綠城項(xiàng)目杭州地地塊整體定位及項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)策課件

14三月2024綠城項(xiàng)目杭州地地塊整體定位及項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)策“我們不是為了世界上多一處豪宅，而是在尋找一些生活替代它?！薄狵enGan報(bào)告結(jié)構(gòu)思路項(xiàng)目解析項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議城市背景杭州豪宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析房產(chǎn)形勢(shì)與政策走向豪宅發(fā)展趨勢(shì)案例借鑒項(xiàng)目位與杭州城西蔣村商住區(qū)，與主城以及西溪濕地?zé)o縫連接，是城市新興的高端住宅區(qū)地理位置:位于杭州市主城區(qū)域文一西路北側(cè),距市區(qū)中心武林廣場(chǎng)7.6公里，距西湖6公里。交通情況：區(qū)域交通主要依賴道路交通，有文一西路、紫荊花路、繞城公路、留祥路。項(xiàng)目臨近西溪濕地，距離西溪濕地北側(cè)直線距離700米，西溪濕地的環(huán)境對(duì)項(xiàng)目影響深遠(yuǎn)。區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位、交通項(xiàng)目屬性生活配套本案武林廣場(chǎng)西湖7.6公里6公里本案本案西溪濕地700米新興高檔居住區(qū)關(guān)鍵詞一：片區(qū)發(fā)展已進(jìn)入成熟臨界點(diǎn)，交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)，商業(yè)、旅游、教育等高品級(jí)生活配套即將成熟區(qū)域內(nèi)公交系統(tǒng)完善，距蔣村公交總站僅數(shù)百米，與主城無(wú)縫連接。同時(shí)緊靠文一西路延伸段，具備高度的城市生活效率。教育資源豐富，項(xiàng)目地塊周邊有綠城育華學(xué)校、西溪試驗(yàn)學(xué)校、學(xué)軍中學(xué)、浙大紫金港校區(qū)等數(shù)家中高等教育機(jī)構(gòu)。商業(yè)：項(xiàng)目距西城廣場(chǎng)、城西商業(yè)中心近在咫尺。西溪天堂項(xiàng)目具有旅游集散換乘、旅游服務(wù)和商住休閑三大功能，涵蓋濕地博物館、國(guó)際品牌的五星級(jí)度假酒店、超五星級(jí)度假酒店、精品商業(yè)、頂級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店、五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店式公寓、旅游集散中心等多重復(fù)合功能。區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位、交通項(xiàng)目屬性生活配套西溪天堂西溪實(shí)驗(yàn)學(xué)校綠城育華學(xué)校蔣村公交中心西城廣場(chǎng)西溪天堂綠城育華學(xué)校西城廣場(chǎng)浙大紫金港校區(qū)擁有成熟的高品級(jí)生活配套關(guān)鍵詞二：位于片區(qū)的核心地段，兩側(cè)臨路，通達(dá)性極佳，周邊樓盤(pán)檔次較高，無(wú)強(qiáng)勢(shì)的景觀資源，但與強(qiáng)勢(shì)景觀資源西溪濕地近在咫尺東至東至紫金港路西至規(guī)劃中蔣村東路南依規(guī)劃中蔣村一號(hào)路北北臨規(guī)劃中的雙龍路。區(qū)域?qū)傩缘貕K四至項(xiàng)目屬性地塊指標(biāo)無(wú)強(qiáng)勢(shì)景觀資源，但距強(qiáng)勢(shì)景觀資源較近關(guān)鍵詞三、四：區(qū)域核心地段東至西至南至北至項(xiàng)目地塊方正，地勢(shì)平坦，規(guī)模在片區(qū)屬于中等水平，內(nèi)部不存在拆遷問(wèn)題區(qū)域?qū)傩缘貕K四至項(xiàng)目屬性地塊指標(biāo)宗地1號(hào)地塊2號(hào)地塊占地面積44870平方米44664平方米容積率≦2.2≦2.2建筑密度≧30%≧30%綠化率≧30%≧30%限高50米50米規(guī)劃用途住宅住宅使用年限7070樓面地價(jià)10188.19元/平方米11142.29元/平方米項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地塊內(nèi)部為荒地，不存在拆遷問(wèn)題地勢(shì)平坦，無(wú)明顯高差2號(hào)地塊為不規(guī)則梯形，給規(guī)劃帶來(lái)難度1號(hào)地塊與2號(hào)地塊規(guī)劃又市政綠地，2號(hào)地塊規(guī)劃有幼兒園地塊內(nèi)部1地塊內(nèi)部2中等規(guī)模，地塊平整，易于規(guī)劃關(guān)鍵詞五：地塊解析小結(jié)——項(xiàng)目具備開(kāi)發(fā)豪宅的條件，但是存在一些不利的限制因素。優(yōu)勢(shì)因素1.地塊處于蔣村綜合綜合規(guī)劃區(qū)核心地段，由于未來(lái)土地供應(yīng)較，因此具有地段稀缺性2.該地塊雖不要占據(jù)西溪濕地核心區(qū)域，但距離較近，具備一定的借勢(shì)作用，且地塊方正，易于規(guī)劃3.項(xiàng)目周邊各種高品級(jí)生活配套齊全4.品牌優(yōu)勢(shì)：綠城在杭州開(kāi)發(fā)多年，積累了相當(dāng)?shù)母叨丝蛻糍Y源，品牌及產(chǎn)品成為杭州乃至浙江開(kāi)發(fā)商的代表弱勢(shì)因素1.地塊：1號(hào)、2號(hào)地塊分離，地塊開(kāi)發(fā)的聯(lián)動(dòng)空間存在i定障礙。2.資源：項(xiàng)目不占有西溪濕地的核心資源，對(duì)于地塊價(jià)值的提升有限3、公建：如何處理市政規(guī)劃綠地、幼兒園與1號(hào)、2號(hào)地塊的關(guān)系為兩地塊聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)的難點(diǎn)屬性界定描述詮釋地段杭州蔣村綜合區(qū)核心居住區(qū)域未來(lái)發(fā)展位于蔣村綜合區(qū)規(guī)劃的住宅核心區(qū)域；將建設(shè)成為和諧杭州示范區(qū)核心區(qū)塊的配套服務(wù)中心和"新水鄉(xiāng)"式的高標(biāo)準(zhǔn)住區(qū)。資源臨近西溪濕地一處規(guī)劃綠地項(xiàng)目臨近西溪濕地，距離西溪濕地北側(cè)直線距離700米，處于西溪濕地外圍保護(hù)帶范圍內(nèi)。政府規(guī)劃一處綠地，可融入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；本體地塊本身高價(jià)公建配套平均10000多元/平米的高地價(jià)，注定成為豪宅。公建幼兒園是項(xiàng)目的必須配套。區(qū)域核心區(qū)域項(xiàng)目屬性界定：鄰近景觀資源高端住宅項(xiàng)目＋＋項(xiàng)目屬性界定：杭州核心區(qū)域邊緣區(qū)域，具有一定景觀資源的、中等規(guī)模的、城市高端豪宅項(xiàng)目報(bào)告結(jié)構(gòu)思路項(xiàng)目解析項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議城市背景杭州豪宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析房產(chǎn)形勢(shì)與政策走向豪宅發(fā)展趨勢(shì)案例借鑒目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo)：成為杭州、浙江乃至全國(guó)的豪宅價(jià)值地標(biāo)和品質(zhì)地標(biāo)超越區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格水平，成為市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者成為綠城集團(tuán)品牌跨越的主要驅(qū)動(dòng)力企業(yè)目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)綠城集團(tuán)城西高端市場(chǎng)的戰(zhàn)略布局※綠城的品牌決定了本項(xiàng)目與生俱來(lái)便是市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者而非跟隨者※區(qū)域的優(yōu)越條件決定了本項(xiàng)目的起平高度以及豪宅價(jià)值實(shí)現(xiàn)的必然性基于項(xiàng)目的目標(biāo)及本身?xiàng)l件決定了本項(xiàng)目必須跳躍區(qū)域價(jià)格水平，打造一個(gè)杭州頂級(jí)豪宅項(xiàng)目土地成本10000元/平米建安成本4000元/平米精裝修成本4000元/平米其他費(fèi)用6000元/平米毛利潤(rùn)率30％以上31200元/平方米1、東方潤(rùn)園：37000元/㎡。3、西湖8號(hào)公館：60000元/㎡4、白馬公寓：35000－40000元/㎡5、深藍(lán)廣場(chǎng)：35000－40000元/㎡7、九樹(shù)公寓：40000元/㎡杭州頂級(jí)豪宅項(xiàng)目項(xiàng)目品牌利潤(rùn)最大化打造杭州市場(chǎng)上的高端豪宅項(xiàng)目的一極報(bào)告結(jié)構(gòu)思路項(xiàng)目解析項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議城市背景杭州豪宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析房產(chǎn)形勢(shì)與政策走向豪宅發(fā)展趨勢(shì)案例借鑒世聯(lián)常用的分析工具——S－C－Q模型？R1非期望結(jié)果——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果R2期望結(jié)果——不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果S=情境C=R1,R2Q=如何從R1到R2項(xiàng)目約束條件下客戶目標(biāo)與現(xiàn)實(shí)情況的矛盾1S：由于成本及企業(yè)目標(biāo)限制，項(xiàng)目必須以超越30000元/平方米的價(jià)格入市，價(jià)格遠(yuǎn)超區(qū)域價(jià)格水平。R1：項(xiàng)目不占據(jù)區(qū)域核心資源，難以實(shí)現(xiàn)標(biāo)桿性。R2：成為杭州杭州高端豪宅項(xiàng)目的一極問(wèn)題1：在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，且不具備派它性景觀資源的情況下，如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值目標(biāo)？S：項(xiàng)目1號(hào)地塊與2號(hào)地塊分離，中間規(guī)劃有綠地。R1：兩地塊之間難以實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，最大程度兌現(xiàn)土地價(jià)值。R２：公建部分保證項(xiàng)目整體形象統(tǒng)一，成為本項(xiàng)目亮點(diǎn)，為項(xiàng)目重要價(jià)值支撐。問(wèn)題2：規(guī)劃綠地如何協(xié)調(diào)兩地塊聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，甚至成為項(xiàng)目亮點(diǎn)？問(wèn)題2：B1地塊如何協(xié)調(diào)A地塊，甚至成為整個(gè)項(xiàng)目亮點(diǎn)？問(wèn)題結(jié)構(gòu)化戰(zhàn)略層面問(wèn)題－正確的方向：把握豪宅發(fā)展方向，走在正確的趨勢(shì)上。策略層面問(wèn)題－突圍：面對(duì)區(qū)域價(jià)值瓶勁，如何實(shí)現(xiàn)價(jià)值突圍？技術(shù)層面問(wèn)題：公建如何做？物業(yè)發(fā)展建議...報(bào)告結(jié)構(gòu)思路項(xiàng)目解析項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議城市背景杭州豪宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析房產(chǎn)形勢(shì)與政策走向豪宅發(fā)展趨勢(shì)案例借鑒杭州經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)健的增長(zhǎng)速度，連續(xù)15年保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)，投資環(huán)境的改善，吸引大量企業(yè)入駐，同時(shí)導(dǎo)入了大量的外來(lái)人口杭州居民人均可支配收入達(dá)到11899元，在紹興、上海、臺(tái)州后,列長(zhǎng)三角第四位房產(chǎn)的熱銷(xiāo)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展密不可分，浙江尤其是杭州經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，為房地產(chǎn)消費(fèi)奠定了堅(jiān)實(shí)的客戶基礎(chǔ)資料來(lái)源：世聯(lián)分析杭州城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在從“二三一”向“三二一”轉(zhuǎn)變，第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展促成了大量中產(chǎn)階級(jí)，甚至富豪階層的形成第三產(chǎn)業(yè)在杭州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用舉足輕重，也是未來(lái)杭州市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型與提升的關(guān)鍵所在。第三產(chǎn)業(yè)中貢獻(xiàn)度較大的行業(yè)：金融類(lèi)、貿(mào)易類(lèi)、旅游類(lèi)、會(huì)展類(lèi)、咨詢類(lèi)（含會(huì)計(jì)、法律服務(wù)）、物流類(lèi)杭州市政府提出要大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，促成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由“一二三”向“三二一”轉(zhuǎn)變。2000年2001年2002年2003年2004年2005年第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（單位：億元）569.28662.98765.37883.8610431277.1增長(zhǎng)率21.1%16.5%15.4%15.5%18.0%22.4％表1：杭州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化43.8％表2：00-05年杭州市第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值表資料來(lái)源：杭州統(tǒng)計(jì)年鑒通過(guò)各項(xiàng)指標(biāo)對(duì)比，杭州民間的富裕度及消費(fèi)潛力和意識(shí)在各城市中名列前茅資料來(lái)源：世聯(lián)分析杭州是浙江的杭州

浙江省內(nèi)“藏富于民”、“家庭作坊式產(chǎn)業(yè)”的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，培育出了大量的財(cái)富階層溫州：模具8400多家（占國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的70％）、鞋業(yè)5000多家（占國(guó)內(nèi)市場(chǎng)20％）、打火機(jī)8000多家（全球市場(chǎng)的70％，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的95％）、低壓電器900多家（國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的65%)以及塑料薄膜、眼鏡臺(tái)州：全國(guó)著名泵類(lèi)生產(chǎn)基地、塑料、閥門(mén)產(chǎn)業(yè)集群寧波：塑料模具、家用電器、服裝紹興：全國(guó)最大的輕紡生產(chǎn)交易基地永康：全國(guó)最大的小五金生產(chǎn)交易基地義烏：全國(guó)最大的小商品生產(chǎn)交易基地大唐：襪業(yè)8500多家占國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的70％，國(guó)際市場(chǎng)的70％嵊州：領(lǐng)帶1000多家（國(guó)內(nèi)市場(chǎng)80％，國(guó)際市場(chǎng)的30％）慈溪：凈水器、簾子部件、微小軸承資料來(lái)源：文獻(xiàn)檢索嘉善：木業(yè)集群，3000多家浙江全省88個(gè)縣市區(qū)中，有85個(gè)縣市區(qū)形成了以特色產(chǎn)業(yè)為標(biāo)志的塊狀經(jīng)濟(jì)據(jù)2004年統(tǒng)計(jì)，目前浙江有中小企業(yè)108萬(wàn)家，稅收占全省的60%，外貿(mào)出口交貨值占銷(xiāo)售產(chǎn)值比例達(dá)16％，涌現(xiàn)了1500多家年銷(xiāo)售收入超過(guò)億元的中小企業(yè)。億元以上商品交易市場(chǎng)463個(gè)，攤位數(shù)28萬(wàn)個(gè)。中國(guó)已經(jīng)形成了三大城市群,長(zhǎng)三角城市群地區(qū)的經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)，城市一體化程度最高，逐漸形成以上海為核心的世界第六大都市圈

環(huán)渤海城市群特征：中心化城市強(qiáng)化階段，即極化階段。北京、天津成為一個(gè)磁石核心，強(qiáng)烈地吸引著周邊城市的產(chǎn)業(yè)功能。珠江三角城市群特征：中心城市的軸向擴(kuò)散帶動(dòng)中小城市發(fā)展，點(diǎn)——軸系統(tǒng)形成，即擴(kuò)散階段。以香港為核心，深圳為代言人，周邊城市形成產(chǎn)業(yè)分工，并向特色性方向發(fā)展。2006年全國(guó)GDP分布41.3％長(zhǎng)三角城市群特征：信息化與產(chǎn)業(yè)高技術(shù)化高速發(fā)展，區(qū)域生產(chǎn)力向均衡化發(fā)展，空間結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)化，形成點(diǎn)——軸——網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，整個(gè)區(qū)域成為一個(gè)高度發(fā)達(dá)的城市化區(qū)域。環(huán)渤海京津翼地區(qū)長(zhǎng)江三角州地區(qū)珠江三角州地區(qū)杭州，長(zhǎng)三角“城市副中心”

隨著區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)分工加強(qiáng)，杭州已經(jīng)不僅是“上海后花園”，更多地承擔(dān)起長(zhǎng)三角“城市副中心”的功能上海蘇州揚(yáng)州無(wú)錫杭州寧波嘉興常州鎮(zhèn)江南通舟山臺(tái)州泰州湖州紹興第一圈層——次級(jí)輻射中心第二圈層——專(zhuān)業(yè)產(chǎn)業(yè)基地、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)第三圈層——原材料基地上海將重點(diǎn)發(fā)展國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)、信息服務(wù)等服務(wù)業(yè)，成為長(zhǎng)江三角洲城市群的綜合服務(wù)中心；同時(shí)上海國(guó)際大都市的地位得到加強(qiáng)，承但了長(zhǎng)三角對(duì)外窗口的功能。次級(jí)中心城市一方面接受核心城市轉(zhuǎn)移出來(lái)的產(chǎn)業(yè)，向核心城市提供原材料和市場(chǎng)，同時(shí)調(diào)整自己在整個(gè)城市群內(nèi)的產(chǎn)業(yè)，向低一等級(jí)的區(qū)域轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)低一等級(jí)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。集中發(fā)展優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，形成專(zhuān)業(yè)性的產(chǎn)業(yè)基地南京為產(chǎn)業(yè)基地提供原材料，并形成專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)第三圈層原材料基地，以廉價(jià)的人力、物力、豐富的自然資源為核心競(jìng)爭(zhēng)力。第二圈層依靠廉價(jià)的人力資源，對(duì)原材料進(jìn)行低附加值的粗加工，以集群優(yōu)勢(shì)、低成本、低利潤(rùn)取勝。依靠人才、信息、技術(shù)、成本優(yōu)勢(shì)，完成產(chǎn)品的深加工，提高產(chǎn)品附加值。第一圈層核心層依靠便捷的交通樞紐、優(yōu)良的社會(huì)環(huán)境、高級(jí)人才的聚集、與國(guó)際接軌的大平臺(tái)建設(shè)，提高凝聚與展示優(yōu)勢(shì)。核心——對(duì)外窗口世界的西湖，世界的杭州“中國(guó)最具幸福感的城市”“中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力的城市”“中國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)最具活力城市”“世界休閑博覽會(huì)”“西湖博覽會(huì)”“中國(guó)國(guó)際動(dòng)漫節(jié)”全球500強(qiáng)企業(yè)已有58家進(jìn)駐杭州阿里巴巴、娃哈哈、UT斯達(dá)康、萬(wàn)向、傳化······城市背景結(jié)論杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)潛力都處于全國(guó)領(lǐng)先地位浙江高度發(fā)展的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)培育出大量的財(cái)富階層杭州作為省會(huì)城市對(duì)省內(nèi)客戶具有很強(qiáng)的向心力杭州正逐漸成為國(guó)際化都市浙江的經(jīng)濟(jì)及城市特色，直接決定杭州豪宅市場(chǎng)擁有廣泛的客戶群，本項(xiàng)目的成功有堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。報(bào)告結(jié)構(gòu)思路項(xiàng)目解析項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議城市背景杭州豪宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析房產(chǎn)形勢(shì)與政策走向豪宅發(fā)展趨勢(shì)案例借鑒在一系列政策調(diào)控下，2007年末杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生重大變化，成交量與成交價(jià)逆向發(fā)展2007年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一波熱潮，成交量和成交價(jià)格都達(dá)到了較高水平。2007年末，一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，市場(chǎng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，成交量下滑至1500套，成交價(jià)卻始終保持高位約14000元/平米。08年、09年市場(chǎng)走勢(shì)如何？對(duì)于市場(chǎng)的判斷取決于市場(chǎng)供需和宏觀政策的變化、、、、、2007土地市場(chǎng)急劇放量，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)大鱷進(jìn)駐，未來(lái)兩年競(jìng)爭(zhēng)加劇2007年杭州市拱出讓土地約176萬(wàn)平米，總建筑面積418萬(wàn)平米，由于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)限制，部分出讓住宅用地沒(méi)有計(jì)入，2007年實(shí)際出讓住宅用地總建筑面積將在450萬(wàn)平米以上，預(yù)計(jì)2008年下半年至2009年上半年市場(chǎng)將出現(xiàn)集中供應(yīng)的熱潮。從土地出讓情況來(lái)看，在萬(wàn)科、凱德置地等大開(kāi)發(fā)商進(jìn)入杭州之后，2007年又有寧波雅戈?duì)栔脴I(yè)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、中國(guó)海外發(fā)展有限公司、南京朗詩(shī)等外地開(kāi)發(fā)商紛紛不惜重金在杭城拿地。杭州已成為外地開(kāi)發(fā)商角逐的又一戰(zhàn)場(chǎng)。國(guó)內(nèi)房產(chǎn)大鱷紛紛進(jìn)入

2008年下半年－2009年上半年市場(chǎng)將出現(xiàn)集中供應(yīng)的熱潮受市場(chǎng)成交價(jià)格急劇上揚(yáng)的刺激，2007年杭州的土地成交價(jià)格也屢屢創(chuàng)出新高。高地價(jià)又反過(guò)來(lái)影響了市場(chǎng)的高樓價(jià)出讓證號(hào)位置公司占地面積（㎡）總建面（㎡）總價(jià)（萬(wàn)元）樓面地價(jià)杭政儲(chǔ)出[2007]70號(hào)下城區(qū)（原東南面粉廠地塊）廣宇集團(tuán)股份有限公司、

杭州西湖房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司293718982217100019038杭政儲(chǔ)出[2007]59號(hào)拱墅區(qū)（杭一棉A、B地塊）遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司、

北京萊福建設(shè)有限公司8506914280122260015588杭政儲(chǔ)出[2007]53號(hào)西湖區(qū)（留下街B9、19、21、23地塊）寧波雅戈?duì)栔脴I(yè)有限公司55224793168550010780杭政儲(chǔ)出[2007]43號(hào)西湖區(qū)（規(guī)劃轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)A20地塊）會(huì)盈投資管理（杭州）有限公司、

金都房產(chǎn)集團(tuán)有限公司5702711405411410010004杭政儲(chǔ)出[2007]23號(hào)西湖區(qū)（浙江工商大學(xué)地塊）寧波雅戈?duì)栔脴I(yè)有限公司361319394114760015712杭政儲(chǔ)出[2007]20號(hào)拱墅區(qū)，上塘河旁浙江旅游西城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司4085813074616010012245杭政儲(chǔ)出[2007]17號(hào)上城區(qū)（規(guī)劃錢(qián)江新城望江區(qū)塊C-06、08、17、18地塊）杭州葛洲壩實(shí)業(yè)投資管理有限公司、綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、杭州康居投資管理有限公司8425526961634900012944杭政儲(chǔ)出[2006]20拱墅區(qū)湖墅南路杭州汽車(chē)發(fā)動(dòng)機(jī)廠地塊綠城、濱江1040693339533630001087032從未來(lái)供應(yīng)來(lái)看，預(yù)計(jì)2008-2010年，杭州將迎來(lái)一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)和供應(yīng)的高峰期

可預(yù)計(jì)的杭州住宅后期1260萬(wàn)平方米的供應(yīng)量不可小視。隨著更多住宅用地的出讓?zhuān)@樣的供應(yīng)只多不少，供應(yīng)無(wú)疑是巨大的，預(yù)計(jì)這些供應(yīng)量主要集中在2008-2010年，屆時(shí)，杭州將迎來(lái)一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)和供應(yīng)的高峰期。杭州(不含蕭山、余杭)總體可預(yù)計(jì)住宅供應(yīng)量一覽表(單位:萬(wàn)平方米)

從各城區(qū)可預(yù)計(jì)的住宅供應(yīng)的比例上看，西湖區(qū)的比例位居第一，占杭州主城區(qū)總供應(yīng)量的30%；江干區(qū)列第二；前幾年的供應(yīng)大戶濱江區(qū)退居第三；之江區(qū)、下城區(qū)和上城區(qū)三個(gè)城區(qū)的住宅供量在樓市中占據(jù)的比重相對(duì)較弱，總和為12.5%，與拱墅區(qū)的供應(yīng)相持平。第二套房貸款政策（首付和利率），對(duì)市場(chǎng)影響比較明顯，杭州市場(chǎng)成交量急劇下降，買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)入觀望期2007.08.22中國(guó)人民銀行決定，自2007年8月22日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的3.33%提高到3.60%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的6.84%提高到7.02%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)人民銀行宣布，自2007年9月15日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的3.6％提高到3.87％；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的7.02％提高到7.29％；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)。2007.09.15中國(guó)人民銀行宣布，從9月25日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是央行今年以來(lái)第7次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。央行此舉將一次性凍結(jié)資金約1855億元，存款準(zhǔn)備金率將升至12.5％，已逼近10年來(lái)13%的歷史高點(diǎn)。2007.09.062007.4.5中國(guó)人民銀行決定從2007年4月16日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)整后普通存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)將執(zhí)行10.5％的存款準(zhǔn)備金率。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格、又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，從2007年7月15日起，稅務(wù)機(jī)關(guān)可實(shí)行核定征收土地增值稅辦法。凡居住未滿三年的，按轉(zhuǎn)讓收入的0.5%征收，居住滿三年未滿五年的減半征收。2007.6.142007.7.21中國(guó)人民銀行決定，自2007年7月21日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的3.06%提高到3.33%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的6.57%提高到6.84%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)。2007.7.31中國(guó)人民銀行決定從2007年8月15日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是央行在年內(nèi)第6次動(dòng)用這一貨幣工具，調(diào)整后普通存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)將執(zhí)行12％的存款準(zhǔn)備金率。2007.03.22中國(guó)人民銀行決定，自2007年3月18日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的2.52％提高到2.79％；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的6.12％提高到6.39％。根據(jù)建設(shè)部《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房公積金存貸款利率的通知》，同時(shí)上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。五年期以下及五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率均上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)。2007.4.29央行決定從2007年5月15日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行年內(nèi)第四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，至此商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)達(dá)到11％。2007.5.18中國(guó)人民銀行決定從2007年6月5日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)整后普通存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)將執(zhí)行11.5％的存款準(zhǔn)備金率。2007.8.13《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“24號(hào)”文）明確表示，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。根據(jù)24號(hào)文規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用房面積將控制在60平方米左右，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，政府優(yōu)先回購(gòu)。2007.03.16十屆全國(guó)人大五次會(huì)議閉幕式上，中華人民共和國(guó)物權(quán)法草案獲得通過(guò)。央行決定從2007年2月25日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是進(jìn)入2007年以來(lái)，央行第二次使用這一貨幣政策工具，也是央行自2006年以來(lái)，第5次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。至此，存款準(zhǔn)備金率達(dá)到10%。2007.01.1607年政策主要是針對(duì)火爆的房市、股市以及持續(xù)高位的CPI指數(shù)而出臺(tái)的財(cái)政和稅收政策，如加息、提高準(zhǔn)備金率、發(fā)行特別國(guó)債、降低利息稅等緊縮銀根政策，這給房地產(chǎn)企業(yè)直接的影響就是財(cái)務(wù)費(fèi)用提高、融資渠道變少,部分開(kāi)發(fā)商加快了項(xiàng)目進(jìn)程。央行提高第二套房首付比率和貸款利率2007.09.27前兩輪宏觀調(diào)控新一輪宏觀調(diào)控短期現(xiàn)象短期內(nèi)客戶持幣觀望，上門(mén)量和成交量均呈下降趨勢(shì)短期內(nèi)客戶持幣觀望，上門(mén)量和成交量均呈下降趨勢(shì)基本政策土地政策、行政政策、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；加息行政管理政策的繼續(xù)落實(shí)；首付加息、銀行緊縮銀根調(diào)控實(shí)質(zhì)調(diào)控市場(chǎng)心理調(diào)控購(gòu)買(mǎi)能力后市影響觀望期持續(xù)3－4個(gè)月后快速結(jié)束；引發(fā)價(jià)格新一輪走高市場(chǎng)可能進(jìn)入較長(zhǎng)時(shí)間的橫盤(pán)調(diào)整本輪宏觀調(diào)控：可能導(dǎo)致市場(chǎng)進(jìn)入較長(zhǎng)時(shí)間的橫盤(pán)調(diào)整期十七大代表、建設(shè)部副部長(zhǎng)仇保興18日晚表示，預(yù)計(jì)在今年、明年、后年這三年內(nèi)，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的投資將呈翻番的趨勢(shì)。對(duì)于房?jī)r(jià)趨高的問(wèn)題，中國(guó)政府制定了許多措施，我們有能力解決好這個(gè)問(wèn)題。仇保興說(shuō)，最近一段時(shí)間，中國(guó)的房?jī)r(jià)上漲得比較快，這是一個(gè)事實(shí)。要調(diào)控房?jī)r(jià)，應(yīng)該分兩個(gè)部分：首先，要保證有效供給，對(duì)低收入人群提供足夠的房源和采取有效的措施。其次，要利用各種宏觀調(diào)控工具來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)。十七大報(bào)告在闡明未來(lái)完善宏觀調(diào)控體系的具體任務(wù)時(shí)強(qiáng)調(diào)，要“綜合運(yùn)用財(cái)政、貨幣政策，提高宏觀調(diào)控水平”。專(zhuān)家指出，這意味著我國(guó)未來(lái)將進(jìn)一步強(qiáng)化財(cái)政、貨幣兩大政策“組合拳”聯(lián)動(dòng)發(fā)揮宏觀調(diào)控作用。十七大代表、中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川在接受中外記者采訪時(shí)也公開(kāi)表示，下一步將綜合運(yùn)用包括利率、匯率、存款準(zhǔn)備金率、公開(kāi)市場(chǎng)操作等多種手段加大貨幣政策力度。未來(lái)政策預(yù)判：基于十七大主題精神研究，我們看到政府抑制房?jī)r(jià)上漲決心堅(jiān)定，政策調(diào)控短期內(nèi)不會(huì)松口從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展期，國(guó)民資產(chǎn)受保障。從短期看，反映政府調(diào)控房?jī)r(jià)決心堅(jiān)定，近期內(nèi)市場(chǎng)仍是調(diào)控整固期-恢復(fù)期。十七大提出：全面奔小康擴(kuò)大就業(yè)規(guī)模全國(guó)人民分享改革成果保障居民財(cái)產(chǎn)性收入措施性質(zhì)可能出臺(tái)的具體舉措金融手段繼續(xù)加息嚴(yán)格限制轉(zhuǎn)按加按房對(duì)多套置業(yè)者停止貸款稅收手段開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)：耕地占用稅標(biāo)準(zhǔn)提升；征收集體土地時(shí)的安置補(bǔ)助費(fèi)和土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提升流通環(huán)節(jié)：外資購(gòu)房細(xì)則在全國(guó)范圍的出臺(tái)；個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓土地增值稅在全國(guó)范圍實(shí)施持有環(huán)節(jié)：保有環(huán)節(jié)的特別房產(chǎn)稅推出；物業(yè)稅試點(diǎn)1、從市場(chǎng)效果來(lái)看，房貸緊縮政策已經(jīng)是抑制房?jī)r(jià)上漲的有效手段，未來(lái)將成為政策主力2、從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來(lái)看，通貨膨脹的壓力也將迫使銀行采取緊縮的貨幣與財(cái)政政策資料來(lái)源：世聯(lián)顧問(wèn)政策研究組銀監(jiān)會(huì)發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，要求銀行不能放松借貸標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格"三查"，嚴(yán)防假按揭和虛假貸款，同時(shí)，在房?jī)r(jià)不斷上升的環(huán)境下，銀監(jiān)會(huì)還提示銀行要高度關(guān)注貸款抵押物的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)政策預(yù)判：除堅(jiān)持“土地政策、行政管理以及供應(yīng)結(jié)構(gòu)”的調(diào)整手段外，未來(lái)將加大以“金融、稅收政策”為手段的調(diào)控措施未來(lái)政策預(yù)判：近期內(nèi)可能出臺(tái)的稅收政策將著重針對(duì)大戶型的購(gòu)買(mǎi)與持有成本未來(lái)市場(chǎng)預(yù)判：長(zhǎng)期看漲，短期轉(zhuǎn)淡政策調(diào)控近期仍將持續(xù)，市場(chǎng)進(jìn)入整固期1.05-06年政策調(diào)控回顧——調(diào)控失效，價(jià)格飛漲，直接激發(fā)本輪調(diào)控3.未來(lái)政策調(diào)控預(yù)測(cè)——政府決心堅(jiān)決，實(shí)際效果/通貨膨脹壓力下金融政策可能成為調(diào)控主力2.07年政策調(diào)控分析——行政/金融/稅收多管齊下，其中金融政策效果明顯，市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡市場(chǎng)大勢(shì)：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將在政治經(jīng)濟(jì)、人口紅利等一系列利好因素的作用下繼續(xù)維持上升發(fā)展態(tài)勢(shì)社會(huì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)城市化率人口紅利就業(yè)增加未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)總體將繼續(xù)維持上升發(fā)展態(tài)勢(shì)1.經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)期持續(xù)支撐——年均10%以上的GDP增長(zhǎng)率，經(jīng)濟(jì)硬著陸可能性低3.城市化進(jìn)程加快的剛性支撐——人口快速城市化，新增居住持續(xù)放大2.人口紅利剛性需求支撐——人口自然增長(zhǎng)的首次置業(yè)，換房等剛性居住需求居高不下宏觀大勢(shì)：房產(chǎn)形勢(shì)與政策總結(jié)受宏觀政策影響，2007下半年開(kāi)始杭州交易量下跌，但銷(xiāo)售均價(jià)持續(xù)上漲，呈現(xiàn)成交價(jià)與成交量逆向發(fā)展的局面08-10年，杭州土地市場(chǎng)將迎來(lái)供應(yīng)與競(jìng)爭(zhēng)的高峰，特別是大量高價(jià)地塊的面市將造成豪宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇中國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)長(zhǎng)期看好，但短期內(nèi)將進(jìn)入整固期項(xiàng)目入市期市場(chǎng)供應(yīng)量放大、競(jìng)爭(zhēng)加劇，加之國(guó)家政策調(diào)控的影響，項(xiàng)目必須通過(guò)標(biāo)桿性產(chǎn)品打造強(qiáng)大的核心競(jìng)爭(zhēng)力，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。報(bào)告結(jié)構(gòu)思路項(xiàng)目解析項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議城市背景杭州豪宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析房產(chǎn)形勢(shì)與政策走向豪宅發(fā)展趨勢(shì)案例借鑒臨平7000元三墩9000-1.2萬(wàn)蕭山8000元下沙7000元錢(qián)江新城2-3萬(wàn)文教2-2.5萬(wàn)城北橋西1－1.5萬(wàn)濱江1萬(wàn)閑林7000元九堡喬司8000－1.1萬(wàn)老余杭6000元124市中心2-4萬(wàn)53671、東方潤(rùn)園37000元/㎡。2、金色海岸28000元/㎡3、西湖8號(hào)公館60000元/㎡4、白馬公寓35000－40000元/㎡5、深藍(lán)廣場(chǎng)35000－40000元/㎡6、留莊31000元/㎡7、九樹(shù)公寓40000元/㎡8、公元沐橋30000元/㎡杭州豪宅集中于武林及錢(qián)江新城CBD，西湖、之江區(qū)域有部分資源性豪宅8區(qū)域分布售價(jià)3萬(wàn)/㎡以上的豪宅項(xiàng)目市場(chǎng)反應(yīng)良好，且價(jià)格上漲速度快項(xiàng)目名開(kāi)盤(pán)時(shí)間及開(kāi)盤(pán)價(jià)目前售價(jià)銷(xiāo)售速度總建筑面積綠園2000年，7000元/㎡30000元/㎡以上二手房115600白馬公寓2000年，7500元/㎡35000－40000元/㎡二手房220000深藍(lán)廣場(chǎng)2004年，7000元/㎡35000－40000元/㎡二手房61000金色海岸2005年8月，21000元/㎡28000元/㎡基本售罄220000西湖8號(hào)2006年4月，40000元/㎡60000元/㎡去化60％13604九樹(shù)2006年4月，30000元/㎡40000/㎡去化90％30000東方潤(rùn)園2006年9月，15000元/㎡37000元/㎡去化85％226000留莊2007年10月，31000元/㎡34000元/㎡去化95％78000項(xiàng)目名稱KPI項(xiàng)目名稱KPI銀馬公寓地段：文教區(qū)。規(guī)劃設(shè)計(jì)：板式高層圍合，大面積中央景觀，厚板可分割戶型。留莊資源稀缺：西溪濕地規(guī)劃設(shè)計(jì)：新帕拉蒂奧風(fēng)格建筑品牌：綠城品牌精裝修深藍(lán)廣場(chǎng)地段：城市CBD，武林商圈核心地段，緊靠運(yùn)河。品牌：綠城品牌精裝修物業(yè)管理：五星級(jí)酒店物業(yè)顧問(wèn)西溪蝶園資源稀缺：西溪濕地規(guī)劃設(shè)計(jì)：高層TH品牌：萬(wàn)科品牌精裝修東方潤(rùn)園地段：錢(qián)江新城CBD核心資源稀缺：一線江景。規(guī)劃設(shè)計(jì)：戶型，三梯兩戶頂級(jí)會(huì)所：鴻藝會(huì)顧問(wèn)。智能化：Honeywell數(shù)字智能家居。物業(yè)管理：管家留學(xué)。西湖8號(hào)資源稀缺：西湖金色海岸地段：錢(qián)江新城資源稀缺：一線江景。規(guī)劃設(shè)計(jì)：戶型，園林景觀精裝修：頂級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)和家園資源稀缺：山景自然資源。品牌：坤和品牌精裝修：頂級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)九樹(shù)公寓資源稀缺：山景自然資源。規(guī)劃設(shè)計(jì)：非經(jīng)驗(yàn)住宅。精裝修：頂級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)杭州豪宅客戶關(guān)注點(diǎn)依次為：

資源及地段>開(kāi)發(fā)商品牌/產(chǎn)品>會(huì)所/配套智能化KPI項(xiàng)目名主力戶型主力面積（平米）房均面積（平米）總建筑面積（平米）深藍(lán)廣場(chǎng)三居室、四居室160-2005061000白馬公寓三房?jī)蓮d、四房160-20050220000綠園三房二廳、四房二廳160-19050115600銀馬公寓三居室、四居室160-21050150000西湖8號(hào)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)、四房?jī)?三廳130-22040-6013604新綠園三房二廳、四房二溪蝶園四房?jī)蓮d三衛(wèi)19050420000和家園三房、四房、五房140-30040-501000000金色海岸三房二廳、四房三廳+工人房200-38065－90220000東方潤(rùn)園三房二廳+（家庭廳+書(shū)房）210-36065-90226000留莊三套房+書(shū)房280-42080-10078000九樹(shù)四房三廳四衛(wèi)1廚330-40090-10030000房均面積50－60平米之間占主流，少數(shù)資源型公寓及頂級(jí)豪宅房均面積在65－100平米之間戶型面積戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)滿足空間奢侈感：大客廳、大主臥仍然是不變的主流，且日漸奢華。重視其他家庭成員的需求，次臥開(kāi)間較普通住宅增大?？臻g的舒適性與功能性要求越來(lái)越強(qiáng)：如獨(dú)立工人房，雙套房（多套房），中西式廚房，衛(wèi)生間男女賓衛(wèi)具分離、淋浴器分離，配置服務(wù)陽(yáng)臺(tái)、設(shè)備陽(yáng)臺(tái)等不同功能陽(yáng)臺(tái)。別墅空間概念引入公寓；如復(fù)式住宅前庭后院、入戶花園、空中花園等。景觀價(jià)值最大化：除了一般意義上的全明、南北通透等評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)外，高端公寓力求多明，并通過(guò)如270度景觀陽(yáng)臺(tái)、大面積使用落地窗等增加房間通透性及最大限度實(shí)現(xiàn)景觀價(jià)值。小體量特色產(chǎn)品市場(chǎng)反應(yīng)良好：如九樹(shù)公寓、留莊等個(gè)例產(chǎn)品，戶型設(shè)計(jì)各具特色，滿足特定人群的價(jià)值需求。大開(kāi)間客廳、保姆電梯、家庭廳、雙套房、中西廚房東方潤(rùn)園四房三廳三衛(wèi)267平米7米開(kāi)間的豪華客廳首創(chuàng)保姆服務(wù)電梯，工人房與主人活動(dòng)區(qū)嚴(yán)格分開(kāi)；將家庭廳設(shè)計(jì)由別墅引入公寓，形成家庭成員專(zhuān)屬空間。次臥帶獨(dú)立衛(wèi)生間，滿足家庭成員需要。主臥帶書(shū)房、大面積走入式衣櫥形成豪華套間。主臥衛(wèi)生間臺(tái)盆與坐便器均男女分離，淋浴器與浴缸分離；中西式廚房分離，滿足高端用戶飲食需求。戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)五明設(shè)計(jì)、入戶花園、奢華主衛(wèi)、270度弧形景觀窗“五明設(shè)計(jì)”，不但滿足了一般的“三明”，而且電梯廳和工人房也是直接采光；入戶花園；主臥擁有大面積豪華獨(dú)立衛(wèi)生間、淋浴器與景觀按摩浴缸分開(kāi)，男女坐便器分離；主臥擁有大面積步入式更衣間；獨(dú)立的保姆房，與主人生活空間嚴(yán)格區(qū)分；大面積的落地玻璃，甚至有些房間三面都采用玻璃墻體，270度弧形景觀窗，保證了景觀視野。金色海岸三房?jī)蓮d兩衛(wèi)227.31平米戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)萬(wàn)科產(chǎn)品創(chuàng)新——高層TH設(shè)計(jì)西溪蝶園四房二廳三衛(wèi)190平米“高層Town—House”,前庭后院，入戶花園。挑空餐廳?？蛷d與書(shū)房一體，形成大面寬客廳?？团P全落地窗。戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)新帕拉蒂奧風(fēng)格帕拉蒂奧空間美學(xué)，十字內(nèi)廊和園廳，會(huì)客廳、起居室、正餐廳、書(shū)房、臥室等功能空間沿十字分布，形成禮儀區(qū)、社交區(qū)、家庭活動(dòng)區(qū)、休息區(qū)；超300平米大戶型空間僅三房配置，主臥4.8*8.1米，餐廳3.9*4.8米，極盡奢華；獨(dú)立工人房嚴(yán)格分區(qū)；五衛(wèi)配置，每間臥室均配豪華衛(wèi)生間外，與客衛(wèi)嚴(yán)格分開(kāi)。留莊三房三廳五衛(wèi)350平米戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)豪宅產(chǎn)品具備一定創(chuàng)新點(diǎn)或市場(chǎng)領(lǐng)先點(diǎn)項(xiàng)目名稱創(chuàng)新銀馬公寓大開(kāi)間剪力墻厚板結(jié)構(gòu)、戶型全自由分割。東方潤(rùn)園三梯兩戶，保姆專(zhuān)用電梯。留莊帕拉蒂奧十字建筑風(fēng)格。西溪蝶園高層TH，前庭后院電梯大堂外置。平層連廊，多單元共用樓梯。西湖8號(hào)雙開(kāi)電梯直接入戶九樹(shù)公寓非經(jīng)驗(yàn)住宅，近400平米大平層，充分體現(xiàn)大空間通透性與流動(dòng)性。大面積通透的窗墻系統(tǒng)，360度圍廊，可移動(dòng)木格柵。產(chǎn)品創(chuàng)新智能化等項(xiàng)目名稱產(chǎn)品及智能化精裝修東方潤(rùn)園鋁板外墻。Honeywell數(shù)字智能家居。中央新風(fēng)系統(tǒng)、中央燃?xì)鉄崴到y(tǒng)、單元式中央吸塵系統(tǒng)、戶式中央空調(diào)。毛坯，6套大師設(shè)計(jì)方案贈(zèng)業(yè)主金色海岸鋁板外墻。世界頂級(jí)品牌用材，6000元/平米裝修標(biāo)準(zhǔn)。西湖8號(hào)浮筑樓板。一卡識(shí)別系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、中央吸塵系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)。九樹(shù)公寓墻體大面積玻璃，衛(wèi)室大塊天然石材使用。采暖:水地暖、vaillant燃?xì)獗趻鞝t和配套的儲(chǔ)水加熱罐。同層排水系統(tǒng)，智能化中央空調(diào)。無(wú)機(jī)房電梯。世界頂級(jí)品牌，如德國(guó)Bulthaup廚房家具、德國(guó)Miele廚房電器，德國(guó)DornbrachtMEM系列龍頭、花灑、唯寶薩泊威系列浴缸等留莊中央空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、中央吸塵系統(tǒng)、地暖系統(tǒng)、燈光控制系統(tǒng)、無(wú)機(jī)房電梯、同層排水···新帕拉蒂奧風(fēng)格精裝城市芯語(yǔ)外墻外保溫飾面干掛系統(tǒng)、冷熱橋阻斷系統(tǒng)、門(mén)窗系統(tǒng)、同層排水、浮筑樓板系統(tǒng)、無(wú)機(jī)房電梯、完整降噪系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、中央吸塵系統(tǒng)、雨水回收及處理系統(tǒng)、陽(yáng)光導(dǎo)入系統(tǒng)、屋面系統(tǒng)、地下車(chē)庫(kù)燈光導(dǎo)航、生活熱水系統(tǒng)、有機(jī)垃圾生態(tài)處理系統(tǒng)等朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)地源熱泵技術(shù)、混凝土頂棚輻射制冷制熱、全置換新風(fēng)、絕緣外墻、“嚴(yán)密”外窗系統(tǒng)、同層排水多種產(chǎn)品系統(tǒng)已普遍使用，精裝修水平達(dá)國(guó)內(nèi)頂級(jí)，出現(xiàn)科技主打項(xiàng)目杭州豪宅會(huì)所配套及物管檔次一般，即使東方潤(rùn)園在這兩方面也更多作為營(yíng)銷(xiāo)手段項(xiàng)目名稱物管服務(wù)會(huì)所深藍(lán)廣場(chǎng)雷迪森五星級(jí)酒店管理恒溫游泳池、健身中心等東方潤(rùn)園荷蘭國(guó)際管家學(xué)院留學(xué)5.1元/平米·月鴻藝會(huì)會(huì)所顧問(wèn)蓮花形會(huì)所：中西餐廳、SPA、游泳池、健身房、頂層燒烤金色海岸戴德梁行休閑養(yǎng)生會(huì)所。室內(nèi)外游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、桑拿、健身美容、中西餐廳等留莊綠城物業(yè)。8元/平米·月二期有會(huì)所，規(guī)劃游泳池、影廳、超市等。西湖8號(hào)綠城物業(yè)，12元/平米·月下沉式小型會(huì)所，餐飲、SPA、休閑等物管、會(huì)所浙江省內(nèi)30-50歲頂尖財(cái)富階層，三口之家，偏好250-300平米奢華四房來(lái)源浙江省內(nèi)占90％身份特征大型企業(yè)老總、頂尖的私企老板（頂尖財(cái)富階層）以傳統(tǒng)制造業(yè)、外貿(mào)、地產(chǎn)、金融為主年齡30-50歲占90％以上其中以30－40歲占60％以上部分年輕新貴涌現(xiàn)，占10％家庭構(gòu)成基本以三口之家為主，大部分孩子在外讀書(shū)，日常居住以兩口為主。僅10％左右客戶與父母居住面積及戶型需求250-300四房最受歡迎，認(rèn)為空間感、舒適感最佳。300以上四房及200-250三房次之產(chǎn)品關(guān)注點(diǎn)大尺度豪華客廳、主臥、主衛(wèi)、廚房大陽(yáng)臺(tái)主仆分區(qū)豪宅客戶看重豪宅標(biāo)簽，圈層影響需求特征奢華空間舒適性功能分區(qū)置業(yè)驅(qū)動(dòng)力資源、地段升值潛力圈層影響置業(yè)目的多次置業(yè)第一居所+資產(chǎn)保值升值置業(yè)特征總價(jià)承受力強(qiáng)看重豪宅標(biāo)簽下單速度快，對(duì)產(chǎn)品本身關(guān)注度不高其他老帶新購(gòu)買(mǎi)在豪宅客戶中極其明顯，所占比例在70％以上入住后對(duì)會(huì)所的關(guān)注度有所提升豪宅客戶頂級(jí)人群代表訪談——最關(guān)注豪宅標(biāo)簽，強(qiáng)調(diào)稀缺資源的占有，受圈層影響非常大個(gè)人特征：第一代創(chuàng)業(yè)者，事業(yè)型，也注重生活品質(zhì)事業(yè)處在上升期，對(duì)事業(yè)有進(jìn)一步的追求，交際圈較大比較愛(ài)顯富置業(yè)偏好：首先關(guān)注地段和資源，錢(qián)江新城CBD和一線江景身邊的朋友也都在說(shuō)金色海岸對(duì)房型要求舒適大氣，對(duì)多套房比較看重對(duì)總價(jià)不關(guān)注，關(guān)鍵要值得某皮革外貿(mào)公司老總東方潤(rùn)園業(yè)主占有稀缺資源、尊貴感個(gè)人特征：第一代創(chuàng)業(yè)者，非常注重享受財(cái)富積累很快，金錢(qián)只是數(shù)字符號(hào)比較低調(diào)，不愛(ài)張揚(yáng)置業(yè)偏好：關(guān)注項(xiàng)目的私密性和安全性置業(yè)主要是享受生活，看重江景資源，不關(guān)注保值功能對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)要求較高，認(rèn)為這是生活品質(zhì)的體現(xiàn)行業(yè)關(guān)系，對(duì)相關(guān)配套比較關(guān)注朋友介紹，第一次到售樓處五分鐘內(nèi)就下單某娛樂(lè)公司老總東方潤(rùn)園業(yè)主私享、安全、配套、資源的占有豪宅客戶個(gè)人特征：溫州客戶，比較豪爽身邊一群從事建材生意的朋友，有好幾個(gè)都買(mǎi)了金色海岸，喜歡大家在一起很愛(ài)顯富置業(yè)偏好：喜歡金色海岸的精裝修風(fēng)格，覺(jué)得金碧輝煌看重江景資源在九溪玫瑰園有一套別墅，住過(guò)半年，覺(jué)得不方便。銀馬公寓也有房子，完全是為了投資。建材老板金色海岸業(yè)主身份感、占有稀缺資源、圈層個(gè)人特征：溫州人，自己打拼到現(xiàn)在屬于艱苦創(chuàng)業(yè)型，以前過(guò)的艱苦，現(xiàn)在就都要用最好的置業(yè)偏好：身邊人說(shuō)金色海岸最好，就過(guò)來(lái)買(mǎi)了在杭州時(shí)間也不多，對(duì)產(chǎn)品覺(jué)得還可以，自己并沒(méi)有太多要求豪宅就是要有豪宅的樣子，一看就知道是好東西里面住的人也要和自己地位差不多的服裝外貿(mào)公司老總金色海岸業(yè)主身份感、圈層圈層、資源、豪宅標(biāo)簽代表群體生活特征興趣置業(yè)特征置業(yè)觀念關(guān)鍵點(diǎn)A杭州大型企業(yè)高層杭州私營(yíng)企業(yè)主杭州貿(mào)易行老板龐大的財(cái)富支撐應(yīng)酬多，圈子大，關(guān)系復(fù)雜對(duì)生活質(zhì)量要求高頂級(jí)場(chǎng)所圈層朋友社交游艇俱樂(lè)部喝茶GOLF等多次置業(yè)資產(chǎn)保值低調(diào)，注重個(gè)人私密空間；稀缺資源占有私密性、安全老城區(qū)，車(chē)程距離不超過(guò)半小時(shí)占有、圈層、區(qū)域B總部在杭州的外地老板外地工程承包商外地大型貿(mào)易生意人圈子不大，關(guān)系相對(duì)簡(jiǎn)單享受生活，尋求更高的生活品質(zhì)圈子朋友聚會(huì)家人、親戚親情活動(dòng)旅游多次置業(yè)資產(chǎn)保值標(biāo)志性注重尊貴感資源大于區(qū)域私密性、安全性豪宅標(biāo)簽、圈層、占有、資源C以杭州為平臺(tái)的企業(yè)主大型鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)老板圈子小，私人時(shí)間較多對(duì)生活品質(zhì)要求高喜歡跟原城市人扎堆圈子頂級(jí)社交場(chǎng)所多次置業(yè)資產(chǎn)儲(chǔ)值提升生活品質(zhì)精神層面大于物質(zhì)層面資源大于區(qū)域?qū)?nèi)外交通發(fā)達(dá)沒(méi)有區(qū)域情結(jié)，關(guān)鍵是資源的稀缺性豪宅標(biāo)簽、資源、占有豪宅客戶杭州人新杭州人省內(nèi)豪宅市場(chǎng)總結(jié)杭州豪宅項(xiàng)目有強(qiáng)大的市場(chǎng)支撐，對(duì)高價(jià)格的接受能力很強(qiáng)。杭州豪宅在產(chǎn)品硬件方面（戶型、智能化、精裝修等）方面已達(dá)全國(guó)一流水平，軟性服務(wù)（會(huì)所、配套、服務(wù)）方面仍有很大提升空間。杭州豪宅市場(chǎng)客戶基本為省內(nèi)頂級(jí)財(cái)富階層，對(duì)豪宅標(biāo)簽感、資源占有比較看重。從市場(chǎng)接受度、產(chǎn)品發(fā)展及客戶需求來(lái)看，杭州豪宅市場(chǎng)仍有很大的上升空間，可以通過(guò)全國(guó)及國(guó)際化豪宅視野打造更高層次的豪宅項(xiàng)目。報(bào)告結(jié)構(gòu)思路項(xiàng)目解析項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位城市背景杭州豪宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)下的市場(chǎng)機(jī)會(huì)房產(chǎn)形勢(shì)與政策走向物業(yè)發(fā)展建議豪宅發(fā)展趨勢(shì)案例借鑒報(bào)告結(jié)構(gòu)思路項(xiàng)目解析項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議城市背景杭州豪宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析房產(chǎn)形勢(shì)與政策走向豪宅發(fā)展趨勢(shì)案例借鑒頂級(jí)豪宅硬件具有8大“頂”級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)：大師之作——定制性、藝術(shù)性、地標(biāo)性材質(zhì)：國(guó)際品牌——貨真價(jià)實(shí)、奢華、王室御用空間：突破傳統(tǒng)——尺度放大1.2倍以上、人性化功能：功能多元——室外功能室內(nèi)化、享受性配套設(shè)施：配套私享——會(huì)所功能放大、圈層生活、私人俱樂(lè)部物業(yè)管理：5星級(jí)服務(wù)——金鑰匙人文：時(shí)間元素——古樹(shù)、山石、歷史科技：高科技元素——時(shí)尚、精密、安全目前國(guó)內(nèi)頂級(jí)豪宅在硬件的配套檔次上已經(jīng)趨向完善，但在軟件的標(biāo)準(zhǔn)上，僅初步做到“圈層生活”，而在私享、影響力、藝術(shù)性上缺乏深層次的挖掘。8大“頂”級(jí)標(biāo)準(zhǔn)2、硬件標(biāo)準(zhǔn)客戶需求的三大核心價(jià)值點(diǎn)是稀缺位置、卓越硬件、私享生活，進(jìn)入高級(jí)發(fā)展階段后，客戶對(duì)私享生活敏感點(diǎn)最強(qiáng)私享生活極至要素項(xiàng)目具有昭示性、標(biāo)志性，私屬領(lǐng)地界定明確公共資源私享，通過(guò)標(biāo)識(shí)、規(guī)劃達(dá)成私享空間圈層生活的社交場(chǎng)通過(guò)會(huì)籍、俱樂(lè)部等形式達(dá)成專(zhuān)屬私享頂級(jí)配置設(shè)施：游艇碼頭、紅酒雪茄坊、私屬學(xué)校、頂級(jí)購(gòu)物中心等在圈層中形成影響力，而非需社會(huì)影響力服務(wù)是1對(duì)1，是強(qiáng)調(diào)身份的對(duì)等私密享受，是具有內(nèi)張力的，是身份的標(biāo)簽配套私享資源侵占低調(diào)奢華世聯(lián)對(duì)全國(guó)乃至世界范圍內(nèi)頂級(jí)豪宅案例進(jìn)行研究，總結(jié)出豪宅的5種核心驅(qū)動(dòng)力模式功能轉(zhuǎn)換—東海路9號(hào)精裝修—金色海岸科技智能化—紅樹(shù)西岸附送價(jià)值—蝴蝶谷頂級(jí)配套私享歷史人文生活模式資源私享/核心地段產(chǎn)品創(chuàng)新核心驅(qū)動(dòng)力上海華府天地富人生活示范—波托菲諾灣區(qū)新生活—中信紅樹(shù)灣灣區(qū)＋藝術(shù)—香港.貝沙灣萬(wàn)科十七英里吉寶灣凱旋門(mén)BrickellKeyWilliamisland代表案例：青島東海路9號(hào)深圳星河丹堤杭州金色海岸深圳紅樹(shù)西岸上海華府天地杭州西湖8號(hào)公館深圳中信紅樹(shù)灣深圳波托菲諾香港貝沙灣深圳萬(wàn)科十七英里新加坡吉寶灣香港凱旋門(mén)美國(guó)BrickellKey美國(guó)Williamisland……4、核心驅(qū)動(dòng)力產(chǎn)品創(chuàng)新極具地標(biāo)效應(yīng)的高度、外形及頂級(jí)酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)用，使得項(xiàng)目超越一般居住功能的，功能轉(zhuǎn)換到頂級(jí)酒店層級(jí)，實(shí)現(xiàn)了價(jià)值提升配合戶型的大尺度、闊綽按照歐洲皇室標(biāo)準(zhǔn)，采用世界頂級(jí)品牌的裝修材質(zhì)塑造歐洲皇室生活場(chǎng)景，讓客戶體驗(yàn)皇室貴族的奢華配合戶型的大尺度及大空間，按照歐洲皇室標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修采用原裝進(jìn)口OTIS電梯，這是國(guó)內(nèi)第一個(gè)大規(guī)模采用原裝進(jìn)口OTIS電梯的住宅項(xiàng)目原裝進(jìn)口SIEMENS嵌入式廚房電器原裝進(jìn)口Siematic櫥柜原裝進(jìn)口漢斯格雅衛(wèi)浴潔具、龍頭花灑等選用了目前最先進(jìn)的日本大金VRVⅡ戶式帶新風(fēng)中央空調(diào)系統(tǒng)……高科技材料與產(chǎn)品在細(xì)節(jié)處體現(xiàn)奢華，保證絕對(duì)的高舒適性隔音樓板/阻隔垂直方向噪音紅樹(shù)西岸采用美國(guó)陶式化學(xué)隔音墊和擠塑板相結(jié)合的樓板隔音系統(tǒng)使居住在紅樹(shù)西岸的業(yè)主可充分享受前所未有的、完全不受干擾的寧?kù)o生活空間。JUSTRIGHT熱水循環(huán)/無(wú)需等待采用美國(guó)專(zhuān)利產(chǎn)品品牌JUSTRIGHT，保證水龍頭隨時(shí)打開(kāi)就有熱水，無(wú)需分秒等待。依靠重力和冷熱水比重差異進(jìn)行比較循環(huán)，節(jié)約能源、無(wú)須動(dòng)力、分戶設(shè)置。戶式中央冷暖空調(diào)+新風(fēng)系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)：保證業(yè)主在完全封閉窗戶的情況下可以呼吸到室外空氣；戶式中央空調(diào)智能化控制：減少室外機(jī)數(shù)量，戶內(nèi)入口上方設(shè)有出風(fēng)口，業(yè)主可以根據(jù)自己的需求在回家之前通過(guò)遠(yuǎn)程控制預(yù)先打開(kāi)空調(diào)；同層側(cè)向排水系統(tǒng)，避免直接垂直排水帶來(lái)的噪音紅樹(shù)西岸排水系統(tǒng)采用了有100多年歷史的瑞士上市公司GEBERIT公司的同層排水系統(tǒng)接吉博力橫排防臭地漏，這是目前發(fā)達(dá)國(guó)家廣泛采用的排水方式，同樓層的排水支管與主排水支管均不穿越樓板，在同樓層內(nèi)連接到主排水立管上，它從根本上解決了衛(wèi)生間的許多問(wèn)題，盡可能地避開(kāi)上下鄰居排水之間的互相干擾。進(jìn)水銅管/保障飲用水質(zhì)量采用美國(guó)NIBICO進(jìn)水銅管，保證用戶飲用水的質(zhì)量和進(jìn)水管的使用壽命。檫窗機(jī)/保持玻璃幕墻的美觀每戶避雷器陽(yáng)臺(tái)隔柵/保護(hù)隱私減少對(duì)視歷史人文五大國(guó)際知名設(shè)計(jì)師：雅克設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)副總建筑設(shè)計(jì)師朱遠(yuǎn)航先生、意大利國(guó)家注冊(cè)建筑師Ricardo先生；五合國(guó)際副總盧求先生、德國(guó)建筑師M.Diem先生；香港PAL設(shè)計(jì)事務(wù)所首席設(shè)計(jì)師梁景華先生

建筑設(shè)計(jì)西湖8號(hào)公館將灰色系作為建筑外觀色彩基調(diào)，既將青磚黛瓦等各種元素充分融入，又將現(xiàn)代輕鋼結(jié)構(gòu)與玻璃面、灰墻磚組合運(yùn)用；整體設(shè)計(jì)體現(xiàn)了江南園林建筑“瘦、透、露”的神韻，整個(gè)樓盤(pán)精致靈動(dòng)、雍容典雅。國(guó)際領(lǐng)先節(jié)能技術(shù)包括置換式新風(fēng)系統(tǒng)、中央真空吸塵系統(tǒng)、外遮陽(yáng)、高效節(jié)能門(mén)窗、浮筑樓板、后排水系統(tǒng)等七大節(jié)能技術(shù)，有效地解決了居住空間通風(fēng)、保溫、遮陽(yáng)、隔音等問(wèn)題。最新的智能科技包括智能安防和智能家居兩大系統(tǒng)，服務(wù)于業(yè)主的生活。比如，在窗戶及入戶花園裝上智能防護(hù)網(wǎng)，隱藏式施工，其工藝講究，既安全又美觀，15米外幾乎看不到，在防盜的同時(shí)并不妨礙業(yè)主享受室外美景。內(nèi)部建筑設(shè)計(jì)突破電梯：“智能、專(zhuān)屬的景觀電梯”直達(dá)每戶，電梯180度取景；物業(yè)管理：為每十戶配一個(gè)私人保健醫(yī)生，隨時(shí)為業(yè)主的健康問(wèn)題作出檢查和診治等大師手筆與創(chuàng)新技術(shù)運(yùn)用＋唯一的、不可復(fù)制的西湖資源，打造高品質(zhì)豪宅資源私享萬(wàn)科.17英里：億年礁石——662米私家海灘——無(wú)敵一線大鵬灣海景成為業(yè)主的專(zhuān)享集萬(wàn)千崇于一身，成為南中國(guó)海名副其實(shí)的新貴名利場(chǎng)：倡導(dǎo)新奢華主義(RE-LUXE)的生活方式項(xiàng)目定位：具有鮮明海邊坡地特征和休閑度假特性的高檔居住小區(qū)功能定位：CLUBHOUSE——融合居住、商務(wù)、度假、甚至部分商業(yè)功能；南中國(guó)海資產(chǎn)新貴的名利沙龍產(chǎn)品口號(hào)：名流匯聚，低調(diào)內(nèi)斂，無(wú)敵海景附送權(quán)益無(wú)限提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值空間卓越品質(zhì)特權(quán)創(chuàng)新藝術(shù)智慧身份唯一第一：她在中國(guó)房地產(chǎn)界享有盛名，是卓越的象征第二：她是萬(wàn)科20年最頂級(jí)的產(chǎn)品，是品質(zhì)的象征第三：她是唯一從小區(qū)直接下到海灘的物業(yè)，是特權(quán)的象征第四：她是深圳第一個(gè)VISTACLUBHOUSE，是銳意創(chuàng)新的象征第五：嚴(yán)迅奇先生親自主筆，美國(guó)SLA、BDS公司豪情加盟，是大師藝術(shù)的象征第六：資源極度稀缺、獨(dú)有的保值增值功能，是智慧和財(cái)富的象征第七：附送浪琴會(huì)籍(價(jià)值45萬(wàn))是榮耀身份的象征第八：她隨著國(guó)家對(duì)海域的控制也將成為深圳絕無(wú)僅有、空前絕后的最臨海物業(yè)，是奢侈品的象征頂級(jí)配套私享香港凱旋門(mén)：擁有維多利亞港無(wú)敵景觀，為香港頂級(jí)地段；交通便利成香港企業(yè)家最大賣(mài)點(diǎn)地段繁華，無(wú)敵海景資源位于九龍城海邊繁華地段緊靠園林中央公園臨海而建，南向維多利亞港，西向中港碼頭，無(wú)敵海景資源交通非常便利到中環(huán)只需一站直達(dá)香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)靠近中港碼頭將建南環(huán)線駁通港九新界和通往內(nèi)地凱旋門(mén)客戶：已與100多位買(mǎi)家簽約，約一成是內(nèi)地客戶，主要來(lái)自北京、上海和深圳；另外四成是中港商人。他們大部分都是最能干的企業(yè)家，很多人買(mǎi)房子都是一次性付款，不用做按揭。在九龍區(qū)買(mǎi)房子的大部分都是香港的廠家、企業(yè)家和實(shí)業(yè)家，經(jīng)常要到內(nèi)地做生意，如果這些鐵路沿線接通了，他們回內(nèi)地做生意會(huì)很方便，這因而成為凱旋門(mén)很大的賣(mài)點(diǎn)。頂級(jí)摩天會(huì)所，擁有無(wú)敵海灣視野，配套頂級(jí)豪華，完全體現(xiàn)頂級(jí)高尚生活，僅為業(yè)主專(zhuān)屬59樓的摩天大廳，就是凱旋門(mén)豪華會(huì)所的空中恒溫泳池，每一位身臨其境的參觀者，都會(huì)被眼前璀璨的夜景深深吸引，落地窗外大片的維多利亞港夜景倒映在游泳池畔，顯得波光粼粼，令人不禁迷醉。60樓為宴會(huì)及休閑區(qū)，星夢(mèng)宴會(huì)廳豪華典雅，天花板垂吊著6盞法國(guó)Baccarat水晶吊燈；最令人驚艷的是空中酒廊云霄閣，180度的臨海景觀，是適合小酌幾杯的好地方；61樓是大型健身中心，在跑步機(jī)上跑步，高空俯瞰維港，彷佛空中漫步；62樓為空中花園，以法國(guó)浪漫情懷為藍(lán)本，劃分為茶花園、桂花園、松樹(shù)園、茉莉園、薔薇園及榕樹(shù)園，讓住戶在綠化空間中舒展筋骨。62樓空中花園60樓為宴會(huì)及休閑區(qū)61樓是大型健身中心生活模式波托菲諾：依托華僑城區(qū)域開(kāi)發(fā)所奠定的配套體系，引入意大利波托菲諾風(fēng)情小鎮(zhèn)生活方式，滿足多元、開(kāi)放、創(chuàng)新、融合的居住體驗(yàn)，示范富人生活威尼斯酒店華夏藝術(shù)中心漢唐大廈銅鑼灣商業(yè)中心世界之窗歡樂(lè)谷民俗文化村＋＝華僑城片區(qū)經(jīng)過(guò)十年發(fā)展，建成了完整的區(qū)域配套體系，形成了城市的區(qū)域中心地位，城市價(jià)值得到極大提升，已經(jīng)具備打造頂級(jí)富人豪宅社區(qū)的條件給人帶來(lái)休閑、純粹、寧?kù)o、開(kāi)放生活方式的意大利小鎮(zhèn)Portofino成熟配套與異域生活方式完美結(jié)合的純粹富人居住社區(qū)華僑城20年區(qū)域開(kāi)發(fā)積累的的高端配套體系，經(jīng)過(guò)資源整合后，極大的提升了波托菲諾的區(qū)域價(jià)值和居住價(jià)值主題公園：民俗文化村、錦繡中華、世界之窗、歡樂(lè)谷文化藝術(shù)：何香凝美術(shù)館、華廈藝術(shù)中心休閑娛樂(lè)：雕塑公園和走廊、OCT生態(tài)廣場(chǎng)、保齡球館、體育活動(dòng)中心等華僑城第一幼兒園南山實(shí)驗(yàn)學(xué)校華僑城小學(xué)華僑城中學(xué)暨南大學(xué)中旅學(xué)院華僑城醫(yī)院歡樂(lè)谷國(guó)際青年旅館海景酒店：4星級(jí)深圳灣大酒店：4星級(jí)威尼斯皇冠假日酒店：5星級(jí)中國(guó)銀行、工商銀行、招商銀行城市公共巴士、環(huán)華僑城生活小巴、汽車(chē)站配套分類(lèi)文化娛樂(lè)教育醫(yī)療酒店銀行交通配套設(shè)施以城市的配套體系來(lái)經(jīng)營(yíng)，功能齊全多樣；配套設(shè)施同時(shí)面向社區(qū)和城市，滿足需求；教育和醫(yī)療設(shè)施對(duì)住宅的影響度大；文化娛樂(lè)設(shè)施和酒店主要服務(wù)于城市，能全面提升區(qū)域的形象和檔次。區(qū)域價(jià)值住宅價(jià)值五種頂級(jí)豪宅特征及適用性總結(jié)類(lèi)型特征適用性產(chǎn)品創(chuàng)新功能轉(zhuǎn)換通過(guò)居住功能的升級(jí)，通過(guò)更高層級(jí)物業(yè)轉(zhuǎn)換，實(shí)現(xiàn)價(jià)值升級(jí)用地性質(zhì)、高度等不受限制市場(chǎng)對(duì)高層級(jí)物業(yè)接受度高精裝修通過(guò)頂級(jí)品牌系統(tǒng)嫁接，實(shí)現(xiàn)表里如一的高品質(zhì)；一旦滯銷(xiāo)容易過(guò)時(shí)客戶追求效率個(gè)性需求不強(qiáng)烈科技智能化最新科技及智能的應(yīng)用，將便利性及舒適性進(jìn)行到底；科技容易過(guò)時(shí)客戶對(duì)科技認(rèn)知度高存在大量科技新貴人群附送價(jià)值通過(guò)額外贈(zèng)送給消費(fèi)者提供超值感政府攻關(guān)能力強(qiáng)歷史人文將人文精神進(jìn)行現(xiàn)代演繹及升華擁有唯一的、不可復(fù)制的人文資源生活模式通過(guò)資源的整合及挖掘，創(chuàng)造一種全新的生活方式資源具備挖掘潛力客戶對(duì)全新生活模式接受意識(shí)強(qiáng)資源私享將稀缺的資源獨(dú)享化，少數(shù)人占有多數(shù)人資源資源稀缺通過(guò)系統(tǒng)的措施實(shí)現(xiàn)資源獨(dú)享頂級(jí)配套私享將頂級(jí)配套專(zhuān)屬化，僅供少數(shù)人專(zhuān)享客戶專(zhuān)屬意識(shí)強(qiáng)五大核心驅(qū)動(dòng)力中，生活模式是市場(chǎng)空白，亦是豪宅發(fā)展方向，與本項(xiàng)目高度契合豪宅核心驅(qū)動(dòng)資源、地段人文歷史產(chǎn)品頂級(jí)配套生活模式特征客觀決定，不可改變可變，但很難成為決定性差異（小體量特色產(chǎn)品除外）可變，具備一定專(zhuān)有性通過(guò)對(duì)資源的整合挖掘，創(chuàng)造出獨(dú)一無(wú)二，不易復(fù)制的杭州豪宅分類(lèi)西湖8號(hào)東方潤(rùn)園和家園金色海岸留莊九樹(shù)公寓（東方潤(rùn)園）？？？市場(chǎng)空白本案契合度與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（綠城）相比不成為核心優(yōu)勢(shì)無(wú)要在產(chǎn)品方面超越綠城難度很大對(duì)中小規(guī)模而言，頂級(jí)配套的成本過(guò)高。報(bào)告結(jié)構(gòu)思路項(xiàng)目解析項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位城市背景杭州豪宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)下的市場(chǎng)機(jī)會(huì)房產(chǎn)形勢(shì)與政策走向物業(yè)發(fā)展建議豪宅發(fā)展趨勢(shì)案例借鑒報(bào)告結(jié)構(gòu)思路項(xiàng)目解析項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議城市背景杭州豪宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析房產(chǎn)形勢(shì)與政策走向豪宅發(fā)展趨勢(shì)案例借鑒紐約TrumpWorldTower——城市核心，地標(biāo)豪宅案例借鑒1TrumpWorldTower

最好的位置，最好的建筑TrumpWorldTower位于紐約的曼哈頓區(qū)CBD，東面東河（EastRiver），緊鄰聯(lián)合國(guó)大廈特色的建筑外形有利于擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度和影響力TrumpWorldTower高262米，90層，世界上最高的住宅建筑建筑占地面積僅為44.2m*23.8m，成為世界上最苗條的建筑一塊美麗的玻璃塔

——《紐約時(shí)報(bào)》媲美五星級(jí)酒店的物業(yè)服務(wù)，提升了項(xiàng)目的檔次五星級(jí)酒店式物業(yè)服務(wù)和配套設(shè)施私人SPA健身俱樂(lè)部一個(gè)長(zhǎng)60英尺的游泳池一個(gè)世界級(jí)的餐廳一個(gè)私人酒窖24小時(shí)的門(mén)衛(wèi)和保安提供廣泛的服務(wù)，包括代客泊車(chē)等香港貝沙灣——富豪生活與藝術(shù)的完美結(jié)合案例借鑒2大師手筆，整體呈波浪型的豪華高層住宅組成，濱海意向強(qiáng)烈Bel-Airno.8由知名建筑師Foster&Partner設(shè)計(jì)的，共有8座住宅大廈。Bel-Airno.84幢雙子式線性豪宅大樓，與四周的山海呼應(yīng)，更讓每個(gè)豪宅單位皆享有最佳景觀、采光都以及空氣流通量。此外，除了戶戶皆背山面海外，更設(shè)有寬敞露臺(tái)配合花園平臺(tái)上不同主題的池景及特色園林，接連一望無(wú)際的碧海藍(lán)天，同時(shí)飽覽三重優(yōu)美景致細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)一切圍繞“海景”享有作為首要原則，一切向海景讓步波浪型露臺(tái)每位住客享有無(wú)敵海景大露臺(tái)，高樓底，寬敞的大廳和房間。大部分單位都擁有波浪形露臺(tái)，標(biāo)準(zhǔn)單位樓高為10尺4寸，高層戶樓高更達(dá)11尺6寸。間格只有2房2廳以上的大單位，建筑面積在825方尺以上，建筑實(shí)用率是82%，樓底有10尺6寸以上，有9尺7寸的露臺(tái)；巧妙利用空間設(shè)計(jì)上巧妙善用空間，尤其設(shè)計(jì)廚房及浴室時(shí)，櫥柜、爐具、冰箱等家電用品的配置皆經(jīng)過(guò)精心安排，以擴(kuò)大空間感。貝沙灣公寓層高普遍達(dá)到3米甚至更高，加上2.4米寬的進(jìn)戶門(mén)，讓人備感舒適和寬敞。電梯電梯門(mén)廳里沒(méi)有安排任何設(shè)備間，而是通過(guò)裝修設(shè)計(jì)，用很簡(jiǎn)潔的處理手法體現(xiàn)了高檔樓盤(pán)的品質(zhì)。每座電梯大堂的樓高達(dá)30尺，氣勢(shì)不凡；對(duì)于樓梯的尺度和開(kāi)門(mén)的尺度都有細(xì)心設(shè)計(jì)，尤其是大量采用雙進(jìn)戶門(mén)的設(shè)計(jì)，也充分考慮到日常生活的細(xì)節(jié)———可以讓傭人直接進(jìn)入廚房和傭人的住處，而不必提著大包小包經(jīng)過(guò)客廳到廚房。在有限的室內(nèi)安排充足的儲(chǔ)藏空間。香港的所謂豪宅其實(shí)面積也并不大，貝沙灣一套近2000萬(wàn)港幣的公寓其實(shí)也只有160平方米而已，但是卻有多達(dá)四處可以滿足分類(lèi)儲(chǔ)藏的需要。附送名牌廚具各類(lèi)單位都配置Miele名牌廚具，浴室和廚房附送迷你電視及按摩式浴缸，另浴室裝置了電暖玻璃板，而三房戶也都配設(shè)IslandKitchen；Islandkitchen洗手間內(nèi)帶GuerlainSpa無(wú)敵海景大露臺(tái)，弧形窗海景式客廳貝沙灣室內(nèi)設(shè)計(jì)和陳列品都充滿藝術(shù)氣質(zhì)，藝術(shù)標(biāo)榜生活品位，引導(dǎo)業(yè)主全新藝術(shù)生活理念貝沙灣用珍稀藝術(shù)品來(lái)詮釋豪華，通過(guò)藝術(shù)品來(lái)體現(xiàn)尊貴的生活品位。貝沙灣擁有專(zhuān)屬品牌系列，包括香水、香檳、浴袍、衣架等品牌禮品。貝沙灣尊貴而獨(dú)一無(wú)二的會(huì)所服務(wù)設(shè)施，讓業(yè)主了解貝沙灣的生活與藝術(shù)。貝沙灣宣稱：“生活像藝術(shù)，不能言喻，只能體會(huì)。每天游歷最美麗的藝術(shù)館，讓心靈跟大師級(jí)作品對(duì)話，啟迪凡界以外的眼界”。按照世界最優(yōu)質(zhì)的設(shè)施及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為業(yè)主服務(wù)的8大頂級(jí)會(huì)所，滿足富人從出行、宴請(qǐng)、品味生活(藝術(shù)收藏、品酒…)、藝術(shù)教育等方面的私享需求貝沙灣會(huì)所系統(tǒng)頂級(jí)藝術(shù)館空中服務(wù)俱樂(lè)部名車(chē)、游艇俱樂(lè)部時(shí)尚娛樂(lè)城頂尖健身美容會(huì)所豪華宴會(huì)廳品酒館、雪茄館藝術(shù)少年宮搜羅了逾300件來(lái)自全球拍賣(mài)行、藝術(shù)館及私人收藏家的藝術(shù)名作，住戶只需憑簽帳積分，即可將藝術(shù)品租借回家放置欣賞。此外，會(huì)所更會(huì)定期安排藝術(shù)展覽及講座提供私人客機(jī)及直升機(jī)服務(wù)，并為住客設(shè)計(jì)不同的航程特別提供豪華游艇和名貴房車(chē)如勞斯萊斯、法拉利及保時(shí)捷的接載及租用服務(wù)會(huì)所定期邀請(qǐng)世界級(jí)音樂(lè)大師為住戶舉辦各類(lèi)型的藝術(shù)表演，還不時(shí)舉辦著名時(shí)裝品牌最新系列的時(shí)裝表演香港頂尖美發(fā)美容集團(tuán)ILColpo開(kāi)設(shè)其首間位于豪宅內(nèi)的美發(fā)美容形像設(shè)計(jì)廊。法國(guó)奢侈品牌“嬌蘭”亦進(jìn)駐會(huì)所提供星級(jí)水療護(hù)理服務(wù)豪華宴會(huì)廳面積和裝潢媲美五星級(jí)酒店由著名酒評(píng)家定期舉辦試酒會(huì)和雪茄品嘗會(huì)，以供住客及專(zhuān)家互相交流心得。貝沙灣亦曾邀請(qǐng)?zhí)K富比的首席品酒家SerenaSutcliffe，M.W.在貝沙灣Wine&CigarClub舉行試酒大會(huì)特邀著名國(guó)際級(jí)小提琴家西崎崇子進(jìn)駐，教授貝沙灣的小朋友拉奏小提琴貝沙灣住客的慈善舞會(huì)：享用貝沙灣SkyClub和DreamCarClub的服務(wù)，他將首先被貝沙灣勞斯萊斯接載往香港國(guó)際私人飛機(jī)停機(jī)坪,然后乘坐貝沙灣私人飛機(jī)前往上海，出席由ShanghaiTatler主辦的慈善舞會(huì)：實(shí)現(xiàn)了效率、私享、藝術(shù)生活的統(tǒng)一突破常規(guī)的展示、體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)，通過(guò)微型電視劇將貝沙灣不同的生活場(chǎng)景及人物活動(dòng)展示給客戶，創(chuàng)造出超越一般的營(yíng)銷(xiāo)效果貝沙灣Bel-AirNo.8獲得2007年度“HKMA/TVB杰出市場(chǎng)策劃獎(jiǎng)”金獎(jiǎng)。評(píng)語(yǔ)為：充分顯示如何利用有效的市場(chǎng)定位手法，成功創(chuàng)建品牌。整個(gè)市場(chǎng)策略非常完整，亦能貫徹實(shí)行。貝沙灣的影像迷宮：廣告片堪稱經(jīng)典，轟炸式播放，稱為網(wǎng)友下載的熱門(mén)。廣告以法國(guó)南部為名，凸顯身處香港也可以擁有歐洲的生活享受。以法國(guó)來(lái)制造高尚格調(diào)的意圖相當(dāng)明顯。而“豪宅新典范”的綽頭顯示樓盤(pán)的銷(xiāo)售對(duì)象，不是普通市民，而是有身分地位的有錢(qián)人。紅磚大宅、金發(fā)美人、白色的豪華游艇、迎風(fēng)奔馳的跑車(chē)、海天一色的自然美境、安躺海灘的閑情逸致、夕陽(yáng)下的擁抱、親吻。一個(gè)接一個(gè)影像，營(yíng)造出極為優(yōu)越、高雅的生活格調(diào)。最有趣的地方是廣告開(kāi)首以文字及女聲發(fā)出了一個(gè)相當(dāng)嚴(yán)肅的問(wèn)題：“Whatareyoudoingtherestofyourlife？”，指向人生意義及人生方向，甚具挑戰(zhàn)性。

“不是廣告的廣告”。熱銷(xiāo)期內(nèi)，貝沙灣在翡翠臺(tái)推出一個(gè)系列微型電視劇，每一集都濃縮了一個(gè)愛(ài)情故事，主角均為香港鼎鼎大名的男女明星，郭富城、黎明等天王都曾出演過(guò)，情節(jié)扣人心弦，引得男女老幼一集集追看下去。所有電視劇發(fā)生的背景都取自于“貝沙灣”實(shí)景，白天、夜晚、晴天、雨天，“貝沙灣”的每一個(gè)美景都收錄在故事的背景里，猶如春雨，潤(rùn)物細(xì)無(wú)聲，俗稱“不是廣告的廣告”。售樓處六輛嶄新的勞斯萊斯一字排開(kāi)。項(xiàng)目樓書(shū)中承諾的由業(yè)主專(zhuān)享提供接送服務(wù)的名車(chē)“勞斯萊斯”，在樓盤(pán)發(fā)售時(shí)，就停在售樓處外，六輛嶄新的勞斯萊斯一字排開(kāi)，陽(yáng)光下閃閃發(fā)光，十分惹人矚目。貝沙灣以文化、藝術(shù)為導(dǎo)向進(jìn)行整體包裝。在提高消費(fèi)品位的同時(shí)體現(xiàn)樓盤(pán)的高品質(zhì)，使樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)提升到時(shí)尚、人文的領(lǐng)域。貝沙灣開(kāi)發(fā)理念：新興貴族灣區(qū)創(chuàng)新生活理念，貝沙灣迎合了香港新興富人對(duì)高效、私享和藝術(shù)的渴求，構(gòu)建了以藝術(shù)生活理念為場(chǎng)所精神的富豪生活創(chuàng)意空間，私享至上藝術(shù)標(biāo)榜，生活品位頂級(jí)物管，效率至上珍藏世界級(jí)名品的會(huì)所，供業(yè)主鑒賞提升藝術(shù)品味樓盤(pán)專(zhuān)屬品牌的香水、香檳等彰顯樓盤(pán)的藝術(shù)氣質(zhì)主體硬件設(shè)施和室內(nèi)藝術(shù)品陳列全方位（海陸空）的會(huì)員接送服務(wù)系統(tǒng)新興貴族藝術(shù)生活理念意大利新古典建筑風(fēng)格與藝術(shù)品味契合無(wú)邊際游泳池等實(shí)現(xiàn)與海的關(guān)聯(lián)，營(yíng)造海景私享性從出行、頂級(jí)消費(fèi)、藝術(shù)享受全方位的無(wú)縫結(jié)合一切為海景讓位，將資源私享到室內(nèi)業(yè)主免費(fèi)享有會(huì)所藝術(shù)品的珍藏機(jī)會(huì)核心理念KPI(關(guān)鍵指標(biāo)系統(tǒng))8大主題會(huì)所為業(yè)主專(zhuān)享，提供全方位服務(wù)上海華府天地、翠湖天地御苑——同區(qū)域頂級(jí)項(xiàng)目競(jìng)合分析案例借鑒3華府天地開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2005.5售價(jià)：70000元/平米業(yè)態(tài)組成：共108戶，5棟18層住宅，三棟點(diǎn)式，兩棟板式，主力戶型450平方米，其它戶型273~330平方會(huì)所：小型下沉式會(huì)所同一區(qū)域，根據(jù)本體條件打造核心競(jìng)爭(zhēng)力，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)規(guī)模戶型面積建筑立面景觀會(huì)所物業(yè)服務(wù)關(guān)鍵點(diǎn)華府天地4.2萬(wàn)平米，108戶主力戶型450平米，其他270-330平米天然花崗巖干掛歐式風(fēng)格，雍容華貴規(guī)模受限，景觀處理較為簡(jiǎn)單中央泳池下沉式小型會(huì)所戴德粱行小體量物業(yè)純粹大宅，戶型設(shè)計(jì)盡顯奢華定義頂級(jí)富豪生活翠湖天地御苑翠湖天地共61萬(wàn)平米，分7期開(kāi)發(fā)，御苑為第二期，面積13萬(wàn)平米139平方米左右的二房和191平方米左右的三房巴西金山麻（SAHARSGOLD）花崗石/高級(jí)仿真石漆線條簡(jiǎn)潔，氣質(zhì)優(yōu)雅。僅10000平米法式園林綠化7000平米豪華私家會(huì)所，設(shè)有多功能室內(nèi)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、25米標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)溫水游泳池、大型健身房、室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)仿石面攀巖及室內(nèi)高爾夫球練習(xí)場(chǎng)等88新天地boutiquehotel」的酒店式管理服務(wù)規(guī)模開(kāi)發(fā)強(qiáng)調(diào)頂級(jí)配套報(bào)告結(jié)構(gòu)思路項(xiàng)目解析項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議城市背景杭州豪宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析房產(chǎn)形勢(shì)與政策走向豪宅發(fā)展趨勢(shì)案例借鑒項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略與周邊市場(chǎng)形成競(jìng)合關(guān)系打造獨(dú)一無(wú)二的純粹、稀缺豪宅塑造頂級(jí)富豪生活方式的一極生活理念：奢華、純粹、藝術(shù)、私享，構(gòu)建項(xiàng)目的核心價(jià)值外在的表象：位于西溪濕地與市中心之間的豪宅坐擁西溪濕地景觀隔絕繁華，鬧中取靜內(nèi)在的氣質(zhì)：希望得到別人的認(rèn)同和仰慕追求生活的品味和品質(zhì)形成自己的圈層，有共同的追求和夢(mèng)想向往時(shí)尚、健康、精致的生活……………策略落實(shí)1景觀：精致私家園林策略落實(shí)3配套服務(wù)：以頂級(jí)會(huì)所俱樂(lè)部的配套提升項(xiàng)目整體的生活品質(zhì)策略落實(shí)4報(bào)告結(jié)構(gòu)思路項(xiàng)目解析項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議城市背景杭州豪宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析房產(chǎn)形勢(shì)與政策走向豪宅發(fā)展趨勢(shì)案例借鑒財(cái)富能力直接決定浙江省內(nèi)頂級(jí)財(cái)富階層為本項(xiàng)目核心客戶杭州城市特征決定城市頂級(jí)公寓客戶即為省內(nèi)大型企業(yè)老總、私營(yíng)業(yè)主。核心客戶與重要客戶在購(gòu)房特征方面有一定區(qū)別，但就頂級(jí)豪宅的客戶購(gòu)成比例而言，兩者重要性相同。偶得客戶為長(zhǎng)三角周邊城市客戶或華僑。偶得客戶核心客戶：杭州頂級(jí)財(cái)富階層職業(yè)：貿(mào)易、金融、制造企業(yè)···屬性：老杭州人，頂級(jí)財(cái)富階層，自住為主，事業(yè)成熟穩(wěn)定置業(yè)目的：追求更好的居住環(huán)境及新的生活方式，同時(shí)追求資產(chǎn)的保值置業(yè)特征：多次置業(yè)經(jīng)歷，看重傳統(tǒng)城市核心地段，豪宅標(biāo)簽感偶得客戶：上海、長(zhǎng)三角周邊客戶職業(yè)：私營(yíng)業(yè)主屬性：度假置業(yè)目的：投資、度假置業(yè)特征：認(rèn)同杭州良好的環(huán)境、追求生活的享受核心客戶重要客戶重要客戶：省內(nèi)頂級(jí)財(cái)富階層職業(yè)：貿(mào)易、金融、制造企業(yè)···屬性：新杭州人或省內(nèi)客戶，頂級(jí)財(cái)富階層，在杭州有生意往來(lái)，自住兼投資，事業(yè)處于上升期、私人時(shí)間相對(duì)少置業(yè)目的：希望在杭州擁有物業(yè)，追求資產(chǎn)的保值置業(yè)特征：多次置業(yè)經(jīng)歷，對(duì)資源占有比較看重，豪宅標(biāo)簽感他們已經(jīng)進(jìn)入了“有錢(qián)”階段、對(duì)生活品質(zhì)有一定追求他們正在依據(jù)共同的品味，形成自己的圈子文化和圈子語(yǔ)言，既相互獨(dú)立，又時(shí)有交融。[Golf/藝術(shù)品收藏/馬場(chǎng)/階層社區(qū)]他們的精神氣質(zhì)很接近，他們不僅希望產(chǎn)品能夠滿足生活需要，更要體現(xiàn)出個(gè)性特點(diǎn)，表現(xiàn)自己的身份地位地位與個(gè)性正是這種“精英心態(tài)”的具體表露：他們崇尚自我表達(dá)，又看重所在圈層的影響力價(jià)值觀：精神>物質(zhì)生活觀：細(xì)節(jié)>整體消費(fèi)觀：品位>一切經(jīng)過(guò)財(cái)富的累計(jì)與視野的開(kāi)拓，開(kāi)始享受生活買(mǎi)房子正是他們追求生活品位的又一次選擇與收藏他們通常被這樣描述：有錢(qián)、并希望得到認(rèn)同；主流，但標(biāo)榜自我適度時(shí)尚，具有更寬闊的視野追求健康、精致生活、極致體驗(yàn)極強(qiáng)的精英意識(shí)向往并努力擁有貴族的生活方式及形態(tài)報(bào)告結(jié)構(gòu)思路項(xiàng)目解析項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議城市背景杭州豪宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析房產(chǎn)形勢(shì)與政策走向豪宅發(fā)展趨勢(shì)案例借鑒貴族般的奢華，享受品質(zhì)人生成功階層的專(zhuān)屬，身份的標(biāo)簽在繁華與寧?kù)o的都市中穿梭，享受一份自由的生活狀態(tài)報(bào)告結(jié)構(gòu)思路項(xiàng)目解析項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議城市背景杭州豪宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析房產(chǎn)形勢(shì)與政策走向豪宅發(fā)展趨勢(shì)案例借鑒住宅定位——以精細(xì)化和居住體驗(yàn)的細(xì)節(jié)打造精品國(guó)際化豪宅（詳見(jiàn)物業(yè)建議）從戶型設(shè)計(jì)到公共空間營(yíng)造，完全從滿足客戶群所需出發(fā)，通過(guò)產(chǎn)品的功能化和價(jià)值優(yōu)化打造標(biāo)桿性豪宅報(bào)告結(jié)構(gòu)思路項(xiàng)目解析項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位城市背景杭州豪宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析房產(chǎn)形勢(shì)與政策走向物業(yè)發(fā)展建議豪宅發(fā)展趨勢(shì)案例借鑒項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議會(huì)所俱樂(lè)部高檔住宅幼兒園隨著京城高檔商務(wù)俱樂(lè)部的成功典范，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始將會(huì)員制俱樂(lè)部的理念引進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目中。初期以高檔別墅為首創(chuàng)。初衷是即滿足別墅配套功能又提升房地產(chǎn)銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)。棕櫚泉國(guó)際俱樂(lè)部和榮尊堡（峰會(huì)）俱樂(lè)部可以是北京市高檔住宅類(lèi)俱樂(lè)部中的典范。更代表了現(xiàn)今高檔房地產(chǎn)住宅俱樂(lè)部的發(fā)展特點(diǎn)。它們無(wú)論從規(guī)模到裝修以及設(shè)施的配備等，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了滿足住宅配套俱樂(lè)部需要的要求。均以裝修豪華、面積規(guī)模大