項目信息通報-梅江十三號地塊

24三月20241項目信息通報-梅江十三號地塊項目概況初步規(guī)劃要求地塊位置宗地現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀周邊社區(qū)配套項目周邊環(huán)境項目市政配套所在行政區(qū)情況所在地居住區(qū)情況周邊樓盤情況所在區(qū)域客群特征個案簡析投資收益預(yù)測分析敏感性分析以上主要匯報地塊方面信息情況，其它方面的調(diào)研情況暫未列入。梅江十三號地

項目名稱：梅江溪水園項目性質(zhì)：項目系梅江生態(tài)居住區(qū)中溪水園小區(qū),該宗地擬規(guī)劃為居住用地，土地將實行掛牌出讓。宗地區(qū)位：該宗地位于天津市區(qū)南部,行政區(qū)劃屬于河西區(qū)。西側(cè)緊臨正在建設(shè)的華廈津典樓盤。距離中環(huán)線圍堤道段約3公里，距離南環(huán)線黑牛城道約1.7公里，距離南樓市級商業(yè)中心約3.5公里，距離友誼南路約0.5公里，距解放南路約0.8公里。初步規(guī)劃要求如下：1、可規(guī)劃用地面積9.1公頃2、出讓土地面積7.4公頃(扣除學(xué)校占地面積)3、建筑面積12.06萬平米：其中住宅11.48萬平米,公建0.58萬平米4、.容積率1.62(不含學(xué)校部分)右江道綏江道九華山路九華山路地塊位置圖溪水園地塊地塊位于河西區(qū)，梅江生態(tài)居住區(qū)之溪水園。

梅江十三號地

宗地現(xiàn)狀：1.四至范圍:

東至白云山路，南至右江道，西至九連山路，北至珠江道。2.地勢狀況項目地塊方整，地勢平坦，場地標(biāo)高與白云山路標(biāo)高基本相一致。3.地上物現(xiàn)狀出讓為凈地，無地上物。地塊內(nèi)僅有一排綠化樹木，規(guī)劃時考慮配套建設(shè)用地與住宅用地分界線，可根據(jù)規(guī)劃要求進行拆除或保留。4.空中線路、地下管線、人防、構(gòu)筑物等情況（1）項目用地內(nèi)原為空地，基本無地下管線，也沒有橫穿的市政管線。（需進一步核實）（2）項目用地內(nèi)沒有需要保留的文物等設(shè)施。5.地質(zhì)情況場地原為空地，無不良工程地質(zhì)條件。地塊周邊地塊西側(cè)--九華山路華廈津典樓盤地塊北側(cè)--珠江道地塊西北向--國家安全局地塊東側(cè)—白云山路地塊現(xiàn)狀1地塊現(xiàn)狀2地塊現(xiàn)狀梅江十三號地

周邊社區(qū)配套：1.周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套:設(shè)施分類名稱教育設(shè)施天津?qū)ν饨?jīng)濟貿(mào)易職業(yè)學(xué)院（體育館對外）、天津市梅江中學(xué)、河西區(qū)中心小學(xué)醫(yī)療設(shè)施梅江醫(yī)院商業(yè)設(shè)施藍水街區(qū)、家世界（購物超市）金融設(shè)施工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行市場珠江裝飾城、環(huán)渤海裝飾城、梅江裝飾城、天津汽配城交通設(shè)施梅江居住小區(qū)九連山站點緊臨項目，距離約400米，為632路始發(fā)（站設(shè)濱江道、百貨大樓、大胡同、新安購物點及樂園、人民公園等游樂點，從河西區(qū)至河北區(qū)）。文化設(shè)施無體育設(shè)施天津?qū)ν饨?jīng)濟貿(mào)易職業(yè)學(xué)院體育館總的來說，基本社區(qū)配套比較少，近期不足以為項目提供服務(wù)。梅江十三號地

2.宗地周邊3000米外可輻射到的主要公共設(shè)施如下(主要指南樓商業(yè)片區(qū)和友誼路):公用設(shè)施種類公用設(shè)施名稱教育設(shè)施大學(xué)：天津財經(jīng)學(xué)院、輕工業(yè)學(xué)院、職業(yè)技術(shù)師范學(xué)院高中：北師大天津附中（市重點）、第四中學(xué)（市重點）、南樓中學(xué)（區(qū)重點）醫(yī)療設(shè)施天津醫(yī)院，河西醫(yī)院，天津醫(yī)大第二醫(yī)院（三級甲等）大型商業(yè)設(shè)施津華五金商場、南樓商場、南樓家樂購物中心一店及二店、河西商場、登發(fā)裝飾基地、十八街麻花總店文化設(shè)施天津日報大廈、河西圖書大廈、天津科學(xué)技術(shù)館、天津國展中心體育設(shè)施河西體育場大型公園天津樂園大型賓館天津賓館（三星）、迎賓館、樂園賓館（三星）、津利華大酒店（四星）、水晶宮飯店（四星）、天津鋼管賓館（二星）、長青溫泉賓館、大型商住樓

鋼管大廈、萬順大廈、澳東大廈、天津科技大廈、新安大廈、深圳發(fā)展銀行大廈、環(huán)渤海中心大廈、天津日報大廈該項目可方便到達以下二個中心，一是南樓市級商業(yè)中心，二是規(guī)劃的友誼路市級行政中心。梅江十三號地

項目周邊環(huán)境1.現(xiàn)狀項目所在區(qū)域環(huán)境梅江居住區(qū)的開發(fā)建設(shè)，設(shè)了以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，已成為天津市區(qū)上佳居住區(qū)位。但就本項目目前主要出行方向珠江道兩側(cè)來看，有機械廠、修配等工廠企業(yè)，同時道路兩側(cè)房屋均較破舊。2.項目宗地周邊情況北向是國家安全局；正北向是天津復(fù)印設(shè)備公司精密機械廠、天津汽車修配城、雙安塑料制品有限公司；東向是天津?qū)ν饨?jīng)濟貿(mào)易職業(yè)學(xué)院、天津市工業(yè)微生物研究所；東南向是正在建設(shè)的第六田園住宅區(qū)二期工程、梅江站（公交站）。梅江十三號地

3.周邊規(guī)劃對周邊環(huán)境的主要影響（1）該項目距離東南半環(huán)黑牛城道段不足2公里，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)路網(wǎng)中的兩個半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，其功能是完善天津市東南半部路網(wǎng)，聯(lián)系海河?xùn)|西兩岸的交通，同時起分流中環(huán)線和外環(huán)線客貨交通流的作用。（2）本項目為梅江居住區(qū)，將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)。（3）項目地塊臨近的梅江新海灣商業(yè)項目，從規(guī)劃看政府將支持將找造一個新的商業(yè)圈。梅江十三號地

市政配套1.道路情況目前本項目周邊的現(xiàn)狀道路珠江道，其現(xiàn)狀路寬40米。項目東側(cè)白云山路，其現(xiàn)狀40米寬。西側(cè)與華廈津典相接的九邊山路為24米。2、管線配套情況給水：給水從珠江道引出配水管為該項目提供水源。排水：由區(qū)北側(cè)配套工程設(shè)污水泵站解決，雨水，污水可就近直接入小區(qū)北珠江道或白云山路干管。電力：該控規(guī)單元的電力由配套工程變電站解決，規(guī)劃設(shè)計35KV變電站提供，容量為1800KVA，現(xiàn)有容量基本滿足項目需要，還需建設(shè)相應(yīng)的變電室。燃氣：由小區(qū)北側(cè)配套工程解決氣源。供熱：在小區(qū)白云山路東側(cè)有換熱站，于2002年10月由津熱建設(shè)發(fā)展有限公司建成。項目所處區(qū)位－河西區(qū)河西區(qū)位于天津市東南部的海河西岸，總面積42平方公里，人口近80萬。具有美觀的市容街景，發(fā)達的交通網(wǎng)絡(luò)，是天津今后發(fā)展的重要中心城區(qū)之一，具有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢和良好的發(fā)展基礎(chǔ)，良好的市政設(shè)施正在逐步形成，河西區(qū)已成為天津市商務(wù)中心區(qū)和對外開放的窗口。地鐵1號線穿越河西區(qū)全境，快速路建設(shè)、舊路拓寬改造的實施，使八橫八縱骨架基本形成。全區(qū)綠化覆蓋率在天津率先達國家園林城區(qū)標(biāo)準，初具現(xiàn)代風(fēng)貌的居住區(qū)，已成為人們向往的居住區(qū)。梅江十三號地

1、河西區(qū)住宅市場：住宅項目分布在梅江、海河沿岸、地鐵沿線、快速路線等板塊。本項目所在梅江板塊，項目眾多，整體檔次較高，產(chǎn)品類型多樣，成為天津市中高檔住宅區(qū)的代表。作為生態(tài)居住區(qū)，是高端客群的首選區(qū)域。作為天津的母親河，海河沿岸的住宅項目歷來是熱點，且海河將改造“世界文化名河”的政策出臺。地鐵、快速路是市交通迅速發(fā)展的重要標(biāo)志，給人們帶來便利和快捷，在河西區(qū)有東南半環(huán)、南橫、大沽南路快速射線、友誼路快速射線，四通八達，吸引目光。2、河西區(qū)商業(yè)市場：主要分布在小白樓、大沽南路商圈、佟樓商圈三個聚集區(qū)。新商業(yè)圈的建立也將帶動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，周圍基礎(chǔ)設(shè)施等方面標(biāo)準提高。目前河西區(qū)在建在售商業(yè)項目主要分布在小白樓商圈、南樓商圈、黑牛城道沿線及梅江南板塊。本項目所在梅江板塊，梅江板塊商業(yè)日趨完善，梅江新海灣項目填補了區(qū)域商業(yè)的稀缺。商業(yè)業(yè)態(tài)漸多，有多元化發(fā)展趨勢，迎合了消費市場一站式購物的特征，市場竟?fàn)幹饾u成熟。梅江十三號地

項目所在區(qū)------梅江生態(tài)居住區(qū)

1、居住區(qū)四至范圍：東起解放南路，西至衛(wèi)津南路，南起外環(huán)線，北至郁江道。

2、總占地面積：８７９．８萬平方米

3、總建筑面積６４２．７９萬平方米

4、板塊組成：由梅江居住區(qū)、梅江南居住區(qū)、海逸長洲、衛(wèi)南洼風(fēng)景區(qū)、第六田園、

萬科水晶城六大板塊組成。

5、發(fā)展方向：該區(qū)以建設(shè)宜居城區(qū)為目標(biāo)，全力推進大梅江生態(tài)居住區(qū)的整體開發(fā)

建設(shè)，使其成為本市乃至全國的一流大型環(huán)保生態(tài)居住區(qū)。

6、目前狀況：大梅江生態(tài)居住區(qū)內(nèi)配套設(shè)施建設(shè)規(guī)劃公建總面積６２．５８萬平

米，中小學(xué)、幼兒園、衛(wèi)生院合理配置，公交車站、商業(yè)超市等設(shè)施正在完善，

將在一定程度上滿足居民的消費需求，該區(qū)將形成了疏密有致的園林式格

局，也將實現(xiàn)自然環(huán)境、人文環(huán)境和生態(tài)環(huán)境的和諧統(tǒng)一。梅江十三號地

項目名稱位置開發(fā)公司規(guī)模建筑形式綠化容積率均價物業(yè)主力產(chǎn)品伊云小鎮(zhèn)永泰路左江天津開發(fā)區(qū)永泰6萬多層45%1.37000紅墈2二居室113；三居室160－170；躍層、309第六田園解放南路譚江道優(yōu)聯(lián)投資35萬多層別墅40%17500優(yōu)聯(lián)物業(yè)1.2二居室113；三居室127-150；越層華廈津典友誼南路左江道華夏建設(shè)住宅集團50萬多層小高層40%0.96800華廈物業(yè)1.9二居室112；三居室146-184；四居室218-230；五居室261海逸長洲友誼南路珠江道融創(chuàng)置地60萬高層別墅68%1.17000中良聯(lián)行2.5二居室：129-141三居室；152，197，220，四居室200-230，五居室，270-360地塊周邊樓盤情況綜合分析：

1、以上項目周邊供應(yīng)樓盤的4個項目均定位于高中檔、高檔。

2、該地區(qū)近兩年開發(fā)項目規(guī)模較大，小區(qū)保持相對低的容積率。

3、該地區(qū)供應(yīng)產(chǎn)品都以小高層、別墅為主，供應(yīng)主流面積在130-300平方米之間。

4、梅江居住區(qū)在售項目中，多層和高層均價都在7000元/平方米左右，別墅起價10000元/平方米以上。梅江十三號地

區(qū)域目標(biāo)市場客層特征：

從調(diào)查所掌握的信息以及對在售項目置業(yè)者的特征來看，可將該區(qū)客群基本分為三類：

第一類：追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士。此類人群由于已具備改善型住房，故具備對住宅各項指標(biāo)全方位挑剔的資本，尤其注重區(qū)域地點、環(huán)境景觀、文化氛圍、科技運用、物業(yè)品牌等方面。上述條件相對都不多的項目容易炒成熱點盤，故該類人群一個明顯特點就是容易追隨熱點、潮流樓盤，且其中一部分人群購房為投資目的；

第二類：追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶。此類客戶以購置第一居所為主，以全面改善現(xiàn)有住房條件為主要購房目的，追求面積指標(biāo)增大、產(chǎn)品改進，同時又追求居住環(huán)境改善、居住品質(zhì)提高，此類客戶消費觀念較為成熟往往不為媒體宣傳所左右；

第三類：留戀或向往河西區(qū)優(yōu)越地理位置的安居型客戶。此類客戶購買力較弱，同時又對河西區(qū)又較為眷戀，但河西區(qū)價格相對較高，由于受經(jīng)濟實力的限制，故此類人群只能以犧牲面積、地點、產(chǎn)品附加值為代價，以獲取在本區(qū)生活的條件。此類人群購房首要條件是房型、面積，在經(jīng)濟條件允許的情況下在考慮地點、環(huán)境等其它因素。梅江十三號地

個案簡析：

１、第六田園

該項目是優(yōu)聯(lián)投資發(fā)展集團有限公司開發(fā)建設(shè)的高檔住宅區(qū)，位于解放南路和譚江道交口。

產(chǎn)品組成：以低層、低密度洋房及高檔別墅為主要建筑形式。主力戶型為二居室110平方米左右；三居室127-150平方米；

該項目分兩期開發(fā)，一期有一會所、7棟別墅、26棟多層洋房。自2004年10月底發(fā)售，僅一年多的時間幾乎全部消化。二期延續(xù)一期建筑風(fēng)格。小區(qū)有幼兒園、19棟別墅、32棟多層，2005年6月起售，銷售情況良好。

項目主要賣點：“坡景”為項目主要特點，形成第六田園別具一格的社區(qū)風(fēng)格；社區(qū)配套較為完善，配有會所，幼兒園；其中一層躍零層（零層贈送）、頂層贈閣樓形式產(chǎn)品較吸引客戶。梅江十三號地

２、華廈津典

該項目由天津華廈建設(shè)發(fā)展股份有限公司開發(fā)建設(shè)，臨近梅江友誼南路和珠江道兩條交通大道。

建筑形式和產(chǎn)品組成：項目樓體高低錯落，建筑形式主要以5至6層多層建筑和7至10層的板式小高層建筑為主（7棟多層、11棟小高層、2棟高層）。房型主要有：二居室110平方米左右、三居室146-184平方米、四居室218-230平方米、五居室260平方米左右，其中小戶型偏少。

項目主要賣點：占地面積共50萬平方米，15%的建筑密度；小區(qū)有100條水街，呈“推窗即景、戶戶臨水”的特點，湖景綠化率達到56%；配套完善，友誼路和珠江道交口有大型會所和商業(yè)區(qū)；

自2005年10月中旬發(fā)售以來，小戶型銷售情況良好；大戶型市場認可度不是很高，銷售阻力較大。梅江十三號地

３、依云小鎮(zhèn)

該項目由天津開發(fā)區(qū)永泰房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。位于河西友誼南路與左江道交口，近臨海逸長洲項目。

建筑形式和產(chǎn)品組成：項目主要產(chǎn)品類型單一，由

5層法式花