廠房物業(yè)管理方案樣本

管理目的一年內(nèi)達(dá)市優(yōu)原則二至三年內(nèi)達(dá)省優(yōu)原則四至五年內(nèi)力求達(dá)到國(guó)優(yōu)原則擬采用物業(yè)管理模式依照****制衣有限公司項(xiàng)目特點(diǎn)，我公司擬設(shè)管理處作為公司外派機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)該項(xiàng)目尋常管理運(yùn)作，統(tǒng)管整個(gè)內(nèi)外事務(wù)，公司與管理處每年訂立管理目的責(zé)任書(shū)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)責(zé)任書(shū)。為體現(xiàn)以客戶(hù)為尊服務(wù)理念，深化保安、保潔內(nèi)涵，咱們提出全新“酒店式服務(wù)”管理模式，全員、全程、全效為業(yè)主提供放心物業(yè)管理服務(wù)。（1）籌劃目的管理：依照****物業(yè)管理?xiàng)l例和項(xiàng)目實(shí)際規(guī)定，制定各項(xiàng)管理制度；針對(duì)物業(yè)管理各項(xiàng)詳細(xì)工作，履行目的管理，把軟任務(wù)變成硬指標(biāo)，所有貫徹到班組和個(gè)人，進(jìn)行指標(biāo)分析。（2）督導(dǎo)管理：管理處在現(xiàn)場(chǎng)管理采用督導(dǎo)管理方式，對(duì)各班組實(shí)行管理，保證管理正常運(yùn)作，詳細(xì)采用如下四種辦法：A、經(jīng)濟(jì)手段：與員工訂立勞動(dòng)合同，明確員工權(quán)責(zé)，制定績(jī)效考核辦法，以此來(lái)調(diào)動(dòng)員工工作積極性；B、法規(guī)管理：由公司統(tǒng)一制定一套完整原則化規(guī)章制度和工作流程，以此來(lái)指引規(guī)范員工言行，提高工作效率和工作質(zhì)量。C、行政管理：物業(yè)管理堅(jiān)持按月、按周制定詳細(xì)工作籌劃，檢查每天工作完畢狀況，分析工作中存在問(wèn)題，提出解決辦法；D、培訓(xùn)教誨：通過(guò)各種教誨手段培養(yǎng)員工敬業(yè)精神、責(zé)任意識(shí)，加強(qiáng)對(duì)員工各種培訓(xùn)，不斷提高員工自身素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。（3）ISO9001管理體系：物業(yè)管理處依照ISO9001管理體制和物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)規(guī)定，依照公司制定《作業(yè)指引書(shū)》、《程序文獻(xiàn)》、《質(zhì)量手冊(cè)》和《質(zhì)量記錄》等工作文獻(xiàn)，使管理處各項(xiàng)管理活動(dòng)都納入原則，實(shí)行原則化管理。（4）協(xié)調(diào)管理A、用協(xié)調(diào)管理辦法解決各類(lèi)矛盾或沖突；B、勉勵(lì)員工、業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作提出合理化建議或投訴，增長(zhǎng)服務(wù)意識(shí)和管理凝聚力，把存在問(wèn)題逐個(gè)解決與消化；C、對(duì)員工服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量等導(dǎo)致業(yè)主不滿(mǎn)意現(xiàn)象，采用批評(píng)教誨、行政懲罰等手段加以解決。（5）控制方式A、嚴(yán)格崗位責(zé)任制和完善管理規(guī)章，實(shí)行責(zé)任、目的控制；B、采用量化考核辦法，以嚴(yán)格考核制度和裁減制度實(shí)行控制；C、由物業(yè)部對(duì)物業(yè)管理各項(xiàng)工作進(jìn)行考核、檢查、監(jiān)督、催辦、使管理處運(yùn)作控制更為嚴(yán)謹(jǐn)；D、原則、規(guī)范、流暢、嚴(yán)密運(yùn)作流程、環(huán)環(huán)相扣；E、24小時(shí)值班制度，保證各項(xiàng)工作及時(shí)完畢；F、設(shè)立物業(yè)主任信箱，公示24小時(shí)監(jiān)督投訴電話(huà)；G、日檢、月檢與抽查相結(jié)合，對(duì)各項(xiàng)服務(wù)工作進(jìn)行檢查與督促。（6）勉勵(lì)機(jī)制A、實(shí)行尋常管理目的責(zé)任制，增強(qiáng)管理處工作積極性。我公司將參照全國(guó)物業(yè)管理先進(jìn)大廈原則制定各項(xiàng)管理指標(biāo)，管理處將按此原則嚴(yán)格做好每項(xiàng)工作，明確獎(jiǎng)懲。B、實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)、破格提高制度，調(diào)動(dòng)全體員工工作熱情。管理處員工將實(shí)行獎(jiǎng)懲制度與績(jī)效考核管理辦法，競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)聘上崗，以形成競(jìng)爭(zhēng)勉勵(lì)機(jī)制，提高員工工作積極性。C、人性化管理。公司尊重每一位員工，關(guān)懷每一種員工，使其保持良好工作心態(tài)，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。（7）監(jiān)督機(jī)制監(jiān)督機(jī)制是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理各項(xiàng)工作順利開(kāi)展必要外在約束條件，防止或糾正工作中浮現(xiàn)偏差，保證管理處和工作人員依法辦事，一是公司對(duì)管理處人員進(jìn)行監(jiān)督，二是聯(lián)亞公司對(duì)管理處及工作人員與否依法進(jìn)行物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行廣泛監(jiān)督，形成多方面綜合監(jiān)督體系，同步，通過(guò)實(shí)行監(jiān)督、反饋監(jiān)督等各種手段，實(shí)現(xiàn)監(jiān)督管理閉環(huán)機(jī)制，以保證物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)制有效實(shí)現(xiàn)。咱們將嚴(yán)格按照國(guó)家、政府及上級(jí)主管部門(mén)關(guān)于法律、法規(guī)規(guī)定開(kāi)展工作，并適時(shí)地宣傳物業(yè)管理關(guān)于法規(guī)、政策、定期向聯(lián)亞公司報(bào)告物業(yè)管理運(yùn)作事務(wù)。分解量化目的進(jìn)行考核，詳細(xì)做法：A、公開(kāi)監(jiān)督制度，發(fā)布管理處監(jiān)督投訴電話(huà)，設(shè)立管理處主任信箱，24小時(shí)受理投訴；B、評(píng)議制度，管理處對(duì)各項(xiàng)管理活動(dòng)實(shí)行監(jiān)督、跟蹤、反饋，對(duì)聯(lián)亞公司或其他業(yè)源信息做到有分析、有解決、有跟蹤、有反饋，征詢(xún)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)意見(jiàn)，理解聯(lián)亞公司對(duì)物業(yè)管理工作評(píng)價(jià)，理解聯(lián)亞公司規(guī)定，不斷地持續(xù)改進(jìn)，提高服務(wù)質(zhì)量，為聯(lián)亞公司提供滿(mǎn)意物業(yè)管理服務(wù)。C、定期報(bào)告制度，管理處定期向聯(lián)亞公司分管領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告工作，報(bào)告物業(yè)管理事宜，保證明現(xiàn)服務(wù)承諾。物業(yè)管理方案現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目管理組織架構(gòu)示意圖1物業(yè)管理方案現(xiàn)場(chǎng)物管處工作職能組織運(yùn)營(yíng)圖信息反饋收集人員選聘、勞資管理、培訓(xùn)（二）人員選聘及管理公司只有管好人，才干管好事。因此從這層意義上來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)公司其實(shí)就是做人工作。而做人工作，應(yīng)在自我培養(yǎng)與開(kāi)發(fā)同步，積極由外部招聘引進(jìn)，為公司培養(yǎng)一支過(guò)硬員工隊(duì)伍。我公司人員管理宗旨是以人為本，善待員工，規(guī)范管理，人盡其才。咱們?nèi)藛T管理體系由如下幾某些構(gòu)成：◆擬定原則、嚴(yán)格招聘管理處為保障物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程質(zhì)量，對(duì)人員選用原則將擬定如下幾項(xiàng)硬性指標(biāo)：1、知識(shí)層次：為了符合高品質(zhì)物業(yè)管理規(guī)定，管理層人員除規(guī)定100%高中以上文化限度以外，某些崗位引進(jìn)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才。2、錄取考核：因此管理層人員，均通過(guò)正常筆試、面試等錄用考核，成績(jī)合格者可錄取；作業(yè)層人員要通過(guò)技能考試。3、工作經(jīng)驗(yàn)：因此管理層員工除必要具備物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)外，還需有其他有關(guān)管理工作經(jīng)歷。◆量才合用、合理配備為最大限度地發(fā)揮人員積極性和積極性，充分挖掘潛能，我公司對(duì)公司人力資源進(jìn)行有效配備，合理設(shè)計(jì)各工作崗位工作內(nèi)容和職責(zé)范疇，目是使人適合于職務(wù)，使職務(wù)適合于人，充分體現(xiàn)“會(huì)用人，用好人”思路。我公司規(guī)定新員工錄取后，須由有經(jīng)驗(yàn)管理人員帶領(lǐng)，到基層進(jìn)行試用實(shí)習(xí)，并在實(shí)習(xí)過(guò)程中，全面測(cè)定和驗(yàn)證新員工個(gè)人工作能力，對(duì)不合崗位規(guī)定而又有其他特長(zhǎng)，實(shí)行調(diào)崗安排使用。特別是在一專(zhuān)多能問(wèn)題上，更要注意觀測(cè)，充分發(fā)揮個(gè)人特長(zhǎng)?！粢?guī)范管理，分層實(shí)行1、組織貫徹，制度規(guī)范：我公司人員組織管理靠是可見(jiàn)、詳細(xì)公司規(guī)范，如制定管理規(guī)章，明確各級(jí)人員崗位職責(zé)和權(quán)力；建立一套合理公正獎(jiǎng)勵(lì)制度。通過(guò)規(guī)范公司運(yùn)作，約束員工行為。2、分工協(xié)作，層級(jí)管理：由于物業(yè)管理中，存在著許多不擬定因素，因此在管理中我公司對(duì)管理層及操作層員工采用不同管理辦法。如：對(duì)管理層員工實(shí)行授權(quán)管理，既在一定工作范疇內(nèi)讓她們自己管理自己，增強(qiáng)管理人員責(zé)任意識(shí)。3、規(guī)范言行，注重儀表：我公司將員工言行舉止、儀容、儀表等軟性因素納入規(guī)范化管理范疇，制定了詳細(xì)員工守則、服務(wù)手冊(cè)。同步我公司還將擬定每一崗位、每一工種詳細(xì)工作流程、崗位職責(zé)、服務(wù)質(zhì)量執(zhí)行原則，規(guī)范公司和員工運(yùn)作，保證管理和服務(wù)質(zhì)量。◆素質(zhì)評(píng)價(jià)，績(jī)效考核1、量化考核，客觀評(píng)價(jià)：人員管理中績(jī)效考核是充分發(fā)揮人員素質(zhì)效能內(nèi)在保障。對(duì)考核出佼佼者，我公司將采用“讓最明白人最有權(quán)，讓最有責(zé)任心人最有權(quán)”。通過(guò)實(shí)踐我公司總結(jié)出涉及考核評(píng)鑒、行為測(cè)評(píng)、專(zhuān)項(xiàng)考試等三種評(píng)價(jià)辦法在內(nèi)管理人員素質(zhì)體系，對(duì)員工“德、能、勤、績(jī)”進(jìn)行全面客觀評(píng)鑒。制定科學(xué)合理工作服務(wù)臺(tái)原則和量化考核原則，并推出一整套突出績(jī)效與完全測(cè)評(píng)相結(jié)合考核算施方案。考核不走過(guò)場(chǎng)，不講形式。各級(jí)人員均有詳細(xì)績(jī)效考核指標(biāo)，業(yè)績(jī)好壞、質(zhì)效高低、綜合素質(zhì)優(yōu)劣決定了該被考核人獎(jiǎng)勵(lì)。使考核起到獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)良好作用，同步也使員工有壓力感、責(zé)任感和急迫感。2、末位裁減，吐故納新：為使聯(lián)亞公司物業(yè)管理隊(duì)伍更有戰(zhàn)斗力和生命力，在保持隊(duì)伍相對(duì)穩(wěn)定同步，依照狀況及時(shí)優(yōu)化隊(duì)伍構(gòu)造，結(jié)合考核，實(shí)行末位裁減制，裁減率在5%左右，這樣做既留住了公司所需人才，同步又吸納了新生力量。危機(jī)、壓力、目的、信念是鍛造內(nèi)聚力“秘密武器”。（三）人員勞資管理人員勞資管理按照公司集中管理，各項(xiàng)目管理處詳細(xì)實(shí)行原則辦理。1、人員勞資管理詳細(xì)由公司辦公室負(fù)責(zé)。2、管理處勞資員每月準(zhǔn)時(shí)將審核、審批竣工資表交到公司辦公室勞資員處。3、公司辦公室勞資員每月按國(guó)家關(guān)于規(guī)定及時(shí)精確計(jì)算和上繳員工養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、工傷事故保險(xiǎn)、個(gè)人承擔(dān)某些由單位墊付，按月在工資中扣回。4、公司辦公室勞資員按照國(guó)家政策辦理技術(shù)工人培訓(xùn)、晉級(jí)手續(xù)，并兌現(xiàn)工資。5、公司辦公室勞資員接到新報(bào)到大中專(zhuān)畢業(yè)生檔案，及時(shí)為其辦理工資核定、養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、工傷事故保險(xiǎn)。報(bào)到之日起核算工資，并兌現(xiàn)工資。（四）管理人員培訓(xùn)持續(xù)有效員工培訓(xùn)是人力資源開(kāi)發(fā)最重要基本工作，是公司保持競(jìng)爭(zhēng)力重要手段。管理處大多數(shù)管理障礙，可以通過(guò)有效培訓(xùn)得到解決。員工培訓(xùn)是公司管理升級(jí)重要環(huán)節(jié)。我公司高度注重員工培訓(xùn)工作，把員工培訓(xùn)作為人力資源開(kāi)發(fā)基本工作，每年安排周密員工培訓(xùn)、考核籌劃。1、培訓(xùn)體質(zhì)培訓(xùn)體系2、培訓(xùn)原則因需施教、培考結(jié)合、觀念在先、注重實(shí)效3、培訓(xùn)目的品德優(yōu)良、觀念到位、勝任崗位4、培訓(xùn)內(nèi)容（1）觀念培訓(xùn)（針對(duì)全體人員）道德觀念、服務(wù)觀念、競(jìng)爭(zhēng)觀念、質(zhì)量觀念、創(chuàng)新觀念、效率觀念、成本觀念、安全觀念以及公司公司文化體系。（2）管理培訓(xùn)（針對(duì)各級(jí)骨干）員工勉勵(lì)、客戶(hù)溝通技巧、法律法規(guī)、成本核算、計(jì)算機(jī)應(yīng)用、質(zhì)量體系、環(huán)境美學(xué)、突發(fā)事件解決、管理理論。（3）崗位技術(shù)培訓(xùn)（針對(duì)操作層）基本技能、物業(yè)管理基本概念和重要內(nèi)容、設(shè)備維護(hù)和使用、辦公室自動(dòng)化管理、消防及治安管理、房地產(chǎn)管理。（4）基本培訓(xùn)（針對(duì)新入職工工）行為規(guī)范、物業(yè)管理概論、員工守則、職業(yè)道德教誨、管理制度、崗位職責(zé)、公司管理目的等。5、年度培訓(xùn)籌劃我公司擬將首年度員工培訓(xùn)分為兩個(gè)階段，第一階段入駐前期培訓(xùn)，采用集中、封閉、強(qiáng)化培訓(xùn)，重點(diǎn)為基本培訓(xùn)和觀念培訓(xùn)，配合兩輪培訓(xùn)考核；第二階段為入駐后培訓(xùn)，采用定期、實(shí)操、教練式1+1模式培訓(xùn)，激發(fā)潛能，啟導(dǎo)信心，配合業(yè)務(wù)考核與業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估，鞏固培訓(xùn)效果。6培訓(xùn)方式7、培訓(xùn)效果：通過(guò)業(yè)務(wù)考核和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估檢查培訓(xùn)效果培訓(xùn)前安排測(cè)試，理解員工基本和培訓(xùn)需求，培訓(xùn)上鞏固培訓(xùn)效果，培訓(xùn)后保證勝任崗位，并對(duì)員工業(yè)績(jī)進(jìn)行跟蹤評(píng)估。內(nèi)部管理制度一、管理處主任崗位職責(zé)1、全面負(fù)責(zé)對(duì)所管轄物業(yè)實(shí)行一體化綜合管理，完畢與公司訂立年度管理目的和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；2、制定管理處年度、月度工作籌劃并組織實(shí)行，業(yè)務(wù)上接受總公司和上級(jí)部門(mén)指引和監(jiān)督；3、負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督各項(xiàng)制度執(zhí)行狀況；4、合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位分工協(xié)作，責(zé)任到人，同步關(guān)懷員工生活，保證管理處員工有良好精神面貌和積極工作態(tài)度；5、負(fù)責(zé)所管轄物業(yè)裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴解決工作，貫徹安全、防火工作；6、協(xié)調(diào)本部門(mén)與供水、供電、工商等和物業(yè)管理關(guān)于部門(mén)關(guān)系，便于開(kāi)展各項(xiàng)工作；7、認(rèn)真完畢管理處其她工作職責(zé)內(nèi)容和公司安排或委托其她工作任務(wù)。二、管理處主管崗位職責(zé)1、協(xié)助管理處主任完畢管理處各項(xiàng)工作；2、認(rèn)真完畢所分管各項(xiàng)工作；3、接待來(lái)訪住戶(hù)，對(duì)住戶(hù)投訴及時(shí)解決；投訴解決率99%；4、熟悉樓宇構(gòu)造、單元數(shù)、戶(hù)數(shù)；管線走向；各種設(shè)備操作辦法，公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)辦法和常用故障、慣用維修辦法；督促本中心工作人員及時(shí)收繳管理費(fèi)，收繳率達(dá)預(yù)定目的；5、熟悉關(guān)于物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定；6、每日巡邏社區(qū)，檢查各部門(mén)工作，發(fā)現(xiàn)潛在問(wèn)題及時(shí)安排解決，并加以改進(jìn)；7、負(fù)責(zé)指引、監(jiān)督健全檔案管理，并抽查工作狀況；三、物業(yè)管理員崗位職責(zé)1、在物業(yè)管理部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，詳細(xì)行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務(wù)職能。2、負(fù)責(zé)管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項(xiàng)服務(wù)工作。3、全面掌握管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備使用工程。4、協(xié)調(diào)各部門(mén)送發(fā)物業(yè)管理方面文獻(xiàn)。5、參加管理處例會(huì)，總結(jié)當(dāng)月工作，制定下月籌劃。6、負(fù)責(zé)發(fā)現(xiàn)運(yùn)作中不合格服務(wù)項(xiàng)目，進(jìn)行跟蹤、驗(yàn)證，解決業(yè)戶(hù)投訴。7、收集有價(jià)值物業(yè)信息，為推動(dòng)公司物業(yè)管理工作發(fā)展出謀劃策。8、完畢領(lǐng)導(dǎo)交辦各項(xiàng)任務(wù)。四、維修工崗位職責(zé)1、執(zhí)行管理處制定關(guān)于技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，純熟掌握設(shè)施、設(shè)備構(gòu)造、性能、特點(diǎn)和維修、保養(yǎng)辦法，負(fù)責(zé)對(duì)社區(qū)內(nèi)機(jī)電設(shè)備運(yùn)營(yíng)值班，解決普通性故障，參加協(xié)助設(shè)施、設(shè)備維修、保養(yǎng)工作，對(duì)發(fā)生問(wèn)題及時(shí)想上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或管理處報(bào)告。2、定期清潔所管理設(shè)備和設(shè)備房，保證設(shè)備、設(shè)施、設(shè)備機(jī)房整潔。3、嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故。4、發(fā)生突發(fā)狀況，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)采用應(yīng)急辦法，保證設(shè)施、設(shè)備正常、完好。5、定期對(duì)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。6、積極完畢上級(jí)交辦各項(xiàng)暫時(shí)任務(wù)。五、清潔員崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)本轄區(qū)清潔衛(wèi)生工作。2、負(fù)責(zé)公司及管理處業(yè)戶(hù)服務(wù)工作。3、負(fù)責(zé)社區(qū)各區(qū)域垃圾收集工作。4、完畢領(lǐng)導(dǎo)交辦其她工作。六、保安崗位職責(zé)1、服從領(lǐng)導(dǎo)，聽(tīng)從指揮，以軍人風(fēng)度處事。2、負(fù)責(zé)本轄區(qū)車(chē)輛進(jìn)出、停放管理，遇事要向上級(jí)報(bào)告。3、負(fù)責(zé)本轄區(qū)人員進(jìn)出管理。4、模范遵守國(guó)家法令、法規(guī)，做到依法辦事。5、熟悉本崗位職責(zé)和工作程序，掌握本轄區(qū)內(nèi)每一種角落，圓滿(mǎn)完畢工作任務(wù)。6、熟悉關(guān)于消防器械使用。7、負(fù)責(zé)社區(qū)安全、防火防盜、防破壞防范工作。8、負(fù)責(zé)社區(qū)應(yīng)急解決急救工作。9、負(fù)責(zé)大廈物業(yè)、工程、清潔、征詢(xún)等各項(xiàng)服務(wù)工作。10完畢上級(jí)交辦各項(xiàng)任務(wù)。七、綠化員崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)園區(qū)綠化植物定期澆水、施肥、除雜草、防治病蟲(chóng)害,哺育、種植花苗木并及時(shí)對(duì)綠籬、花球修剪選型。2、負(fù)責(zé)清理綠化草地內(nèi)垃圾雜物和枯枝落葉,做好尋常保潔工作。3、負(fù)責(zé)定期對(duì)辦公室、會(huì)所陰生植物進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、更換。4、負(fù)責(zé)對(duì)各責(zé)任區(qū)綠化進(jìn)行管理,勸阻、糾正一切破壞綠化行為。5、熟記管理住宅區(qū)內(nèi)綠化面積和布局,熟悉園區(qū)花草樹(shù)木名稱(chēng)、習(xí)性、生長(zhǎng)規(guī)律以及相應(yīng)養(yǎng)護(hù)管理程序。6、愛(ài)護(hù)公共財(cái)物,能純熟操作各種園林器械,熟知農(nóng)藥、化肥性能及使用原則。7、認(rèn)真學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)知識(shí),努力提高管理質(zhì)量和工作效率。8、服從主管安排,遵守工作紀(jì)律,認(rèn)真準(zhǔn)時(shí)完畢上級(jí)交給工作任務(wù)。服務(wù)詳細(xì)內(nèi)容和管理辦法委托管理內(nèi)容1、廠區(qū)內(nèi)公共通道、門(mén)廳、辦公區(qū)、內(nèi)壁墻面、廠區(qū)外圍裝飾地面等保潔；2、廠區(qū)內(nèi)治安、防盜、消防、交通秩序維護(hù)；3、聯(lián)亞公司交辦其她任務(wù)。擬采用重要管理辦法1、清潔、衛(wèi)生A、按照廠區(qū)管理面積和保潔內(nèi)容，合理配備保潔人員。B、廠區(qū)內(nèi)公共部位及廠區(qū)管理區(qū)域道路、地面、露天停車(chē)場(chǎng)、綠化帶和樓道內(nèi)公共部位、公共設(shè)施，涉及門(mén)外立面，實(shí)行8小時(shí)清潔。C、生活垃圾日產(chǎn)日清，定期消殺。D、建立健全環(huán)境衛(wèi)生保潔尋常檢查制度，通過(guò)劃分衛(wèi)生責(zé)任區(qū)、分片包干，責(zé)任到人，監(jiān)督檢查等管理方式，使廠區(qū)衛(wèi)生達(dá)到規(guī)定原則，做到廠區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)合和有關(guān)場(chǎng)地、樓梯間地面、墻壁、門(mén)廳外立面等整潔、無(wú)衛(wèi)生死角，保障廠區(qū)清爽，干凈舒服。E、管理人員隨時(shí)引導(dǎo)使用人注意愛(ài)護(hù)環(huán)境衛(wèi)生，共同提高廠區(qū)環(huán)境原則。3、安全防范管理A、配備一支政治可靠、紀(jì)律嚴(yán)明、訓(xùn)練有素、值勤文明專(zhuān)職保安隊(duì)伍，維護(hù)好社區(qū)公共秩序。B、采用技防、人防雙管齊下辦法，運(yùn)用監(jiān)控系統(tǒng)、通訊聯(lián)系系統(tǒng)、保安監(jiān)督巡邏系統(tǒng)和門(mén)崗值勤檢查系統(tǒng)，進(jìn)行24小時(shí)全天候、全方位安全防范。C、所有保安人員必要做到能純熟掌握操作監(jiān)控系統(tǒng)，24小時(shí)全方位監(jiān)控。巡視人員必要做到每天按照指定路線定期巡視。D、當(dāng)班人員配備對(duì)講機(jī)保持高效聯(lián)系，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題在第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)并采用有效防范辦法，必要時(shí)及時(shí)報(bào)警，協(xié)助公安機(jī)關(guān)解決好事態(tài)。E、廠區(qū)入口實(shí)行24小時(shí)門(mén)崗執(zhí)勤，建立詢(xún)問(wèn)、登記、聯(lián)系制度。F、堅(jiān)持查崗制度和報(bào)告制度。保安隊(duì)長(zhǎng)、管理處主任、公司安管部、公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行不定期夜間查崗，并依照查崗狀況予以通報(bào)，漏崗、偷懶者按公司規(guī)定懲罰。4、消防管理A、采用“防止為主、防消結(jié)合”積極方針，貫徹安全責(zé)任制度和消防工作社會(huì)化原則，形成B、組織專(zhuān)業(yè)人員定期檢查各種消防器材，消防設(shè)施設(shè)備與否功能齊全，敏捷可靠。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決，保障正常便用。C、加強(qiáng)對(duì)消防通道管理，做到無(wú)亂堆、亂放、亂占用，保證消防通道暢通無(wú)阻。D、堅(jiān)決制止易燃、易爆品進(jìn)入廠區(qū)，消除安全隱患。E、加強(qiáng)對(duì)廠區(qū)內(nèi)部安全隱患重點(diǎn)部位(電梯、監(jiān)控設(shè)備房、水泵房、配電房等)管理，禁止在機(jī)房?jī)?nèi)吸煙，堆放雜物和化學(xué)物。F、所有管理服務(wù)人員必要具備掌握對(duì)的使用各種消防器材能力，從主線上保證廠區(qū)無(wú)消防隱患。G、保安人員每年組織一次消防演習(xí)，把撲救初期火災(zāi)任務(wù)貫徹到全體管理服務(wù)人員身上，不失時(shí)機(jī)撲滅初期火災(zāi)。社區(qū)建立動(dòng)用明火報(bào)告審批制度。5、廠區(qū)外車(chē)輛停放秩序管理A、各種車(chē)輛實(shí)行規(guī)范行駛，遵守廠區(qū)外車(chē)輛管理規(guī)定。B、外來(lái)車(chē)輛按指定規(guī)定區(qū)域停放。6、品質(zhì)管理A、科學(xué)管理手段與溫馨服務(wù)相結(jié)合，制造無(wú)盲點(diǎn)管理網(wǎng)絡(luò)。B、管理處實(shí)行窗口服務(wù)承諾制。C、強(qiáng)化管理服務(wù)人員敬業(yè)精神，持續(xù)改進(jìn)工作，增強(qiáng)業(yè)主滿(mǎn)意度。7、建立物業(yè)管理報(bào)告制度，溝通與聯(lián)亞公司聯(lián)系，全面推動(dòng)物業(yè)管理方面各項(xiàng)工作。物業(yè)公司在廠區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作實(shí)行公開(kāi)報(bào)告制度接受聯(lián)亞公司全體員工監(jiān)督管理。8、建立、健全廠區(qū)檔案、資料管理制度9、大力發(fā)展公共關(guān)系建立與合肥市房產(chǎn)局、工商、稅務(wù)、物價(jià)、公安、市容、水電氣管理部門(mén)和街道等行政業(yè)務(wù)主管部門(mén)公共業(yè)務(wù)關(guān)系，建立一套單位互通信息網(wǎng)絡(luò)，隨時(shí)掌握這些部門(mén)各種政策、法規(guī)信息，以便管理。物業(yè)管理服務(wù)原則一、基本原則1、制定較完善物業(yè)管理方案，并按規(guī)定訂立物業(yè)服務(wù)合同。2、管理服務(wù)人員著裝整潔、佩戴標(biāo)志、行為規(guī)范，服務(wù)積極熱情。3、管理處主任具備二年以上專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。4、管理員應(yīng)90%持有物業(yè)管理工作上崗證書(shū)，特種作業(yè)員工應(yīng)100%持政府或?qū)I(yè)部門(mén)頒發(fā)有效證書(shū)上崗。5、一線服務(wù)人員每年體檢一次，合格上崗。6、公司多方面運(yùn)用計(jì)算機(jī)管理(業(yè)主檔案、收費(fèi)管理等)。7、采用各種形式如走訪、懇談會(huì)、電話(huà)溝通、問(wèn)卷調(diào)查等，每年與5%以上員工作有效溝通，每年有效投訴解決率不不大于100%，每年進(jìn)行一次滿(mǎn)意度測(cè)評(píng)，有效樣本覆蓋不不大于20%，并對(duì)薄弱環(huán)節(jié)持續(xù)改進(jìn)，滿(mǎn)意率達(dá)90%以上。8、建立較完善檔案管理制度。二、公共秩序維護(hù)內(nèi)容與原則1、廠區(qū)管理區(qū)域出入口24小時(shí)值班。2、保安對(duì)社區(qū)管理區(qū)域每小時(shí)巡邏2次。3、引導(dǎo)汽車(chē)有序停放，非機(jī)動(dòng)車(chē)輛按規(guī)定停放區(qū)有序停放。4、進(jìn)出廠區(qū)管理區(qū)域外來(lái)人員實(shí)行登記制度。5、對(duì)火災(zāi)、治安、水浸等突發(fā)事件有應(yīng)急解決預(yù)案。三、保潔服務(wù)內(nèi)容與原則廠區(qū)保潔服務(wù)原則1、門(mén)廳全天擦拭2、公共通道全天擦拭3、辦公區(qū)全天擦拭4、倉(cāng)庫(kù)全天擦拭5、內(nèi)壁墻面1次/每周清掃6、廠區(qū)外圍裝飾地面2次/每天清掃垃圾解決與收集1、依照廠區(qū)實(shí)際合理布設(shè)果殼箱、垃圾實(shí)行袋裝化，并逐漸實(shí)行垃圾分類(lèi)收集。2、垃圾每日收集2次，生活垃圾做到日產(chǎn)日清。3、依照廠區(qū)實(shí)際需要進(jìn)行消殺，有效控制蠅、蚊等害蟲(chóng)滋生及異味產(chǎn)生。4、室外垃圾箱每日清理、定期清洗、保持干凈。緊急事件應(yīng)對(duì)預(yù)案1、火警應(yīng)急解決方案1.1當(dāng)值保安員接到關(guān)于火警報(bào)告時(shí)，應(yīng)及時(shí)通報(bào)主管部門(mén)并至報(bào)警現(xiàn)場(chǎng)核復(fù)火警狀況并做好救火啟動(dòng)準(zhǔn)備。關(guān)于人員應(yīng)記錄火警時(shí)間，搜尋事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)異常狀況及做好記錄；1.2如屬誤報(bào)狀況，現(xiàn)場(chǎng)保安員確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)區(qū)域安全后，報(bào)呼喊中心記錄并消除火警警報(bào)；1.3如現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)火情，保安員應(yīng)及時(shí)采用如下應(yīng)急辦法：現(xiàn)場(chǎng)保安員及時(shí)將火警狀況以電話(huà)、對(duì)講機(jī)或其她方式向呼喊中心或其她崗位保安員通報(bào)；保安員在報(bào)告火情同步，拿取近來(lái)位置滅火器材并投入救火工作。保安員在救火時(shí)，應(yīng)大聲通報(bào)有關(guān)區(qū)域人員，并警告周邊人員撤離危險(xiǎn)區(qū)域或協(xié)助補(bǔ)救；監(jiān)控中心監(jiān)控員按應(yīng)急方案通報(bào)各崗位保安員赴現(xiàn)場(chǎng)增援；當(dāng)值保安在安排火場(chǎng)撲救同步，應(yīng)及時(shí)設(shè)立火場(chǎng)警戒。并在火勢(shì)控制后安排現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)工作。1.4員工在聽(tīng)倒呼喊中心發(fā)布危機(jī)警戒命令后，自動(dòng)進(jìn)行應(yīng)急人力組織，并實(shí)行火警現(xiàn)場(chǎng)增援、重要部位職守工作；1.5崗位上保安員必要按方案內(nèi)容做好各崗位警戒工作；1.6當(dāng)值最高檔別人員負(fù)責(zé)成立暫時(shí)指揮小組，協(xié)調(diào)火情處置應(yīng)急工作；1.7關(guān)于清潔等后勤人員依照批示進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)減少器械搬運(yùn)、現(xiàn)場(chǎng)秩序維護(hù)等協(xié)調(diào)工作；1.8同步按規(guī)定通報(bào)管理員、物業(yè)主管及公司關(guān)于人員，通報(bào)順序如下：管理員及物業(yè)主管公司主管人員如噴淋泵、消防泵有啟動(dòng)動(dòng)作，需報(bào)告消防部門(mén)。1.9火警受控制后，由公司人員和物業(yè)主管、管理員構(gòu)成專(zhuān)案組進(jìn)行事故調(diào)查及善后工作；1.10進(jìn)行事故起因調(diào)查，并制定整治辦法，追究責(zé)任者失職行為；1.11對(duì)火警導(dǎo)致?lián)p失進(jìn)行拍照取證，并記錄損失狀況；1.12管理員完畢事故通過(guò)狀況報(bào)告，由物業(yè)主管總結(jié)狀況并上報(bào)公司；1.13由公司協(xié)助向保險(xiǎn)商申請(qǐng)索賠事項(xiàng)，并跟進(jìn)辦理以上工作。1.14注意事項(xiàng)當(dāng)關(guān)于消防重點(diǎn)防范部位或易燃易爆危險(xiǎn)品發(fā)生火情時(shí)，保安員應(yīng)及時(shí)撥打“119”火警電話(huà)向消防部門(mén)報(bào)告，做好自身安全防范工作；保安員應(yīng)保持穩(wěn)定情緒，安撫受驚嚇人員，減少火警對(duì)正常秩序影響；發(fā)生電器類(lèi)火災(zāi)時(shí)，禁止使用水或水性減滅器械進(jìn)行撲救；保安員在撲救火情時(shí)，應(yīng)隨時(shí)與監(jiān)控中心聯(lián)系并通報(bào)火情，并謀求增援，以免不可見(jiàn)因素導(dǎo)致火勢(shì)失控。1.15解決流程：2、盜、搶等刑事案件應(yīng)急解決方案2.1發(fā)生盜竊案件時(shí)，保安員應(yīng)及時(shí)報(bào)警，緊急狀況撥打“110”報(bào)警；2.2管理人員在接到報(bào)警同步，應(yīng)及時(shí)采用應(yīng)急程序如下：各崗實(shí)行應(yīng)急方案，加強(qiáng)對(duì)進(jìn)出通道人員和車(chē)輛、物品進(jìn)出管理，必要時(shí)對(duì)重點(diǎn)區(qū)域予以封鎖，防止罪犯逃逸。安排保安員駐守于被盜區(qū)域戶(hù)外，用隔離繩、欄將事發(fā)區(qū)域分隔，做好現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)工作，禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)。管理處安排人員對(duì)重要通道、事發(fā)區(qū)域進(jìn)行安全檢查，以便能及時(shí)發(fā)現(xiàn)也許藏匿罪犯或犯罪索如：侵入部位、隱匿場(chǎng)合、贓物等。封鎖關(guān)于案件任何消息，防止擴(kuò)散及驚動(dòng)傳媒人士，從嚴(yán)控制人員進(jìn)出，謝絕采訪，并注意任何狀況泄露而導(dǎo)致妨礙警方偵破案件。2.3管理員在實(shí)行應(yīng)急方案同步，按規(guī)定通報(bào)物業(yè)主管及公司關(guān)于人員，報(bào)順序如下：物業(yè)主管；公司主管部門(mén)負(fù)責(zé)人。2.4管理處在警方到場(chǎng)或罪犯控制后，應(yīng)采用善后辦法如下：管理處盡量向警方提供協(xié)助，按警方規(guī)定召集當(dāng)值員工陳述案情通過(guò)，并提供有關(guān)工作報(bào)告、記錄、錄像資料等；配合警方、公司認(rèn)真對(duì)事件進(jìn)行調(diào)查，查找起因和安全隱患，制整治辦法，追究肇事者及責(zé)任者責(zé)任，由公司和物業(yè)主管構(gòu)成專(zhuān)案組進(jìn)