2024年大學(xué)試題(財(cái)經(jīng)商貿(mào))-不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估筆試歷年真題薈萃含答案

2024年大學(xué)試題(財(cái)經(jīng)商貿(mào))-不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估筆試歷年真題薈萃含答案（圖片大小可自由調(diào)整）答案解析附后卷I一.參考題庫(共25題)1.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的效果如何，除了取決于對(duì)假設(shè)開發(fā)法本身的運(yùn)用技巧掌握得如何外，還要有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。2.影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要是指經(jīng)濟(jì)法制狀況、儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水平、財(cái)政收支及金融狀況、物價(jià)、居民實(shí)際收入、國(guó)際經(jīng)濟(jì)政治狀況等。3.最佳使用原則運(yùn)用于不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)，必須體現(xiàn)三點(diǎn)，即最佳用途、最佳規(guī)模和（）。A、最佳效益B、最佳價(jià)格C、最佳狀態(tài)D、最佳交易4.估價(jià)對(duì)象為一政府用辦公樓：土地總面積1000m2；建筑總面積4500m2；建于1984年9月底，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，需評(píng)估該辦公樓2004年9月30日的價(jià)格。收集有關(guān)資料如下： （1）收集三宗土地交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表所示： 從2003年11月～2004年10月地價(jià)每月上升0.5%。 （2）當(dāng)?shù)卣饔棉r(nóng)地的費(fèi)用等資料如下：? 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)征有郊區(qū)農(nóng)地平均每畝需要10萬元的征地補(bǔ)償、安置等費(fèi)用，向政府交付土地使用權(quán)出讓金等150元/m2，土地開發(fā)費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)等120元/m2，以上合計(jì)為城市邊緣熟地的價(jià)格。? 該城市土地分為8個(gè)級(jí)別，城市邊緣土地為第8級(jí)，而估價(jià)對(duì)象處于第3級(jí)土地上。 各級(jí)土地之間的價(jià)格差異如下表所示 （3）建筑物的重置價(jià)格為1100元/m2。? （4）建筑物耐用年限為60年，無殘值。? 試用成本法評(píng)估該辦公樓2004年9月30日的價(jià)值。土地重置要求用市場(chǎng)法和成本法求?。ㄈ缧栌?jì)算平均值，請(qǐng)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法）。5.某公司于2001年12月以出讓方式取得一面積為500m2的地塊，50年土地使用權(quán)，并于2002年12月建成一建筑面積為1350m2的建筑物，當(dāng)時(shí)建筑造價(jià)為1300元/m2，目前建筑物全部出租，每月實(shí)收租金28元/m2。已知當(dāng)?shù)赝惤ㄖ锍鲎庾饨鸢唇ㄖ娣e算一般為每月30元/m2，每年支付的土地稅及房產(chǎn)稅按建筑面積算為20元/m2，支付的管理費(fèi)為同類建筑物租金的5％，年維修費(fèi)為重置價(jià)格的3％，年保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)格的0.3％。目前該建筑物重置價(jià)格為1500元/m2，殘值率為零，土地及房屋資本化率分別為5％和6％。試求該地塊在2005年12月的土地使用權(quán)價(jià)格。6.可用成本法進(jìn)行估價(jià)的不動(dòng)產(chǎn)有（）。A、市場(chǎng)交易活躍、交易實(shí)例充足的不動(dòng)產(chǎn)B、既無收益又很少進(jìn)入交易的不動(dòng)產(chǎn)C、工業(yè)用地的價(jià)格評(píng)估D、商業(yè)用地的價(jià)格評(píng)估E、住宅用地的價(jià)格評(píng)估7.下面屬于影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格一般因素中的社會(huì)因素的有（）A、消費(fèi)水平B、城市交通體系狀況C、不動(dòng)產(chǎn)交易慣例D、心理因素E、地價(jià)政策8.按照規(guī)定，純土地估價(jià)有效期為一年，建筑物和不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)有效期為半年。9.重置價(jià)格和重建價(jià)格是不同的。從理論上講，采用重置價(jià)格來評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格更為合理，但在實(shí)際中，采用重建價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。10.假設(shè)開發(fā)法使用的范圍有哪些？11.不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循一些基本原則，例如：估價(jià)時(shí)要求不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)對(duì)象必須是經(jīng)過國(guó)家法律法規(guī)確認(rèn)和保護(hù)的不動(dòng)產(chǎn)，這一要求即符合（）。A、合法性原則B、最有效使用原則C、估價(jià)期日原則D、替代原則12.某房地產(chǎn)，未來第一年的有效毛收入為25萬元，預(yù)計(jì)此后各年的有效毛收入會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)漲2.5%；未來第一年的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為7萬元，預(yù)計(jì)此后各年的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用會(huì)在上年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2%，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%。若年期無限，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格是多少？13.成本法評(píng)估的價(jià)格是一種“積算價(jià)格”，考慮了不動(dòng)產(chǎn)的效用、價(jià)值及市場(chǎng)需求等情況。14.基準(zhǔn)地價(jià)是國(guó)家調(diào)控土地市場(chǎng)的一種價(jià)格，也是一種市場(chǎng)價(jià)格。15.在確定不動(dòng)產(chǎn)客觀總收益時(shí)既要考慮其產(chǎn)生的有形收益，還要考慮其帶來的無形收益。16.成本法所采用的“成本”是不動(dòng)產(chǎn)重新建造時(shí)的完全價(jià)格，即指（）。A、現(xiàn)在成本B、過去成本C、實(shí)際成本D、經(jīng)濟(jì)成本17.通常選取多個(gè)可行的資本化率，計(jì)算得到幾個(gè)收益價(jià)格，對(duì)它們與其他估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較分析，最終確定可能的價(jià)格，做為收益法測(cè)算的估價(jià)價(jià)格。18.某人購(gòu)買某不動(dòng)產(chǎn)，到銀行辦理抵押貸款，獲得購(gòu)房資金的70%，貸款的年利息率為5%，自由資金的一般收益率為8%，試算不動(dòng)產(chǎn)的資本化率（）A、5.8%B、5.9%C、6%D、6.1%19.不動(dòng)產(chǎn)作為一種財(cái)產(chǎn)，體現(xiàn)的是人們之間的社會(huì)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系，使它同時(shí)表現(xiàn)出一些特殊的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特性。主要有（）A、用途多樣性B、個(gè)別性C、涉及廣泛性D、權(quán)益受限性E、難以變現(xiàn)性20.重建價(jià)格是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價(jià)格。21.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是在短時(shí)間內(nèi)評(píng)估多宗土地或大量土地價(jià)格的一種估價(jià)方法，它適用于（）。A、工業(yè)用地的價(jià)格評(píng)估B、市場(chǎng)交易活躍，交易實(shí)例充足的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估C、具備基準(zhǔn)地價(jià)及宗地價(jià)格修正系數(shù)體系成果的城鎮(zhèn)的土地價(jià)格評(píng)估D、有收益或有潛在收益的不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估22.收益性不動(dòng)產(chǎn)指能直接取得市場(chǎng)租金或其他經(jīng)濟(jì)收益的不動(dòng)產(chǎn)，下列不動(dòng)產(chǎn)屬于收益性不動(dòng)產(chǎn)的是（）。A、商用不動(dòng)產(chǎn)B、經(jīng)營(yíng)型辦公不動(dòng)產(chǎn)C、倉(cāng)儲(chǔ)用途不動(dòng)產(chǎn)D、教堂E、寺廟23.新建不動(dòng)產(chǎn)的公式是？24.簡(jiǎn)述收益法的估價(jià)步驟？25.簡(jiǎn)述重置價(jià)格和重建價(jià)格的含義？卷II一.參考題庫(共25題)1.不動(dòng)產(chǎn)的（）使得不動(dòng)產(chǎn)之間不能實(shí)現(xiàn)完全替代，每一宗不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格都存在差異，因此不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)非完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。A、個(gè)別性B、不可移動(dòng)性C、用途多樣性D、權(quán)益受限性2.物質(zhì)折舊是指由于消費(fèi)觀念變更、規(guī)劃設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬?duì)殘缺、落后和不適用所造成的價(jià)值損失。3.路線價(jià)法的前提條件是由可供使用的科學(xué)合理的深度指數(shù)表和其他各種修正率；有完善的城市規(guī)劃和系統(tǒng)完整的街道；土地排列比較整齊。4.當(dāng)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命小于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊。當(dāng)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命大于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按土地使用權(quán)年限計(jì)算折舊。5.建筑物的自然壽命是指建筑物從建成之日起到不堪使用時(shí)的年數(shù)，經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物從建成之日起到預(yù)期產(chǎn)生的收入開始小于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的持續(xù)期。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于其自然壽命。6.成本法中的成本是開發(fā)商或承建商所付出的成本，而不是指消費(fèi)者所付出的成本。7.需要評(píng)估某商品住宅在1996年11月1日的正常價(jià)格，在該住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗已成交的類似商品住宅并作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如表： 上表交易情況中，負(fù)值表示低于正常價(jià)格的幅度，正值表示高于正常價(jià)格的幅度。區(qū)域因素、個(gè)別因素中，以估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素和個(gè)別因素為基準(zhǔn)，負(fù)值表示劣于估價(jià)對(duì)象的因素對(duì)價(jià)格影響的幅度，正值表示優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的因素對(duì)價(jià)格影響的幅度。另外1995年8月1日人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)為1美元=8.5元人民幣，1996年11月1日人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)為1美元=8.3元人民幣；1995年7月1日至1996年11月1日期間，該類商品住宅以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月下降1%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估計(jì)該商品住宅在1996年11月1日以人民幣表示的正常單價(jià)（如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法）。8.待估不動(dòng)產(chǎn)情況：類型為土地，無地上附著物，總面積為10000m2，形狀規(guī)則，住宅用途，規(guī)劃容積率為1.0。該城市不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格指數(shù)以2005年為基期，同基期相比每年遞增增長(zhǎng)率為12個(gè)百分點(diǎn)，單位不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格比容積率為1時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格增加5%。? 所選案例情況：收集到與待估不動(dòng)產(chǎn)條件類似的4宗不動(dòng)產(chǎn)，比價(jià)情況見下表 估價(jià)要求：評(píng)估2008年12月31日市場(chǎng)價(jià)值。9.某一宗土地的總面積為1?000m2，是10年前通過征用農(nóng)地取得的，使用年限60年。當(dāng)時(shí)每畝花費(fèi)18萬元（1畝=667m2），現(xiàn)時(shí)重新取得該類土地需要620元／m2；地上建筑物的總面積為2000m2，是8年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)的建筑造價(jià)按建筑面積算為600元／m2，現(xiàn)時(shí)建造同類建筑物按建筑面積算需要1200元／m2，該建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命50年，殘值率為0。根據(jù)所給資料估算該宗不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)單價(jià)和總價(jià)。10.簡(jiǎn)述收益法的基本原理、特點(diǎn)及使用范圍？11.某出租的寫字樓，使用面積為3000m2，收益年限為45年，空置率為20%，未來3年每平方米使用面積的租金（含物業(yè)服務(wù)費(fèi)用）分別為360元、400元、330元，同擋次寫字樓的年物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為每平方米使用面積36元，除物業(yè)服務(wù)費(fèi)用之外的其他運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為租金（不含物業(yè)服務(wù)費(fèi)用）的25%。假設(shè)該寫字樓未來每年的凈收入益基本上固定不變，報(bào)酬率為9%。請(qǐng)利用“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”求取該寫字樓的凈收益并計(jì)算其收益價(jià)格。12.有三個(gè)比較實(shí)例A、B、C，成交價(jià)分別為1500元/m2、1650元/m2、1600元/m2?，F(xiàn)將可比實(shí)例及估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)域因素與標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)域因素進(jìn)行比價(jià)，得到：標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)：100分、估價(jià)對(duì)象：92分、實(shí)例A：89分、實(shí)例B?：97分、實(shí)例C?：92分；區(qū)域修正后，可得到實(shí)例A在估價(jià)對(duì)象區(qū)域條件下的價(jià)格為：（）元/m?2A、1551B、1565C、1600D、162513.收益法是基于哪種原理？（）A、替代原理B、預(yù)期收益原理C、生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論D、區(qū)位論14.簡(jiǎn)述土地價(jià)格的修正有哪些？15.某地區(qū)某類不動(dòng)產(chǎn)2008年4月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2007年1月為100）。其中，某宗不動(dòng)產(chǎn)在2008年6月的價(jià)格為1800元/m2，對(duì)其進(jìn)行期日修正（估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2008年10月），修正后的估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格為（）元/m2A、2218.3B、2302.2C、2313.4D、1908.916.收益法是以求取不動(dòng)產(chǎn)純收益為途徑評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的一種方法，它只適用于（）。A、有收益或有潛在收益的不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估B、無收益的不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估C、交易型不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估D、很少發(fā)生交易的不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估17.在利用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)特別注意包括開發(fā)成本、管理費(fèi)用銷售稅費(fèi)等在內(nèi)的投資利息的估算。18.收益法評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度，取決于不動(dòng)產(chǎn)純收益和收益率確定的準(zhǔn)確度。19.在出讓土地使用權(quán)上建筑普通商品住宅，土地使用權(quán)出讓年限為70年，建造器2年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則在計(jì)算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（）年。A、52B、70C、68D、5020.簡(jiǎn)述不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性？21.堅(jiān)持不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的預(yù)期收益原則要求不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)人員必須對(duì)價(jià)格的形成因素認(rèn)真分析，并對(duì)不動(dòng)產(chǎn)未來的客觀、合理的預(yù)期收益進(jìn)行科學(xué)的測(cè)算，尤其是在收益法、假設(shè)開發(fā)法中有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)收益的確定上。22.不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)人員必須具備相應(yīng)的基本素質(zhì)，包括（）A、政治思想素質(zhì)B、社交素質(zhì)C、執(zhí)業(yè)素質(zhì)D、倫理素質(zhì)E、身體素質(zhì)23.已知某宗房地產(chǎn)在70年使用權(quán)、報(bào)酬率為10%下的價(jià)格為2000元/m2。試求該宗房地產(chǎn)在無限年限、報(bào)酬率為12%及50年使用權(quán)、報(bào)酬率為8%下的價(jià)格。24.依據(jù)某類不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的歷史資料和數(shù)據(jù)將其按時(shí)間順序排列成時(shí)間序列，運(yùn)用一定的數(shù)學(xué)方法，預(yù)測(cè)其價(jià)格的變化趨勢(shì)，從而進(jìn)行類推或延伸，作出對(duì)這類不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格在估價(jià)期日的推測(cè)與判斷，估算出這類不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的方法是（）。A、路線價(jià)法B、長(zhǎng)期趨勢(shì)法C、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偡―、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法25.某公司于2000年11月以出讓方式取得一面積為500m2的地塊，50年土地使用權(quán)，并于2001年11月建成一建筑面積為450m2的建筑物，建筑物全部出租。已知當(dāng)?shù)赝惤ㄖ锍鲎庾饨鸢唇ㄖ娣e算一般為每月30元／m2，每年支付的土地稅及房產(chǎn)稅按建筑面積算為20元／m2，支付的管理費(fèi)為同類建筑物租金的5％，年維修費(fèi)為重置價(jià)格的3％，年保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)格的0.3％。目前該建筑物重置價(jià)格為1500元／m2，殘值率為零，土地及房屋還原利率分別為5％和6％。試求該地塊在2004年11月的土地使用權(quán)價(jià)格。卷III一.參考題庫(共25題)1.簡(jiǎn)述不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的個(gè)別因素？2.簡(jiǎn)述成本法的含義是什么？3.某房地產(chǎn)的凈收益為每年50萬元，近期同類地價(jià)為260萬元，建筑物重置價(jià)格300萬元，已知建筑物報(bào)酬率12%，土地報(bào)酬率10%。根據(jù)上述資料，試判定該建筑物的折舊額。4.（）指某特定時(shí)期某種不動(dòng)產(chǎn)在市場(chǎng)上的平均水平價(jià)格，是該類不動(dòng)產(chǎn)大量成交價(jià)格的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，反映該類不動(dòng)產(chǎn)在此時(shí)期內(nèi)的平均價(jià)格水平。A、公開市場(chǎng)價(jià)值B、理論價(jià)格C、市場(chǎng)價(jià)格D、評(píng)估價(jià)格5.論述假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)步驟？6.在估價(jià)過程中，確定估價(jià)結(jié)果后應(yīng)撰寫估價(jià)報(bào)告，估價(jià)報(bào)告應(yīng)達(dá)到（）要求。A、特殊性B、全面性C、公正性D、準(zhǔn)確性E、概括性7.房地產(chǎn)價(jià)格是客觀存在的，是不以個(gè)人意志為轉(zhuǎn)移的，因此，房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際上是房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成進(jìn)行市場(chǎng)模擬的過程，所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價(jià)格。8.土地使用權(quán)的形成包括“出讓”、“劃撥”和“租賃”三種方式。9.簡(jiǎn)述收益法的范圍有？10.不動(dòng)產(chǎn)的（）是不動(dòng)產(chǎn)的一般性質(zhì)，是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值變化的總體趨勢(shì)而言的，不排除不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動(dòng)而波動(dòng)，也不排除人為造成的市場(chǎng)動(dòng)蕩和外部負(fù)效應(yīng)所引起的不動(dòng)產(chǎn)貶值。A、用途多樣性B、涉及廣泛性C、保值增值性D、權(quán)益受限性11.為評(píng)估某住宅樓的價(jià)格，估價(jià)人員在該住宅樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C、D、E共五個(gè)類似住宅樓的交易實(shí)例，其有關(guān)資料見下表： 上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負(fù)值都是比較所得結(jié)果。其中，房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同。另據(jù)調(diào)查得知：從2001年7月1日至2002年1月1日該類住宅樓市場(chǎng)價(jià)格每月遞增1.5%，其后至2002年11月1日則每月遞減0.5%，而從2002年11月1日至2003年4月30日的市場(chǎng)價(jià)格基本不變，以后每月遞增1%。試?yán)蒙鲜鲑Y料根據(jù)估價(jià)相關(guān)要求選取合適的3個(gè)交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并估算該住宅樓2003年8月31日的正常單價(jià)（如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均）。12.收益法是以求取不動(dòng)產(chǎn)純收益為途徑評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的一種方法，它適用于有收益或有潛在收益的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)，由于它具有理論依據(jù)而應(yīng)用很廣，也適用于無收益的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)。13.簡(jiǎn)述折舊的種類有？14.簡(jiǎn)述收益法的使用范圍？15.不動(dòng)產(chǎn)是事物與權(quán)益的結(jié)合。其中不動(dòng)產(chǎn)實(shí)物包括（）A、土地B、建筑物C、其他附著物D、土地和建筑物組成的整體E、機(jī)器設(shè)備16.甲寫字樓經(jīng)濟(jì)壽命50年，已使用35年；乙寫字樓經(jīng)濟(jì)壽命50年，則建成。兩項(xiàng)物業(yè)的等額年租金均為150萬元，報(bào)酬率為15%。求：（1）兩宗物業(yè)的現(xiàn)值；（2）某投資者欲租賃這兩項(xiàng)物業(yè)15年使用權(quán)，問他在簽約時(shí)一次性投資各為多少？17.某商場(chǎng)的土地使用權(quán)年限為40年，從1994年5月31日起計(jì)。該商場(chǎng)共兩層，每層建筑面積各為2000平方米，可出租面積占建筑面積的60%。一層于1996年5月31日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元/平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場(chǎng)一、二層可出租的正常月租金分別為200、120元/平方米，出租的成本及稅費(fèi)為租金的20%。該類房地產(chǎn)的資本化率為8%。試估計(jì)該商場(chǎng)于1998年5月31日帶租金出售時(shí)的正常價(jià)格。18.不動(dòng)產(chǎn)作為一種財(cái)產(chǎn)，體現(xiàn)的是人們之間的社會(huì)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系，使它同時(shí)表現(xiàn)出一些特殊的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特性，主要有（）。A、用途多樣性B、個(gè)別性C、涉及廣泛性D、權(quán)益受限性E、難以變現(xiàn)性19.房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范要求市場(chǎng)比較法中交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正，每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過20％，綜合調(diào)整不得超過30％。20.不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格按價(jià)格的形成形式分類可以分為（）A、成交價(jià)格B、市場(chǎng)價(jià)格C、理論價(jià)格D、買賣價(jià)格E、租賃價(jià)格21.不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際上是實(shí)物與權(quán)益的結(jié)合。其中，實(shí)物部分包括土地、建筑物、其他附著物以及由土地和建筑物組成的整體（含附著物）；權(quán)益部分包括法律規(guī)定的各種權(quán)能。22.某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在1999年4月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2000年10月建成使用的。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格是500元/m2，同類建筑物重置價(jià)格是1000元/m2。通過估價(jià)師對(duì)該建筑物現(xiàn)場(chǎng)鑒定，對(duì)門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬元，裝修重置價(jià)格30萬元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價(jià)格為50萬元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)為零，報(bào)酬率為8%，求該房地產(chǎn)在2003年4月的市場(chǎng)價(jià)格。23.為評(píng)估某寫字樓的價(jià)格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表： 上表交易情況比較中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例成交價(jià)格高（低）于其正常價(jià)格的幅度；區(qū)域因素和個(gè)別因素比較中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的相應(yīng)因素優(yōu)（劣）于估價(jià)對(duì)象的幅度。從2004年1月1日至2004年6月30日該類寫字樓的市場(chǎng)價(jià)格基本不變，以后月均遞減1％。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓2004年10月30日的正常單價(jià)（如需計(jì)算平均值，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法）。24.估價(jià)技術(shù)報(bào)告一般包括的內(nèi)容有：介紹估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況、分析影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的各種因素、說明估價(jià)的思路和采用的方法及其理由、說明估價(jià)的測(cè)算過程，參數(shù)選擇以及（）。A、估價(jià)原則B、估價(jià)方法C、估價(jià)人員D、估價(jià)結(jié)果及其確定的理由25.估價(jià)上的折舊是各種原因所造成的價(jià)值損失，是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與其重新構(gòu)建價(jià)格之間的差額。在實(shí)際估價(jià)中，考慮建筑物的折舊包括（）。A、會(huì)計(jì)規(guī)定的折舊B、稅法規(guī)定的折舊C、物質(zhì)折舊D、功能折舊E、經(jīng)濟(jì)折舊卷I參考答案一.參考題庫1.參考答案:正確2.參考答案:錯(cuò)誤3.參考答案:C4.參考答案: （1）成本法公式如下：? 房地產(chǎn)價(jià)格=土地重置價(jià)+建筑物重置（或重建）價(jià)-建筑物折舊? （2）求取土地的重置價(jià) ①用市場(chǎng)法求取 A.修正后的單價(jià)=2200×（100/100）×（1+0.5%）6×（100/97）=2336.94（元/m2） B.修正后的單價(jià)=2050×（100/100）×（1+0.5%）9×（100/92）=2330.56（元/m2） C.修正后的單價(jià)=2380×（100/103）×（1+0.5%）4×（100/105）=2244.99（元/m2） 再用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法求得土地價(jià)格=（2336.94+2330.56+2244.99）/3=2304.16（元/m2） ②用征用農(nóng)地費(fèi)用加土地開發(fā)費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等，再加上地段差價(jià)調(diào)節(jié)辦法求取土地價(jià)格為：?[（100000/666.67）+150+120]×5.38=2259.60（元/m2） ③再用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法求得上述兩法的平均土地價(jià)格為?（2304.16+2259.60）/2=2281.88（元/m2） 土地總價(jià)=2281.88×1000=228.19（萬元） （3）求建筑物的重置價(jià)格為：1100×4500=465（萬元）? （4）求建筑物的折舊總額為495×20/60=165（萬元）? （5）計(jì)算估價(jià)額? 該房地產(chǎn)價(jià)格（總價(jià)）=228.19+465=558.19（萬元）? 該房地產(chǎn)價(jià)格（單價(jià)）=558.19/4500=1240.42（元/m2）5.參考答案: 估價(jià)過程如下 （1）待估不動(dòng)產(chǎn)出租為有效益的不動(dòng)產(chǎn)，適宜于采用收益法評(píng)估該地塊的價(jià)格。 （2）計(jì)算年總收益：同類建筑物出租租金30元/m2，則年總收益＝30×1350×12＝486000（元）（3）計(jì)算出租年總費(fèi)用 總費(fèi)用包括以下幾項(xiàng)： 年管理費(fèi)＝486000×5％＝24300元 年維修費(fèi)＝1500×1350×3%＝60750元 年保險(xiǎn)費(fèi)＝1500×1350×0.3%=6075元 年稅費(fèi)＝20×1350=27000元 小計(jì)共118125元 （4）計(jì)算房屋純收益 計(jì)算房屋折舊： 年折舊費(fèi)＝房屋重置價(jià)格／房屋可使用年限＝1500×1350／49＝41326.53元 計(jì)算房屋現(xiàn)值＝房屋重置價(jià)格－年折舊額×已使用年限＝1500×1350－41326.53×3＝1901020.41 房屋純收益＝1901020.41×6％＝114061.22元 （5）計(jì)算土地年純收益 ＝不動(dòng)產(chǎn)總收益－不動(dòng)產(chǎn)總費(fèi)用－房屋純收益 ＝486000－118125－114061.22＝253813.78元 （6）估算2005年12月的土地使用權(quán)價(jià)格，由于待估宗地于2001年12月以出讓方式獲得50年使用權(quán)，估價(jià)期日剩余使用年限為46年。 收益價(jià)格＝ 6.參考答案:B,C7.參考答案:C,D8.參考答案:錯(cuò)誤9.參考答案:錯(cuò)誤10.參考答案: 1）待開發(fā)土地的估價(jià)（如生地、毛地、熟地） 2）土地這你、復(fù)墾 3）待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)，這是公事中的建筑費(fèi)還包括拆遷費(fèi)用 4）現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估，即從房地產(chǎn)價(jià)格中扣除房屋價(jià)格，剩余之?dāng)?shù)即為地價(jià)。 5）在建工程（包括停建工程） 6）可裝修或可改變用途的舊房（包括裝修、改建、擴(kuò)建） 假設(shè)開發(fā)法還應(yīng)用在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)和投資決策中：確定投資者獲取待開發(fā)場(chǎng)地所能支付的最高價(jià)格。確定具體開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)。確定開發(fā)項(xiàng)目中可能發(fā)生的最高成本法費(fèi)用11.參考答案:A12.參考答案: 已知A=25，g1=2.5%；C=7，g2=2%；r=9% 13.參考答案:錯(cuò)誤14.參考答案:錯(cuò)誤15.參考答案:正確16.參考答案:D17.參考答案:正確18.參考答案:B19.參考答案:A,C,E20.參考答案:錯(cuò)誤21.參考答案:C22.參考答案:A,B,C23.參考答案: 1）公式： 新建不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn) 2）新建建筑物公式： 新家建筑物價(jià)格=建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)24.參考答案: 1）搜集整理資料 2）確定總收益（確定總收益要考慮的條件：從客觀上看，不動(dòng)產(chǎn)的總收益是有具備良好素質(zhì)及正常使用 能力的使用者使用，并能產(chǎn)生收益。收益必須是持續(xù)且有規(guī)律地產(chǎn)生的收益。收益是安全可靠的收益，即合法收益） 3）確定總費(fèi)用（出租：管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金、中介費(fèi)用；企業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用：商品銷售成本、經(jīng) 營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用、商業(yè)利潤(rùn)） 4）計(jì)算凈收益 5）確定資本化率 6）求取收益價(jià)格25.參考答案: 1、重置價(jià)格又稱重置成本，是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價(jià)格； 2、重建價(jià)格又稱重建成本，是指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料，建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格；卷II參考答案一.參考題庫1.參考答案:A2.參考答案:錯(cuò)誤3.參考答案:正確4.參考答案:錯(cuò)誤5.參考答案:錯(cuò)誤6.參考答案:錯(cuò)誤7.參考答案: （1）對(duì)可比實(shí)例A的單價(jià)修正8.參考答案: （1）計(jì)算該不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格期日修正系數(shù)?期日修正系數(shù)=估價(jià)期日不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格指數(shù)/案例交易日期價(jià)格指數(shù)期日修正系數(shù)見下表： （2）計(jì)算容積率修正系數(shù)?容積率修正系數(shù)=待估不動(dòng)產(chǎn)容積率指數(shù)/案例容積率指數(shù)待估不動(dòng)產(chǎn)容積率指數(shù)100，容積率修正系數(shù)見下表： （3）計(jì)算區(qū)域因素、個(gè)別因素修正系數(shù)。區(qū)域因素（個(gè)別因素）修正系數(shù)=待估不動(dòng)產(chǎn)條件指數(shù)/案例條件指數(shù)，以待估不動(dòng)產(chǎn)區(qū)域因素（個(gè)別因素）條件指數(shù)為100，案例條件指數(shù)為100加上表中的條件比較差異值，如案例A的個(gè)別因素修正系數(shù)為100/[100+（-4）]=100/96? （4）計(jì)算各案例不動(dòng)產(chǎn)修正后的價(jià)格： （5）估算不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。 各案例不動(dòng)產(chǎn)比較后比準(zhǔn)價(jià)格偏差不大，采用算數(shù)平均數(shù)計(jì)算待估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格。? 待估不動(dòng)產(chǎn)單位價(jià)格=（713+668+660+663）/4=676（元/m2）? 待估不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)格=676×10000=676（萬元）9.參考答案: 根據(jù)題意，采用成本法進(jìn)行評(píng)估，其步驟如下： （1）求取土地現(xiàn)值 土地現(xiàn)值＝620×1000＝620000（元） （2）求取建筑物重新構(gòu)建價(jià)格 建筑物重新構(gòu)建價(jià)格＝1200×2?000＝2400000（元） （3）求取建筑物的折舊 2400000×8／50＝384000（元） （4）求取估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)總價(jià) 現(xiàn)時(shí)總值＝620000＋2400000－384000＝2636000（元） （5）求取估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)單價(jià) 現(xiàn)時(shí)單價(jià)＝2636?000÷2?000＝1318（元／m2） 采用成本法估算該宗不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)為263.6萬元，單價(jià)為1318元／m2。10.參考答案: 收益法是不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中最常用的方法之一，它是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)和其他具有收益性質(zhì)資產(chǎn)評(píng)估的基本方法。收益法是將待估不動(dòng)產(chǎn)未來每年的預(yù)期客觀純收益以一定的資本化率統(tǒng)一折算到估價(jià)期日現(xiàn)值的一種估價(jià)方法。 基本原理：視同在股價(jià)時(shí)點(diǎn)，購(gòu)買一宗一定使用年期（或只有一定年限的純收益）的不動(dòng)產(chǎn)，等于在這個(gè)年限內(nèi)可以在將來源源不斷地獲取純收益，那么，以現(xiàn)在的一個(gè)貨幣額與這將來純收益的現(xiàn)值之和等同起來，這個(gè)貨幣額就是該宗不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。 特點(diǎn)：收益法具有嚴(yán)格的理論基礎(chǔ)、收益法是以收益為出發(fā)點(diǎn)評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格、收益法評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度取決于不動(dòng)產(chǎn)純收益和收益率確定的準(zhǔn)確度。 適用范圍：適用于有收益或有潛在收益的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)。11.參考答案: （1）計(jì)算未來3年的凈收益 ①未來第一年的凈利益： （360-36）×（1-20%）×（1-25%）×3000=58.32（萬元） ②未來第二年的凈收益： （400-36）×（1-20%）×（1-25%）×3000=65.52（萬元） ③未來第三年的凈收益： （330-36）×（1-20%）×（1-25%）×3000=52.92（萬元） （2）用未來數(shù)據(jù)資本化公式法計(jì)算每年不變的凈收益 =0.3951×（53.50+55.15+40.86） =0.3951×149.51 =59.07（萬元） （3）計(jì)算收益價(jià)格12.參考答案:A13.參考答案:B14.參考答案: 1）個(gè)別因素修正 2）有限年期的土地使用權(quán)價(jià)格修正（用修正系數(shù)K） 3）如果測(cè)算的是某小區(qū)的平均土地價(jià)格，應(yīng)考慮小區(qū)的土地利用率或可出讓土地的比率，進(jìn)行公共設(shè)施的占地面積和公共面積的分?jǐn)?4）?宗地生熟度修正? 5）?市場(chǎng)資料比較修正15.參考答案:B16.參考答案:A17.參考答案:錯(cuò)誤18.參考答案:正確19.參考答案:D20.參考答案: 不動(dòng)產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特性包括： 1、用途多樣性，指土地可根據(jù)人類需要用于多種不同用途，如作為商業(yè)、住宅、工業(yè)、農(nóng)業(yè)用地等； 2、涉及廣泛性，指不動(dòng)產(chǎn)涉及社會(huì)的各個(gè)方面，容易對(duì)外界各方面產(chǎn)生影響，同時(shí)也容易受到外界各方面的影響； 3、權(quán)益受限性，即不動(dòng)產(chǎn)所對(duì)應(yīng)的權(quán)利受到法律的制約； 4、難以變現(xiàn)性，由于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值高、不可移動(dòng)和個(gè)別性，使得同一宗不動(dòng)產(chǎn)的交易不可能很頻繁； 5、保值增值性，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值變化的總體趨勢(shì)而言，由于不動(dòng)產(chǎn)本身具有的耐久性、稀缺性及涉及廣泛性，使其能夠保值增值。21.參考答案:正確22.參考答案:C,D23.參考答案: （1）無限年期且報(bào)酬率為12%時(shí)的價(jià)格V∞為： （2）50年使用權(quán)、報(bào)酬率為8%時(shí)的價(jià)格V50為： 注：運(yùn)用收益法公式進(jìn)行不同年期、不同報(bào)酬率情形下價(jià)格換算、大小比較是歷屆估價(jià)師必考知識(shí)點(diǎn)，請(qǐng)必須掌握。24.參考答案:B25.參考答案: 估價(jià)過程如下 （1）待估不動(dòng)產(chǎn)出租為有效益的不動(dòng)產(chǎn)，適宜于采用收益法評(píng)估該地塊的價(jià)格。 （2）計(jì)算總收益：同類建筑物出租租金30元／m2，則年總收益＝30×450×12＝162000（元） （3）計(jì)算出租年總費(fèi)用 總費(fèi)用包括以下幾項(xiàng)： 年管理費(fèi)＝162000×5％＝8100元 年維修費(fèi)＝1500×450×3%＝20250元 年保險(xiǎn)費(fèi)＝1500×450×0.3%=2025元 年稅費(fèi)＝20×450=9000元 小計(jì)共39375元 （4）計(jì)算房屋純收益 計(jì)算房屋折舊： 年折舊費(fèi)＝房屋重置價(jià)格／房屋可使用年限＝1500×450／49＝13775.51元 計(jì)算房屋現(xiàn)值 ＝房屋重置價(jià)格－年折舊額×已使用年限 ＝1500×450－13775.51×3＝633673.47 房屋純收益＝633673.47×6％＝38020.41元 （5）計(jì)算土地年純收益 ＝不動(dòng)產(chǎn)總收益－不動(dòng)產(chǎn)總費(fèi)用－房屋純收益 ＝162000－39375－38020.41＝84604.59元? （6）估算2004年11月的土地使用權(quán)價(jià)格，由于待估宗地于2000年11月以出讓方式獲得50年使用權(quán)，估價(jià)期日剩余使用年限為46年。? 收益價(jià)格＝ 卷III參考答案一.參考題庫1.參考答案: 1）土地：面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地址水文狀況、土地使 用權(quán)年限 2）建筑物：新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向2.參考答案: 1）經(jīng)濟(jì)成本：“成本”是不動(dòng)產(chǎn)重新建造是的完全價(jià)格，市場(chǎng)價(jià)格，不同于會(huì)計(jì)成本。 2）估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 3）消費(fèi)者的成本：意味著包括利潤(rùn) 4）客觀成本：假設(shè)開發(fā)建設(shè)時(shí)大多數(shù)開發(fā)商的正?；ㄙM(fèi)，非個(gè)別案例。3.參考答案: 已知a0=50，VL=260，rB=12%，rL=10%，C=300 進(jìn)而可知折舊額： Et=C-VB=300-200=100（萬元）4.參考答案:C5.參考答案: 1）調(diào)查待估價(jià)對(duì)象的基本情況 弄清估價(jià)對(duì)象所處的位置（土地所在城市的性質(zhì)、土地所在城市內(nèi)區(qū)域的性質(zhì)、具體的坐落） 弄清估價(jià)對(duì)象的自身?xiàng)l件（包括面積形狀等——主要為開發(fā)成本、費(fèi)用估算用） 弄清政府的規(guī)劃限制——主要為確定最佳的開發(fā)利用方式服務(wù) 弄清土地權(quán)利狀況——主要是為了預(yù)測(cè)未來開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格、租金等。 2）選擇最佳的開發(fā)利用方式（方面：用途、建筑容積率、建筑樣式、規(guī)模、檔次；最重要的是要選擇最佳 用途；最佳用途的選擇要考慮土地位置的可接受性及這種用途的顯示社會(huì)需要程度和未來發(fā)展趨勢(shì)） 3）估計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期：是指從取得土地使用權(quán)一直到不動(dòng)產(chǎn)全部銷售或出租完畢這一時(shí)段。（開發(fā)前期、開 發(fā)建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期；確定開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的目的是為了八五開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等的投入及利息的負(fù)擔(dān)，預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)收集、租金以及各項(xiàng)收入與支出的折現(xiàn)計(jì)算；一般開發(fā)前期容易估算，開發(fā)建設(shè)期和租售期難算） 4）預(yù)測(cè)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)格：是指開發(fā)完成后的市場(chǎng)價(jià)格。 用于出售的不動(dòng)產(chǎn)——采用市場(chǎng)比較法或長(zhǎng)期趨勢(shì)法 用于出租的不動(dòng)產(chǎn)——市場(chǎng)比較法或收益法 5）估算成本費(fèi)用及利稅。 主要包括：建筑成本費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)、投資利息、稅金、租售費(fèi)用及開發(fā)商利潤(rùn) 開發(fā)建筑成本費(fèi)——包括直接工程