《保障性住房小區(qū)管理服務(wù)規(guī)范》

DB3502/Z

廈門市標(biāo)準(zhǔn)化指導(dǎo)性技術(shù)文件

DB3502/Z5049—2019

保障性住房小區(qū)管理服務(wù)規(guī)范

Affordablehousingmanamentandservicespecification

前言

為解決當(dāng)前我市保障性住房小區(qū)管理服務(wù)普遍存在的管理

不規(guī)范、監(jiān)管不到位、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不一、服務(wù)人員素質(zhì)參差不齊等

問題，明確相關(guān)主體的權(quán)利義務(wù)，進一步提升管理服務(wù)水平，為

廣大保障性住房住戶營造安全、優(yōu)美、舒適、和諧的居住環(huán)境，

根據(jù)我市保障性住房小區(qū)的特殊性質(zhì)，特制定本規(guī)范。

《保障性住房小區(qū)管理服務(wù)規(guī)范》涵蓋廈門市保障性住房小

區(qū)的相關(guān)術(shù)語和定義、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和要求、監(jiān)督管理和服

務(wù)內(nèi)容、保障性住房住戶、商戶的使用責(zé)任以及保障性住房小區(qū)

管理服務(wù)的評價與考核等內(nèi)容。

本規(guī)范由廈門市建設(shè)局提出并歸口。

主編單位承諾：本規(guī)范符合國家、福建省、廈門市有關(guān)法律

法規(guī)及相關(guān)規(guī)定，并與國家、行業(yè)及地方標(biāo)準(zhǔn)相一致，沒有侵犯

他人合法權(quán)益。若出現(xiàn)因違反上述要求所導(dǎo)致的法律后果，則由

主編單位全部承擔(dān)。

本規(guī)范組織單位：廈門市建設(shè)局

本規(guī)范主編單位：廈門安居集團有限公司

本規(guī)范參編單位：廈門市住房保障中心

廈門市物業(yè)管理協(xié)會

本規(guī)范主要起草人員：艾筱飛黃明偉何宏林火車

江治安阮藝萍鄭靜雯賴天

本規(guī)范主要審查人員：黃嘉輝楊毅李剛藝王麗水

王雙娜胡冬生石雪英

DB3502/Z5049—2019

保障性住房小區(qū)管理服務(wù)規(guī)范

1范圍

本規(guī)范涵蓋廈門市保障性住房小區(qū)的相關(guān)術(shù)語及定義，物業(yè)

管理服務(wù)內(nèi)容和要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)受委托提供的監(jiān)督管理和服

務(wù)，保障性住房住戶、商戶的管理規(guī)范，保障性住房小區(qū)管理服

務(wù)的監(jiān)督與考核等內(nèi)容。

本規(guī)范適用于廈門市保障性住房小區(qū)的使用管理、物業(yè)管理

服務(wù)、配套服務(wù)及委托監(jiān)督管理服務(wù)。

2規(guī)范性引用文件

下列文件對于本文件的應(yīng)用是必不可少的。

GB2894-2008安全標(biāo)志及其使用導(dǎo)則

GB5749-2006生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)

GB22337-2008社會生活環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)

GB25201-2010建筑消防設(shè)施的維護管理

GB17945-2010消防應(yīng)急照明和疏散指示系統(tǒng)

GB/T50378-2014綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)

GB/T34146-2017自動扶梯和自動人行道運行服務(wù)規(guī)范

3術(shù)語和定義

下列術(shù)語和定義適用于本文件。

3.1

保障性住房Affordablehousing

-1-

DB3502/Z5049—2019

是指由政府提供優(yōu)惠，限定戶型、面積，向符合條件的無房

或住房困難群體提供的，具有保障性質(zhì)的住，包括保障性租賃房、

保障性商品房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用房等。

3.2

保障性住房投資運營管理機構(gòu)Affordablehousing

investmentoperationmanagementagency

指市住房保障行政管理部門、各區(qū)住房保障行政管理部門、

政府指定負(fù)責(zé)保障性住房工作的事業(yè)單位、政府指定專營的保障

性住房運營企業(yè)等。

3.3

住戶Lessee

指保障性住房的承租人、購房人和實際使用人。

3.4

商戶Merchant

指在保障性住房配套實體商業(yè)經(jīng)營場所從事經(jīng)營活動的商

戶。

3.5

物業(yè)服務(wù)企業(yè)Propertymanagementcompany

指依法設(shè)立、具有獨立法人資格，受委托為保障性住房提供

相關(guān)物業(yè)服務(wù)，對保障性住房小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備實施

維修維護管理，以及對住戶、商戶進行監(jiān)督管理的企業(yè)。

3.6

物業(yè)管理服務(wù)Propertymanagementservice

指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對保障性住房的房

屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相

關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

-2-

DB3502/Z5049—2019

3.7

物業(yè)服務(wù)區(qū)域Propertymanagementarea

經(jīng)批準(zhǔn)的物業(yè)項目規(guī)劃用地范圍、社區(qū)布局、物業(yè)的共用設(shè)

施設(shè)備、建筑物規(guī)模等。

3.8

物業(yè)服務(wù)收費Propertymanagementcharge

指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定收取或代為收取以

下費用的行為：

a)物業(yè)服務(wù)費、空置房物業(yè)服務(wù)費。

b)機動車停放服務(wù)費及其他經(jīng)營收入。

c)日常專項維修資金。

d)建筑廢土清運費、特約服務(wù)費、水電費及公共水電費、

其他費用。

3.9

承接查驗Undertakeinspection

指承接新建保障性住房項目前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開發(fā)建設(shè)單

位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定，共同對保障性住

房小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及房屋專用部位、專用設(shè)施設(shè)

備進行檢查和驗收的活動。

3.10

房屋驗收（交房查驗）Houseacceptance

指保障性住房申請人在接收房屋及配套設(shè)施設(shè)備時，由物業(yè)

服務(wù)企業(yè)與保障性住房申請人進行實地查驗的活動。

3.11

共用部位Sharedpart

由單幢住宅內(nèi)住戶或單幢住宅住戶及與之結(jié)構(gòu)相連的非住

宅共有的部位，即主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、

-3-

DB3502/Z5049—2019

柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道

等。

3.12

共用設(shè)施設(shè)備Sharedfacilitiesandequipment

指住宅住戶或者住宅住戶及有關(guān)非住宅共有的附屬設(shè)施設(shè)

備，一般包括電梯、綜合布線系統(tǒng)、供電線路、照明、消防設(shè)施、

綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性

文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

3.13

專用部位Dedicatedplace

指根據(jù)租賃合同或購房合同約定，住戶或商戶獨立、排他使

用的物業(yè)部位，一般包括單元住房或?qū)嶓w經(jīng)營場所門內(nèi)自用的

廳、室、廚房、衛(wèi)生、陽臺以及室內(nèi)墻粉飾等部位。

3.14

專用設(shè)施設(shè)備Dedicatedfacilitiesandequipment

指根據(jù)租賃合同或購房合同約定，住戶或商戶獨立、排他使

用的物業(yè)設(shè)施設(shè)備，一般包括門、門鎖、照明燈具、蹲便器（含

水箱）、換風(fēng)扇、成品廚柜、毛巾架、成品立柱盆、淋浴混合龍

頭、吊頂、插座、水龍頭、窗戶及護欄、弱電盒、電線總閥盒、

水電氣表等。

3.15

共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維護維修管理Maintence

managementofpublicareas,facilitiesandequipment

指共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常管理、維護保養(yǎng)、維修、

更新、改造，一般包括：共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理維護制

度建設(shè)，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行狀況的日常檢查、維護及

記錄；根據(jù)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行狀況及使用情況組織的

-4-

DB3502/Z5049—2019

維修、更新、改造，但不包括應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)

的內(nèi)容。

3.16

緊急維修Emergencymaintenance

3.16.1是指物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生可能

危及人身安全、公共安全或產(chǎn)生較大使用影響的情形，包括但不

限于發(fā)生重大事故造成人身傷亡、財產(chǎn)損失，應(yīng)立即采取應(yīng)急措

施，及時排除安全隱患或使用影響。

3.16.2緊急維修主要包含以下情形：

a)共用房屋及共用部位屋頂、外墻出現(xiàn)嚴(yán)重滲漏。

a)電梯出現(xiàn)安全隱患或者出現(xiàn)故障無法正常運行。

b)二次供水設(shè)施出現(xiàn)故障，不能正常供水。

c)建筑立面瓷磚等外墻裝飾層、附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生脫落或

者存在脫落危險。

d)共用給排水、供用電設(shè)施設(shè)備不能正常使用，依照法律、

法規(guī)由供水、供電企業(yè)負(fù)責(zé)維護的除外。

e)消防、安防等建筑智能化系統(tǒng)出現(xiàn)故障，不能正常使用。

f)因臺風(fēng)、暴雨等自然原因造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施

設(shè)備損壞。

g)根據(jù)公安、消防、人民防空、氣象、特種設(shè)備、物業(yè)管

理等主管部門限期整改要求對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備

更新、改造。

h)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在其他安全隱患，需對

其進行定期檢測、檢驗、維修、更新、改造；

i)其他危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況。

3.17

日常零星維修D(zhuǎn)ailysporadicmaintenance

3.17.1指修復(fù)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用中正常的小損小

壞，防止損壞擴大造成損失，且維修量大而廣、零星分散、突發(fā)

性強以及維修用工量較少、修復(fù)費用較小的日常養(yǎng)護工程。

-5-

DB3502/Z5049—2019

3.17.2日常零星維修主要包含以下情形：

a)屋面補漏，修補面層、泛水、屋脊等。

b)鋼、木門窗的整修，拆換五金，配玻璃、油漆等。

c)修補樓地面面層。

d)拆磚挖補局部墻體、個別拱圈、拆換個別過梁等。

e)水、電、氣等設(shè)備的故障排除及零部件的維修。

f)下水道、窨井的修補疏通，陰溝、散水、落水管的修補

等。

g)房屋的檢查，危險構(gòu)件的臨時加固等。

3.18

共用設(shè)施設(shè)備更新改造Transformationandrenovationof

publicfacilitiesandequipment

3.18.1指設(shè)施設(shè)備使用一定年限后，技術(shù)性能落后，效率低、

耗能大或污染日益嚴(yán)重，需要更新設(shè)施設(shè)備或?qū)⑿碌募夹g(shù)應(yīng)用于

現(xiàn)有設(shè)施設(shè)備，改變原先設(shè)施設(shè)備落后或不適用的工程活動，提

高和改善技術(shù)性能。

3.18.2更新適用以下情形：

a)當(dāng)原設(shè)備因有嚴(yán)重磨損而無法繼續(xù)使用時，用結(jié)構(gòu)相同

的新設(shè)備進行更換。

b)當(dāng)原設(shè)備因技術(shù)或經(jīng)濟原因不宜繼續(xù)使用時，用結(jié)構(gòu)更

先進、技術(shù)更完善、效率更高、性能更好、耗能和原材料更

少的新設(shè)備進行更換。

3.18.3改造適用以下情形：

a)技術(shù)水平陳舊落后，已不能滿足正常運行的需要。

b)設(shè)備的原設(shè)計和安裝存在缺陷。

c)設(shè)備有形磨損嚴(yán)重，但經(jīng)濟上不宜更新。

d)設(shè)備屢發(fā)生故障或事故，存在較嚴(yán)重的不安全因素，但

經(jīng)濟上不宜更新。

3.19

專用部位維修Maintenceofspecificparts

-6-

DB3502/Z5049—2019

保障性租賃房、公共租賃住房的專用部位的維修由保障性住

房投資運營管理機構(gòu)按合同約定實施，可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其

他服務(wù)機構(gòu)提供專用部位維修服務(wù)。

3.20

物業(yè)服務(wù)費Propertyservicefee

物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對住宅、非住宅房

屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相

關(guān)區(qū)域的公共環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，向住戶、商戶及保障性住房

投資運營管理機構(gòu)所收取的費用。

3.21

特約服務(wù)Specialservices

物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)住戶、商戶或保障性住房投資運營管理機

構(gòu)委托提供的物業(yè)服務(wù)合同以外的有償服務(wù)。

3.22

保障性住房監(jiān)督管理Supervisionandadministrationof

affordablehousing

物業(yè)服務(wù)企業(yè)受保障性住房投資運營管理機構(gòu)的委托進行

保障性住房入住備案（包括建立保障性住房住戶檔案，將住戶入

住情況登記造冊）、臨時居住登記備案、日常巡查、房源管理、

二次軟裝管理、專項查處、重點監(jiān)管、身份驗證系統(tǒng)管理等管理

活動。

3.23

保障性住房委托服務(wù)Delegatedserviceofaffordable

housing

物業(yè)服務(wù)企業(yè)受保障性住房投資運營管理機構(gòu)的委托向住

戶或商戶提供辦理交房入住與退出、收繳費用、報修維修、專用

部位報修管理等服務(wù)。

-7-

DB3502/Z5049—2019

4物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和要求

4.1基礎(chǔ)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

4.1.1服務(wù)機構(gòu)設(shè)置

4.1.1.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)其承接的保障性住房小區(qū)物業(yè)服

務(wù)區(qū)域內(nèi)設(shè)立駐地的物業(yè)服務(wù)機構(gòu)。

4.1.1.2項目物業(yè)服務(wù)機構(gòu)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)應(yīng)有固定的辦公

場所，設(shè)立監(jiān)督臺，公開舉報投訴電話。

4.1.2服務(wù)人員要求

4.1.2.1項目物業(yè)服務(wù)機構(gòu)負(fù)責(zé)人應(yīng)有三年以上物業(yè)管理工作

經(jīng)歷。

4.1.2.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)進駐保障性住房物業(yè)服務(wù)區(qū)域前，應(yīng)對

物業(yè)服務(wù)人員進行崗前培訓(xùn)，使其達到上崗要求。

4.1.2.3物業(yè)管理專業(yè)人員及專業(yè)技術(shù)人員，應(yīng)按照國家有關(guān)

規(guī)定取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。

4.1.2.4物業(yè)服務(wù)人員配置參考標(biāo)準(zhǔn)

表1物業(yè)服務(wù)人員配置參考標(biāo)準(zhǔn)

示例：

配置標(biāo)準(zhǔn)（單位：人）

模塊崗位10萬m210-1920-2930-3940萬m2

以下萬m2萬m2萬m2以上

保安隊長保安員7人以上設(shè)保安隊長1人

保安組長保安員每滿20人設(shè)小組長1人

正門崗每崗每班次設(shè)正門崗1人

側(cè)門崗每崗每班次設(shè)側(cè)門崗1人

秩序

維護中控崗每崗每班次設(shè)中控崗2人

巡邏崗3691215

車管崗每崗每班次設(shè)車管崗1人

保安員每滿6人設(shè)機動崗1人（含輪休替班、崗位

機動崗

增援）

工程班長工程維修員3人以上設(shè)工程班長

工程

工程維修員建筑面積每滿3萬m2設(shè)工程維修員1人

-8-

DB3502/Z5049—2019

保潔班長保潔員滿10人以上設(shè)保潔班長1人

保潔

保潔員建筑面積每1萬m2設(shè)保潔員1人

綠化班長綠化工滿10人以上設(shè)綠化班長1人

綠化

綠化工綠化面積每滿0.8萬m2設(shè)綠化工1人

客服主管客服每滿10人設(shè)客服主管1人

客服

客服每500戶（套）設(shè)客服1人（含人事行政、收費）

管理人員服務(wù)人員每滿10人設(shè)管理人員1人（經(jīng)理/副經(jīng)理

管理

（負(fù)責(zé)人）/助理）

注1：保安隊長：保安員7人以上設(shè)專職保安隊長。

注2：正門崗、側(cè)門崗；執(zhí)行三班制，每崗每班次設(shè)1人；

注3：中控崗：執(zhí)行三班制、雙人雙崗，每崗每班次設(shè)2人；

注4：巡邏崗：執(zhí)行三班制，建筑面積10萬m2以下設(shè)每班次設(shè)1人，

共3人；每增加10萬m2每班次增加1人；

注5：工程班長：工程維修員3人以上設(shè)專職工程班長；

注6：綠化面積不足8000m2由保潔員負(fù)責(zé)日常除草、澆水；

注7：建筑面積3萬m2以下不設(shè)客服，項目管理人員兼客服；

注8：客服主管：客服每滿10人設(shè)主管1人；

注9：客服：每滿500戶（套）設(shè)客服1人；

注10：管理人員：服務(wù)人員每滿10人設(shè)管理人員1人，具體崗位視項目

面積、崗位需求而定。

4.1.2.5物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)參考配置標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合企業(yè)自身情況

以及機構(gòu)設(shè)置和人員配置的情況，制定相應(yīng)崗位職責(zé)。

4.1.2.6鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用智能技防設(shè)施替代人工，提高

服務(wù)效率，降低人工成本。

4.1.3服務(wù)禮儀

4.1.3.1物業(yè)服務(wù)人員分崗位統(tǒng)一著裝、著裝干凈整潔、佩戴

服務(wù)標(biāo)識（牌）。

4.1.3.2物業(yè)服務(wù)人員行為規(guī)范，服務(wù)主動、細致、熱情、周

到并及時為客戶提供服務(wù)。

4.1.3.3物業(yè)服務(wù)人員在服務(wù)過程中應(yīng)保持良好的精神面貌；

表情自然、親切；舉止大方、有禮；用語文明、規(guī)范。

4.1.3.4客服人員應(yīng)使用標(biāo)準(zhǔn)普通話，用語準(zhǔn)確、清晰、稱呼

恰當(dāng)、問候親切、文明用語。

4.1.4值班服務(wù)

4.1.4.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)設(shè)不少于8小時值班制度、24小時值

班電話服務(wù)，公布24小時應(yīng)急電話，并有人接聽。

-9-

DB3502/Z5049—2019

4.1.4.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立和完善值班工作程序和交接班管

理制度。

4.1.4.3政府法定工作日在項目物業(yè)服務(wù)機構(gòu)進行業(yè)務(wù)接待，

節(jié)假日有管理人員值班并提供服務(wù)。

4.1.5建章立制

4.1.5.1建立健全財務(wù)管理制度，對物業(yè)服務(wù)費和其他費用的

收支進行財務(wù)管理，做到運作規(guī)范，賬目清晰。

4.1.5.2建立小區(qū)物業(yè)管理檔案[包括物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備

管理檔案、業(yè)主資料檔案（含住戶房屋裝修檔案）等]。

4.1.5.3建立健全社區(qū)活動管理、特約服務(wù)管理等制度。

4.1.5.4建立健全共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、消防安

全防范及演練、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等制度。

4.1.5.5建立健全各種公共突發(fā)性事件的處理機制和預(yù)案。

4.1.5.6建立健全內(nèi)部監(jiān)督考核等管理制度和考核制度。

4.1.5.7建立小區(qū)房屋二次裝修管理與服務(wù)制度、住戶或商戶

房屋裝修檔案。

4.1.6公示要求

4.1.6.1項目物業(yè)服務(wù)機構(gòu)應(yīng)在小區(qū)顯著位置設(shè)置公共信息

欄，可通過移動通信電子信息告知全體住戶或商戶，并配合相關(guān)

行政管理部門進行公益宣傳。

4.1.6.2在小區(qū)主要出入口、公共信息欄和醒目位置，應(yīng)公示

但不限于下列信息：

a)日常維修資金使用情況每半年公示一次，每次公示時間

不少于7天；公共水電分?jǐn)偳闆r每季度公示一次，每次公示

時間不少于7天。

a)公益性宣傳信息。

b)物業(yè)服務(wù)動態(tài)、資訊。

c)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用方法、維護要求、

注意事項。

d)涉及住戶正常生活的物業(yè)服務(wù)重要事項。

4.1.6.3項目物業(yè)服務(wù)機構(gòu)應(yīng)在辦公場所公示但不限于下列信

息：

a)物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照。

-10-

DB3502/Z5049—2019

b)服務(wù)人員信息。

c)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費方式、收費項目及收費標(biāo)準(zhǔn)。

d)特約有償服務(wù)及其他收費項目和標(biāo)準(zhǔn)。

e)專業(yè)人員從業(yè)資格證書復(fù)印件。

4.2日常管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

4.2.1接待

4.2.1.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)設(shè)立接待服務(wù)點，并公布接待服務(wù)電

話號碼。

4.2.1.2住戶或商戶報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等

各類信息的收集、處理和及時反饋。一般情況下，在1個工作日

內(nèi)處理完畢，或在與住戶或商戶約定的時間內(nèi)給予處理和答復(fù)。

4.2.2報修處理

4.2.2.1共用部位維修：項目物業(yè)服務(wù)機構(gòu)指派專人查看、確

認(rèn)維修內(nèi)容后實施維修，跟進維修進度，并及時向報修人反饋。

4.2.2.2套內(nèi)維修：接獲住戶或商戶的報修需求后，指派專人

查看、確認(rèn)付費項目，根據(jù)特約服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)約定后實施維修。

4.2.2.3緊急維修、日常零星維修響應(yīng)及時率100%；回訪率

100%。

4.2.2.4涉及重大安全事故以及人身安全的緊急維修，物業(yè)服

務(wù)企業(yè)應(yīng)采取安全防范措施并及時報告保障性住房投資運營管

理機構(gòu)。

4.2.2.5物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對保障性住房小區(qū)消防、電梯、智能

化等三大系統(tǒng)的日常維護保養(yǎng)進行監(jiān)督、跟蹤，并及時與維保單

位協(xié)調(diào)處理相關(guān)問題，無法即時處理的，應(yīng)及時報告保障性住房

投資運營管理機構(gòu)。

4.2.2.6物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)配合保障性住房投資運營管理機構(gòu)及

維修單位對竣工維修項目進行驗收。

4.2.3投訴受理

4.2.3.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立投訴處理機構(gòu)，對外公布監(jiān)督、

投訴電話。

4.2.3.2投訴分為有效投訴和無效投訴。

4.2.3.2.1出現(xiàn)下列情形的投訴屬于有效投訴

-11-

DB3502/Z5049—2019

a)住戶或商戶對保障性住房投資運營管理機構(gòu)和物業(yè)服務(wù)

企業(yè)在管理服務(wù)、收費、維修養(yǎng)護等方面失職、違法、違紀(jì)

等行為，并經(jīng)有關(guān)行政管理部門查證核實的。

b)住戶或商戶向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的因人為的故意、非故

意，或失誤造成其或公眾利益受到損害的。

c)住戶或商戶有困難或問題需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予幫助解

決的。

d)住戶或商戶有問題或建議需向保障性住房投資運營管理

機構(gòu)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)絡(luò)的。

e)因服務(wù)過程對住戶或商戶造成不滿或誤會等，要求問題

得以解決的。

4.2.3.2.2出現(xiàn)下列情形的投訴屬于無效投訴

a)住戶或商戶投訴內(nèi)容或要求與國家法律、法規(guī)、政策及

服務(wù)合同等相違背。

b)非服務(wù)管理單位職責(zé)范圍的內(nèi)容或要求。

c)非服務(wù)管理單位提供的服務(wù)對住戶或商戶造成損害或侵

犯權(quán)益，但不包括對服務(wù)單位配合服務(wù)不滿的投訴。

d)應(yīng)通過法律途徑處理解決的。

4.2.3.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)即時受理有效投訴，3個工作日內(nèi)答復(fù)

或完成處理，最遲不得超過15個工作日；對政策性的投訴應(yīng)及

時報告相關(guān)部門。

4.2.3.4保障性住房投資運營管理機構(gòu)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)督辦的

投訴應(yīng)即時處理，1小時內(nèi)給予答復(fù)，3個工作日內(nèi)書面答復(fù)處

理結(jié)果。

4.2.3.5屬于管理單位責(zé)任的，應(yīng)向投訴方致歉并及時糾正，

形成糾正預(yù)防措施；不屬于管理單位責(zé)任的，應(yīng)與投訴方做好溝

通解釋工作。

4.2.3.6因保修期內(nèi)工程質(zhì)量問題引起的投訴物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)

及時通知代建和施工單位積極處理，安排專人跟進處理結(jié)果，并

做好相關(guān)記錄。

4.2.3.7物業(yè)服務(wù)合同（或物業(yè)服務(wù)協(xié)議）范圍內(nèi)的投訴，如

對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、安全防范、

-12-

DB3502/Z5049—2019

交通等項目進行維護、修繕、服務(wù)與管理不到位，處理率為100%、

處理及時率為100%、可聯(lián)絡(luò)投訴回復(fù)率為100%。

4.2.3.8對投訴事項登記存檔，跟蹤回訪，掌握投訴方對處理

結(jié)果的滿意度。

4.2.4收費管理

4.2.4.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全財務(wù)管理制度，對物業(yè)服務(wù)

費和其他費用的收支進行財務(wù)管理，做到運作規(guī)范，賬目清晰，

共用部位的經(jīng)營收益每半年公布一次，公示時間不少于7天。對

于特約服務(wù)等費用須單獨結(jié)算的應(yīng)準(zhǔn)確計算。

4.2.4.2物業(yè)服務(wù)費主要由以下項目構(gòu)成：

a)物業(yè)服務(wù)人員工資，按照規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教

育經(jīng)費、依法由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和社會保險

費用。

b)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運行、維護費用，但

不包括保修期內(nèi)應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的修

理費以及應(yīng)當(dāng)由專項維修資金的維護保養(yǎng)、檢測、修理、更

新、改造等費用。

c)綠化工具購置費、補苗費、農(nóng)藥化肥等綠化養(yǎng)護費，但

不包括應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費和前期維護費。

d)購置清潔工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、公共管

道疏通費、清潔用料費、二次供水水箱清洗消毒等清潔衛(wèi)生

費用。

e)維護秩序所需器材裝備費、安全防范人員的人身保險費

及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服務(wù)等秩序維護費用，其中器材裝

備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備。

f)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險及公眾責(zé)任險費用。

g)正常物業(yè)管理活動中所需的辦公用品費、交通費、房租、

水電費、通訊費等辦公費用。

h)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照固定折舊方法計提的

由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限

在1年以上的資產(chǎn)的折舊。

4.2.4.3物業(yè)服務(wù)費構(gòu)成如有變動，應(yīng)以簽訂的物業(yè)服務(wù)合同

約定為準(zhǔn)。

-13-

DB3502/Z5049—2019

4.2.4.4前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日至房屋交付期限屆滿之日

的當(dāng)月的物業(yè)服務(wù)費，由保障性住房投資運營管理機構(gòu)交納；房

屋交付期限屆滿之日的次月及以后的物業(yè)服務(wù)費，由住戶或商戶

交納；空置房源的物業(yè)服務(wù)費由保障性住房投資運營管理機構(gòu)交

納。

4.2.4.5機動車停放服務(wù)費、臨時停車費、日常專項維修資金、

建筑廢土清運費、特約服務(wù)費、公共水電分?jǐn)傎M以及其他費用的

繳付標(biāo)準(zhǔn)、時間、方式嚴(yán)格按照公開收費制度進行（合同另有約

定除外），收費應(yīng)操作規(guī)范。

4.2.4.6物業(yè)補助費由保障性住房投資運營管理機構(gòu)按補助對

象享有的優(yōu)惠后向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付。

4.2.4.7物業(yè)服務(wù)企業(yè)可接受物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的供水、供電、

供氣、通信、有線電視等公用事業(yè)單位委托代收費用，按照約定

向委托單位收取代辦手續(xù)費，但不得向住戶或商戶收取手續(xù)費等

額外費用。

4.2.5專項維修資金管理和使用

4.2.5.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定或物業(yè)服務(wù)合同約定向住戶或

商戶收取日常專項維修資金。

4.2.5.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定要求及共用部位、共用

設(shè)施設(shè)備的實際情況，在每年末向保障性住房投資運營管理機構(gòu)

提交次年專項維修資金使用計劃。

4.2.5.3涉及房屋或設(shè)施設(shè)備更新、改造提升專項維修資金使

用申請由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向保障性住房投資運營管理機構(gòu)提出，并

接受使用監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)區(qū)域共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更

新、改造費用情況應(yīng)當(dāng)在專項維修資金撥付前進行公示。使用專

項維修資金應(yīng)具備下列條件：

a)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期已滿或者保修期未

滿但保修責(zé)任主體不存在。

b)維修項目符合專項維修資金使用范圍。

c)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

4.2.5.4出現(xiàn)下列緊急維修情形需啟用維修資金的，由物業(yè)服

務(wù)企業(yè)向保障性住房投資運營管理機構(gòu)提出維修資金緊急使用

-14-

DB3502/Z5049—2019

備案申請，涉及電梯、消防設(shè)施的，應(yīng)同時書面報告質(zhì)量技術(shù)監(jiān)

督部門或公安消防部門。

a)樓梯外墻裝飾面有脫落危險。

b)屋面、外墻面出現(xiàn)嚴(yán)重滲漏。

c)樓地板、扶梯踏板斷裂和陽臺、曬臺、扶梯等各種扶手、

欄桿有脫落危險。

d)專用部位外各類欄桿、圍欄、門等有脫落風(fēng)險。

e)景觀工程（如石橋、土丘等）出現(xiàn)坍塌。

f)因水泵故障和進水管內(nèi)水管爆裂造成停水。

g)排水設(shè)施因坍塌、堵塞、漏水、爆裂等造成功能障礙。

h)因線路故障而引起停電和漏電。

i)高壓柜、環(huán)網(wǎng)柜及變壓器等出現(xiàn)功能故障。

j)電梯發(fā)生沖頂、蹲底或意外災(zāi)害。

k)消防、安防等建筑智能化系統(tǒng)出現(xiàn)故障，不能正常使用。

l)因臺風(fēng)、洪水等自然原因造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施

設(shè)備損壞。

m)其他公用部位及共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)安全隱患，必須消除

的。

4.2.5.5在緊急情況下使用專項維修資金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已墊

付的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造費用，向保

障性住房投資運營管理機構(gòu)申請從專項維修資金列支。

4.2.5.6涉及重大維修事項及日常專項維修資金超出預(yù)算，由

物業(yè)服務(wù)企業(yè)向保障性住房投資運營管理機構(gòu)申請維修費用。

4.2.6物業(yè)檔案管理

4.2.6.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立和完善物業(yè)管理檔案管理制度，

做到檔案、記錄等內(nèi)容真實、完整、有效。

4.2.6.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立和完善物業(yè)檔案借（查）閱管理

制度，確保檔案資料安全保密，不得損害住戶或商戶的合法權(quán)益。

4.2.6.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立物業(yè)管理檔案室，設(shè)專人管理，

檔案資料有變化的，應(yīng)及時進行更新歸檔。

4.2.6.4物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立物業(yè)電子檔案，及時更新維護檔

案數(shù)據(jù)，便于搜索查詢。

4.2.6.5物業(yè)檔案資料包括下列內(nèi)容：

-15-

DB3502/Z5049—2019

a)房屋、設(shè)施設(shè)備檔案，包含小區(qū)總平面圖、各類建筑物

附屬設(shè)施設(shè)備設(shè)計圖和竣工圖、設(shè)施設(shè)備安裝圖紙及使用說

明書、房屋各層平面圖、共用部分和建筑物附屬設(shè)施設(shè)備臺

賬、大中修及更新改造記錄、房屋清冊等。該類檔案的建立

和交接按國家檔案標(biāo)準(zhǔn)驗收和管理。

b)住戶或商戶檔案按一戶一檔，清晰方便查詢，原始檔案

包括但不限于入住通知書、入住備案信息、購房/租賃合同

復(fù)印件、住戶或商戶身份證復(fù)印件；裝修檔案；往來文件。

c)住戶或商戶電子檔案包含住戶或商戶清單及原始檔案內(nèi)

文件資料的存檔情況、聯(lián)絡(luò)方式、異動記錄、重大物業(yè)事件

記錄等。

d)物業(yè)日常檔案，包含設(shè)施設(shè)備管理、應(yīng)急事件處理、安

全管理和物業(yè)服務(wù)日常管理文件、記錄以及其他資料。

4.2.6.6物業(yè)服務(wù)人員嚴(yán)格遵守保密規(guī)定，不得將資料提供給

無關(guān)人員；未經(jīng)許可，不得將資料內(nèi)容轉(zhuǎn)作其他用途。

4.2.7物業(yè)日常巡查

4.2.7.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立和完善小區(qū)巡查管理規(guī)定，編制

巡查計劃。

4.2.7.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)指定專人定期開展巡查工作，每日對

小區(qū)公共區(qū)域進行巡查，巡查人員應(yīng)注意儀容儀表、著裝統(tǒng)一、

佩戴工牌標(biāo)識。

4.2.7.3巡查公共設(shè)施設(shè)備安全、完好狀況；治安隱患、清潔

衛(wèi)生、園林綠化維護、裝修違章、空置房源巡查；利用巡查機會

與住戶加強溝通、交流；清潔衛(wèi)生巡查參照“清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)”的

規(guī)定。

4.2.7.4屬公共設(shè)施設(shè)備損壞丟失的，按報修規(guī)定處理。

4.2.7.5巡查中做好相關(guān)記錄，主要記錄發(fā)現(xiàn)的問題，對住戶

或商戶的提議、建議以及仍需改進的問題需要加強管理。

4.2.8社區(qū)文化活動

4.2.8.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)可利用各種形式在小區(qū)宣傳物業(yè)管理法

律知識、精神文明、消防安全、衛(wèi)生健康等。

4.2.8.2重大節(jié)日應(yīng)有氛圍布置，營造歡樂祥和氣氛。

-16-

DB3502/Z5049—2019

4.2.8.3配合所在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會和

相關(guān)部門做好社區(qū)文化活動。

4.2.8.4協(xié)助所在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居委會對

特殊群體（老、弱、病、殘、幼）的關(guān)愛，給予幫助和提供便利，

發(fā)現(xiàn)異常情況的，應(yīng)立即采取措施并報告相關(guān)部門。

4.2.9特約服務(wù)

4.2.9.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)實際情況可向住戶或商戶提供特約

服務(wù)。

4.2.9.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對外公示特約服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)。

4.2.10信訪處理

4.2.10.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)按有關(guān)規(guī)定建立和完善住戶信訪處理

管理制度、信訪接待處理工作流程以及信訪件檔案。

4.2.10.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)接受和處理小區(qū)住戶的來信來訪、保

障性住房投資運營管理機構(gòu)和相關(guān)行政管理部門轉(zhuǎn)發(fā)的來信來

訪。

4.2.10.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)承辦保障性住房投資運營管理機構(gòu)分、

轉(zhuǎn)辦的信訪件，應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)辦理，并按要求上報處理結(jié)果。

因特殊原因不能如期辦結(jié)的，應(yīng)向上級單位說明情況。

4.2.10.4物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)來信來訪反映的問題，協(xié)調(diào)有關(guān)部

門、人員研究處理意見或按職責(zé)范圍轉(zhuǎn)交有關(guān)部門或責(zé)任人處

理。

4.2.10.5如有重大信訪事件時，應(yīng)及時摸清情況，根據(jù)保障性

住房投資運營管理機構(gòu)或相關(guān)單位的處理意見辦理，應(yīng)提供真實

有效的依據(jù)。

4.2.10.6所有的信訪件都有登記記錄和信訪處理記錄，及時將

信訪原件與處理結(jié)果一并歸檔。

4.3承接查驗標(biāo)準(zhǔn)

4.3.1實施承接查驗的條件

4.3.1.1建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主

管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備

案。

-17-

DB3502/Z5049—2019

4.3.1.2供水、排水、供電、供氣、通信、公共照明、有線電

視等市政公共設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣

已安裝獨立計量表具。

4.3.1.3套內(nèi)裝修按規(guī)劃設(shè)計要求施工并符合交付使用條件。

4.3.1.4教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)

等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成。

4.3.1.5道路、綠化和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)

計要求建成，并滿足使用功能要求。

4.3.1.6電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、

電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書。

4.3.1.7物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全。

4.3.1.8法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

4.3.2承接查驗的標(biāo)準(zhǔn)

4.3.2.1現(xiàn)場查驗20日前，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照國

家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定，交接下列資料：

a)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)

施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料。

b)共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資

料。

c)供水、供電、供氣、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件。

d)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。

e)承接查驗所必需的其他資料。

4.3.2.2對建設(shè)單位未能全部移交前款所列資料的，物業(yè)服務(wù)

企業(yè)應(yīng)要求其列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具

體時限。

4.3.2.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位共同對物業(yè)共用部位、共用

設(shè)施設(shè)備、專用部位和專用設(shè)施設(shè)備進行現(xiàn)場檢查和驗收。

a)共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、

樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、

護欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等。

b)共用設(shè)施設(shè)備：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、

大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、

化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機動車（非機動車）停

-18-

DB3502/Z5049—2019

車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)

施以及物業(yè)服務(wù)用房、電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防

設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、給排水管

線、電線及空調(diào)設(shè)備等。

c)專用部位：一般包括單元住房或?qū)嶓w經(jīng)營場所門內(nèi)自用

的廳、室、廚房、衛(wèi)生間、陽臺以及室內(nèi)墻粉飾等部位。

d)專用設(shè)施設(shè)備：一般包括門、門鎖、電燈（吸頂燈）、

蹲便器（含水箱）、換風(fēng)扇、成品廚柜、毛巾架、成品立柱

盆、淋浴混合龍頭、吊頂、插座、水龍頭、窗戶及護欄、弱

電盒、電線總閥盒、水電氣表等。

4.3.2.4物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立承接查驗小組開展查驗工作。

4.3.2.5承接查驗小組在進駐前擬定物業(yè)承接查驗方案，方案

包括下列內(nèi)容：

a)熟悉接管項目規(guī)劃設(shè)計圖紙、配套設(shè)施設(shè)備、共用部位、

套內(nèi)裝修、固定裝置配備等具體情況。

b)物業(yè)承接查驗的項目及依據(jù)的文件清單（產(chǎn)權(quán)資料、竣

工資料、設(shè)備購買安裝合同、臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)

合同、物業(yè)承接查驗協(xié)議、物業(yè)資料等）。

c)小組人員分工。

d)接管日程安排。

e)接管工作應(yīng)備文件（承接查驗流程、相關(guān)驗收文件、相

關(guān)驗收表格、查驗儀器和工具、成品保護方案等)。

f)接管人力資源準(zhǔn)備及人員培訓(xùn)。

g)接管物資準(zhǔn)備。

h)原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后的物業(yè)管理移交，應(yīng)注意對物

業(yè)及共同配套設(shè)施設(shè)備的使用現(xiàn)狀作出評價，形成書面報告

呈報保障性住房投資運營管理機構(gòu)，真實客觀地反映房屋的

完好程度；注意各類管理資料和各項費用應(yīng)辦理移交，對未

結(jié)清的費用應(yīng)明確支付方式；注意原有物業(yè)項目應(yīng)確認(rèn)原有

物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出或留下人員名單；注意提出遺留問題的處

理方案；注意交接手續(xù)涉及建設(shè)單位、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、保

障性住房投資運營管理機構(gòu)、行業(yè)主管機構(gòu)、新進入的物業(yè)

服務(wù)企業(yè)等。

-19-

DB3502/Z5049—2019

4.3.2.6承接查驗小組和委托方人員依據(jù)查驗計劃和標(biāo)準(zhǔn)，按

專業(yè)分工進行預(yù)驗收。

4.3.2.7現(xiàn)場查驗應(yīng)當(dāng)綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試

驗等方法進行查驗，重點查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、專

用部位以及專用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能。主

要包含以下內(nèi)容：

a)查驗共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、專用部位和專用設(shè)施設(shè)

備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能。

b)查閱各項工程竣工驗收合格報告及取得規(guī)劃、消防、環(huán)

保等主管部門出具的認(rèn)可或準(zhǔn)許使用文件，經(jīng)建設(shè)行政主管

部門備案。

c)依據(jù)工程設(shè)計資料逐棟逐套查驗施工質(zhì)量是否達到要

求，與實物的規(guī)格、型號、數(shù)量是否符合，并對照工程竣工

驗收報告，檢查是否遺漏驗收的項目，發(fā)現(xiàn)漏檢項目要補驗。

d)依據(jù)設(shè)計和施工資料查驗房屋的各種配套設(shè)施是否齊

全。

e)對廚房、衛(wèi)生間的防水設(shè)施進行48小時閉水試驗，檢查

其是否漏水、滲水。

f)對屋面、外墻面、窗戶重點檢查其是否滲水。

g)對供排水管道，特別是預(yù)埋部分進行壓力和閉水試驗，

檢驗其是否滲漏、變形、連接到位。

h)對配電、供排水、電梯、空調(diào)、安全監(jiān)控等主要設(shè)備、

設(shè)施開機帶載運行，檢驗其安裝是否達到設(shè)計要求和能否正

常運行，安裝質(zhì)量與安裝位置是否符合，是否滿足使用要求。

i)查驗各種配套設(shè)施是否齊全，有否漏裝、漏設(shè)。

j)查驗按規(guī)定移交的工程技術(shù)文件、資料，包括主要設(shè)備

的說明書、合格證是否齊全；電梯、二次供水、高壓供電、

消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備是否取

得使用合格證書。

4.3.2.8現(xiàn)場查驗中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共

用設(shè)施設(shè)備、專用部位以及專用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約

定或規(guī)定的情形，書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位解決后再進行復(fù)

驗。

-20-

DB3502/Z5049—2019

4.3.2.9現(xiàn)場查驗應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。查驗記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗

時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復(fù)情況以

及查驗結(jié)論等內(nèi)容，查驗記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參

加查驗的人員簽字確認(rèn)。

4.3.2.10分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項目，可以根據(jù)開發(fā)進度，對符

合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接

最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。

4.3.2.11承接查驗結(jié)果經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位各方代表

簽字確認(rèn)后，雙方應(yīng)簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。物業(yè)承接查驗協(xié)議

應(yīng)當(dāng)對承接查驗的基本情況、存在問題、解決方案及其時限、雙

方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出約定。

4.3.2.12物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時將承接查驗存在問題報告保障

性住房投資運營管理機構(gòu)，由保障性住房投資運營管理機構(gòu)督促

建設(shè)單位及時整改遺留問題；物業(yè)承接查驗發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單

位未整改落實的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得接收。

4.3.2.13物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)交接后30日內(nèi)，持相應(yīng)文件

向物業(yè)所在地區(qū)的房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)，包含以下

資料：

a)前期物業(yè)服務(wù)合同。

b)臨時管理規(guī)約。

c)物業(yè)承接查驗協(xié)議。

d)建設(shè)單位移交資料清單。

e)查驗記錄。

f)交接記錄。

g)其他承接查驗有關(guān)的文件。

4.3.2.14物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位應(yīng)將物業(yè)承接查驗備案情

況書面告知保障性住房投資運營管理機構(gòu)。

4.3.2.15物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記

錄建立檔案并妥善保管。

4.4清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)

4.4.1基本要求

-21-

DB3502/Z5049—2019

4.4.1.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立公共清潔衛(wèi)生服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、保潔操

作規(guī)程、四害消殺制度和操作規(guī)程、衛(wèi)生設(shè)施維護辦法以及防疫

應(yīng)急預(yù)案等規(guī)章制度。

4.4.1.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)合理設(shè)置分類垃圾設(shè)施，引導(dǎo)住戶或

商戶按指定地點分類投放垃圾。

4.4.1.3保持物業(yè)服務(wù)區(qū)域環(huán)境干凈整潔，無亂張貼、亂涂畫、

亂堆放等現(xiàn)象，生活垃圾日產(chǎn)日清。

4.4.1.4保潔人員身體健康，經(jīng)培訓(xùn)合格后方可上崗，著裝標(biāo)

識統(tǒng)一，舉止文明，禮貌待人。

4.4.1.5定期巡視物業(yè)服務(wù)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生，對不文明行為進行

勸阻，必要時報告相關(guān)行政主管部門。

4.4.2垃圾分類

4.4.2.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在小區(qū)內(nèi)設(shè)置垃圾分類收集點，生活

垃圾按可回收物、廚余垃圾、有害垃圾、其他垃圾分類。

4.4.2.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在小區(qū)開展生活垃圾分類宣傳工作，

動員小區(qū)居民分類投放生活垃圾，督促小區(qū)保潔人員做好生活垃

圾分類收集工作。

4.4.2.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守生活垃圾分類與減量規(guī)定，減

少生活垃圾產(chǎn)生，分類投放生活垃圾。

4.4.2.4物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制止和勸阻住戶或商戶將裝飾裝修廢

土垃圾混入生活垃圾。

4.4.3衛(wèi)生維護

4.4.3.1樓層公共區(qū)域

a)走廊、門廳、大堂、電梯廳、樓梯或消防梯地面：地面

干凈，無垃圾、雜物、積塵、污跡等，定時消毒。

b)樓梯扶手、欄桿、窗臺：外表基本干凈、無積塵、無污

跡。

c)消防栓、滅火器、指示牌等公共設(shè)施：外表基本干凈、

無積塵、無污漬、無蜘蛛網(wǎng)；消防栓/滅火器箱內(nèi)側(cè)干凈、

無污跡、無積塵。

d)天花板、風(fēng)口、公共燈具：目視基本無積塵、無污跡、

無蜘蛛網(wǎng)。

e)門、窗等玻璃：保持明亮無污跡、無積塵。

-22-

DB3502/Z5049—2019

f)平臺、屋頂：保持清潔、無垃圾、無積水、無雜物。

g)垃圾收集：垃圾收集點周圍地面無散落垃圾，無污跡，

無明顯異味。

h)公共衛(wèi)生間：衛(wèi)生間內(nèi)保持空氣清新、無異味；潔具保

持表面光潔、內(nèi)外側(cè)無污漬、無毛發(fā)、無明顯異味、定時消

毒；鏡面保持明凈、無水漬、鏡框邊緣無積塵；外露水管連

接處無污垢、無積塵；垃圾桶內(nèi)無溢滿，表面無污跡、定時

消毒。

i)地下車庫：車庫空氣流暢，無明顯異味；地面無垃圾、

無積水、無污跡；車庫管道無積塵、無污垢；照明燈具無積

塵、無污跡；反光鏡干凈、明亮、無污跡、水漬；指示牌無

積塵、無污跡；消防通道保持暢通、無雜物。

j)電梯：電梯轎廂保持空氣清新、無異味；電梯門內(nèi)、外

兩側(cè)和廂內(nèi)壁無浮灰，不銹鋼表面光亮、無污跡、無灰塵，

并定期做鋼油護理；操作面板無污跡、無灰塵。電梯轎廂內(nèi)

天花、出風(fēng)口、照明設(shè)施無積塵、無污垢；手扶電梯橡膠扶

手無灰塵、無污漬，定時消毒。手扶電梯階梯表面縫隙內(nèi)無

雜物、無積塵、無污跡。兩側(cè)擋板表面干凈、無積塵、無污

跡。

4.4.3.2樓外公共區(qū)域

a)道路地面、綠地、花臺、明溝、暗溝：目視地面、綠地

無垃圾雜物；明溝、暗溝確保無垃圾雜物、無積水。

b)休閑娛樂設(shè)施（健身器械、兒童游樂、休閑桌椅等）：

設(shè)施表面干凈，無明顯灰塵、無污漬，目視設(shè)施及其周圍無

散落垃圾。

c)設(shè)備機房、管道：保持無衛(wèi)生死角、無垃圾堆積、無積

塵，目視無蜘蛛網(wǎng)、無污跡。

d)公共燈具、宣傳欄、信報箱、標(biāo)示標(biāo)牌：目視表面無積

塵、無污跡、無蜘蛛網(wǎng)。

e)果皮箱、煙灰缸、垃圾桶：箱（桶）無溢滿、無明顯異

味、無污跡，周圍基本整潔，及時清理煙灰缸內(nèi)煙蒂。

f)四害消殺：按物業(yè)服務(wù)合同約定對窨井、明溝、暗溝、

垃圾（箱）房以及防疫需要噴灑或投放消殺藥物。

-23-

DB3502/Z5049—2019

g)化糞池：化糞池?zé)o溢滿，定期檢查和清理，設(shè)置顯著警

示標(biāo)示，發(fā)現(xiàn)溢滿及時清理。

4.5秩序維護標(biāo)準(zhǔn)

4.5.1基本要求

4.5.1.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立各類崗位公共秩序維護制度、崗

位交接班制度、大宗物品進出登記制度、來訪人員和外來車輛詢

問登記制度、應(yīng)急處理預(yù)案（火災(zāi)、治安）等，要求資料、檔案

完善。

4.5.1.2實行24小時值班制，配合公安機關(guān)做好服務(wù)區(qū)域的安

全防范工作。

4.5.1.3秩序維護員身體健康，培訓(xùn)合格后方可上崗，統(tǒng)一著

裝標(biāo)識，配備對講裝置和必要的安防護衛(wèi)器械；上崗時嚴(yán)格履行

崗位職責(zé)，舉止文明，禮貌待人；熟悉物業(yè)服務(wù)區(qū)域分布基本情

況，有較強的安全防范能力，能正確使用各類消防、物防、技防

器械和設(shè)備。

4.5.2門崗管理

4.5.2.1主出入口實行24小時值班制，并有交接班記錄、外來

車輛登記記錄（含電子記錄）。

4.5.2.2外來人員有詢問的應(yīng)登記記錄，訪客與住戶聯(lián)系征得

同意后須登記后方可進入小區(qū)。

4.5.2.3對進出小區(qū)的車輛實行證、卡登記管理，引導(dǎo)車輛有

序通行，保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對運載貨物的

車輛登記記錄，對大件物品搬出有核實放行記錄，拒絕載有危險

物品和污染源標(biāo)識的車輛進入，禁止無證明或無許可大件物品流

出。

4.5.2.4注意觀察人員進出情況，發(fā)現(xiàn)疑點應(yīng)詢問，可疑人員

應(yīng)及時報告有關(guān)部門。

4.5.2.5配合城市執(zhí)法部門對小區(qū)門口擺攤設(shè)點進行勸阻。

4.5.3巡邏管理

4.5.3.1白天每兩小時巡邏一次，夜間每三個小時巡邏一次，

重點部位有明確的巡邏要求，并有巡邏記錄。

-24-

DB3502/Z5049—2019

4.5.3.2遇到異常情況、突發(fā)事件時，應(yīng)在規(guī)定時限內(nèi)抵達現(xiàn)

場采取相應(yīng)的應(yīng)對措施，及時報告相關(guān)部門。

4.5.3.3巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員時，應(yīng)耐心細致地做好盤查驗證

工作。

4.5.3.4巡邏中發(fā)現(xiàn)違法、違規(guī)行為應(yīng)立即勸阻和制止，并報

告相關(guān)部門處理。

4.5.4監(jiān)控管理

4.5.4.1物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)具備技防設(shè)施的應(yīng)保持24小時開通，

并有專人值守，值班人員不得擅自離崗、脫崗，保持電話暢通。

4.5.4.2監(jiān)控設(shè)施設(shè)備應(yīng)處于良好狀態(tài)，有異常情況應(yīng)及時報

告相關(guān)部門。

4.5.4.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立監(jiān)控管理制度、設(shè)施設(shè)備管理制

度和操作規(guī)程，制定監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備維保計劃，做好設(shè)施設(shè)備

的日常維護保養(yǎng)，有相應(yīng)記錄。

4.5.4.4收到報警信號后，應(yīng)立即通知并安排秩序維護員在規(guī)

定時間內(nèi)趕到現(xiàn)場，進行前期處理，同時應(yīng)接受住戶或商戶救助

的要求，解答詢問。

4.5.4.5監(jiān)控視頻影像資料保存期限應(yīng)不少于30日。

4.5.5消防管理

4.5.5.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按法律、法規(guī)和合同約定配置消控值

班人員，并取得相應(yīng)的資格證書。

4.5.5.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)設(shè)立24小時值班制度，建立消防安全

管理制度、設(shè)施設(shè)備管理制度和操作規(guī)程，制定消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)

備維保計劃，做好設(shè)施設(shè)備的日常維護保養(yǎng)，有相應(yīng)記錄。

4.5.5.3物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)應(yīng)配置相應(yīng)種類、數(shù)量的消防器材、

設(shè)施和設(shè)備以及安全警示標(biāo)識；保持消防通道暢通，禁止占用消

防通道，發(fā)現(xiàn)違規(guī)違法行為及時勸阻、制止，必要時報告相關(guān)部

門。

4.5.5.4物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立消防管理組織架構(gòu)，明確消防安

全責(zé)任人，定員定責(zé)。

4.5.5.5物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定消防安全檢查工作計劃，定期組

織消防檢查，及時消除火災(zāi)隱患，檢查記錄完整，存檔備查。

4.5.6交通車輛管理

-25-

DB3502/Z5049—2019

4.5.6.1物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立

交通指示牌和警示標(biāo)識，保持標(biāo)識準(zhǔn)確、清晰，引導(dǎo)車輛有序地

停放在指定區(qū)域。

4.5.6.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)維持車輛正常通行秩序，及時勸導(dǎo)車

輛停放不規(guī)范行為，發(fā)現(xiàn)車輛未上鎖、車窗未關(guān)閉應(yīng)及時告知，

發(fā)現(xiàn)可疑行為或偷盜車輛、損壞交通標(biāo)志及停車場設(shè)施等應(yīng)制

止，必要時報告相關(guān)部門。

4.5.6.3停車場（庫）有專人管理，車庫場地照明設(shè)施完好，

無易燃、易爆及危險品存放，定期檢查維護設(shè)備和消防設(shè)施，發(fā)

現(xiàn)異常情況及時報告相關(guān)部門。

4.5.6.4發(fā)生車輛交通事故或擦碰等意外事件，應(yīng)及時疏導(dǎo)現(xiàn)

場交通，維護事故現(xiàn)場，并協(xié)助相關(guān)部門處理。

4.5.7安全管理

4.5.7.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)協(xié)助公安機關(guān)做好服務(wù)區(qū)域內(nèi)的安全

防范工作。發(fā)生安全事故時，應(yīng)采取應(yīng)對措施，并及時向有關(guān)部

門報告，協(xié)助做好救助工作。

4.5.7.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立安全生產(chǎn)管理制度、安全事故應(yīng)

急處置預(yù)案。準(zhǔn)備相應(yīng)的應(yīng)急搶險物資，接到報警求助信息時，

應(yīng)在規(guī)定時限內(nèi)趕到現(xiàn)場，并采取相應(yīng)的應(yīng)對措施。

4.5.7.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定各類治安、刑事、消防、自然災(zāi)

害事故和緊急突發(fā)事故的應(yīng)急預(yù)案。

4.5.7.4物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定應(yīng)急預(yù)案演練工作計劃，根據(jù)規(guī)

定組織演練，有演練實施方案、過程記錄和效果評估。

4.6園林綠化養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)

4.6.1基本要求

4.6.1.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立綠化養(yǎng)護制度、機具維護保養(yǎng)制

度和操作規(guī)程，按合同約定并結(jié)合季節(jié)需求進行綠化養(yǎng)護服務(wù)。

4.6.1.2綠化養(yǎng)護管理好現(xiàn)有綠化景觀，努力達到建筑物原有

景觀設(shè)計效果。

4.6.1.3綠地內(nèi)植物覆蓋率95%以上。

-26-

DB3502/Z5049—2019

4.6.1.4綠地保存率100%（包括經(jīng)規(guī)定手續(xù)變更），喬、灌、

草等保存率95%以上，大喬木保存率98%以上。綠地設(shè)施及硬質(zhì)

景觀保持常年基本完好。

4.6.2地被植物

4.6.2.1草坪生長良好，每年普修4遍以上，草面基本平整，

無明顯枯草，無大面積雜草。

4.6.2.2定期清除雜草，雜草面積不大于6%，無明顯開花、結(jié)

籽雜草或成片雜草。

4.6.2.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)確保供、排水系統(tǒng)管網(wǎng)正常運行，及

時灌溉，草地?zé)o明顯干旱或生理萎蔫現(xiàn)象，草坪積水及時排除。

4.6.2.4每年應(yīng)普施有機肥料不少于1次，化肥2-4次。

4.6.2.5物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)保持草地整潔、邊緣完整，無堆物堆

料、搭棚、侵占、踩踏裸露等，綠化生產(chǎn)垃圾及時清運。

4.6.2.6定期檢查，發(fā)現(xiàn)病蟲害及時防治，有防治記錄。季節(jié)

爆發(fā)性病蟲害有預(yù)防處理措施。

4.6.3喬灌木

4.6.3.1保持樹木生長良好，樹冠完整，沒有枯干、枯枝，整

體觀感好；綠化帶無黃土裸露、無踩踏道路；綠地?zé)o坑洼、孔洞、

無明顯溝縫線。

4.6.3.2每年修剪2次以上，無兩級枯枝；綠籬、灌木球超過

舊剪口齊平線12cm以上應(yīng)及時修剪，每年不少于4次，做到表

面線條平整，基本無脫節(jié)、空膛；地被、攀援植物適時修剪，每

年不少于2次。

4.6.3.3每年中耕松土3次以上，樹穴內(nèi)土壤基本疏松，樹穴

完整，灌草分界溝線明顯、完整。

4.6.3.4按植物品種、生長狀況、土壤條件適當(dāng)施肥；每年普

施有機肥料1次，部分花灌木增施追肥2-3次。

4.6.3.5定期檢查、發(fā)現(xiàn)病蟲害及時防治，有防治記錄。蟲害

發(fā)生及危害面積在10%以內(nèi)，單株被啃咬葉片在10%以內(nèi)，病株

蔓延數(shù)量或面積不超過10%。季節(jié)爆發(fā)性病蟲有預(yù)防處理措施。

4.6.3.6喬灌木有倒伏傾向，及時扶正、加固。

4.6.3.7澆水均勻、無遺漏、全覆蓋，無明顯干旱或生理萎蔫、

綠地開裂現(xiàn)象。

-27-

DB3502/Z5049—2019

4.6.3.8樹木保持枝干無機械損傷，無釘栓、捆綁現(xiàn)象，視季

節(jié)情況對植物缺株、枯木、損壞等進行補種。

4.6.4花壇花鏡

4.6.4.1保持花卉生長良好，及時做好病蟲害防治，缺枝倒伏

不超過10處。

4.6.4.2保持有效供水，無積水。

4.6.4.3一年中有2次以上花卉布置。

4.7共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修維護標(biāo)準(zhǔn)

4.7.1基本要求

4.7.1.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定和物

業(yè)服務(wù)合同約定，結(jié)合房屋實際使用年限、使用狀況，對房屋共

用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護。有需要進行更

新改造的維修事項，應(yīng)按規(guī)定向保障性住房投資運營管理機構(gòu)報

告。

4.7.1.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管

理制度、基礎(chǔ)檔案，編制房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護

計劃，按計劃實施檢查、維保工作，并有記錄。

4.7.1.3協(xié)助建設(shè)單位做好保修期內(nèi)的維修工作，并跟蹤維修

進度及質(zhì)量。

4.7.1.4根據(jù)特殊情況（如異常危害性天氣、相關(guān)部門委托等）

需要，安排對共用重點部位和重點設(shè)施設(shè)備進行針對性檢查。檢

查中應(yīng)充分考慮自然災(zāi)害可能對建筑物及其附屬的影響，造成周

邊環(huán)境和人身安全。

4.7.1.5共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護工作應(yīng)由取得相應(yīng)資格證書

的專業(yè)人員負(fù)責(zé)實施，并有相關(guān)工作記錄。

4.7.1.6物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期對設(shè)施設(shè)備停機維修保養(yǎng)，宜安

排在不影響住戶或其他使用人的正常使用時間段內(nèi)進行，并將維

修計劃和時間提前1日以上告知住戶。

4.7.1.7屬于特種設(shè)施設(shè)備的，按國家相關(guān)規(guī)定，定期檢驗檢

測。

-28-

DB3502/Z5049—2019

4.7.1.8發(fā)生以下危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況

時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時通知相關(guān)住戶，并立即組織維修、更新

或者采取應(yīng)急防范措施：

a)共有房屋及共用部位屋頂、外墻出現(xiàn)嚴(yán)重滲漏。

b)電梯出現(xiàn)安全隱患或者出現(xiàn)故障無法正常運行。

c)二次供水設(shè)施出現(xiàn)故障，不能正常供水。

d)建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發(fā)生脫落或者存在脫落危

險。

e)共用給排水、供用電設(shè)施設(shè)備不能正常使用，依照法律、

法規(guī)由供水電企業(yè)負(fù)責(zé)維護的除外。

f)消防、安防等建筑智能化系統(tǒng)出現(xiàn)故障，不能正常使用。

g)因臺風(fēng)、洪水等自然原因造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施

設(shè)備損壞。

h)根據(jù)公安、消防、人民防空、氣象、特種設(shè)備、物業(yè)管

理等主管部門限期整改要求對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備

更新、改造。

i)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在其他安全隱患，需對

其進行定期檢測、檢驗、維修、更新、改造。

j)其他違紀(jì)房屋使用安全或者公共安全的緊急情況。

4.7.1.9突發(fā)性設(shè)施設(shè)備故障或者共用部位出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞影響

正常生活的，須由維修資金支付的，應(yīng)在發(fā)現(xiàn)故障或應(yīng)急處理后

7個工作日內(nèi)出具報告送委托管理單位。

4.7.2共用部位

4.7.2.1房屋結(jié)構(gòu)：每年2次以上巡視梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件

和涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄，發(fā)現(xiàn)外觀出現(xiàn)變形、

開裂、損壞等現(xiàn)象時，應(yīng)及時安排專項修理，采取必要的防護措

施，并告知住戶或商戶。

4.7.2.2門窗：每周1次巡視樓內(nèi)公共部位各類門窗玻璃，門、

窗玻璃應(yīng)無損壞、破碎、裂紋等情況，結(jié)構(gòu)、五金配件完好，門、

窗開閉靈活，密封性良好，開關(guān)無異常響聲，功能完好。

4.7.2.3樓內(nèi)墻面、頂面、地面：粉刷層無明顯剝落，面磚、

地磚平整不起殼、無缺損，墻面修補應(yīng)保持與原墻面材質(zhì)一致。

-29-

DB3502/Z5049—2019

4.7.2.4管道、排水溝、屋頂：每年汛前和強降雨檢查屋面防

水和雨落管等；每月1次對屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道進行清

掃、疏通、保障排水暢通；每月檢查1次屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣

臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)組織修理。

4.7.2.5圍墻：每月1次巡查圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)；鐵柵

欄圍墻表面無明顯銹蝕，保持圍墻完好。

4.7.2.6道路、場地等

4.7.2.6.1保持物業(yè)服務(wù)區(qū)域道路暢通，路面平坦整齊，排水

暢通，雨污分流，路沿石無破損松動。

4.7.2.6.2每半月1次巡查道路、路面、路沿石、井蓋等，發(fā)

現(xiàn)損壞及時修復(fù)，保持路面基本平整無積水，側(cè)石平直無缺損。

4.7.2.6.3窨井、積水井不漫溢，污水井、化糞池標(biāo)識清楚，

積水井、窨井蓋應(yīng)保持完好，發(fā)現(xiàn)損壞及時設(shè)置安全標(biāo)識或其他

防護性措施并組織修復(fù)。

4.7.2.7文體及其他設(shè)施

4.7.2.7.1根據(jù)實際需求對室外娛樂健身器材、球類設(shè)施、建

筑小品、各類休閑設(shè)施進行除銹刷漆、加固維護，保障設(shè)施功能

正常，無利角邊，無零部件脫落、斷裂等安全隱患。

4.7.2.7.2每周2次以上巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即采取相應(yīng)措施，

保證器械、設(shè)施的安全使用（如需更換的除外）。

4.7.2.7.3