土地估價(jià)師考試模擬試題及答案

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1、不屬于現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的方法()。

A.觀測(cè)

B.電話調(diào)查

C.詢問(wèn)

D.測(cè)量

標(biāo)準(zhǔn)答案：B

解析：現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的方法主要有：1.觀測(cè);2.詢問(wèn);3.測(cè)量;4.核對(duì)。

2、估價(jià)人員要了解的估價(jià)對(duì)象的狀況，以下屬于物質(zhì)實(shí)體狀況的有()。

A.土地的面積、外形、地勢(shì)

B.土地的運(yùn)用年限

C.建筑物的權(quán)屬、他項(xiàng)權(quán)利

D.土地的性質(zhì)、權(quán)屬、來(lái)源

標(biāo)準(zhǔn)答案：A

解析：土地實(shí)體狀況查勘內(nèi)容包括：土地的位置、四至、面積、外形、地勢(shì)、臨路狀況、開發(fā)程度、地質(zhì)水文狀況及地上建筑物的面積、結(jié)構(gòu)、平面布置、工程質(zhì)量、新舊程度、裝修狀況、設(shè)施、設(shè)備、樓層、朝向等等。

3、估價(jià)人員要了解的估價(jià)對(duì)象的狀況，屬于權(quán)益狀況的有()。

A.土地的位置、四至

B.土地的開發(fā)程度、地質(zhì)水文狀況

C.地上建筑物的面積、結(jié)構(gòu)

D.土地的性質(zhì)、權(quán)屬、來(lái)源

標(biāo)準(zhǔn)答案：D

解析：權(quán)益狀況包括：土地的性質(zhì)、權(quán)屬、來(lái)源、土地的運(yùn)用年限、規(guī)劃條件、建筑物的權(quán)屬、他項(xiàng)權(quán)利等等。

4、標(biāo)準(zhǔn)深度通常是路徑價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的()。

A.平均數(shù)

B.中位數(shù)

C.眾數(shù)

D.總和

標(biāo)準(zhǔn)答案：C

解析：標(biāo)準(zhǔn)深度通常是路徑價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的眾數(shù)。

5、評(píng)估公共建筑、公共設(shè)施用地，一般應(yīng)首選()。

A.市場(chǎng)比較法

B.收益還原法

C.成本迫近法

D.剩余法

標(biāo)準(zhǔn)答案：C

解析：成本迫近法對(duì)于既無(wú)收益又有很少交易狀況的學(xué)校、公園以及公共建筑、公共設(shè)施等非常性的土地估價(jià)也很適用。

6、預(yù)期收益原那么可以在()中得以運(yùn)用。

A.成本迫近法

B.市場(chǎng)比較法

C.成本法和剩余法

D.剩余法和收益還原法

標(biāo)準(zhǔn)答案：D

解析：剩余法和收益還原法，都應(yīng)用了到了總收益。依據(jù)了商品的價(jià)格是由反映該商品將來(lái)的總收益所決斷的。因此，土地的價(jià)格也受預(yù)期收益形成因素的變動(dòng)所左右。

7、以下()狀況適合選擇路徑價(jià)估價(jià)法。

A.成片開發(fā)的土地

B.城市全域

C.市場(chǎng)規(guī)范且交易實(shí)例較多的區(qū)域

D.大面積工業(yè)地

標(biāo)準(zhǔn)答案：C

解析：依據(jù)路徑價(jià)估價(jià)法要求的第二條，需要較多的交易實(shí)例，且土地市場(chǎng)要規(guī)范。

二、多項(xiàng)選擇題：

1、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容包括()。

A.地產(chǎn)基本項(xiàng)目

B.土地實(shí)體狀況

C.周邊環(huán)境狀況

D.土地運(yùn)用者

E.交通狀況

標(biāo)準(zhǔn)答案：A，B，C

解析：依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容知道。

2、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的資料有()。

A.現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄

B.影響資料

C.草圖

D.問(wèn)卷

E.土地運(yùn)用權(quán)證

標(biāo)準(zhǔn)答案：A，B，C，D

解析：依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的資料，還包括相關(guān)資料，但是沒有E.土地運(yùn)用權(quán)證。

3、現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果記錄的作用有()。

A.現(xiàn)場(chǎng)勘察工作的重要環(huán)節(jié)

B.估價(jià)技術(shù)線路選擇工作的重要依據(jù)

C.估價(jià)因素修正工作的重要依據(jù)

D.培育估價(jià)人員土地估價(jià)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的技能

E.形成估價(jià)假設(shè)工作的重要依據(jù)

標(biāo)準(zhǔn)答案：A，B，C，E

解析：現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果記錄是現(xiàn)場(chǎng)勘察工作的重要環(huán)節(jié)，是估價(jià)技術(shù)線路選擇、估價(jià)因素修正、形成估價(jià)假設(shè)等工作的重要依據(jù)。

4、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的目的有()。

A.核試驗(yàn)證，保證價(jià)值與估價(jià)對(duì)象嚴(yán)格對(duì)應(yīng)相符

B.觀測(cè)土地實(shí)體特征

C.了解周邊規(guī)劃

D.現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)周邊環(huán)境

E.調(diào)查人文景觀

標(biāo)準(zhǔn)答案：A，B，D

解析：現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的目的：1.核試驗(yàn)證，保證價(jià)值與估價(jià)對(duì)象嚴(yán)格對(duì)應(yīng)相符;2.觀測(cè)土地實(shí)體特征;3.現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)周邊環(huán)境。

5、替代原那么可以在()估價(jià)方法中得以應(yīng)用。

A.路徑價(jià)法

B.市場(chǎng)比較法

C.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

D.收益還原法

E.現(xiàn)金流量法

標(biāo)準(zhǔn)答案：A，B，C，D

解析：依據(jù)替代原那么概念和路徑價(jià)法、市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、收益還原法理論依據(jù)可知道。

6、市場(chǎng)比較法中，對(duì)多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格最終綜合確定地價(jià)的基本方法有()。

A.簡(jiǎn)約平均法

B.加權(quán)平均法

C.數(shù)據(jù)模型法

D.幾何平均法

標(biāo)準(zhǔn)答案：A，B

解析：市場(chǎng)比較法中，對(duì)多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格最終綜合確定地價(jià)的基本方法有簡(jiǎn)約平均法、加權(quán)平均法，取交易案例多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的中位數(shù)或眾數(shù)。

7、以下交易行為中，需要進(jìn)行交易狀況修正的有()。

A.一般買賣

B.母公司將土地作價(jià)轉(zhuǎn)讓給子公司

C.外籍華人購(gòu)買先輩曾居住過(guò)的房屋

D.公司將單位職工宿舍作價(jià)出售給職工

E.以地抵債

標(biāo)準(zhǔn)答案：B，C，D，E

解析：除一般買賣外，都是非常交易狀況，需要進(jìn)行交易狀況修正。正常交易應(yīng)當(dāng)是公開、同等、自愿的交易。

8、土地估價(jià)報(bào)告的三級(jí)審批是指()。

A.主辦估價(jià)師的自查

B.部門的二級(jí)審核

C.機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人的審批

D.客戶對(duì)評(píng)估范圍的確認(rèn)

E.相關(guān)國(guó)土管理部門的'審核

標(biāo)準(zhǔn)答案：A，B，C

解析：三級(jí)審批是指主辦估價(jià)師的自查、部門的二級(jí)審核、機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人的審批。

9、土地估價(jià)報(bào)告書的作用主要有()。

A.履行土地估價(jià)托付合同

B.描述估價(jià)對(duì)象

C.記述估價(jià)過(guò)程

D.反映估價(jià)成果

E.存人檔案

標(biāo)準(zhǔn)答案：A，B，C，D

解析：土地估價(jià)報(bào)告書的作用主要有：1.履行土地估價(jià)托付合同;2.描述估價(jià)對(duì)象;3.記述估價(jià)過(guò)程;4.反映估價(jià)成果。

三、判斷題：

1、估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象的直觀認(rèn)識(shí)，即對(duì)每個(gè)估價(jià)對(duì)象的狀況和周邊環(huán)境的優(yōu)劣進(jìn)行認(rèn)知。()

標(biāo)準(zhǔn)答案：正確

解析：依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查資料，估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象的直觀認(rèn)識(shí)，即對(duì)每個(gè)估價(jià)對(duì)象的狀況和周邊環(huán)境的優(yōu)劣進(jìn)行認(rèn)知。

2、現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)，估價(jià)師可以不用去細(xì)分動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)。()

標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤

解析：現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)，估價(jià)師應(yīng)認(rèn)真辨別動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)，以免把動(dòng)產(chǎn)混入不動(dòng)產(chǎn)勘查項(xiàng)目中。

3、估價(jià)人員要了解的估價(jià)對(duì)象的狀況，應(yīng)記錄的權(quán)益狀況的有土地的位置、四至、性質(zhì)、權(quán)屬、來(lái)源等。()

標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤

解析：土地的位置、四至，屬土地實(shí)體狀況查勘。

4、成本迫近法一般適用于新開發(fā)土地估價(jià)，也適用建成區(qū)域已開發(fā)土地估價(jià)。()

標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤

解析