房地產(chǎn)價格形成與變動原理（房地產(chǎn)估價課件）

房地產(chǎn)價格形成與變動原理概述

房地產(chǎn)價格形成與變動過程有基本規(guī)律房地產(chǎn)價格是客觀存在的不能把主觀“數(shù)字”強加給估價對象“發(fā)現(xiàn)”“探測”房地產(chǎn)價值或價格房地產(chǎn)價格形成與變動的經(jīng)濟原理是房地產(chǎn)估價的基礎(chǔ)預(yù)期、競爭、替代、變化、供求、收益遞增和遞減、均衡、適合、貢獻、剩余生產(chǎn)力、外部性、增值和貶值等房地產(chǎn)價格形成與變動原理1預(yù)期原理7均衡原理2競爭原理8適合原理3替代原理9貢獻原理4變化原理10剩余生產(chǎn)力原理5供求原理11外部性原理6收益遞增遞減原理12增值和貶值原理預(yù)期原理決定房地產(chǎn)當(dāng)前價值或價格的因素不是過去的因素是未來的因素某宗房地產(chǎn)當(dāng)前的價值或價格不是基于該房地產(chǎn)過去的價格、開發(fā)建設(shè)成本、收益以及市場狀況是基于當(dāng)前的市場參與者對其未來能夠產(chǎn)生的收益或從中能夠獲得的滿足、樂趣等的預(yù)先推測或判斷收益性房地產(chǎn)的價值，取決于市場參與者對其未來收益的預(yù)期自用住宅的價值，取決于市場參與者對其能夠帶來的舒適度和滿意度的預(yù)期預(yù)期原理歷史資料推知未來解釋說明預(yù)期的合理性增加估價的說服力過去現(xiàn)在未來基礎(chǔ)值、參考值預(yù)測值估價對象近3年實際收益類似房地產(chǎn)當(dāng)前收益合理預(yù)測估價對象未來收益房地產(chǎn)價格形成與變動原理1預(yù)期原理7均衡原理2競爭原理8適合原理3替代原理9貢獻原理4變化原理10剩余生產(chǎn)力原理5供求原理11外部性原理6收益遞增遞減原理12增值和貶值原理競爭原理競爭房地產(chǎn)市場上交易各方為了自己的利益最大化而進行的努力賣方與買方之間的競爭賣方與賣方之間的競爭買方與買方之間的競爭賣方為了貴賣，會極力抬高價格買方為了賤買，會極力壓低價格成交價格高低，取決于哪—方影響力較強是賣方市場還是買方市場為爭奪買家，相互壓低價格為買到手，相互抬高價格房地產(chǎn)價格形成與變動原理1預(yù)期原理7均衡原理2競爭原理8適合原理3替代原理9貢獻原理4變化原理10剩余生產(chǎn)力原理5供求原理11外部性原理6收益遞增遞減原理12增值和貶值原理替代原理在同一個市場上相同的商品有相同的價格理性買者貨比三家購買效用最大、價格最低的商品同時存在兩個以上相同價格的相似商品理性的買者會購買效用最大的賣者相互競爭同時存在兩個以上相同商品理性的買者會購買價格最低的房地產(chǎn)價格形成與變動原理1預(yù)期原理7均衡原理2競爭原理8適合原理3替代原理9貢獻原理4變化原理10剩余生產(chǎn)力原理5供求原理11外部性原理6收益遞增遞減原理12增值和貶值原理變化原理房地產(chǎn)價格是不斷變化的影響房地產(chǎn)價格的因素是不斷變化的房地產(chǎn)市場是不斷變化的房地產(chǎn)本身是不斷變化的建筑物變得陳舊過時周圍環(huán)境有所改變等同一房地產(chǎn)，不同時間，價格不同。要遵循價值時點原則在估價報告使用期限內(nèi)使用估價報告房地產(chǎn)價格形成與變動原理1預(yù)期原理7均衡原理2競爭原理8適合原理3替代原理9貢獻原理4變化原理10剩余生產(chǎn)力原理5供求原理11外部性原理6收益遞增遞減原理12增值和貶值原理供求原理市場的供給面待租售的房地產(chǎn)市場的需求面房地產(chǎn)的消費者房地產(chǎn)需求1.房地產(chǎn)需求的含義房地產(chǎn)需求是指消費者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量。2.決定房地產(chǎn)需求量的因素該種房地產(chǎn)的價格水平消費者的收入水平消費者的偏好相關(guān)物品的價格水平消費者對未來的預(yù)期房地產(chǎn)需求（1）該種房地產(chǎn)的價格水平價格上升，需求減少需求規(guī)律需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品（2）消費者的收入水平正常商品：當(dāng)消費者的收入增加時，會增加對該種商品的需求低檔商品：當(dāng)消費者的收入增加時，會減少對該種商品的需求（3）消費者的偏好當(dāng)消費者對某種房地產(chǎn)的偏好程度增強時，該種房地產(chǎn)的需求就會增加房地產(chǎn)需求（4）相關(guān)物品的價格水平與某種房地產(chǎn)相關(guān)的物品，是指該種房地產(chǎn)的替代品和互補品。某種房地產(chǎn)的替代品，是指能夠滿足類似需要、可替代它的其他房地產(chǎn)，在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格不變，另一種房地產(chǎn)的價格如果下降，則消費者就會把需求轉(zhuǎn)移到另一種房地產(chǎn)上，從而使另一種房地產(chǎn)的需求增加，該種房地產(chǎn)的需求減少。某種房地產(chǎn)的互補品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，在互補品之間，對一種物品的消費如果多了，對另一種物品的消費也會多起來。（5）消費者對未來的預(yù)期當(dāng)消費者預(yù)期其未來的收入會增加時，就會增加現(xiàn)時需求當(dāng)消費者預(yù)期房地產(chǎn)價格在未來會上漲時，就會增加對房地產(chǎn)的現(xiàn)時需求房地產(chǎn)供給1.房地產(chǎn)供給的含義是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者(賣者)在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意而且能夠提供出售的數(shù)量。潛在供給量＝存量－滅失量－轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量＋其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量＋新竣工量2.決定房地產(chǎn)供給量的因素該種房地產(chǎn)的價格水平該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對未來的預(yù)期房地產(chǎn)供給（1）該種房地產(chǎn)的價格水平價格越高，房地產(chǎn)開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會越多供給量與價格正相關(guān)，供給規(guī)律（2）該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本開發(fā)建設(shè)成本上升，房地產(chǎn)開發(fā)利潤率就會下降，房地產(chǎn)的供給減少（3）該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平開發(fā)技術(shù)水平的提高可以降低開發(fā)成本，增加開發(fā)利潤，房地產(chǎn)開發(fā)商就會開發(fā)更多的房地產(chǎn)。（4）房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對未來的預(yù)期如果房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對未來的市場看好，減少房地產(chǎn)的現(xiàn)期供給房地產(chǎn)均衡價格1.房地產(chǎn)的需求曲線房地產(chǎn)均衡價格2.房地產(chǎn)的供給曲線房地產(chǎn)均衡價格3.房地產(chǎn)均衡價格房地產(chǎn)供求狀況的分類①全國房地產(chǎn)總的供求狀況②本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況③全國同類房地產(chǎn)的供求狀況④本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況房地產(chǎn)價格形成與變動原理1預(yù)期原理7均衡原理2競爭原理8適合原理3替代原理9貢獻原理4變化原理10剩余生產(chǎn)力原理5供求原理11外部性原理6收益遞增遞減原理12增值和貶值原理收益遞增和遞減原理揭示了兩種投入產(chǎn)出關(guān)系投入量的變動、產(chǎn)出量的變動

一種投入量變動，其他投入量固定

所有投入量變動收益遞減規(guī)律也稱為報酬遞減規(guī)律、邊際收益遞減原理可變投入量↑產(chǎn)出量的增加

遞增產(chǎn)出量的增加

遞減土地的利用強度容積率建筑規(guī)模建筑高度建筑層數(shù)規(guī)模收益也稱為規(guī)模報酬規(guī)律①產(chǎn)出量的增加比例＝投入量的增加比例，規(guī)模收益不變②產(chǎn)出量的增加比例＞投入量的增加比例，規(guī)模收益遞增③產(chǎn)出量的增加比例＜投入量的增加比例，規(guī)模收益遞減在擴大規(guī)模時規(guī)模收益↑－↓房地產(chǎn)價格形成與變動原理1預(yù)期原理7均衡原理2競爭原理8適合原理3替代原理9貢獻原理4變化原理10剩余生產(chǎn)力原理5供求原理11外部性原理6收益遞增遞減原理12增值和貶值原理均衡原理建筑物與土地相比較規(guī)模過小、過大檔次過低、過高建筑物與土地搭配不當(dāng)房地產(chǎn)效用不能有效發(fā)揮房地產(chǎn)價值降低某塊土地上有建筑物，但該建筑物不為最高最佳利用狀態(tài)，如老舊、過時、現(xiàn)狀容積率低，則會妨礙該土地的有效利用，在對該土地進行估價時就需要作減價調(diào)整?？盏氐膬r值＞有建筑物的土地價值買者取得有建筑物的土地后，還要花費代價拆除建筑物該建筑物的存在不僅不能增加土地的價值，還降低了土地的價值均衡原理[例]某宗房地產(chǎn)的土地面積為360平方米，建筑面積為250平方米，建筑物的外觀和設(shè)施設(shè)備均已陳舊過時，有待拆除重建。測算建筑物拆除費用和殘值分別為每平方米建筑面積300元和50元。請計算該房地產(chǎn)相對于空地的減價額。

房地產(chǎn)價格形成與變動原理1預(yù)期原理7均衡原理2競爭原理8適合原理3替代原理9貢獻原理4變化原理10剩余生產(chǎn)力原理5供求原理11外部性原理6收益遞增遞減原理12增值和貶值原理適合原理當(dāng)估價對象與其外部環(huán)境相協(xié)調(diào)時，則為最佳用途在日用必需品的零售商店集中地區(qū)，開設(shè)品牌服裝專賣店并不一定能獲得高收益房地產(chǎn)價格形成與變動原理1預(yù)期原理7均衡原理2競爭原理8適合原理3替代原理9貢獻原理4變化原理10剩余生產(chǎn)力原理5供求原理11外部性原理6收益遞增遞減原理12增值和貶值原理貢獻原理房地產(chǎn)各個組成部分的成本不一定等于其價值各個組成部分的價值對整個房地產(chǎn)價值的貢獻假設(shè)缺少該組成部分會造成整個房地產(chǎn)價值的減損作用解決房地產(chǎn)價格和價值分配問題土地成本或重置價格建筑物成本或重置價格土地成本或重置價格＋建筑物成本或重置價格建筑物價值土地價值增值？房地產(chǎn)價值房價快速上升，土地供應(yīng)充足，房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，新建商品房一時供應(yīng)不上。增值部分→建筑物價值房地產(chǎn)價格形成與變動原理1預(yù)期原理7均衡原理2競爭原理8適合原理3替代原理9貢獻原理4變化原理10剩余生產(chǎn)力原理5供求原理11外部性原理6收益遞增遞減原理12增值和貶值原理剩余生產(chǎn)力原理傳統(tǒng)經(jīng)濟理論認為地租或土地凈收益＝土地上所產(chǎn)出的農(nóng)產(chǎn)品市場價格－（相關(guān)生產(chǎn)成本＋經(jīng)營利潤）運用到土地價格和價值上土地剩余技術(shù)和剩余法(即假設(shè)開發(fā)法)逐漸擴展到建筑物剩余技術(shù)房地產(chǎn)價格形成與變動原理1預(yù)期原理7均衡原理2競爭原理8適合原理3替代原理9貢獻原理4變化原理10剩余生產(chǎn)力原理5供求原理11外部性原理6收益遞增遞減原理12增值和貶值原理外部性原理外部性也稱為外部效應(yīng)、外部影響某個經(jīng)濟行為主體（生產(chǎn)者或消費者）進行生產(chǎn)或消費等活動時，對其他經(jīng)濟行為主體帶來的影響。有利的外部性（正的外部性、外部經(jīng)濟）有害的外部性（負的外部性、外部不經(jīng)濟）某個經(jīng)濟行為主體的活動使他人或社會受益，而受益者無需為此花費代價。某個經(jīng)濟行為主體的活動使他人或社會受損，而該經(jīng)濟行為主體卻沒有為此承擔(dān)成本。工廠向河流排放廢水、汽車產(chǎn)生噪聲某人在自己的院子里種植花草樹木、美化環(huán)境房地產(chǎn)因不可移動，受到外界因素的影響會更大。外部性原理認為可能是積極的，也可能是消極的房地產(chǎn)價格形成與變動原理1預(yù)期原理7均衡原理2競