置業(yè)投資分析-置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)分析

居住物業(yè)置業(yè)（買賣）投資財(cái)務(wù)分析一、居住物業(yè)置業(yè)投資類型1．居住物業(yè)買賣投資：購(gòu)置一段時(shí)間后轉(zhuǎn)讓（售）。2．居住物業(yè)租賃投資：購(gòu)置后裝修或不裝修出租。3．居住物業(yè)自營(yíng)投資：如投資裝修后經(jīng)營(yíng)民宿。4．居住物業(yè)混合投資：自營(yíng)一段時(shí)間后轉(zhuǎn)讓（售）。二、居住物業(yè)置業(yè)（買賣）投資成本分析

1．居住物業(yè)置業(yè)（買賣）投資的成本費(fèi)用分析（1）購(gòu)置價(jià)款：購(gòu)買價(jià)、成交價(jià)。（2）貸款保險(xiǎn)費(fèi)：抵押貸款交納的貸款保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)＝保險(xiǎn)金額×保險(xiǎn)年限×年保險(xiǎn)費(fèi)率。（3）貸款利息：根據(jù)貸款類型、金額、還款方式及其他約定計(jì)算。（4）交易稅費(fèi)：購(gòu)房稅為契稅、印花稅；轉(zhuǎn)售時(shí)稅費(fèi)：房產(chǎn)稅、增值稅金及附加、個(gè)人所得稅等、土地增值稅。

1．居住物業(yè)置業(yè)（買賣）投資的成本費(fèi)用分析

（5）公共維修基金：按房屋售價(jià)的一定比例或建筑面積交納。

（6）維護(hù)改造與裝修費(fèi)用：為了某種功能需要而對(duì)物業(yè)進(jìn)行的維護(hù)與整飾裝修的費(fèi)用。

（7）物業(yè)服務(wù)等費(fèi)用：物業(yè)服務(wù)費(fèi)、供暖費(fèi)等。

（8）中介或經(jīng)紀(jì)費(fèi)用：經(jīng)紀(jì)費(fèi)用一般為一個(gè)月的租金。

2．房地產(chǎn)置業(yè)（買賣）投資的收入分析：銷售價(jià)格，雙方根據(jù)市場(chǎng)情況商定的價(jià)格。

三、居住物業(yè)置業(yè)（買賣）投資的財(cái)務(wù)分析

[例]：某人一次性付款購(gòu)買了一套100m2的住宅，花費(fèi)了80萬(wàn)元購(gòu)房款，并分別以售價(jià)的1.5%和0.05%繳納了契稅和印花稅。保險(xiǎn)費(fèi)及維修基金等其他費(fèi)用不再考慮。假設(shè)該投資者購(gòu)得該住宅后一直使之空置，在售出前沒(méi)有因此增加任何收益和支出。3年后，該投資者把該住宅以120萬(wàn)元售出。賣房時(shí)的交易手續(xù)費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅分別為售價(jià)的1.5%、1.5%、5.5%和0.05%；所得稅稅率為20%。評(píng)估、交易、登記等費(fèi)用合計(jì)5000元。請(qǐng)分析該項(xiàng)投資的可行性。解：把該項(xiàng)投資的各指標(biāo)值匯總并分析見(jiàn)表1。將如上得到的收益率與將該筆資金存入銀行的收益率相比較來(lái)看該投資是否值得。如果將該筆資金存入銀行，按現(xiàn)有三年期年利率2.75

計(jì)算，三年的利息額為67831.63元，扣除5

的利息稅后凈收益為64440.06元，總投資利潤(rùn)率為8.06

，年收益率（資本金凈利潤(rùn)率）為2.69

，而該項(xiàng)目投資的資本金凈利潤(rùn)率為9.93

。

很明顯，儲(chǔ)蓄投資比買賣投資的投資收益率低7.24

。如果沒(méi)有通貨膨脹，儲(chǔ)蓄投資的風(fēng)險(xiǎn)低，收益穩(wěn)定，但買房投資的收益卻相對(duì)不穩(wěn)定，存在較大變數(shù)，尤其在房?jī)r(jià)高企階段。上面的分析是在假設(shè)房子空置的情況下，實(shí)際上如果該房產(chǎn)在三年內(nèi)用于出租，其租金收益也應(yīng)相當(dāng)可觀，至少相當(dāng)于存銀行的利息收益。如果在房地產(chǎn)市場(chǎng)行情看好的情況下，將有更高的收益。但如果房市表現(xiàn)平平甚至冷清，則只能靠租金和在適當(dāng)時(shí)候賣出來(lái)收回投資了。課后作業(yè)：

1．住宅買賣的成本費(fèi)用有哪些？

2．2009年，某投資者擬用3年時(shí)間以6000萬(wàn)元的價(jià)格按照分期付款的方式購(gòu)買某一住宅樓，已知前兩年的付款比例分別為20

、30

，余下在第三年付清，并在該年年末裝修完畢，第四年即出租，當(dāng)年的毛租金為800萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本為200萬(wàn)元，并預(yù)計(jì)在此后的8年內(nèi)毛租金收入和經(jīng)營(yíng)成本的平均上漲率均為10

，折現(xiàn)率為15

。出租8年后，該投資者把該樓轉(zhuǎn)售給他人，獲得12000萬(wàn)元的收入。如果本住宅樓投資項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期間內(nèi)的其他支出和收入情況見(jiàn)表2，并假設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)期間的收支均發(fā)生在年末。在不考慮其他投資的情況下，判斷該住宅樓是否值得投資？表2項(xiàng)目投資情況

年份20092010201120122013201420152016201720182019裝修支出200300500轉(zhuǎn)售成本720轉(zhuǎn)售收入12000居住物業(yè)置業(yè)（租賃）投資財(cái)務(wù)分析一、居住物業(yè)置業(yè)（租賃）投資成本費(fèi)用分析

1.購(gòu)置價(jià)款：購(gòu)買價(jià)、成交價(jià)。

2.貸款保險(xiǎn)費(fèi)：抵押貸款交納的貸款保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)＝保險(xiǎn)金額×保險(xiǎn)年限×年保險(xiǎn)費(fèi)率。

3.貸款利息：根據(jù)貸款類型、金額、還款方式及其他約定計(jì)算。

4.出租稅費(fèi)：印花稅、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅金及附加、個(gè)人所得稅等5.公共維修基金：按房屋售價(jià)的一定比例或建筑面積交納。

6.維護(hù)改造與裝修費(fèi)用：為了某種功能需要而對(duì)物業(yè)進(jìn)行的維護(hù)與整飾裝修的費(fèi)用。

7.物業(yè)服務(wù)等費(fèi)用：物業(yè)服務(wù)費(fèi)、供暖費(fèi)等。

8.中介或經(jīng)紀(jì)費(fèi)用以及廣告費(fèi)用：經(jīng)紀(jì)費(fèi)用一般為一個(gè)月的租金。

9.租賃經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用：為出租需要交納的管理費(fèi)。一、居住物業(yè)置業(yè)（租賃）投

資成本費(fèi)用分析二、房地產(chǎn)置業(yè)（租賃）租

賃投資收入分析租賃凈收益=租金-綜合稅金-出租期間的年折舊費(fèi)（房?jī)r(jià)的1.5%-2%）-公共維修基金-中介公司的代理費(fèi)用-保險(xiǎn)費(fèi)-機(jī)會(huì)成本2．房地產(chǎn)置業(yè)（買賣）投資的收入分析：銷售價(jià)格，雙方根據(jù)市場(chǎng)情況商定的價(jià)格。

三、房地產(chǎn)置業(yè)（租賃）投資財(cái)務(wù)分析

[例]：某公司以10000元/m2的價(jià)格購(gòu)買了一棟建筑面積為30000m2的住宅樓用于出租經(jīng)營(yíng)，該公司在購(gòu)買住宅樓的過(guò)程中，支付了相當(dāng)于購(gòu)買價(jià)格6

的各種稅費(fèi)（如契稅、手續(xù)費(fèi)、律師費(fèi)用、其他費(fèi)用等）。其中，相當(dāng)于樓價(jià)30

的購(gòu)買投資和各種稅費(fèi)均由該公司的自有資金（股本金）支付，相當(dāng)于樓價(jià)70

的購(gòu)買投資來(lái)自于期限為15年、固定利率為7.5

、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。假設(shè)在該住宅樓的出租經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，其月租金水平始終保持在200元/m2，前3年的出租率分別為65

、75

、85

，從第4年開(kāi)始出租率達(dá)到95

，且在此后的出租經(jīng)營(yíng)期內(nèi)始終保持該出租率。出租經(jīng)營(yíng)期間的經(jīng)營(yíng)成本為毛租金收入的30

。如果購(gòu)買投資發(fā)生在第1年的年初，每年的凈經(jīng)營(yíng)收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個(gè)出租經(jīng)營(yíng)期為48年，投資者的目標(biāo)收益率為14

。試從投資者的角度，計(jì)算該項(xiàng)目自有資金投資的凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率，并判斷該項(xiàng)目的可行性。

解：本題的分析可根據(jù)Excel現(xiàn)金流量簡(jiǎn)表來(lái)進(jìn)行：

根據(jù)下表可以得到該投資的所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為6452.09＞0，內(nèi)部收益率為19.87

＞14

，故該項(xiàng)目可行。

課后作業(yè)：

1.

居住物業(yè)置業(yè)（租賃）投資的成本費(fèi)用有哪些？

2.某企業(yè)購(gòu)買了一棟公寓用于出租經(jīng)營(yíng)，其建筑面積為3萬(wàn)m2，購(gòu)買價(jià)格為1.5萬(wàn)元/m2。為此，該企業(yè)還支付了包括契稅、手續(xù)費(fèi)等在內(nèi)的各種稅費(fèi)，總金額相當(dāng)于購(gòu)買價(jià)格的6

。其中該企業(yè)用自有資金支付了40

的購(gòu)置款項(xiàng)及各種稅費(fèi)支出，另外60

的購(gòu)置價(jià)款用抵押貸款方式償還，該抵押貸款的期限為10年，固定利率為8

，每年等額償還。該公寓出租經(jīng)營(yíng)期間，月租金固定為250元/m2，第