住宅小區(qū)項目設計評價

住宅小區(qū)項目設計評價(評獎)第一篇：住宅小區(qū)項目設計評價(評獎)關于“XX”的設計評價“XX”是新鄭市重點建設項目，也是我公司的重點建設項目。從立項開始就受到市里有關領導和我公司的高度重視。委托XX進行了方案設計和施工圖設計。該工程設計合理，平面功能齊全、適用，立面造型簡潔、明快、富有個性，總體設計思想明確。并且從建筑本身到設備運行都很好的做到了高效節(jié)能。在設計過程中，XX組織了強勁的設計班子，從設計總負責人到每個設計人員，工作中都能做到認真負責，精心設計，嚴格按照國家有關規(guī)范、規(guī)程執(zhí)行。既確保安全適用，又做到經濟合理，設計質量和工期都符合國家規(guī)定的有關要求。施工過程中，各專業(yè)設計人員不辭勞苦，積極進行設計交底，施工配合，解決施工中的技術問題，與建設方、施工方、監(jiān)理方都配合得很好。在幾方面的共同努力下，工程項目施工過程進行的很順利，竣工驗收以及消防驗收都受到有關部門的好評。XX（一、二期）建成后，為新鄭市增添了一道靚麗的風景線。在近一年的使用過程中各方面反映良好，同時也受到市有關領導的高度評價。XX為新鄭市的建設做出了積極貢獻，同意該項目申報河南省優(yōu)秀工程勘察設計行業(yè)獎。XX2011年6月23日2011年6月23日第二篇：住宅小區(qū)項目營銷策劃住宅小區(qū)項目營銷策劃所謂住宅小區(qū)項目營銷策劃是指為滿足市場現實或潛在需要，實現一定的營銷目標，策劃者在進行充分的市場調查的基礎上，整合各種內、外資源，對住宅小區(qū)項目的整體營銷戰(zhàn)略以及為實現這一營銷戰(zhàn)略所需的各種營銷戰(zhàn)術和具體實施方案作出系統(tǒng)的規(guī)劃、設計、計劃、組織實施與控制，并使之達成預期滿意效果的一種綜合性的智力活動。住宅小區(qū)的營銷策劃有如下幾個特點：1．系統(tǒng)性。營銷策劃本身是一項系統(tǒng)工程。這主要表現為：（1）住宅小區(qū)項目營銷策劃內容的整體性。營銷策劃是對包括市場調查、目標市場確定、產品策略、價格策略、銷售渠道策略、促銷策略、物業(yè)管理等諸多方面進行系統(tǒng)的策劃。（2）住宅小區(qū)項目營銷策劃對象的整體性。住宅小區(qū)項目營銷策劃必須把握住宅小區(qū)內物業(yè)與物業(yè)、物業(yè)與環(huán)境之間的有機聯系，以及相互制約，從而把握主要矛盾或矛盾的主要方面。（3）住宅小區(qū)項目營銷策劃專業(yè)人員的整體性。住宅小區(qū)項目營銷策劃需要各方面專家共同協(xié)作配合才能完成，而不是一二個專業(yè)人員所能完成的。一般完整的住宅小區(qū)項目營銷策劃需要有下列專家：房地產營銷專家、規(guī)劃設計專家、建筑設計專家、房地產行情分析專家、心理分析專家、財務專家、城市經濟專家、物業(yè)管理專家、建筑材料專家、房地產公關專家、媒體傳播專家、房地產文案高手、律師。2．動態(tài)性。住宅小區(qū)項目營銷策劃需要根據宏微觀環(huán)境變化給項目營銷帶來的影響，以及營銷策劃方案實施結果與預期結果的差異，對原來項目的營銷策劃系統(tǒng)作出修正、調整和完善，這是一個不斷循環(huán)往復的動態(tài)過程。3．智力性。住宅小區(qū)項目營銷策劃是一項非常富有挑戰(zhàn)性的工作，它需要策劃人員具有較高的綜合素質，豐富的實踐經驗，以及較高的分析問題、把握全局的能力；它需要策劃人員的創(chuàng)造性勞動。因此，營銷策劃是一項綜合性的智力活動。住宅小區(qū)項目營銷策劃可分類如下：1．根據住宅小區(qū)項目營銷策劃在整個營銷過程中介入的時間可分為：（1）前期策劃。即在項目規(guī)劃設計、建筑設計之前，對項目進行全方位、全過程的系統(tǒng)策劃。其內容包括市場定位、產品定位、物業(yè)管理定位、提出住宅小區(qū)規(guī)劃設計及建筑設計的要求；價格策略、銷售渠道策略、促銷策略的制定；營銷形象定位及塑造；營銷組織、執(zhí)行及控制的設計等。（2）后期策劃。即在項目開始建造之后，對項目進行的局部策劃。策劃的主要內容是對項目如何銷售進行策劃。也包括對目標市場的再定位，以及根據目標市場客戶的需求特性，在可能的范圍內對項目的原有規(guī)劃、建筑設計作局部修改。2．根據住宅小區(qū)項目營銷策劃的內容可分為：（1）項目整體策劃。策劃內容同“前期策劃”。（2）促銷策劃。策劃內容同“后期策劃”。3．根據住宅小區(qū)項目營銷策劃的形式可分為：（1）營銷戰(zhàn)略策劃。其內容包括營銷戰(zhàn)略目標、住宅小區(qū)目標市場營銷戰(zhàn)略、住宅小區(qū)產品組合戰(zhàn)略以及競爭戰(zhàn)略的策劃。（2）營銷戰(zhàn)術策劃。其內容包括產品策劃、價格策劃、銷售策劃、項目營銷形象策劃、促銷方式策劃等。（3）營銷方案策劃。即對于不同的營銷戰(zhàn)術，設計制定出相應的具體可供操作的計劃。住宅小區(qū)項目營銷策劃的主要內容包括：1．住宅小區(qū)項目目標市場定位。住宅小區(qū)項目目標市場定位是指開發(fā)商在細分和評估市場的基礎上，選擇一個或幾個細分市場作為其服務的對象。住宅小區(qū)項目目標市場定位的步驟為：（1）細分住宅市場。住宅市場細分可按地理因素、人口因素、心理因素和行為因素來劃分。同時應按照可衡量性、可盈利性、易接近性及可操作性原則，使細分市場成為一個有效的細分市場。（2）評估細分市場。開發(fā)商在評估各種不同的細分市場時，應考慮細分市場有一定的規(guī)模和發(fā)展前景，有足夠的吸引力且符合企業(yè)的目標和能力。（3）確定目標市場。在細分和評估市場的基礎上，企業(yè)可選擇一個或幾個細分市場，作為其目標市場。2．住宅小區(qū)項目產品定位。住宅小區(qū)項目產品定位是指開發(fā)商根據目標市場客戶的需求特性以及地塊的具體條件，在目標市場客戶心目中為住宅產品創(chuàng)造一定的特色，樹立一定的形象，以使本企業(yè)的住宅產品與其他企業(yè)的住宅產品區(qū)分開來。3．住宅小區(qū)項目物業(yè)管理定位。住宅小區(qū)項目物業(yè)管理定位是開發(fā)商根據目標市場客戶的需求特性以及住宅產品的定位，在目標市場客戶心目中樹立物業(yè)管理的一定形象。4．住宅小區(qū)項目價格策略制定。住宅小區(qū)項目價格策略包括定價策略和調價策略。常見的定價策略有取脂定價、滲透定價、心理定價、折扣定價。調價策略包括住宅產品價格調整的時機、幅度、方法。5．住宅小區(qū)項目銷售渠道策略制定。住宅小區(qū)項目銷售渠道策略主要包括銷售渠道的選擇和銷售渠道的管理。（1）住宅小區(qū)項目銷售渠道的選擇。住宅產品的銷售渠道有：開發(fā)商直接銷售的直接渠道；中介代理商銷售的間接渠道；開發(fā)商和中介代理商共同銷售的混合渠道。開發(fā)商在選擇住宅產品的銷售渠道時，應考慮下列因素：住宅產品類型、住宅產品銷售性質、住宅產品目標市場范圍、地域分布以及企業(yè)的營銷力量。（2）住宅小區(qū)銷售渠道的管理。為了達到預定的銷售目標，開發(fā)商必須加強對銷售渠道的管理。銷售渠道管理分為直接渠道管理、間接渠道管理以及混合渠道管理。直接渠道管理主要包括營銷人員的選擇、建立有效的激勵機制、營銷人員業(yè)績評估以及營銷人員調整。間接渠道管理包括中介代理商的選擇、中介代理商的監(jiān)控以及銷售渠道的調整。對混合渠道的管理除了上述內容外，還應加強開發(fā)商與中介代理商的協(xié)作、溝通。6．住宅小區(qū)項目促銷策略制定。住宅小區(qū)項目促銷方法包括人員推銷、公共關系、營業(yè)推廣及廣告，這些方法的不同組合形成了不同的促銷策略。第三篇：鳳凰城住宅小區(qū)項目建議書鳳凰城住宅小區(qū)項目建議書河南省開封開元房地產開發(fā)集團有限公司二零一一年一月一日河南省開封市開封大學土木建筑工程學院零九級建管班策劃第一章項目基本情況1.1項目名稱及承辦單位1.1.1項目單位:河南省開封市開元房地產開發(fā)集團有限公司法人代表:韓杏軍獨立開發(fā)本項目。1.1.2項目名稱:《鳳凰城》住宅小區(qū)1.1.3擬建地點項目擬建地點位于開封市金明區(qū)晉安路與金明大道交叉路口西北側。1.1.4承辦單位概況河南省開封市開元房地產開發(fā)集團成立于2000年2月，初建時名稱為河南省開封市開元房地產開發(fā)有限公司。公司經過三年多跳躍式的發(fā)展，目前已逐步成為以房地產公司為龍頭，物業(yè)公司、新型建材公司（含商品混凝土生產）、化工科技公司、投資顧問公司和石料廠協(xié)同發(fā)展的多元化、集團化公司的聯合體，資產總額達1.7億元，年利稅4600萬元，擁有400余人的高素質團隊，其中，管理人員全部為大中專畢業(yè)生。開元集團總裁韓杏軍先生，1990年畢業(yè)于河南大學，2001年清華大學進修房地產MBA并獲證書，2002年榮獲人民大學MBA證書。他是鄭州市連續(xù)兩界“十佳青年企業(yè)家”，二七區(qū)政協(xié)委員，管城區(qū)人大代表。在2004年人代會和政協(xié)會上，韓杏軍先生被授予“優(yōu)秀黨員”和“優(yōu)秀政協(xié)委員”榮譽稱號。這是政府對他的工作和成績的又一次肯定。在集團管理中，他奉行堅持“以質量求生存，以誠信求發(fā)展”的企業(yè)宗旨，遵循“誠心誠意為大眾”的企業(yè)理念，弘揚“令行禁止，雷厲風行，挑戰(zhàn)自我，追求卓越，自強不息，永爭第一”的企業(yè)精神，走“品牌戰(zhàn)略”之路，科技興企，創(chuàng)造了良好的經濟效益和社會信譽，使公司一舉成為“工商聯直屬會員單位”。公司注重企業(yè)文化建設和團隊建設，2003年成立了黨支部，韓杏軍先生擔任第一界支部書記。公司在我國改革開放的大潮中，始終為市里分憂，為下崗職工解難，安排了幾十名下崗職工在我們企業(yè)工作，為民營企業(yè)做出了榜樣。韓杏軍先生還要求，公司管理層必須全部是大專以上文化水平，能夠使企業(yè)在持續(xù)發(fā)展態(tài)勢中，始終保持一股后勁。也使得公司先后榮獲“優(yōu)秀民營企業(yè)”、“納稅先進單位”、“旺銷守信企業(yè)”、“爭創(chuàng)質量無投訴先進單位”、“爭創(chuàng)誠信無投訴先進單位”稱號，被農行系統(tǒng)評定為2003AA級信用客戶。河南省開封市開元房地產開發(fā)集團有限公司是具有獨立法人資格、和三級開發(fā)資質的企業(yè)，專注于高質量商品住宅及商務置業(yè)的開發(fā)建設，以“倡導高尚生活，提升康居品質”為已任，遵循“以人為本，親合自然”的開發(fā)理念，成功開發(fā)了民心園一期、民心園二期及建華·百合園、開泰家園近10萬平方米的商品住宅。其中，建華·百合園、開泰嘉園正在建設之中，已經于今年6月竣工。最近，公司正在運做兩個項目，其中一個是有著上千畝土地、總建筑面積130萬平方米的、本市西部經濟區(qū)大型舊村改造項目。這個項目屬于城中村改造項目，享受政府多項優(yōu)惠政策。項目緊鄰開封市金明廣場（金明池公園)和南水北調生態(tài)環(huán)境綠化帶，屬于高檔社區(qū)開發(fā)地段。我們力爭在5年時間內，將這一地區(qū)建設成為開封市最具亮點的康居示范小區(qū)。開元建材公司有混凝土攪拌站兩個，三條生產線，年產100萬方優(yōu)質混凝土，已經是開封市最大的混凝土生產企業(yè)，并于2006年通過ISO9001質量認證，產品占據了開封市混凝土市場40%的份額。人們在各個街道上看到最多的，就是攜帶“河南省開封市開元”字樣的混凝土攪拌輸送車。2004年元月兼并控股的石家莊市試劑廠，有固定資產2000萬元，員工235人，年利稅200萬元。在掛牌河南省開封市開元化工科技有限公司僅一個月，就扭虧為盈，創(chuàng)造了民營兼并國營一個成功的范例。目前，眾誠公司正以嶄新的面貌向著韓杏軍董事長提出的“組建世界上最優(yōu)秀的團隊，創(chuàng)建世界上最偉大的企業(yè)”這個宏偉目標乘風破浪，奮勇前進。1.2研究工作的依據和范圍1.2.1研究工作的依據A、開封市委、市政府關于加快新區(qū)建設的戰(zhàn)略發(fā)展精神。B、項目土地掛牌出讓地形圖C、有關基礎數據資料。1.2.2研究工作范圍本報告重點對建設的必要性、市場預測、建設規(guī)模、建設內容、工程技術方案、投資估算及經濟分析等進行研究。1.3研究工作概況項目單位依據市政府關于加快市新區(qū)城市化建設的戰(zhàn)略意圖,通過對開封市房地產還沒有開發(fā)建設的需求，為了改善縣城居住環(huán)境，彌補現有住宅檔次低的現狀，決定開發(fā)建設《鳳凰城》住宅小區(qū)項目,以期為開封市居民提供能被工薪階層接受的環(huán)境優(yōu)美，集商業(yè)、健身娛樂、休閑廣場、物業(yè)管理規(guī)范的綠色環(huán)境、小康達標的高品質的質優(yōu)價廉的住房。1.4建設方案1.4.1建設指導思想結合市新區(qū)總體規(guī)劃原則，根據當地實際，以人為本，合理利用土地，創(chuàng)造舒適、安寧、環(huán)境秀美、健康、適用的中高檔住宅小區(qū)。1.4.2建設規(guī)模小區(qū)一期規(guī)劃總占地2.67萬平方米，總建筑面積3.7萬平方米，建有多層住宅、高品質幼兒園、活動中心、商業(yè)網點、羽毛球場等健身設施及公建配套設施。1.4.3建設條件供電:本項目計算用電總負荷KVA，供電電源引自市區(qū)電力干線。供水：給水水源為市政管網，項目最高日最大時用水量m3/h。供暖:項目采暖為地熱集中供熱，采暖熱負荷為MW。1.5土地利用本項目建設為商品房項目，符合國家及省市的產業(yè)政策，土地在本市總體規(guī)劃范圍內，屬城市商住兩用建設用地。1.6研究結論本項目建設符合國家產業(yè)政策和市政府關于加快城市化進程的要求，項目建成后，在一定程度上滿足中、低收入家庭的住房需求，經計算項目一期總投資3700萬元，財務內部收益率%(稅后)，投資利潤率%，投資利潤率%，借款償還期2年。由此表明，項目具有一定盈利能力、清償能力。雖然微利，具有一定風險，但社會效益顯著，項目總體可行。第二章項目背景與建設的必要性2.1項目背景2.1.1產業(yè)政策改革開放二十年來，我國經濟已經進入了一個新的增長階段，經濟的發(fā)展迫切要求調整和優(yōu)化產業(yè)結構，積極培育新的增長點。房地產業(yè)作為新興產業(yè)，帶動了建材、冶金、化工、輕工等數十個相關行業(yè)的發(fā)展，提供了大量的就業(yè)機會，已成為目前帶動國民經濟發(fā)展的一個先導性行業(yè)。中共中央、國務院對房地產工作高度重視，把加快房地產建設開發(fā)，拉動消費增長作為擴大內需的重要內容，實現了以市場化為取向的一系列制度創(chuàng)新和突破，使我國房地產業(yè)開始在更高、更新的層次上發(fā)展。曲周縣委、縣政府十分注重本縣房地產業(yè)的開發(fā)和建設工作，為此出臺了一系列非常優(yōu)惠的政策，為我市房地產業(yè)的發(fā)展提供了便利的條件，并在工作上給予了強有力的支持。2.1.2項目建設的必要性開封市屬于內陸市級城市，改革開放二十多年來，政治、經濟有了快速發(fā)展，但比起沿海開放縣城來講，其發(fā)展速度已經滯后，與全國其他市區(qū)相比，本市屬于中原之中，發(fā)展建設過程中城市范圍擴大的趨勢非常之快。但是，我市因為古城原因，市區(qū)范圍比較小，城區(qū)擴大的同時遺留了很多問題，尤其是住宅非城市化的現象越來越突出，已經到了非改造將會影響整個城市建設的關鍵時刻，市委市政府在此時提出城市化建設的思路，真正符合我們市發(fā)展建設戰(zhàn)略上的需要，符合廣大市民的需要，符合城市化的需要。這次大規(guī)模建設完成之后，開封的城市建設將會有一個大的飛躍，城市綜合環(huán)境將會有較大的改觀，人民生活也將會得到較大的改善。宏觀必要性從一個城市的宏觀上講，首先表現在：土地作為城市的寶貴資源，未能實現其效用、效益的良性循環(huán)，未能發(fā)揮土地的最大經濟效益、社會效益、環(huán)境效益；其次，城市化未能體現以人為主體的人文環(huán)境，城市的發(fā)展應該充分體現城市中“人”的地位和作用，不斷滿足人們的物質和精神需求，促進人的身心和個性的健康發(fā)展。同時，尤為值得關注的是隨著城市化進程加快，原郊區(qū)村莊的改造將為當地居民和全體市民的居住和生活質量的提高帶來非凡而深遠的影響，因此加快城郊區(qū)域的建設是城市發(fā)展的必然結果。2.2項目發(fā)展概況河南省開封市開元房地產開發(fā)集團有限公司，積極響應市委市政府關于城市化建設的思路，經過與市國土局多次接觸，廣泛調查和積極運做，得到了開封市委市政府和人民大眾一致的支持，我公司編制了項目建議書（代可行性研究報告），是根據國家及縣有關規(guī)定，編制的本報告。第三章市場預測與建設規(guī)模3.1市場預測3.1.1基本形勢分析近幾年，隨著我國經濟形勢持續(xù)走強，我國房地產業(yè)也得到了迅猛發(fā)展。在國家下大力減少各類名目繁多的收費項目及不斷出臺鼓勵和支持房地產業(yè)發(fā)展政策的形勢下及建筑市場和建筑法規(guī)進一步完善，使房地產業(yè)進入了良性循環(huán)發(fā)展階段。個人已成為商品房的消費主體，據統(tǒng)計，2002年1-8月份，全省商品房銷售面積為192.4萬平方米，同比增長11%，其中銷售給個人的商品房面積為18.7萬平方米，占商品房銷售總面積的93.9%，同比提高了9.3個百分點。個人購房金額達29.7億元。商業(yè)營業(yè)用房投資和銷售大幅度增加，是房地產市場的又一個“亮”點。截止8月底，商業(yè)用房投資完成12.7億元，竣工面積達15.3萬平方米，銷售建筑面積32.3萬平方米，同比增長3.77倍；商業(yè)用房的銷售額為8.3億元，同比增長3.5倍。3.1.2市場供求開封市現今房地產市場的一個重要問題就是產品結構不合理，住宅建設單一，品質低，但相對價位高，中低收入家庭買得起房子的數量不足、品質不夠、地段不好。在購房需求方面，首先，目前省會上市房大多屬于低檔次住宅，中高檔價位對于此類房有投資能力的業(yè)主在一次置業(yè)和二次置業(yè)中已經購買，而資金有限的業(yè)主業(yè)只好望房興嘆。其次，符合省會老百姓投資置業(yè)安居的房子明顯不足。其次，盡管開封市整體GDP指數很高，經濟發(fā)展穩(wěn)健，但其實真正缺房的是工薪階層，他們對于幾十萬元的房價十很難接受的。所以，開發(fā)高品質、低價位的小戶型住房是房地產開發(fā)商的明智選擇。另外，還可吸引一次、二次置業(yè)的業(yè)主，進行三次、四次置業(yè)，以求得質優(yōu)價廉得綠色環(huán)保高檔適用住宅。3.1.3區(qū)位優(yōu)勢分析本項目鳳凰城住宅小區(qū)在金明區(qū)，周圍醫(yī)療、學校、商場、健身娛樂休閑等配套設施齊全，屬于成熟社區(qū)。但項目緊鄰工業(yè)區(qū)，周邊環(huán)境較差，附近沒有為工人們建造的大型生活區(qū)。改造完成后，依托緊鄰民心河的優(yōu)勢、良好的交通狀況，將會出現一個設備完善、環(huán)境優(yōu)美、適合上班族居住的花園，這必將會吸引廣大工薪階層前來居住。3.1.4出售對象分析河南省開封市目前人均收入仍較低，80%以上屬于工薪階層，由于收入限制工薪階層對購房得首選條件是價位問題，因此高品位、適度低價位得住宅在省會有巨大得熱銷潛力。3.2建設規(guī)模項目規(guī)劃總用地面積356畝，建設內容包括住宅工程，公建工程包括小學、幼兒園、活動中心、商業(yè)......等。總建筑面積55.5萬平方米。其中住宅面積50萬平方米，公建面積5.5萬平方米。第四章建設場址與建設條件4.1建設場址4.1.1場址選擇本項目擬建場址位于我市西南地段，用地南面為豐收路，西側為沿西小區(qū)，北側為北二環(huán)路，東面是沿東小區(qū)，建設場地呈長方形，規(guī)劃總用地面積為356畝。該場址區(qū)域位置較好。4.1.2自然條件開封市地處中緯度內陸地帶，華北平原中南部，屬暖溫帶半濕潤半干旱季風型大陸氣候，北近滹沱河，西靠太行山。春季干旱多風，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥，四季分明。每年降水集中于7、8月份。1、氣溫全年平均氣溫13.4℃極端最低氣溫-19.8℃極端最高氣溫42.9℃2、濕度冬季空氣調節(jié)室外計算相對濕度53%夏季通風室外相對濕度75%3、降水量日最大降水量度359.3mm時最大降水量92.9mm全年平均降水量534.2mm4、積雪深度最大積雪深度過190mm5、凍土深度最大凍土深度56mm6、風向冬季主導風向及頻率C32%，N10%夏季主導風向及頻率C35%，SE10%年主導風向及其頻率C32%，SE9%7、風速冬季室外風速1.8m/S夏季室外風速1.4m/S全年平均風速1.6m/S8、全年日照量數2533.4H冬季日照率61.6%9、全年雷暴日數30.4天10、大氣壓力冬季1017.2hpa夏季995.7hpa11、年平均相對濕度62%4.1.3地質狀況開封市地處太行山東麓華北沖積大平原，地跨山地與平原兩大地貌單位，地勢由西北向東南傾斜，坡降均為千分之一，海拔67-68m，市區(qū)為滹沱河山前洪水沖積造成的傾斜平原，基底巖層以上有較厚的第四紀覆蓋層，表層主要由亞粘土和輕亞粘土組成；地耐力一般為150-200kpa。4.1.4抗震設防依據中國地震局制定，由國家質量技術監(jiān)督局發(fā)布的《中國地震動參數區(qū)劃圖》（GB18306-2001），本項目抗震地動峰值加速度按0.05g設防。4.2建設條件4.2.1供電本項目計算用電總負荷為8275KVA，電源引10KV電源至小區(qū)變電站，由10KV母線向小區(qū)各配電室提供電源，能滿足本項目使用要求。4.2.2給排水本項目設計最高日最大時用水量為262.25m3/h，給水水源為市政管網，水量及水質可滿足項目需要。本項目排水采用雨污分流，生活廢水經化糞池處理后排入市政污水管網，生活污水（主要來源于廚房及洗滌用水）經中水系統(tǒng)收集處理后用于綠化和景觀補水。屋面雨水經與地面雨水統(tǒng)一收集后排入市政雨水管網。4.2.3供暖本項目在我市集中供熱區(qū)域范圍內，采暖熱源為集中供熱蒸汽，壓力約為0.4Mpa，采暖熱負荷為25.8MW。4.2.4弱電本項目弱電系統(tǒng)包括電話通信系統(tǒng)、不線電視系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、小區(qū)三表集中抄表系統(tǒng)等。第五章工程技術方案5.1工程設計原則自然是與人工的完美結合，此設充分結合現代化的設計理念，即以“天人合一”的設計思想為指導來構建新世紀居住工程。小區(qū)的建設是城市建設的一部分，把小區(qū)建設融入整個城市的規(guī)劃之中，優(yōu)美的自然環(huán)境，淳厚的文化底蘊，較高的文化品位，現代化的生活理念，將構成小區(qū)的一大特色，可謂“風景這邊獨好”，同時又考慮到城市總體環(huán)境，兩者要達到水乳交融般和諧。新穎而獨具特色，人類與自然的完美結合是本項目總體設計原則。5.2總平面布置5.2.1總平面布置原則1、根據功能不同，居住空間與公共空間分區(qū)布置。2、按照小區(qū)、組團兩級結構概念有機組織居住空間。3、充分考慮與城市道路的關系，合理布置道路網絡，形成“通而不暢”的道路系統(tǒng)河豐富得步行系統(tǒng)。4、在三維空間上安排小區(qū)內的各種活動場所，形成豐富有趣、有家園氛圍得空間序列。5、按照可持續(xù)發(fā)展概念進行規(guī)劃布局設計。5.2.2總平面布置綜述本居住小區(qū)規(guī)劃總用地去為356畝，用地西側為沿西小區(qū)居民住宅，南側為豐收路，北側為北二環(huán)路，東側為沿東街，交通便利，小區(qū)共分五個組團，宏觀上整體結構清晰明確，易于與城市聯系并具有通暢的內部交通。景觀以入口為起點，以中心綠地為高潮，入口設小區(qū)標志性雕塑河構筑物，中心綠地設音樂、噴泉，形成豐富而怡人的環(huán)境。各居住組團根據居住形式的不同，采用并聯圍合的組合式形成富于變化的室內外環(huán)境，為居住者提供了戶外的休閑活動場所，同時加強了鄰里交往。并與小區(qū)中心有機結合，聯系緊密又互不干擾，形成具有優(yōu)美景觀的居住空間。小區(qū)管線整體考慮采用地下敷設方式，使環(huán)境更優(yōu)美。5.2.3豎向設計小區(qū)內地形較為平緩。豎向設計采用就地平整的平坡式布置形式?？紤]到基槽余土等情況，小區(qū)內填挖土方量基本平衡。5.2.4總平面圖布置經濟技術指標1、規(guī)劃總占地面積23.7萬m2，（356畝）2、總建筑面積：55.5萬m2。其中：住宅建筑面積：50萬m2公建面積：2萬m2。3、居住戶數：5000戶。4、居住人口：15000人。5、建筑密度：、綠化率：42%。7、容積率：2.345.3工程設計方案5.3.1建設內容本小區(qū)建設內容包括住宅樓和公建工程。住宅33棟，公建工程包括物業(yè)管理中心、托幼、文化活動中心、小學等。各項工程詳細指標見下表：序號項目建筑面積（m2）建筑形式備注物業(yè)管理中心1200框架文化活動中心3498框架商業(yè)服務35000框架4托勸2100框架結構居委會334磚混公廁260磚混變電站140磚混泵房108磚混熱交換站189磚混垃圾轉運站243磚混小學4000框架結構5.3.2建筑設計1、戶型設計根據當今住宅發(fā)展趨勢，并適應工薪階層的需求。本小區(qū)以產品質精品舒適和經濟為設計的主要指導思想，戶型多樣化，二室二廳、三室二廳、為主的組合體。2、立面設計小區(qū)內所有建筑物均采用現代風格簡潔明快，細部精品化，力求與周圍環(huán)境和諧，極富家園氛圍和人情味。3、內裝修為方便居民，本設計采取高、中、低檔次不同的精裝修。開創(chuàng)省城住宅基本無精裝小區(qū)的先河。4、建筑構造住宅±0.000以上采用短肢剪力墻屋頂保溫厚度為80mm，外門密閉性能好，采用塑鋼門窗，氣密性為Ⅲ級。5、公建設計外觀造型與小區(qū)其他建筑相協(xié)調，內裝修采用中檔標準以滿足與周圍環(huán)境協(xié)調。6、結構設計小區(qū)住宅均為高層建筑，高層住宅設有地下室做為儲藏間。所有住宅均采用多肢剪力墻結構，基礎采用筏板，樓板砼全現澆。公建工程大空間部分建筑采用框架結構，獨立柱基。5.4給排水工程5.4.1設計依據《建筑給水排水設計規(guī)范》GB15-88（1997年版）《住宅設計規(guī)范》GB50096-1999《室外給水設計規(guī)范》GBJ13-87（97年）《室外排水設計規(guī)范》GBJ14-87（97年）建筑專業(yè)及有關專業(yè)提供的條件5.4.2給水工程1、水源及水質本項目用水水源由市政給水，水質符合《生活飲用水衛(wèi)生標準》。可以滿足本小區(qū)生活及消防用水的需要。2、給水方案及用水量本項目給水擬采用中水回用，即廚房及洗滌用水由物業(yè)管理中心統(tǒng)一收集處理后供衛(wèi)生設備、洗車及綠化澆灑用水。經統(tǒng)計這樣可節(jié)約近1/3的生活用水。故小區(qū)設計用水量為：1、生活用水：按每人日均用水量150L/人.日，小時變化系數K取2.5，生活用水最高日用水量2250m3/d，最高日平均時用水量93.7m3/h，最高日最大時用水量234m3/h。2、商業(yè)用水：最高日用水量10.5m3/d。（1）公用建筑用水：公建用水量按生活用水量的8%估算為7.5m3/h。（2）采暖系統(tǒng)補水量根據采暖系統(tǒng)補水要求按6.2m3/h考慮。（3）澆灑道路用水量標準按2L/M2.次。每日1次計。（水源主要來源于中水）。（4）澆灑綠化用水量標準按4L/M2.次，每日1次計（水源主要來源于中水）。（5）未預見水量：取生活用水量的15%，為14m3/h。以上總用水量為：最高日用水量為：2517m3/d最高日平均時用水量為：104.9m3/h最高日最大時用水量為：262.25m3/h消防用水量：根據有關規(guī)范要求，該小區(qū)統(tǒng)一時間內火災次數為一次。消防水壓由小區(qū)二次加壓泵保證，小區(qū)內設置室外消水栓，消防用水量按15L/S計算，樓內設室內消火栓，室內消防用水量10L/S，消火栓滅火時間按二小時計；故消防總用水量為180m3。消防給水由消防水池集中供給，室外消火栓保護半徑為150m，布置間距不大于120m，且消防泵出水管設置兩條，分別與室外給水管網干管相連。5.4.3給水系統(tǒng)本項目設置二次加壓泵房。生活及消防采用聯合給水系統(tǒng)，水由一條DN150管道引入小區(qū)內蓄水池，經二次加壓后送至各用水點。各用水點廚房、洗滌用水統(tǒng)一回收經隔油、除渣、生物處理、消毒處理后供用水點衛(wèi)生設備及綠化、洗車用水。加壓泵采用變頻調速供水設備，使水壓保持恒定，同時達到減小噪音，充分節(jié)能的目的。室外消火栓應適當布設在環(huán)狀管網上。為滿足消防及生活用水水壓，以及為調節(jié)供、用水之間的不均衡性，設地下式蓄水池及加壓泵房。1、蓄電池蓄水池內生活用水的調節(jié)容積取最高日用水量的10%，為251m3。蓄水池內的消防儲畜為25L/SX2h=180m3。則蓄水池的總容積不應小于431m3。蓄水池選用國家標準圖S822“鋼筋混凝土蓄水池”，容量為450m3一座。2、加壓泵房生活給水采采變頻恒壓供水裝置，以保證生活用水的需要，配用水泵為150DL–150–20三臺，其中兩用一備，單臺性能參數Q=131.12m3/h，H=80mHO，電機功率P=45KW。消火栓系統(tǒng)加壓泵選用兩臺100DL，其中一用一備，單臺性能參數為Q=100m3/h，H=80mHO，電機功率P=37KW。5.4.4中水系統(tǒng)1、中水水源中水水源主要來源于廚房及洗滌用水。2、用途根據水量平衡估算，中水用于沖廁用水以及室外道路澆灑及綠化用水。3、處理工藝采用生物處理與物化處理相結合工藝流程，如下圖所示：原水→格柵→隔油池→調節(jié)池→生物處理→沉淀池污泥排放↓過濾→消毒→中水儲水池→用水點5.4.5給水管網給水管網采用環(huán)狀布置，以提高供水的安全性，且當管徑大于等于DN100時，給水管材采用承插式給水鑄鐵管，小于DN100時采用鍍鋅鋼管。5.4.6排水系統(tǒng)由于本工程設有中水系統(tǒng)，經過水量平衡估算，本工程采用污廢分流，廢水作為中水水源回收利用，污廢分流系統(tǒng)設有專用通氣立管。污水直接排至室外化糞池，經處理后排入市政污水管網。屋面雨水與地面雨水經雨水口統(tǒng)一收集后一部分排入中水儲水池，多余部分匯入市政雨水管網。5.5供熱工程5.5.1設計依據本設計依據《采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范》以及土建、給排水專業(yè)所提條件進行。5.5.2氣象參數氣象參數大氣壓：夏季：995.7hpa冬季：1036.8hpa冬季采暖計算干球溫度：-8℃冬季平均風速：1.8m/s冬季風向：N冬季日照率：61.6%最大凍土厚度：56mm設計計算用采暖期天數：117天5.5.3采暖設計方案1、采暖熱源：本項目采暖一次熱源來自于城市供熱管網提供的蒸氣，蒸汽壓力為4Kg/cm，通過設于熱交換站的高效智能汽-水換熱器生氣出90—70℃熱水作為采暖熱煤。2、采暖熱負荷：小區(qū)住宅按節(jié)能住宅設計，采暖按45W/m2計算，住宅采暖熱負荷約22.5MW；公建采暖面積5.5萬m2，采暖負荷約3.3MW，總采暖熱負荷25.8MW。冬季采暖期為四個月，供水溫度為90℃，回水溫度為70℃，管網漏損系數取1.03。則總循環(huán)水量為884T/h。采暖撥采用雙管分戶計量系統(tǒng)。室外采暖管道呈支狀直埋敷設，室外采暖管道均采用無縫鋼管，系統(tǒng)定壓及水處理設備均集中設置在換熱站內。采暖系統(tǒng)形式以新雙管分戶計量單管跨越式為主，供水干管及回水干管均為埋地敷設。散熱器選用單面定向對流鑄鐵散熱器。采暖管道采用低壓流體用普通焊接鋼管，管徑＜=32mm螺紋連接，管徑＞32mm焊接或法蘭連接。供暖總立管和敷設在不采暖房間內的管道除銹后刷兩道防銹漆，并做保溫處理。保溫材料采用40mm厚巖棉管殼。供暖管路系統(tǒng)中的最高點和最低點，分別設置自動排氣和自動泄水裝置。管道的熱補償采用波紋管補償器，補償器設在檢查井內。為方便系統(tǒng)維修，在管道各分支處均設關斷用閥門和檢查井。5.6電氣工程5.6.1設計依據1、《民用建筑電氣設計規(guī)范》JGJ/T16-922、《建筑物防雷設計規(guī)范》GB50057-943、《建筑電氣工程施工質量驗收規(guī)范》GB50303-20024、《有線電視系統(tǒng)工程技術規(guī)范》GB50200-945、《低壓配電設計規(guī)范》GB50054-956、《10KV及以下變電所設計規(guī)范》7、《供配電系統(tǒng)設計規(guī)范》8、其他相關專業(yè)提供的條件等5.6.2電氣設計規(guī)劃1、負荷概況：本小區(qū)建筑物均為高層建筑。該小區(qū)用電負荷除19層以上建筑為一級負荷外，其他均為二級負荷。本小區(qū)住宅面積500000m2，按每平米50瓦計，需要系數kx=0.25，公建建筑面積為20000m2，按15W/m2估算Jx=0.8，商用建筑面積為35000m2，按60W/m2估算，Kx=0.85則總用電計算負荷8275KVA。小區(qū)內設四處變電所，可分設在地下設備層，采用環(huán)網方式供電。每處變配電所可依所承擔負荷容量選用2~3臺SC3-1000KVA節(jié)能變壓器。負荷大多為單相負荷，按電業(yè)局要求采用電力電容器作為無功補償裝置，功率因數達0.9以上。2、由變電所向相應組團采用電纜供電，小區(qū)內所有電纜線路走電纜溝，自變電所內引出的低壓電纜以放射式結合樹干式向各單體建筑物供電。建筑物內電源為380/220伏，三相五線制。配電系統(tǒng)為放射式與樹干式混合供電。樓內管線均沿墻及現澆樓板內暗敷設。住宅樓內居民用電計量到戶，按一戶一表方式設計，要求電能表集中設置在一層和二層，樓梯間及地下室公用燈單獨設表計量。住戶地下室照明自戶表內接線用電，由戶表統(tǒng)一計量。每戶設終端配電箱（配電系統(tǒng)）設五~六個回路，一個照明回路，三路插座回路（兩路普通插座回路，一路空調回路，一路廚房浴廁插座回路），五個回路除前面四個回路外，增加一個客廳空調插座回路。插座回路設漏電保護裝置，以保證人身安全。3、住宅用電水平石家莊每年最熱月最高溫度平均值＞30度，夏季主要降溫設備是空調器，主要用電負荷可分成四類：全年經常性負荷，降溫負荷，電熱取暖負荷和電炊負荷，每戶住宅建筑面積超過100m2的，確定一般住宅為6kW/戶，高級住宅為8~9kW/戶。4、道路照明小區(qū)內道路照明和庭院燈照明燈具集中控制，采用光敏元件控制開關。廣場和景觀照明可就近控制。所有照明電纜均穿管埋地敷設。5、防雷接地系統(tǒng)在建筑物頂層設獨立避雷針或避雷網，利用建筑物柱內主筋做防雷引下線，基礎鋼筋網做接地極，輔助人工接地極。引下線與接地網及頂層屋面避雷網可靠焊接。組成防雷接地系統(tǒng)。變壓器中性點直接接池。設備接池，通訊等電子設備接地與防雷接地系統(tǒng)共同接地裝置，要求綜合接地電阻小于1歐姆。當建筑物高于30m時，尚應采取以下防側擊的措施：1、從30m起每隔不大于6m沿建筑物四周設水平避雷帶并與引下線相連；2、30m及以上外墻上的欄桿、門窗等較大的金屬物與防雷裝置連接；3、在電源引入的總配電箱處宜裝設過電壓保護器。5.6.3弱電遠景規(guī)劃為了使小區(qū)跟上時代的步伐，通過綜合配置住宅區(qū)內各功能子系統(tǒng)，以綜合布線為基礎，以計算機網絡為小區(qū)內各種設備管理自動化平臺的新型住宅小區(qū)。1、小區(qū)內設置通信和管理系統(tǒng)通信和管理系統(tǒng)包括電話（帶傳真）、電視、計算機網絡、三表出戶微機管理系統(tǒng)，為了滿足通信發(fā)展的需要，每戶電話線路不少于兩對。一對接電話，一對接傳真或電腦，每對線路可帶主付機插座各一只，主要廳室均有通信插座，計算機通信可利用市話網絡chinanet或internet聯通，如今后有條件的話，可建立小區(qū)局域網與公共網聯通。住宅內主要廳室均放置了有線電視終端，充分利用城市有線電視（CATV）網節(jié)目資源豐富，覆蓋面廣，投資省的優(yōu)點。住宅內采用了三表計量出戶，今后有條件將可改成三表出戶自動計量、計量系統(tǒng)，我們將在小區(qū)局域網的設計上，充分利用總線資源，將數據通信，對講、呼叫、報敬信號的傳輸納人該總線，簡化小區(qū)布線，節(jié)省投資，提高效益。2、安全防范系統(tǒng)小區(qū)對安全防范要求很高，在安全防范系統(tǒng)設計上充分利用新技術、新產品，建成開放式、全方位、多功能的小區(qū)安全防范系統(tǒng)。采用對講或可視對講系統(tǒng)、報警按鈕、電視監(jiān)控（CCTV）系統(tǒng)相結合的防盜報警系統(tǒng)，在住戶室內與單元門口建立對講系統(tǒng)或可視對講系統(tǒng)，將來小區(qū)可利用小區(qū)通信總線在住戶與警衛(wèi)室或物業(yè)管理中心之間建立對講，住戶室內隱蔽處設置防盜按鈕，在單元門口警衛(wèi)室，或物業(yè)管理中心設置可顯洋住戶位置的聲光報警裝置；在小區(qū)出人口主要通道，單元門口等重要場所設置電視監(jiān)控系統(tǒng)，以上三個系統(tǒng)結合，加上小區(qū)保安人員，物業(yè)管理人員及居民，將使小區(qū)具有一個較為完善的防益體系。安全報警系統(tǒng)將來形成網純利潤，在住室內安裝感煙（或感煙）火災控制器、煤氣控制器、火災報警按鈕和醫(yī)療呼救按鈕等，在警衛(wèi)室或物管理中心安裝控制器，即可顯示災情類型和住戶位置的報警裝置，在單元門口設置聲光報警裝置，有利于保安人員組織救災和居民互救，更好地消除災情。3、音響廣播系統(tǒng)音響廣播系統(tǒng)與火災事故廣播合用。在公建內的辦公區(qū)域，走道及霸天會場等公共場所設背景音樂揚聲器，通過廣播中心及消防控制室進行控制。平時可播放背景音樂，遇有火災發(fā)生時，在消防控制室將揚聲器和廣播音響擴音機強制轉入事故廣播狀態(tài)，進行緊急廣播。第六章消防6.1設計依據《建筑設計防火規(guī)范》GBJ16-87《建筑滅火器配置設計規(guī)范》GBJ140-906.2消防給水設計范圍：小區(qū)室內外消防系統(tǒng)設計。設計原則：以防為主，防消結合。消防水源來自市政給水管網，小區(qū)內環(huán)狀布置供水管網及室外地上式消火栓。6.2.1消防用水量標準室風消火栓為10L/S，火災延續(xù)時間2h。室外消火栓為15L/S，火災延續(xù)時間2h。6.2.2消火栓給水系統(tǒng)室外給水系統(tǒng)采用生活、消防聯合供水系統(tǒng)，管網成環(huán)狀布置，消防采用低壓制，設地下式消火栓。設儲水池一座及加壓水泵房，儲水池內貯消防用水及生活調節(jié)用水。室內消火栓適當設在環(huán)狀給水管上，其半徑布置間距不大于120m。在不宜用水場所如變配電室、控制室等處置移動式和手提式“二氧化碳”和其他滅火器。第七章環(huán)保、節(jié)能與綠化7.1環(huán)保7.1.1設計依據一、中華人民共和國國務院第253號令《建設項目環(huán)境保護條理》二、河北省第八界人大常委會公告第80號《河北省建設項目環(huán)境保護管理條理》三、《環(huán)境影響評價技術導則》（HJ/T2.1-2.3-93）四、《環(huán)境影響評價技術導則-----非污染生態(tài)影響》（HJ/T19—1997）7.1.2施工期間環(huán)境影響因素項目建設施工期間，主要污染源為施工機械噪聲、揚塵、建筑垃圾等，會對該區(qū)域及周邊的大氣環(huán)境、生活環(huán)境、道路交通和附近居民日常生活造成一定的影響。施工單位在施工前必須到環(huán)保管理部門辦理有關手續(xù)，并按環(huán)保要求，采取必要的降噪抑塵措施，及時清理外運建筑垃圾，以期降低不利影響。7.1.3運營期間環(huán)境影響因素本項目為居民居住綜合社區(qū)，建成投入使用后，不產生有害污染物，不會對環(huán)境造成污染，日常產生的生活垃圾實行分類收集堆放，由物業(yè)管理公司派專人負責清理外運。排水實行污廢分流制，污水經化糞池處理后排入市政污水管網；廢水作為中水水源回用，雨水經收集后部分用作中水回用，剩余部分排入市政雨水管道。7.2節(jié)能7.2.1設計依據1、《民用建筑節(jié)能設計規(guī)程》（DBJ-2000）2、《民用建筑節(jié)能設計標準》（GBJ26-95）7.2.2節(jié)能措施本項目建筑材料選用建設部規(guī)定的新型節(jié)能材料；門窗采用密閉性能優(yōu)良的塑鋼窗，門窗結縫用保溫材料封嚴；主要動力設備在滿足功能的前提下選用節(jié)通設備，照明選用高效節(jié)能燈具，熱力系統(tǒng)入口處安裝調節(jié)節(jié)閥，用水系統(tǒng)設計有中水回用系統(tǒng)，并全部采用節(jié)水型設備，以節(jié)省能源，降低能耗。7.3綠化小區(qū)綠化布置采用中心與局部相結合的方式。景觀以入口廣場為起點，中心綠地為高潮，庭院綠地與之融合。景觀形成一個較大的綠色生態(tài)中心。各中心綠地和廣場內部布置不同的綠地景觀和自由綠化空間，形式活潑，種類多樣，形成各區(qū)的景觀中心和公共活動中心。綠地中的雕塑小品、景觀構架和特色公建形式活動，且具有標志性，為加強鄰里交往和娛樂休閑提供了場所。第八章物業(yè)管理本項目建成投入使用前，將由房地產公組建小區(qū)物業(yè)管理公司，對整個小區(qū)實行現代化、專業(yè)化的管理，以更好地維護住宅的使用功能，延長房屋使用年限，為居民創(chuàng)造一個整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境。8.1物管理的內容和目標8.1.1管理內容物業(yè)管理的內容主要有：維修管理、設備管理、保安管理、消防管理、保潔管理、交通管理、綠化管理。8.1.2管理的目標物業(yè)管理達到的目標有：1、要充分保障物業(yè)使用人的消費權益，保證房屋及設施使用功能的正常發(fā)揮；2、要保障物業(yè)產權人的所有權權益，在經營管理中保持房屋的價值和使用價值，使物業(yè)能發(fā)揮最大的使用效益和經濟效益。3、為物業(yè)使用人提供高效、優(yōu)質、經濟的全方位服務，為居民提供整潔、文明、安全、方便的居住條件和生活環(huán)境；4、使物業(yè)公司獲得最佳的經濟效益和社會效益，以保證物業(yè)管理公司經營成良性循環(huán)，提高公司的服務水平和市場競爭力。8.2機構設置與定員8.2.1機構設置物業(yè)公司設經理一名，副經理二名。下設辦公室、財務室、經營部、保安部、工程部、環(huán)衛(wèi)部等六個部室。1、辦公室主管人事勞資、文秘檔案、后勤保障、公司行政管理及公關等。2、財務室主管日常經營收支，代收各種費用等。3、經營部主管公司各經營部門管理，對外聯絡，公司發(fā)展規(guī)劃等。4、保安部主管門衛(wèi)、保安、消防、安全檢查等。5、工程部主管小區(qū)房屋維護、修繕、公用設備設施的日常管理、維護。6、環(huán)衛(wèi)部主管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清理外運、綠化等。經理副經理副經理經保辦財工環(huán)營安公務程衛(wèi)部部室室部部8.2.2勞動定員勞動定員表序號部室定員備注工作人員管理人員辦公室422財務室323經營部724保安部1225工程部1016環(huán)衛(wèi)部81合計4410548.3物業(yè)公司經費來源8.3.1物業(yè)管理是對物業(yè)的正常運營進行維護，對物業(yè)使用人和所有人提供全方位服務，所以需要一定的資金保證。物業(yè)管理公司的資金來源主要有以下幾個方面。8.3.2房地產公司提供該物業(yè)管理公司一定的公建經營用房及設備，由物業(yè)管理公司進行經營，其經營收益歸入物業(yè)公司的管理資金項目內。8.3.3房屋產權人、使用人定期交納物業(yè)管理費。第九章項目實施計劃和招標方案9.1項目建設周期規(guī)劃本項目建設期2年，具體劃分為以下階段：1、目前期及論證工作2、步設計及施工圖設計階段3、址清理4、建施工5、程掃尾，竣工驗收9.2實施進度安排9.2.1施進度安排1、1月—2月項目前期及論證工作2、3月—5月初步設計及施工圖設計3、3月—5月場地清理4、5月—22月土建施工5、22月—24月工程掃尾，竣工驗收9.2.2項目實施進度表（附后）9.3招標方案1、依據《中華人民共和國招投標法》和有關法律、法規(guī)的規(guī)定，確定招標方案。2、招標內容：本建設項目的勘察設計、建安工程、監(jiān)理設備等。3、招標方式：公開招標、邀請招標。4、招標基本情況表。項目實施進度表序號項目1-2月3-4月5月6-21月22月23月24月項目前期論證工作初步設計施工圖設計場地清理4土建施工工程掃尾，竣工驗收第十章土地利用10.1土地利用依據１、國土資源部第７號令《建設項目用地預審管理辦法》２、開封市土地利用總體規(guī)劃（１９９７－２０１０年）10.２項目選址本項目位于開封市西南部，用地南側緊鄰晉安路，北側為大梁路，東側為金明大道，西側為集英街。場地交通便利。視野開闊、生態(tài)環(huán)境良好。10.３用地情況１、用地類型本項目場址為城中村原址改造，在開封市土地利用總體規(guī)劃范圍內，市土地局已同意辦理前期手續(xù)。２、用地規(guī)模本項目規(guī)劃總占地３５６畝，地塊為一長方形，地勢較平坦。小區(qū)總建筑面積５５.５萬m2。本項目屬城中村改造住宅項目，需交納的各種土地費用有保證。第十一章投資估算及資金籌措11.1總投資估算11.1.1總投資及投資構成本項目投資73592.94萬元，其中建筑工程費52448.44萬元，設備費10640萬元，設備安裝費49萬元，其他費3786.60萬元，預備費3346.2萬元，建設期貸款利息3322.70萬元。11.1.2估算依據該項目投資估算依據國家現行政策法規(guī)及相關行業(yè)規(guī)定，并依據建設單位及各專業(yè)提供的基礎資料進行編制。11.1.3投資估算范圍：住宅樓、公用建筑、室外工程的建安工程費和其他費、預備費、建設期利息。11.1.4費用標準及價格依據1）建筑工程參照目前類似工程的技術經濟指標結合當地價格水平進行估算。2）設備購置費包括設備原價和運雜費，設備原價為詢價。3）安裝工程費根據各項目指標按現行有關規(guī)定和概算進行估算。4）其他工程費用按照2000年"河北省建設項目概算其它費用定額計取。5）按市政[2002]14號文的優(yōu)惠政策，本項目免收市政配套費、公建配套費、渣土費、墻改基金、減半收取中學增建費。11.2項目資金籌措本項目資金籌措為全部自籌，資金來源為本項目向銀行貸款，年利率5.49%。第十二章財務評價本篇根據國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經濟與評價方法與參數》及現行有關企業(yè)財務制度，對本項目的經濟效益進行分析與評價。12.1基本數據12.1.1建設成本估算銷售成本本項目總銷售成本按營業(yè)額的0.5%估算。12.1.2銷售收入估算根據本項目的成本及納稅額測算，考慮到本項目的地理位置，本項目的銷售價格定位在住宅2350元/m2，預計第四年全部售完。詳見總收入估算表12.1.3稅金營業(yè)稅按5%，城建維護稅按營業(yè)稅的7%，教育附加按營業(yè)稅的3.5%，所得稅按利潤總額的33%計算。12.2財務評價計算評價指標如下：投資利潤率為（稅后）10.43%投資利潤率為（稅前）15.75%投資利稅率為（稅后）23.03%投資利稅率為（稅前）17.89%財務內部收益率（稅后）6.72%財務內部收位置率（稅前）9.82%財務凈現值（IC=6%）稅后912萬元財務凈現值（IC=6%）稅前4949萬元投資回收期（稅前）3.55年（含建設期）投資回收期（稅后）3.58年（含建設期）盈虧平衡點BEP=75.64%從財務評價可以看到，本項目具有一定的盈利能力和抗風險能力，因此，本項目在財務上是可行的。第十三章結論鳳凰城住宅小區(qū)“城中村”改造項目，嚴格貫徹執(zhí)行國家和地方政府有關法規(guī)政策法規(guī)，功能齊全，符合城市總體規(guī)劃，向社會提供安全、舒適、便捷的現代化住宅，其建設十分必要，同時具有良好的經濟效益和社會效益，該項目是可行的。學校：開封大學學院：土木院系別：09建管姓名：李陽學號：2009081348第四篇：住宅小區(qū)項目可行性研究報告范例景苑名城住宅小區(qū)項目可行性研究報告姓名：專業(yè)：班級：學號：鑫瑞宏盛有限公司目錄第一章總論一、項目背景二、可行性研究報告的編制依據三、項目概況四、項目開發(fā)企業(yè)概況第二章市場分析一、A市概況二、A市房地產住宅市場分析三、主要競爭項目分析四、項目SWOT分析第三章項目建設條件及實施計劃一、項目建設內容及建設規(guī)模二、項目建設條件三、項目規(guī)劃設計方案四、項目環(huán)境影響五、項目管理組織六、項目實施計劃第四章項目風險分析一、政策風險分析二、社會風險分析三、經濟風險分析四、行業(yè)風險分析五、管理風險分析六、資金風險分析七、結論第五章項目財務分析一、拆遷成本分析二、建筑成本分析三、建筑成本估算第六章項目總結第一章總論一、項目背景：鑫瑞宏盛公司開發(fā)的景苑名城住宅小區(qū)以其高品質的開發(fā)建設、優(yōu)美的居住環(huán)境受到鹿邑老百姓的歡迎。“東村家園”住宅小區(qū)是該公司開發(fā)的第一個項目，位于鹿邑縣城和諧路口陳摶公園對面，占地面積約9.7畝，該項目原為老停車場，經鹿邑縣委、縣政府、建設局、房產局及計劃委員會批準，該地塊由鑫瑞宏盛公司開發(fā)建設。今后建成后的東村家園小區(qū)周邊各項生活配套設施齊全，交通便利，是鹿邑縣目前新城區(qū)乃至整個縣城城市中心點。整個項目總投資預計2.5億元，整個“東村家園”項目工程構思精致時尚，并充滿高品質生活氣息，各建筑單體相互有機聯系，互為借景，整體布局充滿生活體驗的意趣，市場反映相當熱烈，至2016年7月3日至2016年7月13日，項目來電高達258組客戶，客戶反響熱烈良好。項目計劃一年之內完成一定量的銷售，并簽訂了相應的銷售合同。鑫瑞宏盛公司和“東村家園”住宅小區(qū)良好的形象普遍得到鹿邑縣政府相關部門和市民的認同?！皷|村家園”工程建設內容包括10棟6層樓、一個小區(qū)園林規(guī)劃、一個涌泉池及相應的小區(qū)配套公用設施。目前項目設計已進入準備動工階段，地勘工作已經完成，售樓部建設在鹿邑縣委、縣政府及相關部門的大力支持下，明年7月底竣工。各種證件還在辦理當中，預計2017年9月可以開盤。二、可行性研究報告的編制依據：(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》(2)《A市城市拆遷管理條例》(3)《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》(4)《住宅設計規(guī)范》(5)《住宅建筑設計標準》(6)《建筑工程交通設計及停車場設置標準》(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》(8)《高層民用建筑設計防火規(guī)范》三、項目概況1、項目名稱：景苑名城住宅小區(qū)2、地塊位置：該基地東起陳摶公園，南至和諧路，西至谷陽路、北至紫光大道，圍合區(qū)內土地面積約150畝。3、建設規(guī)模與目標：土地面積：約9.7畝(約26300平方米)容積率：2.0土地價格：5000元/畝建筑面積(預計)：58270㎡4、周圍環(huán)境與設施(1)步行約10分鐘可至鹿邑縣中心。(2)西側為縣中心景點。(3)東側為鹿邑縣綠化帶，南側為老君臺廣場。(4)西南靠近鹿邑縣博德小學。(5)北面為鹿邑縣人民銀行。四、項目開發(fā)企業(yè)概況：鑫瑞宏盛有限公司是一家以投資房地產開發(fā)和商業(yè)地產及酒店為主的大型現代化企業(yè)，公司總部設在北京，注冊資金2000萬元。公司成立以來，依托公司的繁榮商業(yè)優(yōu)勢和名牌大學、研究機構的智力優(yōu)勢，業(yè)務不斷發(fā)展擴大。公司現有企業(yè)員工1000多人，均為本科以上學歷。公司股東皆為業(yè)內資深人士，研究生以上學歷，資金實力雄厚，實踐經驗豐富。公司下設投融資部、技術部、拓展部、法務部等部門，擁有房地產開發(fā)經營、建筑設計、營銷管理、法律、財務、計算機等各類專業(yè)人才，是一支整體素質高、技術力量雄厚、競爭能力強、發(fā)展?jié)摿薮蟮膬?yōu)秀隊伍。公司秉承“用心做事，誠信為人”的企業(yè)精神，堅持以產品品質為核心，不斷為客戶創(chuàng)造價值。同時，公司奉行創(chuàng)新、求實、敬業(yè)的服務理念，不斷探索順應時代要求的專業(yè)經營開發(fā)之道，在借鑒國外求經驗的同時，深刻分析國內實際情況，運用科學的決策方法和創(chuàng)新的開發(fā)理念，將商業(yè)運營、房地產經營和資本運作有機結合，并逐步形成了地產開發(fā)業(yè)務的核心競爭優(yōu)勢。.第二章市場分析一、A市概況A市位于河南岸，面積平方公里，人口萬。生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區(qū)、國家級水禽濕地保護區(qū)。全市森林覆蓋率達56%，1996年和1997年被國家批準為國家生態(tài)經濟示范區(qū)和實施《中國21世紀議程》地方試點。投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網;水運以長江干流的重要港口——A港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達500萬噸，A港泥洲新港區(qū)一期工程已動工;通信已形成以數字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網絡。項目所在區(qū)位于江中下游南岸，與B市接壤，是A市政治、經濟、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。城區(qū)人口12萬。二、A市房地產住宅市場分析A市房地產業(yè)從起步到發(fā)展，大致經歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設與房地產開發(fā)兩者良性互動，房地產場進入有序發(fā)展時期。到目前為止，A市房地產業(yè)基本實現了創(chuàng)業(yè)任務，完成了原始積累。居民住房質量顯著改善，產業(yè)結構趨向合理，市場體系基本建立。二OO三年，A市房地產業(yè)主要特征表現在以下幾個方面：表現之一：投資增幅大。房地產開發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,占全市建設系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產投資12.6%。表現之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。表現之三：房價平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。表現之四：交易市場持續(xù)升溫。全市全年共辦理各類房產交易1.12萬起。A市城區(qū)共辦理各類房產交易7938起，面積達89.62萬m2，比上分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬m2，成交金額8800萬元。表現之五：拉動經濟效果顯著。房地產業(yè)增加值占全市GDP增加值14%，帶動相關產業(yè)產值8.87億元，帶動社會商品銷售6.16億元;房地產業(yè)上繳國家稅收2800萬元。對今后市場的預測：---—從購房能力看伴隨著經濟增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱?！獜耐顿Y角度看由于股市長期低迷，銀行利率多次下調，而房地產業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產市場成為投資的重要領域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達16%?！獜南M結構看隨著房地產市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。據調查，匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房?！獜男枨箨P系看根據城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將由14.6平方公里發(fā)展到27.8平方公里，城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，A市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。三、主要競爭項目分析住宅小區(qū)詳細情況如表：項目套數建筑面積(萬㎡)平均單價(元/㎡)位置向陽小區(qū)1500221400寶山路新華小區(qū)78581344黃河街銀河小區(qū)1701460銀河街成光小區(qū)1301400學院路太陽神小區(qū)5006.91508英雄路部分商業(yè)網點詳細情況項目面積㎡單價元/㎡位置匯豐花園40~~804000~5600新城區(qū)秋爽花園50~~705000~12000市中心碧苑小區(qū)36~~506800建設路桃園小區(qū)車庫550秋浦路荷花村車庫550建設路四、項目SWOT分析1、優(yōu)勢及機會(1)該項目地處A市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊環(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。(2)A近幾年的經濟發(fā)展和市政建設步伐，使得該區(qū)域的房地產具有較大的升值空間。(3)東側的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認可性。(4)周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。(5)拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。(6)該項目以毛地出讓，起價元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。(7)該項目規(guī)劃定位為A市第一個小高層住宅小區(qū)，我公司在B市開發(fā)小高層的經驗可以為之借鑒。(8)我公司與A市的政府及建設主管部門的良好公共關系背景，有利于我公司今后在當地的發(fā)展。(9)物業(yè)管理公司在A市的先行介入，為今后該項目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補的性。(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。2、劣勢及威脅(11)拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。(12)A市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。(13)市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。(14)外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。(15)規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。(16)小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。(17)該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。(19)拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。(20)周遍的生活配套設施及交通不夠完善。第三章項目建設條件及實施計劃一、項目建設內容及建設規(guī)?！熬霸访恰表椖恳?guī)劃用地位于和諧路口陳摶公園對面，占地面積約9.7畝，規(guī)劃用地西臨法院，東靠文體路，南有櫻花廊庭小區(qū)，用地地形不復雜，規(guī)劃限制不大。項目兩層地下室及結構基礎勘探完成，準備進行項目地基建設，初步規(guī)劃總建筑面積約58270㎡(含地下部分)，其中住宅面積50660㎡，配套商業(yè)面積2590㎡，住宅戶數為415戶。建設內容包括地下一層的建設，地上一～二層的商業(yè)娛樂，餐飲及會所新建，地上三～六層住宅樓以及小區(qū)園林景觀。計劃將地下一層作為地下停車廠，人車分流。二、項目建設條件1、項目權屬清晰“景苑名城”現經鹿邑縣政府、規(guī)劃局、建設局、房產局、計劃委員會等相關部門的批準，項目建設開發(fā)權已整體歸屬我司名下。項目建設相關的“五證”正在辦理中，預計八月份得證。2、配套設施齊全項目前擁陳摶公園，周邊有職高、民中、少年宮藝術幼兒園、唐潤天成體育館、法院、碧水藍天大酒店等單位，所處位置環(huán)境優(yōu)美，各項生活配套在新城區(qū)最為齊全、交通最便利。道路：該片區(qū)內主要道路為東風路、文體路、環(huán)城南路、環(huán)城東路交通：該片區(qū)地處新城區(qū)中心地帶，交通十分便利，已有東風路上還有到周邊區(qū)域的公交車，出行便捷。銀行：該片區(qū)已有信用社銀行，離項目只有20米。醫(yī)院：片區(qū)內有真源醫(yī)院以及小診所，距離項目不到300米。學校、市場、體育：百匯超市、縣職高、博德小學、金虎市場、縣民中、少年宮藝術幼兒園、天成體育館等。3、基礎建設前期籌備已經完成項目籌備期做了相當的投入，售樓部已經完工、項目地塊基礎勘探完成4、建設場區(qū)“五通”條件具備項目所在片區(qū)道路工程、排水工程、供水管網、電信管網、路燈工程、煤氣管網、道路綠化工程等具備，形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設施。供水條件：自來水管網供水，由項目預留口接入。供電條件：由項目預留口接入。供氣條件：由項目預留口接入。通訊條件：直接由鹿邑電信接入。三、項目規(guī)劃設計方案景苑名城將因應城市發(fā)展，建筑與環(huán)境統(tǒng)一設計，整體考慮樓層情況，共同創(chuàng)造出一個宜商宜居宜樂的城市標桿建筑大廈。商業(yè)部分以臨街商鋪設計為主，住宅部分則以兩梯三戶、兩梯四戶為主導，圍繞基本的小庭院布置。遵循原有的總體規(guī)劃，采用高雅、莊嚴的裝飾手法，展示功能性立面，以樸實、新潮、大方的氣度的形象。建設有庭院休閑區(qū)、標準的入口水景、業(yè)主休閑散步用的林間小道、休息庭等。與此同時，小區(qū)還將建設地下停車庫，做到人車分流，滿足業(yè)主停車需求；建設小區(qū)建設將近3000平方米的商業(yè)配套，全力為業(yè)主打造一個休閑、舒適、方便的生態(tài)居住小區(qū)?！熬霸访恰背浞掷闷洫毺氐牡乩砦恢?，緊扣“人與自然、和諧發(fā)展”這一主題，以“觀念超前、整體協(xié)調”為主題的設計思想,將自然景觀和人文景觀融為一體，充分彰顯綠色歐景之特色。四、項目環(huán)境影響本項目開發(fā)對環(huán)境的影響主要在于地下停車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環(huán)境構成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾、地下層設備運行的噪聲污染。對此擬采取的環(huán)境保護計劃為：1、采用生態(tài)綠化，使用良好的通風、過濾系統(tǒng)，保持空氣質量。2、公共污水及住宅排污經化糞池處理排入城市污水管道。3、固體垃圾以袋裝方式收集處理，并采取嚴格的垃圾分類處理措施及小區(qū)清掃安排。4、設備選型盡量選用噪聲較低的，必要時對有關功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達到環(huán)保標準。五、項目管理組織要開發(fā)一個項目，首先必須有一個完備的組織機構。本公司擁有一支年輕充滿活力的干部隊伍。他們具有較高的文化素質，均為大學本科以上學歷，其中有土建、水、電、房地產經營管理、財會、策劃、營銷等各種人才，是本項目得以成功開發(fā)的管理保證。同時，公司在項目開發(fā)工作階段將借助多專業(yè)外腦資源，增強在各相關領域的專業(yè)技術優(yōu)勢。六、項目實施計劃整個“景苑名城”項目計劃于2017年8月份動工，2019年8月份完成，預計建設期為24個月。第四章項目風險分析一、政策風險分析整個“景苑名城”住宅小區(qū)項目最大的風險就是政策變動以及政府支持力度的變更。目前項目已獲得鹿邑縣人民政府、規(guī)劃局、建設局、房產局、計劃委員會等部門的批準，與項目各相關債權人商妥簽訂了有關協(xié)議，并按相關法規(guī)辦妥了相關手續(xù)，項目權屬清晰，項目建設“五證”仍在辦理當中?？梢哉f，項目政策風險已經很小。但不排除在項目建設的24個月期間，國家對于房地產行業(yè)做政策性調整。因此，及時掌握政策變動及做好政府各方面協(xié)調，靈活調整建設進度，并爭取相應的政策支持，是防范風險的必要手段。二、社會風險分析在項目建設期間，因各種原因沖突引發(fā)的社會動蕩將對項目產生影響。因目前國家宏觀經濟大勢較好，社會趨于穩(wěn)定，社會動蕩的風險比較小。對于本項目，在項目拿地時已把各種歷史問題處理完畢，項目社會風險已降至最低。三、經濟風險分析宏觀經濟發(fā)展在不可預知中走下坡路、通貨膨脹或其他經濟問題都會對行業(yè)產生沖擊，從而影響到項目發(fā)展。從目前國家宏觀經濟走勢來看，此類風險較小，但不可排除不可抗拒因素的影響所導致的經濟風險。對此，應以優(yōu)質的產品保證項目的行業(yè)優(yōu)勢，并采用各行業(yè)精英團體的專業(yè)建議及先期預測把握社會發(fā)展變化，未雨綢繆，規(guī)避風險。四、行業(yè)風險分析依鹿邑縣目前房地產業(yè)的發(fā)展情況，項目開發(fā)可能遭遇行業(yè)競爭的問題及未來可能的行業(yè)過熱而導致的泡沫危機。公司以優(yōu)質產品保證優(yōu)勢，以市場細分策略規(guī)避風險，并采取各種手段加快資金回籠，實現“貨如輪轉”。五、管理風險分析策劃考慮不周，對困難及問題估計不足，或定位失誤都可能帶來風險。項目操作過程的偏差或工程時間突破計劃，導致成本上升，也將帶來一定風險。因此，公司將依靠經驗豐富的項目經理實行嚴格的項目管理，并以實際情況不斷調整偏差，盡量減少風險。六、資金風險分析短長期融資的短缺都有可能打斷項目開發(fā)的延續(xù)性，帶來資金運轉的風險。經過項目一期建設，目前公司自有資金充足，銀行關系良好，給項目持續(xù)的資金供給不成問題七、結論整體而言，本項目風險比較小，就目前環(huán)境而言尚不存在不可抗拒的風險，只要能加以認識和防范，是可以將風險值減至最低的。第五章項目財務分析一、拆遷成本分析圍合區(qū)域內房屋均為磚混結構，其中4棟5層住宅樓房(實驗小學職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶)。其它房屋均為二——四層。根據掛牌文件附圖及現場核結，圍合區(qū)內需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產權證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經驗。拆遷成本估算：按照A市《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定和拆遷補償評估報告。1、住宅：640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元2、經營性用房：640元/平方*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元3、附屬物(水、電、電話、空調以上其它)住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元經營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元4、室內裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元5、閣樓、圍墻院內地坪等：34929平方米*48元=1676592元6、搬家費、臨