上海嘉定南翔項目定位建議提案報告新城房產(chǎn)XX73P新聚仁

13三月2024上海嘉定南翔項目定位建議提案報告新城房產(chǎn)XX73P新聚仁PART1——項目理解項目理解市場理解客源理解開發(fā)商戰(zhàn)略對接PART2——項目產(chǎn)品定位及建議PART3——項目價格建議報告框架PART1——項目理解項目理解市場理解客源理解開發(fā)商戰(zhàn)略對接PART2——項目產(chǎn)品定位及建議PART3——項目價格建議理解1—規(guī)模限制走差異化精品路線指標數(shù)值占地面積45152.3㎡容積率1.6建筑面積72243.7㎡住宅建筑面積不大于80%≤57795㎡商業(yè)面積不小于20%≥14449㎡政策限制無70/90項目住宅體量僅5.8萬方，規(guī)模小，小而精的運作方向板塊地塊名建筑面積容積率樓板價開發(fā)商嘉定新城主城區(qū)A03-8地塊4.001.612586上海盤谷A04-1、A04-2地塊11.751.611148上海保利雙丁路、溫泉路地塊7.541.812076江蘇常發(fā)A15-1、B05-1地塊12.562.013761上海龍湖C10-6、C14-2地塊13.242.09064上海保利雙單路、勝辛路地塊14.971.88551上海綠地和政路、嘉戩公路地塊3.911.013451上海保利南翔A07、A08地塊17.901.57935華潤置地A02、A09、A10地塊29.632.07093華潤置地本案7.221.613200江蘇新城A13地塊8.281.87981上海朗華走馬塘地塊19.32.0-2.512503寶華集團安亭汽車城站地塊14.512.24942江蘇新城昌吉路地塊7.541.95542綠地集團09年嘉定新城主要成交地塊南翔地塊容積率總建面樓板價成交日期和黃地塊1.531.74289108.1華潤北塊1.517.9793509.9華潤南塊2.029.63709309.9朗詩地塊1.88.2798109.11寶華地塊2.0-2.519.31250310.1本案1.67.221320009.12南翔板塊地塊情況本項目是南翔樓板價最高的項目，也是江蘇新城嘉定項目中地價最高的項目決定了項目必須走高端路線理解2—地價限制本項目走高端路線理解3—在格林世界包圍中，必須差異化突圍棲林路金地格林別墅19大街家樂福吾尚塘寶翔路馬榮雙語幼兒園英國學(xué)校優(yōu)勢：南臨金地格林成熟配套核心區(qū)，西側(cè)北側(cè)是低密度別墅，區(qū)位優(yōu)于金地后續(xù)房源，站在金地肩膀上運作項目；劣勢：金地已壟斷區(qū)域品牌號召力，本項目規(guī)模小在其包圍之中，產(chǎn)品須跳脫；理解4—南翔已經(jīng)成為嘉定價值高點，本項目有高端運作基礎(chǔ)板塊樓盤名稱報價一季度二季度三季度10月11月12月主城區(qū)盤古天地15000///110941218614409保利家園/86128525100491281412090/保利湖畔佳苑15000/////13859南翔嘉驪花園16200//14232135171355415801上雋嘉苑///11434115391175012496金地格林世界19500112541101011710146141561016266中冶祥騰廣場////136111330813531安亭西上海名邸13000////997512015作為嘉定新城第一站的南翔板塊，加上金地的多年運作，已經(jīng)使得南翔板塊成為嘉定區(qū)中的價格高點，所以項目應(yīng)站在嘉定區(qū)價格平臺最高的起點，運作高端產(chǎn)品西上海中冶祥騰金地格林嘉驪花園保利湖畔盤古天地保利家園理解5—本項目應(yīng)該成為新城房產(chǎn)在嘉定的高端項目板塊案名總建物業(yè)形態(tài)主力面積定位安亭板塊新城安亭13住宅9小高層LOFT酒店公寓住宅75-90㎡酒店公寓30-60㎡完全針對剛性客源嘉定新城悠活城18住宅14小高層、辦公，商業(yè)住宅85-160㎡針對剛性及初級改善客源西尚海40住宅27.8小高層，洋房，別墅一期小高層82-89㎡洋房89-146㎡針對剛性及中端改善客源南翔本案7.2住宅5.8？江蘇新城在嘉定的三個項目均為中低端產(chǎn)品，本案居嘉定第一站的優(yōu)勢運作應(yīng)與其他三個項目形成錯位競爭，樹立江蘇新城企業(yè)形象的高端個案本案新城安亭悠活城西尚海項目理解結(jié)論項目體量小，并且淹沒于70/90產(chǎn)品為主的金地格林世界內(nèi)，同時面臨江蘇新城其他三個項目同時銷售的局面，決定了項目必須走差異化路線實現(xiàn)跳脫；其次，項目樓板價格，位于嘉定區(qū)價格最高平臺的南翔板塊，加之項目緊鄰金地格林世界配套成熟區(qū)，決定了項目必須走高端路線實現(xiàn)項目價格；本項目必須走差異化的高端路線運作，來實現(xiàn)跳脫PART1——項目理解項目理解市場理解客源理解開發(fā)商戰(zhàn)略對接PART2——項目產(chǎn)品定位及建議PART3——項目價格建議2010年2011年2012年2013年2014年在售項目53.74665.8未售項目3375.910780.8109.3合計86.7121.9175137.8109.3供應(yīng)——整體供應(yīng)壓力巨大，適宜走快進快出路線整體看嘉定南翔及新城區(qū)域未來供應(yīng)量巨大，達到了571.5萬方；已知項目2010-2011年供應(yīng)量相對不大，2012年開始將進入供應(yīng)高峰；區(qū)域在售項目后續(xù)體量未售項目后續(xù)體量合計主城區(qū)104.6299.1403.7南翔60.9106.9167.8合計165.5406571.5建議本案采取快進快出策略，快速去化回籠資金，避免陷入后續(xù)的天量競爭中；市場競爭——南翔已經(jīng)運作成嘉定的高端板塊，短期內(nèi)項目競爭在南翔區(qū)域內(nèi)南翔主城區(qū)安亭距離市區(qū)距離122026規(guī)劃面積4012040規(guī)劃人口155015區(qū)域定位商貿(mào)，旅游，大型居住區(qū)城市核心功能載體，政治、經(jīng)濟、文化中心汽車產(chǎn)業(yè)中心，嘉定經(jīng)濟支柱區(qū)域配套經(jīng)過格林世界多年運作，家樂福、格林世界商業(yè)步行街等配套成熟目前配套不成熟，但商業(yè)、醫(yī)療、教育等嘉定高端配套入駐安亭老城區(qū)中低端生活配套房地產(chǎn)地位短期內(nèi)為外區(qū)域?qū)肟驮词走x中長期為嘉定核心區(qū)位產(chǎn)業(yè)人口配套區(qū)和城市中低端人群導(dǎo)入?yún)^(qū)南翔憑借距離市區(qū)的距離優(yōu)勢、金地多年運作的配套優(yōu)勢目前已經(jīng)成為嘉定區(qū)域的高端板塊，并且在短期內(nèi)嘉定標桿地位很難改變，在項目的運作周期內(nèi)主要的競爭仍是南翔區(qū)域內(nèi)競爭；西上海中冶祥騰金地格林嘉驪花園保利湖畔盤古天地保利家園主城區(qū)14000-15000南翔16000安亭12000-13000產(chǎn)品競爭——金地金地格林世界的大盤配套和多年運作品牌是其核心優(yōu)勢；而本項目可以借用金地配套金地格林世界項目規(guī)劃面積139.1公頃（2100畝），總建面約150萬平方米，容積率0.65。項目國際化產(chǎn)品支撐點：5000㎡VIP名流會所四星級商務(wù)休閑酒店長達3公里的國際風(fēng)情商業(yè)街家樂福大賣場入駐33000㎡高爾夫生態(tài)公園國際網(wǎng)球中心——6片室內(nèi)外網(wǎng)球場，國際級大滿貫標準球場（4片室內(nèi)恒溫網(wǎng)球場，兩片室外網(wǎng)球場）馬榮高級雙語幼兒園9年制義務(wù)教育制嘉定實驗學(xué)校社區(qū)醫(yī)院產(chǎn)品競爭——金地金地格林世界立面品質(zhì)感較低，戶型上擅長附加值路線而并不擅長舒適型戶型現(xiàn)代風(fēng)格立面，涂料為主，無論從立面品質(zhì)感還是造型上都比較平庸金地一直擅長90產(chǎn)品營造，以小戶型附加值為代表，但并不擅長高端改善型項目金地及規(guī)模與配套大盤運作，公寓產(chǎn)品附加值的剛需產(chǎn)品，其他品質(zhì)不高；而本項目可以從中高端改善型客戶出發(fā)，以高品質(zhì)立面、舒適型戶型、高品質(zhì)景觀作為突破口；結(jié)論一期二期三期四期二期——09年12月交房，2010年6月拿產(chǎn)證（254套）三期——2010年4月，預(yù)計2010年底拿產(chǎn)證（968套）四期——2011年4月，預(yù)計2011年10月拿產(chǎn)證（1520套）未售約10萬方（尚未建造），交房預(yù)計2012年初，預(yù)計2012年中拿產(chǎn)證（10萬方，約1250套）2010年6月2010年底2011年10月2012年年中預(yù)計二手流通量50套預(yù)計二手流通量200套預(yù)計二手流通量300套預(yù)計二手流通量200套預(yù)計20%的房源進入二手流通市場（該案純投資比例不高，但成本與區(qū)域價格差異較大，可能釋放部分投資性質(zhì)的購房者進入二手市場），該部分房源均為小面積兩房為主舒適性產(chǎn)品稀缺一房二房三房四房配比20%48%18%10%套數(shù)約7001680630350套均面積69㎡88㎡130㎡166㎡產(chǎn)品競爭——二手房市場產(chǎn)品競爭——未來未來競爭中缺乏真正傳統(tǒng)高品質(zhì)改善型住宅，嘉定高端城市中高端項目地塊容積率總建面樓板價定位上市時間和黃地塊1.531.742891嘉定頂級城市高端2011-2012華潤北塊1.517.97935未知2011-2012華潤南塊2.029.637093容積率高區(qū)域中端2011-2012朗詩地塊1.88.27981高科技住宅2011-2012寶華地塊2.0-2.519.312503容積率高區(qū)域中端2011-2012本案1.67.2213200樓盤名稱報價三季度10月11月12月嘉驪花園1620014232135171355415801上雋嘉苑/11434115391175012496金地格林世界1950011710146141561016266中冶祥騰廣場//136111330813531競爭市場結(jié)論后續(xù)競爭體量巨大，且2012年開始將進入供應(yīng)高峰，建議本項目采取快進快出策略；南翔已經(jīng)運作成嘉定的高端板塊，短期內(nèi)項目競爭在南翔區(qū)域內(nèi)，而南翔內(nèi)部以金地格林世界為標桿；從與主要精品的錯位競爭角度來說，金地擅長打造剛性客戶需求的中低端產(chǎn)品，而本項目可以從中高端改善型客戶出發(fā)，以高品質(zhì)立面、舒適型戶型、高品質(zhì)景觀作為突破口；從二手市場競爭角度來看，同樣未來面臨金地格林世界的二手房小戶型競爭，本項目可以采取錯位競爭手段。操作手法上本項目必須快進快出，而與主要競品金地的錯位競爭中本項目可以高品質(zhì)立面、舒適型戶型、高品質(zhì)景觀作為突破口，以改善型產(chǎn)品作為突破口PART1——項目理解項目理解市場理解客源理解開發(fā)商戰(zhàn)略對接PART2——項目產(chǎn)品定位及建議PART3——項目價格建議客源區(qū)域北區(qū)(普陀、閘北、虹口、楊浦區(qū))客源比例第一達到56.4%，嘉定區(qū)域客8.5%客戶訪談——邱先生（區(qū)域客）購買本項目理由:

為兒子購買婚房，盡管南翔本地人南翔情節(jié)較重，對于金地格林世界片區(qū)認可度并不高，但南翔年輕一輩對于南翔鎮(zhèn)陳舊的面貌、檔次較低的配套認知度較低，更偏好金地格林這樣國際化社區(qū)（規(guī)劃，配套，面貌，開發(fā)商品牌），另外又距離南翔站較近，上班在長寧區(qū)，交通方便——（環(huán)境改善）購買房源原則：

不能緊靠馬路或者11號線站點，又不能距離太遠，西邊套房源有一定抗性；購買樓層選擇：

長期居住在南翔老城里，居住在多層的老房子里，陰暗潮濕比較嚴重，所以現(xiàn)在購房不考慮低樓層房源，喜歡中高區(qū)房源；購買面積需求及價格需求：

因為是婚房，不需要面積太大，并且小孩剛工作沒多久，未來在改善就靠他們自己了，所以就購買了金地兩房；價格上，由于09年年中購買的帶裝修11000-12000元/㎡，同期內(nèi)老公房也要10000元/㎡，相對價格還算比較合理；52歲，居住在南翔老城內(nèi)，居住面積140㎡，家庭年收入25-35萬元；客戶訪談——馬小姐（市區(qū)客）購買本項目理由:

首次購房，購買一套小面積兩房做為過渡用，而且上班在長寧，軌道交通11號線交通便利，父母來住也方便?？催^九亭，寶山等區(qū)域，金地價格略高，但金地格林世界品牌開發(fā)商，整體小區(qū)面貌新，國際化社區(qū)形象，以及配套商業(yè)（家樂福，第十九大街）相對配套齊全，配套檔次雖不及市區(qū)配套全面，但也能夠滿足基本生活需要——環(huán)境改善，居住面積改善；購買房源原則：

沿路房源、臨商業(yè)，臨體育館等公共配套房源基本不考慮，希望居住環(huán)境相對安靜。購買樓層選擇：

不考慮低區(qū)及頂樓，其他樓層均可；購買面積需求及價格需求：

與父母獨立，希望有一套舒適性兩房，但金地格林均為緊湊型兩房產(chǎn)品，經(jīng)過一番考量，最后還是購買了緊湊的兩房，價格上14000-15000元/㎡（7月購買時的心理價位），目前2萬多的單價，價格已經(jīng)偏高；30歲，居住在普陀曹楊板塊，老公房復(fù)式（80㎡），父母住下層，自己住復(fù)式層，家庭年收入40萬客戶訪談——朱先生（新上海人）購買本項目理由:

已在上海工作10年，長期租房，工作區(qū)域在長寧，欲在上海安家，金地格林世界價格相對較為合理，并且軌道交通11號線交通方便——面積改善購買房源原則：

不要靠近馬路和輕軌邊的房源。購買樓層選擇：

對于樓層沒有太大講究。購買面積需求及價格需求：

目前和妻子共住，兩房基本滿足居住需求，目前居住的梅川路老公房價格由年初的12000-13000元/㎡，漲到目前的15000-16000元/㎡，9月購買15000-16000元/㎡價格，金地格林價格還算合理，又是新房。32歲，工作在長寧區(qū)，在普陀區(qū)租房，面積65㎡，家庭年收入20萬，欲在上海安家客戶訪談——（投資客）購買本項目理由:

軌道交通房升值潛力大，并且作為嘉定新城距離市區(qū)最近的組團的南翔，近市區(qū)距離優(yōu)勢，升值空間更大；購買房源原則：

不選擇近噪音較大的區(qū)域，靠商業(yè)街，軌道等購買樓層選擇：投資成本低的低區(qū)位置，可以利用價格優(yōu)勢出手，如果長期持有的話，中高區(qū)樓層也考慮，畢竟位置好，需求量大。購買面積需求及價格需求：

需求量最大，并且容易出手的兩房，對于價格上12000-13000元/㎡價格較為合理，（已于上半年購買）。

45歲，浙江溫州人客戶訪談——金地格林一線銷售員對于不同客源的特點和購買偏好進行了分析市區(qū)客:

集中于普陀，閘北，虹口，楊浦的上海西北四大區(qū)，以自主為主，入住家庭的人員結(jié)構(gòu)較為簡單，一般以2人居多，軌道交通11號線到江蘇站只要30分鐘，項目整體規(guī)劃好，配套完善，是外環(huán)區(qū)域做的最好的項目之一，并且價格上也相對合理，目前中環(huán)1號成交價1.8-1.9萬，購買本項目主要為面積改善以及環(huán)境改善，市區(qū)客有私家車的比例還是比較大的，市區(qū)進入南翔不需要過路費，這也是南翔較嘉定主城區(qū)的一大優(yōu)勢（南翔至主城區(qū)有收費口）。南翔區(qū)域客：

相對來說，南翔區(qū)域客對于本項目有一定抗性，認可度不高，滬嘉高速把南翔老城與金地格林世界分割，必須通過豐翔路進入，交通也不方便，但南翔青年一輩對于金地格林世界的認可度要高許多，一般都是婚房或者面積改善型。投資客：本項目純投資的比較少，基本上以自住需求為主附帶投資性，相對于投資客選擇本案還是因為本項目距離地鐵近，房型面積小，容易出手，并且項目品質(zhì)比較好。表現(xiàn)特征——客源年齡25-35歲比例達到46%表現(xiàn)特征——擬入住家庭人口兩口之家37.4%，占到絕對主力表現(xiàn)特征——置業(yè)需求初次改善比例達到28.6%，其次為獨立和二次改善，純投資比例不高操案訪談——金地格林一線銷售員操盤心得——來人來電客源的一些啟發(fā)以及未來客源變化來電客戶：

在前期銷售過程中，有不少來電客戶改善層次比較高，詢問金地格林是不是有三房產(chǎn)品，然后我們進行疏導(dǎo)，想把這批客源引導(dǎo)至二房產(chǎn)品，但基本上這批客戶購買2房的意愿就相當(dāng)?shù)土?，來現(xiàn)場的更少了，此外有很大一部分來電客戶詢問兩房，我們都是90以下的緊湊兩房，很多客戶就覺得面積有點小，居住不太舒適，就沒有在關(guān)注我們項目了。來人客戶：

很多來人客戶并不是主力需求本案的，像主要本項目主力客源的普陀，虹口，楊浦、閘北這些區(qū)域客戶都是區(qū)域內(nèi)中低層次的客源，被區(qū)域高房價排擠出來的，他們原先主力的區(qū)域集中在西北上海中環(huán)附近的樓盤，一方面距離感近，價格也相對便宜，但最終購買本案的理由是，國際大盤形象，國際學(xué)校配套，上海市第一家引入大型賣場的項目，這一系列的配套上去了，基本上距離感的劣勢也就不存在了。對未來區(qū)域客源的預(yù)估：隨著軌道交通11號線的開通，預(yù)計普陀區(qū)客源比例將會進一步提升，11號線延伸的長寧、徐匯區(qū)來看，盡管交通開通，但購房可選擇面較寬，松江，寶山，浦東，甚至嘉定新城，長寧、徐匯等區(qū)的比例不會有明顯提升。結(jié)論客源分布：集中于北四區(qū)的普陀、閘北、虹口，楊浦第一主力；軌道交通導(dǎo)入后，這部分比例仍會增加；長寧、徐匯區(qū)來等區(qū)的比例不會有明顯提升?？蛻羝?，注重交通便利性（軌道交通11號線，滬嘉高速公路），配套齊全，性價比高（相對于北四區(qū)置業(yè)首選的大華等中環(huán)區(qū)域，國際化配套產(chǎn)品品質(zhì)）；隨著區(qū)域發(fā)展以及軌道開通的利好下，出現(xiàn)不少需求3房的中高端改善客戶，客戶層次有逐步提高趨勢；自住客中，30-35歲中青年為第一主力；購房動機訴求點與本案匹配度新上海人目前租房需要城市歸屬感或婚房強低總價，軌道交通，有一定生活設(shè)施，對產(chǎn)品要求不高客源量大，但本項目面臨的競爭也比較多，相對而言較難跳脫弱市區(qū)普通客源父母同住，需要獨立或婚房強低總價，軌道交通，與主要社會關(guān)系距離適中，對產(chǎn)品要求不高弱市區(qū)高級改善生活品質(zhì)升級，再改或多改適中對面積、區(qū)位、交通、品質(zhì)都有一定要求項目幾乎占據(jù)南翔周邊配套核心位置，本項目從競爭角度考慮需要與格林世界等錯位競爭，充分利用項目規(guī)模較小，進行差異化競爭強區(qū)域客有前兩類特征客源，但多半是帶有投資意愿的高能力客源，一旦市場轉(zhuǎn)勢很難成為重要組成部分適中區(qū)域內(nèi)的好位置，品質(zhì)較高，品牌好，具有一定的升值空間絕對量有限，區(qū)域認知度分化明顯，且易受市場影響一般投資客保值增值跟風(fēng)性價比高、交通便利，較易出手大多選擇有軌道交通或重大規(guī)劃之地一般我們的客源匯總我們的客源定位客源特征年齡家庭結(jié)構(gòu)新上海人市區(qū)上海人主力客源80%新上海人：中年人為主，經(jīng)過多年打拼需要一個配套齊全、社區(qū)品質(zhì)較高的小區(qū)市區(qū)上海人：對于目前的居住環(huán)境和居住面積并不滿意，需要高品質(zhì)的小區(qū)環(huán)境和舒適的房型面積30歲以下20%30-35歲35%36-40歲35%其他10%兩口之家20-30%三口之家50-60%其他20%區(qū)域客投資客補充客源20%區(qū)域客：剛需客、投資兼下一代自住，年齡較泛，對區(qū)位有一定歸屬感或便利性30歲以下20%30-35歲25%36-40歲35%其他20%兩口之家30-40%三口之家50-60%其他10%通過以上項目自身理解、競爭市場理解、區(qū)域客源的理解得出本項目必須通過差異化、高端路線運作，面對市區(qū)中高端改善客源以高品質(zhì)立面、舒適型戶型、高品質(zhì)景觀作為突破口，打造的高品質(zhì)個案PART1——項目理解項目理解市場理解客源理解開發(fā)商戰(zhàn)略對接PART2——項目產(chǎn)品定位及建議PART3——項目價格建議我們的客源與開發(fā)商戰(zhàn)略對接核心價值區(qū)位教育配套商業(yè)配套景觀資源醫(yī)療配套匹配度啟航系有就幸福方便到達市區(qū)方便到達市區(qū)上學(xué)方便生活方便/日常就醫(yī)×樂居系輕松置業(yè)方便到達市區(qū)方便到達市區(qū)上學(xué)方便，還能享受優(yōu)質(zhì)的小學(xué)或中學(xué)教育生活方便/日常就醫(yī)×圓夢系幸福美滿出行方便優(yōu)質(zhì)教育高品質(zhì)生活高品質(zhì)生活√尊享享受人生核心地段的標簽作用優(yōu)質(zhì)教育優(yōu)越的生活獨享資源×我們的主力客源可以對接在開發(fā)商的圓夢系PART1——項目理解項目理解市場理解客源理解開發(fā)商戰(zhàn)略對接PART2——項目產(chǎn)品定位及建議PART3——項目價格建議我們的住宅產(chǎn)品定位承載市區(qū)中高端改善客源的嘉定高端明星個案江蘇新城圓夢系產(chǎn)品以區(qū)域少有的改善戶型為主完全為中高端改善客源打造純粹完全的舒適型社區(qū)產(chǎn)品支撐規(guī)劃：為中高端改善客源打造的名宅規(guī)劃面積定位：圓夢系面積段戶型：為中高端改善客源打造的高舒適性、高附加值戶型景觀：為中高端改善客源打造的中式皇家園林與歐式宮廷園林相融合的森林景觀5.立面：現(xiàn)代手法演繹皇室建筑6.裝修：軟裝與智能相結(jié)合的豪華精裝標準1、規(guī)劃——為中高端改善客源打造的名宅規(guī)劃產(chǎn)品組合：采用17+1F小高層和7+1F電梯洋房的高端產(chǎn)品組合地下：整體開挖，挖掘容積率以外的更大利潤空間；地下大堂豪華裝修，塑造項目豪宅品質(zhì)地上：綠化空間最大化，營造戶戶觀景效果針對項目規(guī)模，量身定做規(guī)劃特色1——洋房最大化項目占地：45452.3㎡項目容積率：1.6項目建筑面積：72650㎡其中：小高層電梯洋房（17+1F）：27000㎡；多層電梯洋房（7+1F）：31200㎡；商業(yè)（2-4F）：14450㎡多層電梯洋房規(guī)劃最大化洋房約54%；小高約46%洋房54%；小高約46%規(guī)劃特色2——整體開挖、精裝地下大堂地下停車方式、車行動線；地下豪華精裝大堂；首層、電梯廳豪華裝修；刷卡到指定樓層；地下私家領(lǐng)地地下層整體大開挖；社區(qū)入口進行人車分流，私家車直接進地下車庫；通過地下大堂直接入戶。（1）地下停車方式、車行動線車庫出入口車庫出入口覆土區(qū)域平面圖示意地下車庫入大堂剖面圖示意（2）地下豪華精裝大堂純正歐式風(fēng)情，大理石鋪設(shè)，通過玫瑰金等奢華色彩結(jié)合燈光的營造，打造富麗堂皇的地下車庫大堂，尊貴入戶。結(jié)合建筑古典風(fēng)情，打造豪華皇室氛圍；大理石鋪設(shè)；奢華水晶吊燈，挑高處理，彰顯豪宅品質(zhì)。（3）首層豪華精裝大堂、梯廳智能化電梯刷卡住戶或訪客才能使用電梯，直達所屬樓層。（4）地下私家領(lǐng)地私屬下沉庭院；陽光地下室，舒適大氣。規(guī)劃特色3——建筑朝南、錯落排布，戶戶觀景2、面積定位——市場平臺板塊樓盤名稱一房二房三房四房供應(yīng)面積供應(yīng)面積供應(yīng)面積供應(yīng)面積新城盤古天地1006920088100148保利家園1406931687-89保利湖畔陽光苑（多層）///翔嘉驪花園10673-8121285-9256142上雋嘉苑7251-6815483-88金地格林世界298682988844174中冶祥騰12685-9024110合計71651-81130683-90320110-14872174-20029.7%54.1%13.3%3.0%在售個案均為前期規(guī)劃，小面積、緊湊戶型，面對剛性客源的精品社區(qū)模式業(yè)態(tài)層數(shù)面積段建面比套數(shù)套數(shù)比小高層17+1兩梯兩戶105-11013%46%7221651%130-14033%144多層7+1一梯兩戶140-17054%21049%合計/100%426100%本項目定位于圓夢系，以略為放大的舒適型戶型為供應(yīng)主力2、面積定位項目盤古天地中冶祥騰保利家園嘉驪花園金地格林世界立面戶型二房二廳一衛(wèi)89㎡二房二廳一衛(wèi)90㎡二房二廳一衛(wèi)89㎡三房二廳二衛(wèi)137㎡二房二廳一衛(wèi)87㎡面寬客廳3.6，主臥3.3客廳3.9，主臥3.3客廳3.9，主臥3.8客廳4.2，主臥3.8客廳4.5，主臥3.6附加值/比例8㎡/9%5㎡/5.6%2㎡/2.2%9㎡/6.6%2.5㎡/3%傳統(tǒng)戶型設(shè)計，二房均為緊湊型設(shè)計，市場并無舒適性二房設(shè)計主力供應(yīng)三房的嘉驪花園戶型附加值和舒適性表現(xiàn)常規(guī)，項目可在戶型上有很大超越空間3、戶型建議——市場平臺3、戶型建議理念7+1電梯洋房小高層電梯洋房舒適性：通過花園入戶方式、大面寬，主要功能區(qū)南向排布，力求達到最宜居的舒適性產(chǎn)品；滿足改善型客源的舒適型戶型7+1電梯洋房（1、2層）一層（建筑面積：160㎡）二層（建筑面積：150㎡）一\二層地下室一層地下二層地下建筑面積：150-160㎡舒適性——三面環(huán)繞式空中花園設(shè)計，獨享奢華的花園空間；一層附贈南北大花園，附贈50㎡陽光地下室；二層附贈南北空中花園，附贈50㎡陽光地下室；客廳面寬4.5米，主臥面寬4.2米，超越市場平臺的居住舒適性；一層南向花園，二層南向空中大花園，拓展南向居住功能，增加舒適性；別墅級別的空間感受三－六層（建筑面積：140㎡）舒適性——空中花園入戶，具有別墅級別的入戶感覺客廳面寬4.5米，主臥面寬4.2米，超越市場平臺的居住舒適性；三面環(huán)繞式空中花園設(shè)計，獨享奢華的花園空間；南側(cè)超大空中花園；北側(cè)空中花園可以封出一個房間，實現(xiàn)3+1房的空間空能；7+1電梯洋房（3-6標準層）建筑面積：140㎡戶型特色：全南向設(shè)計，舒適度最大化；超大南向開間，達到15米，充分與陽光接觸；客廳4.5米開間，主臥3.7米開間；小高層電梯洋房（130-140㎡戶型）4、景觀主題：中式皇家園林與歐式宮廷園林相融合的森林景觀私家下沉花園到地面私家庭院衍生出的一體化森林綠化體系宅前組團綠化到小區(qū)入口、外部景觀，小區(qū)完全被森林所包裹森林式宅間景觀歐式規(guī)劃掩映在森林中的精致裝飾森林式宅間景觀中式造景多層次綠化體系+硬質(zhì)鋪裝；森林中更富儀式感、等級感。入口形象、歸家車行道森林綠化與裝飾園林結(jié)合保利家園盤古天地保利湖畔陽光苑金地格林世界嘉驪花園中冶祥騰5、立面建議——市場平臺品質(zhì)感一般，以面磚活涂料為主要外墻材料，品質(zhì)感一般5、立面建議現(xiàn)代大氣手法演繹古典建筑的尊貴大氣感小高層洋房現(xiàn)代簡歐建筑，厚實體塊感結(jié)合石材干掛，凸顯豪宅的尊貴。7+1電梯洋房現(xiàn)代手法詮釋歐式建筑風(fēng)情，表現(xiàn)莊重貴氣的官邸品質(zhì)。6、裝修建議7+1電梯洋房17+1高層洋房風(fēng)格：新古典硬裝：精裝外門：品牌防盜門；地面：整體實木復(fù)合地板，深色系；踢腳線、門套、房門與地板同色系；墻面：環(huán)保、易洗乳膠漆，客廳電視背景墻適當(dāng)造型；主臥主力墻壁紙（目前市場裝修主流）頂：客餐廳、主臥根據(jù)戶型考慮吊頂，配置燈帶或筒燈，預(yù)留主燈位置客戶自購；其余房間平頂，做角線（新古典風(fēng)格）刷乳膠漆，預(yù)購主燈位置柜：根據(jù)戶型在不規(guī)則處為客戶設(shè)計好并做相應(yīng)的儲藏空間，如鞋柜、酒柜等，依戶型而定；廚房：國際品牌整體櫥柜，送脫排、煤罩、微波爐、消毒柜、烤箱，墻面防油面磚，地面大理石，頂鋁扣板吊頂衛(wèi)生間：根據(jù)戶型配置相應(yīng)衛(wèi)浴3-4件套（科勒同等品牌），石材墻、地貼面，頂用防水石膏板，臺面石材，米色系基調(diào)，送浴霸、排風(fēng)、臺上鏡、及裝飾柜陽臺：石材地面，乳膠漆墻面粉刷窗臺：大理石臺面，配窗套（新古典風(fēng)格）7+1洋房——裝修標準2500（報價）2000（成本）注：各裝修用料品牌無硬性標準，可按照發(fā)展商需求自行選擇裝修風(fēng)格示意17+1層洋房——裝修標準2000（報價）1500（成本）風(fēng)格：新古典硬裝：精裝（在7+1洋房的基礎(chǔ)上適當(dāng)縮減附送電器種類）外門、地面、墻面、頂、柜、廚房、衛(wèi)生、陽臺、窗臺的硬裝標準與7+1無差異變化點廚房：僅送脫排、煤罩衛(wèi)生間：僅配置衛(wèi)浴3件套（科勒同等品牌)空調(diào)：送壁掛式空調(diào)地暖：送整體PART1——項目理解區(qū)位理解市場理解客源理解開發(fā)商戰(zhàn)略對接PART2——項目產(chǎn)品定位及建議PART3——項目價格建議報告框架目前區(qū)域價格體系板塊樓盤名稱報價一季度二季度三季度10月11月12月主城區(qū)盤古天地15000///110941218614409保利家園/86128525100491281412090/保利湖畔佳苑15000/////13859南翔嘉驪花園16200//14232135171355415801上雋嘉苑///11434115391175012496金地格林世界19500112541101011710146141561016266中冶祥騰廣場////136111330813531南翔板塊價格最高達到16000元/㎡，主城區(qū)板塊達到14500元/㎡參照項目本案金地格林世界嘉驪花園中冶祥騰盤古天地保利家園評分指標權(quán)重評分(X1)評分(X2)評分(X3)評分(X4)評分(X5)評分(X6)區(qū)位片區(qū)面貌15%10109989與區(qū)中心的距離10%1010101089道路/交通狀況16%1010101098周邊環(huán)境面貌10%101