物業(yè)工程部維修注意事項樣本

工程維修部工作手冊（振頭大廈物業(yè)公司工程維修部手冊試運營版）一：工程維修部質(zhì)量/服務(wù)目的維修服務(wù)滿意率設(shè)備設(shè)施完好率請修及時率請修合格率對維修服務(wù)滿意業(yè)主人數(shù)對維修服務(wù)滿意業(yè)主人數(shù)客戶滿意調(diào)查總業(yè)主人數(shù)1.0維修服務(wù)滿意率=—————————————×100%，不得低于85%?？蛻魸M意調(diào)查總業(yè)主人數(shù)每月檢查中完好設(shè)備設(shè)施數(shù)量每月檢查中完好設(shè)備設(shè)施數(shù)量總設(shè)備設(shè)施數(shù)量2.0設(shè)備設(shè)施完好率=——————————————×100%，不得低于98%；總設(shè)備設(shè)施數(shù)量對維修服務(wù)及時感到滿意業(yè)主人數(shù)對維修服務(wù)及時感到滿意業(yè)主人數(shù)客戶滿意調(diào)查總業(yè)主人數(shù)3.0請修及時率=————————————————×100%，不得低于95%；客戶滿意調(diào)查總業(yè)主人數(shù)每月一次請修合格次數(shù)每月一次請修合格次數(shù)每月請修總次數(shù)4.0請修合格率=——————————×100%，不得低于95%。每月請修總次數(shù)二：維修部組織架構(gòu)圖物業(yè)管理處總經(jīng)理物業(yè)管理處總經(jīng)理工程維修部經(jīng)理工程維修部調(diào)度主管強弱電綜合班給排水綜合班工程維修部經(jīng)理工程維修部調(diào)度主管強弱電綜合班給排水綜合班土建二裝綜合班1.0工程維修部經(jīng)理工作職責(zé)：1、在物業(yè)管理處領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)工程維修部各項工作。2、負(fù)責(zé)物業(yè)管理處所轄房屋建筑，公共設(shè)施，機電設(shè)備、消防設(shè)備等技術(shù)和管理工作。3、負(fù)責(zé)制定本部門各項管理制度及應(yīng)急辦法，保證質(zhì)量管理體系在本部門有效運營。4、負(fù)責(zé)向業(yè)主提供尋常維修等服務(wù)。5、負(fù)責(zé)對本部門各班工作進(jìn)行檢查和指引。6、負(fù)責(zé)業(yè)主裝修申請、審批工作及較大規(guī)模裝修驗收工作。7、負(fù)責(zé)參加大廈工程驗收交接工作及制定大廈工程驗收實行籌劃。負(fù)責(zé)組織大廈機電設(shè)備運營調(diào)試工作。8、負(fù)責(zé)對本部門發(fā)生重大事故，組織調(diào)查分析及解決工作。9、對采購物資和提供服務(wù)供方進(jìn)行評價。10、負(fù)責(zé)審核本部門提交物品申購報告，交主管領(lǐng)導(dǎo)審核并報物業(yè)管理處總經(jīng)理批準(zhǔn)。11、負(fù)責(zé)本部門水、電、土等各專業(yè)技工工作技能培訓(xùn)及考核籌劃制定，并配合物業(yè)管理處組織實行；保證其正常運營。12、監(jiān)督、組織實行與物業(yè)管理處管理關(guān)于計量檢測設(shè)備定期校準(zhǔn)工作。13、全面規(guī)劃公司服務(wù)設(shè)施、消防設(shè)施添置、安裝、調(diào)試、運轉(zhuǎn)和維修等工作，為質(zhì)量管理體系正常運作提供保障。14、負(fù)責(zé)收集設(shè)施、設(shè)備運營原始記錄，并進(jìn)行記錄分析，為提高運營質(zhì)量提供根據(jù)。15、組織領(lǐng)導(dǎo)工程維修部人員崗位培訓(xùn)和技術(shù)培訓(xùn)?；疽?guī)定：1)保證工程維修部尋常工作正常運轉(zhuǎn)。2)保證大廈設(shè)施設(shè)備公司尋常運作。3)保證物業(yè)管理處總經(jīng)理交辦各項工作。2.0工程維修部調(diào)度主管工作職責(zé)：1)配合工程維修經(jīng)理工作，完畢公司下達(dá)各項管理指標(biāo)。2)配合工程維修部經(jīng)理主持全面工作，涉及加強安全管理和教誨，建立安全制度，防止事故發(fā)生；負(fù)責(zé)部門員工業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核；負(fù)責(zé)指揮尋常維修保養(yǎng)；下屬員工工作檢查督導(dǎo)；負(fù)責(zé)維修工具及尋常消耗品控制管理等。3)配合工程維修部經(jīng)理組織制定設(shè)備設(shè)施維修籌劃和方案；參加二裝實行及改進(jìn)策劃。4)配合工程維修部經(jīng)理掌握人員及設(shè)備狀況，審核各種運營記錄，掌握能耗規(guī)律，及時解決異常狀況。5)配合工程維修部經(jīng)理定期檢查重點設(shè)備運營狀況，不斷改進(jìn)設(shè)備缺陷，支持下屬合理技術(shù)改造，使設(shè)備日趨完善。6)配合工程維修部經(jīng)理健全各項規(guī)章制度，貫徹獎懲辦法，提高管理水平。7)配合工程維修部經(jīng)理現(xiàn)場檢查維修點工作狀況，收集業(yè)主意見，局限性之處即時跟進(jìn)。8)配合工程維修部經(jīng)理定期召開維修部會議，指正工作中局限性之處，聽取報告總結(jié)，布置工作，理解員工生活、工作、思想等實際狀況，并盡量協(xié)助解決。9)負(fù)責(zé)工程方面技術(shù)圖紙、文獻(xiàn)和設(shè)備檔案接管和歸檔工作。10)配合工程維修部經(jīng)理指揮突發(fā)性設(shè)備設(shè)施搶修工程。11)配合工程維修部經(jīng)理負(fù)責(zé)外委工程立項，工程施工督導(dǎo)及驗收移送工作。12)配合工程維修部經(jīng)理負(fù)責(zé)大廈內(nèi)工程維修方面各項數(shù)據(jù)記錄。13)定期向維修部經(jīng)理報告工作，完畢上級交辦其他任務(wù)?；疽?guī)定：1)保證設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)98%以上。2)保證水、電、氣供應(yīng)順暢，不發(fā)生工程維修方面較大責(zé)任事故；浮現(xiàn)意外狀況及時修復(fù)，不影響業(yè)主正常工作和生活及物業(yè)公司尋常運作。3.0強弱電綜合班工作職責(zé)：1)配合調(diào)度主管各項工作安排、聽從指揮、接受監(jiān)督，認(rèn)真完畢任務(wù)并配合其他部門工作。2)負(fù)責(zé)對種類公共設(shè)施準(zhǔn)時進(jìn)行維修，保證強弱電設(shè)備正常使用功能，組織對各類突發(fā)性故障進(jìn)行搶修，及時合理解決業(yè)主請修。3)及時解決各種突發(fā)事故，并做好記錄。4)向調(diào)度主管報告工作狀況、每月材料使用狀況等。5)對維修中某些整治項目，提出合理化建議。6)負(fù)責(zé)大廈內(nèi)供配電正常運營，保證正常供電。7)對各供配電房進(jìn)行巡檢工作，每月將各電房運營登記表整頓歸檔，呈報管理處。8)定期對設(shè)備房及設(shè)備進(jìn)行清潔除塵、維護(hù)保養(yǎng)工作。9)向主管報告設(shè)備運營狀況及保養(yǎng)狀況；依照實際狀況，對設(shè)備設(shè)施改造提出合理化建議。10)節(jié)約各種維修材料，依照實際狀況做好節(jié)水節(jié)電工作；按規(guī)定對大廈消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡視及例行保養(yǎng)，保證消防設(shè)備設(shè)施完好。11)執(zhí)行公司及管理處工作籌劃，遵守公司規(guī)章制度，積極參加各種類培訓(xùn)，不斷總結(jié)實際工作經(jīng)驗提高思想素質(zhì)和技術(shù)水平。12)完畢主管及上級領(lǐng)導(dǎo)交代其他任務(wù)?；疽?guī)定：1）及時修復(fù)電、氣故障，保證業(yè)主工作和生活及大廈物業(yè)工作需要。2）精確迅速地完畢維修任務(wù)，注重禮貌禮節(jié)，保持良好儀容儀表。3)保證大廈內(nèi)正常供電，不浮現(xiàn)供電方面大責(zé)任事故。4)通過維護(hù)保養(yǎng)保證設(shè)備安全穩(wěn)定運營。4.0給排水綜合班工作職責(zé)：1、在工程維修主管調(diào)度指引下，對空調(diào)及給排水系統(tǒng)所轄設(shè)備。2、制定并執(zhí)行空調(diào)及給排水系統(tǒng)設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案。3、填寫本系統(tǒng)操作規(guī)定和工作指令。4、提出本系統(tǒng)備料籌劃，協(xié)助采購專業(yè)性較強工具或零件。5、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)外委項目（含外委工程、代維修工程及儀器、儀表、工具送檢）監(jiān)督。6、負(fù)責(zé)業(yè)主給排水請修。7、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料收集、分類。8、負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)（涉及風(fēng)機盤管）尋常運營和維護(hù)保養(yǎng)。協(xié)助強弱電維修組對空調(diào)系統(tǒng)中有關(guān)電氣設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。9、負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)（涉及閥門、管道）維護(hù)保養(yǎng)。協(xié)助強弱電維修組對給排水系統(tǒng)中有關(guān)電氣設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。10、在非供冷期內(nèi)設(shè)備負(fù)責(zé)人每周一次巡邏責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周邊環(huán)境衛(wèi)生。11、在供暖期負(fù)責(zé)供暖系統(tǒng)維修保養(yǎng)。12、負(fù)責(zé)大樓管轄范疇內(nèi)所有公共設(shè)備應(yīng)急維修?；疽?guī)定：1）及時修復(fù)給排水和空調(diào)及暖氣，保證業(yè)主工作和生活及大廈物業(yè)工作需要。2）精確迅速地完畢維修任務(wù)，注重禮貌禮節(jié)，保持良好儀容儀表。3)保證大廈內(nèi)正常供水，不浮現(xiàn)供水方面大責(zé)任事故。4)通過維護(hù)保養(yǎng)保證設(shè)備安全穩(wěn)定運營。5.0土建二裝綜合班工作職責(zé)：1)在工程維修主管調(diào)度指引下，對土建，大廈地面墻面天花，樓外墻體，廣場路面整修。2)配合工程維修部經(jīng)理主持二裝全面工作，涉及二裝前期審圖及改圖跟進(jìn)，二裝中期現(xiàn)場監(jiān)督施工工序和施工進(jìn)度及成品保護(hù)，二裝后期最后圖紙收集和繪制，及現(xiàn)場清理。3)配合工程維修部經(jīng)理組織制定大廈構(gòu)造設(shè)施維修籌劃和方案。4)11)配合工程維修主管調(diào)度負(fù)責(zé)外委建設(shè)及修繕構(gòu)造工程立項，工程施工督導(dǎo)及驗收移送工作。5)在工程維修主管調(diào)度指引下定期檢查大廈地面墻面天花，樓外墻體，廣場路面?；疽?guī)定：1)保證大廈設(shè)施正常使用；2)保證大廈地面墻面天花，樓外墻體，廣場路面平整和美觀。不影響業(yè)主正常工作和生活及物業(yè)公司尋常運作。3)保證大廈內(nèi)二裝工作正常進(jìn)行和完畢。4)保證物業(yè)管理處外委建設(shè)及修繕構(gòu)造工程進(jìn)行和完畢。三：工程維修服務(wù)檢查流程和原則1.0目：保證所需維修項目及時進(jìn)行，高質(zhì)量地完畢維修，滿足業(yè)主服務(wù)規(guī)定，保證社區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備正常運營。2.0合用范疇：2.1大廈內(nèi)各類公共設(shè)施設(shè)備及公共某些維修過程檢查。2.2業(yè)主（住戶）委托各種維修維修過程檢查。3.0職責(zé)：3.1調(diào)度主管每日對《維修單》進(jìn)行檢查。3.2調(diào)度主管負(fù)責(zé)公共設(shè)施設(shè)備及公共部位巡檢，組織對發(fā)現(xiàn)問題實行整治。3.3大廈客服部負(fù)責(zé)對客戶請修工作進(jìn)行回訪。4.0基本內(nèi)容：4.1維修過程檢查規(guī)定：4.1.1維修服務(wù)及時性檢查：如無特殊狀況從接到維修規(guī)定起至到達(dá)維修現(xiàn)場時間不超過15分鐘。如有特殊狀況15分鐘到達(dá)不了及時和業(yè)主聯(lián)系闡明狀況并得到業(yè)主承認(rèn)。維修時間視工藝復(fù)雜限度而定。普通性維修不超過當(dāng)天，對于特別困難，從接到維修規(guī)定到維修完畢最多不超過三天（工藝規(guī)定特殊例外）。不能當(dāng)天完畢，應(yīng)向業(yè)主（住戶）解釋因素。4.1.2維修服務(wù)質(zhì)量檢查，按維修服務(wù)原則進(jìn)行檢查：功能性維修，以恢復(fù)原有功能為準(zhǔn)；外觀性維修，表面應(yīng)無色差、高低不平現(xiàn)象浮現(xiàn)，與原有部位相比較，應(yīng)無凹凸感。4.2檢查：4.2.1日檢：調(diào)度主管及時收回每日《維修單》，以檢查維修及時性和住戶對維修服務(wù)過程與否滿意，檢查當(dāng)天維修任務(wù)完畢狀況。4.2.2周檢：調(diào)度主管每周對社區(qū)各公共設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)進(jìn)行檢查，有問題及時督促協(xié)助維修技工解決。4.2.3回訪：客服部接單前臺/區(qū)域物業(yè)管家按規(guī)定期間對業(yè)主（住戶）進(jìn)行電話或上門回訪,并在《維修單》上作好相應(yīng)記錄，對業(yè)主感覺不滿意維修服務(wù)應(yīng)及時安排返工或采用相應(yīng)辦法進(jìn)行解決。4.2.4月檢：調(diào)度主管每月監(jiān)督檢查時應(yīng)對維修記錄進(jìn)行抽查,檢查維修記錄填寫與否規(guī)范，維修回訪滿意率與否達(dá)到規(guī)定等。4.2.5對以上檢查中發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格及時查找因素，及時采用辦法進(jìn)行糾正，在檢查過程中發(fā)現(xiàn)隱患應(yīng)及時采用防止辦法。1.0目:規(guī)范維修服務(wù)流程，保證服務(wù)質(zhì)量。2.0合用范疇:客戶請修解決流程。3.0職責(zé):3.1維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)維修指引及監(jiān)督檢查，維修領(lǐng)班與維修技工負(fù)責(zé)尋常維修服務(wù)。3.2大廈客服部負(fù)責(zé)回訪，客戶前臺負(fù)責(zé)開單及跟進(jìn)。4.0基本內(nèi)容:業(yè)主提出維修YESYES4.1流程圖:業(yè)主提出維修YESYES維修單交客服部客服部回訪即刻或按約上門查看客服部填寫請修登記告知主管調(diào)度取維修單通調(diào)度主管告知保修單位向業(yè)主闡明并估價進(jìn)行維修業(yè)主驗收維修單調(diào)度主管登記NONO與否復(fù)雜項目與否保修項目維修單交客服部客服部回訪即刻或按約上門查看客服部填寫請修登記告知主管調(diào)度取維修單通調(diào)度主管告知保修單位向業(yè)主闡明并估價進(jìn)行維修業(yè)主驗收維修單調(diào)度主管登記NONO與否復(fù)雜項目與否保修項目1.0目：保證上門維修及時、高效，讓業(yè)主（住戶）滿意。2.0合用范疇：所有涉及業(yè)主（住戶）維修服務(wù)。3.0職責(zé)：3.1調(diào)度主管指引、監(jiān)督及協(xié)助技工完畢維修工作。4.0基本內(nèi)容：4.1接待住戶維修祈求：4.1.1調(diào)度主管到客服中心領(lǐng)取維修單，依照維修內(nèi)容安排上門維修。4.1.2無論何種狀況，都不可回絕住戶規(guī)定上門維修或查看祈求，如有特殊狀況予住戶合理解釋。4.1.3依照實際狀況，即日或預(yù)約上門查看（如為簡樸維修不必此環(huán)節(jié)）或維修，如住戶規(guī)定立即上門則必要在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。4.1.4工作服穿戴整潔，佩戴工作證方可上門。4.1.5商定期間必要按商定期間提前５分鐘到達(dá)。4.1.6憑《維修單》進(jìn)門查看；對發(fā)現(xiàn)問題向住戶提出解決方案并就所需材料、工具、修理時間征詢住戶意見，并得到住戶必定后方可進(jìn)行下步工作。4.2領(lǐng)用材料4.2.1如住戶未準(zhǔn)備材料或準(zhǔn)備材料不合用，在向其闡明狀況后回管理處領(lǐng)用材料。4.2.2如住戶對所需材料有特殊規(guī)定或倉庫無此材料時，可由住戶采購提供或或向公司申購。4.3上門維修4.3.1使用對講門禁系統(tǒng)和業(yè)主聯(lián)系，如業(yè)主不在家中，則填寫好《留言條》，附在住戶家門上，方可返回。4.3.2工作服穿戴整潔，佩戴工作牌，對所需材料及工具一次性配帶齊全，并自帶抹布以便清理工作現(xiàn)場。4.1.2敲門。當(dāng)和業(yè)主起得聯(lián)系后到達(dá)其所屬單元門口時，無論業(yè)主與否開門都要輕聲敲門等待業(yè)主回應(yīng)。4.1.3簡介。當(dāng)業(yè)主有回應(yīng)時，要一方面自我簡介：“對不起，打擾了，我是物業(yè)管大廈工程維修人員×××，工號××，前來為您服務(wù)”。4.1.4進(jìn)門。經(jīng)業(yè)主允許后，進(jìn)入室內(nèi)步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應(yīng)高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋，拆卸零件，不能將工具和拆卸下來零件直接放在地上。4.1.5預(yù)算費用。當(dāng)維修人員檢查所需維修部位后，按維修收費原則和人工服務(wù)費計費，并填寫在《維修單》上，請業(yè)主確認(rèn)、簽字。如維修收費原則無所須維修項目價格，就自行計費，請業(yè)主簽字確認(rèn)，一式兩份，一份留業(yè)主，一份自留交收費員。4.1.6工作中手腳要輕，盡量不發(fā)出大噪音，實在無法避免時，應(yīng)事先向業(yè)主或住戶打招呼，并說“非常抱歉，對不起要打擾一段時間”。4.1.7整頓：修理完畢后，應(yīng)負(fù)責(zé)打掃干凈，將垃圾雜物裝好，帶離業(yè)主房間，放入公用垃圾桶內(nèi)，臨行時注意收好工具，不可遺留工具在業(yè)主房內(nèi)。4.1.8試用：當(dāng)維修完畢后，在業(yè)主面前試用維修好項目。4.1.9解說：向住戶解說故障因素，簡介維修保養(yǎng)知識，并告訴住戶對的用法和注意事項。4.1.10填單：請住戶填寫維修服務(wù)意見。4.1.11辭別：工具袋背在肩上，如拎在手中，則應(yīng)離開地面一定距離，至門口時應(yīng)轉(zhuǎn)身對業(yè)主說：“使用過程中如有問題，請聯(lián)系客服中心，再會”。4.1.11整個工作期間不得接受業(yè)主贈送物品。4.4關(guān)于上門維修常用問題及解決辦法：4.4.1全屋停電有如下幾種狀況：1)區(qū)域停電，為不可抗力。由客服中心向業(yè)主解釋。2)該物業(yè)單位電表主電源開關(guān)跌落。接到投訴后，一方面到所在梯間檢查該單位電表箱開關(guān)，檢查與否有燒焦跡象或聞一下與否有燒焦氣味，可作出判斷，進(jìn)行更換。3)室內(nèi)配電箱漏電開關(guān)跳閘，此時應(yīng)將后續(xù)各回路斷路器關(guān)閉，再按下漏電開關(guān)表面按鈕，打上開關(guān)，如果依然跳閘則闡明漏電開關(guān)損壞，需更換。同樣可檢查漏電開關(guān)與否有燒焦跡象和氣味，來作出判斷。4)如總漏電開關(guān)可以合上，則也許各單獨回路線路有問題。解決辦法：打下總掣分別將各回路開關(guān)輸出端線頭斷開，甩掉負(fù)載用歐姆表測量線間與否有短路現(xiàn)象?？蓽y出哪兩根線間短路引起跳閘，再進(jìn)行檢查，可找出問題。5)如果以上檢查所有通過，未發(fā)現(xiàn)問題，則有也許為室內(nèi)某家用電器有問題，以排除法測出，建議業(yè)主去維修。6)引起跳閘因素尚有，例如各壓線部位與否壓緊，如不壓緊，帶負(fù)荷時會引起火花、發(fā)熱導(dǎo)致跳閘，此外，尚有由于暴雨、閃電或區(qū)域電壓不穩(wěn)等導(dǎo)致跳閘，合上即可。并向業(yè)主解釋清晰。4.4.2屋內(nèi)天花、地板、墻身有水漬。1)在天花板上發(fā)現(xiàn)水漬，一方面，要詢問業(yè)主該處水漬是突然浮現(xiàn)，還是時有時無。如果是突然浮現(xiàn)，且面積在迅速增大，闡明樓上單位地板內(nèi)水管爆裂，漏水，到樓上去檢查。此時如何判斷是給水管爆裂還是排水管漏水呢？有如下幾種辦法：（1）肉眼觀測水跡，如果很大，并有大量水珠，水漬較干凈，闡明極有也許是給水管漏水，由于給水管漏水會不斷有水涌出。而如果是排水管漏水話，水跡會給人污糟感覺，甚至?xí)挟愇?。?）打壓實驗法，將總水閘關(guān)閉，將手動打壓泵接入室內(nèi)管路，打壓至0.8Mpa，穩(wěn)壓10分鐘，觀測壓力表變化，如壓力下降很大，闡明給水管有漏水，如無壓力降，則也許是排水管漏水。有了以上判斷，就可以有針對性進(jìn)行維修。尚有一種狀況，如水漬時有時無，則有也許是天氣變化形成結(jié)露，屬自然現(xiàn)象，告訴業(yè)主注意開窗通風(fēng)。如果天花漏水發(fā)生在頂層物業(yè)單位，則可以判斷為天面排水不暢。天溝堵塞，積水引起天花板漏水。2)當(dāng)發(fā)現(xiàn)墻面有水漬時，這種狀況，一種也許是墻內(nèi)埋設(shè)給水管發(fā)生漏水，也也許是天氣變化結(jié)露現(xiàn)象。尚有就是空調(diào)排水倒流，引起墻身水跡。外墻有水跡，如排除空調(diào)漏水，墻內(nèi)無水管，則是外墻有裂縫，下雨導(dǎo)致外墻滲水，查明因素后，再進(jìn)行針對性維修。四、工程維修部管理制度一、值班管理制度1、值班員工必要嚴(yán)格堅守崗位，不得擅自離崗、串崗。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自脫離崗位者，作違背勞動紀(jì)律解決；導(dǎo)致?lián)p失，追究其經(jīng)濟責(zé)任。2、值班員工必要集中精力，保持警覺，認(rèn)真工作，不得麻痹大意或做任何與值班崗位無關(guān)事情。3、值班員工必要服從調(diào)度主管安排，聽從調(diào)配，執(zhí)行組長工作指令。4、值班員工必要嚴(yán)格執(zhí)行巡檢制度；做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時發(fā)現(xiàn)隱患，迅速排除故障，保證設(shè)備安全運營。5、值班員工外出作業(yè)必要隨身攜帶對講機，保持聯(lián)系。6、值班員工必要掌握并正的確施應(yīng)急解決方案。遇突發(fā)性事件，應(yīng)保持冷靜，堅決解決。7、值班員工必要做好事故現(xiàn)場保護(hù)工作，收集關(guān)于數(shù)據(jù)和原始記錄，等待上級到場解決。8、值班人員必要做好當(dāng)班工作記錄，按欄目規(guī)定認(rèn)真如實填寫。二、運營記錄管理制度1、巡視值班登記表每班記錄一次，電氣設(shè)備運營記錄、每半天記錄一次，設(shè)備運營登記表（空調(diào)系統(tǒng)）每班記錄一次，由有關(guān)專業(yè)管理員檢查后每月月底將表格匯總交調(diào)度主管存檔。2、設(shè)備維修保養(yǎng)記錄由維修人員填好后交班組長，有關(guān)專業(yè)管理員審查后簽名，每月月底將登記表格匯總交調(diào)度主管存檔。3、巡邏簽到表每日均由當(dāng)值員工巡邏設(shè)備后簽名，由有關(guān)專業(yè)管理員抽查監(jiān)督，月底匯總后交調(diào)度主管存檔。4、巡視值班登記表每日由當(dāng)值員工填寫，每周部門經(jīng)理簽名后交調(diào)度主管。5、值班表每月月底由維修班填寫，物管部經(jīng)理審視后交調(diào)度主管。6、設(shè)備檢查必要認(rèn)真、仔細(xì)，記錄須填寫認(rèn)真、筆跡清晰。7、所有記錄必要準(zhǔn)時完畢，不準(zhǔn)弄虛作假。三、工程檔案管理制度1、工程設(shè)備檔案資料由調(diào)度主管。調(diào)度主管者應(yīng)嚴(yán)守公司檔案管理制度和保密守則。2、各類檔案應(yīng)按系統(tǒng)分類：強、弱電；給排水；暖通、空調(diào)；消防報警；房屋構(gòu)造；等系統(tǒng)資料由調(diào)度主管存儲于檔案盒內(nèi)并貼上標(biāo)簽。3、編制檔案目錄，內(nèi)容應(yīng)與檔案盒外標(biāo)簽一致。4、外單位交來圖紙由調(diào)度主管統(tǒng)一簽收，并將關(guān)于圖紙交各有關(guān)專業(yè)核對實物，如圖紙無誤則由調(diào)度主管按系統(tǒng)歸檔；圖紙有誤，則由調(diào)度主管聯(lián)系交圖單位改正。5、檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)重要根據(jù)，應(yīng)妥善保存。6、借閱檔案須經(jīng)相應(yīng)調(diào)度主管以上人員批準(zhǔn)，調(diào)度主管登記并指定歸還日期，由調(diào)度主管按期追還，需續(xù)借要重新登記。四、設(shè)備設(shè)施管理制度一、設(shè)施設(shè)備巡檢規(guī)定為保證設(shè)備正常運營，及時發(fā)現(xiàn)并消除故障隱患，設(shè)施設(shè)備組必要對所轄設(shè)備進(jìn)行尋常巡檢。1、巡視值班人員必要按本系統(tǒng)規(guī)定期間和項目巡視檢查管轄下設(shè)備。2、巡視值班人員外出巡檢，必要隨時與部門保持聯(lián)系。3、巡視值班人員每次巡檢均須在相應(yīng)巡邏記錄上依順序做好巡邏狀況和成果記錄。4、巡視值班人員應(yīng)依照當(dāng)班設(shè)備詳細(xì)運營狀況，對“手動”運營設(shè)備和有異常苗頭、運營不穩(wěn)定設(shè)備加強巡檢和監(jiān)控。5、發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表和電流表、電壓表、壓力表、電度表、水表等有缺陷，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運營狀態(tài)批示燈有損壞，發(fā)現(xiàn)安全保護(hù)元件有變化，均應(yīng)即時告知維修人員調(diào)節(jié)或更換，保證設(shè)備監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運營。6、發(fā)既有不正常噪音、壓力、振動、泄露等又不能迅速排除，必要及時報告維修人員，并采用恰當(dāng)防護(hù)辦法，防止事故發(fā)生或擴大。7、有關(guān)專業(yè)人員每周一次對巡邏狀況和成果進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問題追查因素，如屬人為應(yīng)追究當(dāng)事人責(zé)任。五、設(shè)備管理制度1、設(shè)備維修保養(yǎng)分月度、季度、半年、年度，由有關(guān)專業(yè)人員按維修保養(yǎng)項目、內(nèi)容、達(dá)標(biāo)參數(shù)制定保養(yǎng)籌劃，交各班組實行。2、各班組每次完畢常規(guī)保養(yǎng)后，負(fù)責(zé)人和班組長填寫保養(yǎng)記錄并存檔。3、設(shè)備維修分小修、中修、大修三種，由有關(guān)專業(yè)人員依照設(shè)備性能等規(guī)劃編制維修方案，交班組執(zhí)行。4、如檢修保養(yǎng)中發(fā)既有也許導(dǎo)致嚴(yán)重故障缺陷事項，必要及時填入維修保養(yǎng)登記表，上報調(diào)度主管實行整治。5、每次檢修保養(yǎng)后必要填寫相應(yīng)表格，調(diào)度主管負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行。六、機房管理制度物管部轄下設(shè)備機房有：開閉所變配電房、弱電機房、電梯機房、熱互換機房、水泵房、空調(diào)機房等；它們都是生產(chǎn)重地，為規(guī)范各機房管理，特制定本規(guī)定。1、機房門口醒目位置懸掛機房名稱，并張貼“機房重地，謝絕來訪”或“生產(chǎn)重地，請勿進(jìn)入”告示牌。2、凡易燃易爆設(shè)備場站，高電壓、高溫等設(shè)備場合，在外圍入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范警示牌。3、各系統(tǒng)設(shè)備必要在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格標(biāo)記。4、各系統(tǒng)按有利工作和安全原則在相應(yīng)設(shè)備管道閥門和電器開關(guān)上掛貼表白用途和狀態(tài)告示牌。5、機房鑰匙是專用鑰匙，任何員工不得隨意配制機房鑰匙。6、未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，外來人員(涉及參觀學(xué)習(xí)和施工等)禁止進(jìn)入機房；經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入機房外來人員必要遵守機房關(guān)于規(guī)定，服從機房工作人員安排指引。7、供電局突然到場檢查或抽查相應(yīng)機房如開閉所、變配電房等，當(dāng)值人員在查驗證件核算身份后，應(yīng)熱情接待，積極配合，并應(yīng)及時告知調(diào)度主管或部門領(lǐng)導(dǎo)。8、保持機房安靜、嚴(yán)肅、整潔，禁止在機房內(nèi)約會、聊天、嬉戲、喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力行為。9、禁止攜帶火種進(jìn)入易燃易爆設(shè)備場站和電子類設(shè)備機房，禁止在機房內(nèi)吸煙。未經(jīng)書面批準(zhǔn)并貫徹安全辦法，不得在機房內(nèi)進(jìn)行動火類作業(yè)。10、機房內(nèi)線和外線電話，均為值班專用電話，應(yīng)時刻保持待機狀態(tài)，禁止打私人電話或長時間占用電話。11、各機房工作員工必要按規(guī)定如實認(rèn)真填寫各種表格，重要設(shè)備參數(shù)記錄必要齊全，工作記錄應(yīng)清晰明了。七、設(shè)備機房防火制度1、不得在機房內(nèi)吸煙。2、維修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。機房內(nèi)不得存儲易燃物品。3、需要動火作業(yè)時，由有關(guān)專業(yè)人員填寫機房動火作業(yè)申請表，工程部經(jīng)理簽名批準(zhǔn)后方能施工。施工前應(yīng)清除動火現(xiàn)場易燃物品，準(zhǔn)備好滅火器；施工后認(rèn)真檢查，確認(rèn)無火種后方能離開。4、部門人員在當(dāng)值期間，應(yīng)注意檢查機房內(nèi)滅火自救辦法，并輔導(dǎo)員工掌握各種滅火器械性能及解決各種消防信號對的辦法。5、當(dāng)值人員應(yīng)巡邏、記錄責(zé)任管轄區(qū)域內(nèi)消防報警探測器和消防設(shè)備狀況，及時報告、解決火警信號。6、機房內(nèi)樓梯、走道、出人口要保持暢通無阻，禁止堆放物件。7、機房內(nèi)火災(zāi)探測器、噴淋頭、防火門、防排煙設(shè)備、滅火器、疏散標(biāo)志和批示燈等設(shè)施，必要保持完整好用。8、發(fā)生電氣火災(zāi)時，當(dāng)值員工施救時應(yīng)堅持“先斷電，后滅火”原則；如油路發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)及時關(guān)閉油閘并用沙袋堵截油路，防止擴散，并用二氧化碳及其她干式滅火器撲救。9、火災(zāi)時設(shè)備操作應(yīng)按各工種安全操作規(guī)程操作，并做好防火辦法。10、遇火災(zāi)時，要及時上報消防中心，并采用相應(yīng)滅火辦法。滅火后，要詳細(xì)記錄火災(zāi)成因及滅火狀況，書面上報公司領(lǐng)導(dǎo)。八、機房衛(wèi)生管理制度為做好機房內(nèi)外和設(shè)備清潔工作，保證設(shè)備最佳運營環(huán)境，特制定本衛(wèi)生制度。1、機房內(nèi)不得吸煙、隨處吐痰、亂丟雜物。2、各班員工必要準(zhǔn)時清潔機房地面，做到無明顯污漬，無雜物、無粉塵。

3、機房內(nèi)各設(shè)備必要準(zhǔn)時擦拭，使設(shè)備表面光潔無塵。4、機房值班員工必要準(zhǔn)時清潔機房通風(fēng)系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。5、機房內(nèi)電氣控制箱及電器開關(guān)表面必要準(zhǔn)時清潔除塵。6、維修人員負(fù)責(zé)制定本機房清潔衛(wèi)生時間表，并對機房衛(wèi)生負(fù)責(zé)。7、各專業(yè)人員定期抽查機房衛(wèi)生清潔狀況，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重衛(wèi)生問題，立即組織整治，并追究設(shè)備負(fù)責(zé)人責(zé)任。五：強電系統(tǒng)管理一、層間配電室管理制度1、配電室內(nèi)電柜、電箱平時應(yīng)鎖閉，房間內(nèi)各種開關(guān)應(yīng)標(biāo)志清晰。2、配電室內(nèi)每周清掃一次，禁止吸煙、堆放雜物。3、工程維修部每月一次檢查內(nèi)部設(shè)備，發(fā)現(xiàn)異常立即維修。4、工程維修部依照籌劃定期保養(yǎng)配電房內(nèi)設(shè)施，重點做好設(shè)備清潔和緊固接線端子。5、檢查和保養(yǎng)結(jié)束后填寫設(shè)備檢修單。二、轉(zhuǎn)、停電告知顧客工作規(guī)程(一)籌劃轉(zhuǎn)、停電1、供電局轉(zhuǎn)、停電，物管部接到告知后應(yīng)及時報告物業(yè)經(jīng)理。2、因大樓施工需要停電，須至少提前24小時將停電籌劃書面上報部門經(jīng)理。3、總經(jīng)理審批后，工程維修部部擬發(fā)轉(zhuǎn)、停電告知書，由物業(yè)客服部告知業(yè)主。三、供配電設(shè)備運營管理規(guī)程1、每天定期巡邏供配電系統(tǒng)設(shè)備，涉及(開閉所、低壓配電室，發(fā)電機房)，并將設(shè)備運營參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運營登記表上。2、發(fā)現(xiàn)供配電負(fù)荷有明顯變化或其她設(shè)備異常，應(yīng)立即查找因素，并告知物管部安排解決。3、用電高峰或潮濕天氣期間，應(yīng)每班兩次關(guān)燈檢查接頭與否有過流放電現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)異常立即維修解決。4、未經(jīng)主管人員批準(zhǔn)，不得擅自更改設(shè)備線路和運營設(shè)立。特殊狀況下，須經(jīng)主管人員批準(zhǔn)。5、嚴(yán)格執(zhí)行機房管理規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。6、高壓工具應(yīng)每年送供電局年檢，年檢合格標(biāo)志貼在工具表面上。四、供配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程1、嚴(yán)格按照供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)籌劃進(jìn)行轄區(qū)設(shè)備保養(yǎng)。2、工程維修經(jīng)理每年12月制定下一年度設(shè)備保養(yǎng)籌劃。報物業(yè)經(jīng)理審批。3、督促承包商對外委高壓某些設(shè)備如期保養(yǎng)，并有詳細(xì)記錄。4、工作過程應(yīng)嚴(yán)格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。5、依照系統(tǒng)設(shè)備特點，重點做好除塵、潤滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。

6、各系統(tǒng)維修保養(yǎng)以不影響大樓正常營運為原則，特殊狀況，須報告物管部經(jīng)理，及時告知受影響顧客。7、維修保養(yǎng)結(jié)束后，應(yīng)將關(guān)于工作狀況記錄在開閉所設(shè)施檢查表、變壓器設(shè)備檢查表、低壓柜設(shè)備檢查表、發(fā)電機房設(shè)備檢查表和當(dāng)值日記上。8、高壓設(shè)備發(fā)生接地時，在室內(nèi)不得接近故障點4米以內(nèi)，在室外不得接近故障點8米以內(nèi)，進(jìn)入上述范疇必要穿絕緣鞋；接觸設(shè)備外殼或構(gòu)架時應(yīng)戴絕緣手套。五、工作票制度1、在電氣設(shè)備上工作，應(yīng)填用工作票或按命令執(zhí)行，其方式有下列兩種：填用工作票；口頭或電話命令。2、填用工作票工作為：高壓設(shè)備上工作需要所有停電或某些停電者；高壓室內(nèi)二次接線和照明等回路上工作，需要將高壓設(shè)備停電或做安全辦法者；帶電作業(yè)和在帶電設(shè)備外殼上工作；控制屏和低壓配電屏、配電箱、電源干線上工作；二次接線回路上工作，無需將高壓設(shè)備停電者；轉(zhuǎn)動中發(fā)電機上工作。3、其她工作用口頭或電話命令?？陬^或電話命令必要清晰對的，值班人員應(yīng)將發(fā)令人、負(fù)責(zé)人及工作任務(wù)詳細(xì)記人操作記錄簿中，并向發(fā)令人復(fù)誦核對一遍。4、工作票要用鋼筆或圓珠筆填寫一式二份，應(yīng)對的清晰，不得任意涂改，如有錯別字、漏字需修改時，應(yīng)筆跡清晰。兩份工作票中一份必要經(jīng)常保存在工作地點，由工作負(fù)責(zé)人收執(zhí)，另一份由值班員收執(zhí)，按值移送。值班員應(yīng)將工作票號碼、工作任務(wù)、允許工作時間及竣工時間記入操作記錄簿中。5、一種工作負(fù)責(zé)人只能發(fā)給一張工作票。工作票所列工作地點，以一種電氣連接某些為限。開工前工作票內(nèi)所有完全辦法應(yīng)一次做完。6、事故搶修工作可不用工作票，但應(yīng)記入操作記錄簿內(nèi)。在開始工作前必要做好保證安全技術(shù)辦法并指定專人負(fù)責(zé)監(jiān)護(hù)，即：停電，驗電，裝設(shè)接地線，懸掛批示牌。7、工作票有效時間，以批準(zhǔn)檢修期為限。8、需要變更工作班中成員時，須經(jīng)工作負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。9、工作票簽發(fā)人由強電管理員擔(dān)任。工作負(fù)責(zé)人和容許辦理工作票值班員（工作允許人）由強電組長或資深技工擔(dān)任。10、工作票所列人員安全責(zé)任：(1)工作票簽發(fā)人：工作必要性；工作與否安全；工作票上所填安全辦法與否對的完備；所派工作負(fù)責(zé)人和工作班人員與否恰當(dāng)和足夠，精神狀態(tài)與否良好。(2)工作負(fù)責(zé)人（監(jiān)護(hù)人）：對的安全地組織工作；結(jié)合實際進(jìn)行安全思想教誨；督促、監(jiān)護(hù)工作人員遵守本規(guī)程；負(fù)責(zé)檢查工作票所載安全辦法與否對的完備，值班員所做安全辦法與否符合現(xiàn)場實際條件；工作前對工作人員交待安全事項。(3)工作允許人：負(fù)責(zé)審查工作票所列安全辦法與否完備，與否符合現(xiàn)場條件；負(fù)責(zé)檢查工作現(xiàn)場布置安全辦法與否完善；負(fù)責(zé)檢查停電設(shè)備有無突然來電危險；對工作票中所列內(nèi)容雖然發(fā)生很小疑問，也必要向工作票簽發(fā)人詢問清晰，必要時應(yīng)規(guī)定做詳細(xì)補充。(4)工作班成員：認(rèn)真執(zhí)行安全規(guī)程和現(xiàn)場安全辦法，互有關(guān)懷施工安全，并監(jiān)督安全規(guī)程及辦法實行。六：供電突發(fā)性事故應(yīng)急辦法(一)外線故障1、大樓設(shè)計規(guī)定：主供停電，備供自動投入。當(dāng)外線故障導(dǎo)致主供電源停電時，值班員工要檢查真空開關(guān)批示牌與否分閘，再檢查電壓和批示燈，當(dāng)明確失壓斷電后，將主供電源進(jìn)線柜真空開關(guān)退出，掛上“有人工作，禁止合閘”批示牌。2、備用電源處在非自動位置，故主供電源斷電時不能自動合閘，檢查備用電源進(jìn)線柜電表和批示燈，真空開關(guān)應(yīng)處在準(zhǔn)備合閘位置，合上備用電源進(jìn)線柜開關(guān)。3、檢查饋電柜和變壓器出線柜與否正常。4、檢查低壓受電柜，并合上低壓總開關(guān)。5、向供電局調(diào)度室報告并理解外線故障狀況。(二)內(nèi)部故障當(dāng)高壓柜真空開關(guān)、高壓電纜或變壓器浮現(xiàn)故障時（短路或接地），非誤操作引起，除該高壓柜停電，甚至?xí)鹬鞴╇娫椿騻溆秒娫词茈姽裢ｋ?，此時值班人員應(yīng)遵守下列程序：1、將故障柜真空開關(guān)退出（若引起火警，1人用手提式二氧化碳?xì)怏w滅火器滅火，1人向消防中心報告火警）。2、將故障柜低壓總開關(guān)退出，掛“有人工作，禁止合閘”批示牌。3、將低壓母聯(lián)合閘，保證大樓設(shè)施用電。4、向物管部主管和維修班報告故障通過和解決狀況。5、物管部召開事故分析會，邀請供電局、廠商及關(guān)于方面參加，分析事故發(fā)生因素和解決辦法，并書面總結(jié)報告關(guān)于部門。七：給排水、管道系統(tǒng)管理一、安全用水、供水管理制度依照市安全用水管理關(guān)于規(guī)定，結(jié)合轄區(qū)內(nèi)詳細(xì)狀況，對供水管理規(guī)定如下：1、凡屬轄區(qū)范疇內(nèi)供水系統(tǒng)(即自來水公司向轄區(qū)供水總表以內(nèi))一律由管理公司管理。2、顧客出門前應(yīng)將水閥關(guān)閉，避免發(fā)生事故。3、顧客不可隨意更改大廈供水管道。4、有如下現(xiàn)象均屬偷水行為，大廈物業(yè)將按下列規(guī)定解決：(1)擅自裝表接水或繞表接水者，除當(dāng)場停用，按最大流量和使用時間加倍追計水費外，還要補償大樓損失。(2)擅自啟動水表封印影響精確計量，除按用水量和使用時間加倍追計水費外，補償大廈損失。(3)擅自啟用水表，不論停用時間長短，除按用水量和使用時間加倍追計水費外，補償大廈損失。5、顧客違背安全用水規(guī)定，回絕物業(yè)管理公司維修人員檢查，不采納安全用水意見及辦法而導(dǎo)致事故，影響供水系統(tǒng)或?qū)ζ渌櫩蛯?dǎo)致?lián)p失，按實際狀況補償損失。二、大廈節(jié)水、用水辦法1、嚴(yán)格按照節(jié)水辦所批復(fù)用水量用水，不超標(biāo)用水。2、在各公共洗手間張貼節(jié)水標(biāo)語，加強顧客節(jié)水意識。3、安裝感應(yīng)式或延時式水龍頭，防止用水后不關(guān)水源。4、每周抄錄總水表讀數(shù)，發(fā)現(xiàn)讀數(shù)異常增大，立即追查因素。5、做好地下水池、屋面水箱、冷卻水塔水池、膨脹水箱防漏辦法。三、物管部停水、限水管理制度1、所有停水、限水審批權(quán)限為工程經(jīng)理以上。2、收到政府部門關(guān)于停水告知或決定需停、限水應(yīng)及時報告總經(jīng)理，至少提前24小時書面告知受影響顧客。3、工程維修部應(yīng)安排足夠人員解決停、限水工作。4、停水前應(yīng)將蓄水池注滿。5、停水期間工程人員應(yīng)每兩小時巡邏一次地下水池水位，發(fā)現(xiàn)水位過低應(yīng)關(guān)閉水泵以免水泵吸空，并及時告知受影響顧客。6、當(dāng)值人員應(yīng)將停水、限水狀況記錄在當(dāng)值日記上。四、水泵房管理制度1、保持水泵房通風(fēng)換氣，環(huán)境衛(wèi)生清潔。2、每班檢查水池水位與否正常，水池蓋必要鎖好，無關(guān)人員不得借用鑰匙。外單位參觀或領(lǐng)導(dǎo)檢查作好登記記錄。3、每班檢查泵房供電與否正常，所有閥門應(yīng)處在啟動或關(guān)閉正常狀態(tài)。4、每班將轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)到“手動”位置，用手動實驗主泵和備用泵運轉(zhuǎn)與否正常，然后將轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)回“自動”位置。5、定期檢查水泵、電機緊固螺絲有無松動、軸承潤滑油狀況與否良好等。

6、進(jìn)行維修保養(yǎng)時，必要先切斷電源，并掛上“有人工作，禁止合閘”告示牌。7、發(fā)既有異常狀況或自動失靈等，及時報告主管領(lǐng)導(dǎo)，并留在現(xiàn)場觀測。

8、每班對泵房進(jìn)行檢查后，在機管泵房巡檢簽到卡簽名并認(rèn)真填寫機管系統(tǒng)巡邏表。9 .定期檢查生活用水水池，和藥劑添加系統(tǒng)。五、給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)制度1、給排水系統(tǒng)尋常維修保養(yǎng)由暖通、給排水運營維修班負(fù)責(zé)。2、工程部每年12月份負(fù)責(zé)制定和監(jiān)督實行下年度系統(tǒng)保養(yǎng)籌劃。3、維修及保養(yǎng)過程如要限、停水，需提前將停水區(qū)域告知客服部，由客服部告知受影響顧客。4、依照設(shè)備特點重點做好潤滑、除塵工作。5、供水泵故障時立即停止故障泵，啟動備用泵，以保證供水。6、污水泵故障時應(yīng)立即采用辦法，減少集水井水位。7、所有系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫維修保養(yǎng)登記表。8、給排水設(shè)備故障應(yīng)于24小時內(nèi)修復(fù)，無法解決應(yīng)立即規(guī)定告知受影響顧客，并報告上級領(lǐng)導(dǎo)，限期修復(fù)。六、給排水系統(tǒng)故障排除辦法(一)給水系統(tǒng)故障解決1、因給水泵故障影響供水時，把浮現(xiàn)故障給水泵打到“停止”位置，將備用水泵投入“自動”狀態(tài)運營。2、因給水泵自動控制系統(tǒng)故障影響供水時，由兩名技工分別在上水池和下水池泵房采用手動狀態(tài)定期供水，并用對講機保持聯(lián)系和在現(xiàn)場監(jiān)護(hù)，防止浮現(xiàn)水浸事故，待自動控制系統(tǒng)修復(fù)正常使用后恢復(fù)自動控制狀態(tài)。3、因供水管網(wǎng)或供水閥故障影響供水時，應(yīng)及時組織搶修，盡快恢復(fù)供水。(二)排水系統(tǒng)故障解決1、排水管故障，先將該區(qū)域供水管網(wǎng)關(guān)閉，用沙包攔截溢水區(qū)域，防止溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機吸水。2、雨水管堵塞，先用沙包攔截，防止溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機吸水。如雨水較大，無法攔截時可將溢水從走火梯引走，排到街外。八：空調(diào)、設(shè)備系統(tǒng)管理一、空調(diào)系統(tǒng)檢查巡視內(nèi)容1、設(shè)備巡邏巡邏運營中空調(diào)設(shè)備要注意觀測運營狀態(tài)，聽有無異常聲音；觀測電壓、電流與否在正常范疇；檢查水位與否在正常位置，水泵、閥們和管道有無漏水、滲水、溢流等現(xiàn)象。2、空調(diào)機房(1)主機與否正常，油溫與否在正常溫度，油位與否正常；三相電壓與否正常；水壓與否在正常壓力。(2)巡邏水泵運營狀態(tài)，檢查進(jìn)出水壓力、運轉(zhuǎn)馬達(dá)聲音與否正常，運營中有無過熱現(xiàn)象，檢查閥門、Y型過濾器、軟接頭止回閥、水流開關(guān)有無漏水、損壞、不能啟動等故障。(3)空調(diào)控制室內(nèi)，水泵起動箱有無端障批示。3、冷卻塔、水箱檢查(1)冷卻塔：檢查水塔有無溢流、缺水，風(fēng)機運營時與否發(fā)出噪音，風(fēng)機起動電柜有無端障批示。(2)膨脹水箱：檢查有無溢流、缺水，浮球與否正常工作。4、風(fēng)機等檢查(1)組合式風(fēng)機：檢查運營時有否發(fā)出噪音，起動箱批示燈與否正常，塵網(wǎng)有無堵塞，塵網(wǎng)與否干凈，運營有無噪音，去水冷凝盤去水與否順暢。

(2)吊裝式風(fēng)機：運營時有否發(fā)出噪音，塵網(wǎng)有無堵塞。二、空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程（一）開機程序1、檢查電源、三相電壓與否有380V。2、檢查并保證冷凍水、冷卻水系統(tǒng)注滿水，靜水壓力正常。3、檢查并保證需用主機冷凍水、冷卻水出入水管閥門在啟動狀態(tài)。4、檢查冷卻塔補給水與否正常。5、檢查并保證冷卻塔出入水管閥門在啟動狀態(tài)。6、依照室外氣溫高低決定冷卻塔電扇啟動臺數(shù)。主機運營中，冷卻水出水溫度升高至3５℃7、檢查膨脹水箱補水與否正常。8、檢查并保證需用冷凍水泵、冷卻水泵出入水管閥門在啟動狀態(tài)。9、啟動冷卻水泵和冷凍水泵。10、檢查冷凍水泵和冷卻水泵運營電流與否正常。11、檢查并保證需用主機冷凍水管、冷卻水管、電動閥已經(jīng)在啟動位置。12、檢查蒸發(fā)器、冷凝器出入水壓差(約1kg／cm2)。13、檢查主機油箱油位在上鏡半鏡位置。14、檢查主機、油溫與否在65℃～6815、啟動主機。16、檢查主機運營數(shù)據(jù)，待主機運營平穩(wěn)后才可離開機房。（二）關(guān)機程序1、關(guān)機前記錄主機運營數(shù)據(jù)。2、按停主機。3、主機完全停止后10分鐘停冷卻水泵、冷卻塔風(fēng)機，冷凍水泵、也可依照需要繼續(xù)運營冷凍水泵供冷。啟動多少臺主機，依照負(fù)荷及水溫而定，每開一臺主機應(yīng)開一組水泵配合。三、空調(diào)系統(tǒng)運營管理規(guī)定1、空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備運營由空調(diào)組負(fù)責(zé)，暖通、給排水管理員進(jìn)行監(jiān)督。2、每班當(dāng)值人員每兩小時巡邏空調(diào)機組和外圍設(shè)備一次，并將運營運營狀況記錄在空調(diào)系統(tǒng)運營表上，未經(jīng)主管管理員批準(zhǔn)，不得擅自更改運營參數(shù)。3、按大樓空調(diào)運營時間表準(zhǔn)時啟停空調(diào)系統(tǒng)。4、在不影響大樓正常營運前提下，積極摸索并實行有效節(jié)能辦法。四、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程1、冷水機組維修保養(yǎng)和水解決由委保公司負(fù)責(zé)。2、強弱電綜合班組負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)輔助設(shè)備（水泵、電機和風(fēng)機）維修，并按空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)籌劃做好設(shè)備保養(yǎng)。給排水綜合班負(fù)責(zé)管道，風(fēng)機盤管水路暢通。2工程部員每年12月制定下年度空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)籌劃，并負(fù)責(zé)組織實行。3、當(dāng)值人員巡邏發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)設(shè)備故障，應(yīng)及時進(jìn)行維修，并報告調(diào)度主管。4、設(shè)備維修過程所要更換零件，必要做詳細(xì)記錄。5、依照系統(tǒng)設(shè)備特點，重點做好除塵、潤滑、更換老化部件、緊固螺絲等工作。6、工作過程中注意環(huán)保，對有害氣體、雪種等排放必要加以限制。7、注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動火證，并嚴(yán)格遵守動火作業(yè)規(guī)定。8、系統(tǒng)保養(yǎng)以不影響大廈正常營運為原則。對突發(fā)性故障應(yīng)在4小時內(nèi)排除，逾期應(yīng)向上級報告以便及時告知受影響顧客。9、系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫維修保養(yǎng)登記表。。五管網(wǎng)系統(tǒng)1、主管道(1)發(fā)現(xiàn)或接報主管道漏水應(yīng)迅速關(guān)閉冷水機組和水泵。(2)現(xiàn)場用沙包攔住電梯口、走廊口，以防水浸入電梯井和顧客單元，并將水引入地漏；如地漏排水量不夠，則將漫出水導(dǎo)人走火梯。(3)用薄鐵皮將裂口圍住，并用繩索或鐵絲捆緊以防水處處亂射。(4)將空調(diào)機房內(nèi)管道底部排水口打開排水，留意水泵房污水泵抽水狀況；一旦發(fā)現(xiàn)集水坑水位過高，則需關(guān)閉排水口。(5)報告調(diào)度主管，由其安排搶修并在事后作維修報告。2、水平管網(wǎng)(1)發(fā)現(xiàn)或接報空調(diào)水平管網(wǎng)漏水，應(yīng)迅速將事故樓層風(fēng)機房內(nèi)空調(diào)水平管閥門關(guān)閉。(2)現(xiàn)場用沙包攔住顧客單元門口和電梯口以防水漫入電梯和顧客單元，將水導(dǎo)入洗手間地漏。(3)用薄鐵皮圍住裂口并用鐵絲或繩索捆緊以防水處處亂射。(4)報告調(diào)度主管，由其安排搶修并在事后作維修報告。3、空調(diào)機房內(nèi)伸縮節(jié)(1)發(fā)現(xiàn)或接報機房內(nèi)伸縮節(jié)破裂，應(yīng)按急停掣停止冷水機組，并按急停掣停止水泵。(2)將破裂伸縮節(jié)上閘閥關(guān)閉，漏水停止后啟動備用泵和冷水機組。如閘閥關(guān)閉不嚴(yán)，則及時將破裂伸縮節(jié)拆除，將特制鐵板用螺栓封閉閘閥出口，停止漏水后再啟動機組和備用泵。(3)報告調(diào)度主管，由其組織維修，并在事后作維修報告。4、空調(diào)機房內(nèi)管道(1)發(fā)現(xiàn)或接報空調(diào)機房內(nèi)管道漏水，應(yīng)停止機組水泵并將電房內(nèi)機組系統(tǒng)供電總開關(guān)拉斷，以防電氣短路。(2)用鐵皮將裂口包住并用繩索或鐵絲捆緊，以防水處處亂射。(3)用沙包攔住附近顧客單元門口以防水浸。(4)啟動機房內(nèi)相應(yīng)管道底排水口排水。(5)注意水泵房污水井水位，如水位過高則增長一臺潛水泵輔助抽水至另一污水井。(6)報告調(diào)度主管，由其組織搶修。九：緊急狀況告知受影響顧客事件發(fā)生后，調(diào)度主管報告部門經(jīng)理以為4小時內(nèi)可修復(fù)應(yīng)通過緊急廣播知會受影響顧客，超過4小時才干修復(fù)由部門經(jīng)理上報總經(jīng)理書面報告。（一）電梯困人如發(fā)生電梯困人事故，電梯維修員應(yīng)按如下辦法解決：發(fā)生電梯困人事故時，電梯安管員通過電梯對講機或咕話與被困人員獲得聯(lián)系，務(wù)必使其保持鎮(zhèn)定，不得驚慌，靜心等待救援人員援救；被困人員不可將身體任何部位伸出轎廂外。如果轎廂牌半開閉狀態(tài)，電梯安管員應(yīng)聯(lián)系工程部人員設(shè)法將轎廂門完全關(guān)閉并及時和電梯廠商或者維保單位聯(lián)系派人過來。依照指層燈、PC顯示、選層器橫桿或打開廳門觀測判斷轎廂所在位置。轎廂停于距廳門0.5米左右（高于或低于）位置時救援拉下電梯電源開關(guān)。用專用廳門鑰匙啟動廳門。在轎頂用人力啟動轎廂門。協(xié)助科客離開轎廂。重新關(guān)好廳門。轎廂停于距離廳門0.5米以外位置救援辦法進(jìn)入機房切斷電梯電源。拆除電動機尾軸罩蓋，安上旋柄座及旋柄。援救人員之一把旋柄，另一援救人員手持釋放桿，輕輕撬開制動器，運用轎廂自重向正方向移動。為了避免轎廂移動太快發(fā)行危險，操作時應(yīng)一撬一放使轎廂逐漸移動，直至最接近廳門（0.5米左右）為止。當(dāng)轎廂停于距廳門