房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段成本管理-投資方案比較和選擇

建設(shè)項(xiàng)目投資方案的比較和選擇（一）目錄二壽命期不同的多個(gè)投資方案比較和選擇一壽命期相同的多個(gè)投資方案比較和選擇建設(shè)項(xiàng)目投資方案的比較和選擇在投資方案比較和選擇過(guò)程中，按其經(jīng)濟(jì)關(guān)系分為互斥方案和獨(dú)立方案。互斥方案是各方案之間是相互排斥的，即在多個(gè)投資方案中只能選擇其中一個(gè)方案。如有甲、乙、丙、丁四個(gè)投資方案，最終選擇甲方案，則必須放棄乙、丙、丁三個(gè)方案。獨(dú)立方案是各方案之間經(jīng)濟(jì)上互不相關(guān)的方案，如有甲、乙、丙、丁四個(gè)投資方案。最終選擇甲方案或放棄甲方案，與乙、丙、丁三個(gè)方案無(wú)關(guān)。在這里主要介紹互斥方案的比選。一、壽命期相同的多個(gè)投資方案比較和選擇（三）差額內(nèi)部收益率法（二）凈年值法（一）凈現(xiàn)值法（四）最小費(fèi)用法凈現(xiàn)值越大，方案越優(yōu)。凈現(xiàn)值法是通過(guò)計(jì)算多個(gè)投資方案的凈現(xiàn)值并比較其大小來(lái)判斷投資方案的優(yōu)劣。凈現(xiàn)值是按行業(yè)基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的收益率，將各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)起點(diǎn)(建設(shè)起初)的現(xiàn)值之和。（一）凈現(xiàn)值法(NPV)一、壽命期相同的多個(gè)投資方案比較和選擇凈現(xiàn)值法(NPV)例1：某公司有三個(gè)可行而相互排斥的投資方案，三個(gè)投資方案的壽命期均為5年，基準(zhǔn)收益率為7％。三個(gè)投資方案的現(xiàn)金流量如表1所示。用凈現(xiàn)值法選擇最優(yōu)方案。表1：三個(gè)投資方案的現(xiàn)金流量表(單位：萬(wàn)元)解：NPV(7%)A＝－700＋194(P/A，7％，5)＝95.40(萬(wàn)元)NPV(7%)B＝－500＋132(P/A，7％，5)＝41.20(萬(wàn)元)NPV(7%)C＝－850＋230(P/A，7％，5)＝93.00(萬(wàn)元)根據(jù)上述計(jì)算結(jié)果可知，A方案凈現(xiàn)值最大，故A方案為最優(yōu)方案。一、壽命期相同的多個(gè)投資方案比較和選擇方案初始投資年收益A700194B500132C850230凈年值法是通過(guò)計(jì)算多個(gè)投資方案的凈年值并比較其大小而判斷投資方案的優(yōu)劣。將所有的凈現(xiàn)金流量通過(guò)基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的收益率折現(xiàn)到每年年末的等額資金，這種方法稱為凈年值法。凈年值越大，方案越優(yōu)。一、壽命期相同的多個(gè)投資方案比較和選擇（二）凈年值法(NAV)凈年值法(NAV)例1：某公司有三個(gè)可行而相互排斥的投資方案，三個(gè)投資方案的壽命期均為5年，基準(zhǔn)收益率為7％。三個(gè)投資方案的現(xiàn)金流量如表1所示。用凈年值法選擇最優(yōu)方案。表1：三個(gè)投資方案的現(xiàn)金流量表(單位：萬(wàn)元)解：NAV(7％)A＝－700(A/P，7％，5)＋194＝23.27(萬(wàn)元)NAV(7％)B＝－500(A/P，7％，5)＋132＝10.05(萬(wàn)元)NAV(7％)C＝－850(A/P，7％，5)＋230＝22.86(萬(wàn)元)根據(jù)上述計(jì)算結(jié)果可知，A方案凈年值最大，故A方案為最優(yōu)方案。一、壽命期相同的多個(gè)投資方案比較和選擇方案初始投資年收益A700194B500132C850230差額內(nèi)部收益率法是多個(gè)投資方案兩兩比較，用差額內(nèi)部收益率的大小來(lái)判斷投資方案的優(yōu)劣。差額投資是指投資額大的方案的凈現(xiàn)金流量減去投資額小的方案的凈現(xiàn)金流量。差額內(nèi)部收益率是指差額投資凈現(xiàn)金流量的內(nèi)部收益率。一、壽命期相同的多個(gè)投資方案比較和選擇（三）差額內(nèi)部收益率法(△IRR)如果A方案的投資額大于B方案的投資額，則時(shí)，A方案優(yōu)于B方案，即投資額大的方案優(yōu)于投資額小的方案。一、壽命期相同的多個(gè)投資方案比較和選擇（三）差額內(nèi)部收益率法(△IRR)(1)驗(yàn)證各投資方案可行性；

(3)兩兩相比，確定最優(yōu)方案。計(jì)算方法：

(2)投資額略大的方案與投資額最小的方案相比，求出

時(shí)，投資額大的方案為優(yōu)；差額內(nèi)部收益率法(△IRR)例1：某公司有三個(gè)可行而相互排斥的投資方案，三個(gè)投資方案的壽命期均為5年，基準(zhǔn)收益率為7％。三個(gè)投資方案的現(xiàn)金流量如表1所示。用凈年值法選擇最優(yōu)方案。表1：三個(gè)投資方案的現(xiàn)金流量表(單位：萬(wàn)元)解：△NPVB-0＝－500＋132(P/A,△IRR,5)＝0；IRRB-0＝10.03%＞ic(7%)∴B方案為臨時(shí)性最優(yōu)方案。△NPVA－B＝－(700－500)＋(194－132)(P/A,△IRR,5)＝0；△IRRA－B＝16.75%＞ic(7%)；∴A方案為臨時(shí)性最優(yōu)方案。△NPVC－A＝－(850－700)＋(230－194)(P/A,△IRR,5)＝0IRRC－A＝6.42%＜ic(7%)；∴A方案為最優(yōu)方案。一、壽命期相同的多個(gè)投資方案比較和選擇方案初始投資年收益A700194B500132C8502301.費(fèi)用現(xiàn)值法(PC)費(fèi)用現(xiàn)值最小，方案最優(yōu)。2.費(fèi)用年值法(AC)費(fèi)用年值最小，方案最優(yōu)。一、壽命期相同的多個(gè)投資方案比較和選擇（四）最小費(fèi)用法最小費(fèi)用法例4：某建設(shè)項(xiàng)目有兩個(gè)投資方案，其生產(chǎn)能力和產(chǎn)品品種質(zhì)量相同，有關(guān)基本數(shù)據(jù)如表2所示。假定基準(zhǔn)收益率為8％，用費(fèi)用現(xiàn)值法和費(fèi)用年值法分別選擇投資方案。表2：兩個(gè)投資方案有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)一、壽命期相同的多個(gè)投資方案比較和選擇項(xiàng)目方案1方案2初始投資(萬(wàn)元)70008000生產(chǎn)期(年)1010殘值(萬(wàn)元)350400年經(jīng)營(yíng)成本(萬(wàn)元)30002000最小費(fèi)用法解（費(fèi)用現(xiàn)值法）：PC(8%)1＝7000＋3000(P/A,8%,10)－350(P/F,8%,10)＝26967.95(萬(wàn)元);PC(8%)2＝8000＋2000(P/A,8%,10)－400(P/F,8%,10)＝21234.8(萬(wàn)元);根據(jù)上述計(jì)算結(jié)果可知，方案2費(fèi)用現(xiàn)值最小，故選擇方案2。一、壽命期相同的多個(gè)投資方案比較和選擇解（費(fèi)用年值法）：AC(8%)1＝7000（A/P,8%,10）+3000-350(A/F,8%,10)＝4018.85(萬(wàn)元);AC(8%)2＝8000（A/P,8%,10）+2000-400(A/F,8%,10)＝3164.4(萬(wàn)元);根據(jù)上述計(jì)算結(jié)果可知，方案2費(fèi)用年值最小，故選擇方案2。建設(shè)項(xiàng)目投資方案的比較和選擇（二）目錄二壽命期不同的多個(gè)投資方案比較和選擇一壽命期相同的多個(gè)投資方案比較和選擇二、壽命期不同的多個(gè)投資方案比較和選擇（三）研究期法（二）最小公倍數(shù)法（一）年值法二、壽命期不同的多個(gè)投資方案比較和選擇壽命期不同的多個(gè)投資方案選優(yōu)時(shí)最常用、最簡(jiǎn)明的方法。假定各個(gè)壽命期無(wú)限期重復(fù)被看成壽命期相同，按凈年值或費(fèi)用年值進(jìn)行選擇。（一）年值法年值法例5：某公司擬建面積為1500～2500m2的宿舍樓，擬用磚混結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)兩種形式，其費(fèi)用如表3所示。假設(shè)基準(zhǔn)收益率為8％。建設(shè)期不考慮持續(xù)時(shí)間。試確定各方案的經(jīng)濟(jì)范圍。表3：兩種結(jié)構(gòu)形式費(fèi)用表二、壽命期不同的多個(gè)投資方案比較和選擇方案造價(jià)(元/m2)壽命期(年)年維修費(fèi)(元)殘值鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)200050200000混合結(jié)價(jià)×5％年值法163.49x＋20000=143.99x＋60000；x=2051.28m2根據(jù)費(fèi)用年值最小，方案最優(yōu)的原則，則：當(dāng)1500m2≤x≤2051.28m2時(shí)，選擇鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；當(dāng)2051.28m2≤x≤2500m2時(shí)，選擇混合結(jié)構(gòu)。

二、壽命期不同的多個(gè)投資方案比較和選擇解：設(shè)宿舍樓的費(fèi)用年值是面積x的函數(shù)二、壽命期不同的多個(gè)投資方案比較和選擇最小公倍數(shù)作為共同壽命期在共同壽命期內(nèi)反復(fù)實(shí)施采用壽命期相同的方法進(jìn)行選擇（二）最小公倍數(shù)法最小公倍數(shù)法例5：某公司擬建面積為1500～2500m2的宿舍樓，擬用磚混結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)兩種形式，其費(fèi)用如表3所示。假設(shè)基準(zhǔn)收益率為8％。建設(shè)期不考慮持續(xù)時(shí)間。試確定各方案的經(jīng)濟(jì)范圍。表3：兩種結(jié)構(gòu)形式費(fèi)用表二、壽命期不同的多個(gè)投資方案比較和選擇方案造價(jià)(元/m2)壽命期(年)年維修費(fèi)(元)殘值鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)200050200000混合結(jié)價(jià)×5％解：兩種結(jié)構(gòu)的方案最小公倍數(shù)為200，所以這兩種結(jié)構(gòu)的方案共同的壽命期為200年，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)方案在200年壽命期中反復(fù)實(shí)施4次，混合結(jié)構(gòu)方案在200年壽命期中反復(fù)實(shí)施5次，這兩種結(jié)構(gòu)的方案在共同的壽命期內(nèi)進(jìn)行方案選擇。二、壽命期不同的多個(gè)投資方案比較和選擇取最短的壽命期，作為共同壽命期采用壽命期相同的方法進(jìn)行選擇（三）研究期法研究期法例5：某公司擬建面積為1500～2500m2的宿舍樓，擬用磚混結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)兩種形式，其費(fèi)用如表3所示。假設(shè)基準(zhǔn)收益率為8％