計算房地產(chǎn)收益價值-直接資本化法（房地產(chǎn)估價課件）

收益法報酬資本化法的公式一般公式、凈收益每年不變的公式、凈收益每年不變的公式的作用、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式、凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式、預知未來若干年后的價格公式收益期和持有期的測算收益期和持有期的確定凈收益的測算凈收益測算的基本原理、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測算、凈收益測算應注意的問題報酬率的確定報酬率的實質(zhì)、報酬率的求取方法直接資本化法直接資本化法概述、收益乘數(shù)法的種類、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法、資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)土地與建筑物的組合、抵押貸款與自有資金的組合、土地剩余技術(shù)、建筑物剩余技術(shù)、自有資金剩余技術(shù)和抵押貸款剩余技術(shù)收益法總結(jié)估價中的公式轉(zhuǎn)換、凈收益與資本化率的匹配直接資本化法概述直接資本化法將估價對象未來某一年的某種收益除以適當?shù)馁Y本化率或者乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法。未來某一年的某種收益通常是采用未來第一年的毛租金潛在毛收入有效毛收入凈收益

收益法報酬資本化法的公式一般公式、凈收益每年不變的公式、凈收益每年不變的公式的作用、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式、凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式、預知未來若干年后的價格公式收益期和持有期的測算收益期和持有期的確定凈收益的測算凈收益測算的基本原理、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測算、凈收益測算應注意的問題報酬率的確定報酬率的實質(zhì)、報酬率的求取方法直接資本化法直接資本化法概述、收益乘數(shù)法的種類、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法、資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)土地與建筑物的組合、抵押貸款與自有資金的組合、土地剩余技術(shù)、建筑物剩余技術(shù)、自有資金剩余技術(shù)和抵押貸款剩余技術(shù)收益法總結(jié)估價中的公式轉(zhuǎn)換、凈收益與資本化率的匹配收益乘數(shù)法的種類收益乘數(shù)毛租金乘數(shù)潛在毛收入乘數(shù)有效毛收入乘數(shù)凈收益乘數(shù)收益乘數(shù)法毛租金乘數(shù)法潛在毛收入乘數(shù)法有效毛收入乘數(shù)法凈收益乘數(shù)法收益乘數(shù)法的種類毛租金乘數(shù)→“租售比價”當采用月租金來求取估價對象的價值時，應采用價格除以月租金求得的毛租金乘數(shù)；當采用年租金來求取估價對象的價值時，應采用價格除以年租金求得的毛租金乘數(shù)。1．毛租金乘數(shù)法房地產(chǎn)價值＝毛租金×毛租金乘數(shù)

收益乘數(shù)法的種類1．毛租金乘數(shù)法優(yōu)點①方便易行，在市場上較容易獲得房地產(chǎn)的價格和租金資料②由于在同一市場上，相似房地產(chǎn)的租金和價格同時受相同的市場力量影響，因此毛租金乘數(shù)是一個比較客觀的數(shù)值③避免了由于多層次測算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計缺點①忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入②忽略了不同房地產(chǎn)空置率和運營費用的差異毛租金乘數(shù)法一般用于土地或出租型住宅（特別是公寓）的估價。計算方法比較粗糙，往往作為市場法或其他收益法的一個補充。收益乘數(shù)法的種類2．潛在毛收入乘數(shù)法房地產(chǎn)價值＝潛在毛收入×潛在毛收入乘數(shù)

潛在毛收入乘數(shù)法相對全面考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入沒有考慮房地產(chǎn)空置率和運營費用的差異如果估價對象與可比實例房地產(chǎn)的空置率差異不大，并且運營費用比率相似，則使用潛在毛收入乘數(shù)法是一種簡單可行的方法?？偟膩碚f，比較粗糙，適用于估價對象資料不充分或精度要求不高的估價。收益乘數(shù)法的種類3．有效毛收入乘數(shù)法房地產(chǎn)價值＝有效毛收入×有效毛收入乘數(shù)優(yōu)點不僅考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入，還考慮了房地產(chǎn)的空置率。當估價對象與可比實例房地產(chǎn)的空置率有較大差異，而且這種差異預計還將繼續(xù)下去時，則使用有效毛收入乘數(shù)比使用潛在毛收入乘數(shù)更為合適。因為投資者在估算房地產(chǎn)的價值時，是會考慮空置率的差異的。

缺點沒有考慮運營費用的差異，因而也只適用于做粗略的估價。收益乘數(shù)法的種類4．凈收益乘數(shù)法房地產(chǎn)價值＝凈收益×凈收益乘數(shù)

凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價值測算凈收益乘數(shù)與資本化率互為倒數(shù)

收益法報酬資本化法的公式一般公式、凈收益每年不變的公式、凈收益每年不變的公式的作用、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式、凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式、預知未來若干年后的價格公式收益期和持有期的測算收益期和持有期的確定凈收益的測算凈收益測算的基本原理、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測算、凈收益測算應注意的問題報酬率的確定報酬率的實質(zhì)、報酬率的求取方法直接資本化法直接資本化法概述、收益乘數(shù)法的種類、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法、資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)土地與建筑物的組合、抵押貸款與自有資金的組合、土地剩余技術(shù)、建筑物剩余技術(shù)、自有資金剩余技術(shù)和抵押貸款剩余技術(shù)收益法總結(jié)估價中的公式轉(zhuǎn)換、凈收益與資本化率的匹配資本化率和收益乘數(shù)的求取方法

收益法報酬資本化法的公式一般公式、凈收益每年不變的公式、凈收益每年不變的公式的作用、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式、凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式、預知未來若干年后的價格公式收益期和持有期的測算凈收益測算的基本原理、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測算、凈收益測算應注意的問題凈收益的測算報酬資本化法求取凈運營收益報酬率的確定報酬率的實質(zhì)、報酬率的求取方法直接資本化法直接資本化法概述、收益乘數(shù)法的種類、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法、資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)土地與建筑物的組合、抵押貸款與自有資金的組合、土地剩余技術(shù)、建筑物剩余技術(shù)、自有資金剩余技術(shù)和抵押貸款剩余技術(shù)收益法總結(jié)估價中的公式轉(zhuǎn)換、凈收益與資本化率的匹配資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系區(qū)別資本化率R報酬率Y在直接資本化法中采用的，是一步就將房地產(chǎn)的未來預期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率在報酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的未來預期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率（通常是未來第一年的凈收益除以價格來計算），僅僅表示從收益到價值的比率，并不明確地表示獲得能力是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來