試述農(nóng)村房屋拆遷資產(chǎn)評(píng)估的方法應(yīng)用（四）

書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟。書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟。第第頁試述農(nóng)村房屋拆遷資產(chǎn)評(píng)估的方法應(yīng)用為了達(dá)到土地資源的合理配置，使土地利用效率最大化。對(duì)農(nóng)村國(guó)有土地的使用權(quán)實(shí)行再分配。這往往就需要拆除大量舊房，在原有土地上進(jìn)行新的開發(fā)建設(shè)。但是由于土地的地上附著物凝結(jié)了原用戶的資金與勞動(dòng)力，并且是原用戶、住戶賴以生存和生產(chǎn)的基本物質(zhì)條件，因而在再建設(shè)過程中，拆遷工作的主持者必須對(duì)原用戶、住戶的損失給予適當(dāng)補(bǔ)償，并對(duì)其進(jìn)行妥善的安置。

拆房、搬遷、還建等過程中產(chǎn)生了各種各樣的法律關(guān)系。近十多年，各地制定了許多關(guān)于拆遷補(bǔ)償和安置的地方性法規(guī)和規(guī)章。房屋的拆遷補(bǔ)償就涉及到原有房屋資產(chǎn)的評(píng)估。

資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)資產(chǎn)重新估價(jià)的過程，是一種動(dòng)態(tài)性、市場(chǎng)化活動(dòng)，具有不確定性的特點(diǎn)，其評(píng)定價(jià)格也是一種模擬價(jià)格。因此，資產(chǎn)評(píng)估需要規(guī)范進(jìn)行。資產(chǎn)評(píng)估作為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中一個(gè)重要的中介服務(wù)行業(yè)，在社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)體制改革中發(fā)揮著十分重要的作用，已經(jīng)成為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不可或缺的重要組成部分。根據(jù)我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估管理要求和國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估慣例，資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)有重置成本法、市場(chǎng)法、收益法等。

收益法是指通過估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。用收益現(xiàn)值法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的.應(yīng)當(dāng)根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)合理的預(yù)期獲利能力和適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，計(jì)算出資產(chǎn)的現(xiàn)值，并以此評(píng)定重估價(jià)值。

成本法（重置成本法）是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。用成本法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的資產(chǎn)在全新情況下的重置成本，減去按重置成本計(jì)算的已使用年限的累積折舊額，考慮資產(chǎn)功能變化、成新率等因素，評(píng)定重估價(jià)值；或者根據(jù)資產(chǎn)的使用期限，考慮資產(chǎn)功能變化等因素重新確定成新率，評(píng)定重估價(jià)值。

市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。用現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)參照相同或者類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，評(píng)定重估價(jià)值。

歷史成本是資產(chǎn)購買時(shí)的市價(jià)，對(duì)現(xiàn)在的市價(jià)評(píng)估的參考作用不大。資產(chǎn)評(píng)估的目的就是要提供明確的參考市價(jià)。資產(chǎn)評(píng)估是估計(jì)出資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)格，而非資產(chǎn)的價(jià)值。有人將資產(chǎn)評(píng)估的產(chǎn)出定位為估算出資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。他們認(rèn)為，“資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)資產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn)價(jià)值的估算，從而確定其價(jià)值的活動(dòng)”。這種認(rèn)識(shí)是欠妥的。不錯(cuò)，價(jià)值是價(jià)格的基礎(chǔ)，價(jià)格是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)值與價(jià)格存在著密切的關(guān)系，但兩者畢竟存在著區(qū)別。從本質(zhì)上看，價(jià)值是凝結(jié)在商品中的一般勞動(dòng)，它既可以表現(xiàn)為實(shí)物形態(tài)，也可以表現(xiàn)為貨幣形態(tài)。與此相反，價(jià)格是商品與貨幣相交換的數(shù)量比例，一般表現(xiàn)為商品交換成貨幣的數(shù)額。其次，從量上來看，商品的價(jià)值大小主要取決于社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間的長(zhǎng)短。與此相反，價(jià)格水平的高低除了取決于商品價(jià)值的大小，還取決于反映商品價(jià)格的幣值高低和商品的供求狀況?？梢姡瑑r(jià)值與價(jià)格在質(zhì)上和量上都是不同的。資產(chǎn)評(píng)估是在資產(chǎn)即將進(jìn)行交易時(shí)或模擬當(dāng)前交易時(shí)而對(duì)其進(jìn)行的評(píng)估行為。歸根結(jié)底，它是對(duì)“資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)值多少錢”進(jìn)行的評(píng)定估算，其目的就是要提供明確的參考市價(jià)。而成本法從價(jià)值的構(gòu)成要素角度量化資產(chǎn)的價(jià)值，也就是用過去的價(jià)值構(gòu)成要素來反映現(xiàn)時(shí)的價(jià)格，這顯然是不準(zhǔn)確的。所以，評(píng)估結(jié)果理應(yīng)屬于資產(chǎn)的價(jià)格，而非資產(chǎn)的價(jià)值。歷史成本是資產(chǎn)購買時(shí)的市價(jià)，因此市場(chǎng)法以市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)比歷史成本法能更準(zhǔn)確

的反映資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)格。

收益法實(shí)質(zhì)是站在買方的立場(chǎng)在估計(jì)資產(chǎn)的價(jià)格——因?yàn)橘Y產(chǎn)的用途是由買方?jīng)Q定的，這本身就違背了獨(dú)立性原則。收益法中任何參數(shù)的確定都具有人的主觀性，因?yàn)轭A(yù)期收益、折現(xiàn)率以及預(yù)期年限都是不可知參數(shù)，某些風(fēng)險(xiǎn)因素更是難以預(yù)料，但是這些參數(shù)在評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格時(shí)必須明確，否則收益法就不能使用。確定參數(shù)的方式便是在市場(chǎng)中尋求參照物，通過選擇參照物進(jìn)一步計(jì)量其收益折現(xiàn)率及預(yù)期年限，然后將這些參照物數(shù)據(jù)有比較地運(yùn)用到評(píng)估對(duì)象上，從而確定資產(chǎn)的價(jià)格，其評(píng)估過程中的人為因素較大。從獨(dú)立性的角度來說，只有市場(chǎng)法站在市場(chǎng)的角度評(píng)估雙方交易的資產(chǎn)，評(píng)估的信息資料均來自于有效的市場(chǎng)，而市場(chǎng)提供的信息是獨(dú)立于交易雙方之外的。

資產(chǎn)評(píng)估具有有效市場(chǎng)假設(shè)。有效市場(chǎng)存在假設(shè)是指資產(chǎn)評(píng)估選取的作價(jià)依據(jù)和評(píng)估結(jié)論有一個(gè)有效的市場(chǎng)存在。市場(chǎng)可分為公開市場(chǎng)和模擬市場(chǎng)，公開市場(chǎng)是指資產(chǎn)在市場(chǎng)上可以公開買賣，交易雙方彼此地位平等，交易目的明確，條件公開，雙方有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，以確定公允價(jià)格;模擬市場(chǎng)是資產(chǎn)在非公開市場(chǎng)雙方完成的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)行為，也可稱之為內(nèi)部市場(chǎng)。有效市場(chǎng)存在假設(shè)是雙方以承認(rèn)評(píng)估結(jié)果作為交易的定價(jià)基礎(chǔ)，從而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估的目的。因此，有效市場(chǎng)存在假設(shè)為市場(chǎng)法的應(yīng)用提供了可能性。

當(dāng)相同或類似資產(chǎn)存在活躍的市場(chǎng)時(shí)，資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)首選市場(chǎng)法，然后再看該資產(chǎn)未來收益能否可靠預(yù)測(cè)和計(jì)量，選擇收益法，其次選擇成本法。當(dāng)資產(chǎn)可采用兩種方法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)以其中一種方法為主，其他方法作為佐證，作為資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果。

目前我國(guó)房屋拆遷估價(jià)中較為普遍使用的是市場(chǎng)比較法和成本法，但隨著農(nóng)村房屋拆遷不斷面臨社會(huì)發(fā)展的新變化，這兩種方法已不能客觀、公證、準(zhǔn)確地反映被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)值，按照國(guó)家《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，拆遷雙方還可選用收益法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法。市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

市場(chǎng)比較法是最具說服力并易于當(dāng)事人接受的方法，因?yàn)檫@種評(píng)估方法最能直接反映評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實(shí)例可供比照。貴陽市規(guī)定，采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房屋拆遷估價(jià)，所選定的參照物實(shí)例，應(yīng)當(dāng)與被拆遷房屋所在區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近，參照實(shí)例的成交時(shí)間不超過估價(jià)時(shí)點(diǎn)12個(gè)月，選取的參照實(shí)例須在3個(gè)以上，參照實(shí)例的綜合修正系數(shù)不超過30%。但是由于市場(chǎng)比較法需要交易實(shí)例作比照物，實(shí)踐中公用設(shè)施、公益事業(yè)房屋以及農(nóng)房等交易實(shí)例較少，對(duì)這些房屋拆遷估價(jià)拆遷雙方可申請(qǐng)使用其它估價(jià)方法。

農(nóng)村房屋拆遷的市場(chǎng)價(jià)評(píng)估不同于一般房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)評(píng)估。拆遷房屋的估價(jià)有一下幾方面的特點(diǎn)：第一，拆遷戶數(shù)多、估價(jià)量大。以南京市為例，據(jù)統(tǒng)計(jì)2021年南京市實(shí)施拆遷項(xiàng)目115個(gè)，拆遷房屋面積179萬平方米，共拆遷居民2.4萬多戶。拆遷戶數(shù)多必然帶來拆遷房屋估價(jià)量大；第二，涉及面廣，社會(huì)影響大；第三，補(bǔ)償價(jià)格關(guān)聯(lián)性強(qiáng)；第四，估價(jià)方法的