中原事業(yè)三部C組深圳寫字樓產品物業(yè)研究XX43

25三月2024中原事業(yè)三部C組深圳寫字樓產品物業(yè)研究XX43深圳寫字樓概況中原事業(yè)三部C組深圳寫字樓產品物業(yè)研究XX43寫字樓發(fā)展趨勢中原事業(yè)三部C組深圳寫字樓產品物業(yè)研究XX43趨勢一：深圳商務市場發(fā)展趨于成熟市場發(fā)展趨勢分析中原事業(yè)三部C組深圳寫字樓產品物業(yè)研究XX43趨勢二：寫字樓市場發(fā)展西移趨勢明顯區(qū)域供應分庭抗爭：中心區(qū)、中心西區(qū)、南山商業(yè)文化中心區(qū)、將齊頭并進中心區(qū)：星河發(fā)展中心、卓越時代廣場二期、嘉里建設中心、港中旅等項目面市。南山商業(yè)文化中心區(qū)：南山寫字樓供應將超過25萬。中心西區(qū)：金運世紀大廈、農科時代科技廣場。市場發(fā)展趨勢分析中原事業(yè)三部C組深圳寫字樓產品物業(yè)研究XX43市場發(fā)展趨勢分析趨勢三：寫字樓產品發(fā)展趨向人性化演變航天大廈安聯大廈中原事業(yè)三部C組深圳寫字樓產品物業(yè)研究XX43項目位置：中心區(qū)占地面積：5917.30平米建筑面積：93730.00平米綠化率：20%樓層狀況：35層總戶數：207通過花園，將一層分割為1/4雙衛(wèi)生間高區(qū)空中花園通過花園，將一層分割為1/2，各自獨享中低區(qū)空中花園案例借鑒：安聯大廈中原事業(yè)三部C組深圳寫字樓產品物業(yè)研究XX43關鍵字：“肺空間”、人性化生態(tài)化辦公產品成功：贈送空中花園，各單元獨立辦公以綠色辦公、“肺空間”、城市文脈、環(huán)保節(jié)能及陽光辦公等五大設計理念綠色辦公。在建筑的豎向不同高度，安聯大廈設計了28個空中花園和1個屋頂花園，形成了立體休閑空中花園群，順應回歸自然的潮流。由兩座建筑實體和中庭構成，其中中庭為150米，上下貫穿，產生豎向氣流帶動空氣流通，與室外自然空間相融，形成獨特的建筑“肺”空間。結合板式造型和巧妙的橫向透風設計，保證了大廈的每一個角落都能享受自然的新鮮空氣。

案例借鑒：安聯大廈中原事業(yè)三部C組深圳寫字樓產品物業(yè)研究XX43寫字樓大勢中原事業(yè)三部C組深圳寫字樓產品物業(yè)研究XX43大勢環(huán)境——關鍵詞：商務市場、新樓供不應求2005全年28.492006全年38.70同比35.84%2006年到07年，共經歷了兩個銷售周期，目前處于第二周期的波谷位置。影響兩個成交周期的因素都是新增供應。從07年新推項目的銷售成績極佳的表現來看，市場的吸收能力比以前明顯增強很多。2006上半年16.932007上半年20.78同比22.7%宏觀市場環(huán)境認識中原事業(yè)三部C組深圳寫字樓產品物業(yè)研究XX43大勢環(huán)境——關鍵詞：二手成交超過一手,投資氛圍濃厚2006年，寫字樓三級市場成熟穩(wěn)定，全年總成交為43.41萬平方米，同比大增48.87%，也超出2006年剛創(chuàng)下歷史成交新高的一手寫字樓交易面積12.17%。寫字樓三級買賣市場成熟穩(wěn)定的一個重要標志就是成交量穩(wěn)定，波動不大季度年份1季度2季度3季度4季度全年200610.2611.319.851243.41宏觀市場環(huán)境認識中原事業(yè)三部C組深圳寫字樓產品物業(yè)研究XX43大勢環(huán)境——關鍵詞：新推項目、價格飆升2007年寫字樓成交均價比去年大幅提升，同比大幅上升了53.8%，價格仍在持續(xù)增長中。6月份均價出現大幅滑落，主要因為成交結構的原因，主要集中于寶安锘鉑廣場和中心區(qū)的財富大廈。宏觀市場環(huán)境認識中原事業(yè)三部C組深圳寫字樓產品物業(yè)研究XX43二手市場二手市場中原事業(yè)三部C組深圳寫字樓產品物業(yè)研究XX43大勢環(huán)境——關鍵詞：羅湖區(qū)，二手價格大漲宏觀市場環(huán)境認識中原事業(yè)三部C組深圳寫字樓產品物業(yè)研究XX43大勢環(huán)境——關鍵詞：中心區(qū)，二手價格大漲上半年，中心區(qū)二手寫字樓均價為24935元/平方米，環(huán)比06年下半年猛漲了40.2%。上半年中心區(qū)寫字樓價格大增，到6月，價格直逼30000元/平方米。其中既有結構性的因素，如大中華等一批中心區(qū)目前最高檔次的寫字樓投入使用，其二手價格高高在上，拉動了整個中心區(qū)的二手均價；主要因素仍然是中心區(qū)各寫字樓在目前市場環(huán)境上的價格集體瘋狂攀升。宏觀市場環(huán)境認識中原事業(yè)三部C組深圳寫字樓產品物業(yè)研究XX43大勢環(huán)境——關鍵詞：中心西區(qū)，二手價格大漲1-8月，中心西區(qū)二手寫字樓均價為17769元/平方米，環(huán)比06年下半年猛漲了40.2%。上半年中心區(qū)寫字樓價格大增，到6月，價格直逼30000元/平方米。其中既有結構性的因素，如大中華等一批中心區(qū)目前最高檔次的寫字樓投入使用，其二手價格高高在上，拉動了整個中心區(qū)的二手均價；主要因素仍然是中心區(qū)各寫字樓在目前市場環(huán)境上的價格集體瘋狂攀升。宏觀市場環(huán)境認識中原事業(yè)三部C組深圳寫字樓產品物業(yè)研究XX43租金市場中原事業(yè)三部C組深圳寫字樓產品物業(yè)研究XX43大勢環(huán)境——關鍵詞：羅湖區(qū)租金上漲，華潤大廈獨領風騷8月，華潤大廈的租金上漲了11.1%，達到了200元/月/平方米的水平，這是目前深圳寫字樓租金的最高水平。證明了羅湖得寫字樓仍然具有吸引力。宏觀市場環(huán)境認識中原事業(yè)三部C組深圳寫字樓產品物業(yè)研究XX43大勢環(huán)境——關鍵詞：中心區(qū)、租金上漲緩慢上半年中心區(qū)寫字樓平均租金為121.5元/月/平方米，環(huán)比去年下半年增長了7.2%。相對于二手售價的驚人增幅，市場真實自用需求的租金沒有跟上售價上漲的步伐；同時，與中心區(qū)現樓供應量增大也有關，隨著下半年金中環(huán)、卓越時代廣場、新世界中心等新項目被市場迅速吸納，供求關系發(fā)生變化，未來租價上升的空間仍然較大。宏觀市場環(huán)境認識中原事業(yè)三部C組深圳寫字樓產品物業(yè)研究XX43大勢環(huán)境——關鍵詞：中心西區(qū)、租金上漲上半年中心區(qū)寫字樓平均租金為121.5元/月/平方米，環(huán)比去年下半年增長了7.2%。相對于二手售價的驚人增幅，市場真實自用需求的租金沒有跟上售價上漲的步伐；同時，與中心區(qū)現樓供應量增大也有關，隨著下半年金中環(huán)、卓越時代廣場、新世界中心等新項目被市場迅速吸納，供求關系發(fā)生變化，未來租價上升的空間仍然較大。宏觀市場環(huán)境認識中原事業(yè)三部C組深圳寫字樓產品物業(yè)研究XX43

深圳7月10日起實施“限外令”宏觀政策環(huán)境認識中原事業(yè)三部C組深圳寫字樓產品物業(yè)研究XX43深圳實施“限外令”境外機構和個人在我市投資購買非自用房地產，應當遵循商業(yè)存在的原則，按照外商投資房地產的有關規(guī)定，申請設立外商投資企業(yè)，經有關部門批準并辦理有關登記后，方可按照核準的經營范圍從事相關業(yè)務。政策原文請見/gggs/othersgg/200707/t20070710_10345.htm中原事業(yè)三部C組深圳寫字樓產品物業(yè)研究XX43空置率的思考“限外令”導致眾多買家撤場，賣方在持續(xù)的壓力下，紛紛降價或者轉為租賃，促使租賃市場活躍，量價齊漲。中原事業(yè)三部C組深圳寫字樓產品物業(yè)研究XX43客戶特性分析中原事業(yè)三部C組深圳寫字樓產品物業(yè)研究XX43置業(yè)考慮因素分析為了保證客戶調研的有效性和目的性，我們從中原二級市場、工商鋪部客戶資料庫中選取于本項目有重要參考意義的保利大廈、新時代廣場、西海岸大廈、新保輝大廈等項目的典型客戶作為我們調研的對象；

這20位典型代表為：1、鐵塔投資有限公司2、海文裝飾有限公司；3、中國人壽保險南山分公司；4、DEVON石油公司；5、挪威海德魯公司；6、挪威國家石油東方有限公司；7、中海集團公司；8、嘉里糧油公司9、富士通深圳代表處10、美鵬貿易公司11、怡通貿易公司12、深圳市招商報關有限公司13、漢氏環(huán)保工程公司14、鄂爾多斯資產管理公司15、光彩建設集團16、地產顧問公司17、中深建筑設計公司18、邁諾豪貿易公司19、人仁律師事務所20、美商集團客戶特性分析中原事業(yè)三部C組深圳寫字樓產品物業(yè)研究XX43客戶調查結論1客戶購買時首先考慮的是物業(yè)的位置，以及其品質形象是否能提升公司的形象。價格很重要，但更注重品質。中原事業(yè)三部C組深圳寫字樓產品物業(yè)研究XX43區(qū)域知名度是客戶者選定片區(qū)的主要指標；其次是交通便利度，物業(yè)昭示程度等。客戶調查結論2中原事業(yè)三部C組深圳寫字樓產品物業(yè)研究XX43客戶對入口大堂、前廣場非常關注，認為直接影響大廈檔次，以及公司形象；電梯、停車位、中央空調等內部設施，是購買者比較關注的對象?？蛻粽{查結論3中原事業(yè)三部C組深圳寫字樓產品物業(yè)研究XX43銀行被認為是寫字樓最為需要的配套。其次是餐飲和商務中心被購買客戶認為是較關注的配套?？蛻粽{查結論4中原事業(yè)三部C組深圳寫字樓產品物業(yè)研究XX43小結：置業(yè)考慮因素分析——關注點排序區(qū)域知名度，項目形象及品質等為投資、自用的客戶均極為關注的問題。項目客戶特性分析關注點前5位排序：1、區(qū)域知名度；2、項目形象及品質；3、入口大堂及前廣場；4、停車位、電梯、中央空調等；5、銀行等配套。6、南油片區(qū)的購買者，對物業(yè)管理的關注度較高，這與片區(qū)物業(yè)管理水平普遍較低有關。中原事業(yè)三部C組深圳寫字樓產品物業(yè)研究XX43產品打造建議中原事業(yè)三部C組深圳寫字樓產品物業(yè)研究XX43外立面在寫字樓中的作用;符合建筑物本身的功能需要;是一種文化的特征;注重的是美感,而不要強調某種風格;它是寫字樓的“臉面”;對寫字樓購買客戶而言，外立面是考慮是否購買的第一位主要因素（僅排在地理位置這一客觀因素之后）中原事業(yè)三部C組深圳寫字樓產品物業(yè)研究XX43建筑外立面用材

外立面建議&中原事業(yè)三部C組深圳寫字樓產品物業(yè)研究XX43建筑外立面用材

外立面建議·玻璃幕墻+石材百葉純玻璃幕墻玻璃幕墻+石材百葉純玻璃幕墻玻璃幕墻＋金屬百葉玻璃幕墻+鋁合金板玻璃幕墻+石材百葉純玻璃幕墻中原事業(yè)三部C組深圳寫字樓產品物業(yè)研究XX43面積：1400-2000㎡使用率：70%以上樓盤名稱面積（平米）層高/凈高（米）面積分割使用率華潤大廈17504.2/2.8300-175077.6%卓越時代廣場17703.95/2.771-38068%鳳凰大廈14003.8/2.5100-140068%新世界中心18004.02/2.7110-180070%安聯大廈23003.95/2.7500-100070%諾德中心19004.2/2.8160-300-50075%目前國內高檔寫字樓標準層面積最大約在2500平米，主流面積段在1400-2000平米；使用率幾乎都在70%以上（為使項目更具有遠期競爭力，在使用率上應盡量做到大。）橫向建議——標準層面積建議：中原事業(yè)三部C組深圳寫字樓產品物業(yè)研究XX43項目名稱標準層面積走廊寬度層高凈高江蘇大廈17001.83.452.5航天大廈14821.83.83.0安聯大廈20002.03.952.8新華保險大廈18001.83.62.8興業(yè)銀行大廈12001.53.502.6新世界中心17101.64.022.8萬軒國際17201.93.7天利中央廣場3.62.6海岸城20003.75現代國際4.2/6.6江勝大廈4.2港中旅4.2頂級寫字樓的層高在3.95-4.2米保證辦公空間凈高2.8米以上豎向建議——標準層高建議中原事業(yè)三部C組深圳寫字樓產品物業(yè)研究XX43辦公大堂設計關鍵詞：高度氣派樓盤名稱大堂高度（米）建筑高度（米）大堂高度/建筑高度（％）航天大廈1499.614.06諾德中心12193.26.21卓越大廈1087.211.47國際商會中心182168.33世界金融中心18174.910.3地王大廈293847.55

取樣本的平均比例9.65%

取標準層高度4.2米的2~3倍

（所選樣本為其能把大堂高度作為亮點宣傳的寫字樓。）中原事業(yè)三部C組深圳寫字樓產品物業(yè)研究XX43電梯系統(tǒng)關鍵詞：國際品牌、大容量、品味內飾中原事業(yè)三部C組深圳寫字樓產品物業(yè)研究XX43項目名稱空調品牌類型特點安聯大廈大金VRV、約克1-4層，約克中央空調5-32層，約克中央空調33-35層，大金VRV冷暖空調預留分體空調室外機位置諾德中心特靈中央空調17航天大廈麥克維爾中央空調分戶計量獨立的新風系統(tǒng)新華保險大廈開利中央空調分戶計量獨立的新風系統(tǒng)中央商務開利中央空調分戶計量獨立的新風系統(tǒng)財富大廈原裝日立中央空調關鍵詞：分戶計量、24小時辦公、獨立新風系統(tǒng)中原事業(yè)三部C組深圳寫字樓產品物業(yè)研究XX43外立面建議&燈光工程

利用夜間照明體現建筑外型與結構美

——燈光就是建筑的靈魂

考慮因素：城市夜景已是城市最美的風