拆遷安置房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告樣本

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u1總論 11.1基本狀況 11.2業(yè)主簡介 21.3編制根據(jù)及研究范疇 21.4重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 31.5簡要結(jié)論 42項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 52.1項(xiàng)目建設(shè)背景 52.2項(xiàng)目建設(shè)必要性 113項(xiàng)目市場分析 133.1項(xiàng)目定位 133.2項(xiàng)當(dāng)前景分析 144建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 164.1建設(shè)內(nèi)容 164.2建設(shè)規(guī)模 164.3重要建設(shè)規(guī)模指標(biāo) 165項(xiàng)目場址條件 185.1建設(shè)場地現(xiàn)狀 185.2場地建設(shè)條件 186建設(shè)方案 216.1規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及原則 216.2設(shè)計(jì)構(gòu)思 226.3平面布置 226.4建筑單體設(shè)計(jì) 236.5構(gòu)造設(shè)計(jì) 246.6公用設(shè)施設(shè)計(jì)方案 266.6.5消防設(shè)計(jì) 317節(jié)能、綠化及環(huán)保 357.1節(jié)能 357.2綠化 357.3環(huán)保 368機(jī)構(gòu)設(shè)立與人力資源配備 428.1項(xiàng)目建設(shè)管理機(jī)構(gòu) 428.2項(xiàng)目人員配備 429項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 449.1建設(shè)工期 449.2建設(shè)進(jìn)度籌劃 449.3項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度表 4410工程招投標(biāo)方案 4510.1招標(biāo)形式 4510.2資質(zhì)規(guī)定 4510.3招標(biāo)信息發(fā)布 4510.4招投標(biāo)工作組織 4611投資估算與資金籌措 4711.1投資估算 4711.2資金籌措 4912經(jīng)濟(jì)評價(jià) 5012.1經(jīng)濟(jì)分析根據(jù)、原則和辦法 5012.2基本數(shù)據(jù) 5012.3財(cái)務(wù)評價(jià) 5113社會評價(jià) 5313.1社會效益 5313.2社會影響分析 5313.3社會風(fēng)險(xiǎn)分析 5414結(jié)論與建議 5514.1結(jié)論 5514.2建議 56附表 571總論1.1基本狀況1.項(xiàng)目名稱：磁8地塊拆遷安頓房建設(shè)項(xiàng)目2.項(xiàng)目性質(zhì)：新建3.建設(shè)地址：重慶市沙坪壩區(qū)童家橋街道童新一村4.項(xiàng)目業(yè)主：重慶富源新農(nóng)村建設(shè)投資有限公司5.業(yè)主地址：沙坪壩區(qū)西永微電子產(chǎn)業(yè)園6.法人代表：楊楓7.建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容：總用地面積4273.4平方米（約6.4畝），總建筑面積16347平方米，其中住宅建筑面積13500平方米，公共活動(dòng)用房800平方米，商業(yè)面積547平方米，地下車庫及設(shè)備用房8.項(xiàng)目建設(shè)工期：20個(gè)月（.9—.4）9.總投資:項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投入5080萬元，其中：工程費(fèi)用2965萬元(涉及建安工程費(fèi)2745萬元，市政設(shè)施配套費(fèi)220萬元)，工程建設(shè)其她費(fèi)用1670萬元，預(yù)備費(fèi)226萬元，建設(shè)期利息167萬元，期間費(fèi)用52萬元。10.資金籌措:資金來源：公司自籌資金1580萬元，占總投資31%；申請銀行貸款3500萬元，占總投資69%，銀行貸款償還資金來源所有為本地財(cái)政資金。1.2業(yè)主簡介本項(xiàng)目業(yè)主是重慶富源新農(nóng)村建設(shè)投資有限公司，該公司由沙坪壩區(qū)人民政府于12月組建，注冊資本金5億元人民幣，是沙坪壩區(qū)國資局管理全民所有制事業(yè)單位，實(shí)行公司化管理，是具備獨(dú)立法人資格國有獨(dú)資有限責(zé)任公司，經(jīng)營范疇為土地整治儲備及存量建設(shè)用地開發(fā)運(yùn)用；運(yùn)用自有資金從事城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展基本設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、社會公益項(xiàng)目和有關(guān)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資。重要負(fù)責(zé)沙坪壩西部地區(qū)交通等基本設(shè)施建設(shè)，是沙坪壩區(qū)四大新型投融資建設(shè)平臺之一。積極參加西部八鎮(zhèn)小城鄉(xiāng)建設(shè)；引導(dǎo)、實(shí)行農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)，增進(jìn)土地資源開發(fā)運(yùn)用，功能完善；增進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化；積極開發(fā)生態(tài)旅游業(yè)產(chǎn)品；完畢區(qū)委、區(qū)政府交辦其她任務(wù)。1.3編制根據(jù)及研究范疇1.3.1編制根據(jù)1.《關(guān)于印發(fā)沙坪壩區(qū)危舊房改造工作實(shí)行方案告知》（沙委發(fā)〔〕10號文）；2.重慶磁器口歷史街區(qū)保護(hù)規(guī)劃與設(shè)計(jì)；3.沙坪壩區(qū)用地規(guī)劃；4.《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版）；5.《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)辦法與參數(shù)》（第三版）；6.業(yè)主提供區(qū)域及園區(qū)社會、經(jīng)濟(jì)、人口、環(huán)境、土地、自然條件等基本性資料；7.本項(xiàng)目合用國家及地方原則、規(guī)范、法規(guī)等。1.3.2研究范疇依照項(xiàng)目業(yè)主委托規(guī)定，對本項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行技術(shù)及經(jīng)濟(jì)方面研究和論證，涉及項(xiàng)目建設(shè)必要性、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案、建設(shè)方案、投資估算與資金籌措、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配備、項(xiàng)目進(jìn)度籌劃安排、項(xiàng)目效益評價(jià)等。1.4重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1-1重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值備注一重要技術(shù)指標(biāo)1總建設(shè)用地面積㎡4273.4約6.4畝2居住人數(shù)人768每戶按3.2人計(jì)算3總建筑面積㎡16347100%3.1住宅建筑面積㎡13500所有為安頓房3.2商業(yè)面積㎡547可對外發(fā)售3.3管理與公共活動(dòng)用房㎡8003.4底下車庫及設(shè)備用房㎡15004停車泊位個(gè)504.1地面?zhèn)€104.2地下個(gè)405容積率3.56綠地率％357建設(shè)工期個(gè)月15二重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投入萬元50801.1其中：自籌資金萬元1580占總投資31%1.2銀行貸款萬元3500占總投資69%2銷售收入萬元4383銷售稅金及附加萬元244利潤總額萬元—46661.5簡要結(jié)論本項(xiàng)目所在地位于歷史文化旅游區(qū)——磁器口古鎮(zhèn)與紅色旅游區(qū)——歌樂山烈士陵園之間，與兩地相距甚近；該地塊作為磁器口古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，北臨磁童路，南臨雙菱皮鞋廠，西臨212國道，東臨清水溪，交通條件優(yōu)越。地塊周邊配套完善、交通便利、居住環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)、文化氛圍較濃，市場區(qū)位、交通區(qū)位、環(huán)境區(qū)位都比較好，將來發(fā)展前景看好。本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較小、基本功能齊全，總體規(guī)劃符合都市區(qū)域發(fā)展規(guī)劃規(guī)定，功能定位精確。項(xiàng)目建設(shè)前置條件已具備，建設(shè)地交通便利，具備較好建設(shè)條件。項(xiàng)目建成后，將為240多拆遷戶提供居住保障，大幅度改進(jìn)、提高拆搬家民生活、居住條件；有助于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略實(shí)行，為和諧社會構(gòu)建提供積極支持和強(qiáng)有力保障，為進(jìn)一步提高沙坪壩都市形象做出一定貢獻(xiàn)；有助于增進(jìn)磁器口古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)，美化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象。因而本項(xiàng)目具備較好社會效益。在經(jīng)濟(jì)效益方面，由于拆遷安頓成本較大，收支缺口達(dá)到4666萬元，本工程屬于政府民生工程，需要政府予以資金補(bǔ)貼與支持保持收支平衡。2項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性2.1項(xiàng)目建設(shè)背景2.1.1重慶市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r自直轄以來，重慶市充分發(fā)揮直轄優(yōu)勢，緊緊抓住西部大開發(fā)這一歷史性機(jī)遇，努力發(fā)展，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展獲得了巨大成就。開始，重慶市國內(nèi)生產(chǎn)總值迅速增長直接推動(dòng)了人均GDP高速增長。雖然在和持續(xù)浮現(xiàn)了增幅回落，但增速仍保持在13%以上，-間平均增幅更是達(dá)到14.13%，超過GDP同期平均增幅（13.82%）（圖2-1），直轄十年，市人均GDP增長兩倍，城鄉(xiāng)居民收入整體上增長１倍多，經(jīng)濟(jì)實(shí)力、綜合競爭力和人民生活水平邁上了新臺階。圖2-11998年—重慶市國內(nèi)生產(chǎn)總值和同比增幅隨著重慶市經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，居民生活水平不斷提高，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增長，民生不斷改進(jìn)，社會更加和諧。預(yù)測到，人均GDP預(yù)測將達(dá)到18000元，年均增幅保持在10%左右。到，力求達(dá)到人均8000美元以上，重慶即邁入小康社會。收入是消費(fèi)和投資前提，是社會經(jīng)濟(jì)循環(huán)中重要構(gòu)成某些，近年來，重慶市經(jīng)濟(jì)高速增長，人均收入隨之大幅度提高，整體消費(fèi)、購買能力大大加強(qiáng)，消費(fèi)方式不斷增多，品質(zhì)追求越來越高，直接拉動(dòng)了國民消費(fèi)需求對各行業(yè)刺激，極大地推動(dòng)社會經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展。重慶市受國家宏觀調(diào)控、金融危機(jī)影響，GDP增速放緩，前三季度重慶GDP3419.56億，同比增長15.3%，預(yù)測GDP增速在15%左右。前三季度城鄉(xiāng)居民人均可支配收入為11865元；人均消費(fèi)性支出為8346元，增速回落4個(gè)百分點(diǎn)。居民購買能力受到一定影響。但是隨著10月出臺國十條政策進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需增進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，無疑對此后提高民眾信心，提振經(jīng)濟(jì)起到極大推動(dòng)作用。從國家擴(kuò)大內(nèi)需效果來看，全國經(jīng)濟(jì)增長保8有望，重慶市前三季度增長率達(dá)到12%.5，發(fā)展勢頭強(qiáng)勢。因而基于重慶歷年社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好基本積累，可以樂觀預(yù)測在之后一段時(shí)期，重慶乃至全國范疇內(nèi)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍將保持在一種比較穩(wěn)定水平。2.1.2主城區(qū)空間構(gòu)造規(guī)劃為更好地維護(hù)和發(fā)展重慶特有“多中心組團(tuán)式”布局構(gòu)造，《重慶市都市總體規(guī)劃(—)》提出了“一城五片、多中心組團(tuán)式”空間構(gòu)造。“五片”指中部、北部、西部、南部和東部片區(qū)。“多中心”為一種都市中心和六個(gè)都市副中心，都市中心涉及渝中半島、江北城、彈子石在內(nèi)重慶CBD地區(qū)，六個(gè)都市副中心由上輪總體規(guī)劃中觀音橋、沙坪壩、楊家坪、南岸中心區(qū)及新增西永(即西部新城)、茶園中心區(qū)構(gòu)成。都市總體規(guī)劃在98版基本上進(jìn)行了四個(gè)方向擴(kuò)展，1.向北拓展跨過內(nèi)環(huán)線向北拓展。經(jīng)土地適當(dāng)性分析，可發(fā)展區(qū)域適當(dāng)都市建設(shè)用地約為338平方公里。自然條件良好，可拓展用地較大，依托都市建成區(qū)發(fā)展，沒有大山大水地形阻隔，擁有機(jī)場、碼頭、火車站等交通樞紐，區(qū)位條件良好，同步可依托北部新區(qū)政策優(yōu)勢，有較強(qiáng)發(fā)展動(dòng)力；但用地海拔相對較高，地形以丘陵為主，用地相對較破碎。2.向西拓展跨過中梁山向西，發(fā)展中梁山、縉云山之間區(qū)域。可發(fā)展區(qū)域適當(dāng)都市建設(shè)用地約為293平方公里，西部新城也由此而生。西部用地平坦，條件較好，可拓展用地較大，具備區(qū)域輻射能力，可以輻射市域西部城鄉(xiāng)及加強(qiáng)與成都方向聯(lián)系；但跨山發(fā)展，交通投入較大，生態(tài)環(huán)境比較脆弱，在缺少水源供應(yīng)同步都市排水問題較大。如今過山隧道已經(jīng)打通，與主城連通，出入十分便利，基本設(shè)施也已進(jìn)入全面建設(shè)階段。3.向東拓展跨過銅鑼山向東，發(fā)展銅鑼山、明月山之間區(qū)域。可發(fā)展區(qū)域適當(dāng)都市建設(shè)用地約為390平方公里。處在都市下游區(qū)域，用地條件較好，生態(tài)環(huán)境影響較小，適當(dāng)發(fā)展工業(yè)，但跨山發(fā)展，交通投入較大，都市向北發(fā)展動(dòng)力局限性。特別是魚嘴以北地區(qū)，由于該地區(qū)遠(yuǎn)離都市中心，且位于御臨河上游地區(qū)，為生態(tài)涵養(yǎng)重要區(qū)域，都市建設(shè)活動(dòng)限制條件較多，發(fā)展門檻高，使得該地區(qū)雖然用地條件較好，但都市發(fā)展動(dòng)力較差。因而，該區(qū)域?qū)矶际邪l(fā)展區(qū)域重要在魚嘴以南地區(qū)。4.向南拓展跨過內(nèi)環(huán)線，發(fā)展中梁山、銅鑼山之間南部地區(qū)。可發(fā)展區(qū)域適當(dāng)都市建設(shè)用地約為79平方公里，用地少，不適當(dāng)作為都市將來重要發(fā)展區(qū)域。因而，重慶主城區(qū)面積由本來600平方公里放量為2737平方公里。都市圈面積由本來2500平方公里放量為5473平方公里。2.1.3磁器口古鎮(zhèn)旅游發(fā)呈現(xiàn)狀近年來，沙坪壩區(qū)按照打造先進(jìn)旅游目地思路，著力景區(qū)開發(fā)建設(shè)，使全區(qū)旅游得到了迅速發(fā)展，接待游客量近925萬人次，已成為全市名副其實(shí)旅游大區(qū)。磁器口作為重慶“歷史文化名片”，旅游核心區(qū)域之一，旅游地位不可撼動(dòng)。磁器口古鎮(zhèn)三山相依，兩溪環(huán)繞，區(qū)位極佳，是重慶主城區(qū)規(guī)模最大、保存最完整老式建筑格調(diào)歷史文化街區(qū)。在政府大力保護(hù)、開發(fā)下，磁器口旅游日益興旺，游客數(shù)量與日俱增，歷年游客數(shù)量見表2-1。此外，沙區(qū)將紅巖聯(lián)線延長至磁器口古鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)了歌樂山烈士陵園與磁器口古鎮(zhèn)紅色旅游資源整合，‘紅’與‘綠’有機(jī)結(jié)合，互為補(bǔ)充，交叉吸引游客，此后吸引游客數(shù)量定將大大超過當(dāng)前水平。表2-1磁器口古鎮(zhèn)歷年游客量年份人數(shù)（萬人）190264262280350400雖然擁有400多萬旺盛游客量，但磁器口古鎮(zhèn)旅游業(yè)呈現(xiàn)出局限性也顯而易見，即“有人氣、有市氣但缺財(cái)氣”；社會效益明顯，但經(jīng)濟(jì)效益薄弱等，在經(jīng)濟(jì)增長方式上體現(xiàn)為“高投入、低消費(fèi)、不協(xié)調(diào)、低效率”。究其原由，結(jié)點(diǎn)在于古鎮(zhèn)商業(yè)配套局限性，難以滿足多元化，多層次消費(fèi)需求。古鎮(zhèn)街內(nèi)部商業(yè)均以小商鋪構(gòu)成，經(jīng)營規(guī)模、檔次較低，吸引力不夠強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)能力較差，對如此豐富游客資源形成很大揮霍。同步古鎮(zhèn)外部，商鋪均沿干道分布，長度接近1公里，商業(yè)形態(tài)比較單一，重要以特色餐飲為主，缺少必要休閑娛樂業(yè)態(tài)支撐，但是除了少數(shù)幾家中高檔次門店之外，別的絕大某些檔次依然較低，這就大大縮小了游客消費(fèi)選取范疇，導(dǎo)致大量中高層以上水平消費(fèi)人群流失，而這一層次消費(fèi)才是拉動(dòng)旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展積極力之一。鑒于以上問題，當(dāng)前沙區(qū)政府正著力規(guī)劃，在5-內(nèi)將磁器口全力打?qū)е录糜紊唐方?、老重慶民俗風(fēng)情餐飲街、休閑娛樂街、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街和碼頭文化休閑街五大區(qū)域主題布局新古鎮(zhèn)，同步不斷提高磁器口檔次和文化品味，解決當(dāng)前政府高投入保護(hù)開發(fā)，卻獲得低旅游消費(fèi)收入局面，強(qiáng)力帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2.1.4為進(jìn)一步提高改進(jìn)人民群眾生活居住條件，重慶市對主城區(qū)1100多萬平方米實(shí)行危舊房拆遷改造，將在三年內(nèi)完畢786萬平方米危舊房拆遷規(guī)模，五年內(nèi)完畢所有改造任務(wù)。拆遷、改造量空前巨大，使都市建筑、空間布局更為科學(xué)合理，人居環(huán)境得以提高，很大限度上美化了都市形象。此外，重慶將會啟動(dòng)危舊住房改造第二個(gè)五年籌劃，依照重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，從到，改造面積起碼達(dá)到過去5年總和，拆遷改造力度進(jìn)一步擴(kuò)大，住房改造升級，至少讓10萬戶市民受益。當(dāng)前重慶都市改造速度迅速加快。作為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、科教文化名城，沙坪壩區(qū)是全市改造任務(wù)最重區(qū)域之一，其拆遷改造重點(diǎn)是環(huán)繞嚴(yán)重影響居住安全、所處地點(diǎn)比較密集、位于主干道兩側(cè)和窗口地區(qū)四個(gè)方面地塊。但是當(dāng)前沙區(qū)政府面臨著拆遷改造迫切和拆遷改造范疇廣、體量大、財(cái)力耗費(fèi)過大等問題之間矛盾。如何提高拆遷效率，盡量減少政府拆遷財(cái)力改造投入，是本項(xiàng)目積極研究探討、并較好實(shí)行完畢主線目的。底磁器口古鎮(zhèn)榮獲國家4A級旅游景區(qū)稱號，依照磁器口古鎮(zhèn)旅游發(fā)展規(guī)劃，前，將磁器口要打?qū)е聻閲覛v史文化名鎮(zhèn)。內(nèi)，古鎮(zhèn)磁器口將不再是如今彈丸之地，將打?qū)е抡嫉?2.5公頃、涵蓋功能更廣更全新型古鎮(zhèn)。當(dāng)前磁器口除了提高檔次，提高品味外，更規(guī)定擴(kuò)大空間?！币勒?月1日施行《重慶市磁器口古鎮(zhèn)保護(hù)暫行辦法》規(guī)定，磁器口古鎮(zhèn)將擴(kuò)展至東臨嘉陵江、南接沙坪壩區(qū)中心城區(qū)、西界童家橋、北臨石井坡區(qū)域。本項(xiàng)目地塊位于國道和都市干道兩側(cè)，同步處在千年文化名鎮(zhèn)——磁器口對面，依照磁器口古鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，將整體打造古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)，全面提高古鎮(zhèn)周邊物業(yè)配套形象，增進(jìn)古鎮(zhèn)旅游產(chǎn)業(yè)提檔升級。因而本項(xiàng)目提出一方面積極響應(yīng)貫徹重慶市拆遷改造、美化都市籌劃，一方面滿足、相應(yīng)磁器口古鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，該項(xiàng)目宏觀建設(shè)背景十分利于項(xiàng)目推動(dòng)。2.2項(xiàng)目建設(shè)必要性2.2.1項(xiàng)目建設(shè)，利于提高都市形象本項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀是建筑陳舊落后，內(nèi)外部環(huán)境臟、亂、差，已經(jīng)跟都市發(fā)展非常不協(xié)調(diào)。由于該地塊特殊位置，一方面緊鄰212國道，一方面處在磁器口古鎮(zhèn)歷史文化街對面，不但有損于沙坪壩區(qū)甚至重慶市都市形象，并且很大限度上破壞了磁器口古鎮(zhèn)千年歷史文化形象。本項(xiàng)目通過拆遷改造，依照發(fā)展規(guī)劃，重新科學(xué)合理構(gòu)建，使整個(gè)地塊面貌煥然一新，融入整個(gè)古鎮(zhèn)風(fēng)格之中，提高磁器口古鎮(zhèn)以及都市建設(shè)形象。2.2.2可以大幅度改進(jìn)、提高拆搬家民生活、居住條件地塊內(nèi)既有居住條件比較惡劣，建筑擺放布局錯(cuò)亂，道路高陡不平，內(nèi)部配套等居住條件十分不便。此外絕大多數(shù)房屋年久失修，墻壁斑駁，土木構(gòu)件有不同限度損壞，居住安全性較差，急需改造革新。同步本地居民拆遷改造意愿比較強(qiáng)烈，迫切但愿改進(jìn)生活居住條件。基于以上種種因素，通過本項(xiàng)目拆遷，重新規(guī)劃建設(shè)，將會大大改進(jìn)提高本地居民生活環(huán)境。2.2.3盤活土地資產(chǎn)，充分運(yùn)用土地資源普通拆遷地塊建筑密度大，容積率低，土地運(yùn)用不充分，對土地資源日益緊張都市建設(shè)區(qū)來說，是一種資源揮霍。該項(xiàng)目根據(jù)都市規(guī)劃，合理運(yùn)用容積率，將地塊這一稀缺資源空間運(yùn)用發(fā)揮到最大；且由于該項(xiàng)目實(shí)行，盤活了周邊大面積“城中村”土地，大幅度提高其原有價(jià)值，真正體現(xiàn)都市土地價(jià)值。2.2.4增進(jìn)磁器口古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)，美化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象“文化”是沙區(qū)旅游發(fā)展王牌，而“千年古鎮(zhèn)磁器口”更是王牌中王牌。磁器口“古”必然對周邊建筑風(fēng)貌提出了“古”規(guī)定，以求達(dá)到更完整和諧古鎮(zhèn)風(fēng)貌，更好地增進(jìn)古鎮(zhèn)旅游發(fā)展。該項(xiàng)目處在古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，營造與古鎮(zhèn)相仿建筑風(fēng)格，對擴(kuò)散古鎮(zhèn)氣息，美化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象有一定配套作用。綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)是很必要。

3項(xiàng)目市場分析3.1項(xiàng)目定位3.1.1項(xiàng)目目的定位鑒于本項(xiàng)目是舊城改造項(xiàng)目，具備拆遷安頓特殊社會屬性，因而從都市、地方區(qū)域、拆遷戶、公司角度出發(fā)考慮項(xiàng)目開發(fā)目的定位為如下方面：（1）通過危舊房區(qū)域拆遷改造、提高都市區(qū)域形象；（2）通過拆遷、還建安頓拆遷住戶，大幅度改進(jìn)其居住生活條件；（3）順應(yīng)磁器口旅游景區(qū)提檔升級，協(xié)調(diào)磁器口古鎮(zhèn)整體風(fēng)貌打造；（4）充分運(yùn)用有限土地資源，將土地價(jià)值最大化運(yùn)用；3.1.2項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目地塊臨近都市主干道、緊鄰磁器口旅游核心區(qū)，通過綜合解析地塊，地塊周邊環(huán)境以及本項(xiàng)目自身獨(dú)有特點(diǎn)，尋找項(xiàng)目業(yè)態(tài)。經(jīng)調(diào)查研究，分析得出如下二種業(yè)態(tài)為項(xiàng)目發(fā)展方向少量臨街商業(yè)+普通住宅。臨街商業(yè)為臨街一層門面，重要以中高檔品牌餐飲、娛樂為主，餐飲要突出地方特色，娛樂內(nèi)容要豐富新穎；同步在商業(yè)二層及安頓房下面配以一定比例社區(qū)管理及公共活動(dòng)用房，以滿足社區(qū)內(nèi)管理、活動(dòng)需求。住房所有按照商定作拆遷安頓，檔次定位中檔稍偏低檔次。3.2項(xiàng)當(dāng)前景分析項(xiàng)目周邊磁器口古鎮(zhèn)和歌樂山烈士陵園在重慶市乃至全國旅游景點(diǎn)中具備較明顯影響力，并且近年來游客數(shù)量逐漸上升。而本項(xiàng)目酒店、商業(yè)良好運(yùn)營很大限度上要依托于磁器口古鎮(zhèn)歷史文化旅游與歌樂山紅色旅游巨大旅游人氣，重要是以吸引磁器口古鎮(zhèn)旅游客源為主。磁器口旅游人氣旺盛，旅游人數(shù)繼續(xù)穩(wěn)定在400萬以上，隨著沙區(qū)政府對古鎮(zhèn)旅游開發(fā)建設(shè)投入力度加大，預(yù)測此后旅游人次逐年大幅度攀升，這無疑是此后本項(xiàng)目商業(yè)光明市場前景穩(wěn)定保障。3.2.1項(xiàng)目臨街商業(yè)市場前景分析磁器口商業(yè)基本上集中在正街內(nèi)部和磁童路沿線。正街內(nèi)部商業(yè)形態(tài)均為小街鋪，包羅特色餐飲、地方小吃、旅游工業(yè)品等，檔次偏低；磁童路兩側(cè)街鋪沿線排布大概700米，均為2-3層建筑，商業(yè)面積有一定規(guī)模，但是檔次依然偏低。兩者基本飽和了中低消費(fèi)市場，使得該旅游區(qū)域中高檔商業(yè)消費(fèi)人群大量流失，因而為本項(xiàng)目中高檔次、少體量商業(yè)放量提供了大好機(jī)會。本項(xiàng)目臨街商業(yè)走差別化路線，謀求中高檔層次這一市場空缺，旺盛旅游人氣加交通便捷性是人流量強(qiáng)有力保證。預(yù)測消費(fèi)人群構(gòu)成比例：磁器口旅游客源60%本地附近居民30%兩側(cè)道路過客及其她10%本項(xiàng)目與諸多商業(yè)有明顯不同，其所擁有旅游人流量、交通、地段等核心資源依托優(yōu)勢是諸多普通商業(yè)所無法比擬，配以磁器口古鎮(zhèn)商業(yè)商場中高檔消費(fèi)市場缺少切入，保證了日后商業(yè)門面經(jīng)營興旺，會吸引大批投資與經(jīng)營者前來。因而本項(xiàng)目商業(yè)若是自主經(jīng)營，則人氣旺盛，生意興??；若對外發(fā)售，與其她普通商業(yè)比起來，發(fā)售更為容易。綜合上述分析，本項(xiàng)目臨街商業(yè)市場前景較好。3.2.2項(xiàng)目住宅前景分析依照與磁8地塊所有拆遷戶達(dá)到合同，本項(xiàng)目住宅所有為安頓房，不存在銷售問題。

4建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模4.1建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目是磁8地塊拆遷安頓工程，依照項(xiàng)目業(yè)主委托規(guī)定及其提供有關(guān)資料，本項(xiàng)目以安頓房建設(shè)為主，輔以少量商業(yè)門面。4.2建設(shè)規(guī)?？傆玫孛娣e4273.4m2（約6.4畝）?？偨ㄖ娣e16347m2（地上建筑面積14847m2，地下建筑面積1500m2），其中住宅建筑面積13500平方米，4.3重要建設(shè)規(guī)模指標(biāo)總用地面積 4273.4總建筑面積 1（其中：地上建筑面積14847地下建筑面積1500m其中：住宅 13500商業(yè)5管理及公共活動(dòng)用房800地下車庫及設(shè)備用房15停車泊位50個(gè)其中：地上停車位10個(gè)地下停車位40個(gè)道路及活動(dòng)場地1200m綠化面積 1容積率3.5可容納住戶240戶

5項(xiàng)目場址條件5.1建設(shè)場地現(xiàn)狀擬建地點(diǎn)：位于重慶市沙坪壩區(qū)童家橋街道童新一村。場地描述：本項(xiàng)目地塊位于歷史文化旅游區(qū)——磁器口古鎮(zhèn)與紅色旅游區(qū)——歌樂山烈士陵園之間，與兩地相距甚近；該地塊作為磁器口古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，北臨磁童路，南臨雙菱皮鞋廠，西臨212國道，東臨清水溪，交通條件優(yōu)越。地塊周邊配套完善、交通便利、居住環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)氛圍較濃。場地內(nèi)無珍稀動(dòng)植物及文物古跡分布，地上原有建筑物將被拆除，區(qū)域交通便捷，環(huán)境宜人，適當(dāng)本項(xiàng)目建設(shè)需要。項(xiàng)目總用地面積4273.4m2（約5.2場地建設(shè)條件沙坪壩區(qū)位于重慶主城區(qū)西部，東濱嘉陵江，西抵縉云山，幅員面積396.2平方公里。磁器口位于歌樂山下之嘉陵江畔，境內(nèi)小山脈和小溪相間，具備典型山城山水特色，而形成明顯沖溝地形。1.地形地貌沙坪壩區(qū)地貌歸屬于川東平行嶺谷低山丘陵區(qū)一某些，全區(qū)呈丘陵、臺地和低山組合地貌構(gòu)造。中部歌樂山海拔高度在550～650米之間，最高峰歌樂山云頂寺海拔680.25米。2.地質(zhì)構(gòu)造該場地地處新華夏系第三沉降褶皺帶內(nèi)川東南弧形構(gòu)造帶華瑩山帶狀褶皺束與宣漢—重慶平行褶皺束交接地區(qū)，出露地層重要以侏羅系中、上統(tǒng)沙溪廟組紫紅色泥巖為主夾薄層砂巖，砂質(zhì)泥巖。第四系地層零星分布，為最新地層。據(jù)區(qū)域地質(zhì)資料并結(jié)合本次調(diào)查分析，場地內(nèi)無斷層及構(gòu)造破碎帶通過，場地內(nèi)構(gòu)造裂隙不發(fā)育。3.地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評估依照調(diào)查成果表白：擬建地塊內(nèi)未見崩、滑、泥石流等不良地質(zhì)現(xiàn)象，現(xiàn)狀穩(wěn)定；工程建設(shè)也許誘發(fā)地址災(zāi)害為填土不均勻沉降及填土邊坡開挖巖等邊坡滑塌、掉塊，其規(guī)模小～中檔，危險(xiǎn)性小～中檔。用地范疇適當(dāng)本項(xiàng)目建設(shè)。4.氣候氣象沙坪壩區(qū)屬于中亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，具備冬暖夏熱、夏多伏旱、秋多綿雨、霧日多、日照少、雨量充沛、濕度大、風(fēng)速小、氣溫主體差別明顯等特性。氣候特性為：氣候溫和、雨量充沛、降雨集中在5-9月份，占全年降雨量三分之二，冬暖春早、秋短夏長、初夏多雨、盛夏炎熱多伏旱、秋多陰雨、雨熱同季、無霜期長、濕度大、風(fēng)速小、云霧多、日照少氣候特點(diǎn)。大氣污染物導(dǎo)致污染限度與風(fēng)頻、風(fēng)速密切有關(guān)，從全年平均狀況來看，污染系數(shù)較大NW至E方位，又以NW、N、E方位最大。依照重慶市沙坪壩區(qū)氣象站近年來常規(guī)氣象資料監(jiān)測成果氣象參數(shù)為：年平均氣溫1極端最高氣溫42.8極端最低氣溫2.6平均相對濕度81％年均降雨量1年均日照時(shí)數(shù)1314天無霜期341.6天平均風(fēng)速1.6m靜風(fēng)頻率17.5％冬夏兩季主導(dǎo)風(fēng)頻為22％主導(dǎo)風(fēng)N-NE5.水文沙坪壩區(qū)水體除嘉陵江外，梁灘河、虎溪河、清水溪、鳳凰溪、詹家溪、南溪口溪是區(qū)內(nèi)較大溪河。嘉陵江發(fā)源于岷山與秦嶺山區(qū)，經(jīng)昭化、合川、北碚、井口、磁溪口、于朝天門匯入長江。嘉陵江在重慶境內(nèi)長153.8km，流域面積8164km2，據(jù)北碚水文站資料顯示，嘉陵江近年最大流量為44800m3/s，近年平均流量為2120m3/s；最高水位6.施工條件施工所需水、電能滿足需要，施工條件基本滿足規(guī)定，在擬定施工方案時(shí)注意與場地周邊地銜接，充分運(yùn)用場地內(nèi)空間，減少對周邊人們生活及商業(yè)活動(dòng)不利影響，盡量減少施工中環(huán)境污染物?？梢姡?xiàng)目建設(shè)地各項(xiàng)條件滿足項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營需要，無明顯不支持項(xiàng)目因素。

6建設(shè)方案6.1規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及原則6.1.1規(guī)劃設(shè)計(jì)理念規(guī)劃設(shè)計(jì)要依照《重慶市都市總體規(guī)劃》及《重慶市磁器口古鎮(zhèn)保護(hù)管理辦法》，針對磁8地塊現(xiàn)狀及周邊環(huán)境分析，特別是鑒于磁器口古鎮(zhèn)現(xiàn)狀和發(fā)展規(guī)劃，以增進(jìn)古鎮(zhèn)旅游配套提檔升級，美化古鎮(zhèn)整體形象。（1）文化性：在功能、層次上滿足旅游消費(fèi)者需求同步，還必要與古鎮(zhèn)旅游主題文化相聯(lián)系。（2）合理性：依照地塊特點(diǎn)和項(xiàng)目建設(shè)目的規(guī)定，合理布局空間，最大限度滿足目的規(guī)定。（3）統(tǒng)一性：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與古鎮(zhèn)整體風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮景觀藝術(shù)性與綠地系統(tǒng)。（4）人性化：規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)以人為本精神，給消費(fèi)者、住戶等營造生態(tài)、舒服空間環(huán)境。6.1.2規(guī)劃設(shè)計(jì)原則本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)遵循沙坪壩區(qū)及磁器口古鎮(zhèn)規(guī)劃對建設(shè)土地運(yùn)用保護(hù)性、生態(tài)性、可持續(xù)性、經(jīng)濟(jì)性和地方性原則。（1）協(xié)調(diào)性原則：建筑風(fēng)貌不得破壞古鎮(zhèn)整體形象，要符合古鎮(zhèn)文化特性，做到協(xié)調(diào)一致，體現(xiàn)古鎮(zhèn)文化特色。（2）生態(tài)性原則：通過地塊內(nèi)部合理布局以及綠化景觀設(shè)計(jì)，在滿足開發(fā)需求前提下，創(chuàng)造一種具備良好居住環(huán)境。（3）經(jīng)濟(jì)性原則：充分節(jié)約土地，提高土地運(yùn)用率，將土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值發(fā)揮到最大。6.2設(shè)計(jì)構(gòu)思項(xiàng)目地塊為三角形地塊，地勢高低不平，地塊東北角高程最高達(dá)到224米，最低只有202米，地塊內(nèi)部起伏很大。在盡量減少土方量前提下，充分運(yùn)用已有地貌設(shè)計(jì)建筑形式與布局?jǐn)[放。道路設(shè)計(jì)力求與臨街道路良好通連，內(nèi)部貫通，做到人車分流；景觀設(shè)計(jì)堅(jiān)持綠地最大化原則，營造生態(tài)居住社區(qū)環(huán)境。6.3平面布置由于地塊內(nèi)有一條110KV高壓線穿過，為規(guī)避高壓線影響，將臨街商業(yè)與安頓房以高壓線為軸線，分開擺放，并在高壓線下施以綠化。詳細(xì)布置見圖6-1。底層為商業(yè)門面；二層為管理及公共活動(dòng)用房底層為商業(yè)門面；二層為管理及公共活動(dòng)用房管理及公共活動(dòng)用房圖6-1項(xiàng)目平面布局6.4建筑單體設(shè)計(jì)6.4.1住宅住宅建筑均為30層高層建筑，戶型以中小型為主，每單元8戶，大某些戶型南北通透，按景觀資源揚(yáng)長避短，充分發(fā)揮位置優(yōu)勢，最大限度地運(yùn)用景觀資源。建筑立面設(shè)計(jì)遵循磁器口古鎮(zhèn)保護(hù)規(guī)劃，采用仿明清古建筑風(fēng)格，做到與古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)統(tǒng)一。建筑選址依照既有地形，盡量減少土石方量，避免高壓線影響，將道路干擾對住戶影響降至最小。并在考慮與古鎮(zhèn)風(fēng)格呼應(yīng)同步有所突破，力求繼承中求創(chuàng)新，運(yùn)用高層建筑挺拔形體，強(qiáng)調(diào)體塊穿插，虛實(shí)對比、簡約大氣、層次分明，運(yùn)用色彩對比與協(xié)調(diào)，充分體現(xiàn)古鎮(zhèn)簡約仿古、有藝術(shù)氣息，樸實(shí)淳樸生活風(fēng)貌。住宅建筑為一棟，為軸對稱單元建筑構(gòu)造，單棟住宅建筑原則層面積為857平方米，東西長37米，南北向32米，均為30層高層建筑，各棟由兩排相對獨(dú)立住戶連接單元并排構(gòu)成，均采用2梯8戶，為了減少公共交通面積，建筑以電梯為中心布置住戶，電梯旁邊設(shè)立緊急逃生樓梯。安頓房戶型有：序號戶型套數(shù)占比135-40平方米12戶5%240-50平方米36戶15%355-60平方米43戶18%460-70平方米149戶62%共計(jì)240戶100%6.4.2商業(yè)商業(yè)門面為臨212國道建筑底層門面，沿街長度大概66米，進(jìn)深8.3米。商業(yè)面積共計(jì)6.5構(gòu)造設(shè)計(jì)1.設(shè)計(jì)根據(jù)（1）《混凝土構(gòu)造設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50010-）；（2）《砌體構(gòu)造設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50003-）；（3）《建筑構(gòu)造荷載規(guī)范》（GB50009-）；（4）《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011-）；（已過期）（5）《建筑地基基本設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50007-）；（6）《高層建筑混凝土構(gòu)造技術(shù)規(guī)程》（JGJ3-）；（7）《鋼筋混凝土高層建筑構(gòu)造設(shè)計(jì)與施工規(guī)程》（JGJ3-）。2.設(shè)計(jì)規(guī)定建筑構(gòu)造安全級別：二級建筑構(gòu)造設(shè)計(jì)使用年限：50年地震基本烈度及抗震設(shè)防烈度，設(shè)計(jì)地震分組：6度，一組人防設(shè)計(jì)及級別：無基本風(fēng)壓：0.4KN/m23.設(shè)計(jì)荷載原則值（1）車庫：4.0kN/m2（2）商場：3.5kN/m2（3）臥室、客廳等2.0kN/m2（4）廚房、衛(wèi)生間2.0kN/m2（5）樓梯:住宅2.5kN/m2消防疏散樓梯3.5kN/m2（6）挑出陽臺2.5kN/m2（7）屋面:普通上人屋面2.0kN/m2種植屋面按實(shí)際狀況考慮（8）消防車道20.0kN/m2（9）設(shè)備房.電梯機(jī)房7.0kN/m2（10）其他均應(yīng)按國家相應(yīng)規(guī)范規(guī)程執(zhí)行4.構(gòu)造類型及材料住宅30層，均采用鋼筋混凝土框架構(gòu)造；臨街商業(yè)只有1-2層，所有采用鋼筋混凝土構(gòu)造形式。在樓梯、電梯處集中布置形成核心筒剪力墻構(gòu)造，共同承受水平荷載。重要構(gòu)造材料：混凝土C25～C45;鋼材HPB235,1型冷軋扭鋼筋，HRB335,HRB400。5.基本形式本工程擬采用挖孔灌注樁，實(shí)際基本形式依照地質(zhì)報(bào)告擬定。6.6公用設(shè)施設(shè)計(jì)方案6.6.1給排水設(shè)計(jì)1、給排水1）水源本工程屬沙坪壩自來水廠供水范疇，社區(qū)進(jìn)水由地塊周邊道路市政給水管引入，進(jìn)水管管徑不不大于DN200mm。2）用水量用水原則：住宅：200L/人.d K=2.5，153m商業(yè)門面：5L/m2.d7m道路及綠化1.5/m2.d 4m用水量：并考慮10%不可預(yù)見用水，日均用水量180m3/d，日最高用水量3)排水制度采用生活污水和雨水分流制。4)排水量污水量：按生活給水量85%計(jì)算，每天排放污水量約153m雨水量：按重慶市暴雨公式計(jì)算，即：q=2822(1+0.775lgp)/(t+12.8p0.076)0.77(升/秒.公頃)其中P=2年，地面逕流系數(shù)取0.75。雨污水均采用暗管（溝）組織排放，污水管管徑為d300-d700mm，雨水管管徑為d300-d1100mm，分別排入社區(qū)雨污水管。5)污水解決社區(qū)、商業(yè)門面，酒店等生活污水先采用原則化糞池解決，必要達(dá)標(biāo)后方能排放至市政污水管；商業(yè)門面、酒店等餐飲廚房廢水必要經(jīng)隔油池解決后才干排入市政污水管。6.6.21、設(shè)計(jì)根據(jù)1）民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范（JGJ/T16-92）；（已過期）2）10kV及如下變配電所設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50053-94）；3）建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50057-94）（）；4）低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50054-95）；5）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50096-1999）；2、強(qiáng)電設(shè)計(jì)1）電源社區(qū)附近有一間10kV開閉所，可直接引入。2）荷載指標(biāo)及負(fù)荷估算70平方米住戶按每戶6kw計(jì)算，60平方米左右住戶按照每戶5kw計(jì)算，45平方米住戶按照每戶4kw計(jì)算，商業(yè)門面每百平方米按10kw計(jì)算，酒店每個(gè)客房按4kw計(jì)算，公共建筑按照30W/平方米計(jì)算，道路按照2W/平方米計(jì)算。負(fù)荷指標(biāo)及負(fù)荷估算負(fù)荷名稱PsKxcosφPjsQjsSjs變壓器(kW)(kW)(kvar)(kVA)70平方米住戶1600.50.75806060平方米住戶2700.50.7513510145平方米住戶1100.50.755541商業(yè)門面1350.60.756750道路及其她500.50.752518小計(jì)725362270乘KΣ=0.9652325243405無功補(bǔ)償86補(bǔ)償后652325157361配電變壓器選取361*1.17=422500經(jīng)測算，項(xiàng)目變壓器總負(fù)荷為422kva,項(xiàng)目擬采用一臺500kva干式變壓器，此外備用一臺315kva變壓器，以備檢修及發(fā)生故障。3）照明依照功能不同，本建筑物設(shè)正常照明、應(yīng)急照明、建筑景觀照明等照明線路。4）電纜敷設(shè)社區(qū)、商業(yè)等室外電力線路以電纜溝敷設(shè)為主，輔以某些直接埋地敷設(shè)。穿越道路和入戶時(shí)穿鋼管保護(hù)。線路采用電纜托盤、電纜穿管敷設(shè)等方式。由建筑物引至室外去電纜，通過墻上預(yù)埋鋼管引出，并做好防水解決。5）防雷接地社區(qū)建筑均為二類防雷建筑,按規(guī)范對各建筑設(shè)立防雷設(shè)施。保護(hù)接地型式采用TN-S制。3、弱電設(shè)計(jì)1）通信普通住宅每戶考慮一門電話，商業(yè)門面按80平方米/門，另考慮10%富余量，約需電話280門。電話電纜由社區(qū)側(cè)市政電信接口處引入，電話設(shè)備間設(shè)在地塊東角弱電機(jī)房內(nèi)。數(shù)據(jù)通訊采用寬帶接入，設(shè)備間與電話設(shè)備間共用。2）電視普通住宅每戶考慮一種電視接口，商業(yè)按每80平方米一種計(jì)算，另考慮10%富余量，項(xiàng)目約需電視顧客點(diǎn)280個(gè)。電視系統(tǒng)采用都市有線電視網(wǎng)，有線電視電纜由南側(cè)市政有線電視接口處引入，電話設(shè)備間與電話機(jī)房共用。3）弱電線路敷設(shè)弱電線路室外敷設(shè)采用塑料排管為主，個(gè)別地方采用直埋地敷設(shè)。6.6.3燃?xì)庠O(shè)計(jì)社區(qū)共有住戶240戶，商業(yè)門面接近30各種。天然氣用量住戶按1m3/戶.日計(jì)，商業(yè)按10m3/戶.日計(jì)，并考慮10%不可預(yù)見用氣量，共計(jì)天然氣由都市天然氣管道供應(yīng)。就近接入市政天然氣管道接口，天然氣供應(yīng)壓力為0.2～0.4MPa。室外天然氣管道采用樹枝狀系統(tǒng)。室外中壓天然氣經(jīng)調(diào)壓箱調(diào)至低壓后，經(jīng)庭院天然氣管道送至住宅、商業(yè)、酒店等顧客使用，分別設(shè)立流量計(jì)單獨(dú)計(jì)量。室外天然氣管道采用無縫鋼管，直接埋地敷設(shè)。管道采用加強(qiáng)級防腐涂層。6.6.4采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)1、室外氣象參數(shù)室外氣象參數(shù)表6.-2序號名稱單位數(shù)量備注1本地區(qū)氣象臺位置北緯(°)29o35’東經(jīng)(′)106o28’海拔m259.12室外計(jì)算干球溫度采暖04通風(fēng)冬季7夏季33空調(diào)冬季2夏季37.13夏季空調(diào)室外計(jì)算濕球溫度027.34室外計(jì)算相對濕度冬季最冷月月平均%82夏季最熱月月平均755室外計(jì)算風(fēng)速冬季平均m/s1.2夏季平均1.46主導(dǎo)風(fēng)向及頻率冬季C44%N11%夏季C39%N7%7大氣平均壓力冬季kPa991.2夏季973.22、通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)地下車庫和設(shè)備用房產(chǎn)生廢氣和余熱需通過機(jī)械通風(fēng)排至室外，其系統(tǒng)與防排煙系統(tǒng)共享。系統(tǒng)劃分及構(gòu)成詳見消防專篇中防排煙設(shè)計(jì)。通風(fēng)量按換氣次數(shù)取值如下：換氣次數(shù)表6-3房間類型換氣次數(shù)地下車庫6次/小時(shí)變配電室8次/小時(shí)水泵房6次/小時(shí)住宅內(nèi)衛(wèi)生間通風(fēng)由顧客自理，廚房采用變壓式排風(fēng)道進(jìn)行排風(fēng)。柴油發(fā)電機(jī)房及儲油間設(shè)獨(dú)立通風(fēng)系統(tǒng)。6.6.5消防設(shè)計(jì)1、建筑消防項(xiàng)目住宅為30層高層建筑，為一類高層建筑，合用《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》。每個(gè)建筑單元設(shè)一種防煙剪刀樓梯間及一部消防電梯、一部普通客梯。消防電梯前室面積均不不大于6.0㎡，均有直接自然通風(fēng)或正壓送風(fēng)系統(tǒng)。所有通向防煙前室及封閉樓梯間、防煙樓梯間門均為向疏散方向啟動(dòng)可自行關(guān)閉乙級防火門，設(shè)備管井門為丙級防火門，所有地下室與地上層共用樓梯間均在首層與地下或半地下層出入口處設(shè)立耐火極限不低于2.00h隔墻和乙級防火門隔開，并設(shè)有明顯標(biāo)志。社區(qū)停車大某些采用地下車庫方式，地下停車庫設(shè)自動(dòng)噴淋，防火分區(qū)之間以防火墻及復(fù)合防火卷簾分隔，每個(gè)防火分區(qū)均有不少于兩個(gè)人流疏散出口。所有設(shè)備用房與地下車庫及疏散前室之間門均為甲級防火門。別的用于疏散口門均為乙級防火門，并向疏散方向啟動(dòng)。2、構(gòu)造防火建筑內(nèi)防火墻采用頁巖磚，設(shè)備用房、通風(fēng)、空調(diào)機(jī)房墻體均采用加氣砼(或頁巖磚)砌筑，其他內(nèi)外墻體采用加氣混凝土。電纜井、管道井每隔一層，樓板用混凝土封堵（鋼構(gòu)件面層噴涂防火涂料）。耐火極限不不大于3h。3、消防給水□用水量室外：30l/s；室內(nèi)：40l/s；自動(dòng)噴灑：30l/s。□室外消防給水系統(tǒng)水源：為都市自來水，采用生活和消防合一制供水，進(jìn)水管1條，管徑為150mm。室外管網(wǎng)呈環(huán)狀形敷設(shè)，干管管徑為150mm。。消火栓沿道路布置，間距不不不大于120m?！跏覂?nèi)消防給水系統(tǒng)室內(nèi)消防采用暫時(shí)高壓制，在住宅、商業(yè)用房、地下車庫設(shè)立消火栓系統(tǒng)，在地下車庫設(shè)立自動(dòng)噴水系統(tǒng)。4、化學(xué)消防在儲油間設(shè)立七氟賓烷氣體滅火系統(tǒng)。別的建筑依照其面積和耐火級別及功能配備一定數(shù)量化學(xué)滅火器。5、防排煙設(shè)計(jì)不具備自然排煙條件地下車庫均設(shè)排煙系統(tǒng)，排煙系統(tǒng)與排風(fēng)系統(tǒng)共用一套管道和風(fēng)機(jī)。每個(gè)防煙分區(qū)建筑面積不超過m2，且防煙分區(qū)不跨越防火分區(qū)；防煙分區(qū)劃分采用從頂棚下突出不不大于0.5m梁劃分，排煙風(fēng)機(jī)排煙量按換氣次數(shù)不不大于6次／小時(shí)計(jì)算擬定。車庫無直接通向室外汽車疏散口防煙分區(qū)，同步設(shè)立進(jìn)風(fēng)系統(tǒng),且送風(fēng)量不不大于排風(fēng)量50%。不具備自然排煙條件地下室均設(shè)排煙系統(tǒng)，排煙風(fēng)機(jī)排風(fēng)量為：肩負(fù)一種防火分區(qū)時(shí)，按每平方米不不大于60m3/h計(jì)算，但單臺風(fēng)機(jī)最小排煙量不不大于7200m3/h；肩負(fù)兩個(gè)或兩個(gè)以上防煙分區(qū)時(shí)，按最大防煙分區(qū)面積每平方米不不大于地下室所有排煙、送風(fēng)風(fēng)機(jī)均選用消防高溫排煙風(fēng)機(jī)，并設(shè)于機(jī)房內(nèi)。不具備自然排煙條件防煙樓梯間，防煙樓梯間前室以及消防電梯前室均設(shè)機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)。不具備自然排煙條件內(nèi)走廊采用機(jī)械排煙，排煙量按60m3/h?m2計(jì)算。6、消防電氣本工程消防保護(hù)級別擬定為一級，消防控制室設(shè)在住宅樓。消防用電設(shè)備由變電所及發(fā)電機(jī)分別提供電源，發(fā)電機(jī)房設(shè)在住宅樓，報(bào)警系統(tǒng)另配UPS電源。6.6.6防雷安全設(shè)計(jì)本項(xiàng)目建筑物均按二類防雷建筑物設(shè)計(jì)防雷，運(yùn)用建筑物金屬構(gòu)件作防雷裝置。屋面敷設(shè)避雷帶，共用天線避雷針保護(hù)，運(yùn)用構(gòu)造鋼筋作引下線，并運(yùn)用建筑物混凝土基本鋼筋作為自然接地體。為防側(cè)擊雷，從30m以上每三層設(shè)立均壓環(huán)，所有金屬門窗均應(yīng)與作防雷引下線鋼筋連通。防雷接地、變壓器中性點(diǎn)接地、電氣安全接地以及其他需要接地設(shè)備，均共用接地裝置，接地電阻不不不大于1歐。為用電安全，本建筑作總電位聯(lián)結(jié)，在地下一層變配電房內(nèi)安裝一總電位聯(lián)結(jié)端子箱，把總水管、煤氣管、空調(diào)立管等所有進(jìn)出建筑物金屬體及建筑物金屬構(gòu)件與總等電位聯(lián)結(jié)端子箱連通。在游泳池、衛(wèi)生間等處作局部等電位聯(lián)結(jié)。7節(jié)能、綠化及環(huán)保7.1節(jié)能7.1.1設(shè)計(jì)根據(jù)1.《中華人民共和國節(jié)約能源法》；2.《節(jié)約能源管理暫行條例》；3.公用等專業(yè)提供有關(guān)資料；4.節(jié)能專業(yè)關(guān)于規(guī)定及原則等。7.1.2設(shè)計(jì)范疇重要是項(xiàng)目各建筑物和構(gòu)筑物土建和公用系統(tǒng)節(jié)能設(shè)計(jì)。7.1.3重要節(jié)能辦法1.項(xiàng)目外墻以減少太陽光輻射吸取顏色設(shè)計(jì)。門窗選用密閉性能好塑鋼材料制品，門窗玻璃考慮采用中空玻璃。2.給排水節(jié)能設(shè)計(jì)選用節(jié)水型衛(wèi)生器具及配水件。給水系統(tǒng)采用豎向分區(qū)方式，控制最不運(yùn)用水器具處水壓不超過0.35Mpa。3.電氣節(jié)能設(shè)計(jì)合理選取導(dǎo)線，減少線路損耗。燈具選用高校、節(jié)能燈具，所有氣體放電燈及節(jié)能燈均規(guī)定公路因數(shù)≥0.9。采用智能燈光控制系統(tǒng)，對公共照明分回路定期控制。7.2綠化綠化具備美化環(huán)境、減少污染和噪聲功能。本項(xiàng)目規(guī)劃擬采用點(diǎn)、線、面相結(jié)合手法，在社區(qū)道路兩旁種植行道樹和草皮；在社區(qū)西南部較為寬闊地帶種植低矮灌木、草皮和花卉，形成立體綠化；同步對社區(qū)內(nèi)較大空地進(jìn)行綠化時(shí)，注意配以小型雕塑、亭、廊等小品，給居民一種優(yōu)美休憩場合以期獲得多層次綠化效果，使社區(qū)一年四季均有良好觀賞效果。此外，要同步妥善安排好綠化與地下管線關(guān)系。7.3環(huán)保7.3.1建設(shè)場地環(huán)境現(xiàn)狀1.空氣質(zhì)量現(xiàn)狀項(xiàng)目所在地塊現(xiàn)狀重要為住宅用地，有少量工廠公司和商業(yè)門面，項(xiàng)目周邊無大型廠礦及污染源，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)無粉塵、工業(yè)廢氣污染，有某些生活廢氣排放，對項(xiàng)目區(qū)空氣有一定影響，但項(xiàng)目區(qū)內(nèi)空氣質(zhì)量總體良好。2.地表水環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀項(xiàng)目區(qū)東側(cè)臨清水溪河，本地已有都市污水解決及排水系統(tǒng)，會使污水經(jīng)解決后流入清水溪河，對地下水和清水溪河影響不是很大。3.聲環(huán)境質(zhì)量項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)無明顯噪音來源，聲環(huán)境質(zhì)量良好。4.生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀項(xiàng)目區(qū)重要為建筑用地，現(xiàn)已規(guī)劃和開發(fā)成都市用地。場地內(nèi)無珍稀動(dòng)植物及文物古跡分布，地上原有建筑物將被拆除，生態(tài)環(huán)境較為簡樸，不敏感。7.31、施工期重要污染源1）噪聲施工期噪聲是建筑工程敏感環(huán)境問題之一，重要來源于不同施工階段各類施工機(jī)械和工具使用，涉及：土石方施工階段：挖掘機(jī)、裝載機(jī)、推土機(jī)、運(yùn)送車輛等?；炷翝仓A段：混凝土攪拌機(jī)（運(yùn)送車輛）、振搗棒等。構(gòu)造施工階段：地泵、汽車泵、混凝土攪拌車、振搗棒、支拆模板、搭拆鋼管腳手架、模板修理、電鋸、外用電梯等。裝修及機(jī)電設(shè)備安裝階段：拆腳手架、石材切割、電鉆、電鋸等。2）廢水重要涉及施工廢水、雨水等。施工現(xiàn)場應(yīng)設(shè)立獨(dú)立雨、污水管網(wǎng)，雨水、污水經(jīng)解決后排入市政管道。3）廢氣涉及各類燃料動(dòng)力機(jī)械作業(yè)時(shí)排放燃油廢氣以及施工中二次揚(yáng)塵。施工作業(yè)場地近地面空氣中TSP可達(dá)1.5—3.0mg/m3。4）固廢重要是土石方工程及混凝土澆筑中產(chǎn)生廢棄土石和施工廢料等。因土石方工程需從外界調(diào)土，故本項(xiàng)目固廢以施工人員生活垃圾為主。5）揚(yáng)塵重要涉及：土石方施工、現(xiàn)場攪拌、裸露土地、建筑垃圾存儲運(yùn)送、鍋爐、廚灶等產(chǎn)生易散落、易飛揚(yáng)細(xì)顆粒材料。2、營運(yùn)期重要污染源1）噪聲項(xiàng)目建成后，建筑物配備機(jī)電設(shè)備如柴油發(fā)電機(jī)、通風(fēng)機(jī)、水泵等工作時(shí)會帶來一定噪聲污染，其噪聲源強(qiáng)介于65-95dB；片區(qū)重要道路212國道、磁童路等交通噪聲，以及商業(yè)門面經(jīng)營所帶來噪音將對本項(xiàng)目產(chǎn)生影響。2.廢水項(xiàng)目建成后，廢水排放以生活污水為主，另有少量車輛清洗、綠化、道路清洗水和不可預(yù)見水。3.廢氣項(xiàng)目建成后，進(jìn)出車輛排放汽車尾氣、柴油發(fā)電機(jī)廢氣、以及居民廚房油煙，將對環(huán)境導(dǎo)致一定影響。4.固廢重要為生活廢棄物。7.1、施工期環(huán)保1）噪聲依照GB12523-90《建筑施工場界噪聲原則》，施工階段不同，噪聲限值也不同。夜間除打樁階段為禁止施工外，其他階段限值為55dB，因而，應(yīng)倡導(dǎo)文明施工，減少人為噪聲，盡量采用低噪聲有消聲設(shè)備施工機(jī)械，建立健全控制噪聲管理制度，對噪聲進(jìn)行監(jiān)測，發(fā)現(xiàn)超標(biāo)應(yīng)及時(shí)、有效地采用控制辦法。常用控制辦法有：消聲、吸聲、隔聲和阻聲。雖然施工噪聲僅在施工期土建施工階段產(chǎn)生，隨施工結(jié)束而消失，但由于噪聲較強(qiáng)，且日夜持續(xù)工作，將會對周邊聲學(xué)環(huán)境產(chǎn)生嚴(yán)重影響，極易引起人們反感，應(yīng)予以注重，建議采用如下噪聲防治辦法：①采用較先進(jìn)、噪聲較小施工設(shè)備，并加強(qiáng)維護(hù)和保養(yǎng)，以減少聲源聲級；②施工盡量在白天進(jìn)行；③將有固定工作地點(diǎn)施工機(jī)械應(yīng)盡量設(shè)立在距居民區(qū)較遠(yuǎn)位置，并采用恰當(dāng)封閉和隔聲辦法；④高、中考前半個(gè)月，禁止非搶險(xiǎn)搶修且產(chǎn)生噪聲污染夜間施工作業(yè)。施工場界噪聲控制應(yīng)達(dá)到《建筑施工場界噪聲限值》（GB12523—90）規(guī)定。2)廢水施工期產(chǎn)生含懸浮物和少量石油類施工廢水排入市政排污管，建議修建隔油池、沉砂池，施工期廢水經(jīng)隔油、沉淀后排放。3)廢氣為減少施工期空氣污染對環(huán)境影響，建議采用如下辦法：①施工期必要加強(qiáng)施工機(jī)械使用管理和保養(yǎng)維修，提高機(jī)械設(shè)備正常使用率，縮短工期，減少燃料廢氣排放量；②對開包水泥應(yīng)及時(shí)使用和清掃，對土石方裝卸和運(yùn)送產(chǎn)生揚(yáng)塵采用灑水、限制車速抑塵辦法，以減輕對施工區(qū)附近近地面環(huán)境空氣質(zhì)量影響；③運(yùn)渣車輛不得超高運(yùn)送，并覆蓋塑料布，以免灑落。4)固廢施工期應(yīng)對固體廢棄物產(chǎn)生、排放、收集、儲存、運(yùn)送、運(yùn)用、處置全過程進(jìn)行統(tǒng)籌管理，不但應(yīng)著眼于對已產(chǎn)生固廢進(jìn)行處置，更應(yīng)強(qiáng)調(diào)不產(chǎn)生、少產(chǎn)生固體廢棄物和對已產(chǎn)生固廢進(jìn)行綜合運(yùn)用，以實(shí)現(xiàn)固體廢料“減量化、資源化、無害化”。如采用水土保持辦法，減輕水土流失對水體污染；產(chǎn)生棄土和施工廢料應(yīng)運(yùn)往指定地點(diǎn)填埋；施工人員生活垃圾分類收集后由環(huán)保部門統(tǒng)一處置等。5）揚(yáng)塵可采用現(xiàn)場設(shè)立圍擋，實(shí)行淋水降塵，場內(nèi)道路硬化，垃圾封閉，使用清潔燃料等辦法進(jìn)行控制。2、營運(yùn)期環(huán)保1）噪聲選用高效低噪及振動(dòng)小設(shè)備，振動(dòng)設(shè)備基本均設(shè)立橡膠或彈簧減振器，配備電機(jī)設(shè)隔音罩。通風(fēng)機(jī)等振動(dòng)設(shè)備與管道連接處設(shè)軟接頭、減振支、吊架，水泵基本加減振墊。通過這些辦法，可以有效減少營運(yùn)期機(jī)電設(shè)備噪聲對周邊聲學(xué)環(huán)境影響。噪聲控制參照《工業(yè)公司廠界噪聲原則》（GB12348—90）執(zhí)行。2）廢水所有生活污水經(jīng)生化解決達(dá)到一級原則后，排入市政管網(wǎng)。污水解決工藝流程：生活污水→沉砂隔油池→厭氧酸化池→二級生物濾池→過濾池→達(dá)標(biāo)排放。生活污水排放原則應(yīng)按《污水綜合排放原則》（GB8978—1996）一級原則執(zhí)行。3）廢氣平時(shí)地下車庫設(shè)通風(fēng)風(fēng)機(jī)，車庫內(nèi)排氣經(jīng)豎井引至樓頂排放，對空氣環(huán)境影響不大；如社區(qū)內(nèi)提供餐飲服務(wù)，應(yīng)安裝油煙凈化設(shè)施和專用通道，油煙道引至樓頂排放，對環(huán)境影響很小。油煙排放濃度應(yīng)達(dá)《飲食業(yè)油煙排放原則》（GB18483—）規(guī)定，即排放濃度應(yīng)不高于2.0mg/m。4）固廢生活垃圾袋裝化，并設(shè)垃圾收集點(diǎn)，都市垃圾解決場統(tǒng)一處置，不得導(dǎo)致二次污染。7.3.4環(huán)境影響評價(jià)項(xiàng)目建成后，經(jīng)所采用污染物防治辦法后，生活污水經(jīng)生化解決達(dá)到一級原則排放長江，廢水中重要污染物大幅度減少，對地表水長江影響不大；生活垃圾通過社區(qū)物業(yè)管理部門定期對垃圾袋裝收集，清運(yùn)到指定垃圾解決場，對區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生影響不大。8機(jī)構(gòu)設(shè)立與人力資源配備8.1項(xiàng)目建設(shè)管理機(jī)構(gòu)公司設(shè)董事會和監(jiān)事會，董事會下設(shè)總經(jīng)理1名，總經(jīng)理下設(shè)分管工程建設(shè)、房屋銷售及物業(yè)管理副總經(jīng)理各1名，同步還設(shè)立分管財(cái)務(wù)工作財(cái)務(wù)總監(jiān)1名。副總經(jīng)理和財(cái)務(wù)總監(jiān)下設(shè)各職能管理部門。詳細(xì)如下:行政管理行政管理人力資源管理會計(jì)核算財(cái)務(wù)審計(jì)前期策劃營銷手續(xù)、客戶服務(wù)工程管理設(shè)計(jì)規(guī)劃籌劃管理合同管理及物業(yè)工程造價(jià)管理公司領(lǐng)導(dǎo)綜合部財(cái)審部營銷部施工部經(jīng)營部技術(shù)研發(fā)8.2項(xiàng)目人員配備8.2.1項(xiàng)目部是由公司組建并領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)。它是開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場管理施工管理組織機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目從開工到竣工全過程施工管理工作，既是公司某一開發(fā)項(xiàng)目管理層，又對各外包單位負(fù)有管理和服務(wù)雙重職能。8.2.2□項(xiàng)目經(jīng)理1人□工作班子：設(shè)土建組、設(shè)備安裝組、安監(jiān)組、成本控制組、后勤組□土建組下設(shè)施工管理、技術(shù)洽商、籌劃記錄、物資供應(yīng)□設(shè)備安裝組下設(shè)施工管理、技術(shù)洽商、籌劃記錄、物資供應(yīng)□安監(jiān)組下設(shè)安全檢查□成本控制組下設(shè)預(yù)決算、合同管理、招投標(biāo)□后勤組下設(shè)資料歸檔、手續(xù)辦理□工程技術(shù)部主管土建組、設(shè)備安裝組、安監(jiān)組、后勤組，經(jīng)營籌劃部主管成本控制組。□采用部門控制式項(xiàng)目組織，不打亂公司現(xiàn)行建制，按照部門職能分工，相應(yīng)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)，由部門負(fù)責(zé)組織實(shí)行項(xiàng)目管理。9項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度9.1建設(shè)工期參照建設(shè)項(xiàng)目本地實(shí)際狀況，工期定額和單位工程工期定額，結(jié)合本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、工程量大小、建設(shè)難易限度、施工條件和使用規(guī)定等狀況，項(xiàng)目建設(shè)總工期籌劃按20個(gè)月控制（自9月起計(jì)）。9.2建設(shè)進(jìn)度籌劃2月前：完畢工程建設(shè)前期手續(xù)辦理、征地拆遷、場地平整與地災(zāi)防治工程、施工圖設(shè)計(jì)和施工準(zhǔn)備。3月-4月：完畢基本工程及地下工程，開始主體工程建設(shè)；5月—12月：主體工程所有竣工；開工室內(nèi)裝飾工程、水電安裝工程、設(shè)備安裝工程；完畢水電工程70%、裝飾工程60%、設(shè)備安裝工程70%。1月-3月：完畢余下水電安裝工程、設(shè)備安裝工程、室外裝飾工程、室外環(huán)境道路工程等。4月底驗(yàn)收投入使用。9.3項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度表依照以上進(jìn)度籌劃規(guī)定，結(jié)合工程各施工建設(shè)階段工程量和復(fù)雜限度，對建設(shè)時(shí)序做出安排，并使各階段工作互相銜接。10工程招投標(biāo)方案本項(xiàng)目業(yè)主將依照《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，對項(xiàng)目工程施工、工程監(jiān)理以及與工程建設(shè)關(guān)于重要設(shè)備、材料等采購進(jìn)行招標(biāo)，并依照國家發(fā)展籌劃委員會第3號令以及重慶市關(guān)于招標(biāo)文獻(xiàn)規(guī)定，結(jié)合項(xiàng)目詳細(xì)狀況，組織完畢招投標(biāo)工作。10.1招標(biāo)形式本項(xiàng)目擬采用公開招標(biāo)形式進(jìn)行招標(biāo)工作。由項(xiàng)目業(yè)主自行組織或委托具備甲級資質(zhì)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)對設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位、重要設(shè)備（如空調(diào)機(jī)組、電梯）供應(yīng)商、大宗材料供應(yīng)商（如商品混凝土、鋼材）進(jìn)行公開招標(biāo)擬定。10.2資質(zhì)規(guī)定設(shè)計(jì)單位：甲級工程施工單位：一級建筑安裝施工工程監(jiān)理單位：甲級。建議在同等條件下，有類似工程經(jīng)驗(yàn)優(yōu)先。重要設(shè)備、大宗材料供應(yīng)商需有良好信譽(yù)，具備較強(qiáng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，優(yōu)先考慮國內(nèi)供應(yīng)商。10.3招標(biāo)信息發(fā)布依照原重慶市發(fā)展籌劃委員會貫徹國家《招標(biāo)公示發(fā)布暫行辦法》實(shí)行意見，依法必要招標(biāo)項(xiàng)目招標(biāo)公示必要同步在指定報(bào)紙和信息網(wǎng)絡(luò)媒介上發(fā)布。指定報(bào)紙為《重慶商報(bào)》，指定信息網(wǎng)絡(luò)為《重慶經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)》，網(wǎng)址為。本項(xiàng)目招標(biāo)信息將分別在上述兩種媒體上同步發(fā)布。10.4招投標(biāo)工作組織項(xiàng)目業(yè)主自行組織或委托具備甲級資質(zhì)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)實(shí)行項(xiàng)目招投標(biāo)工作。招標(biāo)時(shí)應(yīng)遵循公開、公平、公正、誠實(shí)信用和優(yōu)勝劣汰原則，組織完畢編標(biāo)、公示、資審、評標(biāo)等工作。參加公開投標(biāo)設(shè)計(jì)單位不得少于3家，工程施工單位不得少于5家，工程監(jiān)理單位不得少于3家，供應(yīng)商不得低于3家。11投資估算與資金籌措11.1投資估算11.1.1投資估算范疇本項(xiàng)目投資估算范疇涉及前期準(zhǔn)備、場地平整、基本地下室工程、主體構(gòu)造工程、裝飾工程、設(shè)備安裝工程、室外環(huán)境、道路工程及其他零星工程。11.1.2投資估算內(nèi)容本報(bào)告投資估算內(nèi)容重要涉及固定資產(chǎn)投資估算。重要對本項(xiàng)目涉及土建、安裝、設(shè)備、室外附屬設(shè)施及管網(wǎng)等工程費(fèi)用進(jìn)行測算，并對項(xiàng)目涉及工程建設(shè)其她費(fèi)用：土地拆遷安頓費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè)管理費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、都市建設(shè)配套費(fèi)、預(yù)備費(fèi)等進(jìn)行估算。11.1.3（1）各級政府主管部門頒發(fā)文獻(xiàn)。（2）項(xiàng)目業(yè)主提供關(guān)于資料。（3）《重慶市建設(shè)工程設(shè)計(jì)概算編制規(guī)定》（渝建發(fā)[]47號）、《重慶市建筑工程概算定額》（）、《重慶市市政工程概算定額》（）、《重慶市安裝工程概算定額》（）、類似工程估算指標(biāo)及現(xiàn)行市場材料價(jià)格等資料。（4）國家關(guān)于主管部門規(guī)定取費(fèi)類別和收費(fèi)原則及有關(guān)土建、公用工程投資估算指標(biāo)。11.1.4有關(guān)投資估算闡明（1）土地拆遷安頓費(fèi)用本次項(xiàng)目（6.4畝）范疇內(nèi)安頓房用來原地安頓整個(gè)磁8地塊（28.4畝）201拆遷戶，以及附近地塊39異地拆遷安頓戶。本項(xiàng)目占用土地拆遷安頓成本按照平均分?jǐn)傇瓌t計(jì)算，即按照整個(gè)磁8地塊（28.4畝）總拆遷安頓成本進(jìn)行均攤。磁8地塊約有380拆遷戶，有原地安頓、貨幣安頓、現(xiàn)房安頓及期房安頓4種安頓方式。依照重慶市拆遷安頓補(bǔ)償原則及業(yè)主提供有關(guān)拆遷記錄資料，整個(gè)磁8地塊拆遷安頓成本約3800萬。則本項(xiàng)目土地拆遷安頓費(fèi)用為6.4/28.8*3800=856萬元。其中重要安頓補(bǔ)償原則如下：=1\*GB3①拆遷戶人均補(bǔ)償面積不得低于15平方米/人，拆遷面積低于最低原則，安頓面積應(yīng)補(bǔ)足。=2\*GB3②對于提前搬遷，給與10000-30000元/戶特別獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。=3\*GB3③貨幣安頓補(bǔ)償原則參照本地房價(jià)平均水平，約3500元/平方米。=4\*GB3④期房安頓與現(xiàn)房安頓方式拆遷面積補(bǔ)償原則比貨幣安頓補(bǔ)償原則略低。（2）工程建設(shè)前期費(fèi)用工程建設(shè)前期費(fèi)用重要涉及策劃費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘察費(fèi)、都市建設(shè)配套費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè)管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、工程造價(jià)征詢費(fèi)等，各項(xiàng)收費(fèi)均按照有關(guān)收費(fèi)原則文獻(xiàn)或行業(yè)平均水平計(jì)取。前期費(fèi)用總計(jì)813萬元。11.2投資估算成果項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投入5080萬元，其中：工程費(fèi)用2965萬元(涉及建安工程費(fèi)2745萬元，市政設(shè)施配套費(fèi)220萬元)，工程建設(shè)其她費(fèi)用1670萬元(涉及拆遷安頓費(fèi)用856萬元，前期費(fèi)用814萬元)，預(yù)備費(fèi)226萬元，建設(shè)期利息167萬元，期間費(fèi)用52萬元。關(guān)于計(jì)算和金額詳見附表1《總投資估算表》。11.3資金籌措資金來源：公司自籌資金1580萬元，占總投資31%；申請銀行貸款3500萬元，占總投資69%。12經(jīng)濟(jì)評價(jià)12.1經(jīng)濟(jì)分析根據(jù)、原則和辦法1.評價(jià)根據(jù)（1）本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)以原國家計(jì)委頒發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)辦法與參數(shù)》（第三版）為根據(jù)；（2）本項(xiàng)目成本、效益等方面財(cái)務(wù)測算，按財(cái)政部頒發(fā)《公司財(cái)務(wù)通則》和《公司會計(jì)準(zhǔn)則》關(guān)于規(guī)定為根據(jù)；（3）本項(xiàng)目稅金測算，按國家頒發(fā)稅種、稅目及有關(guān)規(guī)定為測算根據(jù)。2.評價(jià)原則（1）本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)以動(dòng)態(tài)分析為主，并輔以若干重要靜態(tài)指標(biāo)分析；以定量分析為主，定性分析為輔原則；（2）本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)在計(jì)算期內(nèi)銷售價(jià)格及成本，均不考慮通貨膨脹因素；（3）本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)遵循收入與費(fèi)用計(jì)算口徑一致原則；3．評價(jià)辦法本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)按新建項(xiàng)目評價(jià)辦法進(jìn)行效益分析和測算。12.2基本數(shù)據(jù)1.計(jì)算期擬定本項(xiàng)目為拆遷該贊哦啊項(xiàng)目，住房不存在銷售環(huán)節(jié)，只有少量商業(yè)需要對外銷售，可在竣工后不久即可售畢。故將計(jì)算期設(shè)定為項(xiàng)目建設(shè)工期，即15個(gè)月。2.銷售（或租賃）內(nèi)容及面積總建筑面積16347m2（除去住宅13500m2□商業(yè)面積：512.3財(cái)務(wù)評價(jià)12.3.1項(xiàng)目投入估算項(xiàng)目投入費(fèi)用由項(xiàng)目工程建設(shè)投資和經(jīng)營費(fèi)用兩某些構(gòu)成用?！豕こ探ㄔO(shè)投資5028萬元□期間費(fèi)用52萬元，其中：管理費(fèi)用39萬元，營銷費(fèi)用13萬元。項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投入費(fèi)用共計(jì)為5080萬元。12.3.2銷售商業(yè)銷售收入為438萬元。銷售收入及稅金測算詳見附表2《銷售收入及稅金測算表》。12.3.4□利潤總額=438-5080-24=—4666萬元12.4財(cái)務(wù)評價(jià)成果從以上評價(jià)成果可知，項(xiàng)目投資收不抵支，存在較大虧損。經(jīng)濟(jì)評價(jià)中詳細(xì)數(shù)據(jù)及計(jì)算，詳見附表：附表1：《總投資估算表》；附表1-1：《前期費(fèi)用表》附表1-2:《建安工程費(fèi)用表》附表1-3:《市政設(shè)施配套費(fèi)用表》附表2：《銷售收入及營業(yè)稅金測算表》；附表3：《重要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表》。社會評價(jià)本項(xiàng)目是重慶市沙坪壩區(qū)舊城改造重要構(gòu)成某些，其建設(shè)將為拆遷戶提供住房保障，有助于提高都市形象，有助于增進(jìn)瓷器口古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)，并為其提供有關(guān)商業(yè)配套。綜合分析該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小，且有著明顯社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和極大社會影響力。13.1社會效益重要體當(dāng)前：完善所在地段規(guī)劃功能、提高都市形象；提高市民人居質(zhì)量；增長社會有效需求，增進(jìn)地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。13.2社會影響分析□可以推動(dòng)所在地段都市建設(shè)進(jìn)程，增進(jìn)周邊公用設(shè)施配套完善，提高本地原有居民生活質(zhì)量；□增長所在地區(qū)服務(wù)業(yè)就業(yè)機(jī)會；□項(xiàng)目建設(shè)，將增長對建材、設(shè)備、勞動(dòng)力需求；□項(xiàng)目建成后，車流、人流都將增長，加大了環(huán)境衛(wèi)生工作量；同步增大了對本地公用服務(wù)設(shè)施需求，但也有助于增長社會有效消費(fèi)需求。□項(xiàng)目與周邊兩大文化旅游區(qū)相聯(lián)合將使得本項(xiàng)目社會效益更加明顯。13.3社會風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目業(yè)主已與政府有關(guān)部門訂立土地使用合同，涉及非自愿移民安頓問題可以有效解決；由于項(xiàng)目建設(shè)得到關(guān)于部門大力支持，項(xiàng)目引起社會矛盾也許性不大。在項(xiàng)目建設(shè)期，應(yīng)選取合理施工方案，加強(qiáng)施工現(xiàn)場管理，并采用恰當(dāng)安全防護(hù)辦法，將負(fù)面影響減少到最低限度；與所在地區(qū)政府保持暢通溝通管道，控制不安定因素，避免矛盾激化而影響項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程。在運(yùn)營期要注意對聲學(xué)環(huán)境、綠化成果保護(hù)，認(rèn)真貫徹環(huán)保部門規(guī)定，盡量減少對周邊地區(qū)環(huán)境容量需求，避免環(huán)境因素引起社會風(fēng)險(xiǎn)?；谏鐣u價(jià)角度，本項(xiàng)目建設(shè)是可行。結(jié)論與建議14.1結(jié)論本項(xiàng)目所在地作為磁器口古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，北臨磁童路，南臨雙菱皮鞋廠，西臨212國道，東臨清水溪，交通條件優(yōu)越。地塊周邊配套完善、交通便利、居住環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)、文化氛圍較濃，市場區(qū)位、交通區(qū)位、環(huán)境區(qū)位都比較好，將來發(fā)展前景看好。本項(xiàng)目建成后可以提高都市形象，將為拆遷戶提供居住保障，大幅度改進(jìn)、提高拆搬家民生活、居住條件；有助于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略實(shí)行，為和諧社會構(gòu)建提供積極支持和強(qiáng)有力保障，為進(jìn)一步提高沙坪壩都市形象做出一定貢獻(xiàn)；有助于增進(jìn)磁器口古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)，美化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象；有助于豐富完善沙坪壩區(qū)商業(yè)內(nèi)容和環(huán)境。因而本項(xiàng)目具備較好社會效益。本項(xiàng)目占地6.4畝，總建筑面積16347平方米，其中住宅建筑面積為13500平方米，安頓社區(qū)管理及活動(dòng)用房800平方米，商業(yè)面積547m2，地下車庫項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投入5080萬元，其中：工程費(fèi)用2965萬元(涉及建安工程費(fèi)2745萬元，市政設(shè)施配套費(fèi)220萬元)，工程建設(shè)其她費(fèi)用1670萬元，預(yù)備費(fèi)226萬元，建設(shè)期利息167萬元，期間費(fèi)用52萬元。資金來源：公司自籌資金1580萬元，占總投資31%；申請銀行貸款3500萬元，占總投資69%。在經(jīng)濟(jì)效益方面，由于拆遷安頓成本較大，本工程又屬于政府民生工程，需要政府予以資金補(bǔ)貼與支持方能保持收支平衡，收支缺口達(dá)到4666萬元。銀行貸款償還資金來源所有為本地財(cái)政資金。14.2建議1.政府予以拆遷改造方面資金補(bǔ)貼與支持；2.嚴(yán)格執(zhí)行國家及重慶市房地產(chǎn)開發(fā)管理程序和規(guī)定，按預(yù)定籌劃和目的，優(yōu)質(zhì)、高效地實(shí)行開發(fā)建設(shè)。3.建筑物建設(shè)順序應(yīng)配合營銷策劃案進(jìn)行；住宅戶型設(shè)計(jì)一定要體現(xiàn)靈活性、個(gè)性化，突出樓盤特色；注意對社區(qū)綠化成果、環(huán)境設(shè)施保護(hù)。4.加強(qiáng)物業(yè)管理及物管費(fèi)用貫徹，保證項(xiàng)目投入使用后可以正常使用和得到維護(hù)，以發(fā)揮更好效益附表總投資估算表附表1序號費(fèi)用名稱投資估算額(萬元)備注一工程費(fèi)用2964.71建安工程費(fèi)用2745.1詳見表1-22市政設(shè)施配套費(fèi)219.6詳見表1-3二工程建設(shè)其他費(fèi)用1669.81土地費(fèi)用856.3將拆遷安頓成本作為土地使用費(fèi)計(jì)算2前期費(fèi)用813.4詳見表1-1三預(yù)備費(fèi)226.7四建設(shè)期利息167.0工程建設(shè)投資共計(jì)5028.2五期間費(fèi)用51.71管理費(fèi)用38.62營銷費(fèi)用13.1項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投入5080單方造價(jià)(元/m2)3108前期費(fèi)用表表1-1序號成本類型工程量（平方米）單位成本計(jì)價(jià)單位成本（萬元）備注1策劃費(fèi)16,347.001.00元/平方米1.632規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)16,347.0015.7元/平方米25.60按設(shè)計(jì)收費(fèi)原則（計(jì)價(jià)格[]10號）計(jì)算3建設(shè)工程規(guī)劃允許執(zhí)照費(fèi)0.005.34按工程造價(jià)1.8‰計(jì)4環(huán)境影響征詢評價(jià)費(fèi)16,347.007.76按環(huán)境影響征詢收費(fèi)原則（計(jì)價(jià)格[]125號)計(jì)算5地質(zhì)勘查費(fèi)19,196.005.00元/平方米9.60占地面積6地質(zhì)災(zāi)害評估16,347.000.10元/平方米0.167施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)16,347.0047.0元/平方米76.808施工圖設(shè)計(jì)文獻(xiàn)審查費(fèi)16,347.001.50元/平方米2.459施工圖預(yù)算和標(biāo)底管理費(fèi)12.36按累進(jìn)制收費(fèi)10招標(biāo)代理費(fèi)27.03按累進(jìn)制收費(fèi)11工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)0.0195.62按累進(jìn)制收費(fèi)12都市建設(shè)綜合配套費(fèi)16,347.00190.00元/平方米155.30可享有減免政策優(yōu)惠13工程征詢及結(jié)算審查費(fèi)-0.007.41按工程造價(jià)2.5‰計(jì)14檢查實(shí)驗(yàn)費(fèi)16,347.002.00元/平方米3.2715房產(chǎn)測繪費(fèi)16,347.