萬科房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理

11三月2024萬科房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理萬科項(xiàng)目成本管理中的三大紀(jì)律：結(jié)果導(dǎo)向----保證目標(biāo)成本的順利實(shí)施過程導(dǎo)向----開發(fā)過程中全方位方案優(yōu)化管理效率導(dǎo)向----實(shí)施過程中圖紙管理萬科項(xiàng)目成本管理中的八項(xiàng)注意：要注意現(xiàn)場布局管理要注意招標(biāo)環(huán)節(jié)要注意合同制定和執(zhí)行要注意簽證變更要注意配套管理要注意現(xiàn)金流管理要注意監(jiān)理費(fèi)用管理要注意預(yù)結(jié)算管理現(xiàn)場布置的案例：1、施工單位一期施工中臨建搬遷4次（直接支出〉15萬/次）2、開發(fā)分期不明導(dǎo)致臨時(shí)變壓器搬了3次，直接無效成本20萬施工方案的案例：1、高壓電配電方案現(xiàn)場顛覆性優(yōu)化，節(jié)省造價(jià)30萬2、轉(zhuǎn)換梁施工后澆帶施工方案優(yōu)化，降低成本200萬，節(jié)省工期一個(gè)月；一項(xiàng)護(hù)坡方案優(yōu)化，節(jié)省50萬。3、施工方案的審核中發(fā)現(xiàn)在我方確認(rèn)的地梁磚胎膜做法中竟然有構(gòu)造柱和圈梁，避免工程索賠20萬4、7000立方的土現(xiàn)場多轉(zhuǎn)運(yùn)一次，增加費(fèi)用8.4萬幾個(gè)例子技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與成本：萬科某公司曾在一次櫥柜定標(biāo)時(shí)，選用了能開關(guān)5萬次的合頁，我們算一下：5萬次/70年/365天=2次/天也就意味著基本上在70年的使用期內(nèi)，業(yè)主不用為合頁的損壞擔(dān)憂了。。同時(shí)，可以預(yù)計(jì)當(dāng)櫥柜柜體完全爛掉時(shí)，合頁依然完好如新。。。同樣，我們選擇了8萬次的開關(guān)和1萬次的插座，平均50年，我們每天可以使用幾次？北方的鋁窗技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與南方相同？防火防盜門。。。技術(shù)核定單能進(jìn)入成本嗎？上海項(xiàng)目有這樣一份簽證單：“鋼筋代換，二層結(jié)構(gòu)平面中樓板配筋Φ8@100及Φ8@130按照鋼筋等強(qiáng)度代換為Φ10@150其附件如下：1、《工程聯(lián)系單》：乙方因Φ8鋼筋缺貨，提出使用Φ10鋼筋代換，2、《技術(shù)核定單》甲方項(xiàng)目部、監(jiān)理公司、設(shè)計(jì)院、施工單位會簽，同意代換技術(shù)核定單能進(jìn)入成本嗎？點(diǎn)評：1、雖然鋼筋代換給乙方造成了損失，但鋼筋非甲供，乙方應(yīng)承擔(dān)自供鋼材規(guī)格差異帶來的損失，費(fèi)用增加的申請不予認(rèn)可2、技術(shù)核定單不能直接作為結(jié)算的依據(jù)3、在處理簽證時(shí)，必須對簽證的內(nèi)容、包括其附件，根據(jù)合同條款進(jìn)行審核，明確責(zé)任，保證簽證的規(guī)范性和合理性簽證是否要事前管【案例1】北京公司事件發(fā)生后，集團(tuán)清查所有項(xiàng)目成本，6個(gè)公司存在1200萬的簽證無事前審批(口頭和先干后算）室外道路工程指令：-0.8米以下淤泥換填，填土長度20米，寬度約2米，深度0.8米，換土要求為優(yōu)良的黃土，分層夯實(shí)，摻10%石灰3個(gè)月后，指令完成報(bào)項(xiàng)目部，簽證單上注明：換土長度30.2米，寬3.3米，深1.2米，請甲方、監(jiān)理確認(rèn)。監(jiān)理回復(fù)：指令內(nèi)容完成，請甲方審核工程量。甲方項(xiàng)目部給成本部：工作內(nèi)容完成，請成本部審核。。。【案例2】香蜜湖一號的土方，溫馨的人工挖孔樁沒有事前的審批，我們無從把控成本支出沒有事前的審批，公司會對項(xiàng)目實(shí)施過程失去控制沒有事前的審批，動態(tài)成本的反饋就難以實(shí)現(xiàn)沒有事前的審批，成本超支就難以避免怎么辦？？無休止的爭論帶來的是活生生的損失如何兼顧效率與效益---合生制度的彈性管理---萬科規(guī)劃設(shè)計(jì)中的風(fēng)險(xiǎn)之一：貨不對板面積縮水?----客戶風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（樓賣少了，地用多了？。。）房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中存在的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的風(fēng)險(xiǎn)之二：規(guī)劃驗(yàn)收房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中存在的風(fēng)險(xiǎn)

強(qiáng)條與驗(yàn)收

----日照與節(jié)能（合法性）房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的風(fēng)險(xiǎn)之三：內(nèi)部審圖形成規(guī)矩：【實(shí)踐】武漢香港路項(xiàng)目吸取設(shè)計(jì)變更過多帶來無效成本教訓(xùn)，組織各專業(yè)工程師封閉審圖2天，發(fā)現(xiàn)28處問題，避免了后期變更，節(jié)省成本11萬【規(guī)矩】圖紙會審---施工前必須進(jìn)行內(nèi)部各專業(yè)的封閉審圖審查重點(diǎn)---過往錯(cuò)誤、專業(yè)澆圈、標(biāo)高。。。審查依據(jù)---《產(chǎn)品缺陷手冊》（客戶部）《無效成本案例庫》(成本部）《設(shè)計(jì)錯(cuò)誤手冊》（設(shè)計(jì)/項(xiàng)目部）

事前的管理控制是提升效率、減低無效成本的良方設(shè)計(jì)變更誰說了算？1、3000萬的費(fèi)用該不該花？2、設(shè)計(jì)變更管理對成本有哪些影響？3、如何系統(tǒng)地管理設(shè)計(jì)變更？招投標(biāo)與成本控制：1、如何選擇招標(biāo)方式？2、標(biāo)段如何劃分？3、投標(biāo)單位的選擇是基礎(chǔ)！4、標(biāo)書如何編制才合理？5、中標(biāo)條件是否明確在標(biāo)書中？6、開標(biāo)后談不談？7、中標(biāo)后是否需要及時(shí)簽約？。。。。項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)：開發(fā)計(jì)劃調(diào)整----系列計(jì)劃的及時(shí)調(diào)整（天津/深圳）-----總包索賠（冬施索賠、包死合同?)-----甲供材料（面磚送了？潔具打仗了）------投資方的承諾?。ㄙY金成本）房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中存在的風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)周期調(diào)整與監(jiān)理費(fèi)、管理費(fèi)

萬科某城市花園項(xiàng)目一期，原監(jiān)理合同簽訂如下：預(yù)算監(jiān)理周期為15個(gè)月，監(jiān)理費(fèi)12元/平米實(shí)際工程工期延長至24個(gè)月，結(jié)算監(jiān)理費(fèi)用增加了55萬。超出目標(biāo)成本。同時(shí)，每增加一個(gè)月，項(xiàng)目管理費(fèi)用增加25萬元。成本管理是項(xiàng)目管理的必需因素目標(biāo)與責(zé)任成本管理與項(xiàng)目管理并不矛盾----在決策中如何取舍？質(zhì)量工期成本項(xiàng)目管理和諧結(jié)論：客戶風(fēng)險(xiǎn)之