地鐵綜合體的建筑策劃思路與盈利模式樣本

建設(shè)和諧都市地鐵綜合體建筑策劃思路與賺錢模式一、地鐵綜合體最佳賺錢模式都市廣場與地鐵綜合體教訓(xùn)新摩爾公司組織專項考察上海、深圳、沈陽、徐州等各種都市廣場，已經(jīng)建設(shè)都市中心廣場地下空間運用大多不夠科學(xué)，突出體當(dāng)前公共停車場缺少以及地鐵連接空間規(guī)劃設(shè)計不合理。

日本在火車站與地鐵站結(jié)合都市綜合體與都市設(shè)計方面已經(jīng)獲得成熟經(jīng)驗，車站與商業(yè)設(shè)施、地下與地上空間一體化設(shè)計，顧客流線與機動車流線完全分離。胡寶哲博士總結(jié)了日本站前再開發(fā)模式圖，在東京商業(yè)中心專著中詳細簡介。新摩爾公司在２００５年及２００８年分別考察日本高速鐵路火車站與地鐵站前廣場開發(fā)過程中，全面總結(jié)了日本經(jīng)驗，可以應(yīng)用于國內(nèi)各類火車站廣場及周邊綜合開發(fā)策劃中。通過總結(jié)國內(nèi)教訓(xùn)，借鑒日本成功地鐵開發(fā)和地下空間運用經(jīng)驗，運用都市設(shè)計和商業(yè)建筑設(shè)計理念，新摩爾公司提出了一種基于都市廣場地鐵綜合體賺錢模型，把握社會效益與經(jīng)濟效益平衡。

表1基于都市廣場最佳地鐵綜合體賺錢模型二、都市ＣＢＤ地鐵項目都市設(shè)計機制完全依托開發(fā)商進行都市ＣＢＤ改造和建設(shè)，難以保證都市和諧，需要政府引導(dǎo)，保證公眾利益和社會效益優(yōu)先，爾后為開發(fā)商提供公平開發(fā)機會。

借鑒法國新城區(qū)和ＣＢＤ開發(fā)成功經(jīng)驗，國內(nèi)都市ＣＢＤ核心區(qū)開發(fā)可以成立政府為主都市開發(fā)公司，重要負責(zé)土地一級開發(fā)，一方面做好都市設(shè)計工作，爾后與地鐵公司聯(lián)合完畢交通樞紐建設(shè)，都市廣場，地下空間開發(fā)，共同為開發(fā)商提供良好都市空間，準備比較充分公共空間停車位，發(fā)展商可以專心開發(fā)好自己物業(yè)項目，可以是都市綜合體項目，也可以是購物中心或餐飲娛樂文化設(shè)施。

圖1廣州珠江新城ＣＢＤ都市設(shè)計模型

普通以核心樞紐地鐵作為綜合體重點開發(fā)區(qū)域，充分挖掘人流商業(yè)價值，形成都市商業(yè)中心和文化中心。綜合體項目需要良好都市設(shè)計作為依托，而都市設(shè)計有效實行需要恰當(dāng)開發(fā)機制。

地鐵公共空間可以采用兩種運用方式，一種是深圳大劇院地鐵站模式，新開發(fā)華潤萬象城運用２００多米長地下通道與購物中心連接，已經(jīng)運營近年地王大廈也直接和地鐵在地下連通。深圳書城等地下無法連通建筑在大門口附近設(shè)立出站口。此外一種是華強北地鐵站開發(fā)模式，充分運用地下空間設(shè)立大型商場，同步改進交通環(huán)境，讓過街人流通過地下通道。

三、

地鐵綜合體物業(yè)組合與營銷時機研究

由于地鐵綜合體普通涉及酒店、購物中心、寫字樓和公寓等各種物業(yè)，普通酒店設(shè)立在主樓頂端，充分運用ＣＢＤ都市景觀，有效提高物業(yè)價值。通過高檔酒店品牌帶動寫字樓和公寓價值提高。其中公寓多數(shù)銷售，銷售時機選取非常重要。

通過研究美國桃樹中心案例，咱們發(fā)現(xiàn)會展中心與酒店、購物中心、專業(yè)市場和寫字樓以及公寓同樣可以進行有效組合。

桃樹中心是美國亞特蘭大市一組為旅游服務(wù)建筑物，總建筑面積１７６萬平方米，涉及十幢辦公樓，三座會議酒店、三個交易市場和零售商場，一種大型健身俱樂部和整體式停車場.其中最高一座建筑物"桃樹廣場旅館",是一座圓柱形超高層建筑,建成于1975年,共70層,曾是世界最高旅館。

圖2美國亞特蘭大桃樹中心開放式地鐵綜合體

圖3桃樹中心廣場與綜合體結(jié)合

在地鐵站設(shè)計中波特曼運用了協(xié)調(diào)單元都市設(shè)計思想，有效運用了地鐵提供便利，設(shè)立大型中庭連接地鐵。作為開放地鐵綜合體，桃樹中心成功之處在于

１、建立了完整步行系統(tǒng)，天橋、地下步行道、邊沿開敞人行道和購物中心與酒店形成了完整網(wǎng)絡(luò)。

2、相臨建筑之間有效連接，形成綜合體。

３、街區(qū)內(nèi)部空間充分運用，可以開展娛樂活動。

４、增進都市各種功能有機結(jié)合，形成綜合體共生功能，桃樹中心成為亞特蘭大都市名片。

四、

地鐵綜合體購物中心定位與經(jīng)營分析

地鐵綜合體物業(yè)經(jīng)營難度最大是購物中心，服務(wù)規(guī)定最高是五星級酒店。做好購物中心定位和經(jīng)營分析是整個綜合體成功標志。

廣州高德置地廣場位于珠江新城中央核心區(qū)域高德置地廣場是高德置地在珠江新城發(fā)展大型商業(yè)項目，總建筑面積達92萬平方米，匯集商場、超甲級寫字樓、朱美拉星級酒店、公寓等各種功能。

其中商場SeasonsMall建筑面積超過17萬平方米，分春夏秋冬四個主題區(qū)；工程方面也分四期開發(fā)：一期、二期某些籌劃于來年年中開業(yè)，三期、四期則于完畢。該項目將大量引入國際流行潮流品牌商品，配備全新業(yè)態(tài)組合，展示最當(dāng)代生活方式，打?qū)е聫V州CBD最具魅力國際潮流購物中心。

SeasonsMall劃分四個區(qū)域，可以借鑒英國藍湖購物中心成功經(jīng)驗，設(shè)立不同主題，初期以匯集人氣業(yè)態(tài)為主，在酒店區(qū)購物中心某些重點設(shè)立高品位品牌。

新摩爾商業(yè)管理公司通過２００８年對廣州商業(yè)進一步研究和分析，以為廣州顧客是理性消費為主，因而，咱們主張以白領(lǐng)風(fēng)格與價位作為珠江新城購物中心主流定位，局部突出金領(lǐng)品味，避免盲目定位過高，導(dǎo)致開業(yè)后冷冷清清曲高和寡現(xiàn)象。

地在商業(yè)建筑設(shè)計方面，新摩爾主張借鑒日本一流綜合體設(shè)計經(jīng)驗，注重打造人性化空間，形成生活美學(xué)展示和使用空間。

圖５日本東京中城綜合體公共空間與藝術(shù)作品

五、

鐵車站與綜合體人性化設(shè)計

１．地下站點和綜合體公共空間，藝術(shù)作品，導(dǎo)示系都是需要人性化設(shè)計重點。

２．在設(shè)計地鐵線路時候要充分考慮換乘站步行距離不要超過１００米。深圳會展中心環(huán)城就是非常便利換乘站點，而北京地鐵諸多換乘站設(shè)立非常不合理，乘客換乘距離太長，缺少人性化思考。

３．在地鐵與火車站結(jié)合時候，出租車和公共汽車等可以運用地下空間和地上形成立體雙路進站模式，避免乘客過長等待。深圳羅湖火車站廣場交通系統(tǒng)設(shè)計就是一種典型失敗案例，缺少對乘客關(guān)懷和專業(yè)思考。

在飛機場出站時候，一方面要考慮以便進入地鐵，第二要以便通過雙線路模式乘坐出租車輛，避免乘客過長等待時間。

４．地鐵綜合體設(shè)計要重點考慮使用好地下空間，充分挖掘地下空間商業(yè)與公共空間價值，實現(xiàn)匯集人流作用，在整個綜合體建筑中要注重購物中心、寫字樓和酒店節(jié)能與環(huán)保，讓顧客感覺舒服，運營成本較低。

新加坡在地鐵綜合體人性化設(shè)計方面很有特色，IONOrchard購物中心注定將成為新加坡和亞洲新地標性商業(yè)建筑。該項目涉及一種建筑面積達125,000m2零售中心、藝術(shù)畫廊，以及一座帶有觀景臺豪華住宅樓。

該項目設(shè)計靈感源于提供了充分公共空間，發(fā)達行人道路都市，以及平衡美感和商業(yè)可行性設(shè)計概念。

圖6benoy設(shè)計烏節(jié)路購物中心與豪華住宅樓

圖７地下空間有效運用

六、

地鐵綜合體實行方略

新摩爾公司在地鐵和軌道交通綜合體領(lǐng)域厚積薄發(fā)，以國際化視野與國外知名商業(yè)建筑設(shè)計公司聯(lián)手提出如下方略：

１．與地鐵公司合伙進行聯(lián)合開發(fā)，政府規(guī)劃部門牽頭，做好重點地段都市設(shè)計和聯(lián)合開發(fā)準備工作。從被動都市規(guī)劃審批，轉(zhuǎn)向積極地推動都市設(shè)計工作。

２．政府需要把握都市社會功能，避免不服責(zé)任以過高地價拍賣土地，應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定都市設(shè)計規(guī)定和社會文化規(guī)定，避免浮現(xiàn)過度損害公眾利益單純地鐵物業(yè)開發(fā)模式，房地產(chǎn)開發(fā)公司也需要注重社會效益和經(jīng)濟效益統(tǒng)一，為和諧社會做出貢獻。

３．咱們與國外最知名設(shè)計公司聯(lián)手完畢商業(yè)規(guī)劃與商業(yè)建筑方案設(shè)計，實現(xiàn)兩者最佳匹配，達到吸引顧客和減少運營成本目。

４．房地產(chǎn)開發(fā)低潮時候拿地和策劃，高潮時候銷售某些物業(yè)。

５．開業(yè)順序咱們普通建議五星級酒店和購物中心可以同步建設(shè)，主張五星級酒店一方面開業(yè)，購物中心在隨后開業(yè)。一．省級都市新區(qū)發(fā)展經(jīng)濟學(xué)分析

1．最優(yōu)人口規(guī)模與空間范疇匹配

2.

以知識創(chuàng)新和應(yīng)用作為經(jīng)濟增長重要途徑

3.

以政治革新作為經(jīng)濟發(fā)展保證

二．省級都市新區(qū)規(guī)劃新思想---中外都市新區(qū)案例比較

1.從田園都市到第三代新城規(guī)劃思想變遷

2.辦公與居住合理空間規(guī)劃，減少生活成本

3.公共教誨和醫(yī)療優(yōu)質(zhì)資源配備，提高生活質(zhì)量

4.統(tǒng)一規(guī)劃和集中力量實行新區(qū)開發(fā)關(guān)系

三．關(guān)于都市新區(qū)CBD開發(fā)模式中外比較

四．中外都市新區(qū)開發(fā)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)節(jié)與人才引進

1.

錢江新城產(chǎn)業(yè)構(gòu)造研究---突出當(dāng)代服務(wù)業(yè)

2.

產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)節(jié)與人才引進結(jié)合

3.

移民精神和制度保證---創(chuàng)造個人權(quán)力最大自由社會空間，保證新區(qū)居民幸福指數(shù)

五．省級都市新區(qū)都市綜合體—以迪拜和錢江新城為例

六．省級都市新區(qū)不同社會階層和諧發(fā)展

1.以品德和才華作為新區(qū)公開選拔行政官員唯一原則

2.混合居住區(qū)為主方略

3.知識階層帶動貧困人群智力脫貧機制

摘要

咱們從經(jīng)濟學(xué)角度分析了新城建設(shè)初步規(guī)律，運用了都市新區(qū)規(guī)劃新思想，總結(jié)了中外不同新城建設(shè)模式，不但要注重新區(qū)硬件建設(shè)，并且依照科學(xué)發(fā)展觀規(guī)定，提出了都市新區(qū)社會和諧發(fā)展新思路。

杭州建設(shè)當(dāng)代化城區(qū)需要制度創(chuàng)新。錢江新城與迪拜相比，自然條件優(yōu)越，此后要更高起點引進一流投資商建設(shè)世界一流綜合體。咱們結(jié)合深圳新摩爾公司近年實踐經(jīng)驗，為杭州綜合體建設(shè)提出了自己詳細建議，闡述了世界一流綜合體內(nèi)涵，強調(diào)了質(zhì)量第一思想。為打造品牌都市盡咱們力量。

核心詞新區(qū)建設(shè)

都市綜合體

一、省級都市新區(qū)發(fā)展經(jīng)濟學(xué)分析

1．最優(yōu)人口規(guī)模與空間范疇匹配

二十世紀六十年代經(jīng)濟學(xué)家提出最佳都市規(guī)模，最佳都市規(guī)模是都市化過程中一種重要實踐和理論問題。

作者以為中檔都市以100萬人口作為比較抱負規(guī)模，省城規(guī)模以400萬人作為比較抱負規(guī)模，作者提出一種人口均等省城規(guī)模模型。

圖1一種中華人民共和國省城400萬人口規(guī)模

這種規(guī)模對于都市商業(yè)和教誨資源等配備都是比較抱負，中心城區(qū)和副城區(qū)之間至少有3公里田園綠地。

都市新區(qū)開發(fā)普通以20萬－50萬人口為抱負規(guī)模，人數(shù)過少難以設(shè)立大型教誨和商業(yè)設(shè)施。咱們以為適合配備CBD都市新區(qū)，至少要考慮商務(wù)區(qū)、公園、居住區(qū)合理比例。

都市外延型在空間上新區(qū)規(guī)模普通應(yīng)當(dāng)達到6公里半徑，都市內(nèi)部建設(shè)新區(qū)半徑可以在3公里之內(nèi)。2.

以知識創(chuàng)新和應(yīng)用作為新區(qū)經(jīng)濟增長重要途徑，保持新區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)美老式資源消耗型經(jīng)濟發(fā)展以破壞環(huán)境為代價，導(dǎo)致中華人民共和國經(jīng)濟難以可持續(xù)發(fā)展，只有提高人口素質(zhì)，提高教誨水平，以知識創(chuàng)新和應(yīng)用作為經(jīng)濟增長重要途徑，中華人民共和國經(jīng)濟才干長期健康發(fā)展。

新區(qū)產(chǎn)業(yè)選取要重點選取沒有放棄破壞污染產(chǎn)業(yè)，保護新區(qū)生態(tài)環(huán)境是新區(qū)成功發(fā)展基本，新區(qū)環(huán)境要明顯優(yōu)于老區(qū)，這樣才干保證新區(qū)入住率穩(wěn)步提高。

3.

以政治革新作為經(jīng)濟發(fā)展保證

以眾多人口分享有限資源，導(dǎo)致中華人民共和國諸多制度不利于人權(quán)保障，落后戶口制度限制人才自由流動。國內(nèi)行政管理以人治為主，還沒有形成行政以法制為主氛圍，都市領(lǐng)導(dǎo)人更迭不斷變換新區(qū)開發(fā)方向，因而帶來了巨大資源揮霍問題應(yīng)當(dāng)妥善解決。二、省級都市新區(qū)規(guī)劃新思想與發(fā)展模式－中外都市新區(qū)案例比較都市新區(qū)規(guī)劃方案水平高低直接影響都市開發(fā)質(zhì)量，國內(nèi)外在新區(qū)開發(fā)方面形成了諸多創(chuàng)新思路。

1.從田園都市到第三代新城規(guī)劃思想變遷

在19世紀末英國社會活動家E.霍華德關(guān)于都市規(guī)劃設(shè)想提出了田園都市概念，20世紀初以來對世界許多國家都市規(guī)劃有很大影響。

霍華德在她著作《明日，一條通向真正改革和平道路》中以為應(yīng)當(dāng)建設(shè)一種兼有都市和鄉(xiāng)村長解決想都市，她稱之為“田園都市”。田園都市實質(zhì)上是城和鄉(xiāng)結(jié)合體。

霍華德針對當(dāng)代社會浮現(xiàn)都市問題，提出帶有先驅(qū)性規(guī)劃思想。都市規(guī)模、布局構(gòu)造、人口密度、綠帶等都市規(guī)劃問題，提出一系列獨創(chuàng)性看法，是一種比較完整都市規(guī)劃思想體系。田園都市理論對當(dāng)代都市規(guī)劃思想起了重要啟蒙作用，對日后浮現(xiàn)某些都市規(guī)劃理論，如“有機疏散”論、衛(wèi)星城鄉(xiāng)理論頗有影響。

從最早田園都市到日后第三代都市，英國在都市規(guī)劃思想方面不斷創(chuàng)新。

位于倫敦附近密爾頓凱恩斯(MiltonKeynes，如下簡稱MK)新城是20世紀規(guī)模最大新城開發(fā)項目之一，也是英國最后一批第3代新城。MK于1967年進行規(guī)劃編制，1971年開始進行建設(shè)。它是在3個小鎮(zhèn)基本上發(fā)展起來，原有人口4萬，當(dāng)前為20萬，總建成區(qū)面積88.8平方公里。

MK是在一種平坦農(nóng)業(yè)地區(qū)上進行建設(shè)，規(guī)劃試圖通過景觀設(shè)計使它成為具備吸引力和標記性都市。1970年代初開發(fā)時決定不建輕軌，當(dāng)時汽車還是一種重要交通方式，規(guī)劃引入了美國洛杉磯網(wǎng)格式道路布局模式，每個網(wǎng)格1平方公里，即每1公里有1個交叉口，1個網(wǎng)格就是1個社區(qū)。路網(wǎng)中道路兩旁種有行道樹，依照規(guī)劃住宅高度不應(yīng)高于樹高，所有基本設(shè)施管道沿路旁開發(fā)，管線埋入地下。商業(yè)用房(涉及辦公樓)普通不高于6層。MK擁有步行道(含自行車道)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，全長約30公里，實現(xiàn)了機非分流。

新城中公園用地占20%，設(shè)計成線型公園串聯(lián)成片。公園內(nèi)有排水渠穿過社區(qū)，雨水通過排洪渠匯入湖面，再排放至河流，因而MK不會浮現(xiàn)洪災(zāi)，湖面可供休閑、娛樂使用。

在MK首期開發(fā)中，把3個原有小鎮(zhèn)聯(lián)系在一起，新城開發(fā)和老城改造結(jié)合在一起，成為很有效分期實行辦法。新城初期開發(fā)住宅以簡樸便宜為主，以吸引低收人者購買人住新城(由于初期倫敦等大都市還是較具吸引力)。在住宅區(qū)內(nèi)部禁停汽車，在外圍停車，使住區(qū)免受汽車干擾。住宅建設(shè)均考慮朝向，住宅供暖一半免費。到1980年代經(jīng)濟調(diào)節(jié)時期，新城興建了火車站，建起歐洲第一種美國式購物中心，使只有20萬人口MK每周吸引60萬人次來購物，從而達到增進經(jīng)濟發(fā)展目。

在將來建設(shè)中，MK還要建立新購物中心、戲院和歐洲最大人造滑雪場，建設(shè)新住宅和舉辦建筑展覽會，采用各種辦法來吸引更多人。

2.辦公與居住、商業(yè)教誨等合理空間規(guī)劃，減少生活成本

空間合理規(guī)劃方面，巴黎新區(qū)規(guī)劃給咱們諸多啟發(fā)，巴黎占地762平方公里，620萬居民，巴黎耗費40年時間將人口20％疏散到新城。

法國拉德芳斯是一種約3.6平方公里新區(qū)，吸引了巴黎64％國外公司，50％是公司總部。區(qū)內(nèi)3600多家公司年營業(yè)額相稱于法國一年政府預(yù)算。

圖2

拉德芳斯區(qū)域鳥瞰

這是歐洲最大辦公區(qū)、最大購物中心，15萬人在這里工作，4萬居民居住，成為集辦公、商務(wù)、購物、生活和休閑于一身當(dāng)代化城區(qū)。

圖3

拉德芳斯CBD建筑群

法國巴黎拉德芳斯是典型CBD新區(qū)，都市開發(fā)物業(yè)比例合理。拉德芳斯是法國首都新區(qū)，她CBD地位不是其她都市開發(fā)新區(qū)可以簡樸模仿。

表1

拉德芳斯物業(yè)比例拉德芳斯擁有歐洲最大購物中心，叫做四季(LesQuatreTemps)，擁有250多家商店,營業(yè)面積10多萬平方米。位于拉德芳斯中心，周邊有環(huán)形道路。

圖4

四季購物中心位置對于國內(nèi)省城和地級都市開發(fā)要依照詳細實際狀況，探討適當(dāng)物業(yè)比例，依照都市規(guī)模和地位，普通從大都市到中小都市辦公物業(yè)比例應(yīng)當(dāng)遞減。深圳華僑城位于深圳經(jīng)濟特區(qū)深圳灣畔，面積4.8平方公里，由華僑城集團公司開發(fā)、建設(shè)和管理。華僑城以"規(guī)劃科學(xué)合理，功能配套齊全，城區(qū)環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)格崇高文明，管理規(guī)范先進"為規(guī)劃、建設(shè)和管理目的，通過十近年努力，已建成為一種當(dāng)代海濱城區(qū)，被譽為深圳灣畔一顆明珠。

華僑城是深圳規(guī)劃最成功當(dāng)代化城區(qū)之一，它規(guī)劃起步于八十年代，由新加坡規(guī)劃師進行了超前生態(tài)規(guī)劃，以旅游開發(fā)起步，居住區(qū)開發(fā)獲得成功。當(dāng)前集中增長辦公空間和商業(yè)空間。

當(dāng)前，許多學(xué)者將深圳華僑城作為ＲＢＤ區(qū)域，華僑城在國內(nèi)休閑商務(wù)旅游結(jié)合方面做得最佳。

圖5

風(fēng)景優(yōu)美深圳華僑城

圖6

深圳華僑城洲際酒店

圖7

益田假日廣場

3.公共教誨和醫(yī)療優(yōu)質(zhì)資源配備，提高生活質(zhì)量由于寬帶網(wǎng)絡(luò)技術(shù)成熟，辦公區(qū)域選取已經(jīng)相對受到較小限制，但是，白領(lǐng)人群對子女教誨關(guān)注占有突出地位。優(yōu)質(zhì)幼兒園、小學(xué)和初中和高中資源成為區(qū)域一方面要配備最重要資源，另一方面，是體育活動場合和優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源。4．統(tǒng)一規(guī)劃和集中力量實行新區(qū)開發(fā)關(guān)系再好都市新區(qū)規(guī)劃只是藍圖，新區(qū)真正要組織實行好需要集中力量，普通要注意避免兩種錯誤：

（１）

一種都市不應(yīng)當(dāng)同步開發(fā)各種新區(qū)，處處分散資源。金華在都市

區(qū)開發(fā)中沒有集中力量開發(fā)最有前程東區(qū)，導(dǎo)致新區(qū)發(fā)展緩慢。

（２）

同一新區(qū)開發(fā)也不要遍地開花，普通適合采用分片滾動開發(fā)戰(zhàn)略

變化入住率低，居民生活不便盲目開發(fā)模式。南京市河西新區(qū)開發(fā)就存在這種問題，開發(fā)速度太快，開發(fā)物業(yè)建筑形象和設(shè)計水平不高。

通過實際比較分析，普通5萬人規(guī)模作為一種片區(qū)開發(fā)規(guī)模比較合理，可以配備5萬平方米商業(yè)面積，按照1.6萬人規(guī)模配備教誨資源。

咱們需要有序推動新區(qū)開發(fā)，保證區(qū)域內(nèi)合理入住率，便于配備教誨和商業(yè)設(shè)施。

在新區(qū)開發(fā)實行方面，蘇州工業(yè)園區(qū)是公認成功樣板。蘇州工業(yè)園區(qū)不但規(guī)劃超前，并且招商質(zhì)量高，世界500強公司進駐較多。在住宅區(qū)域和工業(yè)廠房開發(fā)成功基本上，按照都市新區(qū)規(guī)劃規(guī)定，以金雞湖為主CBD區(qū)域辦公商務(wù)和購物中心物業(yè)都加快了進度，有關(guān)開發(fā)都獲得了成功，其中蘇州圓融時代廣場綜合體開發(fā)成為亮點。

三、新區(qū)開發(fā)模式總結(jié)及其對錢江新城啟發(fā)新區(qū)開發(fā)應(yīng)當(dāng)是百年大計，對新區(qū)開發(fā)模式進行總結(jié)，可以供國內(nèi)各級正在開發(fā)新區(qū)時候借鑒。錢江新城可以重點借鑒拉德芳斯和迪拜模式，錢江新城需要面向世界一流大公司招商，在公共設(shè)施建設(shè)上加快進度，在土地出讓和綜合體建設(shè)速度上應(yīng)當(dāng)適度放緩，提高開發(fā)質(zhì)量和產(chǎn)出效率。

表1

國內(nèi)外新區(qū)開發(fā)模式比較

在以上開發(fā)模式上，迪拜在開發(fā)宣傳公關(guān)上最為成功，通過世界唯一性項目打動世界，迪拜體現(xiàn)了都市進取雄心。

面對迪拜創(chuàng)新，杭州錢江新城應(yīng)當(dāng)加強對國外宣傳，錢江新城不但擁有一流規(guī)劃，并且擁有更適合人類居住環(huán)境，因而，杭州錢江新城是世界石油美元投資最安全落腳點。

通過錢江新城等新區(qū)開發(fā)經(jīng)驗和教訓(xùn)，咱們總結(jié)一種省級都市開發(fā)區(qū)對的流程：

圖8

新區(qū)開發(fā)流程圖四、中外都市新區(qū)開發(fā)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造優(yōu)化與人才引進迪拜是個氣候炎熱國家，發(fā)展老式產(chǎn)業(yè)沒有優(yōu)勢，迪拜重點發(fā)展金融和旅游產(chǎn)業(yè)。

9月，迪拜政府創(chuàng)立了DIFC，將金融服務(wù)業(yè)作為僅次于旅游業(yè)重點開發(fā)產(chǎn)業(yè)。這個被稱為“自給自足小型國家”。如今已向世界各地公司敞開了大門，歡迎金融服務(wù)類公司，特別是銀行進駐其中。

作為一種新興市場，履行零稅收DIFC與開曼群島等所謂“避稅天堂”主線區(qū)別在于：后者是“離岸”金融中心，而DIFC是“岸上”金融中心。其優(yōu)越性在于，不但具備大型國際金融中心法律規(guī)范及操作原則，還擁有“離岸”金融中心稅收優(yōu)惠，結(jié)合了兩者優(yōu)勢。

圖9迪拜都市風(fēng)光

更為重要是，DIFC地理位置和時區(qū)也得天獨厚，它位于亞洲和西方國家中間，與倫敦有4個小時時差，與北京也是4個小時時差，一天之內(nèi)可以覆蓋東、西兩個市場，剛好彌補中華人民共和國和西方交易市場上“金融真空”。

同步，它還可以向中西方之間25個國家提供金融服務(wù)。涉及海灣國家、中東國家、伊朗和中亞國家，總?cè)丝诩s16億，國內(nèi)生產(chǎn)總值當(dāng)前已超過１萬億美元，是一種巨大資我市場。據(jù)不完全記錄，國際上進入迪拜熱錢已超過了8000億美元。這些因素?zé)o疑將進一步促使迪拜加速成為國際金融市場和資本鏈上重要一環(huán)，這一地位也是其她國際金融中心所無法取代。

1．錢江新城產(chǎn)業(yè)構(gòu)造研究---突出當(dāng)代服務(wù)業(yè)

當(dāng)代服務(wù)業(yè)應(yīng)當(dāng)在杭州占有較大比例，金融產(chǎn)業(yè)無疑是一種重點，浙江廣大公司也的確需要良好金融服務(wù)。

杭州發(fā)展金融產(chǎn)業(yè)應(yīng)當(dāng)是上海金融中心功能延伸，杭州同樣應(yīng)當(dāng)與上海同一規(guī)劃充分發(fā)揮金融產(chǎn)業(yè)作用。

除了金融產(chǎn)業(yè)外，知識含量較高服務(wù)公司是杭州大力發(fā)展目的，杭州文化底蘊深厚，環(huán)境優(yōu)美，適合發(fā)展知識產(chǎn)業(yè)。軟件、文化產(chǎn)業(yè)等都是屬于知識產(chǎn)業(yè)，適合杭州發(fā)展。

，杭州被擬定為國家軟件產(chǎn)業(yè)基地；杭州軟件產(chǎn)業(yè)銷售收入超過200多億元，成為繼北京、深圳、上海之后全國第四大軟件產(chǎn)業(yè)基地。１４家公司列入國家規(guī)劃布局內(nèi)重點軟件公司，總數(shù)列北京、上海之后為第三位。阿爾卡特等11家公司被認定為“國家火炬籌劃”軟件產(chǎn)業(yè)基地骨干公司。

杭州擁有浙江大學(xué)計算機系等優(yōu)質(zhì)軟件人才教誨基地，基本條件好，軟件業(yè)應(yīng)當(dāng)達到年均100億美元以上較大規(guī)模。2．產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)節(jié)與人才引進結(jié)合依照產(chǎn)業(yè)構(gòu)造發(fā)展規(guī)定，一方面是引進先進公司家，特別是開辦中小公司有經(jīng)驗青年公司家，爾后依照公司需要配備先進人才。

高技術(shù)人才固然是重點引進方向，高檔軟科學(xué)人才，例如，文化藝術(shù)等社會科學(xué)人才，高檔征詢?nèi)瞬哦际呛贾萜惹行枰L期引進人才。

依照軟件、動漫公司、商業(yè)管理、地產(chǎn)服務(wù)等征詢公司需要，放手引進人才，在新區(qū)取消戶籍限制。

依照杭州經(jīng)濟和都市發(fā)展?jié)摿?，咱們估算杭州將來知識產(chǎn)業(yè)應(yīng)當(dāng)五年后應(yīng)當(dāng)增長到500億美元規(guī)模。

至少在將來五年需要在國內(nèi)引進20萬人才群體。從國外也需要引進3萬左右先進人才。

3．移民精神和制度保證---創(chuàng)造個人權(quán)力最大自由社會空間，保證新區(qū)居民幸福指數(shù)。

杭州是全國居民幸福指數(shù)最高都市，這是一種較高榮譽稱號?！吧嫌刑焯?，下有蘇杭”。杭州應(yīng)當(dāng)是世界杭州，向擁有文化知識世界移民敞開懷抱，向迪拜同樣開放，把杭州錢江新城推向世界是杭州對外宣傳重點。

杭州可以依照自己產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)節(jié)需要，每年規(guī)劃5000名海外來杭州移民指標，勉勵海外公司家前來杭州創(chuàng)業(yè)，投資在50萬美元以上均容許全家移民。

五、省級都市新區(qū)CBD建設(shè)問題---以迪拜和錢江新城為例

在都市最重要新區(qū)核心建設(shè)CBD，都市發(fā)展是一件決定都市發(fā)展制高點大事。

依照《迪拜戰(zhàn)略規(guī)劃》（迪拜酋長HHSheikhMohammadBinRashidAlMakhtoum社會經(jīng)濟觀點綜述和國家發(fā)展戰(zhàn)略），迪拜都市發(fā)展框架將作為一種保證迪拜將來平衡發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展機制，并解決某些社會和環(huán)境問題，以及空間發(fā)展議題。

圖10

迪拜都市規(guī)劃

圖11迪拜棕櫚島項目

圖12迪拜ＣＢＤ

都市CBD建設(shè)應(yīng)當(dāng)遵守經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，咱們以為應(yīng)當(dāng)在杭州錢江新城建設(shè)世界上具備特色CBD。

杭州市第十次黨代會擬定覆蓋城鄉(xiāng)、全民共享“生活品質(zhì)之城”都市定位，市委、市政府決定把杭州都市定位表述完善為：中華人民共和國特色、時代特點、杭州特性，覆蓋城鄉(xiāng)、全民共享，與世界名城相媲美“生活品質(zhì)之城”。

錢江新城定位為杭州CBD，錢江新城應(yīng)當(dāng)為提高整個都市生活品質(zhì)起到龍頭作用。

依照錢江新城總體規(guī)劃，核心區(qū)塊即中央商務(wù)區(qū)占地面積3.29平方公里，可建建筑面積約為650萬平方米，涉及八個功能區(qū)，即行政辦公區(qū)、金融辦公區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、商貿(mào)會展區(qū)、文化休閑區(qū)、商業(yè)娛樂綜合區(qū)、辦公園區(qū)和濱江休閑游游憩區(qū)。平行于錢塘江富春江路作為核心區(qū)商務(wù)發(fā)展軸，將是錢江新城最繁華景觀大道。

圖13錢江新城規(guī)劃

CBD建設(shè)不但要注重硬件建設(shè)，更要注重軟件建設(shè)，不但要注重吸引世界500強公司，更要注重擁有競爭力知識創(chuàng)新型公司進駐。

圖14

錢江新城沿江景觀

杭州位于長三角重要樞紐位置，擁有遼闊經(jīng)濟腹地，氣候宜人，文化積淀深厚，杭州應(yīng)當(dāng)與迪拜展開有利競爭，在世界范疇內(nèi)整合資源，吸引石油美元投資杭州CBD，重點發(fā)展總部經(jīng)濟，與上海形成兩翼齊飛新格局，帶動長三角經(jīng)濟升級。

杭州需要參照迪拜、東京、巴黎等世界一流都市標桿，規(guī)劃杭州建設(shè)杭州，通過制度創(chuàng)新和對的吸引使用人才建設(shè)一流品質(zhì)杭州，有效提高自己核心競爭能力。

在將來都市競爭中，杭州不能以人口規(guī)模拼大小，只能以品質(zhì)爭高低，以特色論輸贏。咱們必要牢固確立品質(zhì)導(dǎo)向，努力打造“品質(zhì)都市”、“品質(zhì)產(chǎn)業(yè)”、“品質(zhì)環(huán)境”、“品質(zhì)生活”，使品質(zhì)成為杭州鮮明特性，成為杭州核心競爭力。

六、省級都市新區(qū)都市綜合體－以迪拜和錢江新城為例

當(dāng)代都市商業(yè)綜合體普通涉及五星級酒店、購物中心和寫字樓、公寓型住宅，它是都市集約化發(fā)展必然規(guī)定，可以滿足辦公、購物和白領(lǐng)人士居住規(guī)定。

大型都市綜合體適合經(jīng)濟發(fā)達大都會和經(jīng)濟發(fā)達都市，在功能選取

要依照都市經(jīng)濟特點有所側(cè)重，普通酒店功能和購物中心功能是基本組合或者寫字樓和購物中心功能進行基本組合。

都市綜合體在各國獲得蓬勃發(fā)展，如果說洛克菲勒代表二十世紀八十年代此前水平，那么東京六本木新城代表已經(jīng)21世紀初期建設(shè)成功世界一流綜合體水平。

圖15

東京六本木都市綜合體

世界一流綜合體內(nèi)涵是：

1.世界一流綜合體擁有較高品牌價值，大型公司和商家樂意積極入駐，可以成為商業(yè)和旅游目地。

2.世界一流綜合體以品牌價值為依托，各個建筑公司均以參加為榮，因而可以控制達到最低造價，擁有最佳投入產(chǎn)出比。

3.世界一流綜合體不但擁有最佳經(jīng)濟效益，并且可以創(chuàng)造良好社會效益。

在都市規(guī)劃方面，迪拜是世界范疇創(chuàng)新產(chǎn)物。在都市綜合體方面，迪拜非常注重各種類型五星級酒店、都市綜合體開發(fā)，可以說迪拜正在誕生世界一流都市綜合體項目。

圖16

阿拉伯塔七星酒店

圖17迪拜規(guī)劃模型

依照都市新區(qū)規(guī)劃需要，對都市商業(yè)網(wǎng)點和綜合體布局要進行進一步研究，一是要保證辦公、居住、商業(yè)、文化、教誨設(shè)施物業(yè)總體比例合理，二是保證商業(yè)布局合理，商業(yè)規(guī)模恰當(dāng)。

拉斯維加斯在新都市綜合體建設(shè)方面，以主題酒店為主各種綜合體以及購物中心均獲得了成功。

圖18

拉斯維加斯盧克索大酒店---埃及文化主題

圖19

威尼斯人大酒店及購物中心和賭場綜合體

拉斯維加斯綜合體開發(fā)成功帶動了旅游商貿(mào)業(yè)發(fā)展，例如，是尚秀等大型購物中心發(fā)展良好。

圖20

潮流秀購物中心

杭州要建設(shè)100個綜合體是一種宏偉目的，咱們以為要側(cè)重不同類型綜合體組合，不應(yīng)當(dāng)過度重復(fù)和單調(diào)，應(yīng)當(dāng)類似拉斯維加斯同樣，不同文化風(fēng)格，不同功能合理組合。

表2杭州都市綜合體開發(fā)方略建議

在杭州都市綜合體戰(zhàn)略實行環(huán)節(jié)上，咱們主張初戰(zhàn)必勝，有序推動，高起點樹立五個不同類型都市綜合體標桿，實事求是，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，爾后推廣到各個綜合體項目。

都市綜合體開發(fā)商不但肩負公司責(zé)任，并且肩負社會責(zé)任，咱們勉勵開發(fā)商通過成功開發(fā)一流都市綜合體獲得良好經(jīng)濟效益，提取某些利潤用于智力扶貧，為和諧社會發(fā)展做出自己貢獻。

七省級都市新區(qū)社會階層和諧發(fā)展1.以品德和才華作為新區(qū)公開選拔行政官員唯一原則選拔先進人才不應(yīng)過度受到黨派局限。唯才是舉是中華人民共和國政治民主必由之路。通過法制化治國，依法推動都市規(guī)劃和新區(qū)建設(shè)，避免都市建設(shè)由于行政領(lǐng)導(dǎo)更換產(chǎn)生隨意性。

迪拜都市發(fā)展得益于政治清明，規(guī)劃超前，通過制度設(shè)計和區(qū)位地理優(yōu)勢，借助石油美元推動，在主線不適合人類居住區(qū)域，創(chuàng)造了迪拜都市發(fā)展奇跡，值得中華人民共和國各級領(lǐng)導(dǎo)思考。

高效率政府與高素質(zhì)行政人員是新區(qū)發(fā)展基本保證，蘇州新加波工業(yè)園管委員可以說是全國新區(qū)管理榜樣。

在堅持黨領(lǐng)導(dǎo)同步，要積極吸取民主黨派和無黨派先進人才加入到政府中，以公開選拔為主。

2.混合居住區(qū)為主方略

在新區(qū)都市規(guī)劃中，咱們要避免紐約哈萊姆貧民區(qū)悲劇。通過混合居住區(qū)方略，讓某些社會弱勢群體有機會和知識階層同住一種區(qū)域，形成崇尚知識良好社會氛圍。

混合居住區(qū)實行是世界性難題，國內(nèi)運用社會主義制度優(yōu)勢，可以在這個方面有所作為。

咱們以為過度集中興建以安頓貧民為主安頓房，會導(dǎo)致更大知識貧困。政府應(yīng)當(dāng)采用經(jīng)濟扶持政策，通過政策銀行予以一定數(shù)量貸款，勉勵貧困階層購買中檔社區(qū)普通性住房，勉勵貧困家庭女子接受良好教誨，通過教誨貧困家庭子女成為先進人才方式償還貸款。

3.知識階層帶動窮人智力脫貧機制，共同分享新區(qū)社會發(fā)展成果

通過富裕階層多納稅進行調(diào)節(jié)是經(jīng)濟上調(diào)控手段，經(jīng)濟補償只能解決貧民眼前貧困，長遠辦法是讓貧民子女接受到優(yōu)質(zhì)教誨。因而，需要在制度安排上有所創(chuàng)新，政府需要在新區(qū)教誨上優(yōu)先投入，保證貧困階層子女可以分享優(yōu)質(zhì)中小學(xué)教誨資源。

知識階層是都市中堅力量，勉勵知識階層協(xié)助貧民階層，政府予以知識階層物質(zhì)和精神勉勵，通過制度安排，讓更多貧民階層分享都市發(fā)展成果。

一種先進大學(xué)生基本上就可以讓全家掙脫貧困，教誨制度是最重要制度安排，政府要予以貧困居民和外來農(nóng)民工子女更多分享優(yōu)質(zhì)教誨機會，政府予以貧困家庭子女免除學(xué)費和教誨貸款等是協(xié)助辦法之一，此外，要通過稅收政策勉勵公司捐款資助貧困家庭子女讀書，協(xié)助她們交納學(xué)費。

總結(jié)

新區(qū)建設(shè)不但要規(guī)劃合理，外觀美麗，咱們更應(yīng)當(dāng)考慮新區(qū)建設(shè)高起點，產(chǎn)業(yè)構(gòu)造優(yōu)化，居民、辦公、商業(yè)教誨等物業(yè)比例合理。

新區(qū)都市綜合體建設(shè)要豐富多彩，咱們以為要側(cè)重不同類型綜合體組合，不應(yīng)當(dāng)過度重復(fù)和單調(diào)，應(yīng)當(dāng)類似拉斯維加斯同樣，不同文化風(fēng)格，不同功能合理組合。

在規(guī)劃建設(shè)合理同步，咱們要考慮新區(qū)社會和諧發(fā)展，讓弱勢群體可以分享新區(qū)發(fā)展成果，形成全社會支持新區(qū)建設(shè)良好氛圍。地鐵是近年來新興一種交通工具，隨著著都市化進程進一步加快，地鐵成為連接都市中心與周邊區(qū)域重要樞紐之一。由于地鐵周邊人流密集、流動速度快。因而諸多商家也看好地鐵將來商業(yè)發(fā)展前景，開始投資地鐵物業(yè)形態(tài)，與之相伴是催生了眾多地鐵商業(yè)類型。物業(yè)形態(tài)也涉及酒店、公寓、寫字樓、商業(yè)街、購物中心等各種商務(wù)、商業(yè)形態(tài)。本期焦點關(guān)注將和您一起來探討天津地鐵商業(yè)物業(yè)類型發(fā)呈現(xiàn)狀以及此后發(fā)展趨勢。關(guān)注焦點1、天津地鐵物業(yè)發(fā)呈現(xiàn)狀如何？2、當(dāng)前天津地鐵周邊物業(yè)類型均有哪些？那種業(yè)態(tài)比例比較重？3、發(fā)展地鐵商業(yè)要素均有哪些？4、發(fā)展地鐵商業(yè)對區(qū)域或者是都市發(fā)展有何帶動作用？5、當(dāng)前天津地鐵商業(yè)發(fā)展都存在什么問題？6、天津?qū)淼罔F商業(yè)發(fā)展前景將會如何？關(guān)注實錄【主持人】：各位網(wǎng)友人們好，歡迎來到本次焦點關(guān)注。咱們本次焦點關(guān)注邀請到了恒昌顧問項目經(jīng)理王曉鵬來和人們一起探討一下天津地鐵物業(yè)發(fā)呈現(xiàn)狀以及將來發(fā)展趨勢。先請嘉賓給咱們講一下地鐵商業(yè)概念和類型?！就鯐赠i】地鐵商業(yè)代表都市軌道交通中,與交通動線站點相聯(lián)接商業(yè)系統(tǒng).由于地鐵是人流重要集散地,這與商業(yè)發(fā)展需要相符,因而提供了兩種業(yè)態(tài)之間結(jié)合。地鐵商業(yè)由于建筑需要,可以有三種重要方式：點式商業(yè)、條式商業(yè)、立體化商業(yè)（地鐵上蓋）。點式商業(yè)多為在地下鐵公共空間某些,如過道、候車點、出入口等設(shè)立商業(yè)零售點，多以應(yīng)急商品零售為需要，例如報紙雜志、飲料、電話卡等；這些點式商業(yè)點多為地鐵運營商經(jīng)營或出租位置經(jīng)營，提供某些基本必要商業(yè)服務(wù)。這種商業(yè)形式更多為乘客服務(wù)，在地鐵商業(yè)所占比例較小，基本談不上賺錢概念。條式商業(yè)多為某些街道式聯(lián)接在一起若干家商鋪或店面構(gòu)成地鐵通道商業(yè)，也許會設(shè)立在地下能道上，也也許會設(shè)立在必經(jīng)某些地面上，其經(jīng)營重要是迅速消費品，例如快餐店、藥店、多士店、花店、書店等等；此類商業(yè)與地鐵關(guān)系非常密切，重要客群目的均是出入于地鐵客人。在國內(nèi)做得比較成熟地方，應(yīng)當(dāng)當(dāng)屬上海地鐵過道商業(yè)。立體化商業(yè)則是位于地鐵附近或相聯(lián)購物中心、超市等，并且規(guī)模相對比較大，涉及各種樓層經(jīng)營空間，其中，大多有某些樓層是可以直接與地鐵通道相聯(lián)接，可以使出入地鐵站客流直接通過專用通道進入賣場。同步，此類商業(yè)由于規(guī)模因素，雖然是零售業(yè)態(tài)，但經(jīng)營品種諸多，范疇很廣，目的客群也可以涉及地面行人。這一類商業(yè)也就是咱們經(jīng)常說得地鐵上蓋物業(yè)。例如位于南京路上伊勢丹、津樂匯、環(huán)球置地等。此外我以為此類商業(yè)一種延伸可以獨立作為一種類型，那就是地鐵周邊商業(yè)。該類商業(yè)也許不是地鐵上蓋或者和地鐵出口想聯(lián)通，但是此類物業(yè)由于在地鐵開通之前就已經(jīng)形成一種商圈，地鐵開通之后使得該商圈覆蓋范疇更廣，確切說是商圈形成影響了了地鐵走向，而地鐵開通又增長了客流，并使得該商圈以地鐵出口為核心形成一種向心園，向周邊輻射。在天津比較典型當(dāng)屬濱江道、小白樓商圈，米萊歐、濱江購物、及南京路沿線某些商業(yè)物業(yè)。而處在地鐵末端、位于地鐵口周邊居民區(qū)商業(yè)則發(fā)展比較緩慢，更多帶有區(qū)域商業(yè)或者社區(qū)商業(yè)屬性。例如劉園、西橫堤、財經(jīng)學(xué)院等?！局鞒秩恕恐v非常詳細，那么地鐵和商業(yè)及其周邊物業(yè)均有著如何關(guān)系？【王曉鵬】地鐵能提高沿線所有商業(yè)地產(chǎn)通達性，進而提高其地段價值，但這對整體市場長遠影響而言，某些區(qū)域商業(yè)相反會因而減少消費力。例如，香港沿著地鐵網(wǎng)絡(luò)分布大概30個購物中心，約占香港購物中心總數(shù)五分之三，此成果充分顯示出香港地鐵對購物中心開發(fā)影響，地鐵成為了香港購物中心項目不可或缺元素。但某些規(guī)模檔次不夠，或者經(jīng)營不佳老物業(yè)便在地鐵開通數(shù)十年間，逐漸退場。在深圳地鐵建設(shè)期間，也曾有過不少人樂觀預(yù)計過地鐵沿線物業(yè)價值升值，但事實卻是：地鐵開通后一段時間，不少項目并沒有得到應(yīng)有效應(yīng)，有些甚至還不如過去。因而，地鐵網(wǎng)絡(luò)密集對于商業(yè)物業(yè)個案而言，是一把“雙刃劍”。地鐵便捷帶動了人流迅速流動，人流更容易向商業(yè)氛圍濃厚區(qū)域集中；而某些商業(yè)氛圍比較弱區(qū)域因而會晤臨更大分流壓力，因而投資者也許更需要關(guān)注商業(yè)區(qū)域兩極分化問題。由于地鐵縮短了都市空間距離，在匯集人群同步，也可以快捷地疏導(dǎo)人流，這種“雙刃劍”作用可以使原有商圈更繁華，也能分流人群。事實上，咱們結(jié)識到在地鐵商業(yè)項目中，人流并不簡樸等同于商流。地鐵商城成功，除了要有特色之外，地上與地下呼應(yīng)非常重要，地鐵往往只是地上強化而已。而現(xiàn)階段，人們過度關(guān)注了事物表面，人們都看到了營口道地鐵站對于商業(yè)發(fā)展優(yōu)勢，但是沒有看到南京路—濱江道已經(jīng)是一種很成熟商圈。人們都看到了濱江道人來人往，但卻忘掉了那里矗立了多少商業(yè)項目。也就說，要做地鐵商業(yè)，就要把握地鐵商業(yè)特性。地鐵商業(yè)有別于都市中心繁華商業(yè)，地鐵重要承擔(dān)功能是載客功能，但在體現(xiàn)交通功能同步，也會帶來人流，并將之轉(zhuǎn)化成消費力?？土髋c否得到有效轉(zhuǎn)化，跟地鐵項目自身有很大關(guān)系。當(dāng)前在天津，完全脫離都市中心繁華商業(yè)還沒有典型案例，朗香街雖然以情景式地鐵商業(yè)為宣傳噱頭，但是依然沒有脫離小白樓這個繁華商業(yè)中心。在布滿誘惑地鐵商業(yè)時代，咱們依然應(yīng)當(dāng)更多地關(guān)注優(yōu)勢商圈、優(yōu)勢項目。【主持人】天津地鐵商業(yè)定位均有哪些？【王曉鵬】借鑒國外、香港等地成熟地鐵商業(yè)開發(fā)模式，咱們關(guān)注到：地鐵物業(yè)開發(fā)與經(jīng)營基本上是環(huán)繞“商務(wù)、休閑、居住”三大主題功能展開。而地鐵出站口周邊步行5分鐘到10分鐘范疇內(nèi)，是最佳人流集散面，也是地鐵商業(yè)黃金選址區(qū)域，10分鐘到20分鐘區(qū)域就將會進入相鄰站點外圍商圈，這一帶發(fā)展居住、辦公之類項目會很適當(dāng)。例如海光寺、南京路——濱江道、小白樓這幾大商務(wù)商業(yè)中心，匯集了眾多寫字樓、酒店、公寓及購物中心、超市等業(yè)態(tài)。地鐵上蓋商業(yè)項目，也占盡天時地利，投資效益很高，但定位不準往往會形成著叫好不叫座局面。地鐵商業(yè)定位一定要突破老式單一商業(yè)功能，與地面已有商業(yè)相結(jié)合，集商業(yè)功能、都市形象功能、便民功能于一體，形成互補、融合和借勢關(guān)系。如天津西站，乘客較多，可以依照這一特點設(shè)計相應(yīng)業(yè)態(tài)，而別站點也許就不具備同樣人流、也就不能照搬。由于地鐵內(nèi)客流量大，但有效客流不多，大某些客流以通勤為主，乘客看重地鐵高速及準時，對地鐵站派生功能需求重要以交通需求和滿足尋常生活為主，為順路型需求。因而，點式和條式地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)更多以經(jīng)營便利店、便利店、特色店、書報攤、服裝店、食品店、銀行、沖印店等產(chǎn)品為主。這種小型產(chǎn)品“點式消費”盡管消費額小，但總量大，也將形成不小市場。地鐵連通樓層應(yīng)傾向于和大眾商品相匹配，由于地鐵人流大眾化。例如，朗香街地下一層、二層和一層業(yè)態(tài)就有一種明顯差別，地下一層和地鐵連通，定位為年輕白領(lǐng)消費地，重要以大眾服裝、飾品和餐飲為主，而一層則是音樂廳。地鐵作為大眾交通工具，針對人群更多是普通消費者，因此連接商業(yè)性是也要與大眾消費相配合。地鐵同樣是人們忙碌交點，休閑消費也是它重要特點。這樣地下大眾休閑消費與地上有針對性地消費相結(jié)合，才干達到地鐵商業(yè)完美組合。隨著地鐵商業(yè)發(fā)展，天津本來相對集中商業(yè)格局會發(fā)生變化，地鐵節(jié)點會形成區(qū)域性商業(yè)中心。但立體化商業(yè)或者地鐵周邊商業(yè)不會像老式商業(yè)中心那樣強調(diào)服飾類購物功能，也不適合安排家居、建材等“重型”業(yè)態(tài)，而是偏向休閑、餐飲和便利性消費。而各站點核心商圈消費圈層（地鐵人流）是地鐵商業(yè)開發(fā)與經(jīng)營定位重要根據(jù)，并且隨著后續(xù)線路逐漸投入使用，都市可達性進一步增強，都市商圈將面臨重新洗牌，老式濱江道、南京路、小白樓、東馬路商圈強勢地位不可撼動，但商圈功能、商圈格局將會進一步細分、進一步分化。地鐵各站點將是這種細分第一載體，獲得一方面發(fā)展機會。因此，對地鐵站點發(fā)展規(guī)劃和核心商圈研究將最后決定商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營定位。將來商業(yè)格局將會形成特性明顯、業(yè)態(tài)細分主題商業(yè)圈層。大而全商業(yè)項目反而會經(jīng)營風(fēng)險倍增，投資者需謹慎。這里有個案例比較故意思，那就是南馬路上當(dāng)前麥購（查看地圖）時代廣場（查看地圖）。該商業(yè)是2號線出口，屬于地鐵上蓋物業(yè)類型，在宣傳時候，定位國際五金城，宣稱某某品牌進駐，預(yù)計胡總意思是看到南馬路五金城拆遷想要搶奪某些客戶，不成想有政府支持新南馬路五金城奪得頭籌，再加上外環(huán)邊用于物流交通比較順暢，租金比較低，自然難以抵擋過新南馬路五金城招商攻勢。最后，不懂得什么時候，這個地方悄然變成麥購時代廣場，成了一種購物中心了。其實該處定位自身就是購物中心定位，不說銅鑼灣廣場（查看地圖）沒能起來，只是由于生不逢時，而地鐵物業(yè)屬性自身就不適合做五金類，再加上五金、建材類業(yè)態(tài)普通會集中在外環(huán)邊上，而該地段周邊已有水牛城、遠東百貨、新世界、仁等某些大型商業(yè)設(shè)施和某些娛樂、餐飲業(yè)態(tài)，尚有某些潛在商業(yè)物業(yè)，例如大悅城、仁恒商業(yè)等，五金城定位從一開始就是錯誤，但是還好，在開業(yè)之時總算把業(yè)態(tài)調(diào)節(jié)到一種購物中心業(yè)態(tài)了。胡總這個耳光打得挺響亮。這個案例也成了業(yè)內(nèi)人士一種笑柄了?！局鞒秩恕浚喝绾芜\營地鐵商業(yè)？【王曉鵬】在香港，地鐵商鋪運作非常成功，在于香港地鐵商業(yè)基本上都采用“只租不售”，為是香港開發(fā)商擁有絕對統(tǒng)一管理權(quán)，更有助于商場經(jīng)營。普通是由發(fā)展商自行招商和經(jīng)營管理，還會恰當(dāng)讓利，一方面考慮是如何在短時期內(nèi)吸引商家進駐，把商場做旺。當(dāng)前廣州地鐵商鋪選取以連鎖為主，行業(yè)設(shè)立力求照顧乘客需要。廣州地鐵商業(yè)物業(yè)經(jīng)驗重要是，引進連鎖經(jīng)營和知名商家，區(qū)別商場、商鋪不同狀況采用分別招商、整體招商相結(jié)合方式，引導(dǎo)經(jīng)營理念上有共識商家進駐。從1999年地鐵1號線開通至今，廣州地鐵與之合伙行業(yè)涉及便利店、潮流產(chǎn)品專賣店、書報灘、服裝店、食品店、飲用水店、餐飲、銀行、沖印、鞋店、商務(wù)等。地鐵商業(yè)由于依附于地鐵這一特定交通載體，地鐵開通后，地鐵廣告將成為又一新興傳媒在廣告市場中占有一席之地。同樣，可以進駐地鐵商家在獲得經(jīng)營收益同步，也將在無形中獲得巨大品牌宣傳效應(yīng)，這一附加價值是不需要另付成本費用，地鐵商業(yè)經(jīng)營商家也因而免費享有了地鐵商業(yè)品牌宣傳價值。

地鐵作為公共交通體系一某些，使地鐵商業(yè)也附加了明顯社會價值屬性。除在業(yè)態(tài)功能上便民性、服務(wù)性等特點外，地鐵商業(yè)還可以充分運用后天獨厚地段優(yōu)勢，積極參加社會公益事業(yè)或社會性活動，借此樹立良好社會形象和美譽度。

【主持人】天津地鐵物業(yè)發(fā)呈現(xiàn)狀如何？【王曉鵬】隨著5月28日天津地鐵1號線正式對外開放，天津“地鐵商圈”一期規(guī)劃也基本成型。按照當(dāng)時規(guī)劃，地鐵1號線沿途將陸續(xù)建成22個大型商業(yè)設(shè)施，總建筑面積達100多萬平米。在今年，這些商業(yè)設(shè)施基本竣工，某些新開發(fā)地鐵沿線商業(yè)也初具雛形。地鐵1號線全長近27公里，沿途商業(yè)氛圍與地鐵通車后形成巨大人流，為商業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了良好生存條件。當(dāng)前經(jīng)營比較旺盛得仍集中在南京路-濱江道商圈、小白樓商圈這兩個老式商圈，例如伊勢丹、津樂匯等。而海光寺商圈已經(jīng)初具雛形，津旺鋪招商工作已經(jīng)接近尾聲，國美、海光寺圖書城等運營商均進駐正常經(jīng)營，數(shù)碼港、環(huán)球置地也開始了對外招商、租售工作；西南角出站口金盛國際（查看地圖）、翔宇大廈（查看地圖）均對外進行招商；西北角先春園（查看地圖）商業(yè)正在運作、富力城沿街商業(yè)已經(jīng)開始有租戶進駐；小白樓站濱江購物進行了整治，海信廣場對外營業(yè)也有一年有余，朗香街正式運營反響良好；大沽南路沿街商業(yè)在地鐵開通后，比此前旺盛了不少，酒吧、餐飲、百貨、銀行等都非常旺盛。而處在地鐵末端區(qū)域或社區(qū)商業(yè)也在靜悄悄發(fā)生著變化，西橫堤站已經(jīng)集中了瑞景新天地、集賢百悅、麥當(dāng)勞等商業(yè)設(shè)施，財經(jīng)大學(xué)站天邦購物也在緊張建設(shè)當(dāng)中。但當(dāng)前，地鐵只有一條線開通，還沒有形成網(wǎng)絡(luò)。與北京、上海等都市相比，市民并沒有養(yǎng)成乘坐地鐵習(xí)慣。地鐵商業(yè)還不能算是天津商業(yè)地產(chǎn)主流形態(tài)，天津地鐵商業(yè)任重而道遠?！局鞒秩恕刻旖?qū)淼罔F商業(yè)發(fā)展前景將會如何？【王曉鵬】在上海，隨著地鐵1號線逐漸交通積極脈，地鐵商場也沿著地鐵站點延伸向到處蔓延，并形成了新客站——人民廣場——陜西南路——徐家匯四個赫赫有名“地下商圈”。其中，徐家匯商城最大，有近萬平方米面積。

在廣州，地鐵商鋪以連鎖店為主隨著地鐵線不斷從中心城區(qū)向四周延伸，廣州商圈也不斷擴展。其中，地鐵1、2號線共有車站商鋪4000余平方米，站廳商業(yè)街約3萬平方米，沿線地面物業(yè)約6萬平方米，年經(jīng)營收入數(shù)千萬元。

總體而言，天津地鐵商業(yè)正蓄勢待發(fā)，隨著2、3、9號線通車，地鐵網(wǎng)絡(luò)漸成，幾何倍商業(yè)價值將凸現(xiàn)。地鐵1號線、2號線和3號線為軌道交通骨干線；天津地鐵4號線、5號線和6號線為軌道交通填充線；7號線和8號線為軌道交通外圍線；9號線為津濱輕軌線延長線，總長度為227公里。遠期預(yù)測，九條線路單日客流量將超500萬人次，這無疑將是一種巨大商業(yè)契機。附：天津在售地鐵上蓋、周邊物業(yè)環(huán)球置地廣場（1號線海光寺站，地鐵上蓋）◆銷售模式：售◆層高：3.7米◆層數(shù)：42層◆總建筑面積：8.2萬平米◆總套數(shù)：200多套◆價格：14500元/平米（均)◆開盤時間：4月

◆車位：200各種（地下）◆裝修狀況：精裝◆電梯：22部◆周邊重要干道：南京路、衛(wèi)津路、南門外大街◆周邊餐飲設(shè)施：必勝客、西子湖飯店、肯德基、狗不理包子◆周邊購物設(shè)施：家樂福超市、運動100◆周邊金融設(shè)施：工商銀行、建設(shè)銀行、中華人民共和國銀行◆公共汽車：609、646、800、906、631、681路等◆開發(fā)商：天津海順置業(yè)發(fā)展◆投資商：香港利雅集團、天津地鐵總公司提示：環(huán)球置地廣場地處南京路海光寺地鐵站之上是天津市地鐵沿線首座與地鐵車站相結(jié)合經(jīng)營性大廈，其辦公原則層建筑面積為1500—1700平米，其中既有100—200平米小型辦公間，也有300—500平米中型辦公空間，可以滿足多類公司辦公需求。金廈中愷國際廣場（1號線海光寺站，地鐵周邊商業(yè)）◆銷售模式：售

，當(dāng)前有17、22—26層未售◆單套面積：69－1142平米◆價格：13000元/平米

◆開盤時間：6月

◆交房時間：10月◆層高：3.3米

◆層數(shù)：28層◆車位：地下◆物業(yè)管理顧問：第一太平戴維斯◆裝修狀況：精裝◆建筑設(shè)計：香港何弢建筑設(shè)計公司天津市中天建筑設(shè)計院◆周邊金融設(shè)施：建行、工行◆周邊餐飲設(shè)施：肯德基、狗不理◆周邊購物設(shè)施：家樂福、蘇寧電器◆周邊重要干道：南京路、衛(wèi)津路◆公共汽車：865、855、633、906、867、14、675路◆開發(fā)商：天津市金廈中天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司◆投資商：中愷投資有限公司提示：金廈中愷國際廣場寫字樓采用全框架辦公格局，可依照客戶需求進行空間分割與規(guī)劃，從69到1142平方米空間靈活分隔組合，3.3米層高滿足辦公空間各種規(guī)定。特別配套商務(wù)會所設(shè)施，涉及多媒體會議室、VIP商務(wù)洽談室、商務(wù)中心等。小白樓?朗香街（已營業(yè)）◆銷售模式：租◆層高：4.6平米，局部7.2平米◆層數(shù)：地下三層（地下一、二層為商場，三層為社會停車場）◆總建筑面積：31713平米◆總套數(shù)：240套◆租金均價：10元/平米/天

◆物業(yè)費：10—15元/月/平米◆開業(yè)時間：12月◆車位：300個（地下）◆裝修狀況：毛坯、精裝◆電梯：2部貨梯、1部觀光梯、8部扶梯◆周邊重要干道：南京路、建設(shè)路◆周邊餐飲設(shè)施：濱江萬麗、起士林◆周邊購物設(shè)施：圖書大廈、凱旋門百貨◆周邊金融設(shè)施：工行、建行◆公共汽車：867、868、631、632、641路◆開發(fā)商：天津地鐵置地商貿(mào)有限公司◆投資商：天津市地鐵總公司、天津市大通建設(shè)發(fā)展集團有限公司◆運營管理：天津地鐵置地商貿(mào)有限公司提示：項目整體由音樂廳、法式園林廣場、地下商場及停車場三某些構(gòu)成，該項目定位于“青春、潮流、美食、休閑”，目的客群為18—35歲都市潮流青年，是天津首例地鐵情景商業(yè)街。高速鐵路火車站商業(yè)物業(yè)開發(fā)與經(jīng)營前言楊寶民系統(tǒng)考察日本新干線高速鐵路站點商業(yè)物業(yè),從日本大阪新干線難波城到京都火車站購物中心,日本不但形成了軌道交通綜合體開發(fā)成熟體系，并且非常善于運用高速鐵路帶動周邊都市規(guī)劃和經(jīng)濟發(fā)展，因而,咱們深感高起點開發(fā)國內(nèi)高速鐵路站點物業(yè)重要性迫切性。咱們不但要充分運用高速鐵路火車站點商業(yè)物業(yè)，并且要充分運用并規(guī)劃好周邊8公里土地商業(yè)價值，完善高速鐵路通過都市商業(yè)布局，充分發(fā)揮高速鐵路連帶作用。本文以長沙高速鐵路站點物業(yè)及周邊8公里區(qū)域作為研究案例,運用區(qū)域經(jīng)濟學(xué)和商業(yè)經(jīng)濟知識,重點闡述商業(yè)定位和周邊都市規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃新思路；運用總部經(jīng)濟理論，探討在長沙依托新火車站建設(shè)國內(nèi)中部區(qū)域CBD可行性。對即將興建京滬高速鐵路等21個站點，咱們重點分析區(qū)域經(jīng)濟特色和重點站點商業(yè)規(guī)劃特色，簡介如何借鑒發(fā)達國家經(jīng)驗，運用高速鐵路興建機會，順利實現(xiàn)商業(yè)布局轉(zhuǎn)型和都市經(jīng)營升級換代，高起點規(guī)劃高速鐵火車站點周邊5公里半徑整體開發(fā)，充分發(fā)揮高速鐵路對經(jīng)濟與社會和諧發(fā)展火車頭作用。

一、

高速鐵路開發(fā)及其對重點都市區(qū)域經(jīng)濟影響1.武漢—廣州高速鐵路對長沙區(qū)域經(jīng)濟影響圖1武廣高速鐵路線路圖

在思考武廣高速鐵路對湖南影響需要開闊視野,充分借鑒歐洲和日本發(fā)展高速鐵路對區(qū)域經(jīng)濟帶動作用,避免單純從交通觀點規(guī)劃和論證高速火車站周邊區(qū)域。武廣高速鐵路通過長沙,不但大大提高了長沙物流中心地位,并且為長沙經(jīng)濟發(fā)展帶來重大商機；不但加快廣東產(chǎn)業(yè)向湖南轉(zhuǎn)移步伐，并且提高了長沙在全國商業(yè)地位。長沙具備發(fā)展國內(nèi)中部CBD潛力,咱們呼吁積極論證其可行性,加速提高長沙在國內(nèi)中部地區(qū)地位,借鑒日本新干線帶動大阪、京都、神戶等地區(qū)發(fā)展經(jīng)驗,加快武漢、長沙、廣州之間區(qū)域經(jīng)濟聯(lián)系。2.京滬高速鐵路對長三角區(qū)域經(jīng)濟影響打開地圖，咱們就能看到，京滬鐵路兩端是中華人民共和國最大兩個經(jīng)濟區(qū)域——環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)和長三角經(jīng)濟區(qū)。“這種關(guān)系就像一種啞鈴，環(huán)渤海、長三角是啞鈴頭，京滬鐵路是中間桿?！遍L三角是一種已經(jīng)發(fā)展成熟經(jīng)濟區(qū)，當(dāng)前需要是向外輻射其產(chǎn)業(yè)升級，而環(huán)渤海是一種正在建設(shè)新經(jīng)濟區(qū)域，正需要承辦這種輻射。但當(dāng)前這個啞鈴桿顯然是太細了。怎么辦？？圖2京滬高速鐵路核心數(shù)據(jù)示意圖京滬鐵路堪稱中華人民共和國最繁忙鐵路，沿線居住著全國1/4以上人口，尚有濟南、蚌埠、徐州這樣交通重鎮(zhèn)。京滬鐵路只占全國鐵路營運線2%，卻承擔(dān)了全國鐵路客運量和貨品周轉(zhuǎn)量10.2%和7.2%，運送密度是全國鐵路平均運送密度4倍。京滬高速鐵路拉近了南京和上海之間距離,此后南京到上海購物消費人群將會增長,同步上海到南京旅游人群也將相應(yīng)增長。無錫都市商業(yè)與物流地位加強,無錫區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展增長了拉動力。京滬高速鐵路對上海經(jīng)濟發(fā)展影響最大,上海市閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)房地產(chǎn)價格開始上升,有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)項目開發(fā)量加大。面對高速鐵路發(fā)展機會，新摩爾公司充分發(fā)揮自己在高速鐵路、地鐵和軌道交通商業(yè)物業(yè)開發(fā)和區(qū)域規(guī)劃積累優(yōu)勢，協(xié)助地方政府積極把握高速鐵路給本地區(qū)域經(jīng)濟帶來發(fā)展機會，組織專家研究５－１０公里半徑區(qū)域更新規(guī)劃，高速鐵路帶動本地區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展方略、高速鐵路站點周邊物業(yè)開發(fā)籌劃等課題。二、高速鐵路鐵路站點商業(yè)項目定位辦法1.

都市中心商業(yè)定位辦法日本京都火車站和中華人民共和國大連火車站都屬于都市中心項目，商業(yè)普通以零售業(yè)態(tài)為主。大連勝利廣場位于大連火車站南側(cè),所在地區(qū)是大連商業(yè)中心,高層建筑較多,建筑密度較大,交通比較擁擠。本來并無廣場,在開發(fā)后形成一種廣場,面積2.7萬平方米,廣場下興建了當(dāng)前全國最大地下綜合體,有商業(yè)餐飲娛樂停車等各種功能,建筑面積12萬平方米,地面上尚有2座各1萬平方米塔樓。頂部下沉廣場除了作為重要出入口以外,同步作為露天表演舞臺,吸引許多大連市民前來休閑購物。圖3大連勝利廣場開發(fā)成功經(jīng)驗:充分運用都市中心地下通道優(yōu)勢，有效引導(dǎo)人流進入大型地下商業(yè)購物中心，突出青春潮流等業(yè)態(tài)，各種業(yè)態(tài)有效組合。香港開發(fā)商特別注重長遠經(jīng)營，成為全國最成功地下購物中心。2.都市邊沿和新城區(qū)商業(yè)定位辦法國內(nèi)許多高鐵站點盡量避開老城區(qū)，目地是減少拆遷成本，因而，大某些高鐵站點位于都市邊沿和新城區(qū)。在商業(yè)定位方面有兩種思路：思路1是在都市邊沿按照批發(fā)商圈為主定位。思路2是以新站點作為新城區(qū)重點，把站點規(guī)劃為區(qū)域商業(yè)中心，零售業(yè)態(tài)和批發(fā)業(yè)態(tài)同步發(fā)展，但是以零售業(yè)態(tài)和高附加值批發(fā)市場為主，中低檔批發(fā)市場大某些留在老火車站批發(fā)商圈。徐州是京滬高速沿線重要交通樞紐都市之一，徐州市境內(nèi)正線長55.3公里，聯(lián)系線長約15公里，同步京滬高鐵徐州段還設(shè)立了4條聯(lián)系線與既有京滬、隴海鐵路相連，工程投資60余億元。線路由蘇魯省界張山子附近進入江蘇省，沿路過徐州市賈汪區(qū)江莊鎮(zhèn)、銅山縣柳泉鎮(zhèn)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)大黃山和大廟鎮(zhèn)、云龍區(qū)潘塘辦事處，經(jīng)銅山縣棠張鎮(zhèn)出徐州市進入安徽省境，徐州境內(nèi)共涉及3區(qū)1縣7個鎮(zhèn)（辦事處），在大廟鎮(zhèn)206國道南側(cè)將建高鐵徐州站。京滬高速鐵路徐州段建設(shè)自身，將為徐州創(chuàng)造數(shù)萬個直接就業(yè)崗位，并帶動徐州商業(yè)、鋼材、水泥、機械、電子等行業(yè)發(fā)展。同步，京滬高速鐵路建成后，從主線上解決了京滬通道運送能力緊張狀況，京滬鐵路貨運能力也將在高速鐵路建成后得到極大釋放，為徐州市商業(yè)和物流產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展提供了也許，徐州煤炭、糧食、建材等大宗物流和旅游業(yè)將成為最直接受益者。京滬高速鐵路在徐州東賀村東南上山設(shè)立客站，徐州鐵路樞紐內(nèi)當(dāng)前基本實現(xiàn)客貨分線運營，京滬高速徐州段建成后，運送能力得到極大地提高，使之由當(dāng)前限制性樞紐發(fā)展為合用性、發(fā)展性樞紐。新建徐州高速站，采用無柱雨棚技術(shù)，并按當(dāng)代化水平建設(shè)徐州高速站房。高鐵客站附近將建長途汽車站，為批發(fā)和物流業(yè)發(fā)展提供了良好機會，從長遠發(fā)展角度，應(yīng)當(dāng)在新城區(qū)規(guī)劃中，做好商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃。在充分論證后，特別是完畢都市規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃后，發(fā)展商可以在周邊進行商業(yè)、辦公、住宅等高密度開發(fā)。據(jù)徐州都市總體規(guī)劃規(guī)定，規(guī)劃高速客站地區(qū)將形成“一軸、雙心、四片”空間構(gòu)造。高鐵客站周邊地塊位于徐州市主城區(qū)東部，距離正在規(guī)劃建設(shè)徐州新區(qū)僅3公里，距離徐州市老城區(qū)僅6公里，距離城東新區(qū)2.5公里，距離金山橋開發(fā)區(qū)1.5公里。徐州市高速客站地塊規(guī)劃范疇南起郭莊路延長線，北至城東大道，西至規(guī)劃中金山橋至徐州新區(qū)迅速路，東至京滬高速鐵路，總用地面積約為8.7平方公里。

“一軸”是在客運樞紐地區(qū)和金龍湖公共服務(wù)綜合區(qū)之間形成都市功能及景觀軸。

“雙心”是指交通功能中心和公共服務(wù)中心。交通功能中心指以鐵路新客站、長途車站、公交場站、停車場以及其她配套設(shè)施所形成客運樞紐地區(qū)；公共服務(wù)中心是指以規(guī)劃建設(shè)金龍湖為中心形成，以行政辦公、商業(yè)金融、文化娛樂為主公共服務(wù)綜合區(qū)。

“四片”是指高速客站四個功能片區(qū)，分別是客運樞紐綜合區(qū)、中部綜合區(qū)、金龍湖綜合區(qū)和翠屏山綜合區(qū)?？瓦\樞紐綜合區(qū)（站前路以東地區(qū)）：以高速鐵路站、長途客運站為核心功能，綜合都市軌道交通、都市公交、小汽車、出租車等交通出行方式為一體大型對外交通樞紐，同步配套一定商業(yè)和旅館業(yè)等。中部綜合區(qū)（金新路和站前路之間地區(qū)）：以服務(wù)交通樞紐為主旅館、商業(yè)、餐飲、文化娛樂、金融、商務(wù)辦公為主，同步涉及居住等功能。金龍湖綜合區(qū)（和平路和金新路之間地區(qū)）：以行政辦公、商業(yè)金融、文化娛樂、居住等為主綜合性功能區(qū)。翠屏山地區(qū)（和平路、迅速路之間地區(qū)）：依托規(guī)劃翠屏山公園，形成以高檔住宅為主居住社區(qū)。圖4徐州高速鐵路站點示意圖三、

日本高速鐵路站點商業(yè)項目典型案例——京都火車站京都火車站位于新干線上，是擁有1800萬人口京阪神（Keihanshin）地區(qū)（東京、大阪、神戶）客流中心。京都每年有4000萬游客，在上世紀80年代，京都車站已經(jīng)非常局促，因而新車站建設(shè)勢在必行。京都車站大廈設(shè)計競標要點是在1990年1月發(fā)布，競標組委會為設(shè)計師規(guī)定了三大目的：

（1）更新公共交通系統(tǒng)；

（2）更好地接待旅客；

（3）煥發(fā)市區(qū)活力。

半年后原廣司設(shè)計事務(wù)所提交方案中標。初步設(shè)計、擴大初步設(shè)計于1994年6月完畢。工程在1993年12月已某些開工，1995年3月全面開工，1997年7月竣工，同年9月1日，涉及飯店、商業(yè)設(shè)施在內(nèi)所有設(shè)施開門營業(yè)。為京都新車站設(shè)計專門組織了國際競標會，在日本這樣競標其實是非常少，整個設(shè)計工作持續(xù)了約6年半！京都車站項目重要性與艱巨性由此可見，這是京都重要歷史地位與現(xiàn)實需要所決定。

圖5日本京都火車站建筑空間

圖6京都火車站購物中心

圖7京都火車站步行街

京都火車站占地38076平方米，總建筑面積237689平方米，地下3層，地上飯店某些16層，百貨商店某些12層，塔屋1層，高達60米。它實際是一種綜合建筑體，涉及酒店、百貨、購物中心（有古董店、咖啡館和餐廳）、電影院、博物館、展覽廳、地區(qū)政府辦事處、停車場。四、武漢廣州高速鐵路長沙新火車站商業(yè)廣場項目長沙新火車站商業(yè)廣場是將來區(qū)域中心,因而在業(yè)態(tài)規(guī)劃上需要充分考慮批發(fā)商業(yè)與零售商業(yè)也許性,考慮將來區(qū)域十年發(fā)展,重點要考慮站點商業(yè)以零售為主,相鄰地區(qū)以批發(fā)為主。

圖8長沙新火車站建筑及廣場效果圖

在火車站商業(yè)定位策劃過程中,咱們立足于長沙商業(yè)實際狀況,同步借鑒德國慕尼黑和日本京都火車站等項目商業(yè)配備經(jīng)驗,立足長遠考慮業(yè)態(tài)方案與商業(yè)布局。

圖9德國慕尼黑火車站內(nèi)部商業(yè)空間

建筑策劃意見1.自然光可以照射到負二層，建議設(shè)立下沉廣場，采用劇場式設(shè)立，中間設(shè)立表演舞臺。廣場兩側(cè)上空設(shè)立玻璃屋頂，增長項目采光面積，雨水可以直接流出到廣場上。

圖10法國巴黎列阿萊廣場下沉廣場拱廊概念引進和合理布局很有時代氛圍(1)自然采光增長購物空間通透性

(2).采用此形式自然換氣增長空氣新鮮度，讓顧客在商場停留更多時間，將購物拱廊作為創(chuàng)新形式引入，增長地下空間商業(yè)價值。

圖11地下空間采用十字拱廊自然采光

依照項目實際狀況建議設(shè)立十字拱廊,與地下管理用房結(jié)合,形成合理景觀,同步避開出入口。

2.采用購物中心大平面布局與地下購物長廊結(jié)合商業(yè)布局形態(tài)。主力商家需要大平面布局，地下購物長廊適合各類品牌進駐，購物長廊在高速鐵路站點中具備重要作用，可以重點考慮購物和休閑形態(tài)，提高旅客旅行質(zhì)量。

圖12日本阪神地下街區(qū)

商業(yè)設(shè)施建議

五、高速鐵路站點周邊發(fā)展區(qū)域規(guī)劃思路１．高速鐵路站點周邊發(fā)展區(qū)域規(guī)劃與都市經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略日本當(dāng)時建成新干線后來，其沿線就形成了若干產(chǎn)業(yè)帶，例如名古屋區(qū)域汽車產(chǎn)業(yè)等。這些產(chǎn)業(yè)帶形成和發(fā)展對沿線區(qū)域經(jīng)濟都產(chǎn)生了巨大增進作用。日本高速鐵路火車站點３公里半徑區(qū)域規(guī)劃和商業(yè)物業(yè)開發(fā)都很成熟，大大提高了站點周邊土地價值。國內(nèi)武廣、京滬高鐵站點大某些建設(shè)在新城區(qū)，如何進行長遠規(guī)劃，避免短期盲目開發(fā)，揮霍站點周邊較高土地價值，成為高鐵沿線政府認真思考重大課題。由星聯(lián)國際機構(gòu)總裁江禾先生牽頭，組織對京滬高速鐵路泰安站點周邊區(qū)域規(guī)劃進行了研究，咱們以為高速鐵路對泰安都市框架和溝通具備重要影響：

(1)都市區(qū)域?qū)砉δ茏兓哞F落成將對泰安市西部、岱岳區(qū)帶來深刻都市變劃，變化該都市區(qū)域功能。

圖13京滬高速鐵路泰安站點位置岱岳區(qū)粥店辦事處曹家村和馬灣村交界處，泰安市靈山大街西端。(2)突破了本來山城建設(shè)零零散散都市規(guī)劃，將泰安市將來規(guī)劃提高到一種新高度，進行重新審視，呈現(xiàn)新整體規(guī)劃。(3)京滬高鐵是增長了都市發(fā)展重要帶動因素，依照當(dāng)前都市規(guī)劃狀況，泰安在十年之內(nèi)不也許建機場，泰安是京滬鐵路重要中轉(zhuǎn)站，而京滬高鐵泰安站建設(shè)將是泰安市將來都市發(fā)展重要帶動因素。(4)高鐵對泰安都市經(jīng)濟影響：泰安是以旅游經(jīng)濟和第一產(chǎn)業(yè)為主都市，老式支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展