城中村改造的市場規(guī)模和參與機(jī)會(huì)

城中村改造的市場規(guī)模和參與機(jī)會(huì)新建 分類新建 分類城中村改造在國內(nèi)超大特大城市具有迫切需求p城中村概念城中村是指農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，空間上已經(jīng)處在城市建成區(qū)范圍內(nèi)或者邊緣地帶，失去或基本失去耕地，但是并未徹底完成拆遷轉(zhuǎn)居，仍然保留了部分集體用地和集體經(jīng)濟(jì)組織的村莊。p城中村改造分類措施，提出城中村改造分三類推進(jìn)實(shí)施：第一類是符合條件的實(shí)施拆除新建，第二u廣東省住房政策研究中心：具備條件的，即資金能平衡、群眾改造意愿強(qiáng)烈、土地及物業(yè)權(quán)屬清晰的城中村將實(shí)施拆除新建；不具備條件的，不硬上，以守住安全底u(yù)深圳：拆除新建類項(xiàng)目鼓勵(lì)實(shí)施區(qū)域統(tǒng)籌和成片開發(fā)，在城中村空間范圍的基礎(chǔ)上將周邊低效用地一并納入實(shí)施改造；整治提升（含拆整結(jié)合）類項(xiàng)目，拆整結(jié)合類改造可按照規(guī)劃采取“整治提升+局部拆建“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)1“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái)人口倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重臨近產(chǎn)業(yè)園與辦公區(qū)，人口倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重臨近產(chǎn)業(yè)園與辦公區(qū)，流動(dòng)人口聚居，超過本地人口，給社會(huì)管理帶來極大的困難。城市管理和村鎮(zhèn)管理銜接不暢城中村所在區(qū)域村莊和城市建設(shè)區(qū)交錯(cuò)，城市管理和村鎮(zhèn)管理交叉，管理邊界不清，同時(shí)存在很多管理真空。城中村改造有助于超大特大城市的高質(zhì)量發(fā)展城中村存在大量的社會(huì)問題，具有三大特征：人口倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重；違建大量出現(xiàn)，安全隱患大；城市管理和村鎮(zhèn)管理銜接不暢。城中村改造對(duì)于超大特大城市的長遠(yuǎn)發(fā)展，是一個(gè)亟待解決的難題。違建大量出現(xiàn)安違建大量出現(xiàn)安全隱患大城中村承載力不足，導(dǎo)致出現(xiàn)私搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重、基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、環(huán)境衛(wèi)生惡劣、安全隱患較多等一系列問題。外來人口眾多外來人口眾多私搭亂建環(huán)境惡劣五小行業(yè)無序發(fā)展“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)2“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái)68461850北京6272595059659236497468679527986889876144廣州6468461850北京6272595059659236497468679527986889876144廣州64城中村改造未來5年的市場規(guī)模預(yù)計(jì)超過10萬億的統(tǒng)計(jì)，符合城中村、城邊村性質(zhì)的村莊(常住人口超過300萬的城市擴(kuò)圍至省會(huì)城市或城區(qū)常住人口超過200萬的城市，由35個(gè)擴(kuò)大至52個(gè)。預(yù)計(jì)以上城市城中村總數(shù)量可“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)3“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái)城中村改造資金來源趨于多元化，社會(huì)資金的占比更高財(cái)政資金包括中央財(cái)政補(bǔ)助和省、市、財(cái)政資金 的財(cái)政收入中可統(tǒng)籌部分。金融機(jī)政策性銀行和商業(yè)銀行可為城中村改造提供貸款支持。拆除新建比例較高的城中村項(xiàng)目，乘數(shù)效應(yīng)較強(qiáng)，對(duì)地產(chǎn)鏈金融機(jī)相關(guān)消費(fèi)和投資拉動(dòng)作用較大，但受樓市景氣度影響項(xiàng)目收益。在房企現(xiàn)金流壓力仍較大的背景下，政策性金融等構(gòu)融資增量資金對(duì)城中村改造的重要性更加凸顯。專項(xiàng)國開行、農(nóng)發(fā)行向超大特大城市發(fā)放城社會(huì)資本政府引導(dǎo)、國企牽頭聯(lián)合社會(huì)資本設(shè)立更新基金；社會(huì)資本通過綜合開發(fā)經(jīng)營模式參與城中村改造。改造主“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)4“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái)廣州廣州“有略資決策支持平臺(tái)5城中村改造資金流轉(zhuǎn)需要政策保障?？顚Ｓ梅忾]管理對(duì)于城中村改造項(xiàng)目自身產(chǎn)生的收益，地方政府要有政策支持這部分資金能回流到項(xiàng)目本身，用于平衡各類征遷安置和基礎(chǔ)設(shè)施投入。上海上海實(shí)施意見》（滬府〔2014〕24號(hào)）和工作的通知》（滬建房管聯(lián)〔2020〕476號(hào)）提出：對(duì)市有關(guān)部門認(rèn)定的城費(fèi)等?！坝欣背鞘虚_發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)6“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái)城中村改造具有不同于以往棚戶區(qū)改造的顯著特點(diǎn)城中村改造歷來是城市建設(shè)中的難題和硬骨頭。本輪城中村改造與2015年-2017年的棚改的主要區(qū)別，不是全面鋪開，主要針對(duì)的是超大城中村改造棚戶區(qū)改造定義改造范圍改造規(guī)模改造模式城中村改造多為“政府引導(dǎo)、市場化運(yùn)作”改造方向資金籌措棚改主要依賴政策性金融工具，“財(cái)政補(bǔ)助+政策性金融工安置方式“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)7“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái)城中村改造當(dāng)前獲得的政策支持力度大和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)資產(chǎn)組合供應(yīng)。探索城中村改造地塊除安置房外的住宅用地及其建筑規(guī)模按一定比例建設(shè)保加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)等三大工程以及加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)8在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市政府應(yīng)做好征求村民意見、產(chǎn)業(yè)先行搬遷、落實(shí)征收依法實(shí)施征收。應(yīng)先行安排安置房項(xiàng)目供地和建設(shè)，配套基礎(chǔ)設(shè)施和①落實(shí)政府資金平衡主體責(zé)任。政府應(yīng)制定市域內(nèi)城中村改造資金平衡方案。整治提升類改造應(yīng)建立政府與村民、社會(huì)力量改造資金共取實(shí)現(xiàn)改造項(xiàng)目資金平衡的有效措施。鼓勵(lì)實(shí)施區(qū)域統(tǒng)籌和成片項(xiàng)目土地四至范圍在村集體建設(shè)用地基礎(chǔ)上,可擴(kuò)大至周邊少量低效用地。允許城中村改造地塊除安置房外的住宅用地，原則上應(yīng)當(dāng)按一定比例建設(shè)租賃用作保障性租賃住房。鼓勵(lì)在妥善做好原有租戶安置搬“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)9“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái)廣州是首個(gè)公開發(fā)布城中村改造條例的超大特大城市2023年11月22日，廣州市發(fā)布《廣州市城中村改造條例（草案修改稿·征求意見稿）》。廣州是繼《指導(dǎo)意見》后首個(gè)公開發(fā)布新版城中村【規(guī)劃先行】可在市區(qū)域范圍內(nèi)統(tǒng)籌平衡規(guī)劃指標(biāo)。市規(guī)劃和自然資源部門應(yīng)當(dāng)依產(chǎn)業(yè)用地需求或者配置一定比例的產(chǎn)業(yè)用房。城中村改造流程：改造意愿征詢、改造方案編制和審核、土地現(xiàn)狀調(diào)查、編制補(bǔ)償方案和制定征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等。納入城中村改造城中村改造地塊除安置房外的住宅用地及其建減免等優(yōu)惠政策。明確了城中村改造后運(yùn)維管理、社會(huì)綜合治理和“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)10“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái)深圳市規(guī)自局于2024年1月4日發(fā)布的《關(guān)于積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見》（征求意見稿基本銜接《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市以深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位及原村拆除新建類項(xiàng)目：意愿征集和項(xiàng)目可研-城中村改造年度計(jì)劃-基礎(chǔ)信息核查-項(xiàng)目實(shí)施方案-單元規(guī)劃-搬遷補(bǔ)償和安置-土地清理與收儲(chǔ)-用地出讓及開發(fā)整治提升（含拆整結(jié)合）類項(xiàng)目：基礎(chǔ)信息臺(tái)賬-城中村改造年度計(jì)劃-規(guī)劃設(shè)計(jì)方案-建設(shè)實(shí)施方案-實(shí)施主體確定-建管一體長①拆除新建類城中村改造年度計(jì)劃和房屋征收年度計(jì)劃兩個(gè)重要計(jì)劃；②新增土地、房屋、人口、產(chǎn)業(yè)等基礎(chǔ)信息核查內(nèi)容；④項(xiàng)目實(shí)施方案范圍、現(xiàn)狀情況、上層次規(guī)劃要求、改造單元規(guī)劃方案、搬遷補(bǔ)償方案、土地整理方案、資金平衡方案、前期服務(wù)商公開選擇方案、工作計(jì)劃、保障措整治提升（含拆整結(jié)合）類城中村項(xiàng)目以棟為單位，涉及的拆除用地面積之和（含零“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)11“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái)u改造方式：上海市采取土地儲(chǔ)備u改造方式：上海市采取土地儲(chǔ)備（政府收儲(chǔ)形成凈地，再招拍掛出讓）、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織引入市場主體共同改造和公益性項(xiàng)目建設(shè)方邀請(qǐng)招標(biāo)或進(jìn)行競爭性磋商的方式確定，并將資金實(shí)力、信用等級(jí)、改造經(jīng)驗(yàn)等作上海已形成政策體系并在項(xiàng)目實(shí)踐方面走在前列自上海市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)本市“城中村”改造工作的通知》（滬建房管聯(lián)[2020]476號(hào)）以來，位于上海城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)域的“城中村”上海在推進(jìn)“城中村”改造過程中的相關(guān)支持政策城中村改造中的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目探索發(fā)行專項(xiàng)債；合作改造項(xiàng)目探索發(fā)行“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)12“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)13“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái)城中村涉及的改造內(nèi)容與實(shí)施方式呈現(xiàn)多樣化集體經(jīng)營性用地開發(fā)集體產(chǎn)業(yè)園提質(zhì)升級(jí)城中村風(fēng)貌改造集體土地租賃租房建設(shè)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)14“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái)項(xiàng)目位置合作企業(yè)改造范圍改造模式項(xiàng)目位置合作企業(yè)改造范圍改造模式整村改造：引入外部合作單位實(shí)施整體開發(fā)典型案例：典型案例：上海市松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)滬松公路相鄰地塊“城中村”改造項(xiàng)目改造主體投資規(guī)模采用“鎮(zhèn)、區(qū)政府主導(dǎo)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織引入合作單位共運(yùn)作”原則實(shí)施。合作開發(fā)改造地塊將留存研發(fā)及商辦物業(yè)給集體經(jīng)濟(jì)組織；已收儲(chǔ)地塊擬采用土地儲(chǔ)備的“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)15“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái)產(chǎn)業(yè)園區(qū)改造：通過連片整合升級(jí)改造促進(jìn)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展典型案例：廣州市花都區(qū)花東鎮(zhèn)象山村村級(jí)工業(yè)園項(xiàng)目典型案例：廣州市花都區(qū)花東鎮(zhèn)象山村村級(jí)工業(yè)園項(xiàng)目用地面積30476平方米（須與另外24009平方米采取村級(jí)工業(yè)園“工改工”全面改造模式。改造范圍內(nèi)集批準(zhǔn)的改造方案及相關(guān)規(guī)劃要求拆除重建實(shí)土地面積3.05公頃。項(xiàng)目區(qū)位圖項(xiàng)目區(qū)位圖“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)16“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái)經(jīng)營管理獲得租金收益項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目位于豐臺(tái)區(qū)太子峪村，規(guī)劃建設(shè)用地5萬平方米。擬建設(shè)集體租賃住房及配套設(shè)施15萬平方米，總投資規(guī)模12億元。用途限制：租賃住房只能用于租賃，不得對(duì)外銷售，租金將參考周經(jīng)營管理獲得租金收益項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目位于豐臺(tái)區(qū)太子峪村，規(guī)劃建設(shè)用地5萬平方米。擬建設(shè)集體租賃住房及配套設(shè)施15萬平方米，總投資規(guī)模12億元。用途限制：租賃住房只能用于租賃，不得對(duì)外銷售，租金將參考周邊住房租賃市場水平，鼓勵(lì)簽訂長期住房租賃合同合作模式：村集體經(jīng)濟(jì)組織以項(xiàng)目經(jīng)營權(quán)出租的形式與社會(huì)企業(yè)合作開發(fā)建設(shè)。太子峪村集體將項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營管理權(quán)及50年運(yùn)營期授予社會(huì)資本方。社會(huì)資本方負(fù)責(zé)籌集資金、經(jīng)營管理，定期向集體經(jīng)濟(jì)組織支付租金。府集體土地租賃住房：盤活存量集體土地增加租賃住房供給典型案例：北京市豐臺(tái)區(qū)太子峪村集體土地租賃住房項(xiàng)目典型案例：北京市豐臺(tái)區(qū)太子峪村集體土地租賃住房項(xiàng)目社會(huì)資本方：中國鐵建投資集團(tuán)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)17“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái)“土地?fù)Q資產(chǎn)”返還物業(yè)“土地?fù)Q資產(chǎn)”返還物業(yè)集體經(jīng)營性用地開發(fā)：村集體通過物業(yè)持有實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)定收益典型案例：北京市大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)鴻坤金融谷項(xiàng)目典型案例：北京市大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)鴻坤金融谷項(xiàng)目成立盛世宏祥資產(chǎn)管理有限公司開展聯(lián)營。盛世宏祥公司將集物業(yè)獲得利潤向全體村民分紅。谷“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)18“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái)城中村風(fēng)貌改造：改善景觀增加公共空間以提升區(qū)域品質(zhì)典型案例：深圳市南山區(qū)南頭古城改造項(xiàng)目典型案例：深圳市南山區(qū)南頭古城改造項(xiàng)目?南頭古城已有1700年歷史，是深圳歷史的集中代表，位于南山區(qū)南頭天橋北，建筑面積約51.7萬平方米。包括牌樓、南城門、新安縣衙等十余處人文歷史景觀。?南頭古城改造由政府發(fā)起，在古城軸線上以最小拆遷量建設(shè)工廠區(qū)、十字街、南城門、古建筑組團(tuán)、春景街5個(gè)區(qū)域，重建南頭古城公共開發(fā)空間系統(tǒng)。?本項(xiàng)目由政府主導(dǎo)、企業(yè)實(shí)施、村民參與。區(qū)政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，投資于基礎(chǔ)設(shè)施、古建筑修繕、景觀提升；萬科作為代建單位負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)施工一體化管理。后續(xù)運(yùn)營由萬科、區(qū)屬國企、村集體經(jīng)濟(jì)組織合資公司負(fù)責(zé)。動(dòng)員企業(yè)、社會(huì)、商戶、居民共同參與?！坝欣背鞘虚_發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)19“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái)城中村TOD開發(fā)：依托地鐵站點(diǎn)服務(wù)城市交通帶動(dòng)高品質(zhì)開發(fā)典型案例：浦東新區(qū)張江“城中村”改造項(xiàng)目典型案例：浦東新區(qū)張江“城中村”改造項(xiàng)目?張江“城中村”改造項(xiàng)目是2014年上海首批啟動(dòng)的“城中村”改造項(xiàng)目之一。位于浦東新區(qū)張江鎮(zhèn)，項(xiàng)目總占地面積約為321畝，可出讓土地面積為216畝，計(jì)容建筑面積32.8萬平方米，分為勞動(dòng)村（部分）區(qū)塊和田園、江欣居民區(qū)兩個(gè)區(qū)塊。?項(xiàng)目定位為TOD城市綜合體（地鐵2號(hào)線、21號(hào)線廣蘭路站涵蓋大型商業(yè)辦公、住宅、體育公園、張江柵歷史風(fēng)貌休閑街等業(yè)態(tài)。2015年以政府引導(dǎo)、村集體入股、中建八局參與的方式合資成立了項(xiàng)目公司，作為項(xiàng)目一、二級(jí)開發(fā)的實(shí)施主體?！坝欣背鞘虚_發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)20“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái)要在業(yè)環(huán)送法區(qū)險(xiǎn)_控道越“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)21“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái)改造環(huán)節(jié)核心關(guān)注的是成本控制l改造環(huán)節(jié)主要是指城中村改造項(xiàng)目的一級(jí)開發(fā)階段，主要是投資征地拆遷與配套設(shè)施建設(shè)，最常見的風(fēng)險(xiǎn)主要有三點(diǎn)：一是征地拆遷成本控制風(fēng)險(xiǎn)，二是歷史遺留問題處理風(fēng)險(xiǎn)，三是基建投資成本控制風(fēng)險(xiǎn)。征地拆遷成本控制風(fēng)險(xiǎn)歷史遺留問題處理風(fēng)險(xiǎn)基建投資成本控制風(fēng)險(xiǎn)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)22“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái)開發(fā)環(huán)節(jié)核心關(guān)注的是市場變化l開發(fā)環(huán)節(jié)主要是指二級(jí)開發(fā)階段，主要投資集中于出讓拿地與二級(jí)物業(yè)開發(fā)，最常見的風(fēng)險(xiǎn)主要有三點(diǎn)：一是土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，二是土地定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，三是房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)土地定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)23“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺(tái)產(chǎn)業(yè)合作環(huán)節(jié)核心關(guān)注的是經(jīng)營效果l產(chǎn)業(yè)合作環(huán)節(jié)主要是指近年來概念比較熱的“三級(jí)開發(fā)”，主要工作是項(xiàng)目范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與招商運(yùn)營，最常見的風(fēng)險(xiǎn)可以概括為兩方面，一是產(chǎn)業(yè)招商風(fēng)險(xiǎn)，二是產(chǎn)業(yè)退出風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)業(yè)招商風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)退出風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)退出風(fēng)險(xiǎn)城中村改造項(xiàng)目普遍包括代建政府用房、代建村集體產(chǎn)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺(tái)