長沙格林星城商務(wù)項目物業(yè)發(fā)展策劃報告128PPT恒嘉地產(chǎn)

2024/3/11長沙格林星城商務(wù)項目物業(yè)發(fā)展策劃報告128PPT恒嘉地產(chǎn)一、項目三期整體定位二、酒店物業(yè)發(fā)展建議三、寫字樓物業(yè)發(fā)展建議四、小戶公寓物業(yè)發(fā)展建議目錄項目三期整體規(guī)劃布局概念4Ⅲ期產(chǎn)品功能定位示意圖B:國際五星級酒店A:5A級寫字樓23F5F裙樓26FC:小戶型公寓整體功能定位

裙樓商業(yè)五星酒店寫字樓高檔配套佳興豪生政務(wù)型寫字樓＋＋小戶型高檔小戶公寓＋＋高層住宅區(qū)高檔住宅Ⅲ期ⅠⅡ期三期總建筑面積:約10.7萬㎡地上建筑面積:約12.9萬㎡其中：1、裙樓總建面（5層）：約2.1萬㎡裙樓單層建面：約4200-5000㎡2、酒店總面積（21層）：約3萬㎡酒店單層面積：約1420㎡3、寫字樓總面積(18層)：約2.3萬㎡寫字樓單層面積：約1280㎡4、小戶型公寓（30層）:約2.5萬㎡臨街商業(yè)（2層）：約0.8萬㎡5、地下面積（2層）:約2.2萬㎡三期產(chǎn)品技術(shù)指標配比建議7三期產(chǎn)品功能定位A棟：5A級高檔寫字樓層數(shù)：6－23層，2.3萬㎡功能：中小企業(yè)政務(wù)型寫字間C棟：景觀型“自由公寓”層數(shù)：3－32層，2.5萬㎡功能：靈活組合式“自由公寓”B棟：佳興豪生國際大酒店層數(shù)：6－26層，3萬㎡功能：五星級商務(wù)會議型酒店裙樓：商業(yè)、商務(wù)配套層數(shù)：1－5層，2.9萬㎡業(yè)態(tài)：酒店服務(wù)用房、餐飲、娛樂、休閑、商務(wù)等一、項目三期整體定位二、酒店物業(yè)發(fā)展建議三、寫字樓物業(yè)發(fā)展建議四、小戶公寓物業(yè)發(fā)展建議目錄佳興豪生大酒店物業(yè)發(fā)展建議酒店應(yīng)考慮如何打造長沙市河西的地標位置，建議通過酒店區(qū)域的高品質(zhì)定位提升格林星城的整體品質(zhì)提升。同時，隨著格林星城整體人氣的日趨旺盛，給酒店帶來大量的客源。我們建議在硬件設(shè)計的功能上應(yīng)突出以下幾個方面：便捷（Convenient）：在酒店各個區(qū)域的功能設(shè)計上應(yīng)處處體現(xiàn)便捷高效，主要體現(xiàn)在人流、物流的合理分布以及配套設(shè)施的合理布局；智能化（Cyber）：酒店的定位為智能型商務(wù)會議酒店，現(xiàn)代酒店的設(shè)計應(yīng)能有效地運用高科技，如英特網(wǎng)，寬帶，衛(wèi)星電視，監(jiān)控系統(tǒng)等酒店必不可少的先進設(shè)備融入酒店的硬件設(shè)計配套，為酒店的客人不論是商務(wù)旅行、商務(wù)會議都能感受到科技帶來的便捷；舒適（Comfort）：作為酒店的基本功能，舒適的環(huán)境及設(shè)施是不可或缺的。人性化（Care）：人性化的設(shè)施是提供人性化的服務(wù)的基礎(chǔ)或是工具，而人性化的服務(wù)可以不斷地改善改進人性化的設(shè)施。合理的座椅高度，客房家具的擺放位置，空間的合理使用殘疾人坡道及專供殘疾人使用的客房等。4C打造地標性酒店1、酒店總建面（地上不含裙樓）：29820㎡2、樓體總高：100m3、樓層：5F（裙樓）6-12F（酒店公寓）13－25F（酒店）

，共26F4、酒店標準層建面：1420㎡層高：3.6m，每層凈高2.7m5、裙樓標準層建面：4000－5000㎡層高：1F：6m2－5F：4.5m6、大堂面積：800㎡7、廣場面積：約1500㎡8、停車場：地下2層，與公寓分區(qū)而治。9、A棟酒店樓層分布－1、－2F1F－5F6－12F13－25F停車場＋設(shè)備裙樓配套酒店公寓酒店酒店相關(guān)數(shù)據(jù)指標建議低區(qū)酒店公寓區(qū)（6－12F）高區(qū)住宅區(qū)（26F）中區(qū)酒店區(qū)（13－25F）頂層：停機坪或觀光層酒店標準層示意酒店標準間示意1、開間：4.2－4.5m2、進深：8.5－9.5m3、層高：3.6m4、每層凈高：2.5m5、走廊過道：2.2m6、客房門洞：2.2m(高)×0.9m(寬)酒店相關(guān)數(shù)據(jù)指標項目指標（㎡）備注酒店地上總建筑面積50820酒店裙樓面積210001－5層面積4000－5000㎡不等酒店公寓面積11360包括酒店公寓及頂層住宅酒店面積18460其中酒店房間面積14200客房300間公攤面積4260客房面積的30％地面以下22000其中酒店部分地下面積5000車位數(shù)＝客房數(shù)×0.4寫字樓部分地下面積5500每100平米面積1個車位后勤及設(shè)備用房6000公寓部分地下面積5500房型房數(shù)百分比（%）面積自然間自然間總數(shù)標準大床9030%40平米190標準雙床12040%40平米1120商務(wù)大床3812.66%40平米138商務(wù)雙床175.66%40平米117小套房3010%90平米260高級套房31%130平米39豪華套房10.33%210平米55總統(tǒng)套房10.33%300平米77客房總數(shù)300100%————346客房總面積14200平米酒店房型配比表功能區(qū)域數(shù)量餐位面積備注大堂酒吧180320與前臺同層特色酒吧150270含備餐區(qū)西餐廳1120400不含備餐區(qū)中餐廳15001800設(shè)25間10－12人帶衛(wèi)生間及小備餐間的包房特色餐廳150200不含備餐區(qū)配套中廚房1400配套西廚房1150配套特色廚房1120小計總面積3660平米餐飲設(shè)施面積配比表會議及宴會設(shè)施面積配比表功能區(qū)域數(shù)量餐位面積備注大宴會廳110001200室內(nèi)無柱可分隔成3個400平米的小宴會廳大宴會廳前廳1

400寬度不小于5米貴賓室VIP120100衣帽間115新娘化妝間120配套庫房1180配套廚房1300音控室115多功能會議室4－5250540面積30－200平米不等小計總面積2770平米商務(wù)商業(yè)設(shè)施面積配比表功能區(qū)域數(shù)量面積備注精品商店5－8300書店130花店130票務(wù)代理120商務(wù)中心1200含2個約30平米的會議室小計總面積580平米休閑及娛樂設(shè)施面積配比表功能區(qū)域數(shù)量面積備注室內(nèi)游泳池150025米×13米游泳池更衣室140健身房1110寬度不小于5米桑拿及更衣室400足浴按摩1800約20－25間包房KTV1800約15－20間包廂棋牌室1400約30間棋牌室，帶自動麻將桌乒乓球室160臺球室160美容美發(fā)150面積30－200平米不等小計總面積3220平米后勤設(shè)施（地上）面積配比表功能區(qū)域數(shù)量面積前廳區(qū)域貴重物品室110行李房125前臺辦公室135小計70行政辦公區(qū)域行政部辦公室180預(yù)定部125話務(wù)員室125宴會銷售部120機房及電腦房160行政辦會議室130餐飲部辦公室130總經(jīng)理辦公室130副總經(jīng)理辦公室125住店經(jīng)理辦公室125小計350總面積420平米功能區(qū)域面積備注餐飲設(shè)施366010650平米會議及宴會設(shè)施2770商務(wù)商業(yè)設(shè)施580休閑娛樂設(shè)施3220地上后勤設(shè)施420公共區(qū)域走道、衛(wèi)生間、大堂、電梯廳5500約占總面積的35％小計總面積16150平米酒店地上裙樓功能區(qū)域小計后勤設(shè)施（地下）面積配比表功能區(qū)域面積后勤辦公及員工區(qū)域保安部辦公室30客房部辦公室及庫房90人事部辦公室及庫房60培訓(xùn)教室60男女倒班宿舍80醫(yī)務(wù)室15員工娛樂室20員工廚房100員工餐廳150員工更衣室280制服房和步草房80財務(wù)部90工程部辦公室及庫房120洗衣房300污衣房20面積小計1195功能區(qū)域面積收貨區(qū)域采購部辦公室30食品檢驗10粗加工間80干貨庫30酒水庫30冷凍庫100花房15垃圾房30收貨部辦公室15收貨平臺區(qū)域120管事倉40總倉150面積小計650功能區(qū)域面積備注后勤辦公及員工區(qū)域11951845平米收貨區(qū)域650后勤區(qū)域走道、電梯廳、衛(wèi)生間990約占后勤面積的35％機電設(shè)備房3500約占酒店總面積的10％小計總面積6335平米酒店地下功能區(qū)域小計酒店整體功能區(qū)域小計項目指標（㎡）備注地上建筑面積34610其中酒店裙樓面積16150酒店客房面積18460客房占總面積44.5%地下建筑面積11335其中酒店部分地下停車5000車位數(shù)＝客房數(shù)×0.4后勤及設(shè)備用房6335酒店總面積45945酒店裙樓功能標準層1F:酒店大堂、前廳、商店、票務(wù)代理、酒吧、特色餐飲、早餐廳2F:會議宴會及配套設(shè)施3F:中餐廳、西餐廳4F:休閑娛樂配套設(shè)施5F:行政辦公、游泳池、物業(yè)用房1F：5000平米2F：3400平米3F：4200平米4F：4200平米5F層：4200平米樓層、面積業(yè)態(tài)布局酒店要推廣酒店里所有的空間都是提供給客人的，給住客私人會所式的感覺。配較完整的、中高端的餐飲、康娛配套，特別是有較完整，現(xiàn)代的宴會、會議設(shè)施。為了有效分擔酒店前期開辦成本和規(guī)避經(jīng)營風險，建議將部分餐廳和店鋪出租不自營，收取租金。公共設(shè)施一定有足夠的照明和園藝點綴給客人一個良好的歡迎，酒店外圍應(yīng)有明顯的廣告牌和引導(dǎo)牌，廣場中央應(yīng)有標志性建筑物。大氣廣場根據(jù)酒店自身的特點和優(yōu)勢設(shè)計專門的外部形象識別系統(tǒng)，包括：相關(guān)的酒店制服、客房用品，對外宣傳用品等，以建立國際五星級酒店的形象。外部形象及識別系統(tǒng)工欲善其事，必先利其器，要有效地提供以上所有的服務(wù)給高級客人，員工一定要有一個精心設(shè)計的后勤基地，在酒店里面建議建造員工的后勤基地并全部規(guī)劃在地下一層，包括倉庫、更衣室和淋浴間、休息室等。后勤基地由于其項目周邊交通配套設(shè)施尚不完善，故建議在酒店提供免費班車往返長沙市中心區(qū)，周邊景點及機場等。班車服務(wù)一、項目三期整體定位二、酒店物業(yè)發(fā)展建議三、寫字樓物業(yè)發(fā)展建議四、小戶公寓物業(yè)發(fā)展建議目錄5A級寫字樓定位物業(yè)發(fā)展建議影響CBD的國際商務(wù)殿堂項目物業(yè)種類多樣，使各種物業(yè)形式相輔相成，相互提升物業(yè)價值；目標：規(guī)避風險的同時，實現(xiàn)項目的地塊價值最大化；通過打造項目品牌更好塑造佳興公司開發(fā)商品牌形象。接下來我們將重點分析長沙商務(wù)物業(yè)的整體實況：一、長沙寫字樓發(fā)展歷程時間段：90年代后－2000初；特點：建立了按住宅標準設(shè)計的公寓樓，價格基本為3000元/平米左右，租金0.5元/㎡·天左右，面積100-150平米，在防火、安防、配套等硬件配置方面如同住宅，由于是第一批商住樓，銷售周期較短。小結(jié)：伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的興起，商住樓開始備受青睞，成為眾多企業(yè)辦公和投資者的首選，但與標準寫字樓相差甚遠，“商”與“住”的矛盾日益突出。第一代商住樓第一階段：商住樓時間段：2000年－2003年；代表項目：曼哈頓新貴、碧云天等特點：價格基本為3500元/平米左右，租金0.8元/㎡·天左右，面積100-200平米，自由組合，由于價格攀升銷售減緩。問題：（1）停車場設(shè)置不合理；（2）電梯數(shù)量不夠，或電梯性能較差；（3）會所配套缺乏。小結(jié)：隨著房地產(chǎn)業(yè)的進一步規(guī)范、成熟，第二代商住樓誕生，在建筑結(jié)構(gòu)、功能分區(qū)、戶型設(shè)計、外觀處理及案名處理上，都已經(jīng)有了很明顯的商務(wù)辦公的傾向，但配套和服務(wù)與標準專業(yè)寫字樓仍然有差距。第二代商住樓第一階段：商住樓時間段：2003年以后代表項目：亞大時代、順天財富、中天廣場、運達國際等特點：中檔專業(yè)寫字樓價位在3500-5000元/㎡,高檔寫字樓物業(yè)價位在5000--7000元/㎡；中檔專業(yè)寫字樓租金在1.2－2元/㎡·天左右。高檔寫字樓物業(yè)租金在2.5－3.5元/㎡·天左右；專業(yè)寫字樓達到了80%以上，某些甲級寫字樓出租率達到了90%以上。面積不等，跨度大，大開間自由組合。小結(jié)：

在外來資金、企業(yè)及內(nèi)在發(fā)展需求這一根本動力的刺激下，專業(yè)化辦公樓應(yīng)“市”而生。在第二代商住樓的基礎(chǔ)上開始考慮以客戶的貼身需求為導(dǎo)向，融入智能環(huán)保辦公理念，大步走向?qū)I(yè)化。第二階段：專業(yè)寫字樓二、寫字樓物業(yè)的客戶需求分析第一類：具雄厚實力和發(fā)展歷史的大中型公司；這類公司積蓄多年，實力雄厚，能承受得起高檔寫字樓不菲的售價或租金，這類公司正在市場中樹立起良好的信譽和形象，選擇形象高檔的寫字樓是實力的見證；第二類：發(fā)展中的中小型公司；這類公司起步較晚，但處于發(fā)展的前期，對自身形象建設(shè)較為在意。他們愿意盡可能的選擇形象好、品質(zhì)高的寫字樓物業(yè)；第三類：剛剛起步的小型公司；由于起步艱難，為求公司立足生存，限于財力，會選擇價廉實惠的中低檔物業(yè)；第四類：個人工作室或部門承包人；對辦公面積要求不大，工作時間自由，傾向于辦公、居住一體的SOHO工作間。目前長沙推出的寫字樓項目大都是針對第一類、第二類，而商住樓針對第三、四類目標客戶。1、客戶群體構(gòu)成大中型企業(yè)企業(yè)類型：跨國公司、國內(nèi)實力企業(yè)駐長沙代表處；全國500強的湖南企業(yè)，長沙實力企業(yè)需求特征：喜歡大開間按照企業(yè)自身需要去自由間隔。對于寫字樓購買或租憑的因素：第一是地段，第二是價格，第三是配套。面積：辦公場所在200-300㎡、300-400㎡和400㎡

以上的企業(yè)比例較為相當。配套要求：車位充足，要求有高速電梯、閉路監(jiān)控、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、樓宇綜合管理系統(tǒng)、集中式員工餐廳、商務(wù)咖啡廳、康體健身會館等。軟件服務(wù)：智能化管理、24小時商務(wù)配套、送餐服務(wù)、代辦票務(wù)、代取衣物等。各類客群需求調(diào)查結(jié)果中小型企業(yè)需求分析：70-120M2是滿足中、小企業(yè)的主力面積。其中50--80㎡占10%；其中70㎡--100㎡占35％：100—120㎡占25%。結(jié)構(gòu)需求方面：一般都選擇自由組合的空間。地段需求方面：五一路為此群體首選地段；芙蓉路次之。租金承受能力：大概在2000—4000元/月左右，其中以2500—3500元為主。購買或租憑的因素：依次是價格、地段，戶型功能、辦公環(huán)境、配套。各類客群需求調(diào)查結(jié)果智力型企業(yè)企業(yè)類型：企業(yè)策劃公司、投資咨詢公司、市場調(diào)研公司、信息中心、各種軟科學(xué)研究機構(gòu)、資產(chǎn)評估、法律和會計服務(wù)、各類設(shè)計機構(gòu)等提供智力產(chǎn)品的機構(gòu)。企業(yè)特征：知識密集型企業(yè)，高盈利企業(yè)，人才是他們創(chuàng)造財富的主要資源，相信人的力量，注重開發(fā)人的潛能；具有前瞻性思維，能洞悉到未來發(fā)展和商機。決策因素：生態(tài)化、智能化、人性化的人文辦公環(huán)境，充分釋放人的能量，為企業(yè)積聚財富?？粗嘏c客戶溝通的方便程度以及溝通成本。長沙目前商務(wù)樓主要是搶奪主力客戶群體，競爭十分激烈，而主力客戶群體潛在需求及潛在客戶群體需求未得到真正滿足。各類客群需求調(diào)查結(jié)果投資客戶投資客戶在寫字樓市場占有較大比例。此類客戶注重出租率和租金回報，會綜合考慮物業(yè)的位置，價格、月供、月租以及升值潛力。投資關(guān)注因素：投資門檻、投資回報、投資風險。各類客群需求調(diào)查結(jié)果2、需求調(diào)研結(jié)論①對目前在用寫字樓滿意程度分析通過上表可以看出：目前長沙市場寫字樓用戶普遍對物業(yè)現(xiàn)狀表示不滿，且認為長沙寫字樓物業(yè)尚有很大的提升和改善空間。這充分說明了長沙寫字樓市場有較強的客戶儲備，也有一定的市場需求，關(guān)鍵是要有好的產(chǎn)品。②不滿原因分析■通過以上分析對比，不滿意原因排前三位的依次是：

電梯擁擠、物管服務(wù)不好、停車位不足、商業(yè)配套不全?！龆鄶?shù)對現(xiàn)有寫字樓不滿都是因產(chǎn)品設(shè)計和配套而起，但也有部分原因是因企業(yè)發(fā)展壯大后所引起的。因此，開發(fā)商在前期規(guī)劃產(chǎn)品時，應(yīng)充分考慮市場需要，以前瞻性開發(fā)出符合市場需求的產(chǎn)品。③選擇因素分析■選擇因素前三位依次是：地段、物業(yè)和交通。■可見地段對寫字樓的重要性?！龆悠浯蔚氖俏锕?，表明了人們對服務(wù)的要求。④目前使用面積分析■辦公場地在400㎡以上的有實力的企業(yè)仍占有一定市場量?！?00-300㎡、300-400㎡和400㎡以上的企業(yè)比例較為相當?！?20-200㎡是滿足中、小企業(yè)的主力面積。200㎡以內(nèi)的辦公場所占市場的主導(dǎo)。⑤結(jié)構(gòu)需求分析在戶型結(jié)構(gòu)上，客戶各自有較明顯的偏好：較多的企業(yè)喜歡大開間按照企業(yè)自身需要去自由間隔；也有20%左右的企業(yè)喜歡隔好的套間；接受復(fù)式設(shè)計的占16%左右，但對躍層設(shè)計感興趣不多。⑥硬件需求分析寫字樓19項硬件需求中，占前五位的依次是：車位； 高速電梯；閉路監(jiān)控； 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)； 樓宇綜合管理系統(tǒng)；說明消費者對寫字樓的功能、管理、安全、智能化設(shè)施等需求方面越來越重視。 停車場充足；足夠高速美觀電梯；樓宇綜合管理系統(tǒng)；樓宇自控系統(tǒng)；閉路監(jiān)控系統(tǒng)；電子巡更系統(tǒng)；停車場管理系統(tǒng)；綜合布線系統(tǒng)；計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；有線衛(wèi)星電視系統(tǒng)；機房系統(tǒng)；多功能會議廳；多媒體查詢系統(tǒng)；空調(diào)計費系統(tǒng)；消防自動化系統(tǒng)；雙回路電源；分戶計量中央空調(diào)；等離子電子信息板；公共廣播、背景音樂及緊急報警系統(tǒng)。調(diào)查得出，對9項功能服務(wù)需求最多的前三項依次是：員工餐廳； 商務(wù)中心；娛樂休閑設(shè)施；購買寫字樓的企業(yè)中，較看重的功能服務(wù)還是與辦公、健康、員工生活息息相關(guān)的服務(wù)。

⑦物業(yè)功能需求寫字樓定位建議核心語匯：高端層級，錯位競爭我們的定位要基于市場，更要高于市場！恒嘉認為：一、功能定位二、形象定位三、客戶定位四、產(chǎn)品定位五、營銷策略佳興豪生寫字樓定位要點一、功能定位核心詞:大河西國際品質(zhì)5A甲級大河西國際品質(zhì)5A甲級寫字樓二、寫字樓形象定位

政務(wù)級酒店式寫字樓定位說明：項目緊鄰市政府，獨特的開發(fā)背景，周邊市政、交通、教育、商務(wù)、商業(yè)、生活配套齊全，而同棟的佳興豪生大酒店更是為服務(wù)檔次和商務(wù)接待提供了不可多得的便利，這使得本寫字樓集功能、服務(wù)、尊貴享受等于一身，既能滿足一般企業(yè)對于寫字樓的各種需求，更能為目標企事業(yè)群體帶來更多更好的商務(wù)便利和配套服務(wù)。緊鄰市政府佳興豪生入駐高端硬件打造大氣凝練的外觀濃厚的商業(yè)氛圍便捷的區(qū)域環(huán)境三、客戶定位目標客戶構(gòu)成圖主力客戶

次要客戶

邊緣客戶

中小型企業(yè)市外實力企業(yè)辦事處投資客戶剛剛起步的小型公司個人工作室或部門承包人根據(jù)項目所處地段和綜合素質(zhì)，要實現(xiàn)我們的目標---河西高端寫字樓首選，就必須立足于區(qū)位特色與配套特色之上，為項目發(fā)掘一個獨特的USP。三、客戶定位客戶對甲級物業(yè)的需求調(diào)研結(jié)果建筑類型：框架或鋼結(jié)構(gòu)，抗震8級以上；辦公空間：可靈活分隔適應(yīng)各種變化；使用率：高于70％；標準層高：室內(nèi)凈高2.7米以上；標準承重：樓板承重2.5KN/㎡以上；供電系統(tǒng)：雙路供電，辦公面的供電容量在80W/㎡以上；空調(diào)系統(tǒng)：國際知名品牌中央空調(diào)系統(tǒng)，用戶可根據(jù)自我要求調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度、濕度，空調(diào)系統(tǒng)具有區(qū)域控制能力，新風量在30立方米/人/小時以上；電梯：國際知名品牌，每部電梯服務(wù)面積不小于3900㎡/臺。按鈕32秒以內(nèi)進入電梯為基本標準；停車位：每90－120平方米出租面積提供一個機動車位，并智能化高效管理；供水系統(tǒng)：24小時冷熱水供應(yīng)；智能化系統(tǒng)：5A級標準（OA/CA/BA/FA/SA）；外立面：鋁板、環(huán)保節(jié)能的換氣式玻璃幕墻，局部為高檔石材；大堂：大堂地面為大理石、花崗巖、天然石材，墻面為大理石、花崗巖或高檔墻紙，有吊頂；電梯廳：高檔裝飾材料，地面應(yīng)采用石材，應(yīng)有不銹鋼大理石或木門套；走廊：高級帶膠墊毯或石材地面，高檔吸音材料吊頂；衛(wèi)生間：進口名牌潔具，高品質(zhì)、低噪聲，通長石材洗面臺，設(shè)通長面鏡、洗手液盒、電動干手機、手紙，高檔防水防潮吊頂、洗面臺、面鏡部位提高照度，高級瓷磚或石材墻、地面前室空間能有余度滿足使用者理容要求；辦公間：墻面耐擦洗壁紙或高級乳膠漆，高檔吸音材料吊頂，刷高級乳膠漆，塊狀膠墊地毯地面。（續(xù)上頁）客戶對甲級物業(yè)的需求調(diào)研結(jié)果四、產(chǎn)品定位——寫字樓物業(yè)發(fā)展建議形象鮮明的、配套完善的、價值凸顯的、極富個性的政務(wù)級酒店式寫字樓靈活Flexibility效率Efficiency人性Humanity溝通Connectivity愉悅Enjoyment1、寫字樓總建面：23040㎡2、樓體總高：100m3、樓層：1-5F（裙樓）6－23F（辦公）共23F4、辦公標準層建面：1280㎡層高：3.8m，每層辦公凈高2.7m5、裙樓標準層建面：4000－5000㎡層高：1F：6m2－5F：4.5m6、大堂面積：500－600㎡7、停車場：地下2層，與公寓分區(qū)而治。8、主樓分區(qū)建議－1、－2F1F－5F6F—21F22－23F停車場＋設(shè)備裙樓配套辦公佳興9、樓層分布建議裙樓中區(qū)高區(qū)1F-5F6F—21F22F—23F寫字樓體相關(guān)數(shù)據(jù)指標建議裙樓部分中區(qū)辦公區(qū)高區(qū)佳興辦公區(qū)12項寫字樓產(chǎn)品建議——打造甲級物業(yè)標準建議將整棟樓分為高中低區(qū)分開，不同分區(qū)采用不同電梯上下，采取漸收式核心筒，將低區(qū)電梯空出面積與原辦公面積結(jié)合，增大中高區(qū)的使用進深。標準層規(guī)劃戶數(shù)建議：標準層8－12家商家寫字樓總戶數(shù)共約：128戶—192戶1、分區(qū)辦公體系建議682、寫字樓標準層規(guī)劃建議建議低區(qū)、中區(qū)與高區(qū)分開規(guī)劃布局，采用“室內(nèi)無柱式設(shè)計＋十字電梯廳”相結(jié)合的方式設(shè)計：（1）室內(nèi)無柱式設(shè)計，可以使客戶根據(jù)實際需求對室內(nèi)空間進行自由組合；（2）純十字型電梯通道設(shè)計，能夠大大縮短行進距離，滿足更多商家體面昭示需要，同時可做到四面采光。見下圖示意：69寫字樓主力單套建面：80－200㎡2、標準層規(guī)劃建——中區(qū)中區(qū)06F－21F702、標準層規(guī)劃建議——高區(qū)高區(qū)22F－23F3、電梯配置建議電梯數(shù)量：8臺其中消防梯：1部，梯速4－5米/s客梯：高區(qū)1部，梯速4米/s中區(qū)4部，梯速3.5米/s低區(qū)裙樓2部，梯速3米/s電梯分區(qū)運行，均采用國際品牌，規(guī)格為18人/1350Kg。72國際經(jīng)貿(mào)中心INTERNATIONALBUSINESSTRADECENTRE4、空調(diào)配置建議整棟大樓采用VRV（變頻）空調(diào)系統(tǒng)：智能化、環(huán)保、節(jié)能、新風操作特點：辦公區(qū)空調(diào)只計運行電費，無附加費用，獨立冷暖分戶式自控專屬空調(diào)，節(jié)約成本，加班無需申請，24小時無時差辦公環(huán)境735、天體大堂建面：約500－600㎡層高：挑高10m特點：恢弘大氣的震撼空間，城市第一商務(wù)形象。6、停車場車位配置：建議設(shè)置地下2層停車場，地下車庫層高：5米，除設(shè)備后2.7-2.8米；車位配置按照甲級寫字樓的標準進行規(guī)劃，即：每90－120平米出租面積提供1個機動車位，并實現(xiàn)智能化高效管理。盡量滿足業(yè)主的停車需求，并設(shè)計好人性的導(dǎo)示系統(tǒng)。車位管理：建議車位租售結(jié)合、專用與臨時結(jié)合，時租、月租分開管理。7、門禁系統(tǒng)建議設(shè)置先進的門禁系統(tǒng)，通過門禁卡權(quán)限設(shè)置，普通辦公人員只能到達其本人辦公樓層保證企業(yè)辦公的私密性與安全性。8、超大步入式景觀廣場建議設(shè)置大于1000平米的大型步入式景觀廣場，并通過完善的人車分流系統(tǒng)，使商務(wù)用車直達大堂正門。779、大氣外立面生態(tài)幕墻＋大理石材，LOW－E(低輻射鍍膜玻璃)中空玻璃，甲級寫字樓標準配置，隔熱、保溫、防噪、防輻射、超卓透光性、高抗風壓性.我們建議本項目寫字樓在總體上應(yīng)體現(xiàn)：1、現(xiàn)代建筑風格外墻簡潔、明快、富有現(xiàn)代時尚感，講求現(xiàn)代流線美，表現(xiàn)出檔次高，既要突出個性，也要與周邊建筑及景觀照應(yīng)，強調(diào)與城市風格有機聯(lián)系，特別注意相互間天際線的連貫性和韻律性，形成富有時代特征個性的空間層次。2、前衛(wèi)屋頂造型屋頂部分可進行標新立異的造型，應(yīng)體現(xiàn)現(xiàn)代建筑風格，與整個一期建筑物有機的結(jié)合，屋頂造型主題可以佳興豪生企業(yè)文化為主題，也可以城市文化為主題等。3、立面色調(diào)建議采用冷色調(diào)（如藍灰色或者灰色）為主，以白色或銀色間隔進行點綴。9、大氣外立面10、商務(wù)配套建議在裙樓設(shè)置會議室。建議數(shù)量：150－200人大會議室1個30－50人小型會議室2－3個功能：集大屏幕顯示、音視頻、文稿、幻燈、實物展示、無線傳聲、音響輸出、計算機網(wǎng)絡(luò)等多種系統(tǒng)于一體，造就企業(yè)商務(wù)峰會中心。經(jīng)營模式：按小時租賃與按天租賃相結(jié)合。10、商務(wù)配套11、立體生態(tài)辦公建議在裙樓上空區(qū)域設(shè)置立體綠化體系。綠色植物，可舒緩商務(wù)人員的壓力，調(diào)節(jié)心情，滿足現(xiàn)代辦公需求。12、細節(jié)－地板辦公區(qū)地面預(yù)留50mm高度，可埋管布線、網(wǎng)絡(luò)地板或地面線槽，預(yù)留未來，將空間留給客戶，滿足各種辦公裝修實際需求一、項目三期整體定位二、酒店物業(yè)發(fā)展建議三、寫字樓物業(yè)發(fā)展建議四、小戶公寓物業(yè)發(fā)展建議目錄小戶公寓定位發(fā)展建議公寓定位建議核心語匯：大宅小戶，承前啟后若按傳統(tǒng)思路將炮口對準時尚年輕一族，相當于與全市的在售小戶公寓進行爭奪。我們應(yīng)當獨辟蹊徑，利用項目已有的區(qū)位及配套優(yōu)勢，進行突破。？公寓定位思考

公寓目標客戶構(gòu)成圖主力客戶

次要客戶

邊緣客戶

投資客戶周邊二次置業(yè)客戶項目周邊首次置業(yè)客戶全市其他認同片區(qū)與項目價值的客戶公寓客戶定位

形象定位

酒店式自由景觀公寓佳興豪生酒店做為公寓的最強配套，極大的提升了公寓的價值。同時還能共享格林星城大社區(qū)的園林景觀。案名建議

他并非傳統(tǒng)意義上的小戶型！在這里，不僅能讓你輕松享受到酒店式的尊貴服務(wù)，更能享受到未來整個大社區(qū)優(yōu)美、成熟的環(huán)境！！大都會·新融合·爵版空間

產(chǎn)品定位定位說明：隨著市政府搬遷、大河西的建設(shè)策略，區(qū)域成為承東啟西的新興都會，金星大道也將成為河西的主動脈。而項目又處于整個大河西的核心位置，加之整體項目融合了的豐富的業(yè)態(tài)，周邊又有成熟的市政、交通、商務(wù)、商業(yè)、生活配套，本案所處位置絕對是大都市中越來越稀缺和珍貴的黃金地段、爵版空間。公寓建設(shè)的參考建議核心語匯：利潤為重，品質(zhì)為先1、低總價，低首付，主力面積為40－50平米一房一廳，搭配65－75平米的舒適兩房及90平米緊湊型三房；2、投資、自住兩相宜，更多的考慮居住舒適感，整體規(guī)劃有自由創(chuàng)新組合的新穎戶型；3、依附于格林星城，打造親情型社區(qū)（自己在對面購買大戶型一套，為父母購買小戶一套，距離剛剛好?。?、戶型全面超越長沙同類產(chǎn)品，盡量減少常見小戶型通病；5、強調(diào)自住優(yōu)先的小戶公寓，配套是客戶關(guān)注的，入戶大堂、豪華電梯廳、公共部分的精裝修展示、完善的生活配套，交樓標準采用菜單式精裝修交付。6、配套方面：依附以及利用酒店底層裙樓配套，并與公寓連通；物業(yè)發(fā)展建議歸納入口大堂風格大堂入口大堂效果圖超高的大堂采用單純的細長方型為造型元素，發(fā)揮其空間的采光性和周圍室外景觀的視覺性。個性的玻璃鋼結(jié)構(gòu)滿足了大堂的采光通風要求。建筑立面比較追求時尚、簡潔、新穎的外形和立面；注重采用新材料或傳統(tǒng)材料的創(chuàng)新使用。組合建筑立面，與酒店寫字樓相協(xié)調(diào)，達到時尚而又氣勢恢宏的效果。戶型配比戶型主要包括一房、二房、三房。從市場消化速度來看,一房一廳兩陽臺戶型最為暢銷，兩房其次。產(chǎn)品類別面積區(qū)間總套數(shù)比例一房(可改兩房)40～5050%二房65～7540%三房（2.5房）80～9010%合計100%標準層布局建議一建筑平面布局圖(面積約756㎡)形成集約式聯(lián)體布局，既解決了傳統(tǒng)高密度住宅弊端，又合理有效地解決了樓梯、電梯間的通風采光問題，更保證了庭院面積，并提高空間使用率。標準層戶型示意一房一廳二陽臺戶型50-58平方米陽臺改書房樣板房一房一廳兩陽臺45-47平方米功能齊全，動靜分區(qū)合理，一房一廳戶型帶兩個陽臺，為獨創(chuàng)“百變2DK”戶型，空間自由組合，生活陽臺標準層戶型示意兩房78-90平方米功能齊全，層次分明，分區(qū)合理，大凸窗，雙陽臺、大面積觀景陽臺設(shè)計，凸顯人性關(guān)懷。標準層戶型示意第二天堂86-88平方米緊湊空間組合，方正適用，雙衛(wèi)生間，保正主人私密，雙陽臺、大面積觀景陽臺。標準層戶型示意標準層布局建議二利用中央核心筒位置，使樓道錯開，合理有效地解決了傳統(tǒng)直套式小戶型內(nèi)廊過長造成的壓抑感，又保證了