世聯(lián)深圳地王國(guó)際公寓報(bào)告價(jià)格報(bào)告45

24三月2024世聯(lián)深圳地王國(guó)際公寓報(bào)告價(jià)格報(bào)告45項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）機(jī)會(huì)（O）威脅（T）地王地王的附樓，依托地王的商務(wù)氛圍、知名度；部分已經(jīng)出租，可帶租約出售；熊谷物管的品牌及美譽(yù)度；建筑用才的品質(zhì)保證物業(yè)管理費(fèi)10元/平方米；使用年限較少，只剩39年；可售單元較少及分散,北向單位居多；戶型比較陳舊，無陽(yáng)臺(tái)設(shè)置；不能注冊(cè)辦公戶型面積較大，戶均面積在120平方米樣板房預(yù)計(jì)要10月中下旬到位萬象城二期的啟動(dòng)；蔡屋圍村的改造，擬建深圳第一高樓，將以地王形成金融商務(wù)城；傳統(tǒng)樓市的金九銀十政策的影響引起投資客的觀望；周邊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)大；周邊的三級(jí)市場(chǎng)的成交價(jià)格及租金讓客戶無太多的想象空間；在原價(jià)格區(qū)間內(nèi)通過市場(chǎng)比較出合理價(jià)格入市抓住樓市旺季，蔡屋圍村民拆遷的時(shí)機(jī)出貨；用地王的知名度，帶租約、部分簡(jiǎn)裝修、吸引投資客戶及中小企業(yè)客戶。通過展示充分來體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)；充分利用世聯(lián)客戶渠道及專業(yè)公司的客戶資源、原來地王業(yè)主租戶資源。世聯(lián)深圳地王國(guó)際公寓報(bào)告價(jià)格報(bào)告45前期溝通的重要結(jié)論：關(guān)于項(xiàng)目主力客戶：——項(xiàng)目目標(biāo)的客戶主要為住宅投資客及寫字樓投資客。關(guān)于項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)——樣板房、看樓通道等9月底到位，抓住樓市的傳統(tǒng)的金九銀十，2～3個(gè)月完全銷售。關(guān)于項(xiàng)目銷售價(jià)格——樣板房、銷售大堂等展示到位支持項(xiàng)目箱體價(jià)格（10350—13800）中的箱體中高部?jī)r(jià)格，實(shí)現(xiàn)均價(jià)在12000元/m2以上。選自4月份匯報(bào)的〈地王公寓銷售執(zhí)行建議〉前期與開發(fā)商溝通價(jià)格的結(jié)果世聯(lián)深圳地王國(guó)際公寓報(bào)告價(jià)格報(bào)告45核心均價(jià)的確定面積租金租金/平米面積租金租金/平米面積租金租金/平米94.85636567108.680007474.04566577122.6765062103.170006882.59600073103650063109.475006994.39650069102.5620061200.71100055104950091102.5720070130.11328910294.3636567189.71250066122.9852569103.170006894.29680072103.265006393.7368007394.29750080103.780007793.835630601721000058171.81030660

項(xiàng)目的平均租金在69元/平米/月，按照世聯(lián)對(duì)寫字樓投資回報(bào)率經(jīng)驗(yàn)值（6%~8%）反算，本項(xiàng)目的合理售價(jià)在10350~13800節(jié)選自〈地王公寓銷售執(zhí)行建議〉世聯(lián)深圳地王國(guó)際公寓報(bào)告價(jià)格報(bào)告45市場(chǎng)的比準(zhǔn)按市場(chǎng)比準(zhǔn)，本項(xiàng)目合理價(jià)格10814元/m2。在租金反算10350~13800之間，取10900元/m2樓盤名稱毛坯均價(jià)對(duì)比得分折算價(jià)格權(quán)重權(quán)重均價(jià)城市天地廣場(chǎng)125001.081157425%2894鴻翔花園水晶堡110000.991111130%3333世金漢宮160001.4114295%571.4佳兆業(yè)中心115001.11045515%1568港島銀座93000.95978925%2447本項(xiàng)目

100%10814世聯(lián)深圳地王國(guó)際公寓報(bào)告價(jià)格報(bào)告451）根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)狀況、客戶的反饋，項(xiàng)目的均價(jià)為10900元/m2帶850元/m2裝修價(jià)格后，均價(jià)為11750元/m22）開發(fā)商要求項(xiàng)目的價(jià)格在均價(jià)12000以上；結(jié)合以上兩點(diǎn)，故取三套價(jià)格進(jìn)行敏感性分析：均價(jià)在11750元/m2（含850元/m2裝修）價(jià)格體系均價(jià)在12250元/m2（含850元/m2裝修）價(jià)格體系均價(jià)在12750元/m2（含850元/m2裝修）價(jià)格體系世聯(lián)深圳地王國(guó)際公寓報(bào)告價(jià)格報(bào)告45政策持續(xù)出臺(tái)，高價(jià)項(xiàng)目及投資類、度假類將面臨較大的政策風(fēng)險(xiǎn)（彈性需求→剛性需求）短線炒家退出市場(chǎng)，投資客戶更為關(guān)注長(zhǎng)期投資回報(bào)率?！?年轉(zhuǎn)手全年?duì)I業(yè)稅”及限制外資炒房”等對(duì)寫字樓客戶也有較大影響；6月8月7月國(guó)六條出臺(tái)9部15條出臺(tái)2006年6月1日起，購(gòu)買自住住房且套型建筑面積９０平方米以上的按揭貸款首付款比例不得低于３０%個(gè)人對(duì)外銷售購(gòu)買不足5年的住房全額征收營(yíng)業(yè)稅。六部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》。2006年8月1日起，二手房轉(zhuǎn)讓起征收個(gè)稅，盈利須繳稅20%。深圳公布普通住房?jī)r(jià)格上限。深十條出臺(tái)5月8月19日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)宏觀市場(chǎng)情況：

政策連續(xù)出臺(tái)，投資客敏感。每次政策出臺(tái)，總會(huì)使其持幣觀望。世聯(lián)深圳地王國(guó)際公寓報(bào)告價(jià)格報(bào)告45客戶對(duì)價(jià)格的預(yù)期：

客戶對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)期不高，客戶接受價(jià)格在11000-12200的客戶只占19%?？蛻舴治鰜碓从谑缆?lián)客戶平臺(tái)中篩選有意購(gòu)買地王公寓72份客戶問卷。世聯(lián)深圳地王國(guó)際公寓報(bào)告價(jià)格報(bào)告45客戶對(duì)項(xiàng)目的印象：

“地王”=深圳地標(biāo)=金融商務(wù)中心地王作為深圳地標(biāo)的形象深入人心；對(duì)地王的名氣、地段、投資回報(bào)高是比較認(rèn)可；年限短是客戶猶豫深圳放棄購(gòu)買一個(gè)比較大的影響因素（建立在價(jià)格的基礎(chǔ)上），且由于受政策等因素的影響觀望的客戶也占不小比率。世聯(lián)深圳地王國(guó)際公寓報(bào)告價(jià)格報(bào)告45本項(xiàng)目鎖定為主力客戶的投資客受政策影響嚴(yán)重，對(duì)投入產(chǎn)出更為敏感；現(xiàn)客戶認(rèn)可地王，但對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)期較低；關(guān)于項(xiàng)目主力客戶

本項(xiàng)目的關(guān)鍵點(diǎn)：合理的價(jià)格入市，給客戶較高的投資回報(bào)空間，增加投資吸引力；將本項(xiàng)目依托“地王”，將“地王”形象發(fā)揚(yáng)光大。世聯(lián)深圳地王國(guó)際公寓報(bào)告價(jià)格報(bào)告45關(guān)于銷售時(shí)機(jī)

9月10月11月12月8月售樓處開放樣板房開放公開發(fā)售強(qiáng)銷期尾盤銷售期原計(jì)劃目前進(jìn)度樣板房進(jìn)場(chǎng)施工樣板房施工完成蔡屋圍村拆遷傳統(tǒng)的銷售旺季世聯(lián)深圳地王國(guó)際公寓報(bào)告價(jià)格報(bào)告45關(guān)于銷售時(shí)機(jī)樣板房的滯后嚴(yán)重影響了項(xiàng)目的推售，錯(cuò)過了樓市傳統(tǒng)的金九銀十及蔡屋圍村拆遷村民覓房的契機(jī)；如推售時(shí)間再拖延，錯(cuò)過投資客資金比較充足的時(shí)段。必須搶樓市金九銀十時(shí)機(jī)銷售，即只能在樣板房未做好之前就要銷售。世聯(lián)深圳地王國(guó)際公寓報(bào)告價(jià)格報(bào)告45高價(jià)格的支撐因素適逢市場(chǎng)好；政策頻出，投資客處于觀望，或是投資高收益、稀缺物業(yè)客戶對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)期不高；項(xiàng)目本身品質(zhì)高，且展示到位及現(xiàn)場(chǎng)配合好支撐高價(jià)格。

為搶銷售黃金時(shí)機(jī)，樣板房未做好展示；因怕影響原有租戶，銷售大堂需要調(diào)整到29樓而不是原定東大堂；銷售現(xiàn)場(chǎng)不提供按揭銀行及pos機(jī)；綜合以上所有，為提高項(xiàng)目投資回報(bào)吸引投資客，并在黃金銷售時(shí)機(jī)消化投資客戶，價(jià)格：價(jià)格箱體按市場(chǎng)狀況取箱頂價(jià)格則風(fēng)險(xiǎn)非常大。取比客戶預(yù)期值稍偏高入市，比較穩(wěn)健，即取箱體的中部。推廣：將本項(xiàng)目緊密依托于地王?！拔揖褪堑赝酢笔缆?lián)深圳地王國(guó)際公寓報(bào)告價(jià)格報(bào)告45開發(fā)商要求項(xiàng)目的價(jià)格在均價(jià)12000以上；根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)狀況、客戶的反饋，項(xiàng)目的均價(jià)在10814較為穩(wěn)妥。1081412000以上差距至少在1186元需要整合世聯(lián)渠道資源挖掘優(yōu)質(zhì)客戶支撐本項(xiàng)目更高的價(jià)格。世聯(lián)深圳地王國(guó)際公寓報(bào)告價(jià)格報(bào)告45結(jié)合開發(fā)商需求的均價(jià)體系取以下三套價(jià)格體系進(jìn)行試算價(jià)（均含850元/平方米裝修）11515元/m2價(jià)格體系的敏感性分析12015元/m2價(jià)格體系的敏感性分析12515元/m2價(jià)格體系的敏感性分析世聯(lián)深圳地王國(guó)際公寓報(bào)告價(jià)格報(bào)告45價(jià)格表驗(yàn)證單價(jià)敏感性分析總價(jià)敏感性分析11500以下的單位是目前客戶價(jià)格預(yù)期，11515價(jià)格體系下此類單位最多；120萬單位以下是客戶比較能接受的總價(jià)區(qū)間，11515、12015此類單位較多；對(duì)完成銷售目標(biāo)比較穩(wěn)妥；世聯(lián)深圳地王國(guó)際公寓報(bào)告價(jià)格報(bào)告45整體均價(jià)11515元/m2（含850元/m2）入市，多數(shù)單位價(jià)格在客戶預(yù)期之內(nèi)，銷售難度稍微小點(diǎn)，但無法實(shí)現(xiàn)開發(fā)商價(jià)格目標(biāo)；整體均價(jià)12015元/m2（含850元/m2）入市，能滿足開發(fā)商目標(biāo)，但是實(shí)現(xiàn)銷售速度存在一定的難度，需要整合世聯(lián)住宅及寫字樓客戶資源；整體均價(jià)12515元/m2（含850元/m2）入市，多數(shù)單位價(jià)格在客戶預(yù)期之上，對(duì)實(shí)現(xiàn)速度目標(biāo)存在較大風(fēng)險(xiǎn)。價(jià)格表驗(yàn)證結(jié)合開發(fā)商對(duì)價(jià)格及速度目標(biāo)的要求，建議選擇整體均價(jià)12015元/m2（含850元/m2）入市。世聯(lián)深圳地王國(guó)際公寓報(bào)告價(jià)格報(bào)告45價(jià)格表形成綜合折扣率。項(xiàng)目享受折扣使用率折算后折扣付款方式折扣（一次性及按揭）0.96100%0.04開發(fā)商折扣0.0220%0.004老帶新優(yōu)惠老業(yè)主新業(yè)主

共3000元60%0.0013促銷折扣0.0115%0.0015現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理折扣0.0250%0.01選房?jī)?yōu)惠及后續(xù)優(yōu)惠0.0230%0.006合計(jì)0.9372預(yù)留談價(jià)空間，本項(xiàng)目的預(yù)計(jì)綜合折扣率為0.9372。本項(xiàng)目的出街均價(jià)為12820元/m2（帶裝修），具體價(jià)格表見附件。世聯(lián)深圳地王國(guó)際公寓報(bào)告價(jià)格報(bào)告45銷售節(jié)奏安排9月底-10月中旬10月中下旬-11月底12月樣板房出來之前，以下客戶消化是9、10月中旬之前重點(diǎn)消化客戶（預(yù)計(jì)在20—32套單位，主要為帶裝修或是帶租約單位）原帶租約單位的租戶，繼續(xù)現(xiàn)在的用途（消化帶租約的房號(hào)3-5套）寫字樓老業(yè)主及公寓老業(yè)主，投資或是作為企業(yè)接待房（消化帶租約或是帶裝修單位5-8套，）蔡屋圍北舊城改造村民，熟悉并習(xí)慣周邊環(huán)境，用于暫時(shí)的過渡（帶簡(jiǎn)單裝修的3房單位2-3套）世聯(lián)寫字樓及其他投資客戶，認(rèn)可地王商務(wù)氛圍并希望獲得穩(wěn)定而高得投資回報(bào)（帶租約單位3-5套，帶裝修的2房5-8套）路過偶得客戶（總價(jià)較小的兩房2-3套）世聯(lián)深圳地王國(guó)際公寓報(bào)告價(jià)格報(bào)告45銷售節(jié)奏安排9月底-10月中旬10月中下旬-11月底12月樣板房出來之后10月中下旬—11月底，項(xiàng)目集中起勢(shì)，開拓客戶資源；以下客戶將是重點(diǎn)消化客戶（銷售目標(biāo)要達(dá)到30-40套，總價(jià)較小的單位及樣板房）

世聯(lián)其他投資客（總價(jià)較小的兩房）聯(lián)合其他專業(yè)公司的客戶資源（消化中高層單位）老業(yè)主，重復(fù)購(gòu)買或是企業(yè)接待房（樣板房）尾盤消化，繼續(xù)開拓客戶資源，促銷消化“難啃”戶型世聯(lián)其他投資客（低層單位）聯(lián)合其他專業(yè)公司的客戶資源（大戶型）路過偶得客戶（低層單位、大戶型）世聯(lián)深圳地王國(guó)際公寓報(bào)告價(jià)格報(bào)告45目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的配合世聯(lián)的客戶渠道傳播其他渠道傳播看樓通道及導(dǎo)示安排（見附件）營(yíng)銷安排銷售物料及銷售現(xiàn)場(chǎng)配合世聯(lián)深圳地王國(guó)際公寓報(bào)告價(jià)格報(bào)告45世聯(lián)客戶渠道傳播充分整合世聯(lián)的豪宅客戶、寫字樓客戶資源，實(shí)行二三級(jí)聯(lián)動(dòng)，二二級(jí)聯(lián)動(dòng)，轉(zhuǎn)介客戶。聯(lián)動(dòng)需求：9月底—10月中旬聯(lián)動(dòng)300批10月中旬—11月底聯(lián)動(dòng)500批12月聯(lián)動(dòng)200批聯(lián)動(dòng)需求VS客戶描述世聯(lián)深圳地王國(guó)際公寓報(bào)告價(jià)格報(bào)告45世聯(lián)客戶渠道傳播租賃三級(jí)地鋪的櫥窗，變世聯(lián)三級(jí)地鋪為廣告牌。世聯(lián)深圳地王國(guó)際公寓報(bào)告價(jià)格報(bào)告45其他客戶渠道的傳播原有的租戶；地王的業(yè)主及公寓其他租戶、業(yè)主；蔡屋圍村民；銀行客戶（按揭合作銀行客戶）專業(yè)短信直郵公司客戶

世聯(lián)深圳地王國(guó)際公寓報(bào)告價(jià)格報(bào)告45營(yíng)銷安排賣點(diǎn)整合：深圳市地標(biāo)物業(yè)——地王；蔡屋圍的改造及萬象城二期改造，“地王時(shí)代”回歸地處深圳公認(rèn)的金融商務(wù)圈，商務(wù)氛圍濃厚熊谷物管公司的美譽(yù)度及知名度；地鐵口物業(yè)，臨深南路，距離羅湖口岸近，便利；豪華裝修，酒店式商務(wù)公寓現(xiàn)樓銷售，即買即住，即買即收租，部分帶租約銷售；項(xiàng)目推廣名地王商務(wù)公寓/地王公寓“我就是地王！”世聯(lián)深圳地王國(guó)際公寓報(bào)告價(jià)格報(bào)告45營(yíng)銷推廣。營(yíng)銷推廣方案地王分展場(chǎng)裙樓廣告牌短信老帶新9月底10月中旬10月中下旬11月底12月直郵樣板房出來之前樣板房出來之后尾盤消化期營(yíng)銷安排策略營(yíng)造銷售氛圍，針對(duì)特定客戶散發(fā)項(xiàng)目銷售信息制造營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，通過渠道營(yíng)銷全面起勢(shì)

加大朋友介紹力度，價(jià)格小幅快漲，配合現(xiàn)場(chǎng)促銷進(jìn)行逼定優(yōu)惠配合燈桿旗世聯(lián)深圳地王國(guó)際公寓報(bào)告價(jià)格報(bào)告45銷售物料及銷售現(xiàn)場(chǎng)配合區(qū)域具體位置銷售物料人員安排分展場(chǎng)地王中庭咨詢臺(tái)、背景拉網(wǎng)展架項(xiàng)目資料若干銷售人員1名，PT1名選擇時(shí)段：周一至周五11：00~14：00周六、日10：00~18：00大堂咨詢處東大堂前臺(tái)背景拉網(wǎng)展價(jià)、項(xiàng)目資料電話2臺(tái)、對(duì)講機(jī)3部、價(jià)格表3份（銷售人員用）保安1名/銷售人員3名財(cái)務(wù)室29樓08單位116平米Pos機(jī)、點(diǎn)鈔機(jī)各1臺(tái)電話1部傳真機(jī)1臺(tái)電腦1臺(tái)財(cái)務(wù)人員2名合同室電腦1臺(tái)復(fù)印機(jī)1臺(tái)合同人員2名辦公室29樓07單位116平米電腦1臺(tái)、電話1部洽談室洽談桌3張吧臺(tái)吧臺(tái)服務(wù)人員保潔人員銷售人員3名（兼）Vip洽談室洽談桌1張29樓樣板房未到位之前接待處在一樓的原兒童活動(dòng)室世聯(lián)深圳地王國(guó)際公寓報(bào)告價(jià)格報(bào)告45我們要用事實(shí)向開發(fā)商證明，

世聯(lián)的強(qiáng)大的優(yōu)質(zhì)客戶資源勝于其他代理公司！我們因團(tuán)隊(duì)而強(qiáng)大；盼望公司各項(xiàng)目組激情聯(lián)動(dòng)地王的70套公寓！世聯(lián)深圳地王國(guó)際公寓報(bào)告價(jià)格報(bào)告45附件一：價(jià)格表世聯(lián)深圳地王國(guó)際公寓報(bào)告價(jià)格報(bào)告45附件三：看樓通道及導(dǎo)示世聯(lián)深圳地王國(guó)際公寓報(bào)告價(jià)格報(bào)告45看樓路線及導(dǎo)示。兩條行車路線深南路西向－－解放路－－北門一號(hào)崗－－地下停車場(chǎng)深南路東向－－寶安路－－解放路－－北門二號(hào)崗－－地下停車場(chǎng)北門一號(hào)崗北門二號(hào)崗深南東路寶安南路銷售執(zhí)行行車路線設(shè)定世聯(lián)深圳地王國(guó)際公寓報(bào)告價(jià)格報(bào)告45地王公寓銷售咨詢處請(qǐng)前行第一條行車路線導(dǎo)示及包裝北門一號(hào)崗門口設(shè)置鮮明導(dǎo)示70-150m2地王公寓，現(xiàn)樓銷售88888888銷售執(zhí)行看樓路線及導(dǎo)示。伊甸園外圍鐵柵欄，從深南路轉(zhuǎn)入解放路北門一號(hào)崗段，全部圍上噴繪擋板，內(nèi)容為項(xiàng)目宣傳及導(dǎo)示世聯(lián)深圳地王國(guó)際公寓報(bào)告價(jià)格報(bào)告45第二條行車路線導(dǎo)示及包裝從寶安路到解放路沿線所有燈桿旗均換上項(xiàng)目宣傳內(nèi)容，烘托地盤氣氛70-150m2地王公寓，現(xiàn)樓銷售銷售熱線：88888888北門二號(hào)崗?fù)＼噲?chǎng)入口廣告牌換上項(xiàng)目宣傳內(nèi)容銷售熱線88888888地王公寓尊崇空間銷售熱線88888888地王公寓現(xiàn)樓銷售銷售執(zhí)行看樓路線及導(dǎo)示。世聯(lián)深圳地王國(guó)際公寓報(bào)告價(jià)格報(bào)告45北門二號(hào)崗東側(cè)燈箱換上項(xiàng)目宣傳及導(dǎo)示內(nèi)容北門二號(hào)崗西側(cè)燈箱換上項(xiàng)目宣傳及導(dǎo)示內(nèi)容70-150m2地王公寓，現(xiàn)樓銷售8888888870-150m2地王公寓現(xiàn)樓銷售8888888銷售執(zhí)行看樓路線及導(dǎo)示。第二條行車路線導(dǎo)示及包裝世聯(lián)深圳地王國(guó)際公寓報(bào)告價(jià)格報(bào)告45四條人行路線商場(chǎng)北門－－向右（工商銀行）－－電梯－－磁卡門－－東大堂售樓處商場(chǎng)南門－－上樓（工商銀行）－－電梯－－磁卡門－－東大堂售樓處商場(chǎng)南門----西行向下-----東大堂售樓處寫字樓大門－－西行（工商銀行）－－電梯－－磁卡門－－東大堂售樓處東大堂售樓處商場(chǎng)北門商場(chǎng)南門寫字樓大門銷售執(zhí)行看樓路線及導(dǎo)示。世聯(lián)深圳地王國(guó)際公寓報(bào)告價(jià)格報(bào)告45商場(chǎng)北門正對(duì)入口處放置X展架導(dǎo)示一樓工商銀行拐角處放置X展架導(dǎo)示70-150m2地王公寓現(xiàn)樓銷售