山海關(guān)東羅城項(xiàng)目前期策劃報(bào)告樣本

山海關(guān)----東羅城項(xiàng)當(dāng)前期策劃報(bào)告5月目錄一、項(xiàng)目基本特性與開發(fā)方向--------------------------------------------------------------------21、項(xiàng)目基本特性------------------------------------------------------------------------------2、項(xiàng)目開發(fā)方向------------------------------------------------------------------------------3、項(xiàng)目基本結(jié)論------------------------------------------------------------------------------二、客戶與需求分析--------------------------------------------------------------------------------1、客戶源、客戶層與客戶構(gòu)造------------------------------------------------------------2、客戶需求與需求方位---------------------------------------------------------------------3、客戶需求結(jié)論------------------------------------------------------------------------------三、市場(chǎng)分析-----------------------------------------------------------------------------------------1、國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)狀況------------------------------------------------------2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)狀況------------------------------------------------------------3、秦皇島與山海關(guān)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)狀況---------------------------------------------4、項(xiàng)目SWOT分析--------------------------------------------------------------------------四、項(xiàng)目基本運(yùn)作-----------------------------------------------------------------------------------1、項(xiàng)目基本運(yùn)作思路------------------------------------------------------------------------2、產(chǎn)品形態(tài)與風(fēng)格定位---------------------------------------------------------------------3、業(yè)態(tài)構(gòu)造規(guī)劃------------------------------------------------------------------------------4、功能分區(qū)與道路規(guī)劃---------------------------------------------------------------------5、景觀園林風(fēng)格與布局---------------------------------------------------------------------6、物業(yè)配套與服務(wù)---------------------------------------------------------------------------7、產(chǎn)品定價(jià)------------------------------------------------------------------------------------8、開發(fā)環(huán)節(jié)與周期---------------------------------------------------------------------------9、營銷推廣方略------------------------------------------------------------------------------五、項(xiàng)目效益與風(fēng)險(xiǎn)分析-------------------------------------------------------------------------第一某些：項(xiàng)目基本特性與開發(fā)方向1、項(xiàng)目基本特性：1】地形現(xiàn)狀與價(jià)值：1、地圖顯示方位2、地塊現(xiàn)狀實(shí)景3、地塊紅線范疇依照實(shí)地考察，對(duì)本地塊初步結(jié)識(shí)：地塊比較規(guī)整，地勢(shì)平坦；有一定水域面積，水域周邊有保存完整景觀；西面緊鄰享譽(yù)全國旅游景點(diǎn)“天下第一關(guān)”；四周得天獨(dú)厚古城墻，對(duì)于東羅城地塊來說，她具備了獨(dú)一無二歷史人文景觀，是不可復(fù)制好地塊，具備良好開發(fā)價(jià)值。2】周邊（重要出入口）現(xiàn)狀：A、沒有良好商業(yè)氛圍，有些偏離城區(qū)重要商業(yè)中心；B、生活環(huán)境太差，不能滿足高品位生活條件需要；C、周邊市政配套局限性，綠化面積較少，基本設(shè)施有待政府進(jìn)一步改進(jìn)；D、交通不夠便利，僅有一條項(xiàng)目東出入口南北道路----關(guān)城東路，項(xiàng)目南出入口----“第一關(guān)停車場(chǎng)”出入口環(huán)境、道路和北出入口道路開通需要政府改造；3】項(xiàng)目限定指標(biāo)：政府指標(biāo)規(guī)定：A、項(xiàng)目規(guī)劃以一層構(gòu)造為主，某些可以建到二層；B、檐口不高于6米，建筑總高度不高于城墻臺(tái)面（第一關(guān)城墻平均高度為8米，東羅城約12米高）；C、容積率不高于0.45、建筑密度不不不大于35、綠化不不大于30；公司指標(biāo)規(guī)定：A、實(shí)現(xiàn)利益合理化、最大化；B、符合法定、本地政府和公司開發(fā)規(guī)定；項(xiàng)目土地成本A、土地購買成本是13862萬元（58萬/畝*239畝）；2、基本結(jié)論：開發(fā)低密度高品位商業(yè)和住宅產(chǎn)品是唯一出路。限高、0.45低容積率、13862萬元土地成本及在282畝可用土地和局限性9萬平米建筑面積，必然推高將來房屋銷售單價(jià)。因而，普通產(chǎn)品沒有開發(fā)也許，只別出一格、另辟蹊徑，拔高項(xiàng)目開發(fā)檔次，只有這樣才干支撐開發(fā)成本和投資收益。3、項(xiàng)目開發(fā)方向：綜合以上基本要素，項(xiàng)目開發(fā)方向必然是高品位產(chǎn)品----別墅、類別墅和高品位商業(yè)。第二某些：客戶與需求從第一某些里已經(jīng)很明確看出咱們產(chǎn)品方向----高品位產(chǎn)品，那么咱們客戶層也必然是高品位消費(fèi)客群。可是咱們高品位客戶在哪里？她們究竟需要什么樣產(chǎn)品？1、客戶：1】客源：、A1、本地：【秦皇島】普通個(gè)體客源：秦皇島普通性個(gè)體客戶人均可支配收入局限性萬元，對(duì)高檔不動(dòng)產(chǎn)購買力極為薄弱，高品位客戶量有限；但是對(duì)高檔商業(yè)消費(fèi)需求是存在。依照對(duì)秦皇島都市居民人均可支配收入為9195元，比去年增長了14.5%；人均工資性收入6597元，比去年增長了13.5%；人均轉(zhuǎn)移性收入2977元，同比增長26.3%；受銀行存款利率上調(diào)和股市持續(xù)走高影響，人均財(cái)產(chǎn)性收入94元，比去年增長12.2%等基本因素分析得知。高品位個(gè)體客源：本地高品位個(gè)體客戶重要集中在政府部門領(lǐng)導(dǎo)、公司主、公司高管以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)。這些群體具備穩(wěn)定收入和某些有一定灰色收入，消費(fèi)力和投資欲望強(qiáng)。并且有錢人在更加富裕之后就會(huì)自然上升到社會(huì)上層，其交流檔次、場(chǎng)合和個(gè)人生活居所都將發(fā)生變化。就個(gè)人居所而言，安全、私密和品味是核心。咱們項(xiàng)目在山海關(guān)完全具備了前兩項(xiàng)—安全與私密。秦皇島有區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)，家公司，重要領(lǐng)導(dǎo)、公司主和公司高管約有人。以5%可購買機(jī)率，將產(chǎn)生？人客源。公司機(jī)構(gòu)客源：秦皇島大中型公司較少，但實(shí)力比較雄厚，但是公司和公司高層在本地均有自己辦公和生活場(chǎng)合，僅有個(gè)別高層會(huì)有也許購買不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)于高品位商業(yè)普通是公司消費(fèi)行為，個(gè)體消費(fèi)有限。和本地公司長期現(xiàn)關(guān)聯(lián)外地公司也是咱們客源。代表公司如下：秦皇島港務(wù)集團(tuán)有限公司：重要以煤炭、石油、糧食、化肥、水泥、礦石、飼料、水果等大宗貨品運(yùn)送，除承擔(dān)國內(nèi)貨品中轉(zhuǎn)外，還與世界上100各種國家和地區(qū)港口保持著經(jīng)常性貿(mào)易往來。秦皇島港已成為以煤炭、原油輸出為主綜合性國際港口，是國內(nèi)晉煤外運(yùn)、北煤南運(yùn)重要樞紐港，經(jīng)由秦皇島港下水煤炭占全國重要沿海港口下水煤炭總量一半。既有職工18000人，固定資產(chǎn)原值91億元。全港共有碼頭泊位49個(gè)，其中生產(chǎn)泊位28個(gè)，年設(shè)計(jì)通過能力1.24億噸。中華人民共和國耀華玻璃集團(tuán)公司：是國家520家重點(diǎn)公司之一，有職工13400多人，總資產(chǎn)36億元。被譽(yù)為“中華人民共和國玻璃工業(yè)搖籃”。當(dāng)前，耀華已發(fā)展成為國內(nèi)特大型綜合性玻璃生產(chǎn)公司，擁有30余家子公司和國家級(jí)“公司技術(shù)中心”、博士后科研工作站等科研機(jī)構(gòu)。產(chǎn)品占全國總產(chǎn)量八分之一。中鐵山橋集團(tuán)有限公司：是以制造業(yè)為主體、多元經(jīng)營國有控股大型公司集團(tuán)，是國內(nèi)橋梁、道岔制造行業(yè)中歷史最久、規(guī)模最大、實(shí)力最強(qiáng)名牌公司。公司本部在秦皇島市山海關(guān)區(qū)，有職工7000多人，占地面積123.7萬平方米，注冊(cè)資本近4億元。產(chǎn)品占據(jù)了全國鐵路提速道岔市場(chǎng)70%份額。山海關(guān)船廠：廠區(qū)面積196.7萬平方米。擁有中華人民共和國最大VLCC型修船塢。有職工近3000人，其中高檔專業(yè)人才、工程技術(shù)人員800余人。重要經(jīng)營船舶修造、改裝、拆解，海洋石油工程設(shè)備制造、改裝、修理，港口機(jī)械制造、鋼構(gòu)造制造，船舶備件供應(yīng)等。已與美、英、德、俄、韓、日、港、臺(tái)等30各種國家和地區(qū)及國內(nèi)各大航運(yùn)公司建立了良好業(yè)務(wù)關(guān)系。渤海鋁業(yè)有限公司：由中華人民共和國國際信托投資公司和美國雷諾茲金屬公司全資經(jīng)營大型當(dāng)代化鋁加工公司。，被評(píng)為中華人民共和國外商投資公司500強(qiáng)公司。總投資2.51億美元，注冊(cè)資本1.41億美元，公司占地面積86萬平方米，建筑面積近20萬平方米，有職工1200人。重要生產(chǎn)鋁型材和鋁板、帶、箔兩大類產(chǎn)品。產(chǎn)品熱銷全國各地，并打入北美、歐洲、東南亞等市場(chǎng)。政府機(jī)構(gòu)客源：秦皇島、山海關(guān)政府機(jī)構(gòu)每年均有大量政務(wù)接待，對(duì)于商業(yè)消費(fèi)需求有一定潛力，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)極其有限。秦皇島和山海關(guān)是有一定歷史背景和特殊地利位置地方，每年、每月甚至每周都會(huì)有上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或部門官員到這里視察或旅游度假，這些客人到這里消費(fèi)完全有本地政府買單。依照《山海圖志》一書里記錄分析，僅在山海關(guān)這里，一年里平均每月里均有2--3位重量級(jí)領(lǐng)導(dǎo)來這里觀光考察，特別是6—9月時(shí)間段里。A2、本地：【山海關(guān)】山海關(guān)區(qū)轄5個(gè)街道、3個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)鄉(xiāng)，總面積192平方千米?？?cè)丝?4萬人（）。都市居民人均可支配收入8133元，同比增長9.2%；人均消費(fèi)支出6598.63元，同比增長4.8%。全年農(nóng)民人均純收入4942元，比上年增長6.0%。都市居民人均住房使用面積為16.93平方米。規(guī)模公司機(jī)構(gòu)少，人均收入低，普通個(gè)體客戶更不具備消費(fèi)高品位不動(dòng)產(chǎn)條件。這里不作為重點(diǎn)客源地分析。B1、外地：【京津唐】B1-1、公司機(jī)構(gòu)類：按照行業(yè)分類：重要行業(yè)：以電信、電力、零售、IT業(yè)、傳媒、通信、媒體、娛樂業(yè)、電影業(yè)、金融、保險(xiǎn)、教誨、專業(yè)投資機(jī)構(gòu)、宗教協(xié)會(huì)、外事機(jī)構(gòu)、政府與企事業(yè)單位派出機(jī)構(gòu)等為重要對(duì)象。在這些行業(yè)里，重要體當(dāng)前對(duì)不動(dòng)產(chǎn)購買、公司內(nèi)外交流、培訓(xùn)、休閑度假等消費(fèi)行為。按照規(guī)模分類：重要對(duì)象：世界伍佰強(qiáng)及分支機(jī)構(gòu)、亞洲五百強(qiáng)、中華人民共和國伍佰強(qiáng)、區(qū)域百強(qiáng)和行業(yè)前十強(qiáng)等規(guī)模公司；B1-2、個(gè)體消費(fèi)類：政府高管、大中型公司高層、小公司主、華僑、專業(yè)投資客等；B2、外地：【東北】B2-1、公司機(jī)構(gòu)類：按照行業(yè)分類：重要行業(yè)：有食品加工業(yè)、機(jī)械制造、交通運(yùn)送、電力、熱力、礦采業(yè)、演藝等行業(yè)。這些行業(yè)重要體當(dāng)前對(duì)不動(dòng)產(chǎn)購買上，如：公司會(huì)所，以此作為公司內(nèi)外交流、培訓(xùn)、休閑度假中心。按照規(guī)模分類：東北大中型公司、東北百強(qiáng)公司、行業(yè)前20強(qiáng)等。B2-2、個(gè)體消費(fèi)類：政府高管、大中型公司高層、小公司主、專業(yè)投資客等；B3-1、外地：【山西與內(nèi)蒙】B3-1、公司機(jī)構(gòu)類：按照行業(yè)分類：重要行業(yè)：有煤炭、交通運(yùn)送、電力、熱力、礦采、釀酒等行業(yè)。這些行業(yè)重要體當(dāng)前對(duì)不動(dòng)產(chǎn)購買上，如：公司會(huì)所，以此作為公司內(nèi)外交流、培訓(xùn)、休閑度假中心。按照規(guī)模分類：本地大中型公司、百強(qiáng)公司、行業(yè)前20強(qiáng)等。B2-2、個(gè)體消費(fèi)類：政府高管、煤炭老板、大中型公司高層、小公司主、專業(yè)投資客等；2】、客層與客戶構(gòu)造對(duì)于東羅城項(xiàng)目，客層必然處在各目的區(qū)域高品位，均位于本地消費(fèi)者構(gòu)造金字塔頂部?？蛻魠^(qū)域比是京津唐：山西內(nèi)蒙：東北：本地為4：3：1：2構(gòu)造?？蛯颖仁钦汗荆簜€(gè)體為35：50：15構(gòu)造比。2、客戶需求與需求方位：1】基本分析：國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長已經(jīng)成為拉動(dòng)國際經(jīng)濟(jì)重要因素，隨著國內(nèi)持續(xù)數(shù)年高達(dá)兩位數(shù)增長幅度，國內(nèi)居民消費(fèi)隨之升級(jí)，商業(yè)交流、房地產(chǎn)、旅游消費(fèi)需求也在升級(jí)變化。改革開放后，社會(huì)經(jīng)濟(jì)、人民生活水平發(fā)生了巨大變化，各行業(yè)浮現(xiàn)一片繁華，商業(yè)交流頻繁，檔次不斷提高，公司和個(gè)體消費(fèi)者對(duì)商業(yè)配套規(guī)定也越來越高。生活水平提高后，人們開始關(guān)注個(gè)人居住條件和環(huán)境。房產(chǎn)改革以來經(jīng)歷了四個(gè)基本階段，一是有可居住房子，如：?jiǎn)挝桓＠址浚欢怯袀€(gè)人產(chǎn)權(quán)房子；如：第一撥房改房和商品房；三是有大戶型房子，不注重環(huán)境和配套；如：?jiǎn)挝患Y建房；四是有好環(huán)境、高配套大房子；如：市區(qū)內(nèi)大盤多層或高層及近郊別墅。依照國際慣例，在人均GDP達(dá)到1000美元時(shí)，旅游消費(fèi)開始啟動(dòng)；在1000美元左右，以觀光旅游為主；人均GDP達(dá)到美元后來，休閑旅游開始啟動(dòng)；3000美元休閑旅游成熟，此時(shí)度假旅游開始啟動(dòng)；當(dāng)人均GDP達(dá)到5000美元時(shí)，度假旅游成熟。在旅游消費(fèi)升級(jí)過程中，直接涉及到吃、住、行、游、樂、購六個(gè)方面，關(guān)聯(lián)到29個(gè)經(jīng)濟(jì)部門和108個(gè)行業(yè)發(fā)展，旅游業(yè)附加值不斷提高。國內(nèi)人均GDP初次突破1000美元，旅游消費(fèi)啟動(dòng)已有所顯示。人均GDP突破美元。地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡特點(diǎn)決定了現(xiàn)階段國內(nèi)旅游業(yè)整體處在觀光旅游為主，休閑旅游為輔階段。個(gè)別地區(qū)、少數(shù)富裕人群在向休閑游、度假游過渡。旅游業(yè)從改革開放初期“外事接待”性質(zhì)發(fā)展到當(dāng)前已成為“國民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)”，在國民經(jīng)濟(jì)中地位越來越受到注重。在中華人民共和國31個(gè)?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）中，已有23個(gè)省區(qū)市把旅游業(yè)確立為支柱產(chǎn)業(yè)，1個(gè)省把旅游業(yè)確立為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，3個(gè)省區(qū)市把旅游業(yè)確立為第三產(chǎn)業(yè)龍頭產(chǎn)業(yè)。政府主導(dǎo)、部門聯(lián)動(dòng)、社會(huì)參加發(fā)展格局，為旅游業(yè)營造了良好發(fā)展環(huán)境。依照《秦皇島市政府工作報(bào)告》,該市已經(jīng)將“推動(dòng)旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)”、“發(fā)展休閑度假游，哺育商務(wù)會(huì)展游”納入政府工作重要任務(wù)。旅游飯店業(yè)是國內(nèi)與國際接軌最早、開放步伐最快行業(yè)之一。隨著旅游業(yè)發(fā)展，飯店需求明顯增長，據(jù)國家旅游局預(yù)測(cè)，到，全國將新增各類住宿設(shè)施約20萬家，其中星級(jí)飯店約1萬家，五星級(jí)飯店將超過500家。當(dāng)前大眾旅游需求呈現(xiàn)多樣性，商務(wù)客源增多等因素促使星級(jí)酒店與經(jīng)濟(jì)型酒店成為行業(yè)中體現(xiàn)作為活躍兩某些。中科院：國內(nèi)旅游房地產(chǎn)即將迎來迅速發(fā)展近年來，隨著旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，除按老式方式開發(fā)經(jīng)營酒店和度假村外，從產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假房產(chǎn)、到景區(qū)房產(chǎn)、酒店式公寓，再到以旅游為主題區(qū)域開發(fā)建設(shè)等，“旅游房地產(chǎn)”這個(gè)概念越來越多地被人們提到，同步也越來越多地用于各類房地產(chǎn)項(xiàng)目之上。大批國際金融投資商、地產(chǎn)開發(fā)商、酒店投資管理機(jī)構(gòu)紛紛介入旅游房地產(chǎn)開發(fā)，并獲得了可觀收益。從世界范疇來看，來源于上世紀(jì)初法國地中海沿岸旅游房地產(chǎn)當(dāng)前已在全球得到迅速發(fā)展，特別是歐洲各國，各種分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅等已發(fā)展到一定規(guī)模。從國內(nèi)狀況來看，旅游房地產(chǎn)萌芽于上世紀(jì)八、九十年代。當(dāng)時(shí)，沿海地區(qū)、改革開放較早省市由于房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)供不不大于求，浮現(xiàn)了大量積壓和售后空置房。為了消化這些空置房，人們開始嘗試將房地產(chǎn)開發(fā)空置物業(yè)改造為賓館、青年旅館、分時(shí)度假酒店、汽車旅館等旅游休閑場(chǎng)合，于是一某些原本為住宅等用途建筑轉(zhuǎn)變?yōu)槁糜挝飿I(yè)。1999年，自海南“南海傳說”、三亞“博鰲國家旅游休閑度假區(qū)”成功開發(fā)后，先后幾十個(gè)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目在全國進(jìn)行改造、規(guī)劃、建設(shè)和推廣，并獲得了較大市場(chǎng)反響，從而真正形成了旅游房地產(chǎn)概念和形式。到當(dāng)前，在旅游經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)資本雙重驅(qū)動(dòng)下，國內(nèi)旅游地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)正式進(jìn)入發(fā)展期。旅游房地產(chǎn)與老式房地產(chǎn)項(xiàng)目存在一定差別，因而具備特殊開發(fā)和營銷模式，與老式房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)相比，旅游房地產(chǎn)對(duì)開發(fā)配套規(guī)定更高、服務(wù)規(guī)定更專業(yè)、銷售方式更加靈活。雖然當(dāng)前國內(nèi)還面臨著旅游房地產(chǎn)開發(fā)法律、法規(guī)、制度不健全、專業(yè)人才短缺、開發(fā)商意識(shí)水平有待提高、旅游房地產(chǎn)開發(fā)整體水平良莠不齊問題，但是展望將來，在國內(nèi)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展大環(huán)境下，在旅游房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境日漸成熟、旅游投資規(guī)模持續(xù)增長、市場(chǎng)需求潛力巨大等利好因素推動(dòng)下，作為旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合產(chǎn)物，旅游房地產(chǎn)必將迎來更快發(fā)展時(shí)期。在此過程中，政策法規(guī)將直接影響旅游房地產(chǎn)步伐，資金和品牌將成為旅游房地產(chǎn)將來決定力量，與國情適合與國際接軌特色產(chǎn)品將不斷浮現(xiàn)。2】客戶需求：任何商品浮現(xiàn)并繁華壯大起來，必然是和消費(fèi)需求有著直接關(guān)系。改革開放后，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷繁華壯大同樣是需求作用，產(chǎn)品不斷升級(jí)是需求升級(jí)作用，在國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)歷了四個(gè)發(fā)展階段后第五個(gè)階段發(fā)展方向會(huì)在哪里那？根據(jù)上訴基本狀況，就房地產(chǎn)高品位產(chǎn)品方向來說應(yīng)當(dāng)是復(fù)合型商業(yè)旅游地產(chǎn)。這個(gè)方向是有消費(fèi)需求決定，政府、公司、高品位個(gè)體是這個(gè)方向重要消費(fèi)力量，她們掌握著社會(huì)財(cái)富50%以上。詳細(xì)需求：A、政府：政府在需求中約占到35%份額。政府機(jī)構(gòu)每年擁有大量?jī)?nèi)外部會(huì)議。在山海關(guān)，每年至少30位國家、省部級(jí)領(lǐng)導(dǎo)迎來送往接待任務(wù)（依照《山海關(guān)圖志》）和考察、招商引資等活動(dòng)引起高檔商務(wù)接待與會(huì)展活動(dòng)，擬定了政府及下屬機(jī)構(gòu)大量餐飲、住宿、娛樂、商務(wù)辦公與會(huì)展等消費(fèi)需求。B、公司：公司在需求中約占到50%份額，重要體當(dāng)前商業(yè)中吃、喝、玩、樂、游、住、會(huì)展以及不動(dòng)產(chǎn)中會(huì)所等方面。商業(yè)消費(fèi)目是為了公司對(duì)外商務(wù)接待，不動(dòng)產(chǎn)中會(huì)所是為了公司內(nèi)部培訓(xùn)、度假等。公司固定與政府各級(jí)關(guān)聯(lián)部門公關(guān)活動(dòng)，關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)單位高檔商務(wù)接待，公司內(nèi)部培訓(xùn)、會(huì)議、團(tuán)隊(duì)度假、分支機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)地、公司財(cái)富為謀求合理避稅投資途徑等，擬定了公司及分支機(jī)構(gòu)大量餐飲、住宿、娛樂、商務(wù)辦公、會(huì)展和置業(yè)消費(fèi)需求。C、高品位個(gè)體：該群體在需求中約占到15%份額，重要消費(fèi)方向是個(gè)人交際接待和住宅中別墅。本案目的個(gè)體顧客無疑是國內(nèi)富裕人群，特別是秦皇島周邊500公里內(nèi)富裕人群。依照萬事達(dá)卡國際組織正式發(fā)布一項(xiàng)全新指數(shù)報(bào)告“萬事達(dá)卡中華人民共和國富裕人群指數(shù)”可窺豹一斑。詳細(xì)狀況如下：報(bào)告對(duì)中華人民共和國內(nèi)地富裕人群界定原則是家庭年收入在2.5萬美元以上（約合人民幣18.9萬元），據(jù)分析預(yù)測(cè)，在中華人民共和國富裕人群約為290萬戶，到將增長到850萬戶。調(diào)查還顯示，中華人民共和國富裕人群年齡低于亞洲平均水平，在中華人民共和國內(nèi)地富裕人群中，30歲如下占22％，31至46歲占64％，46歲以上占14％。該報(bào)告聲稱，內(nèi)地富裕人群重要由相對(duì)年齡較輕人士構(gòu)成，這在整個(gè)亞太地區(qū)都相稱罕見，例如在日本富裕人群中，70％富翁在46歲以上。盡管年輕，但內(nèi)地富裕人群大都具備較高學(xué)歷，50％人擁有本科學(xué)歷，33％擁有研究生以上學(xué)歷，11％擁有大專學(xué)歷，高中畢業(yè)和高中如下文化限度分別占5％和1％。富裕人群消費(fèi)最大特性：熱衷購買房產(chǎn)：多數(shù)內(nèi)地富裕人群在前已經(jīng)購買了第一處房產(chǎn)。其中18％人在1996年前購買，41％人在1996年至間購買，41％人在后購買。報(bào)告分析以為，富裕人群把房地產(chǎn)作為一項(xiàng)重要投資。隨著房產(chǎn)購買增長，房產(chǎn)面積也逐漸擴(kuò)大。富裕人群第一處房產(chǎn)平均面積為129平方米，第二處為171平方米，第三處為184平方米，第到處高達(dá)208平方米普遍喜歡旅游：成果顯示，中華人民共和國富裕人群喜好休閑娛樂。其中華人民共和國內(nèi)外旅游是她們休閑娛樂最大支出，92.6％富裕家庭在休閑和娛樂活動(dòng)方面耗費(fèi)高達(dá)1萬美元。另一方面是健身、游覽主題樂園、運(yùn)動(dòng)和社交活動(dòng)。過去一年內(nèi)，有43.3％富裕人群至少在國內(nèi)旅游三次，30％富裕人群一年出國旅游至少三次。從上可以看出國內(nèi)富裕人群熱衷于自身謀求更高品質(zhì)居所，由于該群體大某些年齡都在31——46歲之間且文化水平較高，中華人民共和國老式文化對(duì)該群體又有較大影響，因此接受兩世、三世或者四世同堂老式家庭生活理念，此外因氣候不夠溫和而更換既有居住地、中小都市始終堅(jiān)挺房?jī)r(jià)走勢(shì)使之堅(jiān)定投資回報(bào)信心、固定海濱度假場(chǎng)合、低密度房屋抗震性優(yōu)于平層和高層（安全需要）、高星級(jí)服務(wù)別墅、餐飲、娛樂等也是推動(dòng)消費(fèi)需求重要因素。3、客戶需求結(jié)論：參照國內(nèi)同類成功項(xiàng)目（如：海南“南海傳說”“博鰲論壇”等）比較分析，在99年已有這樣消費(fèi)需求浮現(xiàn)，只是在93—97年國內(nèi)地產(chǎn)危機(jī)后，98年地產(chǎn)復(fù)蘇時(shí)才被市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)。99年后國內(nèi)地產(chǎn)一路高歌，高品位消費(fèi)需求量井噴式涌現(xiàn)，以至于諸多開發(fā)商投入到復(fù)合型商業(yè)旅游地產(chǎn)中，通過近兩年大浪淘沙后，配套局限性、承諾不到位、服務(wù)差、項(xiàng)目區(qū)位不好項(xiàng)目逐漸被裁減出局。結(jié)合項(xiàng)目綜合狀況，山海關(guān)開發(fā)前景遼闊，旅游市場(chǎng)正在初步回升，在秦皇島和山海關(guān)“十一五規(guī)劃”中已經(jīng)明確了旅游業(yè)主導(dǎo)地位。在山海關(guān)環(huán)繞京津唐、山西、內(nèi)蒙和東北區(qū)域開發(fā)復(fù)合型商業(yè)旅游地產(chǎn)是可行。在本案中，作為山海關(guān)首個(gè)五星級(jí)酒店物業(yè)，東羅城項(xiàng)目開發(fā)1.5萬平方米五星級(jí)酒店將攜手法國雅高、喜來登或者美國希爾頓國際知名品牌酒店管理公司先時(shí)落成由于項(xiàng)目位置優(yōu)越性，驅(qū)車前去海港口區(qū)僅需15分鐘，到山海關(guān)火車站2分鐘，往山海關(guān)機(jī)場(chǎng)需1０分鐘，因而酒店具備明顯區(qū)位優(yōu)勢(shì)。據(jù)調(diào)查，當(dāng)前，整個(gè)山海區(qū)四星級(jí)以上酒店僅有１家，接近港口位置更是缺少星級(jí)酒店。而據(jù)政府內(nèi)部消息，山海關(guān)憑借國際級(jí)別天然不凍良港，近年內(nèi)就會(huì)轉(zhuǎn)化成國內(nèi)最大煤炭轉(zhuǎn)運(yùn)港口。屆時(shí)，臨近港口將分布著上千家船務(wù)代理和貨品代理公司及煤炭能源類公司分部，這些公司每年客戶商務(wù)接待費(fèi)用高達(dá)幾百萬、甚至上千萬元。酒店方面預(yù)測(cè)，正式運(yùn)營后，她們每年平均入住率能達(dá)到８0%左右，處在商務(wù)酒店運(yùn)營良好區(qū)間，也能為社區(qū)內(nèi)別墅和公司會(huì)所類銷售提供優(yōu)質(zhì)客戶資源。東羅城五星級(jí)酒店落成后來，除了在酒店內(nèi)部滿足業(yè)主消費(fèi)、政府接待和外部?？拖M(fèi)需求以外，還將為業(yè)主提供“管家＋保姆式”五星級(jí)配套物業(yè)服務(wù)。第三某些：市場(chǎng)分析1、國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)狀況A、中華人民共和國宏觀經(jīng)濟(jì)：A1、發(fā)改委宏觀研究院：將來投資走勢(shì)將繼續(xù)保持穩(wěn)定增長態(tài)勢(shì)

當(dāng)前投資反彈壓力依然較大，房?jī)r(jià)虛高泡沫等不穩(wěn)定因素仍未從主線上消除，關(guān)于部門依然不也許放松宏觀調(diào)控力度，這也決定了整個(gè)二季度乃至下半年投資增長會(huì)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，增長速度會(huì)控制20%—25%區(qū)間范疇內(nèi)，投資大幅度下滑和強(qiáng)勁反彈也許性不大。(1)將來投資總量將繼續(xù)保持穩(wěn)定增長態(tài)勢(shì)。從1—5月來看，城鄉(xiāng)投資同比增長26.4%，盡管低于上年同期同比增長速度，但月度投資同比增長速度還是不斷上升。與此相聯(lián)系，城鄉(xiāng)投資率也是不斷攀升，1—3月城鄉(xiāng)投資率為19%，1—3月為26.04%，1—3月上升為28.83%，這闡明當(dāng)前投資增長對(duì)國民經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率依然居高不下，投資反彈也許性依然存在。(2)投資構(gòu)造有保有壓力度將進(jìn)一步加大。面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)“過熱”局面，在國家宏觀調(diào)控下，今年以來房地產(chǎn)投資同比增長速度與占全社會(huì)投資份額始終呈現(xiàn)下滑狀態(tài)。但是房地產(chǎn)投資中構(gòu)造失調(diào)仍比較明顯。在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)中，經(jīng)濟(jì)合用房投資增長速度，今年以來始終呈現(xiàn)明顯下滑狀態(tài)，闡明房地產(chǎn)投資追逐價(jià)高利大傾向是比較明顯。從投資來源來看，值得高度注重是，房地產(chǎn)業(yè)自有資金來源所占比重呈現(xiàn)逐漸下降態(tài)勢(shì)。而同步房地產(chǎn)資金來源中華人民共和國內(nèi)貸款比重卻始終較高，占整個(gè)資金來源20%左右，定金和預(yù)付款比重也呈現(xiàn)明顯上升狀態(tài)，這闡明房地產(chǎn)業(yè)投融資構(gòu)造失衡乃至風(fēng)險(xiǎn)控制依然令人擔(dān)憂。加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)投融資構(gòu)造調(diào)節(jié)仍是當(dāng)前面臨重大任務(wù)。由于房地產(chǎn)業(yè)投資份額中全社會(huì)投資比重高達(dá)26%，因而，繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)投資調(diào)控意味著整個(gè)投資增長大局將不會(huì)浮現(xiàn)明顯波動(dòng)。A2、宏觀經(jīng)濟(jì)“四個(gè)核心詞”（1）“穩(wěn)定”：宏觀政策主調(diào)。近幾年，宏觀調(diào)控實(shí)行了一系列新政策。在通脹壓力削弱、投資增幅減少新形勢(shì)下，已經(jīng)出臺(tái)辦法會(huì)不會(huì)改弦更張，新辦法會(huì)不會(huì)浮現(xiàn)，這是經(jīng)濟(jì)界普遍關(guān)注問題。從中央擬定下半年經(jīng)濟(jì)發(fā)展原則可以看出，“穩(wěn)定”排在第一位，將是宏觀調(diào)控政策主調(diào)。這種政策定位，來源于對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)的判斷。問題一方面是，宏觀調(diào)控效應(yīng)在逐漸釋放，但是并不表白可以得勝回朝。不少地方制定了較高投資增長目的。上半年，新開工項(xiàng)目籌劃總投資增長２４．３％，比一季度加快２２．８?jìng)€(gè)百分點(diǎn)。宏觀調(diào)控任務(wù)依然很重，已經(jīng)出臺(tái)辦法還需要繼續(xù)執(zhí)行下去。問題另一方面是，經(jīng)濟(jì)增長中已經(jīng)浮現(xiàn)了某些減緩因素。價(jià)格在低水平增長、某些公司生產(chǎn)經(jīng)營困難、農(nóng)民增收不利因素增多。國家記錄局一位專家以為，“當(dāng)前，暫不適當(dāng)出臺(tái)緊縮性調(diào)控辦法?！眹野l(fā)展改革委新聞發(fā)言人曹玉書說，下半年宏觀調(diào)控力度總體上既不加大也不放松。（2）“微調(diào)”：新問題將更受關(guān)注。穩(wěn)定，并不等于靜止不動(dòng)。把握好分寸，針對(duì)矛盾和問題“微調(diào)”是必要。某些經(jīng)濟(jì)學(xué)家在分析當(dāng)前形勢(shì)時(shí)指出，有三個(gè)新問題需要高度關(guān)注：一是農(nóng)民消費(fèi)增長后勁削弱。糧食價(jià)格呈現(xiàn)疲態(tài)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格普遍大幅度上漲。上半年由于農(nóng)資漲價(jià)，農(nóng)民人均多支出４０元，加上自然災(zāi)害影響，農(nóng)民增收難度加大。這對(duì)農(nóng)村消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)大會(huì)帶來不利影響。二是公司利潤增速明顯回落。上半年工業(yè)公司實(shí)現(xiàn)利潤增幅比去年同期回落２２．５個(gè)百分點(diǎn)。虧損公司虧損額上升幅度比去年同期提高５７．８?jìng)€(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)１９９９年以來最高水平。三是全球經(jīng)濟(jì)增長放緩，對(duì)外貿(mào)易存在一定不擬定性。國際原油價(jià)格持續(xù)大幅度上揚(yáng)，提高了國內(nèi)原油價(jià)格?？植酪u擊事件也使世界經(jīng)濟(jì)不擬定性進(jìn)一步增長。某些國際組織調(diào)低了先前對(duì)２００５年經(jīng)濟(jì)增長預(yù)測(cè)。針對(duì)這些新問題，調(diào)節(jié)某些宏觀經(jīng)濟(jì)政策，十分必要。要在繼續(xù)實(shí)行穩(wěn)健財(cái)政、貨幣政策同步，恰當(dāng)增強(qiáng)稅收、信貸靈活性，對(duì)的引導(dǎo)公司生產(chǎn)經(jīng)營預(yù)期和消費(fèi)者預(yù)期，保持投資和消費(fèi)需求穩(wěn)定增長。（3）“優(yōu)化”：進(jìn)一步緩和構(gòu)造矛盾。更加注重區(qū)別對(duì)待，是今年宏觀調(diào)控一大特點(diǎn)。下半年宏觀調(diào)控一大重點(diǎn)也將是，如何優(yōu)化經(jīng)濟(jì)構(gòu)造。在投資構(gòu)造方面，某些地區(qū)投資增長速度依然過快。登記表白，上半年全國投資增幅超過３０％就有１０個(gè)省份，而某些地區(qū)投資增幅回落較大，新開工項(xiàng)目籌劃投資同比下降較多。從房地產(chǎn)投資看，小戶型、中低價(jià)位住宅供應(yīng)嚴(yán)重局限性，經(jīng)濟(jì)合用房投資比重持續(xù)下降。（4）“改革”：在重點(diǎn)領(lǐng)域謀求突破。宏觀經(jīng)濟(jì)中暴露出問題，與體制弊端有著密切關(guān)系。積極穩(wěn)妥地推動(dòng)改革，在重點(diǎn)領(lǐng)域謀求突破，將是下半年經(jīng)濟(jì)工作一項(xiàng)重要任務(wù)?！窘Y(jié)論】：對(duì)于國家宏觀層面來講，經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)定“穩(wěn)定”，穩(wěn)定壓倒一切，但是穩(wěn)定同步規(guī)定有發(fā)展。在這樣背景下，公司和個(gè)體多余資金都會(huì)釋放出來，要么謀求項(xiàng)目運(yùn)作、金融投資品，要么謀求不動(dòng)產(chǎn)。對(duì)于公司和個(gè)體高品位群體來講，在不動(dòng)產(chǎn)謀求上就注重檔次高、安全性強(qiáng)與私密好地方，本項(xiàng)目正好具備這些要素。B、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形式：B1、當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營６個(gè)重要特點(diǎn)

1）房地產(chǎn)投資增幅繼續(xù)回落。據(jù)國家記錄局記錄快報(bào)，1-6月份全國房地產(chǎn)投資增長23.5％，其中商品住宅投資增長21.3％，增幅呈逐月回落趨勢(shì)。房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅比一季度增幅回落3.2個(gè)百分點(diǎn)；增幅低于同期城鄉(xiāng)固定資產(chǎn)投資增幅3.6個(gè)百分點(diǎn)。

2）供求關(guān)系有所改進(jìn)。據(jù)國家記錄局?jǐn)?shù)據(jù)，1-6月份全國商品住宅銷售面積增幅，5年來初次低于竣工面積增幅，供求關(guān)系有所緩和。據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)最新數(shù)據(jù)，過去供求矛盾比較突出杭州、南京、青島等都市，市場(chǎng)供應(yīng)開始略不不大于需求。

3）商品住房交易構(gòu)造有所調(diào)節(jié)。商品住宅成交總量下降，高價(jià)位、大套型住房成交量下降較大，中低價(jià)位、中小套型住房成交量較為平穩(wěn)。1-6月份，40個(gè)大中都市中，有19個(gè)都市商品住房登記銷售面積同比負(fù)增長。

4）投機(jī)性購房得到初步遏制。依照各地交易狀況監(jiān)測(cè)，短期投機(jī)性住房需求得到遏制，住房交易行為漸趨理性。某些投機(jī)、投資性購房以及空關(guān)二手住房，開始轉(zhuǎn)向長期出租，租賃市場(chǎng)房源供應(yīng)量明顯增多。

5）商品住房平均價(jià)格漲幅趨穩(wěn)。據(jù)國家記錄局記錄快報(bào)，1-6月份，全國商品住宅平均價(jià)格2783元/平方米，同比增長11.9%，增幅比一季度回落1.8個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)，6月份，40個(gè)重點(diǎn)都市中，有14個(gè)都市商品住宅平均銷售價(jià)格環(huán)比負(fù)增長，14個(gè)都市二手住房平均成交價(jià)格環(huán)比負(fù)增長。14個(gè)作同質(zhì)樓盤跟蹤比較都市中，3個(gè)都市環(huán)比負(fù)增長，7個(gè)都市環(huán)比增長0.4%如下。

6）房地產(chǎn)信貸增速放緩。據(jù)人民銀行記錄，截至5月末，國內(nèi)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額2.81萬億元，增幅回落33.38個(gè)百分點(diǎn)。其中住房開發(fā)貸款余額4595.8億元，增幅回落69.24個(gè)百分點(diǎn)。4月份當(dāng)月住房開發(fā)貸款余額初次浮現(xiàn)下降。個(gè)人住房消費(fèi)貸款新增額也呈現(xiàn)逐月減少趨勢(shì)。B2、三、四季度和一季度全國70個(gè)重要都市房?jī)r(jià)變化：依照國家發(fā)展改革委、國家記錄局調(diào)查顯示：7月，全國70個(gè)大中都市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.5%，漲幅比上月高0.4個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.2%，漲幅比上月高0.2個(gè)百分點(diǎn)。8月，全國70個(gè)大中都市房屋銷售價(jià)格同比上漲8.2%，漲幅比上月高0.7個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.4%，漲幅比上月高0.2個(gè)百分點(diǎn)。9月，全國70個(gè)大中都市房屋銷售價(jià)格同比上漲8.9%，漲幅比上月高0.7個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.7%，漲幅比上月高0.3個(gè)百分點(diǎn)。10月，全國70個(gè)大中都市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.5%，漲幅比上月高0.6個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.6%，漲幅比上月低0.1個(gè)百分點(diǎn)。11月，全國70個(gè)大中都市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.5%，漲幅比上月高1.0個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.8%，漲幅比上月低0.8個(gè)百分點(diǎn)。創(chuàng)下7月以來最大單月漲幅。12月，全國70個(gè)大中都市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.5%，漲幅與上月持平；環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月減少0.6個(gè)百分點(diǎn)。1月份，全國70個(gè)大中都市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.3%，漲幅比上月高0.8個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月高0.1個(gè)百分點(diǎn)。2月份，全國70個(gè)大中都市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.9%，漲幅比1月低0.4個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.2%，漲幅比1月低0.1個(gè)百分點(diǎn)。３月份，全國７０個(gè)大中都市房屋銷售價(jià)格同比上漲１０．７％，漲幅比２月低０．２個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲０．３％，漲幅比２月高０．１個(gè)百分點(diǎn)。4月份延續(xù)了一季度上漲趨勢(shì)，全國房?jī)r(jià)又上漲了5.4%。國家發(fā)展改革委、國家記錄局調(diào)查顯示，4月份全國70個(gè)大中都市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.4%，環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月高0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，房?jī)r(jià)漲幅最大北海更達(dá)到了23.6%。此外據(jù)記錄，4月份70個(gè)大中都市新建商品房?jī)r(jià)格同比上漲5.3%，略低于房?jī)r(jià)上漲平均水平。并且，4月份70個(gè)大中都市同比均在上漲。其中，深圳、北京房?jī)r(jià)上漲幅仍在兩位數(shù)，分別達(dá)11.3%、10.7%。除此之外，石家莊和南京房?jī)r(jià)漲幅也較大，分別為9.6%、8.8%。分類別看，經(jīng)濟(jì)合用房、普通住房和高檔住房銷售價(jià)格同比分別上漲0.8%、5.5%和6.4%?！窘Y(jié)論】：由于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展地區(qū)性差別明顯，近期各地調(diào)控效果不盡相似。某些地區(qū)房地產(chǎn)投資增幅依然較大；住房?jī)r(jià)格還處在高位，投資、投機(jī)沖動(dòng)依然存在；住房供應(yīng)構(gòu)造性矛盾依然突出；住房保障制度建設(shè)相對(duì)滯后；某些地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不到位，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序還比較混亂，囤積土地現(xiàn)象尚未消除；市場(chǎng)觀望氛圍較濃，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營中仍存在許多不擬定因素。供求市場(chǎng)不平衡，實(shí)際是普通住宅市場(chǎng)不平衡，對(duì)于保障性住房和高品位產(chǎn)品住房供求關(guān)系并不是平衡，保障性住房是供應(yīng)局限性，高品位住房由于國家政策開發(fā)限制，市場(chǎng)供應(yīng)量也是有限，但國家經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，人民生活水平在提高，都市化進(jìn)程在加快，高品位消費(fèi)群體在增長，土地在減少，長遠(yuǎn)看高品位產(chǎn)品勢(shì)必緊缺。通過對(duì)下半年和第一季度全國70個(gè)大中都市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)分析發(fā)現(xiàn)，全國房?jī)r(jià)是在整體提高，只是有階段性波動(dòng)。就國家政策層面分析：國家是不但愿暴漲和暴跌，這樣狀況對(duì)國家經(jīng)濟(jì)政策形成巨大沖突，不利于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國家宏觀調(diào)控和人民生活穩(wěn)定、各行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。國家、銀行、已購房者、開發(fā)商均不樂意看到市場(chǎng)不正常，或暴跌或暴漲。前面四個(gè)核心主體決定了穩(wěn)定發(fā)展因素，只是都市低收入者但愿暴跌，但國家不會(huì)支持，國家會(huì)通過保障性住房體系進(jìn)行調(diào)控。附：業(yè)內(nèi)聲音----看漲不看跌1）、華遠(yuǎn)（房地產(chǎn)）集團(tuán)總裁任志強(qiáng)中華人民共和國第一次房?jī)r(jià)暴漲來自于土地實(shí)行有償出讓制度。第二次上漲來自于外銷商品房推動(dòng)。第三次上漲來自于貨幣化改革之后需求市場(chǎng)化。第四次上漲則來自于土地供應(yīng)制度變化（涉及招拍掛制度與緊縮土地供應(yīng)）。其中兩次來自于土地制度變化，兩次來自于市場(chǎng)供求關(guān)系變化。前者是供質(zhì)量變化，后者是需求變化。而今是兩者結(jié)合一種上漲，既有土地供應(yīng)因素，也有需求產(chǎn)品和需求變化因素。2）、建設(shè)部政策研究中心主任陳淮都市化是將來２０年支撐中華人民共和國經(jīng)濟(jì)增長重要“車輪”。陳淮在２００７中華人民共和國（海西）藍(lán)籌地產(chǎn)年會(huì)暨房地產(chǎn)海西戰(zhàn)略高峰論壇上說，到２０２０年中華人民共和國城鄉(xiāng)人口將達(dá)８．５億，增長速度不久。因此將來２０－３０年，中華人民共和國要建諸多房子。中華人民共和國不但要建諸多房子，并且還要建設(shè)都市。陳淮以為，中華人民共和國要想在世界立足，要想成為有競(jìng)爭(zhēng)力大國，非得有大規(guī)模都市以及資源積聚中小都市。中華人民共和國都市化過程，事實(shí)上也就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)推動(dòng)資源均衡優(yōu)化配備自然過程。都市化在過去５－１０年內(nèi)成為中華人民共和國經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張、人民生活提高重要依托，將來２０年乃至更長時(shí)間，都市化還將成為支撐中華人民共和國經(jīng)濟(jì)增長重要“引擎”或“車輪”。3）、中科院：國內(nèi)旅游房地產(chǎn)即將迎來迅速發(fā)展近年來，隨著旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，除按老式方式開發(fā)經(jīng)營酒店和度假村外，從產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假房產(chǎn)、到景區(qū)房產(chǎn)、酒店式公寓，再到以旅游為主題區(qū)域開發(fā)建設(shè)等，“旅游房地產(chǎn)”這個(gè)概念越來越多地被人們提到，同步也越來越多地用于各類房地產(chǎn)項(xiàng)目之上。大批國際金融投資商、地產(chǎn)開發(fā)商、酒店投資管理機(jī)構(gòu)紛紛介入旅游房地產(chǎn)開發(fā)，并獲得了可觀收益。從世界范疇來看，來源于上世紀(jì)初法國地中海沿岸旅游房地產(chǎn)當(dāng)前已在全球得到迅速發(fā)展，特別是歐洲各國，各種分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅等已發(fā)展到一定規(guī)模。從國內(nèi)狀況來看，旅游房地產(chǎn)萌芽于上世紀(jì)八、九十年代。當(dāng)時(shí)，沿海地區(qū)、改革開放較早省市由于房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)供不不大于求，浮現(xiàn)了大量積壓和售后空置房。為了消化這些空置房，人們開始嘗試將房地產(chǎn)開發(fā)空置物業(yè)改造為賓館、青年旅館、分時(shí)度假酒店、汽車旅館等旅游休閑場(chǎng)合，于是一某些原本為住宅等用途建筑轉(zhuǎn)變?yōu)槁糜挝飿I(yè)。1999年，自海南“南海傳說”、三亞“博鰲國家旅游休閑度假區(qū)”成功開發(fā)后，先后幾十個(gè)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目在全國進(jìn)行改造、規(guī)劃、建設(shè)和推廣，并獲得了較大市場(chǎng)反響，從而真正形成了旅游房地產(chǎn)概念和形式。到當(dāng)前，在旅游經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)資本雙重驅(qū)動(dòng)下，國內(nèi)旅游地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)正式進(jìn)入發(fā)展期。旅游房地產(chǎn)與老式房地產(chǎn)項(xiàng)目存在一定差別，因而具備特殊開發(fā)和營銷模式，與老式房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)相比，旅游房地產(chǎn)對(duì)開發(fā)配套規(guī)定更高、服務(wù)規(guī)定更專業(yè)、銷售方式更加靈活。雖然當(dāng)前國內(nèi)還面臨著旅游房地產(chǎn)開發(fā)法律、法規(guī)、制度不健全、專業(yè)人才短缺、開發(fā)商意識(shí)水平有待提高、旅游房地產(chǎn)開發(fā)整體水平良莠不齊問題，但是展望將來，在國內(nèi)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展大環(huán)境下，在旅游房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境日漸成熟、旅游投資規(guī)模持續(xù)增長、市場(chǎng)需求潛力巨大等利好因素推動(dòng)下，作為旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合產(chǎn)物，旅游房地產(chǎn)必將迎來更快發(fā)展時(shí)期。在此過程中，政策法規(guī)將直接影響旅游房地產(chǎn)步伐，資金和品牌將成為旅游房地產(chǎn)將來決定力量，與國情適合與國際接軌特色產(chǎn)品將不斷浮現(xiàn)。4）、潘石屹為SOHO中華人民共和國作秀，目的瞄準(zhǔn)山西、內(nèi)蒙煤老板SOHO中華人民共和國“謀定”晉、蒙煤商。過去十年中，浙江溫州等地客戶較多，重要是浙江制造業(yè)發(fā)達(dá)，民間積累財(cái)富雄厚。但隨著人民幣升值，中華人民共和國與國外貿(mào)易順差會(huì)逐漸平衡，出口壓力將越來越大，這些公司也風(fēng)光不再。新一輪發(fā)展機(jī)遇會(huì)更加青睞山西、內(nèi)蒙古等資源富足地區(qū)，咱們作為商人自然會(huì)盯住新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)?！迸耸偃缡墙忉寔淼綍x、蒙舉辦論壇理由。記者從SOHO中華人民共和國理解到，高峰時(shí)期，山西客戶曾占到SOHO中華人民共和國業(yè)主比例近50%，十近年平均下來，比例保持在20%以上。按省份排列，山西是SOHO中華人民共和國第二大客戶群，僅次于北京，比第三位浙江省要高許多。當(dāng)前“后起之秀”內(nèi)蒙古客戶群正在形成，且勢(shì)頭強(qiáng)勁。山西是國內(nèi)煤炭大省，煤炭產(chǎn)量占到全國1/4，而內(nèi)蒙古煤炭探明儲(chǔ)量居全國第一。近年來，隨著煤炭?jī)r(jià)格逐節(jié)攀升，晉、蒙兩地煤商大都已賺得盆滿缽溢。在山西呂梁、臨汾、晉中，內(nèi)蒙古鄂爾多斯等都市，隨處可見豪華汽車與高檔消費(fèi)場(chǎng)合，見證著資源型都市“繁華”。潘石屹在業(yè)界被稱作“絕頂聰穎”，煤炭“王者歸來”“芳香”挑動(dòng)了潘石屹味蕾。過去幾年中，潘石屹曾多次親赴太原，與煤商屢屢接觸，在山西太原各大報(bào)紙、電視及戶外媒體經(jīng)?？梢钥吹絊OHO中華人民共和國樓盤廣告，煤商儼然成為SOHO中華人民共和國最尊貴“坐上賓”。有專家稱，山西、內(nèi)蒙古兩地煤商思想較封閉，投資觀念保守，因而不動(dòng)產(chǎn)投資成為財(cái)富積累后首選；此外，某些人在本地依托資源迅速發(fā)家，為避免“仇富心態(tài)”殃及，在外地購買房產(chǎn)也就成為必然?！窘Y(jié)論】：市場(chǎng)呼跌聲音是永遠(yuǎn)存在，在中華人民共和國改革后時(shí)間里，所有物價(jià)整體趨勢(shì)就是上升，并沒有由于市場(chǎng)呼跌而發(fā)生變化。人口基數(shù)大，人均資源配備低，都市化進(jìn)程在加快，最后城鄉(xiāng)人口要達(dá)到近9億，高品位人口有近兩億群體，土地資源會(huì)更快張，高品位產(chǎn)品會(huì)越來越稀缺，時(shí)間就可以證明。市場(chǎng)兩端產(chǎn)品最缺少，低端要靠政府安公共事業(yè)去解決，高品位要靠市場(chǎng)化運(yùn)作，國家要靠資源調(diào)配形成減小貧富差距。以高品位項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)程來講，東羅城開發(fā)完全具備和迎合市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律。2、區(qū)域都市經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)狀況A、秦皇島：A1、經(jīng)濟(jì)狀況：近年來，秦皇島經(jīng)濟(jì)總量始終保持平穩(wěn)較快增長。完畢生產(chǎn)總值501億元，比去年增長12%。三次產(chǎn)業(yè)分別增長5.5%、12.3%和13%。規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增長值127億元，增長21.6%。實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入55.57億元，增長22.5%。其中,地方普通預(yù)算收入25.71億元，增長32%。完畢全社會(huì)固定資產(chǎn)投資164.93億元，增長19.3%。實(shí)行千萬元以上項(xiàng)目310項(xiàng),完畢投資110億元。港口吞吐量完畢1.71億噸。實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額147億元，增長13.6%。金融機(jī)構(gòu)本外幣存貸款余額分別為640億元、386億元，比年初增長10%和9%。居民消費(fèi)品價(jià)格總水平上漲1.1%。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)造由上年10.5∶41.3∶48.2調(diào)節(jié)為10.2∶40∶49.8，第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)所占比重比去年各下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)則上升0.6個(gè)百分點(diǎn)?？傮w看,秦皇島經(jīng)濟(jì)是穩(wěn)步上升。秦皇島產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)節(jié)方向：1、進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)內(nèi)部構(gòu)造，增進(jìn)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展；第一，進(jìn)一步優(yōu)化第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部構(gòu)造，調(diào)節(jié)提高老式第三產(chǎn)業(yè)，積極發(fā)展新興第三產(chǎn)業(yè)，增大第三產(chǎn)業(yè)GDP比重。在第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部要大力發(fā)展旅游業(yè)。秦皇島市旅游收入為40.83億元，居河北省榜首，旅游業(yè)實(shí)現(xiàn)收入占GDP12.16%，是秦皇島市最具備特色與潛力優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。依照以上數(shù)據(jù)建立模型:y=a+bt+d1+d2?其中,y表達(dá)旅游收入,t表達(dá)年份,d1?d2是虛擬變量，表達(dá)其她因素(如天氣?政策)對(duì)旅游收入影響。經(jīng)Eviews軟件計(jì)算得出成果是:y=21.54+2.57t-16.03d1+13.35d2。按照此方程預(yù)測(cè)，，秦皇島旅游社會(huì)收入應(yīng)為76.01億元。第二，在發(fā)展旅游業(yè)同步,也要大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)作為與人民生活息息有關(guān)，集開發(fā)、經(jīng)營、裝修、服務(wù)、維修、物管于一體綜合性產(chǎn)業(yè)，由于其特有產(chǎn)業(yè)特性，以及市場(chǎng)潛在需求大現(xiàn)狀，具備成為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)條件。第三，在大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)同步，在工業(yè)內(nèi)部也要進(jìn)行產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)節(jié)，逐漸關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)某些高耗、高污染冶金、化工等產(chǎn)業(yè)。2、優(yōu)先發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，提高產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)核心，加快發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)對(duì)秦皇島市產(chǎn)業(yè)構(gòu)造優(yōu)化有著重要意義。一是以技術(shù)改造為手段增強(qiáng)老式產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)建材、冶金、化工、機(jī)械、食品等老式產(chǎn)業(yè)進(jìn)行新一輪改造，增強(qiáng)公司和產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。二是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，哺育新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，特別是以信息技術(shù)、生物技術(shù)、新材料和新醫(yī)藥、新能源等為重要內(nèi)容高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。3、積極哺育主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)群，增進(jìn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長；主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)品需求收入彈性和價(jià)格彈性最大，進(jìn)而后向聯(lián)系和前向聯(lián)系聯(lián)系效應(yīng)最大產(chǎn)業(yè)，正是通過主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系、帶動(dòng)效應(yīng)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)迅速增長。秦皇島市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)群涉及食品加工業(yè)、黑色金屬冶煉及壓延加工工業(yè)、機(jī)械工業(yè)、交通運(yùn)送設(shè)備制造業(yè)、電力、熱力生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、黑色金屬礦采業(yè)、非金屬礦采業(yè)、家具制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等。4、發(fā)展特色農(nóng)業(yè)，延伸產(chǎn)業(yè)鏈；農(nóng)業(yè)構(gòu)造戰(zhàn)略調(diào)節(jié)是一種長期、動(dòng)態(tài)發(fā)展過程，必要按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律和區(qū)域特點(diǎn)對(duì)區(qū)域構(gòu)造、產(chǎn)業(yè)構(gòu)造、產(chǎn)品構(gòu)造進(jìn)行全面、系統(tǒng)地調(diào)節(jié)和優(yōu)化。一是哺育以甘薯種植為中心產(chǎn)業(yè)群。盧龍具備“中華人民共和國甘薯之鄉(xiāng)”稱號(hào)，當(dāng)前已初步形成甘薯種植、機(jī)械制造、化學(xué)工業(yè)、食品加工等產(chǎn)業(yè)群，應(yīng)進(jìn)一步在政策方面予以扶持、在技術(shù)上予以指引、在信息方面予以協(xié)助，使其盡早成為完整產(chǎn)業(yè)鏈。二是哺育以海產(chǎn)品養(yǎng)殖為中心產(chǎn)業(yè)群。以市場(chǎng)為導(dǎo)向，因地制宜地發(fā)展?jié)O業(yè)，同步延長漁業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，積極哺育水產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)，形成產(chǎn)?加?銷一條龍產(chǎn)業(yè)格局。三是哺育以葡萄種植為中心產(chǎn)業(yè)群。秦皇島地區(qū)屬暖溫帶半濕潤型季風(fēng)氣候，該地區(qū)丘陵地帶低緩坡地最為適當(dāng)葡萄生長。A2、房地產(chǎn)狀況：當(dāng)前秦皇島房地產(chǎn)行業(yè)呈三級(jí)分化，即高、中、低三個(gè)檔次。以海港區(qū)為例，高檔產(chǎn)品銷售均價(jià)為1元每平米；中檔產(chǎn)品銷售均價(jià)為6500元每平米；低端產(chǎn)品銷售均價(jià)為：3860元每平米。中低端產(chǎn)品消費(fèi)顧客以本地為主，中高品位產(chǎn)品以外地消費(fèi)為主，價(jià)格形成三級(jí)分化，客層區(qū)別內(nèi)外。就本地消費(fèi)者來說置業(yè)是為了改進(jìn)居住條件和環(huán)境，外地人置業(yè)是為了改便生活環(huán)境和投資。1）金海灣森林逸城：本項(xiàng)目位于秦皇島市西南，南側(cè)緊臨百畝原生態(tài)森林，與大海直線距離為600米，西南為世界四大觀鳥濕地之一“北戴河觀鳥濕地”，東臨奧運(yùn)會(huì)分賽場(chǎng)，北靠河北大街，西外環(huán)路、濱海大道對(duì)項(xiàng)目呈合圍之勢(shì)，可便捷到達(dá)市中心。是集產(chǎn)權(quán)式公寓、商業(yè)、幼兒園、小學(xué)、會(huì)所為一體大型濱海社區(qū)。本項(xiàng)目籌劃分四期五年開發(fā)，總周期為-,建筑形式重要有“6+1”多層；21層、27層、32層高層；9層小高層公寓；獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、疊拼別墅等。一期：(D區(qū))6+1是43棟；二期：（B區(qū)）28棟瞰海高層和2棟酒店式公寓構(gòu)成；（C區(qū)）6棟望海高層和11棟小高層構(gòu)成；三期：（A區(qū)）由45棟獨(dú)棟別墅、28棟聯(lián)排別墅、48棟疊拼別墅構(gòu)成。開盤至今銷售價(jià)格走勢(shì)：起價(jià)（元/平方米）均價(jià)（元/平方米）最高價(jià)（元/平方米）時(shí)間

7500.00

.03.12-至今

3800.004300.004800.00.01.21-.03.12

3500.004000.004200.00.07.10-至今

3500.003800.004200.00.07.10-.01.21

B、山海關(guān)：B1、經(jīng)濟(jì)狀況：（現(xiàn)僅有２００６年數(shù)據(jù)，２００７年數(shù)據(jù)記錄局缺失）以來，山海關(guān)始終把發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)作為經(jīng)濟(jì)工作突破口，堅(jiān)持以創(chuàng)新思路、創(chuàng)新科技為動(dòng)力，大力發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大了民營經(jīng)濟(jì)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中份額，煥發(fā)了民營經(jīng)濟(jì)勃勃生機(jī)。民營經(jīng)濟(jì)完畢增長值48745萬元，占全區(qū)GDP52％；固定資產(chǎn)投入27395萬元，占全區(qū)總投入51.2％；實(shí)現(xiàn)稅收4691萬元，占財(cái)政收入53％。規(guī)模以上民營工業(yè)公司44家，增長值完畢11086萬元，占所有工業(yè)增長值65.5％。，山海關(guān)區(qū)加大工業(yè)園區(qū)和基本設(shè)施建設(shè)力度，著力優(yōu)化投資軟硬環(huán)境，強(qiáng)力推動(dòng)招商引資，經(jīng)濟(jì)增長內(nèi)在動(dòng)力不斷增強(qiáng)。全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值197121萬元，同比增長14.7%。其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增長值27400萬元，同比增長11.0%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增長值67002萬元，同比增長24.6%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增長值102719萬元，同比增長9.8%。其中某些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)達(dá)到一定原則，境內(nèi)高級(jí)別公路達(dá)到61公里，鐵路里程46公里；民用汽車擁有量達(dá)到4953輛，其中私家汽車有2986輛；全年共接待游客人數(shù)304萬人，比上年增長21.6%，旅游門票收入10000萬元，比上年增長19.2%。消費(fèi)品市場(chǎng)與物價(jià)總體運(yùn)營狀況，市場(chǎng)繁華活躍，消費(fèi)構(gòu)造進(jìn)一步調(diào)節(jié)，節(jié)假日消費(fèi)和餐飲消費(fèi)成為亮點(diǎn)，全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額181151萬元，比上年增長14.6%。其中，餐飲業(yè)零售額39292.8萬元，增長15.4%。全區(qū)城鄉(xiāng)居民收入狀況有所提高，生活水平得到提高。全年都市居民人均可支配收入8133元，同比增長9.2%；人均消費(fèi)支出6598.63元，同比增長4.8%。全年農(nóng)民人均純收入4942元，比上年增長6.0%。城鄉(xiāng)居民居住條件進(jìn)一步改進(jìn)，年末都市居民人均住房使用面積為16.93平方米，農(nóng)村居民人均住房使用面積為33.92平方米。山海關(guān)區(qū)民營公司有670家，個(gè)體工商戶2200戶，私營公司468家。涌現(xiàn)出公牛啤酒、美威公司、嘉誠建材、制藥廠、山海關(guān)海洋歡樂公園、國家森林公園等一批對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展起帶動(dòng)作用龍頭公司和骨干公司。備注：來自國務(wù)院“全國海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃綱要”摘要：渤海西部海洋經(jīng)濟(jì)區(qū)：本區(qū)北起錦州市小凌河口，南到唐山市灤河口，重要為砂礫質(zhì)海岸，岸線長400公里，灘涂面積約170平方公里。優(yōu)勢(shì)海洋資源是濱海旅游資源、港口資源、油氣資源。海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本薄弱。重要發(fā)展方向?yàn)椋喊l(fā)展北戴河、南戴河、山海關(guān)、興城旅游業(yè)；繼續(xù)保持秦皇島港煤炭輸出大港地位，拓展綜合性港口功能；加快綏中、秦皇島海洋石油資源開發(fā)。積極發(fā)展海水淡化和海水直接運(yùn)用。B2、房地產(chǎn)狀況：1）市場(chǎng)前景可觀，需求不斷增長：據(jù)本地開發(fā)商簡(jiǎn)介，她們對(duì)山海關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景十分看好。因素是山海關(guān)在秦皇島市幾種城區(qū)里發(fā)展相對(duì)緩慢些，對(duì)于開發(fā)前景比較看好，市場(chǎng)前景和市場(chǎng)潛力比較大。此外消費(fèi)需求也在逐漸增長，但是對(duì)于相對(duì)高檔產(chǎn)品，在當(dāng)前市場(chǎng)狀況下消費(fèi)需求市場(chǎng)還是比較薄弱，這和山海關(guān)都市環(huán)境、高檔項(xiàng)目開發(fā)量等均有一定關(guān)系，需求市場(chǎng)有待提高。2）受到全國大環(huán)境影響，房?jī)r(jià)上漲緩慢：山海關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)在這次政府宏觀調(diào)控中同樣受到影響，加上金融政策從緊、各項(xiàng)開發(fā)成本增長，使得銷售價(jià)格被動(dòng)上升，可是由于銷售緩慢，與往年同期相比房?jī)r(jià)上升緩慢，加上山海關(guān)僅有14萬人口，購買力也相對(duì)薄弱。山海關(guān)房地產(chǎn)投資下降幅度達(dá)到9.5個(gè)百分點(diǎn)。3）可對(duì)比樓盤：【假日藍(lán)灣】山海關(guān)區(qū)在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目重要是“假日藍(lán)灣”，假日藍(lán)灣項(xiàng)目具備多業(yè)態(tài)產(chǎn)品----獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、普通多層房（重要是兩房與一房小戶型）、度假公寓、酒店公寓等。項(xiàng)目整體規(guī)劃：項(xiàng)目戶外廣告：項(xiàng)目工程進(jìn)度：項(xiàng)目有關(guān)信息：項(xiàng)目名稱假日藍(lán)灣物業(yè)坐落老龍頭景區(qū)沿海路東500開發(fā)商秦皇島市城源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理北京凱萊物業(yè)公司代理商北京千秋偉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司建筑風(fēng)格當(dāng)代簡(jiǎn)約風(fēng)格物業(yè)類別多業(yè)態(tài)，獨(dú)立別墅、聯(lián)排+疊加別墅、公寓、電梯多層、某些商業(yè)。占地面積7．28萬平方米總建面積9．28萬平方米開發(fā)周期07/9/27----09/1/30容積率1.19綠化率42%開工時(shí)間9月工程進(jìn)度當(dāng)前多層、聯(lián)排別墅已經(jīng)主體封頂，11棟獨(dú)立別墅有4棟封頂，別的還沒有開工。建筑密度低密度建筑群體，有無電梯有東芝電梯戶數(shù)銷售員說有1540戶，網(wǎng)站發(fā)布是1570戶。車位500個(gè)，地上410個(gè)地下100個(gè)。不涉及別墅。層高3米，車位比******公交線路21路35路25路33路建筑構(gòu)造磚混和框架得房率85%左右交房裝修原則衛(wèi)生間：美標(biāo)潔具、帥康熱水器、格力空調(diào)別墅是毛墻毛地，小戶型精裝修，某些公寓帶家具交房時(shí)間一、二期10月30號(hào)，三期11月30號(hào)，四期12月30日，五期1月30日。物業(yè)費(fèi)公寓1.8元/㎡?月別墅2.2元/㎡?月智能化周界監(jiān)控防御、車輛出入管理、紅外線監(jiān)控、樓宇對(duì)講等周邊配套假日會(huì)所凱萊度假村海源酒店樂島海洋公園龍?jiān)淳频昙扒鼗蕧u經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東區(qū)配套設(shè)施老龍頭景區(qū)社區(qū)內(nèi)酒店、會(huì)所、社區(qū)服務(wù)型商業(yè)、開放式海灘、步行廣場(chǎng)、快艇通道與停泊區(qū)等?？驮幢本┘氨镜馗咂肺豢蛻?，北京有40%客戶比例，也有公司團(tuán)購性客戶群。戶型面積及銷售狀況戶型面積戶型配比銷售銷售比例公寓35.6-44.8m20％％一房一廳34.65-46.4220％％二房二廳75.79-109.0615％％三房二廳116.18m10％％別墅286.14--35％80％其她％％最高價(jià)公寓6400元/m2，聯(lián)排別墅10000元/m2，獨(dú)棟別墅16000元/m2最低價(jià)公寓5500元/m2，聯(lián)排別墅8000元/m2，獨(dú)棟別墅1元/m2均價(jià)公寓6000元/m2，聯(lián)排別墅9000元/m2，獨(dú)棟別墅14000元/m2優(yōu)惠對(duì)外宣稱沒有優(yōu)惠賣點(diǎn)濱海洋房，離海邊有9米；有項(xiàng)目專屬海灘和快艇出入停泊通道；最大賣點(diǎn)就海洋文化。綜合點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目整體上規(guī)模，有不同業(yè)態(tài)分布，完全滿足中高品位客戶群體需求；項(xiàng)目外觀設(shè)計(jì)潮流簡(jiǎn)約，符合浪漫主義文化和海洋文化居住風(fēng)格；項(xiàng)目物業(yè)配套完善，有業(yè)主高品位會(huì)所和海灘休閑設(shè)施；項(xiàng)目自身非常適合夏季居住，這是項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)，但其她季節(jié)居住并非抱負(fù)。山海關(guān)古城：1、山海關(guān)古城建筑風(fēng)格：山海關(guān)古城項(xiàng)目建筑風(fēng)格為明清樣式仿古建筑，以一層為主，二層為輔。墻柱體彩畫以蘇軾彩畫為主，少量為旋子彩畫。建筑大體色彩為青磚墻、灰瓦頂，門窗以紅綠黑為主色調(diào)。仿古木門窗建筑材料為雙玻鋁合金，鋁合金窗氣密性不低于4級(jí)。屋面防水級(jí)別為二級(jí)，耐用年限。木構(gòu)件采用紅白松制作，并做了防腐、防火解決。鋼材、磚瓦均從知名廠家購進(jìn)，為一等品。2、山海關(guān)古城商業(yè)規(guī)劃：山海關(guān)古城項(xiàng)目作為歷史與當(dāng)代交融者，將成為一座商業(yè)重鎮(zhèn)。本項(xiàng)目總占地面積約288.67畝，建筑面積約10萬m2，綠化率25％。東西大街長880m，南北大街長1300m。項(xiàng)目可提供出讓商鋪面積約94571m2，旅游項(xiàng)目面積約5429m2。全街由十余種特色主題業(yè)態(tài)共同構(gòu)成，呈現(xiàn)出集創(chuàng)意、文化、歷史、潮流、動(dòng)感、體驗(yàn)于一身超大型商業(yè)街城。其中，有少量仿明清建筑風(fēng)格古典四合院.獨(dú)門獨(dú)院居住舒服、以便性以及天下第一關(guān)歷史價(jià)值稀缺性使其具備極高升值價(jià)值。

3、古城項(xiàng)目定位：山海關(guān)古城項(xiàng)目以關(guān)文化、長城文化、軍事文化、民俗文化、歷史文化作為項(xiàng)目園林景觀體現(xiàn)內(nèi)容,更具內(nèi)涵主題體現(xiàn),情景和議凸現(xiàn)山海關(guān)獨(dú)具魅力人文內(nèi)涵。項(xiàng)目投資建設(shè)目的是將山海關(guān)古城建設(shè)成明清風(fēng)格濃郁、地區(qū)特色明顯、歷史文化內(nèi)涵豐富特色旅游商業(yè)街?！窘Y(jié)論】：秦皇島作為較早改革開放沿海都市，又是國內(nèi)較大港口都市，與唐山、青島都市相比較，發(fā)展?jié)摿^大。山海關(guān)在秦皇島發(fā)展中處在劣勢(shì)地位，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)。但在新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展和都市化進(jìn)程中，這卻是一種“難得”優(yōu)勢(shì)，發(fā)展空間和政策相對(duì)寬松。有助于商家和消費(fèi)者親睞。秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前發(fā)展構(gòu)造相對(duì)比較合理，高品位產(chǎn)品均價(jià)在1元左右，約占整個(gè)市場(chǎng)15%左右，目的客戶重要是瞄準(zhǔn)京津唐，宣稱秦皇島是“京津唐”后花園，有一定形象優(yōu)勢(shì)。旅游業(yè)是秦皇島特色產(chǎn)業(yè)，旅游業(yè)年收入占到當(dāng)年GDP12.16%，山海關(guān)景點(diǎn)在秦皇島比重較高，可是收入?yún)s是秦皇島旅游總收入1/40（數(shù)據(jù)），依照山海關(guān)近旅游業(yè)發(fā)展形式來看，均處在下滑階段。游客均為觀光性，本地沒有客人休閑娛樂、觀看、體驗(yàn)產(chǎn)品。更沒有滿足中高檔客戶和團(tuán)隊(duì)客戶居住場(chǎng)合。就山海關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，高檔產(chǎn)品銷售均價(jià)為8000元每平米，占市場(chǎng)份額10%左右；中檔產(chǎn)品銷售均價(jià)為3600元每平米，占市場(chǎng)份額60%左右。東羅城項(xiàng)目在這樣市場(chǎng)環(huán)境下開發(fā)復(fù)合型商業(yè)旅游地產(chǎn)，對(duì)本地市場(chǎng)形成一種補(bǔ)缺，滿足到來客戶群體、政府接待、公司交流和培訓(xùn)度假等，正是切實(shí)迎合了市場(chǎng)需求。古城項(xiàng)目是本地政府形象工程，有國有控股公司進(jìn)行運(yùn)作，對(duì)后期經(jīng)營不介入過多。如果該項(xiàng)目可以完美運(yùn)作成功，對(duì)東羅城開發(fā)、銷售及營銷推廣都是有一定協(xié)助，整個(gè)區(qū)位商業(yè)、人氣都會(huì)有帶動(dòng)。3、同類都市對(duì)比：【青島】A、經(jīng)濟(jì)狀況：青島國內(nèi)生產(chǎn)總值為：106768億元，同比增長11.5%，比上年同期加快0.5個(gè)百分點(diǎn)；工業(yè)生產(chǎn)總值同比增長18.5%；固定資產(chǎn)投資為54168億元，同比增長25.9%，比上年回落3.9個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)投資額是9887億元，同比增長28.5%，比上年同期加快4.3個(gè)百分點(diǎn)；城鄉(xiāng)居民可支配收入是7052元，實(shí)際增長14.2%，高于上年同期4個(gè)百分點(diǎn)；居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲3.2%，漲幅比上年同期上升1.9個(gè)百分點(diǎn)。B、房地產(chǎn)狀況：10月某些樓盤價(jià)格與成交狀況：附：有關(guān)都市房地產(chǎn)指數(shù)對(duì)比：地區(qū)房屋銷售價(jià)格指數(shù)新建商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比環(huán)比同比環(huán)比同比環(huán)比唐

山108.2100.6108.7101.1109.0100.1秦皇島105.6100.6106.8100.7104.3100.4包

頭106.2100.6106.0100.9106.8100.3丹

東102.3100.0102.4100.0102.8100.0錦

州103.5100.6106.4100.9100.9100.0吉

林109.898.8110.398.5109.598.5牡丹江110.6100.7111.6100.7112.0100.1無

錫110.199.6107.9100.3115.298.7揚(yáng)

州107.3100.9108.1100.9105.7101.0徐

州107.599.5109.898.6104.8100.1溫

州110.399.2111.5100.3110.197.7金

華102.7100.5103.4100.2102.5101.6蚌

埠112.2100.5113.1100.5108.9100.5安

慶104.8100.3105.0100.2104.5100.2泉

州108.199.9108.5100.1108.799.1九

江107.4100.4106.5101.7107.098.6贛

州107.0100.3108.1100.2106.2100.8煙

臺(tái)108.6100.2108.7100.3108.1100.0濟(jì)

寧106.4100.1106.6100.1106.0100.2洛

陽105.4100.5105.8100.2105.5102.4平頂山105.7100.8105.9101.0105.5100.5宜

昌106.8101.9107.7100.5105.0106.4襄

樊109.199.7109.0100.0109.399.3岳

陽113.3100.0113.8100.4112.098.5常

德110.3100.2112.0100.3111.599.5惠

州114.198.8119.098.4104.399.9湛

江109.1100.1109.499.7107.6100.2韶

關(guān)107.299.7107.399.5107.0100.3桂

林106.2101.4106.4101.5105.8102.2北

海118.098.6119.395.9111.2101.0三

亞104.799.5106.198.6101.199.9瀘

州106.9100.2106.8100.3106.7100.2南

充108.4101.2107.5101.6110.0100.6遵

義106.698.5106.298.4111.297.7大

理108.299.2107.297.1108.6104.2注：同比以去年同月價(jià)格為100，環(huán)比以上月價(jià)格為1004、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：A、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析：1）地利：項(xiàng)目位于長城源頭--天下第一關(guān)東側(cè)，山海關(guān)公路、鐵路、航空交通也比較發(fā)達(dá)，京沈高速、D車組、國內(nèi)15各大都市航線為出入山海關(guān)高品位人群提供了便利。充分體現(xiàn)了項(xiàng)目地利優(yōu)勢(shì)。2）歷史人文：秦皇島、山海關(guān)、長城、天下第一關(guān)等均有深厚歷史淵源和人文脈絡(luò)，可挖掘老式文化廣域。秦始皇、徐達(dá)、吳三桂、孟姜女等歷史人物也體現(xiàn)著這里人文氣息久遠(yuǎn)和深厚。3）天下第一關(guān)：素有“兩京鎖鑰無雙地，萬里長城第一關(guān)”之稱，長城三大關(guān)中，山海關(guān)如龍頭探海，居庸關(guān)似龍心護(hù)京，嘉峪關(guān)則如龍尾逶迤于沙漠之中。而位于渤海之濱山海關(guān)則是萬里長城第一座重要關(guān)隘，史稱“天下第一關(guān)”。4）私密與安全：“深厚”古城墻，為項(xiàng)目和業(yè)主提供了德天獨(dú)厚私密性和安全保障，充分體現(xiàn)了高品位別墅產(chǎn)品必要具備核心要素—--私密與安全。就山海關(guān)而言，自身知名度高，有山有海有景點(diǎn)，但居住這里高品位人群當(dāng)前還是比較少，這樣對(duì)于喜歡不“顯山露水”客戶來說是個(gè)不錯(cuò)地方。5）高品位定位：項(xiàng)目定位之高，在山海關(guān)、秦皇島、乃至整個(gè)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)都是少見，項(xiàng)目配備高品位五星級(jí)酒店和五星級(jí)酒店服務(wù)體系，在國內(nèi)也是屈指可數(shù)。6）公司實(shí)力：在享譽(yù)國際“天下第一關(guān)”古城內(nèi)重金購買土地進(jìn)行開發(fā)，毋庸置疑公司開發(fā)實(shí)力和能力。B、項(xiàng)目劣勢(shì)分析：1）山海關(guān)整體環(huán)境欠佳：山海關(guān)是改革開放后國內(nèi)首批開放四個(gè)旅游都市之一，時(shí)至今日，同步開放青島相比相差甚遠(yuǎn)。經(jīng)濟(jì)實(shí)力、都市規(guī)模與環(huán)境、人均可支配收入局限性萬元、旅游配套與環(huán)境欠佳，均為項(xiàng)目推廣增長壓力。2)項(xiàng)目周邊環(huán)境：項(xiàng)目周邊環(huán)境比較差，那面有老舊廠房，東邊有普通棚戶區(qū)，市政綠化景觀較少，僅有一條關(guān)城東路貫穿南北，交通設(shè)施薄弱。3）本地消費(fèi)力差：山海關(guān)官方記錄人口為14萬人，人均可支配收入8133元，規(guī)模公司局限性，商業(yè)氛圍較弱，高品位消費(fèi)力差，民用汽車擁有量達(dá)到4953輛，其中私家汽車有2986輛。4）可運(yùn)用資源少：當(dāng)前本地都市綜合配套局限性，除了游客客參觀景點(diǎn)外，對(duì)于游客能吃、喝、玩、樂、住配套設(shè)施缺少。5）營銷推廣面廣大：項(xiàng)目目的消費(fèi)群大某些是異地客戶，且分散在不同區(qū)域里，將來營銷推廣面過大，不利于項(xiàng)目信息有效、及時(shí)對(duì)外溝通。第四某些：項(xiàng)目基本運(yùn)作1、項(xiàng)目基本運(yùn)作思路A、以純地產(chǎn)模式運(yùn)作：對(duì)于東羅城項(xiàng)目運(yùn)作思路，可參照項(xiàng)目不多，但是就常規(guī)高品位項(xiàng)目運(yùn)作規(guī)律來講，分眾營銷模式是慣用，以傳導(dǎo)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)信息先行、營銷推廣跟進(jìn)環(huán)節(jié)進(jìn)行實(shí)行。一方面以項(xiàng)目基本定位為出發(fā)點(diǎn)，在眾多消費(fèi)客群中進(jìn)行目的鎖定，并通過相應(yīng)溝通與交流平臺(tái)讓目的客戶認(rèn)知、理解到實(shí)現(xiàn)消費(fèi)。就本項(xiàng)目來說，商業(yè)先行、不動(dòng)產(chǎn)跟進(jìn)是比較抱負(fù)模式。通過項(xiàng)目商業(yè)某些這個(gè)高品位平臺(tái)，以非直接賺錢方式將本地政府、公司、高品位消費(fèi)群體引進(jìn)過來，通過服務(wù)讓其感受到項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，并通過這些客群形成對(duì)外有效傳導(dǎo)，在高品位群體中形成一種共識(shí)。簡(jiǎn)樸來說就：以商業(yè)平臺(tái)有效運(yùn)營增進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)銷售；以體驗(yàn)、有效感知讓客戶從被動(dòng)購買變積極購買；借用小品中“以碗賣貓”營銷構(gòu)造。對(duì)外作秀----傳導(dǎo)信息----引進(jìn)客群----體驗(yàn)服務(wù)----形成認(rèn)知----有效溝通----產(chǎn)生購買----形成銷售----服務(wù)跟進(jìn)B、以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)名義申報(bào)運(yùn)作：以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)名義申報(bào)項(xiàng)目可獲得某些免稅政策，對(duì)咱們提高利潤將產(chǎn)生巨大作用。前提條件是咱們項(xiàng)目需要與文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)掛鉤，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是指以創(chuàng)作、創(chuàng)造、創(chuàng)新為主線手段，以文化內(nèi)容和創(chuàng)意成果為核心價(jià)值，以知識(shí)產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)或消費(fèi)為交易特性，為社會(huì)公眾提供文化體驗(yàn)具備內(nèi)在聯(lián)系行業(yè)集群。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)可劃分為文化藝術(shù)（文藝表演），新聞出版（出版發(fā)行和版權(quán)貿(mào)易），廣播、電視、電影（影視節(jié)目制作和交易），軟件、網(wǎng)絡(luò)及計(jì)算機(jī)服務(wù)（動(dòng)漫和網(wǎng)絡(luò)游戲研發(fā)制作），廣告會(huì)展（廣告會(huì)展），藝術(shù)品交易（古玩藝術(shù)品交易），設(shè)計(jì)服務(wù)（設(shè)計(jì)創(chuàng)意），旅游、休閑娛樂（文化旅游），其她輔助服務(wù)等9個(gè)大類，在范疇上涵蓋了設(shè)計(jì)研究、生產(chǎn)制造和傳播銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)有關(guān)行業(yè)，包括了從上游到下游產(chǎn)業(yè)鏈全過程，在范疇上跨越了二、三產(chǎn)業(yè)老式分類。本項(xiàng)目可借用名義一是《龍吟山?！费菟?，二是運(yùn)用會(huì)展中心展覽功能名義，三是以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)營業(yè)務(wù)公司集群落戶，四是以靶場(chǎng)、旅游酒店、休閑娛樂項(xiàng)目設(shè)立名義。2、產(chǎn)品形態(tài)與風(fēng)格定位通過報(bào)告前三某些分析已經(jīng)很明確產(chǎn)品構(gòu)造形態(tài)了，就是低密度復(fù)合型商業(yè)旅游地產(chǎn)，以古典建筑風(fēng)格，結(jié)合當(dāng)代建筑元素和當(dāng)代物業(yè)配套與服務(wù)功能高品位建筑群落。產(chǎn)品詳細(xì)形態(tài)重要以獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼別墅和三面、四周圍合型院落為主，樓層以兩層為主，某些可以考慮單層。本案建筑風(fēng)格也可以明清和當(dāng)代兩種風(fēng)格交叉做為本項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)思路，運(yùn)用當(dāng)代設(shè)計(jì)手法，抽象體現(xiàn)老式地方風(fēng)格和文化，力求繼承和發(fā)揚(yáng)當(dāng)代建筑精髓。通過斜坡屋面、材料色彩與質(zhì)感來體現(xiàn)建筑厚重與價(jià)值感。建筑單體沉穩(wěn)中有變化，質(zhì)樸中不缺色彩。將老式文化與當(dāng)代居住緊密結(jié)合，讓人在平穩(wěn)中找到親切，在質(zhì)樸中找到愉悅。不做過多夸張和揮霍，注意建筑與環(huán)境、景觀互相協(xié)調(diào)?？煽紤]元素：雙層坡屋頂復(fù)古構(gòu)造、四合院圍合構(gòu)造、藍(lán)磚青瓦紅線條、寬度采光窗。宅、院、巷、街，四級(jí)空間宅——人，因韻而聚；宅，因地而生；是人們休憩之所，是每戶人家獨(dú)有私密空間。

院——作為居所延展空間，一方面，成為了居室“綠色客廳”，在自然和諧中待客交往；另一方面，庭院圍合成就了一種友居生活態(tài)度。巷——兩個(gè)住宅之間鄰里綠地，貫穿南北綠色走廊是社區(qū)“巷”，是富有趣味性含蓄空間，連接著街和院。街——商業(yè)步行街和社區(qū)內(nèi)東西向步行街道、中央綠軸，將社區(qū)各種功能串聯(lián)起來，有參加趣味，形成社區(qū)“街”。人們?cè)谶@里交流、娛樂，或者坐下來休憩半晌，欣賞周邊美景，看著不遠(yuǎn)處玩耍孩童。3、業(yè)態(tài)構(gòu)造規(guī)劃A、商業(yè)：A1、商業(yè)規(guī)劃建設(shè)面積：15000㎡。A2、規(guī)劃商業(yè)必要性：通過商業(yè)設(shè)立和運(yùn)作提高項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，并達(dá)到不動(dòng)產(chǎn)銷售。A3、商業(yè)業(yè)態(tài)項(xiàng)目：酒店、休閑娛樂、靶場(chǎng)、演藝場(chǎng)、會(huì)展中心等。A4、支撐商業(yè)分析：酒店、休閑娛樂業(yè)支撐點(diǎn)：星級(jí)酒店發(fā)展?fàn)顩r：近些年星級(jí)酒店規(guī)模迅速擴(kuò)大，從1994年到星級(jí)飯店規(guī)模擴(kuò)大了7倍。發(fā)達(dá)地區(qū)星級(jí)酒店發(fā)展迅速，北京奧運(yùn)會(huì)召開刺激北京市高星級(jí)酒店急速擴(kuò)張。市博會(huì)舉辦為上海地區(qū)酒店業(yè)提供發(fā)展良機(jī)。而一、二星級(jí)飯店業(yè)績(jī)不甚抱負(fù)，特別是在許多地區(qū)不但業(yè)績(jī)持續(xù)下滑，個(gè)別地區(qū)甚至在數(shù)量上也呈現(xiàn)負(fù)增長態(tài)勢(shì)，公司和游客對(duì)低星級(jí)飯店承認(rèn)度處在較低水平。影響度與政策：毗鄰“天下第一關(guān)”和山海關(guān)政府投資最大商業(yè)地產(chǎn)“古城”項(xiàng)目旁“東羅城”，設(shè)立本地首家五星級(jí)酒店，可以迅速成為山海關(guān)地區(qū)“都市明信片”，同步極大提高了本地政府，公司接待規(guī)格，更是符合本地政府政策導(dǎo)向，也能為項(xiàng)目爭(zhēng)取更多政府優(yōu)惠政策。據(jù)國家政府工作報(bào)告，政府財(cái)政收入占GDP35%，公司收入占GDP49%，居民收入占GDP16%，中華人民共和國財(cái)富84%掌握掌握在政府和公司手中。那么咱們客戶選取也應(yīng)把眼光投到政府和公司之上，各級(jí)政府招商引資力度不斷加大，各行業(yè)公司商務(wù)接待也處在節(jié)節(jié)攀升之時(shí)，那么東羅城項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)用山海關(guān)在中華人民共和國極高知名度下，理智鎖定政府及下屬機(jī)構(gòu)和公司作為項(xiàng)目主力顧客群體。政府機(jī)構(gòu)需求：政府機(jī)構(gòu)每年擁有大量?jī)?nèi)外部會(huì)議。在山海關(guān)，每年至少30位國家、省部級(jí)領(lǐng)導(dǎo)迎來送往接待任務(wù)（依照《山海關(guān)圖志》）和考察、招商引資等活動(dòng)引起高檔商務(wù)接待與會(huì)展活動(dòng)，擬定了政府及下屬機(jī)構(gòu)大量餐飲、住宿、娛樂、商務(wù)辦公與會(huì)展等消費(fèi)需求。公司需求：固定與政府各級(jí)關(guān)聯(lián)部門公關(guān)活動(dòng)，關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)單位高檔商務(wù)接待，公司內(nèi)部培訓(xùn)、會(huì)議、團(tuán)隊(duì)度假、分支機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)地、公司財(cái)富為謀求合理避稅投資途徑等，擬定了公司及分支機(jī)構(gòu)大量餐飲、住宿、娛樂、商務(wù)辦公、會(huì)展和置業(yè)消費(fèi)需求。個(gè)人需求：本案目的個(gè)體顧客無疑是國內(nèi)富裕人群，特別是秦皇島周邊500公里內(nèi)富裕人群。依照萬事達(dá)卡國際組織正式發(fā)布一項(xiàng)全新指數(shù)報(bào)告“萬事達(dá)卡中華人民共和國富裕人群指數(shù)”可窺豹一斑。詳細(xì)狀況如下：報(bào)告對(duì)中華人民共和國內(nèi)地富裕人群界定原則是家庭年收入在2.5萬美元以上（約合人民幣18.9萬元），據(jù)分析預(yù)測(cè)，在中華人民共和國富裕人群約為290萬戶，到將增長到850萬戶。調(diào)查還顯示，中華人民共和國富裕人群年齡低于亞洲平均水平，在中華人民共和國內(nèi)地富裕人群中，30歲如下占22％，31至46歲占64％，46歲以上占14％。該報(bào)告聲稱，內(nèi)地富裕人群重要由相對(duì)年