萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路1

11三月2024萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]

萬科的住宅產(chǎn)業(yè)化之路什么促使萬科選擇住宅產(chǎn)業(yè)化之路■萬科對于住宅產(chǎn)業(yè)化的認識和實踐■萬科對于住宅產(chǎn)業(yè)化的愿景■【目錄】萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]

萬科的住宅產(chǎn)業(yè)化之路【目錄】什么促使萬科選擇住宅產(chǎn)業(yè)化之路■萬科對于住宅產(chǎn)業(yè)化的認識和實踐■萬科對于住宅產(chǎn)業(yè)化的愿景■萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]什么促使萬科選擇住宅產(chǎn)業(yè)化之路1.1集團戰(zhàn)略目標(biāo)和現(xiàn)狀

按照30%的復(fù)合增長率，至2014年，萬科集團結(jié)將實現(xiàn)結(jié)算銷售金額1000億元。2004年萬科集團規(guī)模狀況萬科集團結(jié)算銷售金額91.6億元。進入城市數(shù)21個，在開發(fā)項目數(shù)57個。公司員工總數(shù)1676人。如果我們沒有改變,2014年的萬科將會怎樣?萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]1.1集團戰(zhàn)略目標(biāo)和現(xiàn)狀

如果不做改變，萬科將面臨效率、質(zhì)量和專業(yè)能力稀釋等問題，核心問題是效率問題。什么促使萬科選擇住宅產(chǎn)業(yè)化之路萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]1.2效率問題2003年2004年公司總員數(shù)（物業(yè)員工總數(shù)）公司總員工人數(shù)（物業(yè)員工總數(shù)）7025（5317)9627（7051)工程系統(tǒng)人員在建面積（萬m2）效率（萬m2/人）工程系統(tǒng)人員在建面積（萬m2）效率（萬m2/人）2822951.0464004361.09若按傳統(tǒng)方式，2014年萬科工程管理系統(tǒng)人員為3670人萬科集團員工總數(shù)估算2014年公司總員工人數(shù)（物業(yè)員工總數(shù)）73700（68700）工程系統(tǒng)人員在建面積（萬m2）效率（萬m2/人）367040001.09什么促使萬科選擇住宅產(chǎn)業(yè)化之路萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]1.3客戶滿意度傳統(tǒng)生產(chǎn)方式下，戶均保修量維持在15條/月/百戶什么促使萬科選擇住宅產(chǎn)業(yè)化之路萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]1.3質(zhì)量－客戶滿意度什么促使萬科選擇住宅產(chǎn)業(yè)化之路客戶對于工程質(zhì)量的滿意度尚未達到優(yōu)秀的標(biāo)準(zhǔn)。2003年2004年2014年名次端口數(shù)值1物業(yè)管理89%2規(guī)劃設(shè)計83%3銷售服務(wù)77%4客戶服務(wù)72%5工程質(zhì)量60%名次端口數(shù)值1規(guī)劃設(shè)計80%2物業(yè)管理75%2銷售服務(wù)75%4客戶服務(wù)60%5工程質(zhì)量57%？注：數(shù)據(jù)源于華南國際市場研究有限公司及蓋洛普咨詢有限公司的調(diào)查

萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]1.3質(zhì)量－維修費用地產(chǎn)口保修人員及直接費用估算2004年2014年（若生產(chǎn)方式不變）投訴比例15條/百戶/月15條/百戶/月總量4.5萬條/年48.6萬條/年維修人員平均每項目所需人數(shù)4.54.5總數(shù)2522700占集團比例15.03％65.47%費用管理費用管理費用（按20萬元/人年）5040萬/年7.614億/年因維修產(chǎn)生的管理費用(按管理費用的50％考慮)2520萬/年3.807億/年維修費用維修費用675萬/年7290萬/年總計3195萬/年4.539億/年什么促使萬科選擇住宅產(chǎn)業(yè)化之路注：人均工資按照3.5%的年增長率估算。萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]1.4專業(yè)能力稀釋什么促使萬科選擇住宅產(chǎn)業(yè)化之路2003年2004年建安部分設(shè)計變更率（總金額，萬元）建安部分設(shè)計變更率（總金額，萬元）3.3%（9000萬元）2％（6684萬元）*設(shè)計人員數(shù)平均設(shè)計管理面積設(shè)計人員數(shù)平均設(shè)計管理面積1351.3萬㎡/人1721.47萬㎡/人萬科集團設(shè)計變更估算2014年建安部分設(shè)計變更率（總金額，萬元）2%（61321萬元）設(shè)計人員數(shù)平均設(shè)計管理面積15781.47萬㎡/人*注：2004年萬科集團標(biāo)準(zhǔn)化項目占36％，設(shè)計失誤率為1.52%。非標(biāo)準(zhǔn)化項目占64％，設(shè)計失誤率為4.70%。萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]

萬科的住宅產(chǎn)業(yè)化之路什么促使萬科選擇住宅產(chǎn)業(yè)化之路■萬科對于住宅產(chǎn)業(yè)化的認識和實踐■萬科對于住宅產(chǎn)業(yè)化的愿景■【目錄】萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對于住宅產(chǎn)業(yè)化的認識和實踐過程2.1認識過程模數(shù)化、新技術(shù)應(yīng)用、工廠化生產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)鏈整合■建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心的描述■日本住宅產(chǎn)業(yè)化構(gòu)成研究結(jié)論

——《日本住宅產(chǎn)業(yè)研究》結(jié)論標(biāo)準(zhǔn)化

工廠化

裝配化

一體化萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對于住宅產(chǎn)業(yè)化的認識和實踐過程2.1認識過程■萬科對于住宅產(chǎn)業(yè)化的認識標(biāo)準(zhǔn)化

工廠化

裝配化

產(chǎn)業(yè)鏈整合發(fā)展“節(jié)能省地型”住宅的提出，進一步明確了住宅產(chǎn)業(yè)化的方向，是推進住宅產(chǎn)業(yè)化的根本指導(dǎo)思想。這個指導(dǎo)思想，與當(dāng)代發(fā)達國家住宅產(chǎn)業(yè)化的方向是一致的?？v觀發(fā)達國家的住宅產(chǎn)業(yè)化進程，大體經(jīng)歷了三個階段。在住宅產(chǎn)業(yè)化初期階段，歐美國家建立了工業(yè)化的住宅建造體系，提高了生產(chǎn)效率，加快住宅建設(shè)的進程。在住宅產(chǎn)業(yè)化的成熟期，發(fā)達國家住宅產(chǎn)業(yè)化的重點，是提高住宅的質(zhì)量和性能。當(dāng)前發(fā)達國家的住宅產(chǎn)業(yè)化，已經(jīng)進入了建筑的可持續(xù)發(fā)展階段，重點轉(zhuǎn)向節(jié)能、降低物耗、降低對環(huán)境的壓力以及資源的循環(huán)利用。與發(fā)達國家相比，當(dāng)前我國住宅建設(shè)正處于從第一階段向第二階段過渡的時期。但是，正如中國的工業(yè)化不能重復(fù)發(fā)達國家的老路一樣，我國的住宅產(chǎn)業(yè)化也不能重復(fù)發(fā)達國家的老路。我國的住宅產(chǎn)業(yè)化，必須把“三步并作一步”，直接以住宅建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)。摘自：大力推進住宅產(chǎn)業(yè)化，加快發(fā)展節(jié)能省地型住宅——建設(shè)部劉志峰副部長在“節(jié)能省地生態(tài)—住宅產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展高峰論壇”上的講話

（2005年6月17日上海）萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對于住宅產(chǎn)業(yè)化的認識和實踐過程2.2實踐過程－機構(gòu)設(shè)置年竣工面積（萬平方米）規(guī)劃設(shè)計系統(tǒng)人數(shù)（人）成立集團規(guī)劃設(shè)計部成立標(biāo)準(zhǔn)化/項目管理中心成立產(chǎn)業(yè)化/產(chǎn)品創(chuàng)新中心萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對于住宅產(chǎn)業(yè)化的認識和實踐過程2.2實踐過程－標(biāo)準(zhǔn)化第一階段：快速復(fù)制和產(chǎn)品創(chuàng)新第二階段：建筑部品集約化和通用化第三階段：以市場細分為基礎(chǔ)的模塊化設(shè)計和制作

萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對于住宅產(chǎn)業(yè)化的認識和實踐過程2.2實踐過程－標(biāo)準(zhǔn)化

2004年，集團規(guī)劃設(shè)計系統(tǒng)中38人參與東北版、華北版、華中版共3個版本、9個城市、9個項目的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計。標(biāo)準(zhǔn)化實施項目占集團總體36%標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用項目人均施工圖12.9萬平米（非標(biāo)項目1.30萬平米）標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用項目設(shè)計周期2.86個月（非標(biāo)項目11個月）標(biāo)準(zhǔn)化研發(fā)項目設(shè)計失誤率1.56%（非標(biāo)項目4.70%）第一階段：產(chǎn)品創(chuàng)新和快速復(fù)制

第二階段：建筑部品集約化和通用化第三階段：以市場細分為基礎(chǔ)的模塊化設(shè)計和制作

萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對于住宅產(chǎn)業(yè)化的認識和實踐過程2.2實踐過程－標(biāo)準(zhǔn)化第一階段：產(chǎn)品創(chuàng)新和快速復(fù)制

第二階段：建筑部品集約化和通用化第三階段：以市場細分為基礎(chǔ)的模塊化設(shè)計和制作

標(biāo)準(zhǔn)化項目南昌花城四期萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對于住宅產(chǎn)業(yè)化的認識和實踐過程2.2實踐過程－標(biāo)準(zhǔn)化第一階段：產(chǎn)品創(chuàng)新和快速復(fù)制

第二階段：建筑部品集約化和通用化第三階段：以市場細分為基礎(chǔ)的模塊化設(shè)計和制作

標(biāo)準(zhǔn)化項目南昌花城四期欄桿入口萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對于住宅產(chǎn)業(yè)化的認識和實踐過程2.2實踐過程－標(biāo)準(zhǔn)化情景洋房：深圳萬科城寬景洋房廣州南湖新合院洋房萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對于住宅產(chǎn)業(yè)化的認識和實踐過程2.2實踐過程－標(biāo)準(zhǔn)化第一階段：產(chǎn)品創(chuàng)新和快速復(fù)制

第二階段：建筑部品集約化和通用化第三階段：以市場細分為基礎(chǔ)的模塊化設(shè)計和制作

2004年已申報26項專利申請，其中１７項獲得專利受理通知，４項在申報中，５項知識產(chǎn)權(quán)歸屬協(xié)商中．

情景花園洋房在獲得國家實用新型專利的基礎(chǔ)上，進一步取得了國家發(fā)明專利．

專利申請萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對于住宅產(chǎn)業(yè)化的認識和實踐過程2.2實踐過程－標(biāo)準(zhǔn)化第一階段：產(chǎn)品創(chuàng)新和快速復(fù)制

第二階段：建筑部品集約化和通用化第三階段：以市場細分為基礎(chǔ)的模塊化設(shè)計和制作

部品目錄萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對于住宅產(chǎn)業(yè)化的認識和實踐過程2.2實踐過程－標(biāo)準(zhǔn)化第一階段：產(chǎn)品創(chuàng)新和快速復(fù)制

第二階段：建筑部品集約化和通用化第三階段：以市場細分為基礎(chǔ)的模塊化設(shè)計和制作

裝配式欄桿萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對于住宅產(chǎn)業(yè)化的認識和實踐過程2.2實踐過程－標(biāo)準(zhǔn)化外掛模塊核心模塊交通模塊轉(zhuǎn)化客戶需求實現(xiàn)多樣性提供靈活性模塊化三級模塊第一階段：產(chǎn)品創(chuàng)新和快速復(fù)制

第二階段：建筑部品集約化和通用化第三階段：以市場細分為基礎(chǔ)的模塊化設(shè)計和制作

萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對于住宅產(chǎn)業(yè)化的認識和實踐過程2.2實踐過程－標(biāo)準(zhǔn)化拆分與重組4.2m開間3.9m開間3.3m開間陽臺空調(diào)位……模塊化第一階段：產(chǎn)品創(chuàng)新和快速復(fù)制

第二階段：建筑部品集約化和通用化第三階段：以市場細分為基礎(chǔ)的模塊化設(shè)計和制作

萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對于住宅產(chǎn)業(yè)化的認識和實踐過程2.2實踐過程－標(biāo)準(zhǔn)化ＲＳ體系的核心家庭產(chǎn)品第一階段：產(chǎn)品創(chuàng)新和快速復(fù)制

第二階段：建筑部品集約化和通用化第三階段：以市場細分為基礎(chǔ)的模塊化設(shè)計和制作

萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對于住宅產(chǎn)業(yè)化的認識和實踐過程2.2實踐過程－標(biāo)準(zhǔn)化整體融合柱與屋規(guī)律精彩第一階段：產(chǎn)品創(chuàng)新和快速復(fù)制

第二階段：建筑部品集約化和通用化第三階段：以市場細分為基礎(chǔ)的模塊化設(shè)計和制作

萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對于住宅產(chǎn)業(yè)化的認識和實踐過程2.2實踐過程－標(biāo)準(zhǔn)化ＲＳ體系的核心家庭產(chǎn)品第一階段：產(chǎn)品創(chuàng)新和快速復(fù)制

第二階段：建筑部品集約化和通用化第三階段：以市場細分為基礎(chǔ)的模塊化設(shè)計和制作

萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對于住宅產(chǎn)業(yè)化的認識和實踐過程2.3實踐過程－工廠化第一部分：參與國家相關(guān)技術(shù)規(guī)范的編制工作第二部分：積極承擔(dān)技術(shù)研究課題和實驗項目參與建設(shè)部多層輕鋼結(jié)構(gòu)體系住宅課題研究參與《中高層鋼結(jié)構(gòu)規(guī)程》編制預(yù)制PC結(jié)構(gòu)體系實驗樓科研立項萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對于住宅產(chǎn)業(yè)化的認識和實踐過程2.3實踐過程－工廠化第一部分：參與國家相關(guān)技術(shù)規(guī)范的編制工作第二部分：積極承擔(dān)技術(shù)研究課題和實驗項目1＃預(yù)制混凝土6層實驗樓的建造和性能測試3＃輕鋼結(jié)構(gòu)體系6層實驗樓的建造和性能測試萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對于住宅產(chǎn)業(yè)化的認識和實踐過程2.3實踐過程－工廠化1#預(yù)制混凝土6層實驗樓將在2005年10月開工！萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]

2.3實踐過程－工廠化萬科對于住宅產(chǎn)業(yè)化的認識和實踐過程3#輕鋼結(jié)構(gòu)體系6層實驗樓正在籌備當(dāng)中！萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對于住宅產(chǎn)業(yè)化的認識和實踐過程2.4實踐過程－裝配化第一部分：建筑部品的裝配化施工第二部分：裝配式建造技術(shù)的研究萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對于住宅產(chǎn)業(yè)化的認識和實踐過程2.4實踐過程－裝配化第一部分：建筑部品的裝配化施工第二部分：裝配式建造技術(shù)的研究萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對于住宅產(chǎn)業(yè)化的認識和實踐過程2.4實踐過程－裝配化第一部分：建筑部品的裝配化施工第二部分：裝配式建造技術(shù)的研究萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對于住宅產(chǎn)業(yè)化的認識和實踐過程2.4實踐過程－裝配化第一階段：建筑部品的裝配化施工第二階段：裝配式建造技術(shù)的研究萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對于住宅產(chǎn)業(yè)化的認識和實踐過程2.4實踐過程－裝配化第一階段：建筑部品的裝配化施工第二階段：裝配式建造技術(shù)的研究面磚飾面在工廠制作窗框與幕墻結(jié)構(gòu)同時澆鑄預(yù)制凸窗萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]萬科對于住宅產(chǎn)業(yè)化的認識和實踐過程2.5實踐過程－產(chǎn)業(yè)鏈整合第一部分：工廠化過程中的產(chǎn)業(yè)鏈整合第二部分：萬科集團集中采購和戰(zhàn)略合作與香港中威共同研發(fā)預(yù)制構(gòu)件生產(chǎn)技術(shù)與香港華潤共同研發(fā)預(yù)制構(gòu)件施工技術(shù)與美國華新頓開展1～9層輕鋼結(jié)構(gòu)住宅技術(shù)合作與香港ARUP共同研發(fā)預(yù)制構(gòu)件設(shè)計萬科為什么要走住宅產(chǎn)業(yè)化道路[1]2、區(qū)域采購共20種，例如多媒體箱、保溫板等1