房地產(chǎn)經(jīng)營與管理

2024/3/2113.1房地產(chǎn)經(jīng)營房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋的建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等按價(jià)值規(guī)律所進(jìn)行的有預(yù)測、有組織、有目的的經(jīng)濟(jì)活動

房地產(chǎn)經(jīng)營的基本環(huán)節(jié)2024/3/212房地產(chǎn)經(jīng)營分類房地產(chǎn)經(jīng)營可以分為兩個(gè)大方面：房產(chǎn)經(jīng)營和地產(chǎn)經(jīng)營從廣義上講，房地產(chǎn)經(jīng)營就是指一切通過從事房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)活動獲得經(jīng)濟(jì)效益的行為從狹義上講，則只是指房屋經(jīng)營和城市土地經(jīng)營這兩種房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)營行為2024/3/21一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營運(yùn)作完整過程2024/3/2143.1.1城市土地經(jīng)營土地是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)，在整個(gè)房地產(chǎn)的價(jià)值構(gòu)成中，土地價(jià)值所占比重很高，是房地產(chǎn)經(jīng)營的主要部分。城市土地一般可以稱為“地產(chǎn)”，是土地的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，體現(xiàn)了土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。經(jīng)過開發(fā)的城市土地，實(shí)際上也是一種商品，既具有價(jià)值，也具有使用價(jià)值⑴城市土地的分類城市土地經(jīng)營⑵城市土地經(jīng)營①城市土地經(jīng)營形式：②土地一級市場與二級市場⑶城市土地經(jīng)營的意義①促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營②提高我國土地利用效益③健全我國市場體系④提高城市財(cái)政收入2024/3/212024/3/2163.1.2房屋經(jīng)營房屋是房地產(chǎn)企業(yè)的主要經(jīng)營載體，房屋經(jīng)營比土地經(jīng)營要復(fù)雜得多⑴房屋經(jīng)營及其類型①房屋經(jīng)營。是以房屋為對象，以房屋的出售和出租為內(nèi)容，以獲得一定經(jīng)濟(jì)利益為目的的經(jīng)濟(jì)活動②房屋經(jīng)營類型：A.房屋出售是房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移條件是一方支付房款。B.房屋租賃是房屋使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而產(chǎn)權(quán)不轉(zhuǎn)移，使用權(quán)的轉(zhuǎn)移條件是一方支付租金。⑵房屋經(jīng)營特點(diǎn)面臨著出售與租賃二重選擇房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營，就是以成片集中開發(fā)為基礎(chǔ)的經(jīng)營活動是規(guī)模最大、綜合程度最高的房地產(chǎn)經(jīng)營是房屋建筑經(jīng)營和城市土地經(jīng)營的統(tǒng)一，也叫大盤開發(fā)，開發(fā)的土地面積在千畝以上國內(nèi)一些實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，往往就采用這種方式經(jīng)營房地產(chǎn)這種經(jīng)營方式，在資金充裕、企業(yè)管理水平先進(jìn)的條件下，無論是對房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)還是對城市人民政府，都是綜合效益最高的一種經(jīng)營方式2024/3/21房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營⑴開發(fā)成本最低①使房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)成本最低②使政府進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入成本降低⑵開發(fā)商和政府都可獲得最大收益。①對開發(fā)商而言，由于成片集中開發(fā)，可以迅速使城市該區(qū)域形成基礎(chǔ)設(shè)施配套、功能齊全的生活區(qū)域，比那些基礎(chǔ)設(shè)施不配套、功能不全的區(qū)域有更大的市場競爭力，可以大幅度提升所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值，除去支付了的建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施的成本，仍可以獲得巨大的經(jīng)濟(jì)效益②對政府來說，成片集中開發(fā)的聚集性體現(xiàn)出來以后，會推動房價(jià)上漲⑶使城市的總體規(guī)劃和各項(xiàng)事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展2024/3/21房地產(chǎn)大型項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營模式房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在規(guī)模和復(fù)雜程度上有著巨大的差別，其開發(fā)模式也大有不同，選擇不同的開發(fā)模式，其經(jīng)濟(jì)效益和社會效益也千差萬別⑴房地產(chǎn)大型項(xiàng)目及其開發(fā)特點(diǎn)⑵房地產(chǎn)大型項(xiàng)目開發(fā)理念⑶房地產(chǎn)大型項(xiàng)目開發(fā)模式選擇①“地產(chǎn)+金融”開發(fā)模式②“地產(chǎn)+體育”開發(fā)模式③“地產(chǎn)+商業(yè)”開發(fā)模式(萬達(dá)集團(tuán))④“地產(chǎn)+旅游”開發(fā)模式2024/3/213.1.5新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略新常態(tài)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)困難與機(jī)會并存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新常態(tài)背景下，原來的粗放型開發(fā)模式越來越難以為繼，單一比產(chǎn)品、比品牌的時(shí)代已經(jīng)過去了，目前是拼“戰(zhàn)略選擇與落地能力”的時(shí)候了，辨局、明勢、取舍、轉(zhuǎn)型，再拼落地，最后拼精細(xì)化管理

⑴積極培育“成本管控、金融運(yùn)作、互聯(lián)網(wǎng)手段、服務(wù)創(chuàng)新”等新常態(tài)下的核心競爭力。創(chuàng)新營銷手段，提升線上線下銷售速度，以量換價(jià)，加快項(xiàng)目的去庫存化⑵從產(chǎn)品提供商向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)變⑶從開發(fā)商向平臺運(yùn)營商的角色進(jìn)行轉(zhuǎn)換，探索各種不動產(chǎn)的盈利模式。不是靠資產(chǎn)、靠擁有黃金地段的物業(yè)去賺錢，而是靠擁有經(jīng)營物業(yè)的能力去賺錢2024/3/21新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略⑷從“拿地、融資、賣樓、走人”的高周轉(zhuǎn)模式轉(zhuǎn)變?yōu)椤霸鲋捣?wù)、品質(zhì)第一、綜合配套、穩(wěn)定投資銷售”的模式⑸從單一化向多元化轉(zhuǎn)型⑹優(yōu)化區(qū)域布局，低成本擴(kuò)張⑺嫁接互聯(lián)網(wǎng)，向網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展⑻以人為本，練好內(nèi)功2024/3/21新常態(tài)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營對策新常態(tài)背景下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要審慎經(jīng)營與投資，把工作重心放在核心競爭力的提升上，打造新常態(tài)下生存發(fā)展的內(nèi)生能力⑴創(chuàng)新商業(yè)模式①優(yōu)化產(chǎn)品布局②優(yōu)化運(yùn)營模式⑵創(chuàng)新產(chǎn)品與服務(wù)①在產(chǎn)品轉(zhuǎn)型上②在服務(wù)創(chuàng)新上⑶創(chuàng)新運(yùn)營管理2024/3/213.2房地產(chǎn)管理⑴房地產(chǎn)管理內(nèi)涵房地產(chǎn)經(jīng)營與管理部門、房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)管理公司，對國家授權(quán)、單位法人和公民個(gè)人委托管理的房地產(chǎn)所進(jìn)行的房屋出售、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)出租、抵押、房屋修繕和房地產(chǎn)再開發(fā)及售后服務(wù)等各項(xiàng)經(jīng)營和物業(yè)管理活動的總稱⑵房地產(chǎn)管理目的實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)，對企業(yè)經(jīng)營活動所進(jìn)行的計(jì)劃、指揮、協(xié)調(diào)、督促、檢查等組織管理工作2024/3/21房地產(chǎn)管理的體制房地產(chǎn)管理的體制，是指房地產(chǎn)經(jīng)營與管理單位的組織結(jié)構(gòu)與管理形式⑴直管體制⑵自管體制⑶托管體制⑷代管體制⑸物業(yè)管理體制2024/3/21房地產(chǎn)管理的內(nèi)容房地產(chǎn)管理的重點(diǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)管理、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理和物業(yè)管理⑴房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)管理2024/3/21房地產(chǎn)管理的內(nèi)容⑵房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理①建立房地產(chǎn)接管、撤管登記制度，管理房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)數(shù)量②建立房地產(chǎn)等級評定制度，管理房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)質(zhì)量③建立房地產(chǎn)價(jià)值評估制度，管理房地產(chǎn)資產(chǎn)④建立房地產(chǎn)使用單位檢查制度，管理保護(hù)房地產(chǎn)業(yè)⑤建立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資料保管制度，管理房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)檔案。⑶物業(yè)管理。①委托服務(wù)型物業(yè)管理。②自主經(jīng)營型物業(yè)管理2024/3/212024/3/21173.3房地產(chǎn)法律法規(guī)房地產(chǎn)行業(yè)是政府重點(diǎn)調(diào)控的行業(yè)，政府先后出臺多種法律法規(guī)，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營、管理中必須嚴(yán)格遵守，不能違法、違規(guī)