期貸款為主借款人在約定的期限內(nèi)按月或按年歸還貸款本息的一項(xiàng)資產(chǎn)業(yè)務(wù)。個(gè)人住房貸款具有三大特點(diǎn)：貸款對象特殊且用途專一對象是具有完全民事行為能力的自然人只能用于支付其所購住房的房款；貸款期限長五年至三十年為主；償還方式特殊按月歸還貸款本息。正是由于上述特點(diǎn)個(gè)人住房貸款呈現(xiàn)出分散性、隱蔽性和滯后性等風(fēng)險(xiǎn)特征給貸款實(shí)際管理工作造成了一定的困難也阻礙了進(jìn)一步發(fā)展該項(xiàng)業(yè)務(wù)。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)因素 （一）征信系統(tǒng)不發(fā)達(dá)與借款人還款能力導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)銀行對于借款申請人資信的調(diào)查通?？刹捎玫氖侄魏苌?。例如上海地區(qū)目前僅能通過上海資信有限公司的資信網(wǎng)以身份證索引其資信情況。而上海資信有限公司成立于20—年目前建立的個(gè)人資信記錄僅856萬條。這些記錄大都是在滬各大商業(yè)銀行有過借款記錄或申辦過貸記卡的人士的檔案。公用事業(yè)費(fèi)項(xiàng)目現(xiàn)在也僅包括電信費(fèi)一個(gè)項(xiàng)目。沒有貸款、貸記卡或電信買卡充值的客戶一般都沒有建立信用記錄對于這些客戶銀行放款是相當(dāng)盲目的由此就會(huì)產(chǎn)生來自借款人道德的風(fēng)險(xiǎn)。（二）開發(fā)商經(jīng)營不善導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于經(jīng)營管理失誤造成其已銷售期房不能按時(shí)交業(yè)主使用致使購房人與開發(fā)商發(fā)生爭執(zhí)或要求解除購房合約而且往往很難在短時(shí)間內(nèi)得到解決。一旦出現(xiàn)這種情況使用個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的客戶往往會(huì)暫停償還銀行貸款從而將客戶與開發(fā)商之間的矛盾轉(zhuǎn)嫁到銀行身上。另外開發(fā)商開發(fā)手續(xù)不完備在尚未取得商品房預(yù)售許可證的情況下銷售房產(chǎn)回籠資金造成所簽購房合同無效從而波及借款合同的履行。（三）非真實(shí)交易造成的風(fēng)險(xiǎn)一些中小型開發(fā)商銷售緩滯資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難時(shí)就設(shè)法同十幾戶甚至幾十戶虛擬購房人簽訂售房合同并據(jù)此向商業(yè)銀行申請住房按揭貸款以達(dá)到回籠資金的目的。一些二手房中介機(jī)構(gòu)聯(lián)手評估機(jī)構(gòu)、借款人抬高房屋成交價(jià)格達(dá)成降低首付的目的從而增加了銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。中介機(jī)構(gòu)協(xié)助借款人虛構(gòu)買賣交易套取銀行按揭貸款將資金挪作他用以規(guī)避銀行資金政策投向的限制增加銀行貸款資金的風(fēng)險(xiǎn)。 （四）商業(yè)銀行自身管理薄弱導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)1.決策風(fēng)險(xiǎn)。目前各家銀行都十分重視個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)市場競爭漸呈白熱化狀態(tài)無序現(xiàn)象突出。不少金融機(jī)構(gòu)還沒有完全樹立科學(xué)發(fā)展觀和正確的經(jīng)營理念在外部市場和內(nèi)部考核的雙重壓力下片面追求指標(biāo)、搶占市場放寬貸款條件降低客戶準(zhǔn)入門檻。并且在決策的制定過程中不對客戶的資質(zhì)進(jìn)行細(xì)分造成執(zhí)行決策的人對所有的借款人都使用同樣的標(biāo)準(zhǔn)。銀行的決策者在面對市場與風(fēng)險(xiǎn)的選擇上往往會(huì)選擇市場這必然加大了經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)。2.內(nèi)部操作環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)。隨著個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)量的急劇增加為了加快辦理的速度銀行會(huì)忽視貸款操作的嚴(yán)謹(jǐn)性從而造成相關(guān)法律文本和手續(xù)的缺漏如合同要素填寫錯(cuò)誤、漏填、隨意修改從而影響合同本身的法律效力在法律認(rèn)定時(shí)產(chǎn)生糾紛。對借款人的身份審核不嚴(yán)造成貸款合同及相關(guān)法律文本由他人代簽或偽造簽名形成無效合同。在抵押登記手續(xù)未完善前發(fā)放貨款使得貸款擔(dān)保無法落到實(shí)處。（五）法律法規(guī)的不健全給按揭業(yè)務(wù)帶來的風(fēng)險(xiǎn)20_年1月起實(shí)滋的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》出臺給逾期貸款的催收和執(zhí)行帶來了很大的法律風(fēng)險(xiǎn)。該規(guī)定對于債務(wù)人變賣、拍賣抵押物設(shè)置了限制條件使得抵押物雖然被查封卻不能自由轉(zhuǎn)讓造成銀行抵押權(quán)實(shí)際被懸空了。即便是可以達(dá)到處置條件的房產(chǎn)銀行也普遍感到過程漫長耗時(shí)耗力。且根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定銀行處分抵押房地產(chǎn)所得金額應(yīng)在扣除補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金（針對劃撥、集體土地而言）后依下列順序分配：支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；償還抵押權(quán)的債權(quán)本息及支付違約金。而通常歸還貸款本息前還應(yīng)支付訴訟費(fèi)、拍賣費(fèi)及房產(chǎn)過戶費(fèi)。剩余的款項(xiàng)才能用于歸還貸款最后未必足以收回全部本息。（六）商業(yè)銀行外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)1.房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。由于個(gè)人住房貸款還款期限長使得房地產(chǎn)業(yè)與總的經(jīng)濟(jì)趨勢和宏觀經(jīng)濟(jì)周期變化的關(guān)系非常密切。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破裂公眾購房欲望受挫房地產(chǎn)價(jià)值大幅貶值對銀行貸款資金回收在很大程度上構(gòu)成了威脅。經(jīng)濟(jì)的蕭條使得原來一部分借款人失業(yè)沒有了還款來源造成不良貸款。2.利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。目前個(gè)人住房貸款采用浮動(dòng)利率。從1997年到20_年利率一直處于下降趨勢未能對借款人的還款造成影響。而20_末至今多次調(diào)高貸款利率使借款人的每月還款金額加大每月還款負(fù)擔(dān)加重某種程度上貸款違約率也會(huì)增加。3.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)具體表現(xiàn)為：個(gè)人住房貸款的資金來源主要是居民的儲(chǔ)蓄存款屬于短期資金來源。而個(gè)人住房貸款的期限普遍較長目前又缺乏及時(shí)融入現(xiàn)金的手段和渠道使得商業(yè)銀行始終面臨資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的問題。 商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范對策（一）盡快建立完善的個(gè)人信用體系政府應(yīng)將建立完善的信用體系作為當(dāng)前一項(xiàng)重大工程