房地產(chǎn)行業(yè)央國(guó)企改革專(zhuān)題研究：行業(yè)深度調(diào)整央國(guó)企有望穿越周期

逐年收縮的調(diào)整期，央國(guó)企整體銷(xiāo)售表現(xiàn)好于混合所有制房企及民企。具備融資優(yōu)勢(shì)、拿地優(yōu)勢(shì)和交付信用優(yōu)勢(shì)的頭部央國(guó)企市占率逐步提升。銷(xiāo)售額超預(yù)期收縮下融資端：行業(yè)融資困難形勢(shì)下，央國(guó)企融資相對(duì)優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)。2021年以來(lái)，隨著件頻頻發(fā)生，信用評(píng)級(jí)對(duì)房企獲取融資的重要性愈發(fā)凸顯。從國(guó)內(nèi)發(fā)行人委托主體5家，C級(jí)別的主體4家。房地產(chǎn)債券融資仍以央國(guó)企為主。從債券融資結(jié)構(gòu)上債券規(guī)模297.4億元，占比6.1%。進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)?！暗谌Ъ背掷m(xù)發(fā)力，目前央國(guó)企定增落地較為領(lǐng)先。已發(fā)布定增預(yù)案的A股上市房企中，以招商蛇口、陸家嘴、華發(fā)股份、福良性循環(huán)。從我們跟蹤的36個(gè)重點(diǎn)城市涉宅地塊土地地方國(guó)資成交占比趨勢(shì)顯著上升，拿地優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大。此外，央國(guó)企高能級(jí)城市拿地優(yōu)勢(shì)，利潤(rùn)率有望緩慢修復(fù)。2023年央國(guó)企在一線城市拿地份額有所收縮，看拿地優(yōu)勢(shì)仍較為明顯，特別是頭部央企在一線城市市場(chǎng)份額進(jìn)一步擴(kuò)大。利潤(rùn)率市場(chǎng)整體供給收縮也有助于央國(guó)企消化此前部分長(zhǎng)庫(kù)存，我們預(yù)計(jì)頭部央國(guó)企利潤(rùn)市值管理指標(biāo)被納入央國(guó)企考核后，房地產(chǎn)央國(guó)企將更系統(tǒng)、高效地制定市值管理戰(zhàn)略規(guī)劃并實(shí)施，有望提升核心競(jìng)爭(zhēng)力，在未來(lái)市場(chǎng)復(fù)蘇后占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位。在市值管理的基礎(chǔ)---價(jià)值創(chuàng)造方面，房地產(chǎn)央國(guó)企盈利能力和經(jīng)營(yíng)能力在行業(yè)下行期保持較強(qiáng)韌性，未來(lái)通過(guò)提升盈利能力、運(yùn)營(yíng)能力、潛在成長(zhǎng)力等，有望進(jìn)一步提升投資回報(bào)率；在市值管理的價(jià)值經(jīng)營(yíng)部分，央國(guó)企通過(guò)并購(gòu)重組、增發(fā)等資本運(yùn)作使得資本市場(chǎng)的溢價(jià)功能充分發(fā)揮，未來(lái)仍有繼續(xù)優(yōu)化的空間，使得企業(yè)內(nèi)在價(jià)值在市場(chǎng)中的實(shí)現(xiàn)程度不斷提升。此外，在市值管理的價(jià)值實(shí)現(xiàn)階段，央國(guó)企進(jìn)一步完善投資者關(guān)系管理、股權(quán)激勵(lì)等舉措，將有利于為公司達(dá)到最優(yōu)市值提供可靠的資看好（維持）看好（維持）房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)趙旭翔zhaoxuxiang@wangzhongyao1@萬(wàn)科短期內(nèi)標(biāo)債風(fēng)險(xiǎn)較低2月新房銷(xiāo)售降幅擴(kuò)大5年期LPR下降步長(zhǎng)加大2024-03-102024-03-032024-02-25目前行業(yè)處于深度調(diào)整期，相較于民企，央國(guó)企經(jīng)營(yíng)風(fēng)格穩(wěn)健，在融資端、拿地端優(yōu)勢(shì)凸顯，同時(shí)其市占率呈現(xiàn)穩(wěn)步上行趨勢(shì)。24年初，國(guó)資委提出將市值管理指標(biāo)納入央國(guó)企考核，房地產(chǎn)央國(guó)企有望制定并實(shí)施更系統(tǒng)、高效的市值管理戰(zhàn)略，通過(guò)穩(wěn)健、高效的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、資本運(yùn)作等使得企業(yè)的內(nèi)在價(jià)值在市場(chǎng)中的實(shí)現(xiàn)程度不斷提升，同時(shí)有望提升企業(yè)資金運(yùn)作、拿地、經(jīng)營(yíng)等核心競(jìng)爭(zhēng)力，提高市占率，在未來(lái)市場(chǎng)復(fù)蘇后占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位。推薦：招商蛇口(001979，買(mǎi)入)、保利發(fā)展(600048，買(mǎi)入)。建議關(guān)注：華潤(rùn)置地(01109，未評(píng)級(jí))、越秀地產(chǎn)(00123，未評(píng)地產(chǎn)逆周期政策不及預(yù)期。銷(xiāo)售大幅下滑。房企信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可能存有關(guān)分析師的申明，見(jiàn)本報(bào)告最后部分。其他重要信息披露見(jiàn)分析師申明之后部分，或請(qǐng)與您的投資代表聯(lián)系。并請(qǐng)閱讀本證券研究報(bào)告最后一頁(yè)的免責(zé)申明。2目錄 4 4 5 7 9 有關(guān)分析師的申明，見(jiàn)本報(bào)告最后部分。其他重要信息披露見(jiàn)分析師申明之后部分，或請(qǐng)與您的投資代表聯(lián)系。并請(qǐng)閱讀本證券研究報(bào)告最后一頁(yè)的免責(zé)申明。3 4 4 4 4 5 5 5 6 6 7 7 8 8 8 8 9 6 有關(guān)分析師的申明，見(jiàn)本報(bào)告最后部分。其他重要信息披露見(jiàn)分析師申明之后部分，或請(qǐng)與您的投資代表聯(lián)系。并請(qǐng)閱讀本證券研究報(bào)告最后一頁(yè)的免責(zé)申明。41、行業(yè)深度調(diào)整期，央國(guó)企優(yōu)勢(shì)愈加凸顯 0 0數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞，東方證券研究所數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞，東方證券研究所央國(guó)企在行業(yè)遇冷時(shí)期，保持銷(xiāo)售相對(duì)優(yōu)勢(shì)。從結(jié)構(gòu)來(lái)看，在房地產(chǎn)銷(xiāo)售逐年收縮的調(diào)整期，央國(guó)企整體銷(xiāo)售表現(xiàn)好于混合所有制房企及民企。具備融資優(yōu)勢(shì)、拿地優(yōu)勢(shì)和交付信用優(yōu)勢(shì)的頭部央國(guó)企市占率逐步提升。雖然自23年下半年起央國(guó)企國(guó)企仍然保持銷(xiāo)售相對(duì)優(yōu)勢(shì)。銷(xiāo)售額超預(yù)期收縮下房企流動(dòng)性壓力加大，個(gè)別頭部民企及混合所央國(guó)企混合所有制民企2020/22020/82021/22021/82022/2數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞，東方證券研究所有關(guān)分析師的申明，見(jiàn)本報(bào)告最后部分。其他重要信息披露見(jiàn)分析師申明之后部分，或請(qǐng)與您的投資代表聯(lián)系。并請(qǐng)閱讀本證券研究報(bào)告最后一頁(yè)的免責(zé)申明。52021/82022/2202021/82022/220 數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞，東方證券研究所一系列政策的施行，地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整持續(xù)深入，房企債務(wù)違約的事件頻頻發(fā)生。違約的房企以民營(yíng)企業(yè)為主，且違約房企的規(guī)模大，違約金額高，在市場(chǎng)上迅速引起了劇烈的反應(yīng)。在地產(chǎn)行業(yè)50AAAAA+AA-AAAAA+A-ABBB+數(shù)據(jù)來(lái)源：同花順，東方證券研究所房地產(chǎn)債券融資仍以央國(guó)企為主。盡管“三支箭”等政策有效緩解了民企流動(dòng)性壓力，但信用尚模4553.2億元，占比93.9%，民企新發(fā)行境內(nèi)債券規(guī)模297.4億元，占比6.1%。從凈融資額上看，央國(guó)企2023年全年境內(nèi)債測(cè)算凈融資額為970.8億元，而民企境內(nèi)債券測(cè)算凈融資額為-496.1億元。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的高杠桿特征以及行業(yè)下行期房企流動(dòng)性困難、銷(xiāo)售收縮，而央國(guó)于緩解資金鏈緊張，繼續(xù)推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，帶動(dòng)企業(yè)拿新地-優(yōu)供有關(guān)分析師的申明，見(jiàn)本報(bào)告最后部分。其他重要信息披露見(jiàn)分析師申明之后部分，或請(qǐng)與您的投資代表聯(lián)系。并請(qǐng)閱讀本證券研究報(bào)告最后一頁(yè)的免責(zé)申明。60數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，東方證券研究所圖8：2023年以來(lái)央國(guó)企和民企境內(nèi)債券凈融資額情況（億4003002001000(100)(200)(300)數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，東方證券研究所數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，東方證券研究所數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，東方證券研究所 證監(jiān)會(huì)發(fā)出“第三支箭”，決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化五項(xiàng)市公司再融資等。相較于“第一支箭”的信貸和“第二支箭”的債券，“第三支箭”股權(quán)融資為以招商蛇口、陸家嘴、華發(fā)股份、福星股份等為代表的央國(guó)企股權(quán)融資成功落地，保利發(fā)展、中交地產(chǎn)等央國(guó)企定增方案獲證監(jiān)會(huì)通過(guò)。民企進(jìn)展較為緩慢，若看到民企實(shí)現(xiàn)大范圍定增落地預(yù)企業(yè)類(lèi)型首次披露預(yù)最新進(jìn)展擬募集資金（億元）定增目的地方國(guó)企股東大會(huì)通過(guò)地方國(guó)企項(xiàng)目融資渝開(kāi)發(fā)地方國(guó)企股東大會(huì)通過(guò)項(xiàng)目融資金科股份有關(guān)分析師的申明，見(jiàn)本報(bào)告最后部分。其他重要信息披露見(jiàn)分析師申明之后部分，或請(qǐng)與您的投資代表聯(lián)系。并請(qǐng)閱讀本證券研究報(bào)告最后一頁(yè)的免責(zé)申明。7地方國(guó)企項(xiàng)目融資45.0招商蛇口陸家嘴地方國(guó)企地方國(guó)企項(xiàng)目融資45.0招商蛇口陸家嘴地方國(guó)企2022/12/16已實(shí)施“保交樓”、償還債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金“保交樓”、償還債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金京能置業(yè)地方國(guó)企2023/3/23發(fā)審委/上市項(xiàng)目融資項(xiàng)目建設(shè)及補(bǔ)流西藏城投地方國(guó)企2023/3/21證監(jiān)會(huì)通過(guò)新城控股股東大會(huì)通過(guò)項(xiàng)目融資豫園股份地方國(guó)企2023/3/4股東大會(huì)通過(guò)48.9項(xiàng)目融資政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、償還債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金證監(jiān)會(huì)通過(guò)項(xiàng)目融資“保交樓”、償還債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金“保交樓”、償還債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金股東大會(huì)通過(guò)地方國(guó)企項(xiàng)目融資項(xiàng)目融資“保交樓”、舊城改造項(xiàng)目、長(zhǎng)租房項(xiàng)目等開(kāi)發(fā)建流、償還債務(wù)等股東大會(huì)通過(guò)項(xiàng)目融資保利發(fā)展央企2022/12/31證監(jiān)會(huì)通過(guò)125.0項(xiàng)目融資廣州、西安等地14個(gè)項(xiàng)目建設(shè)及補(bǔ)流房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金發(fā)審委/上市地方國(guó)企項(xiàng)目融資外高橋榮盛發(fā)展民企2022/12/22股東大會(huì)通過(guò)30.0項(xiàng)目融資成都、長(zhǎng)沙、唐山3個(gè)項(xiàng)目建設(shè)上海上海5個(gè)項(xiàng)目建設(shè)、補(bǔ)充流動(dòng)資金證監(jiān)會(huì)通過(guò)項(xiàng)目融資福星股份集體企業(yè)2022/12/6已實(shí)施13.4項(xiàng)目融資房地產(chǎn)項(xiàng)目地方國(guó)企華發(fā)股份項(xiàng)目融資償還債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金收購(gòu)南油集團(tuán)收購(gòu)南油集團(tuán)24%股權(quán)、招商前海實(shí)業(yè)2.89%股權(quán)“保交樓”、償還債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金償還債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，東方證券研究所集中供地22城的土地市場(chǎng)情況，成交規(guī)模下降同樣明顯。盡管23年一、二、三高推動(dòng)平均溢價(jià)率大幅回升，但在行業(yè)基本面未元、%）有關(guān)分析師的申明，見(jiàn)本報(bào)告最后部分。其他重要信息披露見(jiàn)分析師申明之后部分，或請(qǐng)與您的投資代表聯(lián)系。并請(qǐng)閱讀本證券研究報(bào)告最后一頁(yè)的免責(zé)申明。80成交建面(萬(wàn)平)成交金額(億元)平均溢價(jià)率0數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，東方證券研究所數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院，東方證券研究所央國(guó)企融資優(yōu)勢(shì)帶來(lái)拿地優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大，加速“新增拿地---質(zhì)量供貨---快速去化”的良性循環(huán)。從我們跟蹤的36個(gè)重點(diǎn)城市涉宅地塊土地成市場(chǎng)獲得了更多低成本獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)，通過(guò)持續(xù)換倉(cāng)優(yōu)化土儲(chǔ)質(zhì)量，加速“新增拿地---高全國(guó)性央國(guó)企地方國(guó)企和城投混合所有制企數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院，東方證券研究所央企和全國(guó)性國(guó)企民企本地國(guó)企和城投平臺(tái)數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院，東方證券研究所但總體來(lái)看拿地優(yōu)勢(shì)仍較為明顯，特別是頭部央企在一線城市市場(chǎng)份額進(jìn)一步擴(kuò)大，未來(lái)有望傳初市場(chǎng)整體供給收縮也有助于央國(guó)企消化此前隨大勢(shì)降價(jià)銷(xiāo)售，在后續(xù)房?jī)r(jià)難以大幅上漲的情況下，我們預(yù)計(jì)頭部央國(guó)企利潤(rùn)率回升總體確定圖14：樣本一線城市宅地權(quán)益拿地金額結(jié)構(gòu)有關(guān)分析師的申明，見(jiàn)本報(bào)告最后部分。其他重要信息披露見(jiàn)分析師申明之后部分，或請(qǐng)與您的投資代表聯(lián)系。并請(qǐng)閱讀本證券研究報(bào)告最后一頁(yè)的免責(zé)申明。9數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院，東方證券研究所數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院，東方證券研究所2、市值管理助力房地產(chǎn)央國(guó)企穩(wěn)健、高質(zhì)量發(fā)展日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步完善國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算制度的意見(jiàn)》，明確完善國(guó)有資本收益上交資委考核分配工作會(huì)議，明確提出：推動(dòng)“一企一策”考核全面實(shí)施，全面推開(kāi)上市公司市值管價(jià)值創(chuàng)造是市值管理的基礎(chǔ)。在行業(yè)調(diào)整期，房地產(chǎn)央國(guó)企在盈利、運(yùn)營(yíng)等方面相較民企保持穩(wěn)健態(tài)勢(shì)。企業(yè)的內(nèi)在價(jià)值決定其市場(chǎng)價(jià)值，驅(qū)動(dòng)價(jià)值提升因素包括盈利能力、運(yùn)營(yíng)能力、成長(zhǎng)能年不同企業(yè)性質(zhì)的樣本上市房企的銷(xiāo)售凈利率、凈資存貨周轉(zhuǎn)率。盈利能力方面，2020-21年以前民企盈利能力顯著高于央國(guó)企，之后行業(yè)遇冷下行，民企平均銷(xiāo)售凈利率、凈資產(chǎn)收益率及資產(chǎn)報(bào)酬率顯著下降，且由正轉(zhuǎn)負(fù)，而央國(guó)企雖然同樣呈明經(jīng)營(yíng)較為穩(wěn)健，并未過(guò)度規(guī)模擴(kuò)張，在行業(yè)銷(xiāo)售增40%30%20%10% 有關(guān)分析師的申明，見(jiàn)本報(bào)告最后部分。其他重要信息披露見(jiàn)分析師申明之后部分，或請(qǐng)與您的投資代表聯(lián)系。并請(qǐng)閱讀本證券研究報(bào)告最后一頁(yè)的免責(zé)申明。數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，東方證券研究所質(zhì)）質(zhì)）數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，東方證券研究所圖19：2017-2023H1年樣本房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（分企業(yè)性質(zhì)）數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，東方證券研究所業(yè)性質(zhì)）0.30.20.100數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，東方證券研究所數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，東方證券研究所房地產(chǎn)央國(guó)企積極實(shí)施資本運(yùn)作，在市值管理環(huán)節(jié)動(dòng)作頗多。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，通過(guò)資本運(yùn)作提升市值中比較有效的資本運(yùn)作方式主要有增發(fā)、分紅、股權(quán)激勵(lì)、并購(gòu)重組、股東增持等。其中并購(gòu)重組是市值增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿?，通過(guò)并購(gòu)重組，房企即可獲得大量的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，提高市占率，同時(shí)開(kāi)拓多元化發(fā)展模式，開(kāi)拓商業(yè)、物流等領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)企業(yè)總體價(jià)值增長(zhǎng)。此外，在行業(yè)調(diào)整期融資緊張的局勢(shì)下，增發(fā)對(duì)于現(xiàn)金流及資產(chǎn)負(fù)債表具有強(qiáng)有力的支持作用，是較為直廣州、西安等地14個(gè)項(xiàng)目建設(shè)及補(bǔ)流“保交樓”、償還債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金有關(guān)分析師的申明，見(jiàn)本報(bào)告最后部分。其他重要信息披露見(jiàn)分析師申明之后部分，或請(qǐng)與您的投資代表聯(lián)系。并請(qǐng)閱讀本證券研究報(bào)告最后一頁(yè)的免責(zé)申明。購(gòu)買(mǎi)深投控持有的南油集團(tuán)24%股權(quán),招商局投資發(fā)展持有數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，東方證券研究所（萬(wàn)元）招商蛇口定增收購(gòu)南油集團(tuán)24%股權(quán)和招商前海實(shí)業(yè)2.89%股權(quán)招商蛇口子公司出售廣州金山谷創(chuàng)意園區(qū)項(xiàng)目2023-05-19有關(guān)分析師的申明，見(jiàn)本報(bào)告最后部分。其他重要信息披露見(jiàn)分析師申明之后部分，或請(qǐng)與您的投資代表聯(lián)系。并請(qǐng)閱讀本證券研究報(bào)告最后一頁(yè)的免責(zé)申明。408002022-06-182022-04-152024-01-162023-12-12有關(guān)分析師的申明，見(jiàn)本報(bào)告最后部分。其他重要信息披露見(jiàn)分析師申明之后部分，或請(qǐng)與您的投資代表聯(lián)系。并請(qǐng)閱讀本證券研究報(bào)告最后一頁(yè)的免責(zé)申明。有關(guān)分析師的申明，見(jiàn)本報(bào)告最后部分。其他重要信息披露見(jiàn)分析師申明之后部分，或請(qǐng)與您的投資代表聯(lián)系。并請(qǐng)閱讀本證券研究報(bào)告最后一頁(yè)的免責(zé)申明。有關(guān)分析師的申明，見(jiàn)本報(bào)告最后部分。其他重要信息披露見(jiàn)分析師申明之后部分，或請(qǐng)與您的投資代表聯(lián)系。并請(qǐng)閱讀本證券研究報(bào)告最后一頁(yè)的免責(zé)申明。信達(dá)地產(chǎn)出售廣東嘉駿,湛江蘭花和湛江云宇各數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，東方證券研究所市值管理指標(biāo)被納入央國(guó)企考核后，房地產(chǎn)央國(guó)企將更系統(tǒng)、高效地制定市值管理戰(zhàn)略規(guī)劃并實(shí)施，有望提升核心競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)一步擴(kuò)大優(yōu)勢(shì)。在市值管理的基礎(chǔ)---價(jià)值創(chuàng)造方面，房地產(chǎn)央國(guó)企盈利能力和經(jīng)營(yíng)能力在行業(yè)下行期保持較強(qiáng)韌性，未來(lái)通過(guò)提升盈利能力、運(yùn)營(yíng)能力、潛在成長(zhǎng)資本運(yùn)作使得資本市場(chǎng)的溢價(jià)功能充分發(fā)揮，未來(lái)仍場(chǎng)中的實(shí)現(xiàn)程度不斷提升。此外，在市值管理的價(jià)值實(shí)現(xiàn)階段，央國(guó)企進(jìn)一步完善投資者關(guān)系管理、股權(quán)激勵(lì)等舉措，將有利于為公司達(dá)到最優(yōu)市值提供可靠的資本市場(chǎng)環(huán)境。由于資本市場(chǎng)的邏輯與乘數(shù)效應(yīng)，市值管理有望使得房地產(chǎn)央國(guó)企在行業(yè)深度調(diào)整階段提升資金運(yùn)作、拿地、經(jīng)有關(guān)分析師的申明，見(jiàn)本報(bào)告最后部分。其他重要信息披露見(jiàn)分析師申明之后部分，或請(qǐng)與您的投資代表聯(lián)系。并請(qǐng)閱讀本證券研究報(bào)告最后一頁(yè)的免責(zé)申明。投資建議目前行業(yè)處于深度調(diào)整期，相較于民企，央國(guó)企經(jīng)營(yíng)風(fēng)格穩(wěn)健，在融資端、拿地端優(yōu)勢(shì)凸顯，同時(shí)其市占率呈現(xiàn)穩(wěn)步上行趨勢(shì)。24年年初，國(guó)資委提出將市值管理指標(biāo)納入央國(guó)企考核，房地產(chǎn)央國(guó)企有望制定并實(shí)施更系統(tǒng)、高效的市值管理戰(zhàn)略，通過(guò)穩(wěn)健、高效的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、資本運(yùn)作等使得企業(yè)的內(nèi)在價(jià)值在市場(chǎng)中的實(shí)現(xiàn)程度不斷提升，同時(shí)有望提升企業(yè)資金運(yùn)作、拿地、經(jīng)營(yíng)等核心競(jìng)爭(zhēng)力，提高市占率，在未來(lái)市場(chǎng)復(fù)蘇后占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位。推薦：招商蛇口(001979，買(mǎi)入)、保利發(fā)展(600048，買(mǎi)入)。建議關(guān)注：華潤(rùn)置地(01109，未評(píng)級(jí))、越秀地產(chǎn)(00123，未評(píng)級(jí))、風(fēng)險(xiǎn)提示地產(chǎn)逆周期政策不及預(yù)期、銷(xiāo)售大幅下滑。目前行業(yè)處于下行期，如果逆周期政策不及預(yù)期，可能引發(fā)行業(yè)進(jìn)一步下行、銷(xiāo)售增長(zhǎng)可能不達(dá)預(yù)期，從而影房企信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大。如政策和銷(xiāo)售不及預(yù)期，個(gè)別房企因剛性數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可能存在遺誤。重點(diǎn)房企股權(quán)融資進(jìn)展、重點(diǎn)房地產(chǎn)央國(guó)企股權(quán)激勵(lì)情況、并購(gòu)情況等有關(guān)分析師的申明，見(jiàn)本報(bào)告最后部分。其他重要信息披露見(jiàn)分析師申明之后部分，或請(qǐng)與您的投資代表聯(lián)系。并請(qǐng)閱讀本證券研究報(bào)告最后一頁(yè)的免責(zé)申明。每位負(fù)責(zé)撰寫(xiě)本研究報(bào)告全部或部分內(nèi)容的研究分析師在此作以下聲明：分析師在本報(bào)告中對(duì)所提及的證券或發(fā)行人發(fā)表的任何建議和觀點(diǎn)均準(zhǔn)確地反映了其個(gè)人對(duì)該證券或發(fā)行人的看法和判斷；分析師薪酬的任何組成部分無(wú)論是在過(guò)去、現(xiàn)在及將來(lái)，均與其在本報(bào)告發(fā)布日后的12個(gè)月內(nèi)行業(yè)或公司的漲公司投資評(píng)級(jí)的量化標(biāo)準(zhǔn)存在潛在的利益沖突情形；亦或是研究報(bào)告發(fā)布當(dāng)時(shí)該股票的價(jià)值和價(jià)格分析存在重大不確定性，缺乏足夠的研究依據(jù)支持分析師給出明確投資評(píng)級(jí)；分析師在上述情況下暫停對(duì)該股票給予投資評(píng)級(jí)等信息，投資者需要注意在此報(bào)告發(fā)布之前曾給予該股票的投資評(píng)級(jí)、盈利行業(yè)投資評(píng)級(jí)的量化標(biāo)準(zhǔn)：未評(píng)級(jí)：由于在報(bào)告發(fā)出之時(shí)該行業(yè)不在本公司研究覆蓋范圍內(nèi)，分析師基于當(dāng)時(shí)對(duì)該行業(yè)暫停評(píng)級(jí)：由于研究報(bào)告發(fā)布當(dāng)時(shí)該行業(yè)的投資價(jià)值分析存在重大不確定性，缺乏足夠的研究依據(jù)支持分析師給出明確行業(yè)投資評(píng)級(jí)；分析師在上述情況下暫停對(duì)該行業(yè)給予投資評(píng)級(jí)信息，投資者需要注意在此報(bào)告發(fā)布之前曾給予該有關(guān)分析師的申明，見(jiàn)本報(bào)告最后部分。其他重要信息披露見(jiàn)分析師申明之后部分，或請(qǐng)與您的投資代表聯(lián)系。并請(qǐng)閱讀本證券研究報(bào)告最后一頁(yè)的免責(zé)申明。本報(bào)告僅供本公司的客戶(hù)使用。本公司不會(huì)因接收人收到本報(bào)告而視其為本公司的當(dāng)然客戶(hù)。本報(bào)告的全體接收人應(yīng)當(dāng)采取必要措施防止本報(bào)告被轉(zhuǎn)發(fā)給他本報(bào)告是基于本公司認(rèn)為可靠的且目前已公開(kāi)的信息撰寫(xiě)，本公司力求但不保證該信息的準(zhǔn)確性和完整性，客戶(hù)也不應(yīng)該認(rèn)為該信息是準(zhǔn)確和完整的。同時(shí)，本公司不保證文中觀