電信樞紐樓物業(yè)管理實(shí)施方案樣本

**省電信公司**電信樞紐樓物業(yè)管理方案第一章：概況××物業(yè)簡(jiǎn)介××集團(tuán)是一家跨地區(qū)、跨行業(yè)綜合性大型股份制公司集團(tuán)，注冊(cè)資金1.2億，經(jīng)營(yíng)范疇涉及汽貿(mào)、房地產(chǎn)、藥業(yè)、物業(yè)管理、廣告、IT等各種產(chǎn)業(yè)，入選省政府?dāng)M定**省15家流通當(dāng)代化重點(diǎn)公司，入圍中華人民共和國(guó)50佳汽車經(jīng)銷商。××集團(tuán)**物業(yè)管理有限責(zé)任公司是××集團(tuán)旗下國(guó)家二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理公司，于一九九六年經(jīng)**省工商局批準(zhǔn)成立，注冊(cè)資金300萬(wàn)。成立之初，通過(guò)引進(jìn)香港世紀(jì)酒店管理集團(tuán)、深圳市蓮花物業(yè)管理有限公司先進(jìn)管理理念，結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，形成了獨(dú)特“賓館式服務(wù)”、“星級(jí)化管理”經(jīng)營(yíng)模式；并順利通過(guò)了ISO9001（）質(zhì)量原則體系認(rèn)證。公司既有員工400余人，管理人員所有具備大專以上學(xué)歷，其中，研究生生、本科生占85%，高檔工程師、物業(yè)管理師、經(jīng)濟(jì)師、園藝師21人，其她各類技術(shù)人員也都100%持證上崗?！痢廖飿I(yè)公司除承辦集團(tuán)本部及各分公司商業(yè)物業(yè)管理工作外，外拓業(yè)務(wù)已由**延伸至青島、濟(jì)寧、臨沂、濰坊等地區(qū)，承辦了槐蔭政務(wù)中心大廈、中華人民共和國(guó)重汽銷售大廈、臨沂華通國(guó)際商務(wù)大廈、濟(jì)寧車管所、新世界陽(yáng)光花園、**省立醫(yī)院高層住宅區(qū)、實(shí)力·榮祥花園、同濟(jì)杰座社區(qū)、濟(jì)寧同濟(jì)科技工業(yè)園、濟(jì)寧賽寶量販超市等各類物業(yè)，委托管理面積100多萬(wàn)平米，積累了豐富住宅社區(qū)、辦公樓、工業(yè)園區(qū)、智能化商貿(mào)大廈、商場(chǎng)超市以及高層樓宇電梯、中央空調(diào)電梯等設(shè)備維護(hù)、園林設(shè)計(jì)養(yǎng)護(hù)等物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。公司在發(fā)展中形成獨(dú)具特色公司文化，以其超前理念、務(wù)實(shí)作風(fēng)，凝聚成強(qiáng)大向心力。以“××物業(yè)，超越業(yè)主盼望”為自己公司使命，秉承“偕齊魯淳樸之風(fēng)，用真心服務(wù)；融國(guó)際潮流理念，為業(yè)主當(dāng)家”服務(wù)理念，勉勵(lì)著先進(jìn)××物業(yè)人，不斷追求卓越，回報(bào)社會(huì)！物業(yè)概況**電信樞紐樓由中華人民共和國(guó)電信集團(tuán)公司**省電信公司投資建設(shè)，位于**市高新區(qū)舜華路，南側(cè)面向秀麗經(jīng)十東路，斜對(duì)面與齊魯軟件學(xué)院遙遙相望，自然風(fēng)景優(yōu)美，交通便利。主樓建筑面積18868平方米，框架構(gòu)造，地上五層，總高度23.9米。附樓建筑面積2767平方米，總面積21635平方米。作為省電信信息傳遞中樞，整個(gè)大樓設(shè)備復(fù)雜、齊全，設(shè)備房機(jī)房占據(jù)相稱大某些空間，主樓一層設(shè)有高低壓配電室、電力電池室、維護(hù)中心、監(jiān)控中心、演示室、洽談室、測(cè)量室等；二層為重要互換、傳播、數(shù)據(jù)機(jī)房及業(yè)務(wù)室；三層設(shè)有IDC機(jī)房、發(fā)展機(jī)房及辦公室；四五層為辦公、接待區(qū)域。地下一層設(shè)有停車場(chǎng)、應(yīng)急發(fā)電車庫(kù)及柴油發(fā)電機(jī)房，停車場(chǎng)規(guī)劃車位85個(gè)。附樓一層為職工餐廳，二層為活動(dòng)室、健身房等。大樓外裝修采用復(fù)合鋁板材料，外觀美麗大方，內(nèi)裝修簡(jiǎn)介，是一座高智能化、高原則辦公寫字樓。**電信樞紐樓不但是**電信一種標(biāo)志性建筑，同步，整個(gè)電信樞紐樓物業(yè)管理水平也代表著**電信整體形象。管理服務(wù)范疇一、電信樞紐綜合樓及附樓辦公區(qū)域、活動(dòng)用房、餐廳等功能用房及附房保潔服務(wù)；公共區(qū)域、室外庭院、停車場(chǎng)、道路保潔及垃圾清運(yùn)工作；庭院綠地、花木養(yǎng)護(hù)工作。二、電信樞紐綜合樓及附樓土建、裝飾維修保養(yǎng)工作，空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電氣照明系統(tǒng)、消防及報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)控及門禁系統(tǒng)、避雷設(shè)施、電梯設(shè)施檢測(cè)、保養(yǎng)運(yùn)營(yíng)管理；尋常零修和設(shè)備設(shè)施大、中、小修籌劃制定和實(shí)行工作。三、電信樞紐綜合樓24小時(shí)安防工作，運(yùn)用監(jiān)控、門禁做好公共秩序維護(hù)，外來(lái)人員控制，車輛疏導(dǎo)、登記、指揮、停車場(chǎng)車輛管理工作，做好消防、安全監(jiān)控，24小時(shí)辦公區(qū)巡邏。四、電信樞紐綜合樓會(huì)議服務(wù)，涉及會(huì)議室會(huì)前準(zhǔn)備、會(huì)中服務(wù)、會(huì)后清理等工作，領(lǐng)導(dǎo)接待室接待服務(wù)及會(huì)議室、接待室尋常衛(wèi)生清理物品保養(yǎng)工作。五、其她特約服務(wù)，涉及上下班接送、大型會(huì)議接待及花卉租擺、餐廳管理服務(wù)，家具及外墻清洗等業(yè)主需要項(xiàng)目。第二章：物業(yè)管理服務(wù)構(gòu)想物業(yè)特點(diǎn)分析依照我方實(shí)地考察、詢問(wèn)，現(xiàn)就物業(yè)特點(diǎn)分析如下：一、電信樞紐樓是中華人民共和國(guó)電信**省電信公司樞紐綜合樓，既是省公司領(lǐng)導(dǎo)職工辦公樓，也是省內(nèi)電信信息互換傳遞中樞。用電保障至關(guān)重要。二、高原則規(guī)劃建設(shè)理念，業(yè)主成分單一。**電信樞紐樓建設(shè)用料考究，檔次很高，不但是**電信一種標(biāo)志性建筑，同步，整個(gè)電信樞紐樓物業(yè)管理水平也代表著**電信整體形象。三、大樓依嶺而建，地勢(shì)不平，落差明顯，雨季泄洪、排水壓力大。四、周邊施工環(huán)境影響，大樓周邊諸多施工現(xiàn)場(chǎng)施工隊(duì)伍龐雜，人員流動(dòng)大，會(huì)帶來(lái)噪聲、揚(yáng)塵等污染，帶來(lái)安全隱患，增長(zhǎng)管理難度。五、節(jié)假日安全任務(wù)重。節(jié)假日業(yè)主休息人去樓空，業(yè)主財(cái)產(chǎn)安全是工作重點(diǎn)。六、離市區(qū)較遠(yuǎn)，警力、消防相對(duì)薄弱。意外事故發(fā)生時(shí)，規(guī)定現(xiàn)場(chǎng)人員第一時(shí)間反映，有效控制事故和防患于未然保障。七、綠化土壤墑情差，水分蒸發(fā)快，對(duì)植被生長(zhǎng)影響大。特別是綠化初期，植物正處在幼年階段，死亡率高。八、綠化初期，植被尚未形成規(guī)模，尚未具備固壤功能，裸露土壤晴天易形成灰塵，雨天易導(dǎo)致流失，污染道路。九、地處偏遠(yuǎn)，出行不便，汽車成為重要交通工具，依賴性大，保障車輛性能良好，提供應(yīng)急便捷上下班接送服務(wù)服務(wù)，是貼心管家真情所在。十、地處偏遠(yuǎn)，僅有職工食堂就餐缺少選取，餐廳品種應(yīng)盡量多樣化滿足職工需求。委托管理目一、物業(yè)保值增值。通過(guò)對(duì)整體物業(yè)專業(yè)化管理、養(yǎng)護(hù)，保持和提高物業(yè)完好限度，使物業(yè)實(shí)現(xiàn)保值、增值目。二、物業(yè)設(shè)備、設(shè)施良性運(yùn)轉(zhuǎn)。依托專業(yè)化工程服務(wù)隊(duì)伍和專項(xiàng)設(shè)備維保方案，使設(shè)備始終處在良性運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)性、高效性運(yùn)作結(jié)合，保證整個(gè)大樓信息傳遞快捷、工作渠道暢通，體現(xiàn)辦事高效電信形象之目。三、安全、舒服環(huán)境創(chuàng)造。依托準(zhǔn)軍事化管理一流安保隊(duì)伍，全程監(jiān)控大樓辦公區(qū)消防、安全工作，保持刑事案發(fā)率低于國(guó)標(biāo)，通過(guò)優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為業(yè)主和賓客提供優(yōu)雅舒服工作環(huán)境。四、省心、放心“管家”委托目的實(shí)現(xiàn)。物業(yè)管理基本目，是改革老式后勤管理模式、減少管理成本，減少業(yè)主人力、物力投入，實(shí)現(xiàn)監(jiān)督與執(zhí)行分開(kāi)當(dāng)代管理理念，通過(guò)契約關(guān)系為**電信樞紐樓實(shí)行專業(yè)化、統(tǒng)一化物業(yè)管理，依托監(jiān)督手段保障物業(yè)價(jià)值得以體現(xiàn)，使業(yè)主將精力集中在電信事業(yè)發(fā)展。委托管理原則依照國(guó)家物業(yè)管理關(guān)于條例以及物業(yè)托管合同，本著“嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實(shí)、高效”工作作風(fēng)和“精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”管理原則，執(zhí)行公司“為業(yè)主創(chuàng)造安全、文明、優(yōu)美、舒服工作環(huán)境”質(zhì)量方針，實(shí)行一體綜合物業(yè)管理。精心做好前期介入，配合施工方對(duì)設(shè)備進(jìn)行調(diào)試，對(duì)瑕疵提出整治建議，按國(guó)標(biāo)實(shí)行接管驗(yàn)收?！痢廖飿I(yè)攜齊魯淳樸之風(fēng)，秉承做業(yè)主貼心管家經(jīng)營(yíng)理念，竭誠(chéng)為業(yè)主提供專業(yè)、便捷超值服務(wù)，使入駐業(yè)主可以得到全方位精心庇護(hù)?！痢羶?yōu)勢(shì)一、地區(qū)毗鄰優(yōu)勢(shì)：××物業(yè)高區(qū)管理處距**電信樞紐樓僅公里有余，浮現(xiàn)任何事件，均能在第一時(shí)間予以支持，充分達(dá)到人員、設(shè)備等資源共享，將以最強(qiáng)反映體現(xiàn)服務(wù)效能。二、經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)：××物業(yè)立足自身優(yōu)勢(shì)，博采眾家之長(zhǎng)，吸納合伙伙伴和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手長(zhǎng)處，形成了獨(dú)有“酒店式服務(wù)”、“星級(jí)化管理”模式，特別是在政府辦公樓、商務(wù)寫字樓物業(yè)管理上，積累了豐富管理經(jīng)驗(yàn)。咱們有著接待大型、高規(guī)格會(huì)議成熟經(jīng)驗(yàn)，從會(huì)議任務(wù)下達(dá)起，涉及會(huì)議協(xié)助籌辦、會(huì)場(chǎng)布置、通信音響調(diào)試、現(xiàn)場(chǎng)預(yù)演、會(huì)務(wù)接待、引領(lǐng)、會(huì)場(chǎng)服務(wù)、會(huì)間服務(wù)、會(huì)后整頓及會(huì)場(chǎng)突發(fā)事件應(yīng)對(duì)等都將提供細(xì)致入微服務(wù)?！舫掷m(xù)三年被**市委、市公安局評(píng)為“**市青年文明號(hào)”××保安部。在經(jīng)歷了大型會(huì)議安全保障、執(zhí)行獨(dú)特任務(wù)、協(xié)助平息上訪事件、車場(chǎng)警戒管理、車輛疏導(dǎo)、調(diào)度等方方面面嚴(yán)峻考驗(yàn)，保證了兩年來(lái)無(wú)一例外發(fā)生優(yōu)良業(yè)績(jī)，屢受區(qū)內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)高度贊譽(yù)。在制定應(yīng)對(duì)方案、解決突發(fā)事件上日趨成熟靈活、高效?！粼?*市物業(yè)管理行業(yè)技能比武中，獲一等獎(jiǎng)榮譽(yù)××工程部。有著豐富智能化商務(wù)字樓設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)和消防應(yīng)急預(yù)案，保證了槐蔭區(qū)政府辦公大樓、中華人民共和國(guó)重汽銷售大廈、省立醫(yī)院高層公寓設(shè)備經(jīng)濟(jì)化運(yùn)轉(zhuǎn)和消防安全?！舢?dāng)前，公司接管商務(wù)辦公大樓、車間廠房、汽車展廳、住宅物業(yè)等各種物業(yè)，管理面積總額達(dá)100萬(wàn)平方米，具備全面商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。并在爭(zhēng)創(chuàng)“物業(yè)管理示范大廈”、“**市十大物業(yè)管理品牌公司”活動(dòng)中獲得了不俗戰(zhàn)績(jī)。三、餐飲經(jīng)驗(yàn)與大型花木公司：通過(guò)對(duì)自身優(yōu)勢(shì)資源最佳整合，咱們可為各類業(yè)主提供“一站式”物業(yè)管理整體解決方案。除物業(yè)管理主業(yè)外，公司下屬花木公司是**市最大綜合性花木公司之一，擁有自己專業(yè)大型綜合性花木公司是物業(yè)公司又一特色。占地100余畝，溫室面積3000余平方××花木公司，有著一流硬件設(shè)施和技術(shù)隊(duì)伍，集花卉銷售、花木租擺、綠化園林工程等業(yè)務(wù)于一體；可覺(jué)得業(yè)主提供花木栽培、護(hù)養(yǎng)知識(shí)征詢、培訓(xùn)，節(jié)日、慶典花木租擺等一系列專業(yè)優(yōu)惠服務(wù)。公司有著管理過(guò)北京惠沁園賓館、**××賓館及××集團(tuán)職工餐廳餐飲業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，可覺(jué)得業(yè)主提供豐富多彩工作餐，結(jié)合高區(qū)餐廳經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一配送，即可減少成本有可豐富餐飲品種。四、房車一體化：依托集團(tuán)強(qiáng)大汽車資源，咱們將為業(yè)主提供各種車輛服務(wù)，涉及車輛買賣、置換、保險(xiǎn)、美容裝潢、維修等一條龍優(yōu)惠服務(wù)，并以此為平臺(tái)延伸各種服務(wù)，代客泊車代客洗車、汽車有關(guān)知識(shí)解答等，讓你徜徉在抱負(fù)世界中，盡情享有××物業(yè)給您提供貼心服務(wù)。五、質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)：××物業(yè)管理公司建立了ISO9001（）質(zhì)量保證體系，通過(guò)實(shí)際運(yùn)作和持續(xù)改進(jìn)，質(zhì)量保證體系已日趨完善和穩(wěn)定，并具備較強(qiáng)可操作性，××物業(yè)擁有嚴(yán)格規(guī)范物業(yè)管理制度同高效設(shè)備管理方案相結(jié)合，將全面保障大廈正常運(yùn)營(yíng)。靈活、高效管理機(jī)制一、功能合一物業(yè)管理研發(fā)中心。結(jié)合××東部園區(qū)狀況，咱們擬在高新區(qū)設(shè)立綜合管理中心，使高區(qū)管理處和電信管理處遙相呼應(yīng)，打造以辦公商業(yè)為核心主體物業(yè)管理研發(fā)中心，將電信樞紐樓作為示范基地，一方面增強(qiáng)物業(yè)管理處管理力度，另一方面，職責(zé)分明上下級(jí)關(guān)系，與公司品保部形成三級(jí)質(zhì)量控制，使之始終維持高質(zhì)量水準(zhǔn)。二、精練管理處組織架構(gòu)。（一）組織架構(gòu)描述：1、**電信樞紐樓物業(yè)管理處組織架構(gòu)設(shè)立原則是精簡(jiǎn)高效、一專多能，采用管理處主任負(fù)責(zé)制，訂立經(jīng)營(yíng)責(zé)任書。2、管理處各崗位所需人力資源配備實(shí)行××物業(yè)管理公司供應(yīng)下完全雙向選取，以保證管理處主任建立一支高效、協(xié)調(diào)團(tuán)隊(duì)。3、管理處內(nèi)部采用直線職能制，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道暢通。4、各班專業(yè)主管重要職責(zé)是協(xié)助管理處主任完畢各項(xiàng)工作任務(wù)，監(jiān)督管理處服務(wù)質(zhì)量，為管理處主任反饋各類管理信息，提供決策根據(jù)。并負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)中心運(yùn)作，建立管理處與業(yè)主之間服務(wù)平臺(tái)。5、保安隊(duì)職責(zé)是負(fù)責(zé)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)安全設(shè)施巡檢、安全隊(duì)伍建設(shè)、消防預(yù)警、演習(xí)方案制定、安全事故監(jiān)控等。6、維修班職責(zé)是負(fù)責(zé)物業(yè)轄區(qū)各種設(shè)備、設(shè)施維護(hù)、保養(yǎng)、維修，大、中修，設(shè)備更新籌劃、方案起草、申報(bào)以及業(yè)主報(bào)修工作。7、保潔班職責(zé)是負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)環(huán)境和綠化維護(hù)、保潔耗材審查、保潔綠化籌劃制定、衛(wèi)生綠化質(zhì)量保持、隊(duì)伍建設(shè)。按公司導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量原則和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、范疇和重點(diǎn)，科學(xué)、合理設(shè)立機(jī)構(gòu)人員，力求實(shí)現(xiàn)管理指標(biāo)承諾和公司制定管理目的，本著“精干、高效，以崗定人”原則擬定人員編制，為此管理處擬設(shè)各類人員24人。濟(jì)南電信樞紐樓物業(yè)管理處（24）濟(jì)南電信樞紐樓物業(yè)管理處（24）管理處主任1人保潔領(lǐng)班1人室內(nèi)保潔3人室外保潔1人會(huì)務(wù)接待2人綠化2人保安主管1人門崗保安3人車輛指揮3人安消防監(jiān)控2人工程主管1人配電室3人技師1人人員配備闡明：管理人員：（1）管理處主任1人工程部：（5）主管1人技師1人配電室值班3人保潔部：（9）領(lǐng)班1人室外保潔1人，負(fù)責(zé)室外和地下室室內(nèi)保潔3人綠化2人會(huì)議服務(wù)2人，負(fù)責(zé)會(huì)議接待工作，及各個(gè)會(huì)議室衛(wèi)生。保安部：（9）隊(duì)長(zhǎng)1人門崗保安3人安消防監(jiān)控2人車輛指揮2人夜間巡邏1人（二）崗位職責(zé)管理處主任—全面負(fù)責(zé)電信綜合樓物業(yè)管理工作工程主管—協(xié)助主任負(fù)責(zé)各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備尋常使用、管理和維修養(yǎng)護(hù)，對(duì)各項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行整體協(xié)調(diào)技師—負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)電梯等各種設(shè)備技術(shù)指引工作維修工—負(fù)責(zé)公共設(shè)施設(shè)備尋常維修，尋常報(bào)修設(shè)備運(yùn)營(yíng)—負(fù)責(zé)設(shè)備尋常運(yùn)營(yíng)及尋常養(yǎng)護(hù)安保主管—協(xié)助主任負(fù)責(zé)安保方面培訓(xùn)、籌劃、尋常管理、工作安排、協(xié)調(diào)質(zhì)量監(jiān)督等方面工作安保班長(zhǎng)—負(fù)責(zé)本班安保執(zhí)勤巡邏監(jiān)控管理工作監(jiān)控室值班員—負(fù)責(zé)24小時(shí)消防、安全監(jiān)控門崗警衛(wèi)—負(fù)責(zé)電信綜合樓崗警衛(wèi)工作，人員、車輛出入登記保潔主管—協(xié)助主任負(fù)責(zé)保潔培訓(xùn)、籌劃、協(xié)調(diào)、質(zhì)量監(jiān)督、工作安排等方面工作樓內(nèi)保潔員—負(fù)責(zé)樓內(nèi)公共部位衛(wèi)生清潔、垃圾清運(yùn)、消殺工作樓外保潔員—負(fù)責(zé)室外公共部位衛(wèi)生清潔、垃圾清運(yùn)、消殺工作綠化技師—負(fù)責(zé)綠化管理及技術(shù)指引工作綠化工—負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)工作層層選拔管理者隊(duì)伍高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)，依托于一支先進(jìn)管理管理團(tuán)隊(duì)，先進(jìn)管理團(tuán)隊(duì)來(lái)源于合格、適當(dāng)人才甄選和合理搭配，××物業(yè)從來(lái)注重管理者隊(duì)伍組建，并將其作為工作開(kāi)端。一、管理處主任選聘：公司派出機(jī)構(gòu)和第一負(fù)責(zé)人物業(yè)管理處主任，同步肩負(fù)執(zhí)行者和管理者雙重角色，其作用尤為明顯。因而，對(duì)其素質(zhì)規(guī)定頗高，人才考察不但僅是工作年限、從業(yè)經(jīng)驗(yàn)等閱歷性因素，咱們擬從如下幾種方面進(jìn)行了選拔，1、服務(wù)意識(shí)物業(yè)管理工作是一項(xiàng)以商品（行為付出）互換獲得收益第三產(chǎn)業(yè)，因而，服務(wù)意識(shí)至上，是工作前提和基本。也是選拔物業(yè)管理處主任首要條件。2、“執(zhí)行力”在全球倡導(dǎo)潮流中，管理處主任執(zhí)行力如何成為與否稱職重要籌碼。也是貫徹公司決策不走樣，保證工作質(zhì)量穩(wěn)定重要保障。3、籌劃能力管理處有條不紊工作開(kāi)展和尋常維保功能體現(xiàn)，在于籌劃制定科學(xué)性與詳盡化，把各項(xiàng)目的按照輕、重、緩、急列出籌劃表（籌劃表應(yīng)明確完畢時(shí)間、負(fù)責(zé)人、督導(dǎo)人及未完畢因素等）。因而，籌劃制定能力是管理處主任必備要素之一。4、督導(dǎo)能力籌劃制定得再周到，如不能有效地執(zhí)行，也達(dá)不到良好預(yù)期效果。管理處主任要善于借力，激發(fā)下屬潛意識(shí)，提高下屬責(zé)任感與使命感。充分調(diào)動(dòng)下屬主觀能動(dòng)性。是其尋常督導(dǎo)能力直接體現(xiàn)。5、協(xié)調(diào)能力物業(yè)管理是一項(xiàng)勞動(dòng)密集型工作，隊(duì)伍龐大、服務(wù)對(duì)象多樣化、工作瑣碎性，規(guī)定管理處主任將大某些時(shí)間花在協(xié)調(diào)上。協(xié)調(diào)涉及內(nèi)部縱向和橫向協(xié)調(diào)及與外部業(yè)主、有關(guān)業(yè)務(wù)主管部門等有關(guān)方協(xié)調(diào)，以保障籌劃按期實(shí)行。6、創(chuàng)新能力創(chuàng)新是衡量一種人、一種公司與否具備競(jìng)爭(zhēng)力標(biāo)志。管理處主任作為一線物業(yè)服務(wù)提供者。對(duì)業(yè)主潛在需求會(huì)有先知先覺(jué)超前結(jié)識(shí)。通過(guò)對(duì)業(yè)主需求層次剖析，可覺(jué)得公司制定后來(lái)戰(zhàn)略提供一線真實(shí)材料，同步，也為公司可持續(xù)發(fā)展帶來(lái)生機(jī)。二、工程部主管選聘：建筑本體、設(shè)備、設(shè)施是物業(yè)核心內(nèi)容，是物業(yè)發(fā)揮其功能體現(xiàn)其價(jià)值保證。工程部主管選聘應(yīng)同步具備兩個(gè)要素，一是具備設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，二是具備建筑施工經(jīng)驗(yàn)，這是依照物業(yè)特點(diǎn)擬定人才選聘條件，規(guī)定她既要負(fù)責(zé)前期介入、接管驗(yàn)收、尋常運(yùn)營(yíng)、維修保養(yǎng)。這也是體現(xiàn)物業(yè)管理特色之一——減少人力成本，選取復(fù)合型人才。三、安保主管選聘安全大樓創(chuàng)立，需要有一支高素養(yǎng)安保隊(duì)伍，安保隊(duì)伍是一支繼承軍隊(duì)優(yōu)良老式吸取服務(wù)理念有機(jī)結(jié)合體。安保主管選聘必要具備軍人職業(yè)素質(zhì)和豐富培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)，才干塑造具備保安員、引導(dǎo)員、迎賓員復(fù)合功能高素養(yǎng)隊(duì)伍?？紤]到以上因素及大樓建設(shè)現(xiàn)狀，咱們將委派又4年以上工作經(jīng)驗(yàn)保安骨干擔(dān)任大樓安保隊(duì)主管。四、保潔領(lǐng)班選聘新建大樓環(huán)境清潔原則達(dá)標(biāo)和尋常維護(hù)工作有放矢,在于初次物業(yè)”開(kāi)荒”效果。開(kāi)荒效果優(yōu)劣關(guān)系到日后維護(hù)工作基本平臺(tái)和工作基準(zhǔn)。因而，具備大樓開(kāi)荒工作經(jīng)驗(yàn)，也是選聘保潔主管不可或缺因素。五、綠化技師選聘樞紐樓地理位置、綠化帶面積、地勢(shì)、土壤等因素，決定了它養(yǎng)護(hù)具備較大難度，絕非普通綠化技工所能勝任，必要由具備長(zhǎng)期綠化養(yǎng)護(hù)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)綠化技師承擔(dān)。咱們擬從下屬花木公司抽調(diào)近年綠化養(yǎng)護(hù)經(jīng)驗(yàn)，并由花木公司副經(jīng)理?yè)?dān)任長(zhǎng)期技術(shù)監(jiān)督。辦法得當(dāng)服務(wù)方案把握綜合樓自身特點(diǎn)，把握物業(yè)管理難點(diǎn)，把握業(yè)主需求焦點(diǎn)。是制定切實(shí)可行物業(yè)管理服務(wù)實(shí)行方案，實(shí)現(xiàn)高水平物業(yè)管理服務(wù)前提和保障。我方將在實(shí)地調(diào)研基本上，以物業(yè)特點(diǎn)為出發(fā)點(diǎn)，以業(yè)主需求為主導(dǎo)，以ISO9001為指引思想，制定嚴(yán)謹(jǐn)、實(shí)效針對(duì)性工作方案。以物業(yè)檔次為基點(diǎn)，做好三個(gè)把握，實(shí)行針對(duì)性、分層次物業(yè)管理。設(shè)備、設(shè)施管理思路一、物業(yè)建筑本體維護(hù)包括墻體外觀維護(hù)、構(gòu)造維護(hù)。依照咱們工作經(jīng)驗(yàn)，維護(hù)工作應(yīng)分為三個(gè)階段，以更突出重點(diǎn)，保證工作效果。第一階段，接管驗(yàn)收階段。這一時(shí)期工作重點(diǎn)是驗(yàn)收和交接管理權(quán)，驗(yàn)收時(shí)，按《房屋接管驗(yàn)收質(zhì)量原則》，制定驗(yàn)收工作程序、分批驗(yàn)收籌劃、擬定物業(yè)接管驗(yàn)收及業(yè)主入伙驗(yàn)收時(shí)間、突出內(nèi)容全面性和細(xì)節(jié)化，以合格物業(yè)交給業(yè)主，保障業(yè)主合法權(quán)益。二、尋常維護(hù)工作保障水電、空調(diào)、電梯等基本設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)，關(guān)系到整個(gè)樓宇正常運(yùn)轉(zhuǎn)。第一，依照綜合樓業(yè)主工作規(guī)律和業(yè)務(wù)特點(diǎn)，制定針對(duì)性操作方案以及時(shí)調(diào)節(jié)，避免超負(fù)荷現(xiàn)象浮現(xiàn)供應(yīng)中斷，及因而導(dǎo)致設(shè)備非正常損耗，致使工作性能下降和運(yùn)轉(zhuǎn)壽命縮短等現(xiàn)象。第二，依照季節(jié)變化，做好設(shè)施、設(shè)備檢修、檢測(cè)。例如，春季供暖期結(jié)束后供暖設(shè)備保養(yǎng)，避免“跑、冒、滴、漏”，注意平時(shí)觀測(cè)壓力變化，及時(shí)補(bǔ)水，保證管道使用正常。針對(duì)春冬季節(jié)氣候干燥、風(fēng)力大，為火災(zāi)多發(fā)季節(jié)特點(diǎn)，加強(qiáng)對(duì)消防監(jiān)控設(shè)施檢修、滅火設(shè)備性能測(cè)試工作，保證消防硬件系統(tǒng)處在隨時(shí)待命階段；夏季雷雨天氣多，變化突然特點(diǎn)，對(duì)樓宇屋面防水檢查、避雷檢測(cè)、防汛檢修、針對(duì)夏日氣溫高，輸電系統(tǒng)因高溫炙烤、用電負(fù)荷量大，易引起短路特點(diǎn)，及時(shí)進(jìn)行檢查、檢測(cè)，保證供電正?；６竟┡趤?lái)臨前設(shè)備檢查及試運(yùn)營(yíng)，供暖期間檢測(cè)維護(hù)等工作。第三，依照綜合樓地理位置特點(diǎn)，做好防汛、排水應(yīng)急辦法，保證防汛沙袋、推水器、水泵、吸水機(jī)等設(shè)備得到一應(yīng)俱全，特別是注重對(duì)地下車庫(kù)及應(yīng)急發(fā)電系統(tǒng)防汛監(jiān)控工作，制定定期檢查制度，。附：《低壓配電柜控制柜保養(yǎng)》、《水泵定期保養(yǎng)》《火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)保養(yǎng)》總之，在尋常工作中，運(yùn)用三到五個(gè)月時(shí)間，熟悉設(shè)備性能及供求特點(diǎn)，繪制供求曲線，及時(shí)調(diào)節(jié)工作方案，彌補(bǔ)局限性。結(jié)合咱們管理省立醫(yī)院、槐蔭區(qū)政務(wù)中心、重汽銷售綜合樓設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，保證設(shè)備負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，并向經(jīng)濟(jì)化運(yùn)營(yíng)過(guò)渡，以減少消耗，節(jié)約成本。為此，咱們將制定嚴(yán)格按ISO9001指引下《設(shè)備管理作業(yè)指引書》，從詳細(xì)年、季度、月、周維保、檢修籌劃及尋常保養(yǎng)籌劃、定期維?；I劃、入手，完善工作程序、操作手冊(cè)等，為設(shè)備安全、經(jīng)濟(jì)化運(yùn)營(yíng)奠定基本。附：《電梯安全管理規(guī)定》、《電梯維修安全保養(yǎng)工操作規(guī)程》、《電梯困人救援規(guī)程》此外，及時(shí)向業(yè)主提供關(guān)于設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)知識(shí)、宣傳安全用電、經(jīng)濟(jì)化用水等也是貼心管家真誠(chéng)所在。環(huán)境美化管理思路**電信綜合樓業(yè)主工作高質(zhì)量、高效率體現(xiàn)，環(huán)境管理工作將起到明顯效果，高品味工作環(huán)境，核心在于樹(shù)立一種質(zhì)量標(biāo)桿，奠定一種良好工作平臺(tái)。因而，前期開(kāi)荒工作尤為重要，咱們將環(huán)境美化管理分為兩個(gè)階段，即入住開(kāi)荒階段和尋常維護(hù)階段。第一階段，入住開(kāi)荒。開(kāi)荒工作是一場(chǎng)艱難而又細(xì)致工作,開(kāi)荒工作準(zhǔn)備充分限度，開(kāi)荒質(zhì)量高低直接影響到第二階段工作開(kāi)展。開(kāi)荒不但僅是對(duì)物業(yè),設(shè)立靜態(tài)質(zhì)量標(biāo)桿,并且是檢查員工隊(duì)伍培訓(xùn)效果，樹(shù)立團(tuán)隊(duì)榮譽(yù)感,完畢以老帶新過(guò)渡，調(diào)節(jié)保潔方案等動(dòng)態(tài)因素最有效手段。因而，咱們非常注重入住開(kāi)荒工作，并依照工程特點(diǎn)，制定應(yīng)對(duì)辦法。附《開(kāi)荒及應(yīng)對(duì)性保潔工作方案》第二階段，尋常維護(hù)。在經(jīng)開(kāi)荒工作錘煉、對(duì)員工隊(duì)伍調(diào)節(jié)及保潔方案重新修正后，咱們將制定嚴(yán)格按ISO9001指引下《環(huán)境管理作業(yè)指引書》，從尋常保潔與籌劃保潔環(huán)境區(qū)域劃分，員工工作量核定、工作操作程序、工作時(shí)間、保潔維護(hù)方式辦法、質(zhì)量原則等，制定一套符合電信樞紐綜合樓業(yè)主工作作息習(xí)慣尋常清潔、籌劃清潔工作方案,并對(duì)此進(jìn)行全程控制。此外，綜合樓業(yè)主身心健康，將是咱們時(shí)刻關(guān)注話題，營(yíng)造清新、潔雅環(huán)境同步，消殺工作也是環(huán)境美化工作重要構(gòu)成某些。為此，咱們將制定依照季節(jié)變換常規(guī)性消殺籌劃以及依照國(guó)家防疫部門公示突發(fā)性疾病應(yīng)急防范辦法，如非典、禽流感等。常規(guī)性消殺內(nèi)容如下：1、殺蟲(chóng)滅鼠消毒（1）為保證樓宇環(huán)境衛(wèi)生符合國(guó)家規(guī)定，公司在夏季每月6次、春秋季每月2次、冬季每月1次進(jìn)行空氣消毒，重點(diǎn)部位每日噴一次殺蟲(chóng)劑殺滅蚊蠅。（2）春秋季節(jié)每季度對(duì)地下室及設(shè)備間等隱患處滅鼠一次，保證大樓不受“四害”侵?jǐn)_。每日對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行消殺，以及時(shí)消滅病菌傳染源，阻斷傳播途徑。2、生活垃圾定期收集、封閉化管理、清運(yùn)及垃圾箱內(nèi)外每日清潔、消毒。因綠化處在第一年養(yǎng)護(hù)、扶活期，為避免將來(lái)因苗木補(bǔ)栽帶來(lái)影響綠化整體效果，咱們將與綠化施工單位保持熱線聯(lián)系，理解花木習(xí)性，對(duì)生長(zhǎng)狀況進(jìn)行監(jiān)控記錄，并及時(shí)向施工方反饋花木生長(zhǎng)狀況，并提供養(yǎng)護(hù)建議，為養(yǎng)護(hù)期后綠化管理奠定基本。附：《環(huán)境管理工作手冊(cè)》安全管理思路安全永遠(yuǎn)是人第一需求，安全保障因而成為物業(yè)管理服務(wù)中最基本工作原則。綜合樓安全管理，牽扯到業(yè)主切身利益。物業(yè)安全問(wèn)題始終是每個(gè)物業(yè)管理人無(wú)法回避課題，物業(yè)安全從其性質(zhì)可分為治安安全與消防安全兩大類。咱們?cè)趯?duì)電信樞紐綜合樓進(jìn)行進(jìn)一步考察基本上，對(duì)周邊綜合樓治安狀況進(jìn)行了訪查，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行分析。**電信樞紐綜合樓位置離市區(qū)較遠(yuǎn)，警力、消防相對(duì)薄弱，給咱們安全管理工作提出了較高規(guī)定。為此，咱們將在保安員素質(zhì)培養(yǎng)、安全防范體系設(shè)定、安全管理重點(diǎn)定位等方面采用相應(yīng)辦法，保證轄區(qū)內(nèi)安全。一、保證保安員綜合素質(zhì)l、素質(zhì)管理。對(duì)保安員實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理，采用咱們?cè)趯?shí)踐中總結(jié)一整套人員管理程序，做到“五統(tǒng)一”“三集中”，即統(tǒng)一作息、統(tǒng)一出操、統(tǒng)一上崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備以及集中招聘、集中培訓(xùn)、集中管理。2、意識(shí)培養(yǎng)。大力培養(yǎng)保安員服務(wù)意識(shí)，樹(shù)立“業(yè)主需要就是工作”觀念，變化本來(lái)保安員單一保安功能，使咱們保安員成為“保安員、迎賓員、服務(wù)員”統(tǒng)一體。二、安保管理體系建立（一）管理內(nèi)容設(shè)定安全管理工作重點(diǎn)是巡防和預(yù)警，單靠人員巡邏，勢(shì)必存在精力、巡邏路線時(shí)間誤差，因而采用設(shè)計(jì)科學(xué)、交接嚴(yán)謹(jǐn)安全運(yùn)作模式是物業(yè)管理工作核心問(wèn)題。1、人車出入登記制度。鑒于電信樞紐綜合樓所處環(huán)境地理位置等多方面因素，咱們擬對(duì)綜合樓實(shí)行登記管理體制，以有效減少安全隱患。對(duì)車輛進(jìn)出實(shí)行出入證制度，賓客實(shí)行登記制度，在車輛、人員、大宗貨品出入登記上，嚴(yán)格遵循“對(duì)人、對(duì)證件、對(duì)車輛”三對(duì)原則，嚴(yán)格控制、及時(shí)疏導(dǎo)人車流量、保持秩序始終井然，注重安全制度執(zhí)行力度，完善交接班保證工作銜接嚴(yán)密，杜絕隱患和疏漏。車輛疏導(dǎo)、登記是安全工作重點(diǎn)。2、強(qiáng)調(diào)全員管理，充分發(fā)揮當(dāng)代通訊設(shè)備。咱們規(guī)定管理處其她員工亦應(yīng)肩負(fù)起安全管理和防范義務(wù)，建立起“迅速反映，迅速增援”體系。在防范方略上強(qiáng)調(diào)轄區(qū)內(nèi)各崗位聯(lián)防意識(shí)，發(fā)揮備崗、備勤人員規(guī)模優(yōu)勢(shì)。通過(guò)監(jiān)控中心，形成統(tǒng)一有機(jī)保安整體（三）安保管理重心模式正常管理期間，安全防范將以人防、技防相結(jié)合模式，著重體現(xiàn)技防威力。安全管理對(duì)象重要針對(duì)外來(lái)閑雜人員、樓內(nèi)工作人員，工作重點(diǎn)是杜絕閑雜人員進(jìn)入辦公區(qū)域，上下班高峰期重點(diǎn)疏導(dǎo)車輛，防盜和公共秩序維護(hù)，樓宇內(nèi)貴重設(shè)備設(shè)施安全是巡防重點(diǎn)。附：《安全應(yīng)急預(yù)案》三、消防管理體系建立當(dāng)代物業(yè)規(guī)模越大、配套設(shè)施設(shè)備功能越齊全也就意味著消防安全徐徐擺上了每個(gè)物業(yè)管理人案頭了，消防事故平時(shí)不發(fā)生則已、一旦爆發(fā)后果不堪設(shè)想，它所導(dǎo)致?lián)p失也許是毀滅性乃至劫難性破壞，甚至危及整個(gè)建筑安全。因火災(zāi)危害之大、滅火難度之大、突發(fā)性較大特點(diǎn)，使消防成為一項(xiàng)長(zhǎng)抓不懈工作。固然，事情發(fā)生都是有其規(guī)律可循，火災(zāi)也是同樣。“防消結(jié)合、防止為主”是咱們消防工作一貫工作方針，就是要消滅每一種消防隱患、每一起初期火災(zāi)，只有把它消滅在萌芽狀態(tài)，才干使咱們物業(yè)乃至咱們家園遠(yuǎn)離火災(zāi)，并將其導(dǎo)致?lián)p失降到最低限度，這些都得依托咱們物業(yè)管理人全面細(xì)致巡邏制度與周密使用防災(zāi)救災(zāi)應(yīng)急方案來(lái)保障了。特別是電信樞紐綜合樓內(nèi)有各種設(shè)備儀器，線路分雜，一旦發(fā)生火災(zāi)將帶來(lái)嚴(yán)重后果。因而，對(duì)消防工作有著更高規(guī)定。制定防患于未然，科學(xué)消防預(yù)警辦法，警鐘常鳴消防常識(shí)宣傳、培訓(xùn)工作是綜合樓管理要素之一。咱們除工程人員進(jìn)行定期消防設(shè)施設(shè)備檢查檢修外，規(guī)定保安部全力配合、樹(shù)立第一負(fù)責(zé)人意識(shí)，起到有效預(yù)警作用，擬從如下方面抓起：（一）強(qiáng)化消防管理意識(shí)1、消防管理目的堅(jiān)持“防止為主，防消結(jié)臺(tái)”消防工作萬(wàn)針，嚴(yán)格實(shí)行防火安全責(zé)任制，并樹(shù)立“全員防消”管理觀念，實(shí)行全員義務(wù)消防員制。2、加強(qiáng)消防教誨宣傳和培訓(xùn)演習(xí)工作（1）消防教誨宣傳工作：管理處將在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識(shí)，并定期邀請(qǐng)消防中隊(duì)前來(lái)舉辦消防知識(shí)講座，張貼消防宣傳畫，向業(yè)主進(jìn)行消防知識(shí)宣傳。（2）做好消防培訓(xùn)及演習(xí)工作：重點(diǎn)加強(qiáng)保安員消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)，每年組織義務(wù)消防隊(duì)員和廣大業(yè)主共同參加消防演習(xí)，提高全員“自救”意識(shí)和能力，防患于“未燃”。消防演習(xí)涉及滅火應(yīng)急方案和進(jìn)行消防演習(xí)兩個(gè)環(huán)節(jié)：第一環(huán)節(jié)，制定滅火應(yīng)急方案保安部在認(rèn)真調(diào)查研究基本上，制定滅火應(yīng)急方案，經(jīng)管理處負(fù)責(zé)人審核后實(shí)行：1）報(bào)警召集訊號(hào)；2）滅火組織分工，將各班組人員分工構(gòu)成滅火戰(zhàn)斗組，后勤保障組。3）滅火辦法與消防器材；4）疏散急救人員、物資地點(diǎn)和辦法；5）防爆炸、防毒辦法、安全辦法。為了使應(yīng)急方案在實(shí)踐中得到對(duì)的運(yùn)用，各管理處應(yīng)安排時(shí)間按照應(yīng)急預(yù)案規(guī)定進(jìn)行消防演習(xí)。第二環(huán)節(jié)，消防演習(xí)1）規(guī)定：消防演習(xí)次數(shù)應(yīng)依照單位詳細(xì)狀況而定。普通規(guī)定每年應(yīng)不少于一次，開(kāi)展演習(xí)時(shí)間，可依照季節(jié)變化狀況來(lái)擬定，普通可安排在冬、夏季到來(lái)之前。2）演習(xí)形式：A.模仿操場(chǎng)訓(xùn)練：按接警、出動(dòng)、指揮、分工配合及暫時(shí)解決等綜合動(dòng)作演習(xí)，檢查與否符合應(yīng)急預(yù)案。B.模仿實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練，即按接警出動(dòng)到現(xiàn)場(chǎng)按照實(shí)戰(zhàn)規(guī)定出水、泡沫、1211滅火，同步進(jìn)行急救和疏散物資訓(xùn)練。C.演習(xí)范疇可分整個(gè)單位綜合性演習(xí)或分部位、分段（片）開(kāi)展演習(xí)。3）演習(xí)注意事項(xiàng)：A.演習(xí)前必要做到有籌劃、有環(huán)節(jié)、有組織，做到參練人員明確演習(xí)任務(wù)、辦法和規(guī)定。B.要選取恰當(dāng)時(shí)間，盡量不要影響本單位正常工作。C.要點(diǎn)火演習(xí)，必要做好安全保護(hù)工作。（二）加強(qiáng)尋常消防管理辦法1、入伙期間消防管理在入住期間，咱們將通過(guò)設(shè)專人巡邏監(jiān)管、安頓擋車樁、安頓簡(jiǎn)要批示標(biāo)記等辦法，著重解決違章占用消防通道問(wèn)題，保證消防通道順暢。2、積極貫徹防火安全“三級(jí)”檢查制度，注重冬、春兩季消防、設(shè)施設(shè)備大檢查工作，保證在火災(zāi)多發(fā)期消防安全工作。3、注重施工期間消防工作。因施工人員素質(zhì)較低，消防意識(shí)淡薄，為避免施工區(qū)、施工人員居住區(qū)發(fā)生險(xiǎn)情及波及居民區(qū)，因而，必要注重對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)及施工人員居住區(qū)防火檢查，并協(xié)助甲方及時(shí)告知單位對(duì)火災(zāi)隱患整治，火災(zāi)隱患重要涉及：（1）違章使用明火作業(yè)或者在只有火災(zāi)危險(xiǎn)場(chǎng)合吸煙，使用明火等違背禁令。（2）安全出口上鎖、遮擋或者占用、堆放物品影響疏散通道暢通。（3）消火栓、滅火器材被遮擋影響使用或者被挪作她用。（4）用使防火門處在啟動(dòng)狀態(tài)，防火卷簾下堆放物品影響使用。（5）消防設(shè)施管理、值班人員和防火巡邏人員脫崗。（6）違章關(guān)閉消防設(shè)施、切斷消防電源。（三）建立消防檔案消防安全重點(diǎn)單位應(yīng)建立健全消防檔案。1、單位基本概況和消防安全重點(diǎn)部位狀況。2、建筑物消防設(shè)計(jì)審核、消防驗(yàn)收以及消防安全檢查文獻(xiàn)、資料。3、消防管理組織機(jī)構(gòu)和各級(jí)消防安全負(fù)責(zé)人。4、消防安全制度。5、消防設(shè)施、滅火器材狀況。6、義務(wù)消防隊(duì)人員及其消防工種人員狀況。7、與消防安全關(guān)于重點(diǎn)工種人員狀況。8、新增消防產(chǎn)品，防火材料合格證明。9、滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案。10、消防設(shè)施定期檢查記錄，自動(dòng)消防設(shè)施全面檢查測(cè)試報(bào)告以及維修保養(yǎng)記錄。11、火災(zāi)隱患及其整治狀況記錄。12、防火檢查、巡邏記錄。13、關(guān)于燃?xì)狻㈦姎庠O(shè)備檢測(cè)（涉及防雷、防靜電）等記錄資料。14、消防安全培訓(xùn)記錄。15、滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案演習(xí)記錄。16、火災(zāi)狀況記錄。17、消防獎(jiǎng)懲狀況記錄。（四）認(rèn)真貫徹《消防管理規(guī)定》附《防火安全“三級(jí)”檢查制度》《消防滅火流程》《保安工作手冊(cè)》完善當(dāng)代培訓(xùn)機(jī)制隨著管理方式、管理手段當(dāng)代化，物業(yè)管理隊(duì)伍構(gòu)造也發(fā)生革命性變化。項(xiàng)目物業(yè)管理人員配備已從勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)化，管理人員和操作人員比例縮小，管理人員應(yīng)是高學(xué)歷、高水平復(fù)合型人才。在管理隊(duì)伍建設(shè)上，咱們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合方式，運(yùn)用勉勵(lì)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)全體員工工作積極性，嚴(yán)格考核，并實(shí)行10%裁減率，保證管理目的實(shí)現(xiàn)。其二，將員工禮儀、服務(wù)規(guī)范培訓(xùn)作為先期進(jìn)入重點(diǎn)工作，采用物業(yè)服務(wù)承諾公示、質(zhì)量原則公示、收費(fèi)公示辦法，通過(guò)優(yōu)質(zhì)服務(wù)、細(xì)膩溝通、及時(shí)回訪換取業(yè)主信任，拉近彼此距離，達(dá)到規(guī)范化管理目。一、管理人員培訓(xùn)管理公司競(jìng)爭(zhēng)是人才競(jìng)爭(zhēng)。而人才競(jìng)爭(zhēng)核心在于公司與否能最大限度地開(kāi)發(fā)人力資源。要實(shí)現(xiàn)管理人員素質(zhì)當(dāng)代化，必要規(guī)范公司培訓(xùn)制度，把培訓(xùn)作為公司發(fā)展戰(zhàn)略長(zhǎng)抓不懈。咱們擬定了極具針對(duì)性項(xiàng)目物業(yè)管理人員培訓(xùn)目的，確立了全員終身培訓(xùn)籌劃。公司撥?？钣糜谫?gòu)買培訓(xùn)所需設(shè)備、貫徹培訓(xùn)師資力量和培訓(xùn)場(chǎng)地等。采用計(jì)算機(jī)、攝像機(jī)、智能網(wǎng)絡(luò)等先進(jìn)培訓(xùn)手段，全方位、多層次地傳播新理論，傳授新技術(shù)，提高員工綜合素質(zhì)，為項(xiàng)目管理培養(yǎng)復(fù)合型人才。同步，咱們確立了“全員培訓(xùn)、全過(guò)程考核”培訓(xùn)方針，使培訓(xùn)真正落到實(shí)處。二、培訓(xùn)系統(tǒng)構(gòu)成圖目的籌劃崗位應(yīng)用目的籌劃崗位應(yīng)用考核評(píng)價(jià)組織安排構(gòu)成圖闡明：1、為了使培訓(xùn)更有實(shí)效性，咱們依照項(xiàng)目物業(yè)管理智能化、園林化特點(diǎn)，擬定目的并擬訂籌劃。在此基本上擬訂培訓(xùn)組織形式、課程設(shè)立、培訓(xùn)方式及時(shí)限等。2、籌劃制定后，依照培訓(xùn)籌劃進(jìn)行貫徹，靈活運(yùn)用適當(dāng)訓(xùn)練方式和辦法，使培訓(xùn)獲得預(yù)期效果。3、培訓(xùn)考核與評(píng)估是培訓(xùn)工作一種極其重要環(huán)節(jié)，咱們籍此充分理解培訓(xùn)功能，掌握員工接受效果。4、最后依照評(píng)估考核，及時(shí)調(diào)節(jié)培訓(xùn)思路，擬定此后培訓(xùn)工作重點(diǎn)。并把理論應(yīng)用到實(shí)踐工作之中，使培訓(xùn)工作真正落到實(shí)處。5、培訓(xùn)組織形式公司憑借雄厚師資優(yōu)勢(shì)，在品保部調(diào)度監(jiān)督下，項(xiàng)目管理處詳細(xì)貫徹執(zhí)行。三、培訓(xùn)籌劃：1、第一階段：入職培訓(xùn)、崗前培訓(xùn)籌劃公司將集中組織入職培訓(xùn)和崗前培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容分為4個(gè)方面：封閉培訓(xùn)、集中培訓(xùn)、上崗實(shí)習(xí)、入住準(zhǔn)備期培訓(xùn)。2、階段：管理期培訓(xùn)項(xiàng)目正式接管后，隨著各項(xiàng)工作不斷進(jìn)一步，為保證管理人員嚴(yán)格按程序操作，規(guī)范服務(wù)，提高水平，咱們將在入職培訓(xùn)基本上，進(jìn)一步進(jìn)行電腦、外語(yǔ)等培訓(xùn)。3、培訓(xùn)評(píng)估考核：(1)培訓(xùn)前考核：理解員工現(xiàn)狀，制定切實(shí)可行培訓(xùn)籌劃，擬定員工培訓(xùn)需求方向。（2）培訓(xùn)中考核：技術(shù)（能）方面培訓(xùn)，要依照實(shí)際狀況，邊培訓(xùn)、邊考察，理論與實(shí)踐相結(jié)合，便于理解員工與否按培訓(xùn)規(guī)定和原則指引工作，對(duì)沒(méi)有按規(guī)定做員工進(jìn)行督導(dǎo)和指正。（3）培訓(xùn)后考核：分為實(shí)操考核和書面考核兩種，反饋培訓(xùn)績(jī)效，把考核成果作為評(píng)核員工綜合培訓(xùn)成績(jī)重要根據(jù)。注重各級(jí)制度建設(shè)管理處內(nèi)部崗位責(zé)任制各個(gè)崗位員工都應(yīng)接受管理處主任統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，敬職于自己崗位職責(zé)，并對(duì)自己分擔(dān)工作負(fù)全面責(zé)任，作到責(zé)任、權(quán)限、職位三方面到位，以保障管理工作正常運(yùn)作。本制度系統(tǒng)規(guī)定公司和管理處各工作崗位崗位職責(zé)。管理維護(hù)運(yùn)作制度及原則**電信樞紐綜合樓物業(yè)管理將引進(jìn)ISO9001質(zhì)量體系文獻(xiàn)原則，依此進(jìn)行管理處尋常管理維護(hù)運(yùn)作，對(duì)服務(wù)過(guò)程進(jìn)行有效操作、控制和監(jiān)督，使各項(xiàng)服務(wù)活動(dòng)都處在受控狀態(tài)。制度由管理維護(hù)運(yùn)作程序文獻(xiàn)和作業(yè)指引書兩某些構(gòu)成。程序文獻(xiàn)詳細(xì)涉及：清潔、綠化管理程序，保安、車輛管理程序，裝修管理程序，供水、供電管理程序，消防、公共設(shè)施管理程序、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)程序、建筑物維護(hù)和維修程序、員工培訓(xùn)程序，糾正和防止辦法控制程序等。作業(yè)指引書詳細(xì)涉及：安全、清潔衛(wèi)生、財(cái)務(wù)等工作檢查制度和檢查評(píng)分原則，消防安全檢查規(guī)定和解決辦法，尚有各種設(shè)備、設(shè)施操作規(guī)定，員工培訓(xùn)大綱，員工考核及獎(jiǎng)懲辦法，房屋驗(yàn)收原則與辦法、文檔管理制度等。管理人員考核制度及原則管理人員考核制度——《員工考核及獎(jiǎng)懲辦法》。管理人員考核原則——《員工工作評(píng)估表》（每月考核）、《員工年度考核鑒定表》（年終考核）。月核成績(jī)作為員工效益工資發(fā)放根據(jù)，年終匯總，填寫《員工年度考核鑒定表》，匯總成績(jī)作為員工年終獎(jiǎng)金發(fā)放及晉級(jí)、降級(jí)重要根據(jù)。量化下物料管理一種公司物業(yè)管理工作質(zhì)量水平高低，在重要體當(dāng)前公司對(duì)人、財(cái)、物有效控制，在加強(qiáng)人員組織架構(gòu)設(shè)計(jì)，分工合理基本上，加強(qiáng)物料耗材采購(gòu)、領(lǐng)用、報(bào)廢等各環(huán)節(jié)控制，嚴(yán)格按照ISO9001()工作原則，制定工作流程。從對(duì)物料使用、申購(gòu)、采購(gòu)、入庫(kù)等進(jìn)行層層把關(guān)，分級(jí)量化管理，質(zhì)量、數(shù)量、狀況進(jìn)行定期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、倉(cāng)庫(kù)盤點(diǎn)、報(bào)廢檢查，保證物業(yè)管理物料采購(gòu)渠道暢通、質(zhì)量過(guò)硬，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)目的基本工作。

擬定采購(gòu)籌劃物料消耗擬定采購(gòu)籌劃物料消耗（盤點(diǎn)）采購(gòu)申報(bào)公司審批外出采購(gòu)驗(yàn)收入庫(kù)項(xiàng)目領(lǐng)用物料報(bào)廢（檢查）質(zhì)量監(jiān)督與控制物業(yè)管理工作核心在于質(zhì)量控制系統(tǒng)建立和得以不斷提高服務(wù)質(zhì)量，運(yùn)用ISO9001()質(zhì)量控制系統(tǒng)，以《作業(yè)指引書》《工作手冊(cè)》內(nèi)容和工作原則為檢查根據(jù)，貫穿于工作準(zhǔn)備階段、工作實(shí)行階段、事后檢查階段、總結(jié)提高階段四個(gè)階段，從依托自檢、互檢、日檢、周檢、月檢、季檢、半年考核、年終總評(píng)質(zhì)量監(jiān)督檢查手段進(jìn)行全程控制。附《質(zhì)量監(jiān)督檢查細(xì)則》一、積極積極應(yīng)對(duì)投訴1、物業(yè)管理公司應(yīng)遵循公司經(jīng)營(yíng)原則：（1）接到投訴時(shí)，一方面要假定咱們工作存在問(wèn)題；（2）浮現(xiàn)投訴，一定要及時(shí)向上反映信息；

（3）面對(duì)重大投訴問(wèn)題，第一負(fù)責(zé)人要親自解決；

（4）在解決投訴過(guò)程中，應(yīng)對(duì)的把握好與新聞媒體關(guān)系；

（5）在滿足客戶規(guī)定期，應(yīng)遵循公司經(jīng)營(yíng)原則辦事，若客戶規(guī)定違背了公司經(jīng)營(yíng)原則，則應(yīng)謀求法律援助。

2、規(guī)范客戶投訴解決程序；

（1）認(rèn)真聽(tīng)取住戶意見(jiàn)，弄清狀況，做好筆錄。（2）及時(shí)解決，如非本部門工作范疇狀況，及時(shí)告知關(guān)于部門或負(fù)責(zé)人。（3）重大問(wèn)題實(shí)行三級(jí)負(fù)責(zé)制：接待人——主管——主任逐級(jí)上報(bào)，直到解決完畢。（4）態(tài)度和藹，語(yǔ)言謙虛，不急不躁，耐心地做好解釋工作；不得冷淡、刁難、取笑、譴責(zé)住戶、向住戶索要錢物。（5）凡在管理部工作范疇之內(nèi)投訴，解決時(shí)間不得超過(guò)一周；隱瞞投訴、漏記或漏報(bào)者除在本部門公開(kāi)檢討，情節(jié)嚴(yán)重，還要扣除當(dāng)月效益工資。3、物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)分析、總結(jié)客戶投訴案例，并列入崗位培訓(xùn)教材中。

二、注重及時(shí)回訪業(yè)主回訪工作是貫徹物業(yè)管理工作完整性結(jié)論某些，是物業(yè)服務(wù)效果有效檢查，也是物業(yè)公司誠(chéng)信、負(fù)責(zé)態(tài)度體現(xiàn)。在尋常服務(wù)中，咱們力求“件件有著落，事事有回音”?；卦L還將涉及與派出所溝通，不定期拜訪等等。任何一方協(xié)調(diào)不好都會(huì)影響到籌劃實(shí)行，協(xié)調(diào)各方關(guān)系就是實(shí)現(xiàn)共贏。1、回訪形式：1）上門回訪2）電話回訪3）信函回訪（公開(kāi)信）2、管理處應(yīng)對(duì)下列三類工作進(jìn)行回訪：1）對(duì)顧客意見(jiàn)征詢回訪：按《顧客意見(jiàn)征詢控制程序》規(guī)定進(jìn)行發(fā)放、回收、回訪。2）對(duì)投訴回訪：尋常工作中接待投訴、上級(jí)單位轉(zhuǎn)呈投訴等。3）對(duì)意見(jiàn)、建議回訪：A．主管在日巡視中收集顧客意見(jiàn)、建議。B．管理處在接待工作中來(lái)訪記錄顧客意見(jiàn)、建議。4）向顧客提供維修服務(wù)回訪：維修質(zhì)量回訪執(zhí)行《維修工作手冊(cè)》之“維修過(guò)程檢查”中規(guī)定每月抽查派工單5%（當(dāng)月抽查總量≤總戶數(shù)5‰）主管進(jìn)行電話回訪，將回訪狀況錄入“回訪記錄”中。3、回訪工作規(guī)定：1）負(fù)責(zé)人：管理處主任和主管。2）上門回訪必要有顧客簽名，電話回訪不作此項(xiàng)規(guī)定，但在回訪記錄中寫明“電話回訪”。3）管理處主任對(duì)主管回訪工作進(jìn)行檢查并簽意見(jiàn)。4）對(duì)回訪中，顧客又重新提出意見(jiàn)、建議或投訴等：A：不能當(dāng)即解釋或暫時(shí)無(wú)法作出明確答復(fù)，應(yīng)告知預(yù)約時(shí)間回答；B：對(duì)需要進(jìn)行第二次回訪必要進(jìn)行第二次、第三次甚至更多次回訪，在第二次后來(lái)不屬于第三次投訴回訪可采用電話回訪。5）當(dāng)需要對(duì)同一問(wèn)題進(jìn)行回訪工作時(shí)，管理處可以經(jīng)公開(kāi)信形式給顧客答復(fù)，公開(kāi)信應(yīng)存入回訪檔案。6）對(duì)顧客反映問(wèn)題做到“件件有著落，事事有回音”，回訪解決率達(dá)100%。7）對(duì)同一問(wèn)題多次投訴（指投訴人向不同部門投訴），作一次記錄。8）對(duì)投訴人沒(méi)留下姓名或上級(jí)部門只規(guī)定復(fù)函投訴，可不進(jìn)行回訪，但應(yīng)將復(fù)函狀況附在投訴表后。4、回訪頻率：1）對(duì)“顧客意見(jiàn)征詢”和投訴回訪解決率100%，有顧客簽名上門回訪記錄不少于40%。2）意見(jiàn)、建議回訪率，管理處可依照需要進(jìn)行。3）電話回訪率和信函回訪率不超過(guò)年回訪總數(shù)70%。5、有關(guān)記錄：回訪記錄投訴解決表

常規(guī)回訪投訴回訪常規(guī)回訪投訴回訪維修回訪特殊回訪主任往后必訪部門受理受理維修修后即訪征詢回訪節(jié)日拜訪反饋跟蹤上報(bào)公司上報(bào)主任電話回訪引入月訪隨時(shí)反饋研究解決可依照需要，重疊或交錯(cuò)進(jìn)行第三章：工作籌劃××物業(yè)管理公司將依照施工進(jìn)度和物業(yè)管理服務(wù)合同履行表，分別制定前期介入、入伙接管、尋常管理工作籌劃；咱們將力求務(wù)實(shí)、高效，并積極協(xié)助業(yè)主做好交接服務(wù)公司近期目的與遠(yuǎn)期規(guī)劃近期我公司將充分運(yùn)用自己在接管時(shí)候權(quán)利和爭(zhēng)取質(zhì)量補(bǔ)償權(quán)利。一方面考慮質(zhì)量問(wèn)題對(duì)自己日后管理影響，另一方面站在業(yè)主立場(chǎng)上，充分維護(hù)業(yè)主權(quán)益。重要作用體當(dāng)前：1、明確交接雙方責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。2、保證物業(yè)具備正常使用功能3、為后期管理創(chuàng)造條件物業(yè)托管入駐前準(zhǔn)備工作前期準(zhǔn)備階段對(duì)物業(yè)管理具備深遠(yuǎn)意義。1、依照基本狀況，成立××物業(yè)駐**電信樞紐綜合樓物業(yè)管理處，公司選拔先進(jìn)人員構(gòu)成管理骨干，著手招聘培訓(xùn)一線員工。2、委托管理合同訂立后三日內(nèi)，我公司將派專業(yè)管理人員進(jìn)駐，做好各項(xiàng)籌辦工作。3、做好各種有關(guān)資料接管、移送、整頓工作。依照技術(shù)圖紙檢查現(xiàn)場(chǎng)施工質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施設(shè)立布局從使用角度及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并通報(bào)有關(guān)方整治，跟蹤整治成果。最大限度地保證和維護(hù)業(yè)主利益。4、制定物業(yè)管理制度及入駐手冊(cè)我司根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)及行業(yè)規(guī)范，結(jié)合物業(yè)實(shí)際狀況，編寫物業(yè)管理制度各種規(guī)范和文獻(xiàn)，形成完善管理體系。5、精心選派具備豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)物業(yè)管理骨干力量。尋常保潔人員選派35周歲如下，具備吃苦耐勞精神女工；籌劃保潔人員所有選派保潔專業(yè)兩年以上機(jī)械操作嫻熟員工。6、對(duì)進(jìn)入物業(yè)管理崗位所有人員都要進(jìn)行軍訓(xùn)、儀容儀表、行為舉止、禮貌禮節(jié)、專業(yè)知識(shí)、操作技能等專業(yè)培訓(xùn)并通過(guò)考核測(cè)評(píng)，持證上崗，以保證良好人員素質(zhì)。7、各種物料設(shè)備準(zhǔn)備和采購(gòu)。

機(jī)構(gòu)組建機(jī)構(gòu)組建擬制管理方案隊(duì)伍組織培訓(xùn)準(zhǔn)備入住資料熟悉物業(yè)狀況、匯總遺留問(wèn)題聯(lián)系協(xié)助單位、及時(shí)調(diào)節(jié)制定規(guī)章制度物業(yè)驗(yàn)收接管物業(yè)驗(yàn)收接管圖：會(huì)同甲方、施工隊(duì)，進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收，如實(shí)填報(bào)質(zhì)量驗(yàn)收單，向施工單位出具驗(yàn)收整治告知、明確復(fù)檢日期與罰則。接受全套建筑施工資料：政府批文、紅線圖；供水、供電、供氣及公共設(shè)施線路圖；消防設(shè)施圖；停車與交通通道圖；機(jī)電設(shè)備闡明書、合同、保險(xiǎn)合同、保險(xiǎn)合同；操作設(shè)備、維修養(yǎng)護(hù)闡明書及圖紙資料、建筑物、構(gòu)筑物施工圖、竣工圖；建筑物經(jīng)濟(jì)指標(biāo)登記表。歸類整頓保修項(xiàng)目、期限、原則、責(zé)任、方式等關(guān)于資料及重大保修項(xiàng)目附細(xì)則與圖紙。填報(bào)書面移送手續(xù)、訂立物業(yè)管理正式接受文獻(xiàn)、接管、進(jìn)駐。物業(yè)管理處前期運(yùn)作流程：附：《物業(yè)接管驗(yàn)收原則》尋常管理運(yùn)作一、原則：物業(yè)區(qū)內(nèi)尋常機(jī)電運(yùn)營(yíng)、房管事務(wù)、治安、車輛、清潔、綠化、設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)統(tǒng)一納入公司運(yùn)作范疇，嚴(yán)格執(zhí)行《機(jī)電設(shè)備管理工作手冊(cè)》、《電梯工作手冊(cè)》、《消防工作手冊(cè)》、《維修工作手冊(cè)》、《保安工作手冊(cè)》、《清潔工作手冊(cè)》、《綠化工作手冊(cè)》，注重每一種服務(wù)項(xiàng)目人員培訓(xùn)、考核，加強(qiáng)日檢、周檢、月檢。二、物業(yè)管理內(nèi)容設(shè)定

(一)尋常管理工作

1、業(yè)主入住管理業(yè)主入住是物業(yè)管理工作開(kāi)端，良好開(kāi)端是成功一半，同步業(yè)主入住是一項(xiàng)牽扯到方方面面互相配合細(xì)致工作，規(guī)定工作協(xié)調(diào)一致，全力保障。依照**電信樞紐綜合樓形象性、功能性獨(dú)有特點(diǎn)及業(yè)主集中入住實(shí)效性等，結(jié)合咱們槐蔭區(qū)政務(wù)中心入住經(jīng)驗(yàn)，咱們將全力為業(yè)主提供高效服務(wù)辦法，以滿足業(yè)主入住時(shí)各種需求，為物業(yè)管理后續(xù)工作大好基本。一種成熟物業(yè)管理公司，將會(huì)非常注重業(yè)主入住工作，并將其做成展示公司形象，體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)價(jià)值，拉近業(yè)主距離宣傳平臺(tái)。咱們擬從入住時(shí)間、入住場(chǎng)地、資料準(zhǔn)備、現(xiàn)場(chǎng)布置、交通管理、人員配備、入住流程、安全防范、其她注意事項(xiàng)等方面進(jìn)行全方位策劃，保證業(yè)主順利入住。附《業(yè)主入住工作方案》2、尋常管理工作內(nèi)容

（1）物業(yè)管理區(qū)安全保衛(wèi)、清潔、綠化及消防;

（2）房屋及建筑公共某些、機(jī)電設(shè)備、公共配套設(shè)施維修、管理;

（3）裝修管理；

（4）車輛管理；

（5）客戶檔案管理；

3、安全保衛(wèi)

（1）向本地關(guān)于部門理解物業(yè)管理區(qū)也許存在治安問(wèn)題，制定治安案

件發(fā)生率控制原則；（2）制定物業(yè)管理區(qū)治安管理?xiàng)l例，保安員崗位職責(zé)及工作作業(yè)指引書；4、清潔

（1）依照物業(yè)管理區(qū)房屋、公共場(chǎng)合及配套設(shè)備特點(diǎn)、制定清潔頻率；

（2）制定物業(yè)管理區(qū)清潔衛(wèi)衛(wèi)生管理?xiàng)l例、保潔員崗位職責(zé)及工作作業(yè)書；

5、綠化

（1）依照業(yè)重規(guī)定參加制定綠化方案或承擔(dān)綠化方案實(shí)行；

（2）制定物業(yè)管理區(qū)綠化完好率原則及綠化管理規(guī)定；

（3）明確綠化人員管理規(guī)定、崗位職責(zé)及作業(yè)指引書；

6、消防

（1）向本地關(guān)于部門理解物業(yè)管理區(qū)也許存在消防隱患、制定消防設(shè)備、設(shè)備完善率及火災(zāi)發(fā)生控制率原則；

（2）制定物業(yè)管理區(qū)消防管理?xiàng)l例及消防工作內(nèi)容、明確負(fù)責(zé)人；

（3）制定消防設(shè)備、設(shè)備管理、維護(hù)、使用規(guī)定及作業(yè)指引書、保證消防系統(tǒng)符合國(guó)家規(guī)定規(guī)定；

7、水、電設(shè)備管理、維護(hù)

（1）理解關(guān)于水、電設(shè)備也許浮現(xiàn)問(wèn)題或存在事故隱患，制定水、電設(shè)備故障率、維修及時(shí)率和合格率控制原則；

（2）制定水、電設(shè)備使用和維護(hù)條例及作業(yè)指引書，以保證其達(dá)到應(yīng)有性能原則；

（3）制定水、電設(shè)備維護(hù)人員管理規(guī)定及崗位職責(zé)；

8、建筑公共某些、公共配套設(shè)施維護(hù)、管理

（1）理解物業(yè)管理區(qū)內(nèi)建筑內(nèi)公共某些、公共配套設(shè)施也許存在問(wèn)題及事故隱患率，制定相應(yīng)完好率、維修及時(shí)率及驗(yàn)收合格率指標(biāo)；

（2）制定建筑公共某些、公共配套設(shè)施使用及管理規(guī)定；

（3）制定公共配套設(shè)施維護(hù)人員管理?xiàng)l例、崗位職責(zé)及作業(yè)指引書；

9、車輛管理

制定物業(yè)管理區(qū)內(nèi)車輛進(jìn)出、停放和行駛管理規(guī)定，明確負(fù)責(zé)人崗位職責(zé)及作業(yè)程序；

（二）階段性工作要點(diǎn)

1、物業(yè)管理工作兩個(gè)階段：

階段一：前期介入至人住前

階段二：入住尋常管理

2、前期介入階段物業(yè)管理公司作為獨(dú)立經(jīng)營(yíng)法人公司，與委托方訂立對(duì)物業(yè)管理區(qū)委托管理合同，明確責(zé)、權(quán)、利，并開(kāi)展如下工作：

（1）組建管理機(jī)構(gòu)；

（2）

準(zhǔn)備入??；（3）按照國(guó)家規(guī)范，代表業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)實(shí)行全面驗(yàn)收；

（4）擬定管理范疇和內(nèi)容，制定管理服務(wù)原則；

3、入住期間，物業(yè)管理公司應(yīng)做到：

（1）對(duì)物業(yè)管理區(qū)實(shí)行正常管理服務(wù)；

（2）在保修期內(nèi)肩負(fù)著解決職責(zé)范疇內(nèi)業(yè)主提出房屋及公共設(shè)施返修；

（3）督促或協(xié)調(diào)建設(shè)單位解決業(yè)主提出關(guān)于房屋及公共設(shè)施方面問(wèn)題；

（4）建議在保修期滿時(shí)，代表業(yè)主對(duì)其產(chǎn)權(quán)范疇內(nèi)物業(yè)進(jìn)行一次全面檢查。

第四章：物業(yè)管理目的承諾總體目的在管理合同期內(nèi)把**電信樞紐綜合樓管理成“安全、文明、優(yōu)美、舒服”高檔物業(yè)。依照委托管理事項(xiàng)和《全國(guó)都市物業(yè)管理先進(jìn)大廈原則》一級(jí)原則執(zhí)行，對(duì)綜合樓房屋設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和管理。在綜合樓達(dá)到硬件指標(biāo)后爭(zhēng)創(chuàng)“省先進(jìn)示范大廈”。分項(xiàng)指標(biāo)：1、員工持證上崗率100%。2、環(huán)境衛(wèi)生達(dá)標(biāo)率100％。3、治安消防責(zé)任事故發(fā)生率0%。4、違章發(fā)生率3%如下，解決率100%。5、綜合服務(wù)滿意率95%以上。6、投訴解決率100%。入住服務(wù)承諾1、保證開(kāi)荒到位（一周），不影響業(yè)主按期入住。2、保證重要管理人員三日內(nèi)到位，兩周內(nèi)所有服務(wù)人員經(jīng)培訓(xùn)后符合崗位任職條件并到位。3、保證物業(yè)質(zhì)保期間，及時(shí)就質(zhì)量問(wèn)題與施工方聯(lián)系，保障業(yè)主利益。4、保證業(yè)主報(bào)修及時(shí)率100％。5、保證業(yè)主有效投訴率為0。第五章：特約服務(wù)餐廳運(yùn)作◆經(jīng)營(yíng)目的：打造當(dāng)代公司職工精品膳食工程◆經(jīng)營(yíng)理念：專業(yè)·誠(chéng)信·整潔·營(yíng)養(yǎng)◆經(jīng)營(yíng)主旨：為就餐顧客提供一流菜品和服務(wù)，向管理服務(wù)質(zhì)量要效益，以顧客為中心以創(chuàng)新求發(fā)展一、餐廳經(jīng)營(yíng)管理模式1、實(shí)行全委托經(jīng)營(yíng)管理方式，貴方可委托我公司全面經(jīng)營(yíng)管理，由我方提供一定原則餐飲服務(wù)，自行承擔(dān)相應(yīng)經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用，自負(fù)盈虧。2、負(fù)責(zé)廚師、服務(wù)人員招聘培訓(xùn)，詳細(xì)組織實(shí)行尋常餐飲服務(wù)工作，為貴方提供優(yōu)質(zhì)餐飲服務(wù)。3、貴方對(duì)餐廳擁有監(jiān)督管理權(quán)力，監(jiān)督乙方依法經(jīng)營(yíng)，對(duì)餐廳工作進(jìn)行指引和協(xié)調(diào)。4、由于就餐人員、次數(shù)較少，餐廳獲利能力較弱，為避免餐廳經(jīng)營(yíng)虧損，貴方需免費(fèi)提供廚房、餐廳、全套廚房設(shè)備及就餐用品，免費(fèi)提供額定水電和燃?xì)狻?、在經(jīng)營(yíng)期間內(nèi)如須添置或需要更換之設(shè)備，咱們提出更換維修籌劃，經(jīng)貴方批準(zhǔn)后由貴方負(fù)責(zé)貫徹。6、貴方對(duì)我方進(jìn)菜、配菜、營(yíng)養(yǎng)搭配、服務(wù)水平及衛(wèi)生狀況可進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)督。二、餐廳服務(wù)內(nèi)容依照貴方對(duì)職工餐廳規(guī)定和實(shí)際就餐需要，我公司提供服務(wù)內(nèi)容如下：1、實(shí)行分類、分區(qū)服務(wù)，設(shè)立鮮明各窗口區(qū)別標(biāo)志，對(duì)就餐員工進(jìn)行有效分流，避免擁擠和長(zhǎng)時(shí)間排隊(duì)。2、使用微機(jī)收費(fèi)系統(tǒng)，提高結(jié)帳效率。3、每日提示各窗口飯菜品種，讓員工就餐前做到心中有數(shù)、“有放矢”，縮短員工就餐時(shí)品種選取時(shí)間。4、售飯窗口實(shí)行多元化、分檔次出菜，如：面食窗口、快餐區(qū)、清真區(qū)等，涉及：手搟面系列、大餡混沌、水餃、營(yíng)養(yǎng)湯粥、時(shí)令小炒；菜品價(jià)格從1元到8元不等，多方面滿足貴方領(lǐng)導(dǎo)、及廣大職工營(yíng)養(yǎng)需求和不同口味喜好。5、每日提供5種以上面食，10各種快餐菜品。結(jié)合就餐職工意見(jiàn)和建議，定期變換飯菜花色品種，讓員工常吃常新，并對(duì)食品進(jìn)行均衡合理營(yíng)養(yǎng)搭配。6、雅間接待由經(jīng)驗(yàn)豐富、技術(shù)過(guò)硬大廚專職料理，提供商務(wù)套餐、原則宴會(huì)等服務(wù)項(xiàng)目。7、餐廳可依照貴方規(guī)定，提前或延長(zhǎng)售飯時(shí)間以及節(jié)假日安排供餐等。8、免費(fèi)向就餐職工提供一款湯、粥類或季節(jié)性飲品如：綠豆湯等。9、設(shè)立就餐意見(jiàn)箱，定期或不定期征求員工意見(jiàn)和建議，并結(jié)合實(shí)際參照運(yùn)用到員工餐廳實(shí)際工作中。、三、餐廳尋常經(jīng)營(yíng)管理1、管理原則：實(shí)行原則化、垂直化、半軍事化管理模式2、產(chǎn)品質(zhì)量管理：嚴(yán)格貫徹質(zhì)檢制度，嚴(yán)格遵循原材料使用原則，從進(jìn)貨、驗(yàn)收、存儲(chǔ)到初加工、成品加工、出售各工作細(xì)節(jié)控制產(chǎn)品質(zhì)量。物管處不定期對(duì)飯菜口味、顏色等進(jìn)行嚴(yán)格質(zhì)量監(jiān)督檢查。3、食品衛(wèi)生管理：（1）實(shí)行廚師長(zhǎng)負(fù)責(zé)制，執(zhí)行嚴(yán)格原材料存儲(chǔ)細(xì)則及制度，遵循如：先進(jìn)先出、生熟分開(kāi)等原則。（2）貫徹《食品衛(wèi)生‘五四’制度》，采用有效辦法做好防蚊蠅、防蟑螂和防鼠工作，如：安裝門窗紗窗、定期通風(fēng)、下水道口安裝鐵網(wǎng)（3）設(shè)立專用消毒柜，專人負(fù)責(zé)餐廳內(nèi)所有用品器皿消毒工作。（4）每日上班前，檢查餐廳工作人員儀容儀表及個(gè)人衛(wèi)生。不合格者，禁止上崗。（5）所有售飯人員，必要把工裝、工帽、一次性口罩、一次性手套穿戴整潔。4、保持質(zhì)量體系實(shí)用和完善，采用有效辦法持續(xù)改進(jìn)，對(duì)任何偏離質(zhì)量方針和質(zhì)量目的行為予以糾正和防止。5、餐廳員工管理：（1）所有員工入店前必要進(jìn)行體檢，對(duì)無(wú)健康證明人員一律不予錄取。（2）所有員工必要經(jīng)培訓(xùn)合格后才可上崗。（3）所有員工統(tǒng)一著裝，佩帶工號(hào)牌。（4）以“顧客永遠(yuǎn)是對(duì)”為服務(wù)準(zhǔn)則。6、能源節(jié)約管理：實(shí)行崗位負(fù)責(zé)制，對(duì)餐廳內(nèi)水、電、氣使用貫徹責(zé)任到人。執(zhí)行嚴(yán)格獎(jiǎng)罰制度。培養(yǎng)員工節(jié)約意識(shí)。7、經(jīng)營(yíng)安全管理：培訓(xùn)員工電、煤氣使用常識(shí)，如：滅火器使用，電線、煤氣管道維護(hù)與保養(yǎng)，以及遇到災(zāi)情應(yīng)如何應(yīng)對(duì)、如何自我保護(hù)、救護(hù)同伴和報(bào)警等，注重培養(yǎng)員工安全意識(shí)。嚴(yán)格遵守合伙單位有關(guān)管理制度，及時(shí)與合伙單位監(jiān)督管理部門溝通，保持與合伙單位工作協(xié)調(diào)一致。四、人員配備及職責(zé)崗位名稱人數(shù)責(zé)任描述宴會(huì)主炒1名宴會(huì)出品、套餐菜譜制定貫徹、開(kāi)發(fā)新菜面點(diǎn)工1名保質(zhì)保量完畢各類面食加工生產(chǎn)任務(wù)快餐主炒1名帶領(lǐng)配菜人員優(yōu)質(zhì)及時(shí)完畢出品任務(wù)快餐配菜師1名嚴(yán)格按規(guī)定配菜，協(xié)助主炒人員出菜快餐售飯員2名區(qū)域衛(wèi)生、禮貌售飯、對(duì)客服務(wù)服務(wù)員1名負(fù)責(zé)宴會(huì)接待與服務(wù)、所屬區(qū)域衛(wèi)生注：午餐時(shí)，按實(shí)際狀況安排所有工作人員參加到售飯服務(wù)工作中，以達(dá)到節(jié)約人員完善服務(wù)目的五、需貴方配備物品清單設(shè)備物品名稱用途或規(guī)格規(guī)定數(shù)量預(yù)算價(jià)格電汽兩用三門蒸車面食蒸制、雞魚(yú)肉類半成品加工1特強(qiáng)式炒爐菜品熱加工1三合一工作臺(tái)加工、冷藏、保鮮食品1不銹鋼二層工作臺(tái)架菜品切配1不銹鋼三層貨架青菜等原材料存儲(chǔ)1電熱水器熱、開(kāi)水供應(yīng)1調(diào)料車盛放爐灶前調(diào)料2料盒盛放每餐次所需少量調(diào)料20油鼓子盛放油脂4不銹鋼面盆30、40、60厘米口徑各3鐵炒鍋40、50厘米口徑各1不銹鋼桶30、40、50厘米口徑2不銹鋼板漏勺脫水、瀝油3不銹鋼密漏勺撈渣2各式菜刀桑刀、砍刀、剁刀、面刀等6電子稱精細(xì)原料、餡料、調(diào)料稱重1塑料筐大號(hào)盛裝青菜10周轉(zhuǎn)筐/箱大中小號(hào)8不銹鋼料盤10厘米口徑20保鮮/冰盒半成品盛放/大中小30手勺炒菜/十兩容積3鐵筷子2雙和面機(jī)15公斤容量1三廂十二層電烤箱附帶烤盤50個(gè)1發(fā)酵保鮮柜面食發(fā)酵、保鮮/大容積1電餅檔烙制面食1小籠蒸鍋灶雙眼1消毒柜1籠蓖帶孔和不帶孔/加深20絞肉機(jī)雙頭多功能1面案面食加工成型2不銹鋼平板工作臺(tái)花色面食成型2小型甩干機(jī)餡料脫水1冷凍冰柜1打菜機(jī)1豆?jié){機(jī)大功率1菜板中小號(hào)各1搟面杖大小2食品夾取用食品6煎包鏟1不銹鋼托盤成品盛放銷售20保溫售飯臺(tái)訂做煮面爐12頭1保溫售飯臺(tái)訂做五層平板貨架原料擺放1三層餐車1不銹鋼層架1收殘車1皿勺子包餡料3快餐勺盛飯菜4長(zhǎng)柄調(diào)羹調(diào)料4大垃圾桶泔水、垃圾盛放3不銹鋼衛(wèi)生桶大廳、宴會(huì)廳8不銹鋼湯碗雙層隔熱160竹筷子雙200七寸魚(yú)盤北京華泰仿瓷160敞口碗盛飯等/北京華泰仿瓷160長(zhǎng)湯舀6塑料方盤端取飯菜60宴會(huì)廳客用餐具套60小型消毒柜臺(tái)式1玻璃轉(zhuǎn)盤帶轉(zhuǎn)芯/套4長(zhǎng)柄水舀2酒水展示柜酒水冷藏保鮮1宴會(huì)服務(wù)托盤10香巾及香巾盤/夾宴會(huì)廳廳用/套80傳菜方托盤宴會(huì)廳用/套80傳菜方托盤宴會(huì)廳用4保溫水瓶宴會(huì)廳用10更衣櫥柜餐廳員工更衣4組地平爐煲湯粥2宴會(huì)廳用菜品盛器鑲金邊/高檔/各式盤盆爐砂鍋等一宗滾軸花色面食制作2炊箸10熬湯鍋特大號(hào)1微機(jī)附帶打印機(jī)/臺(tái)/套1售飯收費(fèi)系統(tǒng)套1POS刷卡機(jī)售飯收費(fèi)6六、備注1、以上物品可視貴方需要及實(shí)際狀況酌減。2、需貴方提供兩間員工宿舍。3、若有幸與貴公司合伙，為貴公司廣大職工服務(wù)，將本著“精益求精止于至善”經(jīng)營(yíng)理念，“先進(jìn)服務(wù)每一天精心制作每一餐”公司宗旨，不斷完善經(jīng)營(yíng)思路和經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式，為**電信樞紐廣大領(lǐng)導(dǎo)，職工提供盡善盡美膳食服務(wù)。花卉租擺物業(yè)公司旗下花木公司是**市成立較早大型專業(yè)花木公司，具備高檔園藝師、專業(yè)技術(shù)人員數(shù)名，常年對(duì)外承辦綠化工程，可提供花木栽培、園林設(shè)計(jì)、綠地養(yǎng)護(hù)、慶典花木租售、花木養(yǎng)護(hù)知識(shí)培訓(xùn)、征詢等服務(wù)?？蔀闃I(yè)主提供綠化養(yǎng)護(hù)各類建議，提高綠地質(zhì)量、減少投資成本，并具備進(jìn)一步合伙空間。一、室內(nèi)觀葉植物養(yǎng)護(hù)原則1.0目規(guī)范室內(nèi)觀葉植物管理操作程序，保證室內(nèi)觀葉植物養(yǎng)護(hù)管理質(zhì)量2.0使用范疇合用于花木公司管轄范疇內(nèi)室內(nèi)觀葉植物養(yǎng)護(hù)管理。3.0職責(zé)3.1經(jīng)理負(fù)責(zé)室內(nèi)觀葉植物管理組織實(shí)行和質(zhì)量控制。3.2技術(shù)員負(fù)責(zé)本規(guī)程實(shí)行過(guò)程中技術(shù)指引。3.3租擺管理員負(fù)責(zé)依照本規(guī)程實(shí)行管理操作。4.0程序要點(diǎn)4.1外觀管理4.1.1租擺管理員應(yīng)每天全面巡邏一次，及時(shí)清理盆面及盆底雜物、植株枯枝黃葉等。4.1.2對(duì)于枯黃面積達(dá)1/3以上葉片應(yīng)整片剪除，枯黃面積在1/3如下，應(yīng)用剪刀順著葉型將枯黃某些剪除，注意保存葉型，不可一刀切過(guò)。4.1.3規(guī)定管理員每周擦洗一次葉面以去除灰塵，但不能用水直接噴洗，更不能把墻體及地板淋濕。4.1.4對(duì)于枝葉枯黃、萎蔫、生長(zhǎng)不良、浮現(xiàn)病蟲(chóng)害植株應(yīng)及時(shí)予于更換。4.1.5每10天清洗一次套缸、盆墊等，以去除泥土、污垢。4.2淋水4.2.1淋水時(shí)用水桶、及水勺，不能用水管淋水。4.2.2淋水時(shí)如有必要在植株周邊鋪布，防治弄濕地面。如果地面有水及時(shí)用抹布擦干。4.2.3對(duì)所租擺觀葉植物應(yīng)適時(shí)澆水，依照花卉品種不同及所處環(huán)境，澆水時(shí)以澆透盆1/2至2/3為易。切不可溢出花盆或盆墊。4.3施肥4.3.1室內(nèi)觀葉植物慣用磷鉀復(fù)合肥及成品有機(jī)肥。應(yīng)按不同地點(diǎn)濕度、光線、植物品種來(lái)決定施肥用量。4.3.2室內(nèi)觀葉植物施肥時(shí)不能用有異味肥料及尿素等高效氮肥。4.3.3室內(nèi)觀葉植物施肥后應(yīng)及時(shí)填寫《綠化施肥登記表》。4.4病蟲(chóng)害防治4.4.1室內(nèi)觀葉植物重要病蟲(chóng)害及其防治：a)軟腐病。多數(shù)為淋水過(guò)多或細(xì)菌感染引起，可用菌毒清、托布津等防治。b)黑斑病，真菌感染引起，用托布津、菌毒清等防治：c）生理性黃葉病，多為光線不夠或肥料不夠引起，需拿到室外進(jìn)行復(fù)壯養(yǎng)護(hù)。4.4.2室內(nèi)觀葉植物重要蟲(chóng)害及其防治：a）蚜蟲(chóng)，用萬(wàn)能粉、氯氫菊酯類農(nóng)藥，如滅百克等。b）介殼蟲(chóng)。此蟲(chóng)較難滅殺，普通少量用人工抹除，若太多需要拿到室外用介克必殺噴殺。4.4.3噴藥完畢后填寫《綠化病蟲(chóng)害防治登記表》5.0室內(nèi)觀葉植物質(zhì)量原則5.1植株豐滿健壯，葉面干凈光亮。5.2無(wú)明顯病斑、蟲(chóng)口、植株無(wú)明顯病蟲(chóng)害。5.3無(wú)枯枝黃葉。5.4盆面無(wú)雜物，套缸及盆墊干凈無(wú)積水。5.5植株無(wú)缺水干旱現(xiàn)象。二、花木租擺價(jià)格表依照**市同行業(yè)花卉租擺原則，制定了我花木公司花卉長(zhǎng)期租擺價(jià)格表（如下表），業(yè)主方可依照需要租用花卉。序號(hào)名稱規(guī)格單價(jià)日租金月租金（優(yōu)惠10％）1鐵樹(shù)高1.6米800元4元/天4*30*0.9＝1082鐵樹(shù)高1.3米500元2.5元/天67.5元3棕竹1.8米1200元5元/天135元4棕竹1.2米400元2元/天54元5發(fā)財(cái)樹(shù)1.8米180元1.8元/天48.6元6發(fā)財(cái)樹(shù)1.5米80元1元/天27元7巴西木1.3米110元0.8元/天21.6元8綠羅1.5米120元1元/天27元9綠羅1.2米60元0.5元/天13.5元10杜鵑冠徑1.5米1500元20元/天540元11杜鵑冠徑80公分180元5元/天135元12杜鵑冠徑50公分40元1.2元/天32.4元13散尾葵高3米260元2元/天54元14散尾葵高2米130元1.2元/天32.4元15散尾葵高1.5米80元0.5元/天13.5元16綠寶石高1.8米130元1.2元/天32.4元17綠寶石高1.2米60元0.5元/天13.5元18鵝掌柴高1.5米85元1.2元/天32.4元19鵝掌柴高1.5米60元0.4元/天10.8元20非洲茉莉冠徑1.5米800元3元/天81元21非洲茉莉冠徑1米160元1元/天27元22橡皮樹(shù)高1.2米80元0.5元/天13.5元23肉桂高1.6米90元0.6元/天16.2元24肉桂高1米60元0.5元/天13.5元25針葵高1.8米180元1.2元/天32.4元26針葵高1米50元0.2元/天5.4元27富貴竹籠高1.5米130元1元/天27元28富貴竹籠1.2米80元0.8元/天21.6元29金山棕高1.5米360元2元/天54元30金山棕高1.2米180元1.2元/天32.4元31海芋高2米260元2.2元/天59.4元32海芋高1.5米180元1.5元/天40.5元33高桿榕樹(shù)高2.5米260元2元/天54元34高桿榕樹(shù)高2米160元1.2元/天32.4元35綠巨人高0.8米50元0.5元/天13.5元36龍血樹(shù)高1.2米160元1.2元/天32.4元37也門鐵高1.8米180元1.5元/天40.5元38也門鐵高1米40元0.4元/天10.8元39小吊蘭0.1元/天2.7元40小型觀葉植物低于15元0.1元/天2.7元盆景1100元如下1元/天27元2200元1.5元/天40.5元3400元2元/天54元4600元3元/天81元5800元4元/天108元61000元以上面議時(shí)令草花價(jià)格（參照價(jià)）1五一先后一串紅1.5元/盆萬(wàn)壽菊2元/盆三色堇1.5元/盆2十一先后一串紅（七寸）1.5元/盆一串紅（八寸）2.2元/盆日本小菊2.5元/盆彩葉草1.5元/盆萬(wàn)壽菊2元/盆假龍頭2元/盆雞冠花1.5元/盆矮牽牛2元/盆秋菊（品種菊）其她特約服務(wù)一、獨(dú)有“房車一體化”服務(wù)××物業(yè)充分運(yùn)用集團(tuán)資源優(yōu)勢(shì)，可為每一位業(yè)主提供車輛購(gòu)買、置換、租賃、舊車評(píng)估、交易代理、代辦、優(yōu)惠一條龍服務(wù)，并以此為平臺(tái)延伸，代客泊車、代客洗車、汽車美容、汽車有關(guān)知識(shí)征詢等各種服務(wù)，讓您徜徉在抱負(fù)世界中，盡情享有××物業(yè)人提供超值服務(wù)。同步運(yùn)用集團(tuán)便利出租租賃業(yè)務(wù)，為業(yè)主提供上下班出行便利。二、會(huì)議接待服務(wù)：咱們有著接待大型、高規(guī)格會(huì)議成熟經(jīng)驗(yàn)，從會(huì)議任務(wù)下達(dá)起，涉及會(huì)議協(xié)助籌辦、會(huì)場(chǎng)布置、通信音響調(diào)試、現(xiàn)場(chǎng)預(yù)演、會(huì)務(wù)接待、引領(lǐng)、會(huì)場(chǎng)服務(wù)、會(huì)間服務(wù)、會(huì)后整頓及會(huì)場(chǎng)突發(fā)事件應(yīng)對(duì)等都將提供細(xì)致入微服務(wù)。三、專業(yè)保潔公司提供家庭保潔，地板清洗打蠟、地毯清洗，內(nèi)外玻璃清洗、外墻清洗粉刷，沙發(fā)清洗，煙道清洗，室內(nèi)消毒消殺等。第六章：尋常物業(yè)管理費(fèi)用報(bào)價(jià)一、按物業(yè)面積21635計(jì)算，第一年物業(yè)管理費(fèi)為1.64元/平方米，每月為21635×1.64＝35386元，年費(fèi)用為35386×12＝424633元。二、自次年起物業(yè)管理費(fèi)為444633元。增長(zhǎng)0元，由于隨著保修期截至和設(shè)備老化，次年維修保養(yǎng)費(fèi)較第一年增多，其中電梯保養(yǎng)費(fèi)增長(zhǎng)6000元，尋常零星維修增長(zhǎng)14000元。三、尋常物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算表序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目測(cè)算根據(jù)月共計(jì)（元）年共計(jì)（元）一工資及有關(guān)費(fèi)用1管理處主任1×1800元1,800.021,600.02主任工資有關(guān)費(fèi)用主任工資55％，其中保險(xiǎn)占37.5％，福利費(fèi)占14％，工會(huì)經(jīng)費(fèi)占2％，教誨經(jīng)費(fèi)占1.5％990.011,880.03維修主管1人工資原則1100元/月950.011,400.04維修技術(shù)人員4人平均工資800元3,200.038,400.05保潔主管1人工資原則600元600.07,200.06保潔員4人室內(nèi)保潔3人平均450元，室外保潔1人500元1,850.022,200.07會(huì)務(wù)人員2人工資原則650元1,300.015,600.08保安主管1人工資原則900元900.010,800.09保安員8人平均工資650元5,200.062,400.010綠化工2人園藝師800元，綠化工550元1,350.016,200.011工資有關(guān)費(fèi)用工資20％（不含主任），其中福利費(fèi)14％，工會(huì)經(jīng)費(fèi)2％，教誨費(fèi)附加1.5％，2.5％保險(xiǎn)費(fèi)3,070.036,840.012保安協(xié)管費(fèi)及服裝170元/人1,530.018,360.0小計(jì)22,740.0272,880.0二服裝費(fèi)1主任1人夏秋各1套500元41.7500.02維修工5人100元×3套，雨衣65元，水鞋、16元158.81,905.03綠化工2人100元×3套/人，雨衣1套/人×65元、水鞋2雙/人×16元66.2794.04保潔工5人100元×3套/人，雨衣1套×65元室外用、水鞋4雙×16元137.11,645.0小計(jì)403.74,844.0三辦公費(fèi)1綜合辦公費(fèi)月票50×1人，電話費(fèi)160,其她（尋常辦公等）用品50元/月260.03,120.02外協(xié)費(fèi)和政府有關(guān)部門協(xié)調(diào)費(fèi)用，如環(huán)衛(wèi)、治安等500.06,000.0小計(jì)760.09,120.0四保潔費(fèi)1尋常保潔費(fèi)用玻璃水、拖把、掃帚、地推、清潔劑、上光蠟、不銹鋼保養(yǎng)劑、清新劑、玻璃工具、垃圾袋、小鏟子、廁刷、香球、防風(fēng)簸箕、雞毛撣子、硬毛排刷、百潔布等耗材，1200元/月1,600.019,200.02垃圾費(fèi)等垃圾處置費(fèi)元每年，化糞池清理費(fèi)1500元每年291.73,500.03消殺費(fèi)200元/月，7個(gè)月116.71,400.0小計(jì)2,008.324,100.0五維修費(fèi)1尋常零星維修費(fèi)尋常零星小修，單體配件費(fèi)普通在150元如下，中大修由業(yè)主方實(shí)報(bào)實(shí)銷，第一年普通每月1500元1,500.018,000.02電梯費(fèi)年檢每年1200元，保養(yǎng)費(fèi)保修期內(nèi)每年元，保修期外每年8000266.73,200.03避雷檢測(cè)0.3元每平方540.96,490.5小計(jì)2,307.527,690.5六開(kāi)辦物品折舊費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)駐時(shí)需配備保潔工具、維修工具、治安工具等，不含垃圾桶、果皮箱、紙簍、垃圾臺(tái)等保潔設(shè)施費(fèi)，此項(xiàng)應(yīng)有業(yè)主單位配備，附開(kāi)辦物品一覽表828.39,940.0八綠化耗材費(fèi)每月800元，化肥、農(nóng)藥等800.09,600.0九以上共計(jì)一+二+三+四+五+六+七+八29,847.9358,174.5十公司管理費(fèi)（九+十）×5％1,492.417,908.7十一利潤(rùn)（九+十）×8％2,387.828,654.0十二營(yíng)業(yè)稅金（九+十）×5.555％1,658.019,896.6總計(jì)九+十+十一+十二+十三35,386.1424,633.8備注：外墻清洗作為特約服務(wù)，屆時(shí)由業(yè)主方實(shí)報(bào)實(shí)銷，參照價(jià)格2.0元/平方米。四、附開(kāi)辦物品一覽表分類名稱單位數(shù)量單價(jià)折舊年限共計(jì)辦公用品電腦、打印機(jī)臺(tái)1500031,667電話機(jī)部1100250辦公桌椅套13003100資料柜組14003133治安用品對(duì)講機(jī)部3110031,100橡膠警棍根340340雙層床張72003467行李套1010011,000強(qiáng)光手電個(gè)21001200清潔清潔車輛14503150維修工具3米人字梯個(gè)150031672米人字梯個(gè)13503117小型工具套24001800管道疏通機(jī)臺(tái)16002300壓力鉗、老虎鉗套110004250電錘、電鉆套115003500綠化工具剪草機(jī)臺(tái)1400031,333修邊機(jī)臺(tái)1300031,000小型工具套13001300高壓噴霧器個(gè)1200367三輪車個(gè)16003200共計(jì)9,940五、優(yōu)惠條款1、物業(yè)開(kāi)荒費(fèi)25000元，在此咱們作為優(yōu)惠條件，進(jìn)駐時(shí)免費(fèi)為業(yè)主開(kāi)荒。2、在前期介入階段，免人工費(fèi)。3、依托××集團(tuán)汽車綜合服務(wù)勢(shì)力，業(yè)主可享有購(gòu)車、修車、美容、租車等服務(wù)最大優(yōu)惠。4、業(yè)主家庭保潔等特約服務(wù)實(shí)行打折優(yōu)惠。

第七章幾點(diǎn)建議及規(guī)定為保證物業(yè)管理工作正常進(jìn)行，特別是在當(dāng)前形勢(shì)下，保障大樓安全和辦公免受施工干擾，咱們?cè)诳疾炀C合樓現(xiàn)狀基本上，特向貴方提出如下建議：一、室外垃圾箱配備，選取配有煙灰缸玻璃鋼垃圾桶，避免選取塑料等易燃材料垃圾桶。二、因車輛駛出入道路較陡，為人車安全，建議設(shè)立車輛減速帶。三、解決辦公大樓與周邊施工現(xiàn)場(chǎng)各類矛盾辦法：為了保證物業(yè)管理服務(wù)效果和入住業(yè)主良好工作環(huán)境，在此必要考慮到周邊施工現(xiàn)場(chǎng)對(duì)辦公秩序、公共環(huán)境、設(shè)備保護(hù)及大院治安導(dǎo)致影響，應(yīng)盡快加以嚴(yán)格控制?！痢廖飿I(yè)將在以往管理經(jīng)驗(yàn)基本上，在后續(xù)裝修及收尾工程中污染控制、用水電控制、道路控制等方面提出更加詳細(xì)建議，供**省電信公司參照。四、工作銜接與溝通：為加強(qiáng)后來(lái)聯(lián)系和合伙，咱們將定期向貴方提交備忘錄，其中涉及對(duì)物業(yè)管理配合方面意見(jiàn)建議，對(duì)服務(wù)效果意見(jiàn)征詢以及客戶反響比較強(qiáng)烈某些問(wèn)題，在合同執(zhí)行期中，只有咱們雙方達(dá)到共識(shí)，充分理解與配合，為客戶提供高品質(zhì)服務(wù)，切實(shí)解決她們實(shí)際困難，才可以使咱們得到客戶信賴和承認(rèn)，達(dá)到“雙贏”效果。五、業(yè)主方需提供一定面積物業(yè)管理用房和員工宿舍。六、業(yè)主方需提供一定額度物業(yè)管理用水電。

第八章：物業(yè)管理制度（附件）附一：低壓配電柜控制柜保養(yǎng)1、目：保證低壓配電柜和各設(shè)備控制柜正常安全運(yùn)營(yíng)。2、范疇：適合低壓配電室配電柜，各設(shè)備控制柜視詳細(xì)狀況參照關(guān)于條款執(zhí)行。3、職責(zé)：由機(jī)電安裝維修工程部維修組每年對(duì)其進(jìn)行一次全面檢查保養(yǎng)，并在最短停電時(shí)間內(nèi)完畢保養(yǎng)工作。4、內(nèi)容：1)準(zhǔn)備工作：A.在配電柜停電保養(yǎng)前一天告知顧客停電起止時(shí)間。B.停電前做好一切準(zhǔn)備工作，特別是工具準(zhǔn)備應(yīng)齊全；辦理好工作票、操作票手續(xù)。C.由維修組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)統(tǒng)一指揮，力求參加保養(yǎng)工作人員思想一致，行動(dòng)統(tǒng)一，分工協(xié)作合理，以便高效率完畢工作。2)保養(yǎng)程序：A.實(shí)行分段保養(yǎng)，先保養(yǎng)保安負(fù)荷段。B.停保安負(fù)荷電，別的負(fù)荷照常供市電。斷開(kāi)供保安負(fù)荷市電空氣開(kāi)關(guān)，斷開(kāi)發(fā)電機(jī)空氣開(kāi)關(guān)，把發(fā)電機(jī)選取開(kāi)關(guān)置于“停止”位置，擠開(kāi)蓄電池正、負(fù)極線，掛標(biāo)示牌，以防發(fā)電機(jī)發(fā)送電。C.檢查母線接頭處有無(wú)變形，有無(wú)放電變黑痕跡，緊固聯(lián)接螺拴，螺接若有生銹應(yīng)予更換，保證接頭連接緊密。檢查母線上絕緣子有無(wú)松動(dòng)和損壞。D.用手柄把總空氣開(kāi)關(guān)從配電柜中搖出，檢查主觸點(diǎn)與否有燒溶痕跡，檢查滅弧罩與否燒黑和損壞，緊固各接線螺絲、保潔柜內(nèi)灰塵，實(shí)驗(yàn)機(jī)械合閘、分閘狀況。E.把各分開(kāi)關(guān)柜從抽屜柜中取出，緊固各接線端子。檢查電流互感器、電流表、電度表安裝和接線，檢查手柄操作機(jī)構(gòu)靈活可靠性，緊固空氣開(kāi)關(guān)進(jìn)出線，保潔開(kāi)關(guān)柜內(nèi)和配電柜背面引出線處灰塵。F.保養(yǎng)電容柜時(shí)，應(yīng)先斷開(kāi)電容器總開(kāi)關(guān)，用直徑2.5mm2以上導(dǎo)線把電容器逐個(gè)對(duì)地放電，然后檢查接觸器、電容器接線螺絲、接地裝置與否良好，檢查電容器有無(wú)脹肚現(xiàn)象，并用吸塵器保潔柜內(nèi)灰塵。G.高壓負(fù)荷段保養(yǎng)完畢，可起動(dòng)發(fā)電機(jī)對(duì)其供電、停電保養(yǎng)別的母線段。H.逐級(jí)斷開(kāi)低壓側(cè)空氣開(kāi)關(guān)，然后斷開(kāi)供變壓器電高壓側(cè)真空斷路器，合上接地開(kāi)關(guān)，