上海嘉定南翔項(xiàng)目定位建議提案報(bào)告新城房產(chǎn)XX73P新聚仁

13三月2024上海嘉定南翔項(xiàng)目定位建議提案報(bào)告新城房產(chǎn)XX73P新聚仁PART1——項(xiàng)目理解項(xiàng)目理解市場(chǎng)理解客源理解開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略對(duì)接PART2——項(xiàng)目產(chǎn)品定位及建議PART3——項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議報(bào)告框架PART1——項(xiàng)目理解項(xiàng)目理解市場(chǎng)理解客源理解開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略對(duì)接PART2——項(xiàng)目產(chǎn)品定位及建議PART3——項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議理解1—規(guī)模限制走差異化精品路線指標(biāo)數(shù)值占地面積45152.3㎡容積率1.6建筑面積72243.7㎡住宅建筑面積不大于80%≤57795㎡商業(yè)面積不小于20%≥14449㎡政策限制無(wú)70/90項(xiàng)目住宅體量?jī)H5.8萬(wàn)方，規(guī)模小，小而精的運(yùn)作方向板塊地塊名建筑面積容積率樓板價(jià)開(kāi)發(fā)商嘉定新城主城區(qū)A03-8地塊4.001.612586上海盤(pán)谷A04-1、A04-2地塊11.751.611148上海保利雙丁路、溫泉路地塊7.541.812076江蘇常發(fā)A15-1、B05-1地塊12.562.013761上海龍湖C10-6、C14-2地塊13.242.09064上海保利雙單路、勝辛路地塊14.971.88551上海綠地和政路、嘉戩公路地塊3.911.013451上海保利南翔A07、A08地塊17.901.57935華潤(rùn)置地A02、A09、A10地塊29.632.07093華潤(rùn)置地本案7.221.613200江蘇新城A13地塊8.281.87981上海朗華走馬塘地塊19.32.0-2.512503寶華集團(tuán)安亭汽車(chē)城站地塊14.512.24942江蘇新城昌吉路地塊7.541.95542綠地集團(tuán)09年嘉定新城主要成交地塊南翔地塊容積率總建面樓板價(jià)成交日期和黃地塊1.531.74289108.1華潤(rùn)北塊1.517.9793509.9華潤(rùn)南塊2.029.63709309.9朗詩(shī)地塊1.88.2798109.11寶華地塊2.0-2.519.31250310.1本案1.67.221320009.12南翔板塊地塊情況本項(xiàng)目是南翔樓板價(jià)最高的項(xiàng)目，也是江蘇新城嘉定項(xiàng)目中地價(jià)最高的項(xiàng)目決定了項(xiàng)目必須走高端路線理解2—地價(jià)限制本項(xiàng)目走高端路線理解3—在格林世界包圍中，必須差異化突圍棲林路金地格林別墅19大街家樂(lè)福吾尚塘寶翔路馬榮雙語(yǔ)幼兒園英國(guó)學(xué)校優(yōu)勢(shì)：南臨金地格林成熟配套核心區(qū)，西側(cè)北側(cè)是低密度別墅，區(qū)位優(yōu)于金地后續(xù)房源，站在金地肩膀上運(yùn)作項(xiàng)目；劣勢(shì)：金地已壟斷區(qū)域品牌號(hào)召力，本項(xiàng)目規(guī)模小在其包圍之中，產(chǎn)品須跳脫；理解4—南翔已經(jīng)成為嘉定價(jià)值高點(diǎn)，本項(xiàng)目有高端運(yùn)作基礎(chǔ)板塊樓盤(pán)名稱(chēng)報(bào)價(jià)一季度二季度三季度10月11月12月主城區(qū)盤(pán)古天地15000///110941218614409保利家園/86128525100491281412090/保利湖畔佳苑15000/////13859南翔嘉驪花園16200//14232135171355415801上雋嘉苑///11434115391175012496金地格林世界19500112541101011710146141561016266中冶祥騰廣場(chǎng)////136111330813531安亭西上海名邸13000////997512015作為嘉定新城第一站的南翔板塊，加上金地的多年運(yùn)作，已經(jīng)使得南翔板塊成為嘉定區(qū)中的價(jià)格高點(diǎn)，所以項(xiàng)目應(yīng)站在嘉定區(qū)價(jià)格平臺(tái)最高的起點(diǎn)，運(yùn)作高端產(chǎn)品西上海中冶祥騰金地格林嘉驪花園保利湖畔盤(pán)古天地保利家園理解5—本項(xiàng)目應(yīng)該成為新城房產(chǎn)在嘉定的高端項(xiàng)目板塊案名總建物業(yè)形態(tài)主力面積定位安亭板塊新城安亭13住宅9小高層LOFT酒店公寓住宅75-90㎡酒店公寓30-60㎡完全針對(duì)剛性客源嘉定新城悠活城18住宅14小高層、辦公，商業(yè)住宅85-160㎡針對(duì)剛性及初級(jí)改善客源西尚海40住宅27.8小高層，洋房，別墅一期小高層82-89㎡洋房89-146㎡針對(duì)剛性及中端改善客源南翔本案7.2住宅5.8？江蘇新城在嘉定的三個(gè)項(xiàng)目均為中低端產(chǎn)品，本案居嘉定第一站的優(yōu)勢(shì)運(yùn)作應(yīng)與其他三個(gè)項(xiàng)目形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，樹(shù)立江蘇新城企業(yè)形象的高端個(gè)案本案新城安亭悠活城西尚海項(xiàng)目理解結(jié)論項(xiàng)目體量小，并且淹沒(méi)于70/90產(chǎn)品為主的金地格林世界內(nèi)，同時(shí)面臨江蘇新城其他三個(gè)項(xiàng)目同時(shí)銷(xiāo)售的局面，決定了項(xiàng)目必須走差異化路線實(shí)現(xiàn)跳脫；其次，項(xiàng)目樓板價(jià)格，位于嘉定區(qū)價(jià)格最高平臺(tái)的南翔板塊，加之項(xiàng)目緊鄰金地格林世界配套成熟區(qū)，決定了項(xiàng)目必須走高端路線實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格；本項(xiàng)目必須走差異化的高端路線運(yùn)作，來(lái)實(shí)現(xiàn)跳脫P(yáng)ART1——項(xiàng)目理解項(xiàng)目理解市場(chǎng)理解客源理解開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略對(duì)接PART2——項(xiàng)目產(chǎn)品定位及建議PART3——項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議2010年2011年2012年2013年2014年在售項(xiàng)目53.74665.8未售項(xiàng)目3375.910780.8109.3合計(jì)86.7121.9175137.8109.3供應(yīng)——整體供應(yīng)壓力巨大，適宜走快進(jìn)快出路線整體看嘉定南翔及新城區(qū)域未來(lái)供應(yīng)量巨大，達(dá)到了571.5萬(wàn)方；已知項(xiàng)目2010-2011年供應(yīng)量相對(duì)不大，2012年開(kāi)始將進(jìn)入供應(yīng)高峰；區(qū)域在售項(xiàng)目后續(xù)體量未售項(xiàng)目后續(xù)體量合計(jì)主城區(qū)104.6299.1403.7南翔60.9106.9167.8合計(jì)165.5406571.5建議本案采取快進(jìn)快出策略，快速去化回籠資金，避免陷入后續(xù)的天量競(jìng)爭(zhēng)中；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)——南翔已經(jīng)運(yùn)作成嘉定的高端板塊，短期內(nèi)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)在南翔區(qū)域內(nèi)南翔主城區(qū)安亭距離市區(qū)距離122026規(guī)劃面積4012040規(guī)劃人口155015區(qū)域定位商貿(mào)，旅游，大型居住區(qū)城市核心功能載體，政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心汽車(chē)產(chǎn)業(yè)中心，嘉定經(jīng)濟(jì)支柱區(qū)域配套經(jīng)過(guò)格林世界多年運(yùn)作，家樂(lè)福、格林世界商業(yè)步行街等配套成熟目前配套不成熟，但商業(yè)、醫(yī)療、教育等嘉定高端配套入駐安亭老城區(qū)中低端生活配套房地產(chǎn)地位短期內(nèi)為外區(qū)域?qū)肟驮词走x中長(zhǎng)期為嘉定核心區(qū)位產(chǎn)業(yè)人口配套區(qū)和城市中低端人群導(dǎo)入?yún)^(qū)南翔憑借距離市區(qū)的距離優(yōu)勢(shì)、金地多年運(yùn)作的配套優(yōu)勢(shì)目前已經(jīng)成為嘉定區(qū)域的高端板塊，并且在短期內(nèi)嘉定標(biāo)桿地位很難改變，在項(xiàng)目的運(yùn)作周期內(nèi)主要的競(jìng)爭(zhēng)仍是南翔區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)；西上海中冶祥騰金地格林嘉驪花園保利湖畔盤(pán)古天地保利家園主城區(qū)14000-15000南翔16000安亭12000-13000產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)——金地金地格林世界的大盤(pán)配套和多年運(yùn)作品牌是其核心優(yōu)勢(shì)；而本項(xiàng)目可以借用金地配套金地格林世界項(xiàng)目規(guī)劃面積139.1公頃（2100畝），總建面約150萬(wàn)平方米，容積率0.65。項(xiàng)目國(guó)際化產(chǎn)品支撐點(diǎn)：5000㎡VIP名流會(huì)所四星級(jí)商務(wù)休閑酒店長(zhǎng)達(dá)3公里的國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街家樂(lè)福大賣(mài)場(chǎng)入駐33000㎡高爾夫生態(tài)公園國(guó)際網(wǎng)球中心——6片室內(nèi)外網(wǎng)球場(chǎng)，國(guó)際級(jí)大滿(mǎn)貫標(biāo)準(zhǔn)球場(chǎng)（4片室內(nèi)恒溫網(wǎng)球場(chǎng)，兩片室外網(wǎng)球場(chǎng)）馬榮高級(jí)雙語(yǔ)幼兒園9年制義務(wù)教育制嘉定實(shí)驗(yàn)學(xué)校社區(qū)醫(yī)院產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)——金地金地格林世界立面品質(zhì)感較低，戶(hù)型上擅長(zhǎng)附加值路線而并不擅長(zhǎng)舒適型戶(hù)型現(xiàn)代風(fēng)格立面，涂料為主，無(wú)論從立面品質(zhì)感還是造型上都比較平庸金地一直擅長(zhǎng)90產(chǎn)品營(yíng)造，以小戶(hù)型附加值為代表，但并不擅長(zhǎng)高端改善型項(xiàng)目金地及規(guī)模與配套大盤(pán)運(yùn)作，公寓產(chǎn)品附加值的剛需產(chǎn)品，其他品質(zhì)不高；而本項(xiàng)目可以從中高端改善型客戶(hù)出發(fā)，以高品質(zhì)立面、舒適型戶(hù)型、高品質(zhì)景觀作為突破口；結(jié)論一期二期三期四期二期——09年12月交房，2010年6月拿產(chǎn)證（254套）三期——2010年4月，預(yù)計(jì)2010年底拿產(chǎn)證（968套）四期——2011年4月，預(yù)計(jì)2011年10月拿產(chǎn)證（1520套）未售約10萬(wàn)方（尚未建造），交房預(yù)計(jì)2012年初，預(yù)計(jì)2012年中拿產(chǎn)證（10萬(wàn)方，約1250套）2010年6月2010年底2011年10月2012年年中預(yù)計(jì)二手流通量50套預(yù)計(jì)二手流通量200套預(yù)計(jì)二手流通量300套預(yù)計(jì)二手流通量200套預(yù)計(jì)20%的房源進(jìn)入二手流通市場(chǎng)（該案純投資比例不高，但成本與區(qū)域價(jià)格差異較大，可能釋放部分投資性質(zhì)的購(gòu)房者進(jìn)入二手市場(chǎng)），該部分房源均為小面積兩房為主舒適性產(chǎn)品稀缺一房二房三房四房配比20%48%18%10%套數(shù)約7001680630350套均面積69㎡88㎡130㎡166㎡產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)——二手房市場(chǎng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)——未來(lái)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中缺乏真正傳統(tǒng)高品質(zhì)改善型住宅，嘉定高端城市中高端項(xiàng)目地塊容積率總建面樓板價(jià)定位上市時(shí)間和黃地塊1.531.742891嘉定頂級(jí)城市高端2011-2012華潤(rùn)北塊1.517.97935未知2011-2012華潤(rùn)南塊2.029.637093容積率高區(qū)域中端2011-2012朗詩(shī)地塊1.88.27981高科技住宅2011-2012寶華地塊2.0-2.519.312503容積率高區(qū)域中端2011-2012本案1.67.2213200樓盤(pán)名稱(chēng)報(bào)價(jià)三季度10月11月12月嘉驪花園1620014232135171355415801上雋嘉苑/11434115391175012496金地格林世界1950011710146141561016266中冶祥騰廣場(chǎng)//136111330813531競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)結(jié)論后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)體量巨大，且2012年開(kāi)始將進(jìn)入供應(yīng)高峰，建議本項(xiàng)目采取快進(jìn)快出策略；南翔已經(jīng)運(yùn)作成嘉定的高端板塊，短期內(nèi)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)在南翔區(qū)域內(nèi)，而南翔內(nèi)部以金地格林世界為標(biāo)桿；從與主要精品的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)角度來(lái)說(shuō)，金地擅長(zhǎng)打造剛性客戶(hù)需求的中低端產(chǎn)品，而本項(xiàng)目可以從中高端改善型客戶(hù)出發(fā)，以高品質(zhì)立面、舒適型戶(hù)型、高品質(zhì)景觀作為突破口；從二手市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)角度來(lái)看，同樣未來(lái)面臨金地格林世界的二手房小戶(hù)型競(jìng)爭(zhēng)，本項(xiàng)目可以采取錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)手段。操作手法上本項(xiàng)目必須快進(jìn)快出，而與主要競(jìng)品金地的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)中本項(xiàng)目可以高品質(zhì)立面、舒適型戶(hù)型、高品質(zhì)景觀作為突破口，以改善型產(chǎn)品作為突破口PART1——項(xiàng)目理解項(xiàng)目理解市場(chǎng)理解客源理解開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略對(duì)接PART2——項(xiàng)目產(chǎn)品定位及建議PART3——項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議客源區(qū)域北區(qū)(普陀、閘北、虹口、楊浦區(qū))客源比例第一達(dá)到56.4%，嘉定區(qū)域客8.5%客戶(hù)訪談——邱先生（區(qū)域客）購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目理由:

為兒子購(gòu)買(mǎi)婚房，盡管南翔本地人南翔情節(jié)較重，對(duì)于金地格林世界片區(qū)認(rèn)可度并不高，但南翔年輕一輩對(duì)于南翔鎮(zhèn)陳舊的面貌、檔次較低的配套認(rèn)知度較低，更偏好金地格林這樣國(guó)際化社區(qū)（規(guī)劃，配套，面貌，開(kāi)發(fā)商品牌），另外又距離南翔站較近，上班在長(zhǎng)寧區(qū)，交通方便——（環(huán)境改善）購(gòu)買(mǎi)房源原則：

不能緊靠馬路或者11號(hào)線站點(diǎn)，又不能距離太遠(yuǎn)，西邊套房源有一定抗性；購(gòu)買(mǎi)樓層選擇：

長(zhǎng)期居住在南翔老城里，居住在多層的老房子里，陰暗潮濕比較嚴(yán)重，所以現(xiàn)在購(gòu)房不考慮低樓層房源，喜歡中高區(qū)房源；購(gòu)買(mǎi)面積需求及價(jià)格需求：

因?yàn)槭腔榉?，不需要面積太大，并且小孩剛工作沒(méi)多久，未來(lái)在改善就靠他們自己了，所以就購(gòu)買(mǎi)了金地兩房；價(jià)格上，由于09年年中購(gòu)買(mǎi)的帶裝修11000-12000元/㎡，同期內(nèi)老公房也要10000元/㎡，相對(duì)價(jià)格還算比較合理；52歲，居住在南翔老城內(nèi)，居住面積140㎡，家庭年收入25-35萬(wàn)元；客戶(hù)訪談——馬小姐（市區(qū)客）購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目理由:

首次購(gòu)房，購(gòu)買(mǎi)一套小面積兩房做為過(guò)渡用，而且上班在長(zhǎng)寧，軌道交通11號(hào)線交通便利，父母來(lái)住也方便?？催^(guò)九亭，寶山等區(qū)域，金地價(jià)格略高，但金地格林世界品牌開(kāi)發(fā)商，整體小區(qū)面貌新，國(guó)際化社區(qū)形象，以及配套商業(yè)（家樂(lè)福，第十九大街）相對(duì)配套齊全，配套檔次雖不及市區(qū)配套全面，但也能夠滿(mǎn)足基本生活需要——環(huán)境改善，居住面積改善；購(gòu)買(mǎi)房源原則：

沿路房源、臨商業(yè)，臨體育館等公共配套房源基本不考慮，希望居住環(huán)境相對(duì)安靜。購(gòu)買(mǎi)樓層選擇：

不考慮低區(qū)及頂樓，其他樓層均可；購(gòu)買(mǎi)面積需求及價(jià)格需求：

與父母獨(dú)立，希望有一套舒適性?xún)煞?，但金地格林均為緊湊型兩房產(chǎn)品，經(jīng)過(guò)一番考量，最后還是購(gòu)買(mǎi)了緊湊的兩房，價(jià)格上14000-15000元/㎡（7月購(gòu)買(mǎi)時(shí)的心理價(jià)位），目前2萬(wàn)多的單價(jià)，價(jià)格已經(jīng)偏高；30歲，居住在普陀曹楊板塊，老公房復(fù)式（80㎡），父母住下層，自己住復(fù)式層，家庭年收入40萬(wàn)客戶(hù)訪談——朱先生（新上海人）購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目理由:

已在上海工作10年，長(zhǎng)期租房，工作區(qū)域在長(zhǎng)寧，欲在上海安家，金地格林世界價(jià)格相對(duì)較為合理，并且軌道交通11號(hào)線交通方便——面積改善購(gòu)買(mǎi)房源原則：

不要靠近馬路和輕軌邊的房源。購(gòu)買(mǎi)樓層選擇：

對(duì)于樓層沒(méi)有太大講究。購(gòu)買(mǎi)面積需求及價(jià)格需求：

目前和妻子共住，兩房基本滿(mǎn)足居住需求，目前居住的梅川路老公房?jī)r(jià)格由年初的12000-13000元/㎡，漲到目前的15000-16000元/㎡，9月購(gòu)買(mǎi)15000-16000元/㎡價(jià)格，金地格林價(jià)格還算合理，又是新房。32歲，工作在長(zhǎng)寧區(qū)，在普陀區(qū)租房，面積65㎡，家庭年收入20萬(wàn)，欲在上海安家客戶(hù)訪談——（投資客）購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目理由:

軌道交通房升值潛力大，并且作為嘉定新城距離市區(qū)最近的組團(tuán)的南翔，近市區(qū)距離優(yōu)勢(shì)，升值空間更大；購(gòu)買(mǎi)房源原則：

不選擇近噪音較大的區(qū)域，靠商業(yè)街，軌道等購(gòu)買(mǎi)樓層選擇：投資成本低的低區(qū)位置，可以利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)出手，如果長(zhǎng)期持有的話，中高區(qū)樓層也考慮，畢竟位置好，需求量大。購(gòu)買(mǎi)面積需求及價(jià)格需求：

需求量最大，并且容易出手的兩房，對(duì)于價(jià)格上12000-13000元/㎡價(jià)格較為合理，（已于上半年購(gòu)買(mǎi)）。

45歲，浙江溫州人客戶(hù)訪談——金地格林一線銷(xiāo)售員對(duì)于不同客源的特點(diǎn)和購(gòu)買(mǎi)偏好進(jìn)行了分析市區(qū)客:

集中于普陀，閘北，虹口，楊浦的上海西北四大區(qū)，以自主為主，入住家庭的人員結(jié)構(gòu)較為簡(jiǎn)單，一般以2人居多，軌道交通11號(hào)線到江蘇站只要30分鐘，項(xiàng)目整體規(guī)劃好，配套完善，是外環(huán)區(qū)域做的最好的項(xiàng)目之一，并且價(jià)格上也相對(duì)合理，目前中環(huán)1號(hào)成交價(jià)1.8-1.9萬(wàn)，購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目主要為面積改善以及環(huán)境改善，市區(qū)客有私家車(chē)的比例還是比較大的，市區(qū)進(jìn)入南翔不需要過(guò)路費(fèi)，這也是南翔較嘉定主城區(qū)的一大優(yōu)勢(shì)（南翔至主城區(qū)有收費(fèi)口）。南翔區(qū)域客：

相對(duì)來(lái)說(shuō)，南翔區(qū)域客對(duì)于本項(xiàng)目有一定抗性，認(rèn)可度不高，滬嘉高速把南翔老城與金地格林世界分割，必須通過(guò)豐翔路進(jìn)入，交通也不方便，但南翔青年一輩對(duì)于金地格林世界的認(rèn)可度要高許多，一般都是婚房或者面積改善型。投資客：本項(xiàng)目純投資的比較少，基本上以自住需求為主附帶投資性，相對(duì)于投資客選擇本案還是因?yàn)楸卷?xiàng)目距離地鐵近，房型面積小，容易出手，并且項(xiàng)目品質(zhì)比較好。表現(xiàn)特征——客源年齡25-35歲比例達(dá)到46%表現(xiàn)特征——擬入住家庭人口兩口之家37.4%，占到絕對(duì)主力表現(xiàn)特征——置業(yè)需求初次改善比例達(dá)到28.6%，其次為獨(dú)立和二次改善，純投資比例不高操案訪談——金地格林一線銷(xiāo)售員操盤(pán)心得——來(lái)人來(lái)電客源的一些啟發(fā)以及未來(lái)客源變化來(lái)電客戶(hù)：

在前期銷(xiāo)售過(guò)程中，有不少來(lái)電客戶(hù)改善層次比較高，詢(xún)問(wèn)金地格林是不是有三房產(chǎn)品，然后我們進(jìn)行疏導(dǎo)，想把這批客源引導(dǎo)至二房產(chǎn)品，但基本上這批客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)2房的意愿就相當(dāng)?shù)土?，?lái)現(xiàn)場(chǎng)的更少了，此外有很大一部分來(lái)電客戶(hù)詢(xún)問(wèn)兩房，我們都是90以下的緊湊兩房，很多客戶(hù)就覺(jué)得面積有點(diǎn)小，居住不太舒適，就沒(méi)有在關(guān)注我們項(xiàng)目了。來(lái)人客戶(hù)：

很多來(lái)人客戶(hù)并不是主力需求本案的，像主要本項(xiàng)目主力客源的普陀，虹口，楊浦、閘北這些區(qū)域客戶(hù)都是區(qū)域內(nèi)中低層次的客源，被區(qū)域高房?jī)r(jià)排擠出來(lái)的，他們?cè)戎髁Φ膮^(qū)域集中在西北上海中環(huán)附近的樓盤(pán)，一方面距離感近，價(jià)格也相對(duì)便宜，但最終購(gòu)買(mǎi)本案的理由是，國(guó)際大盤(pán)形象，國(guó)際學(xué)校配套，上海市第一家引入大型賣(mài)場(chǎng)的項(xiàng)目，這一系列的配套上去了，基本上距離感的劣勢(shì)也就不存在了。對(duì)未來(lái)區(qū)域客源的預(yù)估：隨著軌道交通11號(hào)線的開(kāi)通，預(yù)計(jì)普陀區(qū)客源比例將會(huì)進(jìn)一步提升，11號(hào)線延伸的長(zhǎng)寧、徐匯區(qū)來(lái)看，盡管交通開(kāi)通，但購(gòu)房可選擇面較寬，松江，寶山，浦東，甚至嘉定新城，長(zhǎng)寧、徐匯等區(qū)的比例不會(huì)有明顯提升。結(jié)論客源分布：集中于北四區(qū)的普陀、閘北、虹口，楊浦第一主力；軌道交通導(dǎo)入后，這部分比例仍會(huì)增加；長(zhǎng)寧、徐匯區(qū)來(lái)等區(qū)的比例不會(huì)有明顯提升?？蛻?hù)偏好，注重交通便利性（軌道交通11號(hào)線，滬嘉高速公路），配套齊全，性?xún)r(jià)比高（相對(duì)于北四區(qū)置業(yè)首選的大華等中環(huán)區(qū)域，國(guó)際化配套產(chǎn)品品質(zhì)）；隨著區(qū)域發(fā)展以及軌道開(kāi)通的利好下，出現(xiàn)不少需求3房的中高端改善客戶(hù)，客戶(hù)層次有逐步提高趨勢(shì)；自住客中，30-35歲中青年為第一主力；購(gòu)房動(dòng)機(jī)訴求點(diǎn)與本案匹配度新上海人目前租房需要城市歸屬感或婚房強(qiáng)低總價(jià)，軌道交通，有一定生活設(shè)施，對(duì)產(chǎn)品要求不高客源量大，但本項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)也比較多，相對(duì)而言較難跳脫弱市區(qū)普通客源父母同住，需要獨(dú)立或婚房強(qiáng)低總價(jià)，軌道交通，與主要社會(huì)關(guān)系距離適中，對(duì)產(chǎn)品要求不高弱市區(qū)高級(jí)改善生活品質(zhì)升級(jí)，再改或多改適中對(duì)面積、區(qū)位、交通、品質(zhì)都有一定要求項(xiàng)目幾乎占據(jù)南翔周邊配套核心位置，本項(xiàng)目從競(jìng)爭(zhēng)角度考慮需要與格林世界等錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，充分利用項(xiàng)目規(guī)模較小，進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)區(qū)域客有前兩類(lèi)特征客源，但多半是帶有投資意愿的高能力客源，一旦市場(chǎng)轉(zhuǎn)勢(shì)很難成為重要組成部分適中區(qū)域內(nèi)的好位置，品質(zhì)較高，品牌好，具有一定的升值空間絕對(duì)量有限，區(qū)域認(rèn)知度分化明顯，且易受市場(chǎng)影響一般投資客保值增值跟風(fēng)性?xún)r(jià)比高、交通便利，較易出手大多選擇有軌道交通或重大規(guī)劃之地一般我們的客源匯總我們的客源定位客源特征年齡家庭結(jié)構(gòu)新上海人市區(qū)上海人主力客源80%新上海人：中年人為主，經(jīng)過(guò)多年打拼需要一個(gè)配套齊全、社區(qū)品質(zhì)較高的小區(qū)市區(qū)上海人：對(duì)于目前的居住環(huán)境和居住面積并不滿(mǎn)意，需要高品質(zhì)的小區(qū)環(huán)境和舒適的房型面積30歲以下20%30-35歲35%36-40歲35%其他10%兩口之家20-30%三口之家50-60%其他20%區(qū)域客投資客補(bǔ)充客源20%區(qū)域客：剛需客、投資兼下一代自住，年齡較泛，對(duì)區(qū)位有一定歸屬感或便利性30歲以下20%30-35歲25%36-40歲35%其他20%兩口之家30-40%三口之家50-60%其他10%通過(guò)以上項(xiàng)目自身理解、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)理解、區(qū)域客源的理解得出本項(xiàng)目必須通過(guò)差異化、高端路線運(yùn)作，面對(duì)市區(qū)中高端改善客源以高品質(zhì)立面、舒適型戶(hù)型、高品質(zhì)景觀作為突破口，打造的高品質(zhì)個(gè)案PART1——項(xiàng)目理解項(xiàng)目理解市場(chǎng)理解客源理解開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略對(duì)接PART2——項(xiàng)目產(chǎn)品定位及建議PART3——項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議我們的客源與開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略對(duì)接核心價(jià)值區(qū)位教育配套商業(yè)配套景觀資源醫(yī)療配套匹配度啟航系有就幸福方便到達(dá)市區(qū)方便到達(dá)市區(qū)上學(xué)方便生活方便/日常就醫(yī)×樂(lè)居系輕松置業(yè)方便到達(dá)市區(qū)方便到達(dá)市區(qū)上學(xué)方便，還能享受優(yōu)質(zhì)的小學(xué)或中學(xué)教育生活方便/日常就醫(yī)×圓夢(mèng)系幸福美滿(mǎn)出行方便優(yōu)質(zhì)教育高品質(zhì)生活高品質(zhì)生活√尊享享受人生核心地段的標(biāo)簽作用優(yōu)質(zhì)教育優(yōu)越的生活獨(dú)享資源×我們的主力客源可以對(duì)接在開(kāi)發(fā)商的圓夢(mèng)系PART1——項(xiàng)目理解項(xiàng)目理解市場(chǎng)理解客源理解開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略對(duì)接PART2——項(xiàng)目產(chǎn)品定位及建議PART3——項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議我們的住宅產(chǎn)品定位承載市區(qū)中高端改善客源的嘉定高端明星個(gè)案江蘇新城圓夢(mèng)系產(chǎn)品以區(qū)域少有的改善戶(hù)型為主完全為中高端改善客源打造純粹完全的舒適型社區(qū)產(chǎn)品支撐規(guī)劃：為中高端改善客源打造的名宅規(guī)劃面積定位：圓夢(mèng)系面積段戶(hù)型：為中高端改善客源打造的高舒適性、高附加值戶(hù)型景觀：為中高端改善客源打造的中式皇家園林與歐式宮廷園林相融合的森林景觀5.立面：現(xiàn)代手法演繹皇室建筑6.裝修：軟裝與智能相結(jié)合的豪華精裝標(biāo)準(zhǔn)1、規(guī)劃——為中高端改善客源打造的名宅規(guī)劃產(chǎn)品組合：采用17+1F小高層和7+1F電梯洋房的高端產(chǎn)品組合地下：整體開(kāi)挖，挖掘容積率以外的更大利潤(rùn)空間；地下大堂豪華裝修，塑造項(xiàng)目豪宅品質(zhì)地上：綠化空間最大化，營(yíng)造戶(hù)戶(hù)觀景效果針對(duì)項(xiàng)目規(guī)模，量身定做規(guī)劃特色1——洋房最大化項(xiàng)目占地：45452.3㎡項(xiàng)目容積率：1.6項(xiàng)目建筑面積：72650㎡其中：小高層電梯洋房（17+1F）：27000㎡；多層電梯洋房（7+1F）：31200㎡；商業(yè)（2-4F）：14450㎡多層電梯洋房規(guī)劃最大化洋房約54%；小高約46%洋房54%；小高約46%規(guī)劃特色2——整體開(kāi)挖、精裝地下大堂地下停車(chē)方式、車(chē)行動(dòng)線；地下豪華精裝大堂；首層、電梯廳豪華裝修；刷卡到指定樓層；地下私家領(lǐng)地地下層整體大開(kāi)挖；社區(qū)入口進(jìn)行人車(chē)分流，私家車(chē)直接進(jìn)地下車(chē)庫(kù)；通過(guò)地下大堂直接入戶(hù)。（1）地下停車(chē)方式、車(chē)行動(dòng)線車(chē)庫(kù)出入口車(chē)庫(kù)出入口覆土區(qū)域平面圖示意地下車(chē)庫(kù)入大堂剖面圖示意（2）地下豪華精裝大堂純正歐式風(fēng)情，大理石鋪設(shè)，通過(guò)玫瑰金等奢華色彩結(jié)合燈光的營(yíng)造，打造富麗堂皇的地下車(chē)庫(kù)大堂，尊貴入戶(hù)。結(jié)合建筑古典風(fēng)情，打造豪華皇室氛圍；大理石鋪設(shè)；奢華水晶吊燈，挑高處理，彰顯豪宅品質(zhì)。（3）首層豪華精裝大堂、梯廳智能化電梯刷卡住戶(hù)或訪客才能使用電梯，直達(dá)所屬樓層。（4）地下私家領(lǐng)地私屬下沉庭院；陽(yáng)光地下室，舒適大氣。規(guī)劃特色3——建筑朝南、錯(cuò)落排布，戶(hù)戶(hù)觀景2、面積定位——市場(chǎng)平臺(tái)板塊樓盤(pán)名稱(chēng)一房二房三房四房供應(yīng)面積供應(yīng)面積供應(yīng)面積供應(yīng)面積新城盤(pán)古天地1006920088100148保利家園1406931687-89保利湖畔陽(yáng)光苑（多層）///翔嘉驪花園10673-8121285-9256142上雋嘉苑7251-6815483-88金地格林世界298682988844174中冶祥騰12685-9024110合計(jì)71651-81130683-90320110-14872174-20029.7%54.1%13.3%3.0%在售個(gè)案均為前期規(guī)劃，小面積、緊湊戶(hù)型，面對(duì)剛性客源的精品社區(qū)模式業(yè)態(tài)層數(shù)面積段建面比套數(shù)套數(shù)比小高層17+1兩梯兩戶(hù)105-11013%46%7221651%130-14033%144多層7+1一梯兩戶(hù)140-17054%21049%合計(jì)/100%426100%本項(xiàng)目定位于圓夢(mèng)系，以略為放大的舒適型戶(hù)型為供應(yīng)主力2、面積定位項(xiàng)目盤(pán)古天地中冶祥騰保利家園嘉驪花園金地格林世界立面戶(hù)型二房二廳一衛(wèi)89㎡二房二廳一衛(wèi)90㎡二房二廳一衛(wèi)89㎡三房二廳二衛(wèi)137㎡二房二廳一衛(wèi)87㎡面寬客廳3.6，主臥3.3客廳3.9，主臥3.3客廳3.9，主臥3.8客廳4.2，主臥3.8客廳4.5，主臥3.6附加值/比例8㎡/9%5㎡/5.6%2㎡/2.2%9㎡/6.6%2.5㎡/3%傳統(tǒng)戶(hù)型設(shè)計(jì)，二房均為緊湊型設(shè)計(jì)，市場(chǎng)并無(wú)舒適性二房設(shè)計(jì)主力供應(yīng)三房的嘉驪花園戶(hù)型附加值和舒適性表現(xiàn)常規(guī)，項(xiàng)目可在戶(hù)型上有很大超越空間3、戶(hù)型建議——市場(chǎng)平臺(tái)3、戶(hù)型建議理念7+1電梯洋房小高層電梯洋房舒適性：通過(guò)花園入戶(hù)方式、大面寬，主要功能區(qū)南向排布，力求達(dá)到最宜居的舒適性產(chǎn)品；滿(mǎn)足改善型客源的舒適型戶(hù)型7+1電梯洋房（1、2層）一層（建筑面積：160㎡）二層（建筑面積：150㎡）一\二層地下室一層地下二層地下建筑面積：150-160㎡舒適性——三面環(huán)繞式空中花園設(shè)計(jì)，獨(dú)享奢華的花園空間；一層附贈(zèng)南北大花園，附贈(zèng)50㎡陽(yáng)光地下室；二層附贈(zèng)南北空中花園，附贈(zèng)50㎡陽(yáng)光地下室；客廳面寬4.5米，主臥面寬4.2米，超越市場(chǎng)平臺(tái)的居住舒適性；一層南向花園，二層南向空中大花園，拓展南向居住功能，增加舒適性；別墅級(jí)別的空間感受三－六層（建筑面積：140㎡）舒適性——空中花園入戶(hù)，具有別墅級(jí)別的入戶(hù)感覺(jué)客廳面寬4.5米，主臥面寬4.2米，超越市場(chǎng)平臺(tái)的居住舒適性；三面環(huán)繞式空中花園設(shè)計(jì)，獨(dú)享奢華的花園空間；南側(cè)超大空中花園；北側(cè)空中花園可以封出一個(gè)房間，實(shí)現(xiàn)3+1房的空間空能；7+1電梯洋房（3-6標(biāo)準(zhǔn)層）建筑面積：140㎡戶(hù)型特色：全南向設(shè)計(jì)，舒適度最大化；超大南向開(kāi)間，達(dá)到15米，充分與陽(yáng)光接觸；客廳4.5米開(kāi)間，主臥3.7米開(kāi)間；小高層電梯洋房（130-140㎡戶(hù)型）4、景觀主題：中式皇家園林與歐式宮廷園林相融合的森林景觀私家下沉花園到地面私家庭院衍生出的一體化森林綠化體系宅前組團(tuán)綠化到小區(qū)入口、外部景觀，小區(qū)完全被森林所包裹森林式宅間景觀歐式規(guī)劃掩映在森林中的精致裝飾森林式宅間景觀中式造景多層次綠化體系+硬質(zhì)鋪裝；森林中更富儀式感、等級(jí)感。入口形象、歸家車(chē)行道森林綠化與裝飾園林結(jié)合保利家園盤(pán)古天地保利湖畔陽(yáng)光苑金地格林世界嘉驪花園中冶祥騰5、立面建議——市場(chǎng)平臺(tái)品質(zhì)感一般，以面磚活涂料為主要外墻材料，品質(zhì)感一般5、立面建議現(xiàn)代大氣手法演繹古典建筑的尊貴大氣感小高層洋房現(xiàn)代簡(jiǎn)歐建筑，厚實(shí)體塊感結(jié)合石材干掛，凸顯豪宅的尊貴。7+1電梯洋房現(xiàn)代手法詮釋歐式建筑風(fēng)情，表現(xiàn)莊重貴氣的官邸品質(zhì)。6、裝修建議7+1電梯洋房17+1高層洋房風(fēng)格：新古典硬裝：精裝外門(mén)：品牌防盜門(mén)；地面：整體實(shí)木復(fù)合地板，深色系；踢腳線、門(mén)套、房門(mén)與地板同色系；墻面：環(huán)保、易洗乳膠漆，客廳電視背景墻適當(dāng)造型；主臥主力墻壁紙（目前市場(chǎng)裝修主流）頂：客餐廳、主臥根據(jù)戶(hù)型考慮吊頂，配置燈帶或筒燈，預(yù)留主燈位置客戶(hù)自購(gòu)；其余房間平頂，做角線（新古典風(fēng)格）刷乳膠漆，預(yù)購(gòu)主燈位置柜：根據(jù)戶(hù)型在不規(guī)則處為客戶(hù)設(shè)計(jì)好并做相應(yīng)的儲(chǔ)藏空間，如鞋柜、酒柜等，依戶(hù)型而定；廚房：國(guó)際品牌整體櫥柜，送脫排、煤罩、微波爐、消毒柜、烤箱，墻面防油面磚，地面大理石，頂鋁扣板吊頂衛(wèi)生間：根據(jù)戶(hù)型配置相應(yīng)衛(wèi)浴3-4件套（科勒同等品牌），石材墻、地貼面，頂用防水石膏板，臺(tái)面石材，米色系基調(diào)，送浴霸、排風(fēng)、臺(tái)上鏡、及裝飾柜陽(yáng)臺(tái)：石材地面，乳膠漆墻面粉刷窗臺(tái)：大理石臺(tái)面，配窗套（新古典風(fēng)格）7+1洋房——裝修標(biāo)準(zhǔn)2500（報(bào)價(jià)）2000（成本）注：各裝修用料品牌無(wú)硬性標(biāo)準(zhǔn)，可按照發(fā)展商需求自行選擇裝修風(fēng)格示意17+1層洋房——裝修標(biāo)準(zhǔn)2000（報(bào)價(jià)）1500（成本）風(fēng)格：新古典硬裝：精裝（在7+1洋房的基礎(chǔ)上適當(dāng)縮減附送電器種類(lèi)）外門(mén)、地面、墻面、頂、柜、廚房、衛(wèi)生、陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)的硬裝標(biāo)準(zhǔn)與7+1無(wú)差異變化點(diǎn)廚房：僅送脫排、煤罩衛(wèi)生間：僅配置衛(wèi)浴3件套（科勒同等品牌)空調(diào)：送壁掛式空調(diào)地暖：送整體PART1——項(xiàng)目理解區(qū)位理解市場(chǎng)理解客源理解開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略對(duì)接PART2——項(xiàng)目產(chǎn)品定位及建議PART3——項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議報(bào)告框架目前區(qū)域價(jià)格體系板塊樓盤(pán)名稱(chēng)報(bào)價(jià)一季度二季度三季度10月11月12月主城區(qū)盤(pán)古天地15000///110941218614409保利家園/86128525100491281412090/保利湖畔佳苑15000/////13859南翔嘉驪花園16200//14232135171355415801上雋嘉苑///11434115391175012496金地格林世界19500112541101011710146141561016266中冶祥騰廣場(chǎng)////136111330813531南翔板塊價(jià)格最高達(dá)到16000元/㎡，主城區(qū)板塊達(dá)到14500元/㎡參照項(xiàng)目本案金地格林世界嘉驪花園中冶祥騰盤(pán)古天地保利家園評(píng)分指標(biāo)權(quán)重評(píng)分(X1)評(píng)分(X2)評(píng)分(X3)評(píng)分(X4)評(píng)分(X5)評(píng)分(X6)區(qū)位片區(qū)面貌15%10109989與區(qū)中心的距離10%1010101089道路/交通狀況16%1010101098周邊環(huán)境面貌10%101