蜀都花園預(yù)售前期推廣案樣本

品牌籌劃推廣綱要（階段案）方略綱要方略規(guī)劃三、階段目的四、項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位2、產(chǎn)品力分析3、品牌力分析4、銷售力分析5、前期推廣績效考核五、市場分析1、目的客戶定位消費(fèi)區(qū)域定位需求彈性分析市場風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議六、推廣方略形象推廣綱要傳播媒介組合推廣方案構(gòu)想4、DM通道設(shè)計(jì)5、SP活動(dòng)跟進(jìn)6、推廣籌劃列表7、目的績效七、銷控方略1、銷控綱要2、定價(jià)方略3、促銷方式4、方略修正5、目的績效八、預(yù)售準(zhǔn)備VI辨認(rèn)規(guī)范文案準(zhǔn)備3、全員培訓(xùn)4、開盤慶典九、廣告籌劃及費(fèi)用預(yù)算十、績效預(yù)估方略綱要以與購房置業(yè)關(guān)聯(lián)緊密公益活動(dòng)為載體，塑造極具親和力百姓置業(yè)顧問形象，提高華盛實(shí)業(yè)“蜀都花園”品牌知名度、美譽(yù)度，令消費(fèi)者始終保持對樓盤關(guān)注，力求開盤前穩(wěn)住準(zhǔn)客戶。方略規(guī)劃■規(guī)劃階段：5月15-8月18日推廣階段共計(jì)96個(gè)工作日，含法定公休日21個(gè)。■基準(zhǔn)日：5月15日（周二）推廣案實(shí)行日6月15日（周五）售樓部進(jìn)駐日7月9日（周一）預(yù)約期起始日8月10日（周五）獲準(zhǔn)預(yù)售日8月18日（周六）預(yù)售開盤日規(guī)劃構(gòu)想：5月15日至8月18日開盤，品牌推廣周期分段介定15/05……導(dǎo)入期……15/06……導(dǎo)入期……09/07…試銷期……10/08…試銷期……18/18推廣實(shí)行售樓部進(jìn)駐預(yù)約起始預(yù)售獲批開盤預(yù)售公益形象宣傳…………15//05始……（94/工作日）DM派單……………30/06至18/08…………（49/工作日）SP公關(guān)…………01/06至18/08………（79/工作日）NP形象廣告…02/07至18/08……（47/工作日）□6月15日售樓部竣工，建議封閉至7月9日，待各項(xiàng)預(yù)約準(zhǔn)備工作跟進(jìn)完畢后再對客戶開放。封閉期間作銷售人員培訓(xùn)、競爭對手市調(diào)、模仿對抗演習(xí)、行銷動(dòng)線適應(yīng)及修正。封閉因素：樣板房、影音室、售樓書及各類宣傳資料未到位?！?月18日開盤后，依照《銷售推動(dòng)籌劃》執(zhí)行《廣告行銷籌劃》，有環(huán)節(jié)地從樓盤試銷期轉(zhuǎn)入強(qiáng)銷期，以上籌劃均為期一年。規(guī)劃根據(jù)：宣傳浮現(xiàn)真空期，品牌知名度衰減，開盤難聚人氣；未獲預(yù)售允許證，任何廣告只能做形象宣傳；政策調(diào)節(jié)，預(yù)約如何規(guī)避法規(guī)懲罰有待觀測;準(zhǔn)備工作未完，若開放售樓部，客戶無新鮮感，影響購買決策。影響因素：影響預(yù)約、預(yù)售工作開展因素列表工作項(xiàng)目影響因素責(zé)任部門負(fù)責(zé)人解決途徑開放售樓部預(yù)約樣板房、影音室工程進(jìn)度、售樓部廣場綠化、宣傳資料完備工程部辦公室黃能胡嵩岳盡快擬定樣板間裝修方案；與貝爾高林聯(lián)系售樓部外廣場景觀設(shè)計(jì)方案。樓書、戶型闡明定稿需擬定戶型、智能化系統(tǒng)配備、弱電系統(tǒng)、物業(yè)管理等工程部辦公室公司領(lǐng)導(dǎo)崔振宇可做樓書文案題綱，設(shè)計(jì)草稿。銷售籌劃一期戶型面積成本核定，一期分步建設(shè)工期工程部公司領(lǐng)導(dǎo)盡快擬定一期戶型，測算工期。廣告籌劃銷售籌劃未擬定上海同策熊勇可做系列廣告方案創(chuàng)意、擬定媒介組合，預(yù)估發(fā)布頻率，制定廣告概算。獲準(zhǔn)預(yù)售獲建筑施工允許證，基本完畢正負(fù)零，獲預(yù)售允許證工程部公司領(lǐng)導(dǎo)黃能不可預(yù)測客觀因素，加快各項(xiàng)圖紙擬定，以利審批進(jìn)度。三、階段目的延伸房展會品牌告知口碑效應(yīng)，保持輿論對樓盤關(guān)注熱度余溫不散，干擾準(zhǔn)客戶做出其她購買決策，靜待蜀都花園開盤。四、項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位以二環(huán)路內(nèi)規(guī)模最大高層高檔電梯公寓群；以完備配套公建設(shè)施；以一流生態(tài)、智能化生活空間，推出“大盤圍城”當(dāng)代社區(qū)概念。蜀都花園是成都這座“第四城中第一城”?！醮蟊P圍城—①公建設(shè)施配套完備，令業(yè)主生活倍感舒服、便利；②精英齊聚，哺育良好人文環(huán)境，都市潮流盡彰顯；③共有空間遼闊兼有良好私密性，人性舒展全方位；④“大”就是氣魄，“城”就是身份，選取咱們就是選取美好將來。產(chǎn)品力分析產(chǎn)品力—核心競爭力，品質(zhì)優(yōu)劣決定成敗。優(yōu)勢分析：①公建配套是當(dāng)前區(qū)域內(nèi)最為完備社區(qū)；②貝爾高林景觀設(shè)計(jì)可與城南、城西比肩，區(qū)內(nèi)獨(dú)有；③威格斯物管百年品牌值得信賴，具親和感、號召力；④一流智能化系統(tǒng)配備，社區(qū)管理高效、便捷；⑤引入國際知名大型超市，地段具商業(yè)價(jià)值，升值快；⑥位于交通樞紐，出行暢通無阻；⑦戶型面積跨度大，有充分選取余地。⑧各種戶型有面積贈(zèng)送，實(shí)得面積大，購買均價(jià)低；⑨大盤圍城，高層電梯公寓視野開闊，身份象征。劣勢分析：①地段心理認(rèn)同感差；②對高層心理有抗性，不安全、保障差；③公攤大、均價(jià)高，物管費(fèi)高，不夠經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。品牌力分析品牌力—產(chǎn)品對外市場擴(kuò)張力，無形資產(chǎn)。①開發(fā)商知名度不高，屬同業(yè)中弱勢品牌；②樓盤品牌房展會后已為社會公眾所接受，由于前期宣傳無后續(xù)跟進(jìn)，品牌印象已淡化、混淆；③以公益活動(dòng)繼續(xù)提高開發(fā)商品牌形象；以開發(fā)商品牌形象增進(jìn)產(chǎn)品力向經(jīng)濟(jì)效益轉(zhuǎn)換，最后靠產(chǎn)品鞏固開發(fā)商品牌形象。銷售力分析銷售力—人力資源、管理資源整合后市場執(zhí)行力。①項(xiàng)目公司內(nèi)部運(yùn)作精簡、高效是成功前提；②項(xiàng)目公司與營銷代理公司精誠合伙是成功保障；③決策科學(xué)化、管理制度化、運(yùn)作程序化是整合核心。前期推廣績效考核□工地圍墻廣告---自2月下旬發(fā)布以來，蜀都花園來電征詢狀況：電話征詢客戶構(gòu)成表來電區(qū)域征詢?nèi)舜晤A(yù)留聯(lián)系有效率備注市區(qū)總量500通382通70%區(qū)域客面積需求、經(jīng)濟(jì)承受構(gòu)成：面積需求≥100m占68%面積需求≤100m占32%總價(jià)25萬~30萬占81%支付方式：銀行按揭、公積金貸款其中：區(qū)域客戶420通212通50%區(qū)域客定位：成華、錦江、龍泉驛區(qū)域人口占都市總?cè)丝诒嚷剩?0%□房交會期間----蜀都花園展位征詢客戶基本狀況：展位接受征詢約25，000人次，留下有效電話3，590通，有較強(qiáng)預(yù)約意向客戶為274人，其中樓盤所處成華、錦江、龍泉驛區(qū)征詢?nèi)藬?shù)約占40%。該區(qū)域人口約占成都八區(qū)人口46%，密度最大，但人口構(gòu)造重要為產(chǎn)業(yè)工人和農(nóng)業(yè)人口，購買力相對較弱。據(jù)上海同策公司駐場人員對區(qū)內(nèi)房屋出租中介機(jī)構(gòu)調(diào)查，數(shù)據(jù)顯示該區(qū)域內(nèi)房屋租售比為1：2。該區(qū)域受征地困難和預(yù)期購買力較低影響，房產(chǎn)開發(fā)滯后，但區(qū)域內(nèi)人口有極強(qiáng)購房需求欲望。征詢狀況反映該地區(qū)供求關(guān)系極不平衡，在目的消費(fèi)群心理預(yù)期價(jià)位上幾乎反映為賣方市場，公司樓盤在區(qū)內(nèi)市場具一定壟斷性，前期形象宣傳已為眾多東區(qū)消費(fèi)者所認(rèn)同。五、市場分析目的客戶定位定位原則：總價(jià)決定客層，依照對經(jīng)濟(jì)承受能力預(yù)測分析，擬定目標(biāo)客戶社會經(jīng)濟(jì)地位和職業(yè)特性。①社會經(jīng)濟(jì)地位劃分②職業(yè)構(gòu)造劃分□社會經(jīng)濟(jì)地位劃分客層劃分社會經(jīng)濟(jì)地位特性比率家庭月收入推薦戶型總價(jià)范疇月供范疇主力客層都市中產(chǎn)階級50%≥5000C/B/E43~77萬800~1700輔助客層新經(jīng)濟(jì)行業(yè)白領(lǐng)30%3000~5000C/B36~44萬700~855邊沿客層老式行業(yè)就業(yè)者15%~3000C/B/D19~44萬369~855隨機(jī)客層單身、結(jié)婚、退休置業(yè)5%儲蓄C/B/D/E19~77萬369~1700備注記錄數(shù)據(jù)來源《蜀都花園一期工程套型、套內(nèi)面積及所占比例表》以八成三十年按揭為例，年貸款利率5%，均價(jià)3200元/平方米概算，僅供參照。定位分析：劃分基準(zhǔn)—成都市記錄局都市人口年均收入統(tǒng)計(jì)為7764元/人。職業(yè)構(gòu)造劃分定位分析：①意向購房者中月收入在3000~5000元和5000元以上目的客層，公司領(lǐng)導(dǎo)、私營公司主、外企員工，部份公司管理人員、政府公務(wù)員和自由職業(yè)者約占30%；②月收入在元元左右專業(yè)技術(shù)人員、政府公務(wù)員、公司管理人員、自由職業(yè)者和普通員工約占60%；③數(shù)據(jù)顯示近來一次市調(diào)成果與咱們開發(fā)房型總價(jià)配比所針對目的客層有一定偏差。建議與否應(yīng)在調(diào)節(jié)總價(jià)思路下對戶型面積做一定控制。附：房展會來客面積需求記錄圖注：考慮到意向需求與實(shí)際經(jīng)濟(jì)承受能力偏差，此調(diào)查成果對面積實(shí)際需求應(yīng)有10~20%修正。則市場承受力最強(qiáng)戶型面積在70-120平方米之間，總價(jià)在20~40萬元（支付方式為八成三十年按揭）。異地市場參照：據(jù)深圳、北京等地最新市場調(diào)查顯示市場主力戶型：三房二廳，面積為80~100m基本戶型成為市場主流，需求量約占50%，購房者對100m如下需求比例為65%，100m以上為34%；面積需求比例：100m如下65%，100m以上35%；三房如下（含三房）戶型82%，三房以上戶型18%。單套層高原則：平層2.7m;復(fù)式4.8~5.2m左右,其中,臥室為2.6。價(jià)格承受能力：深圳、北京兩地81%調(diào)核對象表達(dá)總價(jià)60萬為極限，其中，40萬如下占41%，40~60萬占40%。按揭月還款不超為家庭月收入30%占調(diào)核對象40%。以上成果與成均有一定差別，但與咱們前期調(diào)研成果趨勢基本吻合，因而在擬定一期戶型、面積配比、控制總價(jià)上值得清意。□建議修正：蜀都花園主力戶型面積控制在70~90m，90~120m區(qū)間?？們r(jià)在20~40萬之間，利潤重要在社區(qū)中廳內(nèi)環(huán)一線買點(diǎn)較多≥100m戶型上，若按原戶型面積配比開發(fā)一期，從總價(jià)看經(jīng)濟(jì)受力，預(yù)測東區(qū)客層最多有40%消化能力。而大量目的客層針對區(qū)外，則廣告預(yù)算會大幅增長，且效果難以撐控?！鱿M(fèi)區(qū)域分析：樓盤處在成都市工業(yè)密集區(qū)，區(qū)域內(nèi)常駐居民中產(chǎn)業(yè)工人所占人口比重較大，市場對大盤承辦力有一定風(fēng)險(xiǎn)，故需將目的消費(fèi)區(qū)域向外拓展。因樓盤所處地理位置較佳，依托主干道與市中心及市區(qū)各區(qū)相連，且位于成都市與川東南聯(lián)接交通樞紐，出行以便。對目的消費(fèi)區(qū)域介定為：①成都市八區(qū)十二縣市②成都周邊地市州，尤以川東南一帶為重③重慶及廣東、深圳四川白領(lǐng)打工者較多都市附：房展會期間來客區(qū)域記錄圖注：樓盤所處區(qū)位成華區(qū)、錦江區(qū)、龍泉驛區(qū)、鄰近武侯區(qū)來征詢客戶占征詢總?cè)藬?shù)46%。區(qū)域客仍為主力承辦客層，需進(jìn)一步挖掘潛力。需求彈性分析□國內(nèi)市場分析房地產(chǎn)需求價(jià)格彈性變化受價(jià)格、收入水平和消費(fèi)構(gòu)造、代替品、偏好、預(yù)期、國民經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、都市化水平幾大重要因素影響。其中，居民可支配收入在一定經(jīng)濟(jì)運(yùn)營周期內(nèi)對房產(chǎn)需求價(jià)格彈性有直接影響。國際上對商品房售價(jià)對家庭年收入合理比例原則定為3~6倍，超過6倍就不得形成買方市場。據(jù)測算全國當(dāng)前商品房售價(jià)相稱于家庭年收入10倍，故國內(nèi)商品房價(jià)格形成具行業(yè)壟斷性，需求價(jià)格彈性較大，價(jià)格變動(dòng)對需求量變動(dòng)影響較大。區(qū)內(nèi)市場分析研究表白，恩格爾系數(shù)（食品支出占可支配收入比例）變化對房地產(chǎn)需求量變化具參照性。記錄顯示，成都市民恩格爾系數(shù)為38.78%，低于全國城鄉(xiāng)居民40%左右平均水平，已向小康型生活轉(zhuǎn)變。而恩格爾系數(shù)在40%~50%之間消費(fèi)構(gòu)造房地產(chǎn)需求會達(dá)到15%，則成都市房地產(chǎn)需求將來幾年內(nèi)會更高。將來幾年內(nèi)決定商品房發(fā)售與否成功重要因素之一在于產(chǎn)品自身合用性、功能性為市場接受。故樓盤應(yīng)以此為原則考慮主力戶型實(shí)用性，以減少消費(fèi)者購房支出。■市場風(fēng)險(xiǎn)分析同業(yè)競爭區(qū)內(nèi)除萬科都市花園外無大體量樓盤抗衡，因其開發(fā)建筑構(gòu)造不同，形成市場區(qū)隔，目的客層交叉小，無影響；市內(nèi)同質(zhì)樓盤以府南河致民路一段最具威脅，區(qū)位接近，位置、自然景觀好，雅典國際、學(xué)府花園、南岸一家、萊茵河畔等高層電梯公寓體量不大但因大某些已開發(fā)至二期，有一定口碑效應(yīng)，客觀上對客層有一定分流效應(yīng)。項(xiàng)目缺陷較其她建筑構(gòu)造公攤大，實(shí)得面積率低；空間壓迫感強(qiáng)，物管費(fèi)高；地段鄰近處老舊工業(yè)區(qū)，鄰近污染源，客戶有心理承擔(dān)；客戶對高層停電、消防、安保等問題能否解決會有疑問；高層大面積玻窗會導(dǎo)致光污染和“熱島效應(yīng)”；⑥宏觀調(diào)控，銀行緊縮銀根，建設(shè)資金不到位，影響工期。□風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議因項(xiàng)目開發(fā)體量大，定價(jià)方略應(yīng)以規(guī)模經(jīng)營創(chuàng)造規(guī)模效益為前提，前期采用低總價(jià)大量發(fā)售，提高鈔票流量，加快資金周轉(zhuǎn)、變現(xiàn)。以減少市場風(fēng)險(xiǎn)。減少輔助功能設(shè)計(jì)較多戶口型在一期開發(fā)中配比，盡量以大眾化產(chǎn)品、低總價(jià)、高附加值產(chǎn)品在市場中謀求突破，形成品牌效應(yīng)后再擴(kuò)大利潤。景觀設(shè)計(jì)應(yīng)謀求政府獎(jiǎng)項(xiàng)承認(rèn)，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容不適當(dāng)盲目擴(kuò)大，智能化系統(tǒng)配備在追求功能同步兼顧總成本控制。對一期戶型可運(yùn)用面積進(jìn)行研究、測算，運(yùn)用錯(cuò)復(fù)式空間較好特點(diǎn)，設(shè)計(jì)銷售說辭，提高性價(jià)比簡介，規(guī)避公攤大不利因素；研究成都?xì)夂蚝湍昶骄照諘r(shí)間，闡明日照時(shí)間較全國其她城市短，沒有浮現(xiàn)光污染和“熱島效應(yīng)”也許性不大；對所有設(shè)備特別是電梯品牌、自備發(fā)電機(jī)反映時(shí)間要做大宣傳，提高安全感。六、推廣方略■品牌推廣方案：依照方略規(guī)劃，5月15日至8月18日為樓盤品牌導(dǎo)入期和試銷期（前段）。推廣方案重要側(cè)重于品牌形象宣傳，宣傳方式為：①公益活動(dòng)②DM派單③SP公關(guān)④NP形象廣告□公益活動(dòng)構(gòu)想□活動(dòng)之一—“華盛置業(yè)顧問專家系列訪談”傳播媒介—電視臺（擬選取成都電視臺或經(jīng)濟(jì)電視臺）欄目設(shè)計(jì)—華盛集團(tuán)欄目冠名，并請行業(yè)專家現(xiàn)場解答。共同探討與老百姓切身利益有關(guān)購房置業(yè)話題。觀眾提問與專家點(diǎn)評相結(jié)合，將老百姓關(guān)懷房地產(chǎn)專業(yè)知識做進(jìn)一步淺出常識性簡介。既有中央臺《實(shí)話實(shí)說》參加感，又有《生活》親和力，欄目風(fēng)格輕松、幽默，知識性、趣味性融為一體。設(shè)計(jì)思路—側(cè)重提高開發(fā)商品牌形象，積極回避對蜀都花園簡介和宣傳。力求以百姓置業(yè)專家身份在短期內(nèi)拉近與消費(fèi)者心理距離。系列話題—系列訪談擬分八集，持續(xù)到開盤，開盤前每星期播出一集。告訴消費(fèi)者什么樣房子是好房子（相對而言）？你需要什么房子？怎么購買到好房子？話題之一“住宅概念”訪談內(nèi)容：經(jīng)濟(jì)合用房概念、建筑構(gòu)造類型、戶型、成都地區(qū)日照、氣侯決定適當(dāng)居住住宅條件等。話題之二“規(guī)劃概念”訪談內(nèi)容：社區(qū)建筑規(guī)劃概念，規(guī)劃對業(yè)主生活質(zhì)量影響，規(guī)劃缺陷會帶來那些生活不便，如何判斷規(guī)劃功能優(yōu)勢，什么樣社區(qū)規(guī)劃相對完美，隱含“大盤圍城，功能均衡”概念是此后社區(qū)開發(fā)潮流，暗寓蜀都花園是這一潮流代表。整合傳播：在電視節(jié)目播出前一天或第二天，在主流報(bào)刊上專稿點(diǎn)出蜀都花園“大盤圍城”概念。令受眾可及時(shí)取得參照，加深印象。話題之三“景觀設(shè)計(jì)”訪談內(nèi)容：從房地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成角度分析，“使用價(jià)值決定商品價(jià)格”，商品房價(jià)格同樣取決于商品房實(shí)際效用。闡述社區(qū)生態(tài)環(huán)境對業(yè)主精神愉悅和孩子健康成長至關(guān)重要。整合傳播：在電視節(jié)目播出前一天或第二天，在主流報(bào)刊上專稿點(diǎn)出成都幾家以景觀設(shè)計(jì)獲得消費(fèi)者認(rèn)同盤子，如萬科銀都、置信麗都（價(jià)格相對要高，景觀做為高附加值賣點(diǎn)是有含金量），這些盤子中會浮現(xiàn)蜀都花園，而點(diǎn)評其她盤子基本都已售完，保存單位幾乎無選取余地，消費(fèi)者若想獲得好房，只關(guān)于注蜀都，靜待開盤。④話題之四“物業(yè)管理”訪談內(nèi)容：物業(yè)管理對業(yè)主生活息息有關(guān)，真正物業(yè)管理重在“以客為本”，重要是解決業(yè)主問題，深層次意義在于通過對設(shè)備房產(chǎn)、設(shè)備、設(shè)施管理為業(yè)主提供可靠居住保障。好物業(yè)管理可以提高整個(gè)樓盤品牌形象，業(yè)主身份得以彰顯，置業(yè)價(jià)值得以提高，房產(chǎn)更具投資價(jià)值。整合傳播：在電視節(jié)目播出前一天或第二天，在主流報(bào)刊上專稿推出樓盤物管大討論，就這一去年被消費(fèi)者評為最不滿意行業(yè)進(jìn)行評價(jià)。排出知名物管公司在成都接管樓盤，列出“蜀都花園”令受眾可及時(shí)得參照，加深印象。⑤話題之五“智能化系統(tǒng)”訪談內(nèi)容：智能化社區(qū)國標(biāo)及關(guān)于規(guī)定，智能化社區(qū)系統(tǒng)基本配備，智能化系統(tǒng)對業(yè)主生活會產(chǎn)生什么樣變革，提高生活質(zhì)量和家務(wù)工作效率，可節(jié)約更多時(shí)間享有生活，ＩＴ時(shí)代潮流。智能化系統(tǒng)配備應(yīng)兼顧成本，減少業(yè)主經(jīng)濟(jì)壓力，略有超前可在此后二手房交易中不會因配套落后而影響交交易價(jià)格，具投資前瞻性。整合傳播：在電視節(jié)目播出前一天或第二天，在主流報(bào)刊上專稿點(diǎn)評。智能化系統(tǒng)新發(fā)展，對蜀都花園獨(dú)有某此智能化品牌、功能進(jìn)行簡介。⑥話題之六“支付方式”訪談內(nèi)容：信貸知識，商業(yè)貸款、公積金貸款、二手房抵押貸款基本知識，程序、依照消費(fèi)者收入構(gòu)造，指引其最佳支付途徑（成本低，壓力?。┱蟼鞑ィ涸陔娨暪?jié)目播出前一天或第二天，在主流報(bào)刊上專稿主流報(bào)刊上簡介二手房“以舊換新”蜀都花園模式。⑦話題之七“房產(chǎn)法律征詢”訪談內(nèi)容：購房要涉及哪些法律文書、合同（房屋質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)合法性、產(chǎn)權(quán)變更等），提供法律征詢。刻劃華盛是一種守法、嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實(shí)開發(fā)商。整合傳播：主流報(bào)刊在先后對此專稿點(diǎn)評。⑧話題之八“行業(yè)點(diǎn)評”訪談內(nèi)容：由電視臺出面邀請置信和萬科參加，但不得告訴其意圖，對華盛參加要保密。對成都房產(chǎn)開發(fā)與沿海發(fā)達(dá)地區(qū)同業(yè)進(jìn)行橫向比較，找差距、列優(yōu)勢，不點(diǎn)評詳細(xì)樓盤，對房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成做進(jìn)一步分析，以價(jià)值規(guī)律中“使用價(jià)值決定價(jià)格”理論得出結(jié)論，房地產(chǎn)附加值是有含金量。華盛觀點(diǎn)，借鑒與模仿才干創(chuàng)新，經(jīng)驗(yàn)可以令咱們少出錯(cuò)誤，向萬科學(xué)習(xí)，向中海外學(xué)習(xí)，向一流開發(fā)商學(xué)習(xí)。塑造華盛海納百川胸懷和務(wù)實(shí)創(chuàng)新作風(fēng)，以期得到廣大消費(fèi)者認(rèn)同。整合傳播：主流報(bào)刊在先后對此專稿點(diǎn)評，一流品牌開發(fā)商標(biāo)準(zhǔn)是什么，在大多數(shù)消費(fèi)者心目中沒有量化原則，只相信口碑效應(yīng)和眼見為實(shí)。具象評判原則就是萬科和中海外知名度，華盛借勢發(fā)揮，引導(dǎo)消費(fèi)者對華盛評判以萬科和中海外為參照，提示咱們按一流品牌市場原則操作，是將來一流品牌）?！跹埲藛T專家組：西南財(cái)大或川大房產(chǎn)系經(jīng)濟(jì)學(xué)家、建筑設(shè)計(jì)院總建筑師、規(guī)劃專家、景觀設(shè)計(jì)專家、物業(yè)管理顧問、智能化技術(shù)專家、銀行信貸人員、法律顧問、政府官員、知名開發(fā)商。觀眾組：校房產(chǎn)系大學(xué)生，中產(chǎn)白領(lǐng)、教師、技術(shù)人員、IT人員□活動(dòng)時(shí)間5月20日—8月12日階段推廣全程安排□活動(dòng)之二—“專家置業(yè)有獎(jiǎng)問答”傳播媒介—廣播電臺（擬定成都人民經(jīng)濟(jì)廣播電臺）欄目設(shè)計(jì)—互動(dòng)式專家置業(yè)問答，提供公益性購房指南，主持人介紹華盛及蜀都花園狀況，與聽眾互動(dòng)式問答，有獎(jiǎng)參加。設(shè)計(jì)思路—充分運(yùn)用電臺聽眾覆蓋率高，直播互動(dòng)性好優(yōu)勢，在簡介置業(yè)知識同步，通過主持人與專家對話讓聽眾理解華盛蜀都花園，擴(kuò)大知名度。系列話題—同電視臺節(jié)目，交叉播出。□活動(dòng)時(shí)間5月20日—8月12日階段推廣全程□活動(dòng)之三—“房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)華盛百姓論壇”傳播媒介—主流報(bào)刊（擬定成都商報(bào)或華西都市報(bào)）欄木設(shè)計(jì)—開辦房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)百姓論壇，推出主題式討論。環(huán)繞置業(yè)話題，開發(fā)商、產(chǎn)權(quán)交易中心、社會各階層代表、政府官員，消費(fèi)者切身利益有關(guān)話題。設(shè)計(jì)思路—建立與普通百姓溝通渠道，以市民關(guān)懷話題來共同探討解決辦法，樹立開發(fā)商值得信賴良好公眾形象。論壇話題—①“讓咱們建老百姓買得起房子”簡介華盛蜀都花園低總價(jià)和全新支付方式②“擁有住房擁有財(cái)富—投資不動(dòng)產(chǎn)從住房開始”簡介華盛蜀都花園商業(yè)地段預(yù)期和升值潛力③“咱們需要一種人性化都市家園”簡介“大盤圍城”公建、景觀、物管全方位關(guān)懷④“都市化真必要以遠(yuǎn)離情誼為代價(jià)嗎”在二環(huán)路外置業(yè)，生活封閉，遠(yuǎn)離朋友值得嗎⑤“今天成都到哪里去尋找我家園”低收入出城，高收入進(jìn)城，喚起對都市依戀□活動(dòng)時(shí)間6月20日—7月20日派發(fā)通路設(shè)計(jì)：1、與銀行聯(lián)系對金卡顧客，顧客郵對帳單時(shí)派發(fā)樓盤DM單和樓書。2、運(yùn)用普爾斯馬特、家樂福、好又多會員ＤＭ通道，太平洋百貨金、銀卡等高檔零售店VIP卡通路，加帶蜀都花園ＤＭ，有效命中目原則消費(fèi)群。3、對各洋快餐店發(fā)放ＤＭ單，伊騰、百盛、太平洋、人民商場、百貨大樓、華聯(lián)；對酒店、高檔寫字樓（有良好物管）、銀行、醫(yī)院、政府部門提供公益性雨具；4、運(yùn)用租賃中介公司，做二手房抵押客戶。ＳＰ品牌推廣：“六一”節(jié)各大商場中廳舉辦“蜀都花園寶寶建，咱們與孩子共成長”活動(dòng)。關(guān)愛下一代，將來更精彩。開辦寶寶用積木搭建蜀都花園比賽。設(shè)；最佳創(chuàng)意獎(jiǎng)，最杰出建筑師獎(jiǎng)。小小天才獎(jiǎng)、最具專業(yè)氣質(zhì)獎(jiǎng)、最具專業(yè)精神獎(jiǎng)、最具挑戰(zhàn)精神獎(jiǎng)，最受歡迎建筑獎(jiǎng)、最具成本概念獎(jiǎng)……派發(fā)獎(jiǎng)品：蜀都花園氣球，Ｍ當(dāng)勞快餐券，開盤后一月內(nèi)到蜀都花園售樓部領(lǐng)取玩具兌獎(jiǎng)券。開盤后到售樓部外照像小朋友，請將照片寄營銷部，咱們會安排時(shí)間在售樓部外廣場以看板形象發(fā)布，蜀都花園寶寶形象（天使、將來之星……）需填寫監(jiān)護(hù)人家庭狀況（職業(yè)、收入、人口、家庭面積等）除有精美獎(jiǎng)品（蜀都書包……）評上獎(jiǎng)寶寶還可獲得蜀都花園特價(jià)房購買資格（三月內(nèi)有效）或免物管費(fèi)等優(yōu)惠。4、實(shí)行籌劃（甘特表）公益活動(dòng)、DM派發(fā)、SP活動(dòng)、5、目的績效七、銷控方略銷控主綱（低總價(jià)先行，在試銷期迅速匯聚人氣，形成口碑效應(yīng)，不同戶型滾動(dòng)差額定價(jià)，導(dǎo)致樓盤熱點(diǎn)不斷，吸引主流消費(fèi)者入場，主力戶型借勢跑量）定價(jià)方略大目的消費(fèi)群甄別原則：１、經(jīng)濟(jì)支付能力；２、有購房需求；項(xiàng)目目原則消費(fèi)群甄別原則：１、接受東區(qū)地段；２、不回絕高層電梯公寓；３、對社會公建配套規(guī)定高（生活質(zhì)量、講求品味）對戶型總價(jià)研究，以銀行貸款為條件依照實(shí)際支付能力，模仿區(qū)別目的消費(fèi)群。支付方式：全款一次付清（折扣）商業(yè)貸款按揭公積金貸款二手房抵押貸款尾盤：本房抵押開發(fā)商（逾期無力支付，房產(chǎn)收回經(jīng)裝飾后可做新居再售）促銷方式引導(dǎo)方略：高收入階層一次性買斷中收入階層按歇大戶型低收入階層運(yùn)用二手房抵押。若商