房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)培訓(xùn)

投資業(yè)務(wù)培訓(xùn)

第一局部幾句話閑聊投資1、投資是藝術(shù)，不是算術(shù)。2、用產(chǎn)品投資，不用錢投資。3、投資是從買進(jìn)到賣出的全過程，不是單純買進(jìn)。4、投資是企業(yè)不斷開展壯大的發(fā)動(dòng)機(jī)。5、投資具有超前性——公司明天的業(yè)績(jī)?nèi)Q于今天的投資。6、投資的最大風(fēng)險(xiǎn)來自于信息的缺失。7、不投資，就等死。幾句話閑聊投資第二局部房地產(chǎn)投資的根本業(yè)務(wù)流程投資職責(zé)獲取新工程原那么/標(biāo)準(zhǔn)/方法〔平衡投資需求、標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)過程〕投資紀(jì)律投委會(huì)決策規(guī)那么業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)指引流程〔從獲取工程信息到工程啟動(dòng)〕工程根底分析工程投資評(píng)估投委會(huì)決策工程啟動(dòng)虛擬團(tuán)隊(duì)1+4+X工程投資負(fù)責(zé)人+研發(fā)、營(yíng)銷、本錢、財(cái)務(wù)+支持團(tuán)隊(duì)階段性成果〔對(duì)接工程啟動(dòng)會(huì)〕1.工程投資建議書(PPT)2.工程定位報(bào)告(市場(chǎng)、產(chǎn)品定位)3.工程預(yù)案4.目標(biāo)本錢(土地版)5.投資測(cè)算模型/6.工程進(jìn)度方案.流程.投資體系-業(yè)務(wù)流程要素一:流程.信息化管理目的：標(biāo)準(zhǔn)、查詢、統(tǒng)計(jì)、工程成果要點(diǎn)：放棄工程——信息歸檔，回憶與查詢跟進(jìn)工程——確定土地屬性要點(diǎn)獲取工程——形成階段性成果未獲取工程——跟蹤對(duì)手開盤、銷售情況要素二–流程要素一:流程.-投資開展部決策流程管理原那么：全過程管理：對(duì)投資開展部新工程從信息獲取、論證、上會(huì)決策簽約和后續(xù)交接工作的全過程進(jìn)行管理。多專業(yè)配合：投資拓展人員需要整合營(yíng)銷、研發(fā)、工程、財(cái)務(wù)、本錢等專業(yè)資源共同完成投資決策工作。工程前期負(fù)責(zé)人：投資開展經(jīng)理作為土地拓展階段的工程負(fù)責(zé)人角色，牽頭工程的流程、專業(yè)協(xié)調(diào)、工程獲取和工程交接。確保從投資拓展到工程啟動(dòng)的順利過渡：投資決策報(bào)告中各專業(yè)模塊的工作成果須具備延續(xù)性，現(xiàn)金流工程的投資決策報(bào)告須具備操作性，并且對(duì)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和主要運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行承諾。土地根底分析工程評(píng)估投委會(huì)決策工程啟動(dòng)新工程投資決策管理方法要素一:流程.放棄工程跟進(jìn)工程立項(xiàng)工程獲取工程工程狀態(tài)關(guān)鍵信息附件紙質(zhì)文檔工程根本信息表電子文檔運(yùn)營(yíng)體系階段性成果要素一:流程.原那么、標(biāo)準(zhǔn)、方法.公司應(yīng)根據(jù)戰(zhàn)略需要確立投資原那么目的：強(qiáng)調(diào)戰(zhàn)略導(dǎo)向，明確拿地原那么，推動(dòng)戰(zhàn)略型開展而不是時(shí)機(jī)型開展。幾個(gè)維度：1、工程是否匹配公司產(chǎn)品線？2、工程是否匹配公司區(qū)域布局？3、公司是否有最低盈利要求？4、什么條件下進(jìn)入新城市？5、公司投資規(guī)模如何確定？6、公司資金風(fēng)險(xiǎn)如何控制？要素二:紀(jì)律、標(biāo)準(zhǔn)、方法.集團(tuán)應(yīng)根據(jù)財(cái)務(wù)預(yù)算確立投資規(guī)劃〔財(cái)務(wù)部〕目的：規(guī)劃指導(dǎo)投資，強(qiáng)調(diào)戰(zhàn)略導(dǎo)向幾個(gè)維度：1、公司開展目標(biāo)及規(guī)劃〔銷售額、增長(zhǎng)率等〕2、全集團(tuán)財(cái)務(wù)預(yù)算規(guī)劃3、全集團(tuán)銷售規(guī)劃4、全集團(tuán)建安支出規(guī)劃5、全集團(tuán)投資規(guī)劃6、各地區(qū)投資規(guī)劃要素二:紀(jì)律、標(biāo)準(zhǔn)、方法建立集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化?預(yù)算?模版.投委會(huì)決策目的：明確投委會(huì)成員、職責(zé)和決策規(guī)那么，標(biāo)準(zhǔn)上會(huì)流程要點(diǎn)：上會(huì)成果及流程要求標(biāo)準(zhǔn)化的成果文件范本針對(duì)收購(gòu)類工程，進(jìn)行上會(huì)特殊標(biāo)準(zhǔn)要求列示收購(gòu)工程的關(guān)鍵信息點(diǎn)清晰表述收購(gòu)模式風(fēng)險(xiǎn)揭示與控制法務(wù)盡職調(diào)查的成果要素二:紀(jì)律、標(biāo)準(zhǔn)、方法上會(huì)申請(qǐng)?zhí)峤徊牧贤顿Y初審?fù)段瘯?huì)決策準(zhǔn)許投資動(dòng)作.市場(chǎng)定位報(bào)告〔營(yíng)策〕目的確立工程產(chǎn)品線和工程定位加強(qiáng)預(yù)案設(shè)計(jì)和后期營(yíng)銷的目標(biāo)性；提供市場(chǎng)價(jià)格供投資虛擬團(tuán)隊(duì)參考。要素：產(chǎn)品定位客戶素描產(chǎn)品屬性競(jìng)爭(zhēng)分析價(jià)格分析建立?市場(chǎng)定位報(bào)告?模版要素二:紀(jì)律、標(biāo)準(zhǔn)、方法.工程投資預(yù)案深度要求〔設(shè)計(jì)部〕目的：明確預(yù)案流程、分工與職責(zé)、深度要求、成果管理要點(diǎn)：3次預(yù)案研討會(huì)2-3個(gè)預(yù)案方案綜合比較1套價(jià)值最大化的預(yù)案指標(biāo)建立標(biāo)準(zhǔn)化?預(yù)投資階段工程案深度指引?要素二:紀(jì)律、標(biāo)準(zhǔn)、方法.工程投資報(bào)告〔投資部〕目的：工程情況綜述、揭示工程風(fēng)險(xiǎn)、整合工程資源。風(fēng)險(xiǎn)揭示要點(diǎn)：地塊周邊潛在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估地塊內(nèi)潛在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估規(guī)劃問題風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估市政配套風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估要素二:紀(jì)律、標(biāo)準(zhǔn)、方法建立標(biāo)準(zhǔn)化?工程投資報(bào)告?.工程投資測(cè)算模型〔投資部+財(cái)務(wù)部〕：工程開發(fā)數(shù)據(jù)〔設(shè)計(jì)部〕工程本錢數(shù)據(jù)〔本錢部〕工程財(cái)務(wù)本錢工程綜合收益情況工程稅務(wù)籌劃〔財(cái)務(wù)部〕工程投資測(cè)算模型要素二:紀(jì)律、標(biāo)準(zhǔn)、方法.工程本錢測(cè)算模型〔本錢部〕：工程開發(fā)數(shù)據(jù)和根本配置〔設(shè)計(jì)部〕工程建造本錢數(shù)據(jù)工程地下本錢優(yōu)化測(cè)算工程其他重要本錢指標(biāo)工程本錢測(cè)算模型要素二:紀(jì)律、標(biāo)準(zhǔn)、方法.工程開發(fā)方案〔計(jì)審部〕目的：為投資拓展階段制定工程方案提供指導(dǎo)要點(diǎn)：一級(jí)方案節(jié)點(diǎn)和標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間要求1. 拿地時(shí)間2. 開工時(shí)間3.亮相時(shí)間4.工程首次開盤5.現(xiàn)金流平衡6. 竣工備案7. 交房標(biāo)準(zhǔn)方案模版〔計(jì)審〕要素二:紀(jì)律、標(biāo)準(zhǔn)、方法.公司并購(gòu)與股權(quán)收購(gòu)〔法務(wù)部+投資部〕目的：梳理公司并購(gòu)的核心路徑和模式要點(diǎn)：并購(gòu)的根本模式并購(gòu)的業(yè)務(wù)流程并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及對(duì)策外資房地產(chǎn)的并購(gòu)策略風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查的要素工程式公司并購(gòu)指引盡職調(diào)查指引.并購(gòu)業(yè)務(wù)流程了解工程根本素質(zhì)初步測(cè)算確定意向法務(wù)初評(píng)目標(biāo)土地對(duì)價(jià)股權(quán)對(duì)價(jià)計(jì)價(jià)資產(chǎn)債權(quán)剝離目標(biāo)股權(quán)架構(gòu)股權(quán)交割進(jìn)度對(duì)價(jià)支付進(jìn)度盡職調(diào)查約定盡職調(diào)查投資測(cè)算工程預(yù)案根本信息核實(shí)初步調(diào)查委托專業(yè)機(jī)構(gòu)〔法律、審計(jì)評(píng)估〕持續(xù)談判確定合同法律意見書審計(jì)報(bào)告評(píng)估報(bào)告框架合同意向書對(duì)價(jià)修正先決條件修正股權(quán)架構(gòu)修正進(jìn)度修正風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償約定……正式合同投資模型終止協(xié)議執(zhí)行投委會(huì)初審?fù)段瘯?huì)終審宗地權(quán)屬規(guī)劃資料投資模型投資建議書〔包含先決條件〕補(bǔ)充協(xié)議法律文書滿足投委會(huì)要求要素二:紀(jì)律、標(biāo)準(zhǔn)、方法.投資團(tuán)隊(duì)要求.財(cái)務(wù)視角管理視角市場(chǎng)視角決策流程階段性成果投資紀(jì)律信息管理投委會(huì)規(guī)那么投資測(cè)算模型本錢方案方案深度要求并購(gòu)與風(fēng)險(xiǎn)客戶素描啟動(dòng)會(huì)運(yùn)營(yíng)體系產(chǎn)品描述競(jìng)爭(zhēng)策略土地風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工程投資負(fù)責(zé)人的全視角-投資階段各維度關(guān)系圖解要素三:團(tuán)隊(duì).投資工程虛擬團(tuán)隊(duì)-工程投資負(fù)責(zé)人牽頭投資開展經(jīng)理：作為土地拓展階段的工程負(fù)責(zé)人角色，牽頭工程的流程、專業(yè)協(xié)調(diào)、工程獲取，并實(shí)現(xiàn)與后續(xù)的運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人的工程交接。對(duì)投資開展經(jīng)理要求：時(shí)機(jī)開展能力：建立渠道、獲取信息的效率和質(zhì)量工程預(yù)判能力：找到工程要素與公司策略的匹配點(diǎn)資源整合能力：統(tǒng)籌虛擬團(tuán)隊(duì)，達(dá)成工程管理的效果虛擬團(tuán)隊(duì)職能分工：工程投資負(fù)責(zé)人：牽頭、組織和協(xié)調(diào)虛擬團(tuán)隊(duì)資源，并對(duì)工程投資操作和工程風(fēng)險(xiǎn)負(fù)責(zé)。工程營(yíng)銷經(jīng)理：對(duì)工程投資方案中工程定位、價(jià)格定位、銷售方案負(fù)責(zé)。工程研發(fā)經(jīng)理：對(duì)工程投資方案中的產(chǎn)品預(yù)案、產(chǎn)品指標(biāo)負(fù)責(zé)。工程本錢經(jīng)理：對(duì)工程投資方案中的目標(biāo)本錢負(fù)責(zé)。工程財(cái)務(wù)經(jīng)理：對(duì)工程投資測(cè)算中的財(cái)務(wù)局部負(fù)責(zé)。工程計(jì)審經(jīng)理：對(duì)工程投資方案中的方案工期局部負(fù)責(zé)。其他成員：法務(wù)、商業(yè)等方面，視工程實(shí)際情況由工程投資負(fù)責(zé)人協(xié)調(diào)。要素三:團(tuán)隊(duì).階段性成果要求.階段性成果目的：明確投資拓展階段必要的工作階段和及對(duì)應(yīng)工作深度要求，預(yù)設(shè)成功標(biāo)尺，與工程啟動(dòng)對(duì)接要點(diǎn)：6個(gè)成果與啟動(dòng)階段對(duì)接：工程投資建議書〔PPT〕工程定位報(bào)告工程預(yù)案目標(biāo)本錢〔土地版〕投資測(cè)算模型〔土地版〕工程進(jìn)度方案4個(gè)成功標(biāo)尺預(yù)設(shè)：土地投資回報(bào)率、工程總投利潤(rùn)率、工程總貨值、開工開盤時(shí)間要素四:階段性成果.土地拓展階段啟動(dòng)階段責(zé)任人階段性成果與啟動(dòng)階段對(duì)接

項(xiàng)目投資建議書（PPT）、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃①項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案、②項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目定位報(bào)告③市場(chǎng)定位（啟動(dòng)版）；④售樓處、樣板房選址、定位、修建及開放計(jì)劃營(yíng)銷經(jīng)理項(xiàng)目預(yù)案⑤產(chǎn)品定位（啟動(dòng)版），包