中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114

中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案1142024/3/12中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114三大營銷戰(zhàn)略目標實現(xiàn)快速銷售、資金快速回籠。實現(xiàn)投資利潤的最大化。實現(xiàn)中國水電地產品牌進入地產開發(fā)第一方陣。高溢價短周期強品牌中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114實現(xiàn)美好的愿景面臨怎樣的挑戰(zhàn)？中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114大勢：2011，政策主導市場深度博弈！2011年調控政策呈常態(tài)化，涉及空前廣泛，從打壓投資轉化為全面壓制，政策主導下房地產市場深度博弈。中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114預判：2012，多重壓力下的平衡！政府民生與增長雙保的權衡、亂象環(huán)生與穩(wěn)定大局的矛盾、調控的“雙刃劍”作用……2012年將“穩(wěn)中求進”，政策適度放松，但突破尺度不大開發(fā)商大勢持續(xù)低迷下開發(fā)商資金流受限，利潤率下降，開發(fā)商面臨價量間的艱難選擇，保量將成主導性方向消費者剛需及改善型需求長期壓抑，防止市場過度下滑與報復性反彈前提下，消費者入市更趨理性中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114供應：在長沙，別墅并不稀缺！據(jù)中地行統(tǒng)計，在售及潛在別墅項目后續(xù)供應超過350萬平米；大南城板塊別墅后續(xù)供應量超過50萬平米；長沙別墅未售及潛在供應量巨大，將在未來3年內成為市場競爭主力。

項目個數(shù)后續(xù)別墅貨量預估（萬㎡）在售項目30230.4待售項目10132.2未知項目————中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114銷售：別墅月均銷售個位數(shù)！2012年以來，長沙別墅市場總銷售量不足10萬平米，平均每個別墅項目每月僅消化不足5套；從中地行市場監(jiān)控看，暮云板塊典型別墅項目每周零成交情況較為普遍。9000-11000聯(lián)排：11000小高：5500中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114價格：嚴冬太長，焚衣取暖項目名稱價格情況促銷措施中鐵水映加州聯(lián)排8000-900088折優(yōu)惠，降價幅度超過1000元碧桂園山水桃園獨棟6800老帶新雙方免5年物管費，促銷優(yōu)惠1000元高鑫天麓洋房7000-8000買房送寶馬美洲故事獨棟17000特定戶型直減20-30萬橘郡小獨棟13000-15000開發(fā)商墊付兩成首付

持續(xù)銷售不暢導致營銷思路的改變，高端項目以這種名目實施促銷。中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114美洲故事價格走勢及銷售套數(shù)（單位：元/平米）紅墅灣價格走勢及銷售套數(shù)（單位：元/平米）美洲故事的價格徘徊在17000元/平米左右，根據(jù)面積大小和產品的不同總價上的差異較大紅樹灣依靠著武廣片區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢和較低的價格占領市場，但其別墅的品質沒有凸顯各項目遵循著低開高走的價格策略，隨著樓市調控寒冬期的到來，高端住宅項目不得不放低姿態(tài)，采取促銷或新貨低價的形式換量。銷售153套銷售44銷售56套銷售148套銷售53套銷售34套中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114別墅太多、銷量太低、價格太冷美好愿景似乎是不可能完成的任務唯有超越市場競爭，創(chuàng)造真正的稀缺價值方能掌握制勝權中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114【典型個案】格蘭小鎮(zhèn)【典型個案】格蘭小鎮(zhèn)長沙首個蘇格蘭風情高檔社區(qū)，低密度物業(yè)占70%，占領高端市場開發(fā)商湖南中潤城鎮(zhèn)置業(yè)有限公司

項目位置萬家麗路（火星大道）與芙蓉南路的交匯處技術指標占地:500畝，總建面:51萬㎡，容積率:1.5，綠化率:50%，總套數(shù):3928套產品類型獨棟、雙拼、聯(lián)排、洋房、小高層戶型面積聯(lián)排：202—210平米；洋房：220平米；獨棟：560-870平米價格及銷售情況洋房：6500元/平米；聯(lián)排：9000—12000元/平米；獨棟：15000元/平米配套周邊配套，高檔會所、16000平方米湖泊、幼兒園和小學中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114緩山疊水的蘇格蘭，你沒見過吧【典型個案】格蘭小鎮(zhèn)推廣主題：蘇格蘭疊水緩山別墅項目優(yōu)勢：風情、地段、配套核心賣點：蘇格蘭風情中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114【典型個案】龍灣國際社區(qū)千畝低密度大盤，小高層占比高，以完善的配套雄踞暮云開發(fā)商五礦建設（湖南）嘉和日盛房地產開發(fā)有限公司項目位置芙蓉南路與萬家麗路交匯處技術指標占地:1000畝，總建面:114萬㎡，容積率:1.8，綠化率:42%，總套數(shù):11090套產品類型獨棟、雙拼、聯(lián)排、洋房（蘇格蘭風情）、小高層（法式）戶型面積獨棟400-610㎡、雙拼250-400㎡、聯(lián)排180-250㎡、洋房140-205㎡、小高層87-165㎡價格及銷售情況獨棟：19000元/平米；雙拼：15000元/平米；聯(lián)排：11000元/平米配套投資興建小學、醫(yī)療、幼兒園等公建，商務、休閑、健身等主題服務中心和其它社區(qū)配套商業(yè)13中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114【典型個案】龍灣國際社區(qū)國際的，世界的，就是最好的推廣主題：大城中心·世界級山湖別墅項目優(yōu)勢：規(guī)模、配套、景觀核心賣點：異域風情、山水景觀中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114開發(fā)商湖南橘郡城鎮(zhèn)置業(yè)有限公司項目位置芙蓉南路與萬家麗路交匯處東南角技術指標占地:480畝，總建面:38萬㎡，容積率:1.36，綠化率:48%產品類型獨棟、雙拼、聯(lián)排、洋房、高層（一期西班牙風格，二期南加州風格，三期公寓）戶型面積獨棟239-539㎡，雙拼199-399㎡，聯(lián)排210-285，洋房130-180㎡價格及銷售情況別墅：13000-15000元/平米配套幼兒園、步行購物街、旅館、會所小獨棟別墅主導型低密度社區(qū)【典型個案】橘郡15中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114推廣主題：西班牙山地小鎮(zhèn)項目優(yōu)勢：景觀、配套、山體資源核心賣點：異域原裝風情、小獨棟產品【典型個案】橘郡不管你慢不慢，反正我很慢中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114【典型個案】美洲故事純景觀獨棟別墅開發(fā)商長沙德普置業(yè)發(fā)展有限公司項目位置雨花區(qū)萬家麗中路三段189號（萬家麗路與湘府東路交匯處）技術指標占地:205936平方米，總建面:60萬㎡，容積率:0.67，綠化率:48%產品類型獨棟、聯(lián)排、雙拼、112-138㎡洋房戶型面積300-750平米價格及銷售情況洋房7800元/㎡，聯(lián)排10000元/㎡，雙拼12000元/㎡，獨棟200即將推出450-725㎡純景觀獨棟別墅，售價700萬-1500萬元/套00元/㎡，配套森林公園、幼兒園、學校中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114推廣主題：原創(chuàng)北美，家族別墅項目優(yōu)勢：地段、品牌核心賣點：景觀、獨棟、血脈傳承【典型個案】美洲故事買了美洲故事，就有了貴族血統(tǒng)中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114【典型個案】紅墅灣純正英式古典建筑，長沙純英倫風情宜居墅區(qū)，武廣板塊唯一低密度住宅開發(fā)商上海吉聯(lián)地產項目位置雨花區(qū)曲塘路579號（白沙灣路與曲塘路交匯處）技術指標占地:150586平方米，總建面:15萬㎡，容積率:0.69，綠化率:41%產品類型住宅、洋房、別墅戶型面積200-300平米聯(lián)排、125-334平米洋房價格及銷售情況別墅：11000—13000元/平米；洋房7000-8000元/平米；聯(lián)排10000-11000元/平米配套幼兒園、學校、體育館、地鐵、高鐵核心優(yōu)勢武廣核心、450畝體育公園、英倫風情。中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114推廣主題：武廣新干線，純英Townhouse墅區(qū)項目優(yōu)勢：地段、山體公園核心賣點：地段、英倫風情【典型個案】紅墅灣地段加風情才是王道中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114盧浮原著之前，別墅價值在于風情的販賣資源的包裝身份的標榜盧浮原著如何超越競爭？中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114【區(qū)域屬性的超越】從融城中心到湘三角中央政務區(qū)以往的區(qū)域價值訴求：長株潭中心省府板塊新南城。。。中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114湘三角中央政務區(qū)——顛覆區(qū)域價值的局限認知！中部崛起——大長沙千萬級城市群，湘三角將影響中國；這是一個充滿無限機會、無限可能的地帶；湘三角將是繼珠三角、長三角之后的中國奇跡。中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114【主題特色的超越】從販賣風情到純粹法蘭西文化以往的風情包裝：各種風情泛濫甚至雜交，價值體現(xiàn)在外在的展示，客戶對風情的訴求已經麻木。中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114最純粹的法蘭西情境不僅是建筑風格，包括商業(yè)、園林，甚至小品、街燈、公共區(qū)域的裝飾，營造濃郁的整體情境。中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114最純粹的法國文化符號利用會所設置法國酒窖；提供法棍、法式餐飲；設置法國藝術沙龍，打造極具法國符號的會所。中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114業(yè)主可根據(jù)個人喜好，選擇不同類型的私家花園；法國知名設計師出品，保證原汁原味。最純粹的定制法式私家花園中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114最純粹的法式服務法式共和國護衛(wèi)隊、頭戴貝雷帽的法式管家，提供最尊貴的物業(yè)服務；售樓部提供同標準服務，奠定項目形象和品質基礎。中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114最純粹的法國文化生活體驗營銷過程中及日后的社區(qū)文化活動，以法國文化為主導；與非地產品牌跨界合作，舉辦香奈兒品牌推介會、法國時裝秀、法國藝術周等活動。中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114【物理屬性的超越】從傳統(tǒng)豪宅到新銳城市別墅以往的豪宅訴求：面積大材質豪華資源稀缺“貴族王者”身份。。。中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114最合適的距離進則繁華觸手可及，退則獨享一隅。暮云距長沙、株洲、湘潭三市均為18公里，距省政府新址6公里

市中心湘潭株洲中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114商住分離，動靜相宜；貴族氣質浪漫風情兼容并蓄；不同組團相得益彰。最完美的融合中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114創(chuàng)新錯拼聯(lián)排設計，打造類雙拼產品，私密性強，采光條件充足。最人性化的空間中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114多功能地下室，前庭后院，中空內庭院、多陽臺及露臺設計附加值極高；全地下停車，重金打造舒適空間。中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114205平米左右小聯(lián)排別墅產品，低總價高享受。中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114【品牌的超越】從商業(yè)品牌到肩負社會責任的實力央企以往的地產品牌訴求：市場占有率企業(yè)規(guī)模企業(yè)實力產品力。。。中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114于星城映象，水電地產于長沙已打下品牌烙印。中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114跨越長江走向世界之后，長沙見證新奇跡！您的美好生活空間，我們的使命！中國水電地產品質關懷，始終如一中國水電地產品質關懷，始終如一借勢——中國水電世界級品牌力量；突出個性——具有社會責任感、使命感的企業(yè)；合力促使品牌升級，并深入人心。中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114從融城中心到湘三角中央政務區(qū)從販賣風情到純粹法蘭西文化從傳統(tǒng)豪宅到新銳城市別墅從商業(yè)品牌到肩負社會責任的實力央企實現(xiàn)了本質的超越，項目定位已然呈現(xiàn)中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114【項目定位】湘三角中央政務區(qū)，純法式新銳城市別墅群極具潛力的國家級規(guī)劃發(fā)展區(qū)域；多維度不同于傳統(tǒng)別墅的法式別墅群。中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114【別墅客戶定位】城市知性新貴他們不在塔尖，他們在攀上塔尖的途中；他們已有相當?shù)呢敻环e累，但絕對不是暴發(fā)戶。中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案11413%20%18%15%12%22%托斯卡納9%22%20%13%11%25%東方大院8%26%23%15%13%15%盈峰翠邸13%22%32%7%8%18%美洲故事類別墅6%21%39%11%7%16%麓山別墅9%25%40%8%6%12%閬峰云墅7%32%42%5%2%12%青竹園獨棟其他企業(yè)高管私營業(yè)主醫(yī)生教師公務員項目名稱物業(yè)類型13%20%18%15%12%22%托斯卡納9%22%20%13%11%25%東方大院8%26%23%15%13%15%盈峰翠邸13%22%32%7%8%18%美洲故事類別墅6%21%39%11%7%16%麓山別墅9%25%40%8%6%12%閬峰云墅7%32%42%5%2%12%青竹園獨棟其他企業(yè)高管私營業(yè)主醫(yī)生教師公務員項目名稱物業(yè)類型私營業(yè)主和大中型企業(yè)高管比例最大，其次為公務員。中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114主力客戶：中、小型私企業(yè)主客戶鎖定——職業(yè)重要客戶：大企業(yè)高管、泛公務員（公務員；高級別教育、醫(yī)療、金融行業(yè)人士）偶得客戶：個體生意人、投資客中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114項目名稱本市省內市外省外恒大華府大平層55%29%16%中隆國際御璽65%25%10%青竹園57%18%25%閬峰云墅73%16%11%麓山別墅62%26%12%美洲故事67%21%12%盈峰翠邸54%15%31%東方大院64%18%18%長沙市區(qū)客戶為主，外地客戶比例也相對較高。中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114依據(jù)區(qū)域市場特征，本項目鎖定以下區(qū)域客戶群：客戶鎖定——區(qū)域來源中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案11436-50歲處于事業(yè)成熟期的人士為主。客戶鎖定——年齡區(qū)間中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114【小高層客戶定位】參數(shù)說明客戶類型新知青（有一定經濟基礎注重生活品味的剛需族）客戶職業(yè)私企老板、公務員、公司中高層，醫(yī)生、教師、軍官等年齡區(qū)間25-40歲區(qū)域來源項目周邊及天心區(qū)、雨花區(qū)為主中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114【商業(yè)屬性定位】項目名稱商業(yè)體量（㎡）商業(yè)類型業(yè)態(tài)價格（元/㎡）去化率格蘭小鎮(zhèn)2萬社區(qū)商業(yè)未定13000僅余2套100、140平米鋪位龍灣國際社區(qū)5萬社區(qū)商業(yè)休閑中心、餐飲、書吧、咖啡廳、銀行街鋪18000，內鋪兩層25000-28000，18%中信新城9萬集中式+社區(qū)商業(yè)超市、餐飲、電器、銀行、服裝、美容等20000-25000余6000平米未售奧特萊斯10萬集中式商業(yè)（大賣場）中高檔品牌折扣店、餐飲、影院、娛樂等——整體入駐率50%以上集中式商業(yè)和社區(qū)商業(yè)同步發(fā)展，形成良好的互補，推動區(qū)域整體商業(yè)發(fā)展和消費層次的提升，但商業(yè)發(fā)展主題性不突出，內涵欠缺。中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114法蘭西情景商業(yè)街區(qū)法蘭西文化與街區(qū)型商業(yè)的融合，滿足社區(qū)基本需求的同時，輻射周邊商業(yè)需求。中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114【商業(yè)功能定位】目的地型商業(yè)+品牌化的社區(qū)配套商業(yè)目的地型商業(yè)：主題會所，特色品牌餐飲，休閑品牌品牌化社區(qū)商業(yè)：千惠超市、老百姓藥房、招商銀行等主題會所中西餐廳休閑茶樓生活超市社區(qū)銀行社區(qū)藥房中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114法蘭西藝術生活會所面積：約2500平米功能：包裝上融入法國文化藝術，功能上具備高檔休閑、娛樂、飲食等功能法國酒窖法國藝術沙龍法式咖啡餐點黛瑞詩法國品牌spa紳士運動中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114區(qū)域生活配套面積：各約2500平米功能：中小型連鎖超市、餐飲酒樓、美食城、休閑中心等連鎖超市餐飲酒樓足浴休閑中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114藝術生活街區(qū)面積：約9000平米功能：社區(qū)服務型商業(yè)，滿足社區(qū)居民日常生活所需；引進品牌中高端化，提升項目形象藥房書屋精品店銀行水果店孕嬰用品店中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114在創(chuàng)造超越競爭的價值體系之后，我們將掀起一場盧浮原著的營銷風暴！中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114【形象傳播廣告語】盧浮原著——閱讀法蘭西LireLaFrance在盧浮原著，讀懂法蘭西精髓只為懂得生活者擁有，細細品味中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114【總體策略】中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114起勢蓄客啟動開盤4月5月6月7月8月9月10月11月12月亮相知曉度：品牌導入期知名度：形象樹立期蓄客期品牌導入，知曉度營銷籌備，物料準備5月臨時接待中心進場廣告投放，樹立旗幟亮相起勢公關活動別墅形象輸出一期一批認籌10月底現(xiàn)場接待中心開放10月底樣板及展示區(qū)開放強銷期11月中別墅一期一批開盤12月中別墅二批加推樣板區(qū)開放【營銷階段劃分】內部認購中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114企業(yè)品牌帶動項目品牌營銷中心樣板示范現(xiàn)場服務價格策略推貨策略長沙客戶地州市客戶省外客戶五大戰(zhàn)役價格戰(zhàn)形象戰(zhàn)渠道戰(zhàn)公關戰(zhàn)體驗戰(zhàn)大型活動圈層活動中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114高調占位—理性出貨—小步快跑戰(zhàn)役一：價格戰(zhàn)中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114運用市場比較分析法推算本項目的理論價格：為更科學、客觀地推算本項目的理論價格，我們以本區(qū)域各房產項目樣本的綜合品質為參考，并將其量化，同時運用了住宅產品綜合品質指標評測系統(tǒng)，力求結論的客觀、真實。以層次分析法為基本原理，以地段、規(guī)模、自然環(huán)境、綜合配套、戶型設計、園林景觀、成熟度、品牌品質等多個要素為影響項目的重要因素，用層次分析法（AHP）確定其權重，對各項目要素綜合評定打分，得出各項目的綜合價格指標，再根據(jù)綜合指標對本項目理論價格進行測算。選擇樣本樓盤的原則：同地域同板塊競爭、同地位競爭、同品質競爭、同產品競爭、同客戶源競爭，在樣本選擇上，以同類型產品項目及周邊區(qū)域代表樓盤為主。中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114篩選可比樓盤確定權重打分比準價形成產品結構相似、區(qū)域接近目標客戶有交叉根據(jù)與項目的競爭關系。評定指標：1)客戶重疊程度2）和項目距離遠近比準指標：區(qū)位類：區(qū)域印象/發(fā)展前景/周邊環(huán)境景觀資源：內/外部資源戶型結構類：實用性/采光通風/裝修/戶型創(chuàng)新項目品牌類：發(fā)展商品牌/專業(yè)陣容/前期推廣形象配套類：生活配套/交通配套中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114別墅定價說明：根據(jù)目前類似項目靜態(tài)德爾菲法對比測算，本項目的當前毛坯靜態(tài)理論整體成交均價約為12220元/平米。中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114小高層定價說明：根據(jù)目前類似項目靜態(tài)德爾菲法對比測算，本項目的當前毛坯靜態(tài)理論整體成交均價約為6300元/平米，在各方配合下，我司有信心實現(xiàn)銷售價格突破6500元/平米。中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案1142012建議銷售均價：通過各方配合，我司有信心突破以下銷售均價別墅13000-13500元/㎡中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案1142012入市時機建議：中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案1141、高端項目如橘郡、美洲故事、運達中央廣場等具備良好的展示條件，園林示范區(qū)、樣板房等在細節(jié)上力求完美，營造高端客戶高尚體驗，對銷售提供了強大的推動力；2、從長沙其他熱銷項目特征上看，如融科東南海、湘域熙岸、保利麓谷林語、萬科金域華府等在開盤前投入巨資打造高體驗性展示區(qū)，開展體驗營銷，對客戶購買積極性起到極大的刺激作用；3、本項目現(xiàn)場展示面需至10月份才能達到成熟體驗條件，鑒于其豪宅特質，在展示條件不完善、高端形象尚未奠定情況下，貿然推售將面臨極大的風險，首批銷售不佳將對項目形象和口碑產生較大的負面影響。建議本項目在2012年11月中上旬入市，以降低風險，實現(xiàn)一炮而紅，為后期持續(xù)熱銷奠定堅實基礎，營造良好口碑。中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案1142012年推貨計劃：第一批批次時間套數(shù)面積（㎡）金額（萬元）第一批（內部認購）11月初30約61007930第二批（開盤）11月中54約1100014300第三批（加推）12月中62約1350017550總計146約3060039780第二批第三批第三批要完成2012年2.5億元銷售任務，全年需保證充足的推貨量，以上推貨以工程進度及產品分布為依據(jù)。備注：上述推貨未考慮樣板房因素。中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114整體價格走勢產品時間面積（㎡）比例價格（元/㎡）整體均價（元/㎡）別墅20123060040%130001451120133840050%150002014787810%18000小高層20136425050%7200770020146425050%8200商業(yè)：結合周邊商業(yè)市場情況，初步判斷本項目商業(yè)整體均價18000元/㎡，并于2013年下半年社區(qū)具備一定成熟度后推出，具體價格走勢將在產品確定同時結合區(qū)域商業(yè)實時情況最終確認。車位：長沙車位整體滯銷，本項目地下車位消化周期預計1-2年，計劃2013年下半年或2014年上半年推出，價格9-10萬/個。中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114閱讀法蘭西——盧浮原著跨界發(fā)布會活動時間：8月目的：起勢亮相，一舉奠定知名度地點：五星級酒店嘉賓人員：政界商界文化界名人、主流媒體意見領袖、高端資源客戶主要內容：將產品發(fā)布與巴黎時裝秀、法國香水展、法國美食品鑒等諸多元素跨界整合，通過品牌借勢樹立“閱讀法蘭西”的品牌概念。戰(zhàn)役二：公關戰(zhàn)中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114與法國總統(tǒng)面對面——盧浮原著樣板區(qū)開放活動時間：10月中下旬目的：引起全城轟動地點：項目現(xiàn)場主要內容：開放時總統(tǒng)剪彩，法國節(jié)慶表演，辦卡抽獎。中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114法國茶道化妝晚會賽馬會法國電影節(jié)法國戲劇交流會藝術品展優(yōu)雅女人節(jié)法國香水鑒別知識講座法國旅游勝地照片展法蘭西留學指導雪茄·葡萄酒·俱樂部…各種俱樂部活動法蘭西美食節(jié)奢侈品發(fā)布會葡萄酒品鑒不間斷小型圈層活動——營造高端氛圍，打造拓客工具HOWCULTURALIZE如何文化地生活中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114中地行高端客戶放射線營銷導入多元化營銷渠道多點式客戶終端多形式的客戶溝通案場資源營銷定向營銷泛團購跨區(qū)域拓展放射線拓展模式戰(zhàn)役三：渠道戰(zhàn)中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114長沙客戶：核心周邊客戶+長沙全市客戶客戶來源：環(huán)保工業(yè)園、天心區(qū)、雨花區(qū)、省政府。置業(yè)次數(shù)：70%客戶為二次或多次置業(yè)

家庭結構：集中為35-45歲的三口之家，職業(yè)特征：企業(yè)高管、私營業(yè)主、公務員認知途徑：友介、路過置業(yè)目的：第二居所項目周邊客戶中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114點對點大客戶營銷時間：2010年7月方式：篩選天心區(qū)與雨花區(qū)資源，登門拜訪。客戶：天心區(qū)與雨花區(qū)高端客戶。客戶解決方案——項目周邊客戶中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114客戶解決方案——項目周邊客戶舉辦專場產品推介會時間：2010年7月開始目標：雨花區(qū)、天心區(qū)、省政府及周邊機關單位、環(huán)保工業(yè)園方式：企業(yè)內部開辦產品推介會客戶：企業(yè)高管、公務員中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114客戶解決方案——項目周邊客戶重點單位設立固定展點時間：2010年7月開始目標：雨花區(qū)、天心區(qū)、省政府及周邊機關單位、環(huán)保工業(yè)園方式：在目標單位大門口設立展點客戶來源：企業(yè)高管、公務員中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114客戶來源：公務員、企業(yè)高管、私營業(yè)主置業(yè)次數(shù)：70%客戶為二次或多次置業(yè)

家庭結構：集中為36-50歲的三口之家，職業(yè)特征：企業(yè)高管、私營業(yè)主、公務員認知途徑：友介、路過置業(yè)目的：第二居所、休閑度假全長沙市客戶長沙客戶：核心周邊客戶+長沙全市客戶中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114高端品牌車行互動選取理由客戶的經濟實力突出；身份識別感較強雙向資源互動，低成本渠道開拓配合特色活動，有效傳遞項目價值開拓對象品牌車行客戶資源開拓方式項目體驗試駕活動：“10分鐘生活圈”新品車體驗日，定期舉行由車行到項目的自駕體驗；項目定期品牌車展。車行選擇：奧迪、寶馬、豐田系列、馬自達、沃爾沃等。利益刺激“換車族”、“班車族”購車激勵計劃購房享受車貸優(yōu)惠；車行相關優(yōu)惠禮包長沙客戶精細化營銷方案中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114名校MBA教學機構選取理由此類教學機構收費較高，在讀學生有一定經濟基礎，事業(yè)處于上升階段，年齡處于25～40之間，其共性是知性、進取，與本案目標客戶有很大程度的相似性；話語權、標桿性自身所具有的關系網絡，能夠有效形成圈層影響，帶動其他資源通道開拓對象人大-芝加哥大學EMBA、太奇MBA、Hult商學院MBA開拓方式校外課堂、結合行業(yè)背景的沙龍茶話會、話題論壇利益刺激置業(yè)激勵計劃購房創(chuàng)業(yè)基金對位產品聯(lián)排、雙拼長沙客戶精細化營銷方案中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114金融行業(yè)從業(yè)人員對物業(yè)價值敏感度高，具備價值投資意識，有較強的購買能力，年齡及個性特征符合項目目標客戶定位；開拓對象湘財證券、華夏證券、財富證券、國泰君安證券等證券機構開展類似“贏在股市”等炒股模擬操作比賽，舉辦投資領域熱點人物講座，邀請圈定對象參與；挖掘行業(yè)內部關鍵人物維護方式短信、DM直郵維護，結合營銷節(jié)點，項目信息傳遞、活動選取理由開拓方式金融精英通道高層行業(yè)關鍵人物挖掘長沙客戶精細化營銷方案中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114項目作為市場標桿，新標準范本，將在行業(yè)內成為熱點，成為業(yè)界人員參觀、研究、學習對象；項目信息被動傳遞開拓對象青竹湖、紫山湖高爾夫會所通過“馬悅凌養(yǎng)生講座”之“父母是孩子最好的醫(yī)生”的方式吸引三口之家、學齡之家客戶的關注，從而植入項目的健康生活環(huán)境。維護方式短信、DM直郵維護，結合營銷節(jié)點，項目信息傳遞、活動選取理由開拓方式高端會所通道長沙客戶精細化營銷方案中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114客戶解決策略——湖南地州市客戶來源：湖南地州市客戶置業(yè)次數(shù)：80%客戶為二次或多次置業(yè)

家庭結構：集中為40-50歲的三口之家，職業(yè)特征：金融、房產等企業(yè)高管、私營業(yè)主、公務員認知途徑：友介、路過置業(yè)目的：投資、休閑度假湖南地州市客戶中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114客戶解決方案——湖南地州市客戶地州市外拓計劃時間：2010年9月開始地點：株洲、邵陽、湘潭、岳陽展點位置：當?shù)厝A天酒店大堂方式：設計固定展示點、舉辦產品推介會、DM單張派發(fā)客戶來源：公務員、企業(yè)高管、私營業(yè)主中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114客戶解決策略——省外客戶客戶來源：省外客戶（主要為廣東地區(qū)湘籍客戶以及投資客）置業(yè)次數(shù)：80%客戶為二次或多次置業(yè)

家庭結構：集中為40-50歲的三口之家，職業(yè)特征：金融、私營業(yè)主、公務員認知途徑：友介、廣告置業(yè)目的：投資省外客戶中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114廣州專項豪宅客戶推介推介會選址：廣州五星級酒店或中地行本部推介會形式：酒會推介客戶：廣州中地行豪宅客戶、其他豪宅投資客戶中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114拓客尖兵隊+兩大資源庫營銷資源整合平臺保利國際廣場首批蓄客1個月，開盤1.5小時4.5億，資源整合平臺起到了關鍵作用。中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114半版報紙廣告平均客戶來訪量：約30組，費用約5萬元定向營銷：40多家團體有著良好的合作關系，相關客戶資源3萬。團購：與區(qū)域內十余家大型單位成功合作，相關客戶資源約2萬人。跨區(qū)域營銷：擁有湖南、廣東、北京等商會組織商會成員資料達2.6萬?？蛻舴e累：長沙操作項目登記客戶上萬組?？蛻敉卣垢采w的有效客戶群達近8萬人，推廣成本節(jié)約60%以上。放射線之拓展成本長沙最貴的平層豪宅—保利國際廣場，長沙最貴的類別墅—海爾云海灣，持續(xù)積累高端客戶，客戶資源基礎雄厚。中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114強化現(xiàn)場營銷中心樣板區(qū)現(xiàn)場服務極致體驗營銷戰(zhàn)役四：體驗戰(zhàn)中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114現(xiàn)場體驗示意1售樓處：兼會所體驗功能，預約銷售，現(xiàn)場實景接待看房樣板體驗段樣板區(qū)內的房子，均做到立面完成，景觀到位，保證感觀1中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114這是一個擁有自然景觀情結的人聚會場所，這是一次法蘭西建筑藝術與國際居住觀念的邂逅之旅，每一個到過映象館的人，都將對之留下深刻的印象。關鍵詞法式風情、個性藝術、展示展覽現(xiàn)場售樓處(兼帶會所服務功能)主題法蘭西映象館LaFranceimpression中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114一層為開放式沙盤模型區(qū)，接待普通客戶二層為私密的包間區(qū)，VIP客戶洽談于包間中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114現(xiàn)場引導看房導視清晰中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114

樓盤現(xiàn)場最能打動客戶購買欲望的是精致、品位的樣板房，而在雜亂的樓盤施工現(xiàn)場，從售樓處到樣板房的看房通道無疑特別重要。我們建議采用與樓盤定位相符合的包裝方案，突出樓盤的品質，打造尊貴、高雅、低調、安全的看房通道。工程形象中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114設置LCD屏幕影視廳，滾動播放項目宣傳片，務求帶給客戶震撼的視聽效果，塑造項目的成功形象現(xiàn)場洗腦中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114形象：案名+SLOGAN傳播感知點1：報刊雜志傳播感知點2：高炮傳播感知點3：廣告牌傳播感知點4：朋友介紹客戶上門第2體驗點：停車區(qū)安保服務第3體驗點：迎賓服務第4體驗點：接待、茶水第5體驗點：樣板段帶看服務第6體驗點：樣板房講解說明服務客戶購買決策放棄購買客戶維護：溫馨短信、客戶活動、全程營銷檔案、饋贈口碑傳播一對一服務貫穿始終，加深體驗感現(xiàn)場服務配合中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114高端銷售層級體驗后臺大客戶帶看制：所有Ｓales以私人助理形式提供私屬服務，并選擇洽談能力強的銷售精英，且對財經、實事等經過專業(yè)培訓。高激勵體系：所有銷售員按高銷標準招聘，制定完成目標考核及節(jié)點促銷重獎機制。中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114來賓售樓處尊享正統(tǒng)法式下午茶品嘗純正，原汁原味道具亮點:法式古典骨瓷茶具法式管家售樓處駐場，著法式燕尾服，提供法式接待服務中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114戰(zhàn)役五：形象戰(zhàn)結合項目特征及對客戶的深入理解，本項目推廣總體調性應定格為：純正。

高端。法蘭西原味中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114線上推廣VS線下推廣全面?zhèn)鬟f產品的“純正”“高端”“法蘭西原味”線上推廣告知，造勢，影響為主線下推廣體驗，互動，影響為主大眾媒體作為市場的口碑宣傳，軟文以活動報道炒作為主，廣告以神秘、高貴調性進行傳播，前期減少過多的產品介紹信息，高端小眾媒體則主要側重于項目的詳細解讀。通過SP活動，建立客戶體驗的磁場影響力。通過現(xiàn)場體驗式營銷，強化客戶尊崇感官的體驗。中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案1142012年項目即將入市，形象的塑造顯得尤為重要，那么2012年本案的首要目標是什么？Premièreimportanceobjectif水電地產作為高端物業(yè)開發(fā)者的高度和姿態(tài)盧浮原著建立在別墅市場上的差異化領導地位中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114第一輪沖擊波：品牌及區(qū)域炒作，占領輿論制高點，樹立品牌形象，突出區(qū)域優(yōu)勢企業(yè)品牌導入期策略[4-6月]企業(yè)品牌：千億央企航母，以創(chuàng)造世界的能量，影響長沙；區(qū)域炒作：湘三角，中國下一個奇跡，崛起中部。以創(chuàng)造世界的能量，影響長沙中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114第二輪沖擊波：以情感訴求為出發(fā)點，激發(fā)思想共鳴，強勢圈層占位項目品牌導入期策略[7-8月]用名人為項目說話；用跨界發(fā)布會證言。中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114“有些人很有錢，而有些人很富有，兩者的區(qū)別在于只有懂得享受人生的人才是真正富有的人?！保瓍慰素愃桑ìF(xiàn)代法國最偉大電影導演）盧浮原著，獻給真正富有的人。中地行XX年長沙盧浮原著中央政務區(qū)項目營銷提案114“我愛精致。精致并不依存于闊綽和華麗，而是顯現(xiàn)在不粗俗和追求卓越之中?！薄煽伞は隳蝺海ㄏ隳蝺浩放苿?chuàng)始人）盧浮原著，為追求精致卓越的人