物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會(huì)習(xí)題

PAGE2PAGE5物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會(huì)習(xí)題1、物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任如何劃分要點(diǎn)：(1)業(yè)主作業(yè)物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對(duì)其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶(hù)門(mén)以?xún)?nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣、戶(hù)表以?xún)?nèi)的管線和自用陽(yáng)臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。(2)房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等房屋主體共用設(shè)施，由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。(3)住宅區(qū)內(nèi)的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養(yǎng)護(hù)，由有關(guān)供水、供電、供氣及通訊單位負(fù)責(zé)，維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)由有關(guān)業(yè)務(wù)單位支付。但是，物業(yè)管理公司與有關(guān)業(yè)務(wù)單位另有約定的，按雙方約定確定維修責(zé)任。(4)物業(yè)所有人可以自行維修養(yǎng)護(hù)其自用部分和自用設(shè)備，也可以委托物業(yè)管理公司或其他專(zhuān)業(yè)維修人員代修。由于業(yè)主拒不履行維修責(zé)任，致使房屋及附屬設(shè)施已經(jīng)或者可能危害毗連房屋安全及公共安全，造成損失的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。人為造成公用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。2、公用住房出售后的維修養(yǎng)護(hù)問(wèn)題如何解決？要點(diǎn)：(1)住房自用部位和自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，由購(gòu)房者負(fù)責(zé)；(2)住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)由售房單位負(fù)責(zé)；(3)住房的承重結(jié)構(gòu)部位的維修養(yǎng)護(hù)，由同幢住房相關(guān)產(chǎn)權(quán)人共同負(fù)責(zé)。(4)電梯及住房相配套的市政公用設(shè)施，包括高壓水泵房、供電班干線、道路、窨井、上下水管理、綠化等，按時(shí)現(xiàn)行規(guī)定的職責(zé)分工負(fù)責(zé)維修和管理。3、當(dāng)事人發(fā)生住房維修糾紛應(yīng)如何解決要點(diǎn)：當(dāng)事人因住房的維修養(yǎng)護(hù)發(fā)生糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可以向房地產(chǎn)仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，也可向法院起訴。4、物業(yè)管理的委托方有哪些？要點(diǎn)：按物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬和物業(yè)管理委托的時(shí)間，物業(yè)管理的委托方有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)兩類(lèi)。(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。在以下兩種情況下是物業(yè)管理的委托方；對(duì)建成后以銷(xiāo)售為主的物業(yè)，在物業(yè)建成和出售前，其產(chǎn)權(quán)歸屬房地產(chǎn)企業(yè)；對(duì)建成后并不出售或大部分不出售，而以出租經(jīng)營(yíng)為主的物業(yè)，故其產(chǎn)權(quán)或大部分產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)企業(yè)；(2)委員會(huì)。以銷(xiāo)售為主的物業(yè)，當(dāng)業(yè)主達(dá)到一定比例時(shí)，應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì)，它是全體業(yè)主的代表，物業(yè)管理委托方就是業(yè)主委員會(huì)。5、物業(yè)管理的針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容有哪些？要點(diǎn)：針對(duì)性專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住用人的工作、生活條件、面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶(hù)、群體、單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。它實(shí)際上是一種代理業(yè)務(wù)，它的內(nèi)容主要有以下幾類(lèi)：日常生活類(lèi)。這是指物業(yè)管理企業(yè)為廣大住用人提供的日常生活中衣、食、住、行各方面的各項(xiàng)家務(wù)服務(wù)工作。商業(yè)服務(wù)類(lèi)。這是指物業(yè)管理企業(yè)為開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而提供的各種商業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目。文化、教育、衛(wèi)生、體育類(lèi)。這是指物業(yè)管理企業(yè)在文化、教育、衛(wèi)生、體育4方面開(kāi)展各項(xiàng)服務(wù)活動(dòng)。金融服務(wù)類(lèi)。代辦各種財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、人壽保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)，開(kāi)辦信用社等。經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)。這是指物業(yè)管理企業(yè)拓展的經(jīng)紀(jì)、代理與終結(jié)服務(wù)工作。主要有：①物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)與租賃；②房地產(chǎn)評(píng)估、公證；③其他中介代理，如請(qǐng)家教、請(qǐng)保姆等。社會(huì)福利類(lèi)。這是指物業(yè)管理企業(yè)提供的帶有社會(huì)福利性質(zhì)的各項(xiàng)服務(wù)工作。6、物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段有哪些工作內(nèi)容？要點(diǎn)：物業(yè)管理的日常運(yùn)作是物業(yè)管理最主要的工作內(nèi)容，主要有2個(gè)基本環(huán)節(jié)：日常綜合服務(wù)與管理。是指用戶(hù)入住后，物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理中所做的各項(xiàng)工作。這個(gè)階段主要有以下4個(gè)方面的工作應(yīng)抓好。(1)循章遵制，全面履行物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)；(2)不斷加強(qiáng)隊(duì)伍的敬業(yè)教育和強(qiáng)化住戶(hù)至上、服務(wù)第一的意識(shí)；(3)應(yīng)急措施、特殊情況處置辦法的制定和貫徹；(4)巡回和定期檢查相結(jié)合。系統(tǒng)的協(xié)調(diào)。物業(yè)管理有特定的復(fù)雜的系統(tǒng)內(nèi)、外部環(huán)境條件。內(nèi)部環(huán)境條件主要是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的相互關(guān)系的協(xié)調(diào)；外部環(huán)境條件就是與相關(guān)部門(mén)相互關(guān)系的協(xié)調(diào)。7、房地產(chǎn)行政管理部門(mén)的職能是什么？要點(diǎn)：房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理的行業(yè)歸口管理工作，其主要職能是依法行政，包括：規(guī)劃、組織和推動(dòng)全國(guó)物業(yè)管理工作的實(shí)施；①各級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)制定全國(guó)性或地方性的有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、政策及實(shí)施細(xì)則，并貫徹執(zhí)行；②制定和貫徹落實(shí)全國(guó)性的物業(yè)管理的各種標(biāo)準(zhǔn)或示范文本；③指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的具體工作，實(shí)行行業(yè)歸口管理；④協(xié)調(diào)物業(yè)管理涉及的政府各相關(guān)部門(mén)與機(jī)構(gòu)的關(guān)系，創(chuàng)造有利于物業(yè)管理運(yùn)作和發(fā)展良好的外部環(huán)境。8、物業(yè)管理企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的參與職責(zé)有哪些？要點(diǎn)：規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的源頭。物業(yè)管理的早期介入應(yīng)從物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開(kāi)始。物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的參與職責(zé)為在全面細(xì)致地反映物業(yè)管理得以順利實(shí)施的各種需要，以及在以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的問(wèn)題和缺陷，向設(shè)計(jì)單位反映并責(zé)成其在設(shè)計(jì)中糾正。物業(yè)管理公司應(yīng)向開(kāi)發(fā)企業(yè)和設(shè)計(jì)單位提出配套設(shè)施的完善、水電氣等供應(yīng)容量、安全保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理方式、綠化布置、消防設(shè)施、建筑材料選用等建議。9、物業(yè)管理企業(yè)參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理主要有哪些內(nèi)容？要點(diǎn)：業(yè)主委員會(huì)具有以下義務(wù)：籌備并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作；執(zhí)行業(yè)主大會(huì)通過(guò)的各項(xiàng)決議，接受廣大業(yè)主的監(jiān)督；貫徹執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其他有關(guān)法律、政策規(guī)定，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理工作，對(duì)住用戶(hù)開(kāi)展多種形式的宣傳教育；嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理委托合同，保障本物業(yè)各項(xiàng)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；接受政府行使管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督指導(dǎo)，執(zhí)行政府部門(mén)對(duì)本物業(yè)的管理事項(xiàng)提出的指令和要求；本會(huì)作出的決定不得違反法律、法規(guī)政策，不得違反業(yè)主大會(huì)的決定，不得損害業(yè)主公共利益。20、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)有什么關(guān)系？要點(diǎn)：業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，共同管著一定范圍的物業(yè)，因此兩者有一定的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系。法律關(guān)系。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司是委托者與受委托者，聘用與受聘的關(guān)系。在法律上，業(yè)主委員會(huì)有委托與不委托，聘用或不聘用的權(quán)利；物業(yè)管理企業(yè)也有接受或不接受委托，受聘或拒聘的權(quán)利，兩者是平等的；經(jīng)濟(jì)關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)是有償?shù)?；在提供一定的服?wù)同時(shí)，也應(yīng)獲得相應(yīng)的報(bào)酬；同樣，業(yè)主在得到服務(wù)后，也應(yīng)付出相應(yīng)的費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)和廣大業(yè)主負(fù)責(zé)，并接受監(jiān)督；而業(yè)主委員會(huì)及廣大業(yè)主應(yīng)協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展工作，并交納各項(xiàng)費(fèi)用。雙方在經(jīng)濟(jì)關(guān)系上也是平等的。21、物業(yè)管理委托合同有哪些內(nèi)容？要點(diǎn)：物業(yè)管理委托合同內(nèi)容：總則。雙方當(dāng)事人名稱(chēng)，物業(yè)基本情況等；委托管理事項(xiàng)；委托管理期限；雙方權(quán)利義務(wù)；物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量；物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；違約責(zé)任；附則。22、房屋修繕質(zhì)量管理有哪些內(nèi)容？要點(diǎn)：房屋修繕質(zhì)量管理的內(nèi)容主要有：強(qiáng)化修繕工程質(zhì)量監(jiān)督。中修以上的房屋修繕工程，必須向房屋所在地質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)辦理質(zhì)監(jiān)手續(xù)；加強(qiáng)修繕工程質(zhì)量檢查和驗(yàn)收。對(duì)中修以上的房屋修繕工程，應(yīng)先設(shè)計(jì)查勘，并按設(shè)計(jì)組織施工。修繕工程必須逐項(xiàng)檢查施工質(zhì)量和工程質(zhì)量，并做竣工驗(yàn)收；完善修繕工程質(zhì)量保修制度。23、房屋由哪幾部分構(gòu)成及各部分的組成項(xiàng)目？要點(diǎn)：房屋有下列3部分及其項(xiàng)目構(gòu)成：結(jié)構(gòu)部分—基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等項(xiàng)目；裝修部分—門(mén)窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細(xì)木裝修等項(xiàng)目；設(shè)備部分—水衛(wèi)、電器照明、特殊設(shè)備（如消防栓、避雷針裝置）等項(xiàng)目。24、翻修工程適用于哪些范圍？要點(diǎn)：翻修工程指原有房屋需全部拆除、另行設(shè)計(jì)、重新建造或利用少數(shù)主體構(gòu)件進(jìn)行改造的工程。主要適用于：主體結(jié)構(gòu)全部或大部分嚴(yán)重?fù)p壞，喪失正常使用功能，有倒塌危險(xiǎn)的房屋；因自然災(zāi)害破壞嚴(yán)重，不能再繼續(xù)使用的房屋；主體結(jié)構(gòu)、圍護(hù)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋、無(wú)修理價(jià)值的房屋；地處陡峭易滑坡地區(qū)的房屋或地勢(shì)低洼長(zhǎng)期積水又無(wú)法排出地區(qū)的房屋；國(guó)家基本建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆遷恢復(fù)的房屋。25、大修工程適用范圍是什么？要點(diǎn)：大修工程指需牽動(dòng)或拆換部分主體和房屋設(shè)備，但不需全部拆除，一次費(fèi)用在該建筑物同類(lèi)結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的25%以上的工程。主要適用：主體結(jié)構(gòu)的大部分嚴(yán)重?fù)p壞，有倒塌或有局部倒塌危險(xiǎn)的房屋；整幢房屋的公用生活設(shè)備必須進(jìn)行管線更換，需要改善新裝的房屋；因改善居住條件，需局部改建的房屋；需對(duì)主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)抗震加固的房屋。26、中修工程的適用范圍是什么？要點(diǎn)：中修工程指需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，保持原房的規(guī)模和結(jié)構(gòu)，一次費(fèi)用在該建筑物同類(lèi)結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20%以下的工程，主要適用：少量構(gòu)件形成危險(xiǎn)點(diǎn)的房屋；一般損壞房；整幢房屋的公用生活設(shè)備需局部進(jìn)行更換或改裝、新裝工程的房屋及單項(xiàng)維修的房屋。27、綜合維修的適用范圍是什么？要點(diǎn)：綜合維修指成片多幢大、中、小修一次性應(yīng)修盡修，其費(fèi)用控制在該片建筑物同類(lèi)結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20%以上的工程。主要用于：該片大部分嚴(yán)重?fù)p壞，或一般性損壞需進(jìn)行有計(jì)劃維修的房屋；需改變?cè)撈婷捕M(jìn)行計(jì)劃維修的工程。28、裝修安全管理的內(nèi)容是什么？要點(diǎn)：裝飾裝修已成為房屋修繕管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，因此加強(qiáng)對(duì)裝飾裝修的管理是十分重要的。它的管理要點(diǎn)有：裝飾裝修的申請(qǐng)與批準(zhǔn)。為使裝飾裝修過(guò)程中不破壞房屋結(jié)構(gòu)，讓房屋能安全地使用，房屋所有權(quán)人、使用人在進(jìn)行裝飾裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)提出申請(qǐng)；施工單位及人員的管理。進(jìn)行裝飾裝修工程的施工單位必須具有《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》，或具有個(gè)體裝飾從業(yè)者上崗證的個(gè)人；裝飾裝修工程質(zhì)量與安全管理。裝飾裝修應(yīng)做到安全適用、優(yōu)化環(huán)境、經(jīng)濟(jì)合理，并符合城市規(guī)劃、消防、供電、環(huán)保等有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)；作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理。裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)必須采取必要的安全防范和消防措施，以保障安全；現(xiàn)場(chǎng)的粉塵、廢氣、噪聲盡量減輕或避免對(duì)鄰近居民造成的影響。29、設(shè)備管理的基本內(nèi)容是什么？要點(diǎn)：各類(lèi)房屋設(shè)備盡管組成、構(gòu)造和性能不同，但管理的基本內(nèi)容是相同的，主要有：使用管理。使用管理制度主要有設(shè)備運(yùn)行值班制度、交接班制度及設(shè)備操作使用人員的崗位責(zé)任制；維修養(yǎng)護(hù)管理。維護(hù)養(yǎng)護(hù)管理內(nèi)容包括設(shè)備定期檢查、日常保養(yǎng)、維修制度，維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和維修人員值班制度等；安全管理。安全管理在房屋設(shè)備管理中占有很重要的位置，為確保設(shè)備的安全使用，應(yīng)制定相應(yīng)的安全管理制度。技術(shù)檔案資料管理。房屋設(shè)備結(jié)構(gòu)復(fù)雜，對(duì)各類(lèi)設(shè)備都要建立設(shè)備卡片、管理帳冊(cè)與技術(shù)檔案。30、住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)是什么？要點(diǎn)：住宅小區(qū)物業(yè)管理是城市管理的主要內(nèi)容，它與每一個(gè)人都直接有關(guān)。完善的物業(yè)管理，不僅可以使住宅小區(qū)的各項(xiàng)功能充分發(fā)揮，還可彌補(bǔ)物業(yè)建造過(guò)程中的各種不足和缺陷，確保為廣大住用戶(hù)提供一個(gè)清潔、安全、和諧的居住環(huán)境。住宅小區(qū)物業(yè)管理還帶有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性，主要表現(xiàn)在3個(gè)方面。首先，小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)的多元化要求管理上的權(quán)威性和統(tǒng)一性。其次，小區(qū)的物業(yè)管理在實(shí)施過(guò)程中要涉及到市政各部門(mén)、公安、街道辦事處等多個(gè)部門(mén)和單位，如何協(xié)調(diào)好相互的關(guān)系和利益，明確各自的職責(zé)和管理范圍，對(duì)搞好小區(qū)物業(yè)管理是至關(guān)重要的。第三物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)籌集的復(fù)雜性。31、住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容是什么？要點(diǎn)：住宅小區(qū)物業(yè)管理是指對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕與整治。它的基本內(nèi)容如下：住宅小區(qū)內(nèi)，房屋及設(shè)備的維護(hù)與修繕管理。住宅小區(qū)環(huán)境的維護(hù)管理。包括①違章建筑管理；②公用市政設(shè)施的維護(hù)管理；③環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)管理；④綠化管理；⑤治安管理；⑥消防管理；⑦車(chē)輛道路管理。開(kāi)展多種形式的便民有償服務(wù)。住宅小區(qū)的社會(huì)主義精神文明建設(shè)。32、住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來(lái)源有哪些？要點(diǎn)：住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源主要有：定期收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專(zhuān)項(xiàng)基金；以業(yè)養(yǎng)業(yè)，一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)的收入；依靠政府的政策和一定資金的扶持；開(kāi)發(fā)單位給予一定的支持。33、物業(yè)管理工作的評(píng)價(jià)應(yīng)考慮哪些方面？要點(diǎn)：物業(yè)管理工作的評(píng)價(jià)應(yīng)著重從以下幾方面考慮：與承租人有良好的溝通；及時(shí)地收取租金；及時(shí)地處理承租人的有關(guān)抱怨；較好地達(dá)到了出租率目標(biāo)；物業(yè)維修狀況良好；物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用沒(méi)突破事先的預(yù)算；及時(shí)提供有關(guān)物業(yè)報(bào)告；為業(yè)主的利益能主動(dòng)地提出建議；對(duì)業(yè)主的批評(píng)或建議反應(yīng)迅速。34、物業(yè)管理法律規(guī)范有哪幾個(gè)層次？要點(diǎn)：物業(yè)管理的法律規(guī)范可分以下4個(gè)層次：憲法。這是我國(guó)根本大法，也是物業(yè)管理立法的根本依據(jù)和指導(dǎo)思想。法律。我國(guó)目前適用于物業(yè)管理的法律有《民法通則》、《經(jīng)濟(jì)合同法》、《公司法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律的有關(guān)內(nèi)容。行政法規(guī)。物業(yè)管理行政法規(guī)有《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《城市綠化條例》、《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》還有《房屋修繕工程施工管理規(guī)定》等。地方性法規(guī)。這是由省、自治區(qū)、直轄市或全國(guó)人大常委會(huì)特別授權(quán)的市的人民代表大會(huì)及其常委會(huì)制定和發(fā)布的，實(shí)施于本地區(qū)的規(guī)范性文化。35、簡(jiǎn)述物業(yè)經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理的區(qū)別與聯(lián)系。要點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)與管理的主要區(qū)別有：(1)經(jīng)營(yíng)著重于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總體和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，管理著重于支配現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)；(2)經(jīng)營(yíng)要在經(jīng)濟(jì)單位或組織與整體、全局之間進(jìn)行縱橫向協(xié)調(diào)，管理只組織經(jīng)濟(jì)單位或組織內(nèi)部和產(chǎn)銷(xiāo)的協(xié)調(diào)；(3)經(jīng)營(yíng)決定方針、目標(biāo)和要求，管理則實(shí)現(xiàn)之。二者的聯(lián)系主要表現(xiàn)在：物業(yè)的經(jīng)營(yíng)，是指物業(yè)投資、開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、銷(xiāo)售的決策。物業(yè)的管理，是指圍繞以物業(yè)養(yǎng)護(hù)維修及保值增值為核心的計(jì)劃、組織、指揮等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。36、物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有什么影響？要點(diǎn)：①有利于房地產(chǎn)的銷(xiāo)售推廣；②有利于物業(yè)的保值增值；③有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展完善；④有利于房產(chǎn)地綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)聲譽(yù)的提高；⑤有利于推動(dòng)外向型房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。37、簡(jiǎn)述物業(yè)管理服務(wù)的定價(jià)原則。要點(diǎn)：物業(yè)管理公司應(yīng)遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，以馬克思勞動(dòng)價(jià)值論為基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)管理服務(wù)的特征，來(lái)確定物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格。物業(yè)管理服務(wù)的定價(jià)原則：①權(quán)利與義務(wù)相結(jié)合的原則；②依法定價(jià)的原則：③符合業(yè)主或用戶(hù)消費(fèi)規(guī)律的原則。38、簡(jiǎn)述決定物業(yè)管理市場(chǎng)供求的主要因素。要點(diǎn)：決定物業(yè)管理服務(wù)供給量的主要因素：①人力資源狀況；②國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策；③相關(guān)服務(wù)價(jià)格的變動(dòng)。決定物業(yè)管理服務(wù)需求量的主要因素：①消費(fèi)者的貨幣收入水平；②消費(fèi)者偏好；③房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模。39、簡(jiǎn)述物業(yè)管理公司的基本業(yè)務(wù)。要點(diǎn)：①前期的物業(yè)管理；②物業(yè)的使用管理；③環(huán)境養(yǎng)護(hù)與管理；④物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理；⑤全方位、多層次的后勤服務(wù)。40、簡(jiǎn)述物業(yè)管理公司的內(nèi)部業(yè)務(wù)。要點(diǎn)：①人才的選用與培訓(xùn)；②勞動(dòng)與分配管理；③設(shè)備維修管理；④服務(wù)質(zhì)量管理；⑤多種經(jīng)營(yíng)管理。41、簡(jiǎn)述按管理與服務(wù)內(nèi)容劃分的物業(yè)管理者的類(lèi)型。要點(diǎn)：①行政管理人員；②工程管理人員；③事務(wù)管理人員；④保安管理人員；⑤財(cái)務(wù)管理人員；⑥人事管理人員；⑦其他管理人員。42、簡(jiǎn)述物業(yè)管理的基本程序。要點(diǎn)：①物業(yè)管理的前期介入；②籌建物業(yè)管理組織；③物業(yè)的驗(yàn)收與接管；④住戶(hù)入住與裝修管理；⑤管理運(yùn)作與系統(tǒng)協(xié)調(diào)。43、簡(jiǎn)述物業(yè)管理與社區(qū)文化建設(shè)的關(guān)系。要點(diǎn)：(1)社區(qū)文化建設(shè)對(duì)物業(yè)管理的作用。物業(yè)管理公司的管理目標(biāo)，就是充分優(yōu)化人、財(cái)、物等經(jīng)營(yíng)要素，盡可能減少或節(jié)約勞務(wù)量的輸出，實(shí)現(xiàn)最大化的效益和效率。減少相對(duì)勞務(wù)量的一個(gè)最主要渠道，是得到業(yè)主的大力配合與深層理解。因此，社區(qū)文化建設(shè)是十分重要的手段。(2)物業(yè)管理對(duì)社區(qū)文化建設(shè)的作用。當(dāng)物業(yè)管理同質(zhì)化以后，文化的競(jìng)爭(zhēng)將是最激烈的競(jìng)爭(zhēng)，文化服務(wù)水平將最能體現(xiàn)物業(yè)管理公司的水平，物業(yè)管理公司將會(huì)把社區(qū)文化建設(shè)提高到重要層次而予以重視。物業(yè)管理作為城市管理的重要組成部分，也要求物業(yè)管理公司擔(dān)負(fù)社區(qū)文化建設(shè)的責(zé)任，起到教育人、提高人的作用。44、簡(jiǎn)述物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估指標(biāo)。要點(diǎn)：①全年總收益和單位面積收益率；②勞動(dòng)生產(chǎn)率；③物化勞動(dòng)消耗率；④單位面積勞動(dòng)力成本；⑤專(zhuān)業(yè)化程度。45、簡(jiǎn)述物業(yè)管理與傳統(tǒng)傳統(tǒng)管理的區(qū)別。要點(diǎn)：(1)傳統(tǒng)房屋管理是行政福利型管理；物業(yè)管理是企業(yè)經(jīng)營(yíng)型管理。傳統(tǒng)房屋管理是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下政府、企事業(yè)單位用行政手段直接進(jìn)行的封閉式管理，政企不分；物業(yè)管理是專(zhuān)業(yè)化企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)，用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行社會(huì)化管理的有償服務(wù)。(2)傳統(tǒng)房屋管理實(shí)行簡(jiǎn)單的以租養(yǎng)房，缺乏造血功能；物業(yè)管理實(shí)行全方位有償服務(wù)，形成造血功能。傳統(tǒng)房屋管理需要政府大量補(bǔ)貼；物業(yè)管理實(shí)行企業(yè)化經(jīng)營(yíng)，無(wú)需政府補(bǔ)貼。(3)傳統(tǒng)房屋管理是房管單位管理住戶(hù)，住戶(hù)無(wú)法選擇房管單位，雙方地位不平等；物業(yè)管理是產(chǎn)權(quán)人和使用人通過(guò)市場(chǎng)選聘物業(yè)管理企業(yè)，雙方在平等原則下雙向選擇，自愿訂立物業(yè)管理合同。(4)傳統(tǒng)房屋管理其產(chǎn)權(quán)是國(guó)家所有；物業(yè)管理其產(chǎn)權(quán)是多樣的，形成國(guó)家、集體、個(gè)人所有等多元化格局。46、怎樣簽訂物業(yè)管理委托合同？要點(diǎn)：物業(yè)管理的合同是進(jìn)行物業(yè)管理的根據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，它具有以下條款：(1)雙方當(dāng)事人的姓名或名稱(chēng)、住所合同的甲方（委托人）為某物業(yè)的業(yè)主或使用人選舉產(chǎn)生的物業(yè)管理委員會(huì)，乙方（受委托人）為物業(yè)管理公司。(2)管理項(xiàng)目即接受管理的房地產(chǎn)名稱(chēng)、坐落位置、面積、四到界限。(3)管理內(nèi)容即具體管理事項(xiàng)。包括：房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)、消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、自行車(chē)房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車(chē)場(chǎng)等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；清潔衛(wèi)生；車(chē)輛行駛及停泊、公共秩序；房地產(chǎn)主管部門(mén)規(guī)定或委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。(4)管理費(fèi)用即物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人收取的管理費(fèi)。物業(yè)管理的收費(fèi)情況比較復(fù)雜，不同的管理事項(xiàng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不同。有的收費(fèi)項(xiàng)目是規(guī)章明確規(guī)定的，如季節(jié)性的供暖收費(fèi)；有的收費(fèi)項(xiàng)目是同物業(yè)管理委員會(huì)洽商決定的，如停車(chē)的停車(chē)費(fèi)。這些收費(fèi)，最好都應(yīng)當(dāng)在合同中明確規(guī)定。(5)雙方的權(quán)利和義務(wù)按照《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理公司的權(quán)利有：①物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制定小區(qū)管理辦法。物業(yè)管理公司制定的小區(qū)管理辦法可以是綜合性的管理規(guī)章，也可能針對(duì)不同方面制定專(zhuān)項(xiàng)規(guī)章，例如衛(wèi)生公約、保安公約等等。物業(yè)管理公司制定的規(guī)章制度屬于對(duì)小區(qū)管理服務(wù)的重大措施，必須經(jīng)住宅小區(qū)（物業(yè)）管理委員會(huì)認(rèn)可后，管理規(guī)章制度才能生效。②依照物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理，這即是行使權(quán)利也是履行義務(wù)。③依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用。④有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為。⑤有權(quán)要求管理委員會(huì)協(xié)助管理。住宅小區(qū)（物業(yè)）管理委員會(huì)是在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，管委會(huì)有義務(wù)協(xié)助管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作。當(dāng)小區(qū)管理中發(fā)生了重大事件，物業(yè)管理公司需要管委會(huì)協(xié)助解決時(shí)，物業(yè)管理公司可以將情況向管委會(huì)通報(bào)，并要求管委會(huì)出面解決，此時(shí)管委會(huì)應(yīng)當(dāng)予以支持和幫助。⑥有權(quán)選聘專(zhuān)營(yíng)公司（如清潔公司、保安公司等）承擔(dān)專(zhuān)業(yè)管理業(yè)務(wù)。物業(yè)管理包括多方面的管理和服務(wù)，物業(yè)管理公司本身不可能具備各方面的管理?xiàng)l件，因此可以根據(jù)管理項(xiàng)目的需要，聘請(qǐng)專(zhuān)營(yíng)公司來(lái)完成部分專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)。比如將清掃小區(qū)街道和清理垃圾、化糞井的專(zhuān)項(xiàng)工作，轉(zhuǎn)包給清潔公司來(lái)承擔(dān)，聘請(qǐng)保安公司承擔(dān)小區(qū)治安管理工作等。⑦可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。物業(yè)管理公司的義務(wù)有：①履行物業(yè)管理合同，依法要營(yíng)。②接受管委會(huì)和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督。③重大管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會(huì)審議，并經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可。④接受房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、有關(guān)行政主管部門(mén)及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。物業(yè)管理公司需向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)注冊(cè)登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可開(kāi)業(yè)。⑤合同期限。即該合同的起止日期。⑥違約責(zé)任。雙方都應(yīng)切實(shí)履行合同中約定的義務(wù)，如果雙方中有任何一方違反合同的約定，則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。⑦其他。雙方可以根據(jù)各自的需要在合同中約定其他事宜，如仲裁、風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任、合同的補(bǔ)充等。47、物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何確定？物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)分公共性服務(wù)收費(fèi)和特約服務(wù)收費(fèi)，其中公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需要申報(bào)審批，特約服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理公司與?。ㄓ茫?hù)協(xié)商議定。公共性服務(wù)收費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目的內(nèi)容主要包括：(1)清潔衛(wèi)生管理。小區(qū)或大廈公共場(chǎng)所和共用部位的衛(wèi)生清掃、垃圾清運(yùn)以及經(jīng)常性的保潔；(2)綠化物日常維護(hù)管理。對(duì)綠化物進(jìn)行修枝整形、澆水、治蟲(chóng)、保持綠化物生長(zhǎng)良好；(3)治安管理。設(shè)安全保衛(wèi)人員對(duì)小區(qū)或大廈進(jìn)行安全防范和治安管理工作；(4)共用蓄水池的維護(hù)管理。共用蓄水池定期清洗、消毒，保證飲用水符合衛(wèi)生