2023年房地產(chǎn)估價(jià)師考試估價(jià)原理與方法考試題庫(kù)帶答案解析

2023年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法

通關(guān)考試題庫(kù)帶答案解析

單選題（共80題）

1、滋陰以制陽的治法屬于

A?陽病治陰

B?陰病治陽

C.陰中求陽

D?陽中求陰

【答案】A

2、由房地產(chǎn)凈收益求取房地產(chǎn)價(jià)值的公式屬于凈收益與（）相

匹配的內(nèi)容。

A.資本化率

B.實(shí)際報(bào)酬率

C?名義報(bào)酬率

D.自有資金報(bào)酬率

【答案】A

3、某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營(yíng)的價(jià)值為5000萬元。假定對(duì)該房

地產(chǎn)進(jìn)行重新裝修后的價(jià)值為6500萬元，裝修費(fèi)用為800萬元，裝

修期為1年，裝修費(fèi)用均勻投入，裝修期間租金凈損失現(xiàn)值為500

萬元；如果對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行改變用途的改造，改造后的價(jià)值為8000

萬元，改造費(fèi)用為2160萬元，改造期為1年，改造費(fèi)用均勻投入，

改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元；折現(xiàn)率均為10%,該地區(qū)不

適合拆除重建。根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最高最佳利用應(yīng)是

()。

A.維持現(xiàn)狀

B?改變用途

C.重新裝修

D.重新開發(fā)

【答案】A

4、某綜合樓的土地取得成本為IOoO萬元，建設(shè)成本為800萬元，

管理費(fèi)用為60萬元，投資利息為140萬元，銷售稅金及附加和其他

銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的5.6%和2%,契稅稅率為4%,直接成本利潤(rùn)

率為25%o該綜合樓的價(jià)值為()萬元。

A.2651.52

B.2667.75

C.2705.63

D.2771.49

【答案】A

5、當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值小于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物

的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額時(shí)，應(yīng)以()進(jìn)行估價(jià)。

A.維持現(xiàn)狀前提

B.更新改造前提

C.改變用途前提

D.重新開發(fā)前提

【答案】D

6、已知一年期國(guó)債年利率為3.31%,貸款年利率為5.43%,投資風(fēng)

險(xiǎn)補(bǔ)償率為2.23%,管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率為1.32%缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率為

1.42%,投資帶來的優(yōu)惠率為0?50%,利用累加法計(jì)算的報(bào)酬率為

()o

A.7.78%

B.8.28%

C.13.21%

D.14.21%

【答案】A

7、收益法求得的價(jià)值傾向于成本法求得的價(jià)值傾向于

比較法求得的價(jià)值傾向于O()

A.最低賣價(jià)，成交價(jià)格，最高買價(jià)

B.最高買價(jià)，成交價(jià)格，最低賣價(jià)

C.最高買價(jià)，最低賣價(jià)，成交價(jià)格

D.最低賣價(jià)，最高買價(jià)，成交價(jià)格

【答案】C

8、某公司購(gòu)買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至

今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)在正常情況下第一年獲得凈收益

6萬元，以后每年凈收益增長(zhǎng)2%,從第8年開始，凈收益保持穩(wěn)定,

該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%o則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)收益價(jià)格為（）

萬兀O

A.85.45

B.87.16

C.88.50

D.88.90

【答案】B

9、在應(yīng)用路線價(jià)法估價(jià)中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度宜為路線價(jià)區(qū)段內(nèi)

各宗臨街土地的臨街深度的（）o

A.簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)

B.加權(quán)算術(shù)平均數(shù)

C.眾數(shù)

D.中位數(shù)

【答案】C

10、拍賣保留價(jià)由人民法院參照（）確定。

A.應(yīng)價(jià)

B.評(píng)估價(jià)

C.成交價(jià)

D.起拍價(jià)

【答案】B

11、關(guān)于地租測(cè)算的說法，錯(cuò)誤的是（）o

A.以農(nóng)地生產(chǎn)農(nóng)作物為途徑測(cè)算地租時(shí)，所扣除的土地上投入資本

的利息不包括對(duì)應(yīng)土地價(jià)值的資本的利息

B.測(cè)算地租時(shí)，是以土地在最佳用途和最佳集約度下利用為前提的

C?從房租中分離出地租時(shí)，扣除項(xiàng)目應(yīng)包括房屋折舊費(fèi)、投資利息、

房屋租賃稅費(fèi)等

D.未耕地的地租等于同等質(zhì)量和位置的已耕地的地租減去開墾費(fèi)用

【答案】D

12、威廉,阿朗索的在任意區(qū)位處的地租計(jì)算公式PC（t）=NEPc-C

-kc（t）］中，N表示（）o

A.單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量

B.市場(chǎng)上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格

C.生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本

D.向市場(chǎng)運(yùn)輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本

【答案】A

13、運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)的步驟一般分為（）。

A?劃分路線價(jià)區(qū)段一設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度一調(diào)查評(píng)估路線價(jià)一制作價(jià)格修

正率表一計(jì)算臨街各宗土地的價(jià)格

B?劃分路線價(jià)區(qū)段一設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度一選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地一調(diào)查評(píng)估

路線價(jià)一制作價(jià)格修正率表一計(jì)算臨街各宗土地的價(jià)格

C?調(diào)查評(píng)估路線價(jià)一劃分路線價(jià)區(qū)段一設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度一選取標(biāo)準(zhǔn)臨

街宗地一制作價(jià)格修正率表一計(jì)算臨街各宗土地的價(jià)格

D.選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地一劃分路線價(jià)區(qū)段一設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度一調(diào)查評(píng)估

路線價(jià)一制作價(jià)格修正率表一計(jì)算臨街各宗土地的價(jià)格

【答案】B

14、建筑式樣、風(fēng)格和色調(diào)屬于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中的（）o

A.環(huán)境因素

B.自身因素

C.視覺因素

D.人口因素

【答案】B

15、收集什么樣的實(shí)例資料，主要取決于擬采用的估價(jià)方法，對(duì)于

比較法而言，主要是（）o

A.成本實(shí)例資料

B.交易實(shí)例資料

C?收益實(shí)例資料

D.成交實(shí)例資料

【答案】B

16、某工業(yè)用地總面積為3000m2,容積率為0.5,樓面地價(jià)為IOoO

元/m2。現(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4.0,相應(yīng)的樓

面地價(jià)為1500元/m2。該改變用途理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為（）萬元。

A.500

B.525

C.600

D.1650

【答案】D

17、下列（）房地產(chǎn)不是按用途來劃分的類型。

A.綜合房地產(chǎn)

B.出租房地產(chǎn)

C.辦公房地產(chǎn)

D.娛樂房地產(chǎn)

【答案】B

18、某人現(xiàn)有資金50萬元，欲競(jìng)買一個(gè)建筑面積為12Om2、收益期

為10年的店鋪用于出租，其期望的自有資金資本化率為10%。店鋪

正常月租金為120元/m2,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為租金收入的35%,?銀行可提供

最高為六成、10年期、年利率8%的抵押貸款。該投資者所能接受的

最高競(jìng)買價(jià)格為（）萬元。

A.80

B.91.82

C.125.00

D.127.90

【答案】B

19、某房地產(chǎn)的土地面積為500m2,土地價(jià)格為2000元/m2,建筑

面積為IOOom2,成本法估算的建筑物重置成本為1800元/m2,市場(chǎng)

上同類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為2500元/m2。則該房地產(chǎn)中建筑物

的實(shí)際價(jià)值比重置成本低（）元/m2。

A.200

B.300

C.700

D.1000

【答案】B

20、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年潛在毛租金收入700萬元，空

置和收租損失5萬元，年房屋折舊費(fèi)30萬元，維修費(fèi)10萬元、保

險(xiǎn)費(fèi)10萬元、管理費(fèi)等30萬元，水電供暖費(fèi)等40萬元，房地產(chǎn)稅

等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同約定，維修

費(fèi)和水電供暖費(fèi)由承租人承擔(dān)，其他稅費(fèi)均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地

產(chǎn)的年凈收益為（）萬元。

A.485

B.490

C.585

D.590

【答案】D

21、后續(xù)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用通常不是集中在一個(gè)時(shí)

點(diǎn)發(fā)生，而是分散在一段時(shí)間內(nèi)不斷發(fā)生，但計(jì)息時(shí)通常將其假設(shè)

為在所發(fā)生的時(shí)間段的（）o

A.期初

B?期中

C.期末

D?任意階段

【答案】B

22、下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價(jià)的是（）o

A.某標(biāo)準(zhǔn)廠房

B.某體育場(chǎng)館

C.某待出讓土地

D.某寫字樓

【答案】B

23、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中估價(jià)師聲明的內(nèi)容不包括（）o

A?估價(jià)師對(duì)其估價(jià)職業(yè)道德的承諾和保證

B?估價(jià)師對(duì)其專業(yè)勝任能力的承諾和保證

C?估價(jià)師對(duì)其勤勉盡責(zé)估價(jià)的承諾和保證

D?估價(jià)師對(duì)估價(jià)結(jié)果成立條件的提示和說明

【答案】D

24、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120單位建

筑面積的重置成本為600元/M,年折舊額為1440元，用直線法計(jì)

算該建筑物的成新率是（）o

A.16%

B.42%

C.58%

D.84%

【答案】D

25、神不守舍，精神不集中，甚則失神狂亂，屬于

A.喜則氣緩

B?驚則氣亂

C.悲則氣消

D.恐則氣下

【答案】A

26、房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)意見的作用可分為性質(zhì)不同的兩類，在這兩類

不同作用的估價(jià)中，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)法律責(zé)任

的大小為（）。

A?一般來說，在起咨詢性、參考性作用的估價(jià)中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任

大于在起簽證性、證據(jù)性作用的估價(jià)中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任

B?一般來說，起簽證性、證據(jù)性作用的估價(jià)中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，

大于起咨詢性、參考性作用的估價(jià)中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任

C.兩類均等

D.起咨詢性、參考性作用的估價(jià)中不承擔(dān)法律責(zé)任

【答案】B

27、關(guān)于估價(jià)結(jié)果形成和確定的說法，錯(cuò)誤的是（）o

A.估價(jià)結(jié)果可能受注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響

B?注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)在估價(jià)之前征求估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果的

意見

C.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)在出具報(bào)告之前與估計(jì)委托人討論估價(jià)結(jié)

果

D.合理的估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上的成交價(jià)格應(yīng)一致

【答案】D

28、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的靜態(tài)分析法估價(jià)，采用直接成本利潤(rùn)率計(jì)

算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)時(shí)，計(jì)算基數(shù)不包括（）o

A.待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值

B.后續(xù)的建設(shè)成本

C.后續(xù)的管理費(fèi)用

D.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)

【答案】C

29、下面不滿足不同估價(jià)方法之間的關(guān)系的是（）。

A.相互彌補(bǔ)

B.相互引用

C.相互替代

D?同時(shí)采用，以相互驗(yàn)證

【答案】C

30、某建筑物建筑面積為4000m2,經(jīng)濟(jì)壽命40年，單位建筑面積

的重置價(jià)格為2500元/m2,有效經(jīng)過年數(shù)為15年，殘值率為5%,

該建筑物現(xiàn)值為（）萬元。

A.523.45

B.593.75

C.643.75

D.IOOO

【答案】C

31、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是（）。

A?假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格所用成本法

的倒算法

B.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測(cè)算開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利

潤(rùn)和最圖費(fèi)用

C?假設(shè)開發(fā)法適用的對(duì)象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變

現(xiàn)狀的舊房

D?假設(shè)開發(fā)通常是一次性的價(jià)格剩余

【答案】C

32、城鎮(zhèn)街道兩側(cè)的商業(yè)用地，即使形狀相同、面積相等、位置相

鄰，但由于（）不同，價(jià)值會(huì)有所不同，而且差異可能很大。

A.區(qū)域規(guī)劃

B?臨街狀況

C.周圍環(huán)境

D.地形地勢(shì)

【答案】B

33、在計(jì)算建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格的具體方法中，（）最為詳細(xì)、

準(zhǔn)確。

A.單位比較法

B.分部分項(xiàng)法

C.工料測(cè)量法

D.指數(shù)調(diào)整法

【答案】C

34、某城市市區(qū)內(nèi)有一座長(zhǎng)期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品

住宅，且銷售形勢(shì)良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用

途為商住綜合?，F(xiàn)需評(píng)估該工廠用地的市場(chǎng)價(jià)值，則應(yīng)按（）進(jìn)

行評(píng)估。

A.工業(yè)廠房

B.工業(yè)用地

C.商品住宅

D.商住用地

【答案】D

35、某商品住宅項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)為300萬元，土地取得成本為600萬

元，建設(shè)成本為900萬元，管理費(fèi)用為50萬元，銷售費(fèi)用為60萬

元，投資利息為150萬元，銷售稅金為120萬元。該商品住宅項(xiàng)目

的成本利潤(rùn)率為（）o

A.15.96%

B.17.05%

C.23.44%

D.25.86%

【答案】B

36、房地產(chǎn)被人民法院查封，從而其處分受到限制，屬于（）o

A.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利

B.受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素限制的情況

C.受其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的情況

D.額外的收益或好處

【答案】B

37、估價(jià)中的不同意見和估價(jià)報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見

（）o

A.應(yīng)作為估價(jià)資料歸檔

B.不應(yīng)作為估價(jià)資料歸檔

C.由估價(jià)機(jī)構(gòu)決定是否歸檔

D.依委托人的意見決定是否歸檔

【答案】A

38、某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬元，年出租總費(fèi)用為1萬

元。建筑物重置成本為10。萬元，成新率為80%0已知土地資本化

率為6%,建筑物資本化率為8%。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無

限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為（）萬元。

A.43

B.112.5

C.123.3

D.150

【答案】C

39、某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/m2,

買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由

賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8%,應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正

常成交價(jià)格的3.9%；若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)改由

賣方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)

整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格約為（）元/m2。

A.2139

B.2146

C.2651

D.2659

【答案】D

40、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)在估價(jià)行業(yè)中占主體的原因中，不正確的

是（）。

A.房地產(chǎn)估價(jià)普遍提供房地產(chǎn)咨詢服務(wù)，其他資產(chǎn)估價(jià)主要限于價(jià)

值評(píng)估本身

B.房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形相對(duì)較少

C?房地產(chǎn)量大面廣，其他資產(chǎn)相對(duì)較少

D?房地產(chǎn)估價(jià)主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)

以及某些機(jī)器設(shè)備、無形資產(chǎn)等

【答案】D

41、某塊臨街深度為50英尺、臨街寬度為30英尺的矩形土地甲，

總價(jià)為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150英尺，臨街

寬度為15英尺，則運(yùn)用四三二一法則計(jì)算土地乙的總地價(jià)為（）萬

J?jO

A.23.4

B.28.6

C.33.4

D.46.8

【答案】D

42、馬克思的地租理論不包括（）o

A.級(jí)差地租

B.剩余地租

C.壟斷地租

D.絕對(duì)地租

【答案】B

43、某宗房地產(chǎn)的土地面積為360m2,建筑面積為250m2,建筑物的

外觀和設(shè)施設(shè)備均已陳舊過時(shí)，有待拆除重建。測(cè)算建筑物拆除費(fèi)

用和殘值分別為每平方米建筑面積300元和50元。該房地產(chǎn)相對(duì)于

空地的減價(jià)額是（）元。

A.6750

B.6250

C.67500

D.62500

【答案】D

44、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過去，估價(jià)對(duì)象為過去狀

況的估價(jià)是（）o

A.因抵押貸款需要，對(duì)擬抵押房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估

B.因保險(xiǎn)賠償需要，對(duì)房地產(chǎn)因火災(zāi)造成的價(jià)值損失進(jìn)行評(píng)估

C.因定罪量刑需要，對(duì)受賄案中受賄時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估

D?因司法拍賣需要，對(duì)擬拍賣房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估

【答案】C

45、城市規(guī)劃規(guī)定了一宗土地為居住用途，這屬于合法權(quán)益（）

的內(nèi)容。

A.合法產(chǎn)權(quán)方面

B.合法使用方面

C.合法處分方面

D.合法居住方面

【答案】B

46、采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為（）。

A?可比實(shí)例成交價(jià)格X交易情況修正系數(shù)=可比實(shí)例正常價(jià)格

B?可比實(shí)例成交價(jià)格+交易情況修正數(shù)額=可比實(shí)例正常價(jià)格

C?可比實(shí)例成交價(jià)格-交易情況修正數(shù)額=可比實(shí)例正常價(jià)格

D?可比實(shí)例成交價(jià)格÷交易情況修正系數(shù)=可比實(shí)例正常價(jià)格

【答案】A

47、某辦公樓經(jīng)過更新改造后，其實(shí)際成新率通常（）用直線折

舊法計(jì)算出的成新率。

A.等于

B.大于

C.小于

D.無法判斷

【答案】B

48、在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各因素中，“城市化”屬于（）。

A.社會(huì)因素

B.環(huán)境因素

C.人口因素

D.行政因素

【答案】A

49、某宗工業(yè)用地面積為5000m2,容積率為1.0,樓面地價(jià)為800

元/m2。若城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)將該地塊改為商住用地，容積率為8.0,

其中商業(yè)用途建筑面積占40%,樓面地價(jià)為3000元/m2；居住用途

建筑面積占60%,樓面地價(jià)為IOOO元/m2。該宗地塊理論上應(yīng)補(bǔ)交

的地價(jià)為（）萬元。

A.4000

B.5900

C.6800

D.7200

【答案】C

50、采用百分比法進(jìn)行交易情況修正時(shí)，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以

（）為基準(zhǔn)來確定。

A.成交價(jià)格

B.賬面價(jià)格

C.正常價(jià)格

D.期望價(jià)格

【答案】C

51、因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減

價(jià)，屬于（）o

A.自然折舊

B?物質(zhì)折舊

C.功能折舊

D.經(jīng)濟(jì)折舊

【答案】C

52、評(píng)估某宗房地產(chǎn)2013年10月13日的價(jià)格，選取了可比實(shí)例甲,

其成交價(jià)格為3000元/m2,成交日期為2012年11月13日。經(jīng)調(diào)查

獲知2012年6月至2013年10月該類房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月

上漲1%,對(duì)可比實(shí)例甲進(jìn)行市場(chǎng)狀況修正后的價(jià)格為（）元/m2。

A.3214

B.3347

C.3367

D.3458

【答案】B

53、簽訂了書面估價(jià)委托合同之后，應(yīng)當(dāng)至少明確（）能夠勝任

該項(xiàng)目估價(jià)工作的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師擔(dān)任項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。

A?一名

B.兩名

C.兩名以上

D.無明確規(guī)定

【答案】A

54、某宗房地產(chǎn)的交易總價(jià)款為80萬元，其中首期付款為20%,余

款于半年后和一年后分期平均支付。假設(shè)季利率為1.2%,則在成交

日期時(shí)一次付清的價(jià)格為（）萬元。

A.50

B.79.43

C.78.87

D.77.75

【答案】D

55、從某種意義上講，如果想知道某項(xiàng)政策的措施或事件如何影響

房地產(chǎn)價(jià)格，應(yīng)當(dāng)首先分析將如何影響房地產(chǎn)的（）o

A.長(zhǎng)期趨勢(shì)

B.后期利潤(rùn)

C.權(quán)益

D?供給和需求

【答案】D

56、采用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物有關(guān)適用合理的是

()o

A?已使用年限、耐用年齡、殘值率

B?有效年齡、預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命、殘值率

C?已使用年限、預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命、殘值率

D.有效年齡、耐用年齡、殘值率

【答案】B

57、《素問?疏五過論》指出“嘗貴后賤”可致

A.“脫衛(wèi)”病

B?“脫營(yíng)”病

C?“失精”病

D“氣郁”病

【答案】B

58、以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價(jià)，其價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則上為()。

A.簽訂估價(jià)委托合同之日

B.發(fā)放抵押貸款之日

C?估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日

D.未來處置抵押房地產(chǎn)之日

【答案】C

59、關(guān)于建筑物重新購(gòu)建價(jià)格求取方法的說法，錯(cuò)誤的是（）o

A.單位比較法需要將估價(jià)對(duì)象的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)修正為可比實(shí)

例建筑物的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)

B.分部分項(xiàng)法應(yīng)結(jié)合各個(gè)構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位

C.工料測(cè)量法主要用于求取具有歷史價(jià)值的建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格

D.指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測(cè)算結(jié)果

【答案】A

60、影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素并不包括（）。

A?該房地產(chǎn)的通用性

B.該類房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況

C.該房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性

D.該房地產(chǎn)的所有人

【答案】D

61、對(duì)新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)，（）是一種有效的辦法。

A?比較法

B?收益法

C.市場(chǎng)法

D.成本法

【答案】D

62、某人在自己的住宅周圍種植花草樹木以美化環(huán)境，其鄰居也因

賞心悅目和空氣新鮮而受益，但不會(huì)為此向他支付任何費(fèi)用。這是

由于房地產(chǎn)的（）特性。

A.不可移動(dòng)

B.用途多樣

C.相互影響

D-易受限制

【答案】C

63、采用長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)時(shí)，決定直線趨勢(shì)法公式y(tǒng)=a+bX中的常

數(shù)a、b的因素應(yīng)是（）。

A.房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料

B.房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格資料

C.房地產(chǎn)的未來價(jià)格資料

D?房地產(chǎn)的歷史、現(xiàn)時(shí)和未來價(jià)格資料的總和

【答案】A

64、簽訂了書面估價(jià)委托合同之后，應(yīng)當(dāng)至少明確（）能夠勝任

該項(xiàng)目估價(jià)工作的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師擔(dān)任項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。

A?一名

B.兩名

C.兩名以上

D?無明確規(guī)定

【答案】A

65、（）是指在一定時(shí)期內(nèi)因遷入和遷出因素的消長(zhǎng)導(dǎo)致的人口

數(shù)量增加或減少，即遷入人數(shù)與遷出人數(shù)的凈差值。

A.人口機(jī)械增長(zhǎng)

B.人口自然增長(zhǎng)

C.人口凈增長(zhǎng)

D.人口負(fù)增長(zhǎng)

【答案】A

66、手三陰經(jīng)均走出于

A.肩胛部

B.口唇

C.咽部

D.腋下

【答案】D

67、利用收益法或假設(shè)開發(fā)法評(píng)估房地產(chǎn)的投資價(jià)值，采用的報(bào)酬

率或折現(xiàn)率應(yīng)是（）。

A.典型投資者所要求的社會(huì)一般報(bào)酬率

B.典型投資者所要求的社會(huì)最高報(bào)酬率

C.特定投資者所要求的最低報(bào)酬率

D.特定投資者所要求的最高報(bào)酬率

【答案】C

68、有甲、乙兩宗面積形狀都相同的相鄰地塊，價(jià)值各為50萬元,

若將兩宗土地合并為一宗，合并后的價(jià)值各為110萬元，如果甲地

塊的使用權(quán)人欲購(gòu)買乙地塊的使用權(quán)，乙地塊的使用權(quán)人所要的交

易雙方都是公平合理的正常價(jià)格應(yīng)為（）。

A.50萬元

B.55萬元

C.60萬元

D.60萬元以上

【答案】C

69、某住宅的建筑面積為IOOm2,買賣合同約定成交價(jià)為IOOOO元

/m2,價(jià)款分兩期支付，于成交日期支付60萬元，余款于一年后支

付；交易稅費(fèi)均由買方承擔(dān)。已知買方需繳納的稅費(fèi)為3萬元，賣

方應(yīng)交納的稅費(fèi)為8萬元，并在支付合同余款時(shí)繳納。若將該交易

實(shí)例選為可比實(shí)例，年折現(xiàn)率為6%,則對(duì)其建立比較基礎(chǔ)后的總價(jià)

為（）萬元。

A.90.19

B.95.85

C.100.57

D.105.28

【答案】D

70、心開竅于舌的主要機(jī)理是

A?手少陰之別系連于舌本

B.心血榮于舌

C.心氣通于舌

D.舌為心之外候

【答案】A

71、房地產(chǎn)作價(jià)入股估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用（）標(biāo)準(zhǔn)。

A.謹(jǐn)慎價(jià)值

B,投資價(jià)值

C.市場(chǎng)價(jià)值

D?快速變現(xiàn)價(jià)值

【答案】C

72、不屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容是（）o

A.經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)整

B.區(qū)位狀況調(diào)整

C.實(shí)物狀況調(diào)整

D.權(quán)益狀況調(diào)整

【答案】A

73、重置成本的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，也是“替代原理”的

體現(xiàn)，重置成本通常（）重建成本。

A.低于

B.等于

C.高于

D.高于或等于

【答案】A

74、關(guān)于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命說法，正確的是（）o

A.經(jīng)濟(jì)壽命主要是由建筑物的質(zhì)量及地基穩(wěn)定性決定

B?正常情況下，經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于自然壽命

C?經(jīng)濟(jì)壽命與周圍環(huán)境，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況有關(guān)

D?建筑物更新改造后，自然壽命可以延長(zhǎng)而經(jīng)濟(jì)壽命不變

【答案】C

75、將測(cè)算修復(fù)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)作為房地產(chǎn)價(jià)值減損額的評(píng)

估方法是（）。

A.成本法

B?價(jià)差法

C?修復(fù)成本法

D.損失資本化法

【答案】C

76、三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，能承接的估價(jià)業(yè)務(wù)是（）。

A.在建工程抵押估價(jià)業(yè)務(wù)

B.公司上市估價(jià)

C?該機(jī)構(gòu)執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)

D.司法鑒定估價(jià)

【答案】A

77、下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，錯(cuò)誤的是（）o

A.不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡

相同的

B.不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡

相同的

C?不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)之間的關(guān)系是不盡相同的

D.影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素都與時(shí)間有關(guān)

【答案】D

78、已知某可比交易單價(jià)為4500元/m2,已知該交易實(shí)例在建設(shè)時(shí)

拖欠建設(shè)工程價(jià)款100元/m2；累計(jì)拖欠水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、供暖

費(fèi)、電信費(fèi)、有線電視費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等300元/m2；累計(jì)未收房

屋租金150元/m2。則統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍的價(jià)格為（）。

A.4750

B.4500

C.4250

D.4100

【答案】A

79、天人相應(yīng)，四時(shí)脈象變化，如《素問?脈要精微論》所說：“秋

日下膚”，則可見

A.如魚之游在波

B.泛泛乎萬物有余

C.蟄蟲將去

D.蟄蟲周密

【答案】C

80、路線價(jià)法主要適用于（）的估價(jià)。

A.城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地

B.城鎮(zhèn)街道兩側(cè)居住用地

C.鄉(xiāng)村街道兩側(cè)商業(yè)用地

D.城鎮(zhèn)街道兩側(cè)各類用地

【答案】A

多選題（共40題）

1、成本法中房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的銷售稅費(fèi)包括（）o

A.增值稅

B.印花稅

C.教育費(fèi)附加

D.城市維護(hù)建設(shè)稅

E.土地增值稅.企業(yè)所得稅

【答案】ABCD

2、2006年1月13日，（）聯(lián)合出臺(tái)了《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意

見》（建住房[2006]8號(hào)）。

A.原建設(shè)部

B.國(guó)土資源部

C.中國(guó)人民銀行

D.最高人民法院

E.中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)

【答案】AC

3、下列影響房地產(chǎn)需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當(dāng)前需求

的有（）o

A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價(jià)格水平較高

B.消費(fèi)者的收入水平增加

C.通往郊區(qū)的高速公路收費(fèi)被取消

D.人們預(yù)期該項(xiàng)房地產(chǎn)價(jià)格未來會(huì)上漲

E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢(shì)

【答案】CD

4、下列制度政策的調(diào)整，在其他因素不變的情況下，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)

價(jià)格下降的有（）o

A.提高購(gòu)房最低首付款比例

B?在賣方市場(chǎng)的情況下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收

C.在買方市場(chǎng)的情況下，減少賣方的稅收

D?減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量

E.建立嚴(yán)格的交易管理制度遏制房地產(chǎn)投機(jī)

【答案】AC

5、下列影響房地產(chǎn)需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當(dāng)前需求

的有（）。

A.市區(qū)商品房?jī)r(jià)格水平較高

B.消費(fèi)者的收入水平增加

C.通往郊區(qū)的高速公路免費(fèi)通行

D.人們預(yù)期未來郊區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格上漲

E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢(shì)

【答案】ACD

6、根據(jù)現(xiàn)行法律，下列房地產(chǎn)中不應(yīng)作為以抵押為目的的估價(jià)對(duì)象

的有（）o

A.土地所有權(quán)

B?依法承包的荒山的土地使用權(quán)

C.宅基地使用權(quán)

D.固有汽車加油站

E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房

【答案】AC

7、關(guān)于長(zhǎng)期趨勢(shì)法的功用，下列說法正確的有（）。

A.長(zhǎng)期趨勢(shì)法可以用于收益法中對(duì)未來的凈收益進(jìn)行預(yù)測(cè)

B.長(zhǎng)期趨勢(shì)法可以用于收益法中對(duì)還原利率的直接測(cè)算

C.長(zhǎng)期趨勢(shì)法可以用于市場(chǎng)法中對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整

D.長(zhǎng)期趨勢(shì)法用來填補(bǔ)某些房地產(chǎn)價(jià)格歷史資料的缺乏E長(zhǎng)期趨勢(shì)

法可以用來比較、分析兩宗（或兩類）以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展?jié)摿?/p>

趨勢(shì)

【答案】ACD

8、下列影響房地產(chǎn)供給的因素中，能增加房地產(chǎn)供給量的有（）。

A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價(jià)格水平較高

B?該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升

C.該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平提高

D.預(yù)期該類房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲

E.該類房地產(chǎn)未來持有成本增加

【答案】AC

9、下列估價(jià)假設(shè)中，屬于背離事實(shí)假設(shè)的有（）。

A?房屋已被查封，司法拍賣估價(jià)中假設(shè)其未被查封

B.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實(shí)地勘察，估價(jià)中對(duì)內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)

定

C?受專業(yè)能力限制，未對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定，假設(shè)其

是安全的

D?估價(jià)對(duì)象已出租，征收估價(jià)中假設(shè)其無租約限制

E.受托對(duì)估價(jià)委托人擬購(gòu)買的尚無規(guī)劃條件的土地進(jìn)行評(píng)估，對(duì)可

能的容積率等指標(biāo)進(jìn)行的合理設(shè)定

【答案】AD

10、比較法中實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）o

A.環(huán)境

B.地形地勢(shì)

C.外部配套設(shè)施

D.建筑設(shè)施設(shè)備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】BD

H、某小區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓，一、二層為商業(yè)用房，三~六層

為住宅，現(xiàn)需評(píng)估其中第四層某套住宅價(jià)格，擬選取該小區(qū)中另一

幢6層住宅樓第四層的某套住宅為可比實(shí)例，該樓為同期建造但不

臨街。對(duì)該可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行對(duì)比，進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時(shí),

判斷錯(cuò)誤的有（）o

A?因位于同一小區(qū)，區(qū)位因素相同，不需進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整

B?因同期建造，質(zhì)量一致，不需進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整

C?因房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)相同，不需進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整

D?因樓層相同，不需進(jìn)行樓層因素調(diào)整

E?因臨街狀況不同，應(yīng)進(jìn)行噪聲污染因素調(diào)整

【答案】ABCD

12、下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益的敘述中，不正確的有（）o

A.權(quán)益是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是指房地產(chǎn)的權(quán)利

B.房地產(chǎn)的區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置

C?地役權(quán)是最典型的通行權(quán)

D?實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響都很大

E.中國(guó)土地所有權(quán)只有國(guó)家和集體所有權(quán)兩種

【答案】AC

13、下列屬于非收益性房地產(chǎn)的有（）o

A.農(nóng)用地

B.行政辦公樓

C.教堂

D.寺廟

E.汽車加油站

【答案】BCD

14、在房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師的要求，正確的有（）。

A?同一估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少選派2名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師共同進(jìn)行估價(jià)

B?估價(jià)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

C.除批量估價(jià)外，每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少有1名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師全

程參與估價(jià)工作

D.房地產(chǎn)估價(jià)師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價(jià)業(yè)務(wù)

E.房地產(chǎn)估價(jià)師可以在非自己估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告上簽名

【答案】ABCD

15、在現(xiàn)實(shí)中，不同的房地產(chǎn)的價(jià)格之所以有高低，同一宗房地產(chǎn)

的價(jià)格之所以有變動(dòng)，是由（）引起的。

A.特質(zhì)性

B,有用性

C.稀缺性

D?有效需求E應(yīng)急性

【答案】BCD

16、房地產(chǎn)租賃包括（）。

A.土地使用權(quán)出租

B.房屋租賃

C.土地租賃

D.互換

E?用房地產(chǎn)作價(jià)出資

【答案】ABC

17、甲地塊臨街深度為IOO英尺，臨街寬度為15英尺，形狀為矩形,

總價(jià)為10。萬元。相鄰的乙地塊為臨街寬度15英尺的矩形地塊。根

據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”下列關(guān)于乙地塊價(jià)格的表

述中，正確的有（）o

A.若乙地塊臨街深度為25英尺，則其總價(jià)為25萬元

B.若乙地塊臨街深度為50英尺，則其總價(jià)為50萬元

C.若乙地塊臨街深度為75英尺，則其總價(jià)為90萬元

D.若乙地塊臨街深度為100英尺，則其總價(jià)為110萬元

E.若乙地塊臨街深度為150英尺，則其總價(jià)為117萬元

【答案】C

18、關(guān)于長(zhǎng)期趨勢(shì)法的功用，下列說法正確的有（）。

A.長(zhǎng)期趨勢(shì)法可以用于收益法中對(duì)未來的凈收益進(jìn)行預(yù)測(cè)

B.長(zhǎng)期趨勢(shì)法可以用于收益法中對(duì)還原利率的直接測(cè)算

C.長(zhǎng)期趨勢(shì)法可以用于市場(chǎng)法中對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整

D.長(zhǎng)期趨勢(shì)法用來填補(bǔ)某些房地產(chǎn)價(jià)格歷史資料的缺乏E長(zhǎng)期趨勢(shì)

法可以用來比較、分析兩宗（或兩類）以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展?jié)摿?/p>

趨勢(shì)

【答案】ACD

19、功能折舊是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏、落后或過剩所造成

的建筑物價(jià)值的損失，造成建筑物功能折舊的主要原因有（），。

A.意外破壞的損毀

B.市場(chǎng)供給的過量

C.建筑設(shè)計(jì)的缺陷

D.人們消費(fèi)觀念的改變

E.周圍環(huán)境條件惡化

【答案】CD

20、收集交易實(shí)例及相關(guān)參考資料的途徑主要有（）o

A.走訪房地產(chǎn)交易當(dāng)事人

B.訪問房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員

C.查閱政府和有關(guān)部門的房地產(chǎn)價(jià)格資料

D.根據(jù)分析和經(jīng)驗(yàn)得出客觀資料

E?同行之間相互提供

【答案】ABC

21、關(guān)于資本化率應(yīng)用及內(nèi)涵的說法，正確的有（）o

A.資本化率應(yīng)用在直接資本化法中

B.資本化率是有效毛收入乘數(shù)的倒數(shù)

C.資本化率是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率

D.資本化率能明確表示房地產(chǎn)的獲利能力

E.資本化率通常用未來第一年的凈收益除以價(jià)格來計(jì)算

【答案】A

22、房地產(chǎn)使用權(quán)目前主要是土地使用權(quán)，是指土地使用者依法對(duì)

國(guó)家或農(nóng)民集體所有的土地享有占有、使用、收益和部分處分的權(quán)

利。土地使用權(quán)一般又可分為（）。

A?臨時(shí)用地土地使用權(quán)

B.農(nóng)村承包土地使用權(quán)（為農(nóng)民集體土地上的）

C.宅基地使用權(quán)（為農(nóng)民集體土地上的）

D.行政劃撥土地使用權(quán)（為農(nóng)民集體土地上的）E出讓土地使用權(quán)（為

國(guó)有土地上的）

【答案】ABC

23、有助于把握房地產(chǎn)估價(jià)的最高最佳使用原則的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理有（）。

A.收益遞增遞減原理

B.均衡原理

C.替代原理

D.預(yù)期原理E適合原理

【答案】AB

24、基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值應(yīng)具備的條件有

（）。

A.政府確定并公布了征收農(nóng)用地地區(qū)片價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

B?估價(jià)對(duì)象位于基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域

C.有完備的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系

D?估價(jià)對(duì)象宗地的開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的開發(fā)程度一致

E?估價(jià)對(duì)象宗地的使用年限與基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的使用年限相同

【答案】BC

25、下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的特性有（）。

A.獨(dú)一無二

B.壽命長(zhǎng)久

C?供給有限

D?價(jià)值量大

E?保值增值

【答案】AD

26、關(guān)于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說法，錯(cuò)誤的是（）。

A.對(duì)不同用途房地產(chǎn)的價(jià)格，房地產(chǎn)區(qū)位因素的影響方向都是一致

的

B?比較調(diào)整的內(nèi)容或因素越多，調(diào)整后的比較價(jià)值就越準(zhǔn)確

C.根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況差異進(jìn)行比較

調(diào)整

D?可比實(shí)例狀況比估價(jià)對(duì)象狀況好的，應(yīng)對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行減價(jià)

調(diào)整

E?房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括租賃、查封、拖欠稅費(fèi)因素

【答案】ABC

27、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價(jià)師

確定估價(jià)對(duì)象的（）o

A.最佳規(guī)模

B.最佳經(jīng)營(yíng)手段

C.最佳集約度

D.最佳管理方式

E.最佳投資渠道

【答案】AC

28、開發(fā)完成后用于出售的房地產(chǎn)通常采用（）測(cè)算開發(fā)完成后

的房地產(chǎn)價(jià)值。

A比較法

B.收益法

C.成本法

D.長(zhǎng)期趨勢(shì)法

E?推測(cè)法

【答案】ABD

29、收益法中確定報(bào)酬率的基本方法有（）。

A.市場(chǎng)提取法

B.累加法

C.指數(shù)調(diào)整法

D?投資收益率排序插入法

E.收益乘數(shù)法

【答案】ABD

30、關(guān)于重新購(gòu)建成本的說法，正確的有（）。

A.重新購(gòu)建成本是指重新開發(fā)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的實(shí)際支出

B.重新購(gòu)建成本相當(dāng)于賬面價(jià)值

C.重新購(gòu)建成本是客觀的重新購(gòu)建成本

D.建筑物的重新購(gòu)建成本是全新狀況的建筑物的重新購(gòu)建成本

E.土地的重新購(gòu)建成本是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價(jià)格

【答案】CD

31、關(guān)于長(zhǎng)期趨勢(shì)法用途的說法，正確的有（）o

A.可用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

B?可用于收益法中預(yù)測(cè)未來租金、經(jīng)營(yíng)收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、空置率或

凈收益

C?可用于比較法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整

D.可用來比較分析兩宗房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低

E.可用于填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏

【答案】AB

32、下列選項(xiàng)中，屬于土地使用管制的事項(xiàng)有（）0

A.甲乙兩宗土地使用權(quán)中，甲土地必須為乙土地留出通行道路

B.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通

C.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源.埋藏物和市政公用設(shè)施

D.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)

E.某宗土地使用權(quán)中，要求容積率為2.O

【答案】BD

33、“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了通路、（）等

設(shè)施或條件以及場(chǎng)地平整。

A.給水

B.排水

C.電力

D.通信

E.熱力

【答案】ABCD

34、判定工業(yè)房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的主要因素有（）0

A?臨街狀況

B.是否便于動(dòng)力取得

C.是否便于廢料處理

D.是否接近大自然

E.是否便于產(chǎn)品和原料運(yùn)輸

【答案】BC

35、運(yùn)用路線價(jià)法對(duì)臨街土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，不需要做的項(xiàng)目有

（）。

A.交易情況修正

B.市場(chǎng)狀況調(diào)整

C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整

D.劃分路線價(jià)區(qū)段

E.制作價(jià)格修正率表

【答案】AB

36、下列關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法的表述中，正確的有（）o

A.標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法是一種批量估價(jià)方法

B.標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)必須是實(shí)際存在的

C.房地產(chǎn)分組包括分用途.分類型.分區(qū)域

D?估價(jià)范圍僅指估價(jià)的區(qū)域范圍

E?主要用于存量房交易稅收估價(jià)和房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)格評(píng)估

【答案】AC

37、2006年1月13日，（）聯(lián)合出臺(tái)了《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)

意見》（建住房[2006]8號(hào)）。

A.原建設(shè)部

B.國(guó)土資源部

C.中國(guó)人民銀行

D-最高人民法院

E.中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)

【答案】AC

38、估價(jià)所需資料主要包括下列（）。

A.反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料

B?估價(jià)對(duì)象及同類房地產(chǎn)的交易.收益.成本等資料

C.對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料

D.對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料

E.建筑物建造階段工程監(jiān)理資料

【答案】ABCD

39、關(guān)于路線價(jià)法中選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的說法，正確的有（）o

A.應(yīng)一面臨街

B.土地形狀應(yīng)為矩形

C.臨街寬度與臨街深度之比應(yīng)為1：1

D.用途應(yīng)為所在區(qū)段的代表性用途

E.容積率一般設(shè)定為1.0

【答案】ABD

40、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的動(dòng)態(tài)分析法中預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

的說法，正確的有（）o

A.通常是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對(duì)應(yīng)的價(jià)值

B?通常是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的

價(jià)值

C.通常是未來開發(fā)完成之時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值

D?不宜將類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格直接“平移”過來作為測(cè)算結(jié)果

E.不能采用成本法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

【答案】AD

大題（共10題）

一、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2,容積率為4,土地使

用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑

物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積

占總建筑面積的70%o根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知，2（HO年10月1日該類房

地產(chǎn)的租金為每月40元/m2,年平均空置率為20%,平均每月除稅

費(fèi)外的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%,

該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2,土地報(bào)酬率為8%,建筑物報(bào)

酬率為10%o請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）

【答案】具體計(jì)算過程如下：（1）總有效毛收入：

A=40000×0.7×（1-20%）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：C=30χ12+1075.2χ8%=446.02（萬元）；（3）年凈收

益：a=A-C=Io75.2-446.02=629.18（萬元）；或a=4χθ.7χ（1

-20%）×40×12×（1-8%）-30×12=629.18（萬元）；（4）±

地總價(jià)：L=40000∕4χ2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：

aL=2100×8%/[1-1/（1+8%）40-5]=180.19（萬元）；（6）

年建筑物凈收益：aB=a-aL=629.18-180.19=448.99（萬元）；

（7）建筑物總價(jià)：B=448.99∕10%χ[1-1/（1+10%）40-5]

=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價(jià)值：

V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。

二、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4?8m,沒有電梯，建筑面積

為30000m2,經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，

現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2

（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8猊管理費(fèi)用為

建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%,銷售費(fèi)用為重新購(gòu)建價(jià)格的3%,

年利率為6%,建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷

售費(fèi)用第一年投入60%,第二年投入40%,各年年內(nèi)均為均勻投入，

銷售稅費(fèi)為重新購(gòu)建價(jià)格的6.5%,投資利潤(rùn)率為35%。又知該建筑

物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬元；裝修的重置價(jià)格為500

萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為200萬元，

平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電

梯，其出租率僅為80%,月租金為30元/m2,但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重

置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購(gòu)置費(fèi)用為180萬元，安裝

費(fèi)用為60萬元；而市場(chǎng)上類似有電梯寫字樓的出租率為85%,正常

月租金為32元/m2,由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能

耗增加，經(jīng)測(cè)算，正常情況下每年需要多消耗IOOOo元能源費(fèi)；同

時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃?/p>

房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。（12分）

【答案】（1）計(jì)算重新購(gòu)建價(jià)格C總：方法一：首先，計(jì)

算單價(jià)①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：

1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88

（元/m2）；④銷售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：

（1200+96+38.88+3%C）×60%×[（1+6%）1.5-1]+

（1200+96+38.88+3%C）×40%×[（l+6%）0.5-1]=88.93+0.2%C；

⑥銷售稅費(fèi)：C×6.5%；⑦投資利潤(rùn)：（1200+96+38.88+3%C）

×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購(gòu)建價(jià)格

C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+

467.208+1.05%Co其次，計(jì)算總價(jià)①建安成本：

1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費(fèi)用：3600×8%=288（萬元）；

三、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2,容積率為4,土地使

用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑

物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積

占總建筑面積的70%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知，2（HO年10月1日該類房

地產(chǎn)的租金為每月40元/m2,年平均空置率為20%,平均每月除稅

費(fèi)外的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%,

該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2,土地報(bào)酬率為8%,建筑物報(bào)

酬率為10%o請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）

【答案】具體計(jì)算過程如下：（1）總有效毛收入：

A=40000×0.7×（1-20%）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：C=30χ12+1075.2χ8%=446.02（萬元）；（3）年凈收

益：a=A-C=IO75.2-446.02=629.18（萬元）；或a=4χθ?7χ（1

-20%）×40×12×（1-8%）-30×12=629.18（萬元）；（4）±

地總價(jià)：L=40000∕4χ2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：

aL=2100×8%/[1-1/（1+8%）40-5]=180.19（萬元）；（6）

年建筑物凈收益：aB=a-aL=629.18-180.19=448.99（萬元）；

（7）建筑物總價(jià)：B=448.99∕10%x[1-1/（1+10%）40-5]

=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價(jià)值：

V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。

四、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的

市場(chǎng)價(jià)格，選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)

例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場(chǎng)匯率2016年6月

30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于

6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場(chǎng)匯率2016年7月31日為1元

人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于

1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人

民幣計(jì)價(jià)的市場(chǎng)價(jià)格。

【答案】（1）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積=

60m2∕0.72?83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格=含有非房地產(chǎn)成分的房地

產(chǎn)價(jià)格-非房地產(chǎn)成分的價(jià)值=112萬元-3.5萬元=108.5萬元

可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61X16.5萬美元=109.065萬元

人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/

（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）=IO9.065萬/（1-7%）=117.274

萬元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬元港幣

÷1.2=95.833萬元人民幣（解釋：因?yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民

幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）

五、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析，有

下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)

售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1

年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造

完成前半年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一

年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，

可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)查，10

年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為

2.5%,批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)

售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%,房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為

公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑

面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)

用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣

傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全

售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%o

根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2,現(xiàn)狀容

積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2,70年期居住

用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地

價(jià)下降5%,居民用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購(gòu)買該舊

廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用

以及營(yíng)銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊

廠房的市場(chǎng)價(jià)格(1年按365天計(jì))。

【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：(舊廠房一批發(fā)市場(chǎng))第一年凈租金收

益=3x365χ26400χ60%x(1-25%)=1300.86(萬元)開發(fā)完成后

的價(jià)值Vl=A/(Y-g)[1-(l+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+

Vt/(1+R)n=1300.86/(7.5%-

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)

11=857

2.35+0.32V1V1=12606.39(萬元)(改造期1年,出租期10年，

11年后才能轉(zhuǎn)售)補(bǔ)地價(jià)=4500x26400-1500x12500=10005萬元

契稅=(補(bǔ)地

價(jià)+舊廠房?jī)r(jià)值V0)×4%=400.2+0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)

用=IoOoX26400/(1+15%)0.5=2461.87萬元營(yíng)銷費(fèi)用

=1300.86×0.5/(1+15%)0.75=585.71萬元

六、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析，有

下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)

售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1

年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造

完成前半年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一

年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，

可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)查，10

年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為

2.5%,批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)

售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%,房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為

公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑

面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)

用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣

傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全

售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%o

根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2,現(xiàn)狀容

積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2,70年期居住

用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地

價(jià)下降5%,居民用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購(gòu)買該舊

廠房均需繳納蜴的契稅，折現(xiàn)率為15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用

以及營(yíng)銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊

廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）。

【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房一批發(fā)市場(chǎng)）第一年凈租金收

益=3χ365χ26400χ60%X(1-25%)=1300.86(萬元)開發(fā)完成后

的價(jià)值Vl=A/(Y-g)[1-(l+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+

Vt/(1+R)n=1300.86/(7.5%-

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)

11=857

2.35+0.32V1V1=12606.39(萬元)(改造期1年，出租期10年，

11年后才能轉(zhuǎn)售)補(bǔ)地價(jià)=4500x26400-1500x12500=10005萬元

契稅=(補(bǔ)地

價(jià)+舊廠房?jī)r(jià)值Vo)×4%=400.2+O.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)

用=IOoOX26400/(1+15%)0.5=2461.87萬元營(yíng)銷費(fèi)用

=1300.86×0.5/(1+15%)0.75=585.71萬元

七、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的

市場(chǎng)價(jià)格，選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：(1)可比實(shí)

例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場(chǎng)匯率2016年6月

30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于

6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場(chǎng)匯率2016年7月31日為1元

人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于

1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人

民幣計(jì)價(jià)的市場(chǎng)價(jià)格。

【答案】(1)建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1)建筑面積二

60m2∕0.72?83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格=含有非房地產(chǎn)成分的房地

產(chǎn)價(jià)格-非房地產(chǎn)成分的價(jià)值=112萬元-3.5萬元=108.5萬元

可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61X16.5萬美元=109.065萬元

人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/

（1-應(yīng)