XX大廈項(xiàng)目投資分析

XX大廈項(xiàng)目投資分析投資分析目錄一、項(xiàng)目概況二、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)情形分析三、地塊所處的特性市場(chǎng)分析四、項(xiàng)目的SWOT分析及總體思路五、項(xiàng)目可類比項(xiàng)目調(diào)研情形六、項(xiàng)目產(chǎn)品的開發(fā)策略建議七、項(xiàng)目投資收益及風(fēng)險(xiǎn)推測(cè)一項(xiàng)目概況（據(jù)貴司所提供的資料）☆金陽公司于98年取得體育館路附1號(hào)建設(shè)用地，國(guó)土使用證編號(hào)：開國(guó)用（98）字第（1575號(hào)）☆地塊宗號(hào)5097008，綜合用途，使用權(quán)面積為1136.89平方米，使用期限至2043年10月?！钣捎谠玫孛娣e較小，無法對(duì)之進(jìn)行有效的商業(yè)開發(fā)，因此在取得政府支持及鄰邊單位（長(zhǎng)沙鐵路公司）的協(xié)議土地租賃意向支持下，金陽公司于2000年底取得計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)文件（長(zhǎng)技基2000年493號(hào)），該文件中明確項(xiàng)目可開發(fā)總建筑面積為16000平方米?！?001年8月正式取得長(zhǎng)沙市規(guī)劃治理局的二類規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知單（編號(hào)200001078A1），其中詳細(xì)講明項(xiàng)目建設(shè)用地為1900平方米，容積率為不大于8.5，建筑高度為84米以內(nèi)，機(jī)動(dòng)車出入方向?yàn)闁|北?！钅壳霸摰貕K市場(chǎng)價(jià)格為1200萬元人民幣左右。有關(guān)土地有償出讓金差不多繳納完畢。二長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)情形分析2005，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展歷程中專門重要的一年。政策變化和外地豪強(qiáng)的進(jìn)入，使得長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)有些“亂花漸欲迷人眼”。但能夠確信，大變革之下，市場(chǎng)無法風(fēng)平浪靜，是連續(xù)繁榮火爆依舊會(huì)進(jìn)入一個(gè)理性期、平復(fù)期、調(diào)整期，都要有個(gè)講法。變革和轉(zhuǎn)折，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)走向何方，這關(guān)于我們來講也許依舊一個(gè)謎！一、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)——供應(yīng)與需求的對(duì)決2005住宅的推盤量將制造新高，龐大的供給在政策開始變得僵硬之時(shí)，強(qiáng)勁的消費(fèi)勢(shì)頭能否連續(xù)；產(chǎn)品時(shí)代來到，產(chǎn)品持續(xù)升級(jí)換代，花花世界能否將消費(fèi)欲望引導(dǎo)再至噴發(fā)；長(zhǎng)沙樓市能否再續(xù)神話？二、市場(chǎng)大變革——產(chǎn)品升級(jí)和營(yíng)銷升級(jí)全面展開2004長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷著前所未有的進(jìn)展和變革，不管從產(chǎn)品依舊營(yíng)銷上。外地列強(qiáng)的進(jìn)入導(dǎo)致的競(jìng)爭(zhēng)加劇是市場(chǎng)升級(jí)的導(dǎo)火索，而這種形勢(shì)在2005將愈演愈烈，產(chǎn)品和營(yíng)銷升級(jí)的大潮是不可阻擋的，也是市場(chǎng)優(yōu)化和進(jìn)步的標(biāo)志。三、價(jià)格——讓我喜悅讓我憂升、確信要升的！升多少，能到多少！在一直以來房屋價(jià)格偏低的長(zhǎng)沙市場(chǎng)，隨著產(chǎn)品升級(jí)而帶來的價(jià)格升級(jí)差不多啟動(dòng)，而且勢(shì)頭如此迅猛；關(guān)于如此一個(gè)老百姓最關(guān)懷的咨詢題，在2005需要見分曉！四、資金鏈、融資渠道——連續(xù)生命線！國(guó)家政策，地點(diǎn)政策，政策與計(jì)策！當(dāng)國(guó)家宏觀調(diào)控產(chǎn)生作用，金融政策開始緊縮，當(dāng)矛頭指向房地產(chǎn)行業(yè)，如何打開資金的缺口？當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)真正成為資金密集型行業(yè)，當(dāng)鈔票變得如此緊缺，本地企業(yè)如何才能玩轉(zhuǎn)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)？五、別墅市場(chǎng)——長(zhǎng)江后浪推前浪水云間、綠城桂花城作為新一代別墅能否共同造勢(shì)城東市場(chǎng)？同升湖、金鷹城老一輩占據(jù)天然如何守勢(shì)？河西別墅市場(chǎng)，專門山水英倫（荷塘月色）能否翻身？長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)走向何方？六、小戶型和寫字樓——物以稀為貴，貴多少在市區(qū)內(nèi)用地日漸減少的今天，成熟地段的小戶型和寫字樓更加顯得寶貴。明年此類產(chǎn)品的需求走勢(shì)如何，產(chǎn)品的緊缺能否表現(xiàn)出更高的價(jià)格，產(chǎn)品設(shè)計(jì)和概念將顯現(xiàn)什么樣的新變化，看都市中心價(jià)值如何提升！三地塊所處的特性市場(chǎng)分析———項(xiàng)目地塊所處芙蓉路區(qū)域分析篇總體區(qū)域分析：2003年8月31日，長(zhǎng)沙南北交通主動(dòng)脈芙蓉路實(shí)現(xiàn)全線貫穿，標(biāo)志它成為名符事實(shí)上的“中華第一路”，它全長(zhǎng)46公里，南起暮云鎮(zhèn)，北至霞凝港，與2000年拓改的五一大道構(gòu)成一個(gè)龐大的坐標(biāo)，一起撐起了長(zhǎng)沙的交通新格局。自從芙蓉路全線拉通后，這條中國(guó)第一大道開始了它真正流金淌銀的時(shí)代，商機(jī)和財(cái)寶幾乎令所有商人無法抗拒，創(chuàng)業(yè)者、打工者、投資者都心儀著這塊藏金累銀的寶地，在掘金中感受歡樂。以五一市民綠化廣場(chǎng)為圓心，以五一大道為軸的五一廣場(chǎng)商務(wù)圈，以商業(yè)為主打、以商業(yè)帶動(dòng)商務(wù)。在這一商務(wù)圈，平和堂、萬代廣場(chǎng)、新大新等先后崛起，沃爾瑪、銅鑼灣、王府井等商業(yè)巨子也紛紛搶占黃金碼頭。以芙蓉路為軸心的金融商務(wù)圈則以金融證券等金融行業(yè)為鮮亮特性，沿途數(shù)十家銀行證券公司參差林立。以此為契機(jī)，這一區(qū)域掀起了一輪商住樓與商務(wù)樓盤建設(shè)的高潮，商務(wù)帶動(dòng)商業(yè)成為芙蓉路的特色。芙蓉路黃金通道以自己的專門地位在刷新商務(wù)格局，重新論定商務(wù)諸侯！★侯家塘超核商圈●區(qū)域板塊商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)侯家塘在以后長(zhǎng)沙商業(yè)的格局專門重要，侯家塘商圈是長(zhǎng)沙市的超核商圈，三湘都市報(bào)首次推出超核商圈的概念，所謂超核是指侯家塘商圈位于東塘商圈和五一廣場(chǎng)·黃興路商圈、芙蓉路金融街和以后省府的十字節(jié)點(diǎn)，具有不可替代的優(yōu)勢(shì)?！耙攒饺芈泛蛣趧?dòng)路交匯點(diǎn)為圓心，向外擴(kuò)散的一個(gè)270°大扇形區(qū)域，將成為長(zhǎng)沙市新的商務(wù)、商業(yè)核心?！遍L(zhǎng)沙商業(yè)界的一位資深人士如此斷言，而他的理由是，“都市進(jìn)展的南移，必定會(huì)在南城形成一個(gè)新的商務(wù)、商業(yè)核心，而核心的崛起又必須沿主干道進(jìn)展，侯家塘的地理位置得天獨(dú)厚”。侯家塘處在長(zhǎng)沙新興CBD的區(qū)域，又毗鄰東塘和五一商圈，商業(yè)進(jìn)展本來就有著一定的基礎(chǔ)。隨著新世紀(jì)體育文化中心的建成，侯家塘依靠文體會(huì)展平臺(tái)更加顯示出它專門的吸引力，從而也激發(fā)出了一個(gè)新興的商圈效應(yīng)。“侯家塘處在東塘商圈和五一商圈連線的中心位置，以體育文化為契機(jī)，由于奠定了進(jìn)展基礎(chǔ)，關(guān)于以后的進(jìn)展我認(rèn)為進(jìn)展?jié)摿o限?！薄芭c五一商圈那個(gè)傳統(tǒng)的商業(yè)積聚地比較起來，侯家塘是新產(chǎn)業(yè)的發(fā)源地，以體育文化為主的產(chǎn)業(yè)圈衍生出的其他行業(yè)，將會(huì)從各個(gè)方面促進(jìn)侯家塘商圈的全方位進(jìn)展?！碧煨膮^(qū)招商局的負(fù)責(zé)人也指出，五一商圈和侯家塘商圈是相互補(bǔ)充和襯托的，之間的阻礙所以會(huì)有，然而規(guī)模效應(yīng)也能夠吸引更多的客流。據(jù)了解，自從新一佳入駐侯家塘，這兩年侯家塘的人流、物流比原先增長(zhǎng)了3－4成。而隨著新世紀(jì)體育文化中心的建立，都市商業(yè)廣場(chǎng)、家潤(rùn)多“輪番來襲”，更是給侯家塘注入了無限的活力，帶動(dòng)了這一區(qū)域的迅速進(jìn)展。★南長(zhǎng)沙生態(tài)商務(wù)區(qū)●區(qū)域板塊商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)南長(zhǎng)沙是省會(huì)長(zhǎng)沙的南大門，是長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化的前沿陣地，為長(zhǎng)沙拓南擴(kuò)城的“橋頭堡”。隨著省政府機(jī)關(guān)大院南遷，一批重大文化設(shè)施、配套公益設(shè)施將在城南拔地而起。在規(guī)劃中，省政府新址、省地質(zhì)博物館、省青青年活動(dòng)中心、省群眾藝術(shù)館、會(huì)展中心、市科技館、音樂廳等一批省、市級(jí)重大文化設(shè)施、建筑群落，將使那個(gè)地點(diǎn)成為省會(huì)行政文化中心，從而為南長(zhǎng)沙的進(jìn)展提供了無盡的空間。●區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新模式生態(tài)概念成為商務(wù)樓最大亮點(diǎn)EBD釋義：即“生態(tài)商務(wù)區(qū)”，為ecologybusinessdistrict的首字母簡(jiǎn)化組合。是目前最流行的一個(gè)對(duì)CBD進(jìn)展的全新的概念選擇。其最大的特點(diǎn)確實(shí)是解決原先CBD存在的生態(tài)惡化咨詢題，如“死城”現(xiàn)象，交通上下班時(shí)過分緊張，區(qū)內(nèi)綠化較低，商業(yè)氣氛太淡，寫字樓空調(diào)病，辦公室綜合癥等等。長(zhǎng)沙市拓城、融城、省區(qū)政府南遷、打造天心生態(tài)新城，以及現(xiàn)實(shí)的許多商務(wù)活動(dòng)以及許多聞名企業(yè)辦公總部往南進(jìn)展的趨勢(shì)等等，講明了人們是在建設(shè)CBD的同時(shí)進(jìn)展和改善CBD的，因此才有了“生態(tài)CBD”亦即“EBD”的提法。而且EBD概念不再過分強(qiáng)調(diào)“中心”，這也是對(duì)原先CBD過分核聚化造成的種種社會(huì)咨詢題的有效解決?！镏醒肷虅?wù)區(qū)●區(qū)域板塊商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)按照《長(zhǎng)沙市都市總體規(guī)劃（2000－2020）》，在“都市功能分區(qū)”中提出了建設(shè)長(zhǎng)沙中央商務(wù)區(qū)的構(gòu)想：“以中心綠化廣場(chǎng)為核心，東起韶山路，西至蔡鍔路，北起展覽館路，南至人民路，面積約3平方公里，集商務(wù)辦公、信息、文化、娛樂于一體”，一個(gè)以五一大道與芙蓉路交叉點(diǎn)為中心，以財(cái)寶金融為特點(diǎn)的帶狀CBD正在長(zhǎng)沙形成。芙蓉中路CBD建成以后，將集中長(zhǎng)沙大部分金融、商務(wù)、文化、服務(wù)機(jī)構(gòu)和大量的商務(wù)辦公酒店、公寓等配套設(shè)施，并使長(zhǎng)沙更具備完善便利的交通、通信等現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施和良好環(huán)境。由于CBD的顯現(xiàn)，芙蓉路這條新改建的省城大動(dòng)脈土地迅猛增值，顯得“財(cái)氣”橫溢、遍地是金。經(jīng)不住由CBD龐大商機(jī)的引誘，外地資本加速搶灘星城，一些大的跨國(guó)公司紛紛著陸，而嗅覺靈敏的長(zhǎng)沙開發(fā)商也當(dāng)仁不讓，在CBD區(qū)域內(nèi)掀起了一輪商務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)高潮。目前，云集在芙蓉中路上的銀行、保險(xiǎn)公司、證券營(yíng)業(yè)部等金融機(jī)構(gòu)有數(shù)十家之多，這一段已成為名副事實(shí)上的湖南“華爾街”。●區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新模式金融要塞———雄踞五一路和芙蓉路交匯的芙蓉廣場(chǎng)鉑金位置，金融圈的核心地帶，芙蓉廣場(chǎng)的絕版寶地。芙蓉生態(tài)廣場(chǎng)———350米視野無阻礙，豁達(dá)胸懷、坐觀天下，盡覽芙蓉生態(tài)廣場(chǎng)怡人美景，工作之余，攜友游歷，陽光普照、放飛心情、激發(fā)靈感。金融商業(yè)核心———擁有國(guó)際化商務(wù)氛圍的板塊，證券、保險(xiǎn)、金融、機(jī)構(gòu)，大公司、大財(cái)團(tuán)、大商家集合一地，酒店、商務(wù)寫字樓林立，平和堂、百盛、家樂福、肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客等國(guó)際商業(yè)機(jī)構(gòu)構(gòu)筑起星城經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)、辦公的商業(yè)軸心?！锼晒饒@商務(wù)區(qū)●區(qū)域板塊商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)松桂園商務(wù)中心位于長(zhǎng)沙市新規(guī)劃的CBD（中央商務(wù)區(qū)）中北部，是一個(gè)以國(guó)際財(cái)寶中心、南方明珠國(guó)際大酒店、建鴻達(dá)現(xiàn)代城、運(yùn)達(dá)國(guó)際大廈四座高樓為圓心，沿著芙蓉路、展覽館路“十”字型兩軸向東———迎賓路、東風(fēng)路；向西———蔡鍔路；向南———八一路、中山路；向北———湘春路、體育館路輻射的相對(duì)集合的商務(wù)地區(qū)，覆蓋整個(gè)清水塘街道、望麓園街道和上大垅街道辦事處的一部分，面積約1平方公里。隨著展覽館路的拉通和芙蓉北路的提升，松桂園商務(wù)中心目前已初具雛形，成為開福區(qū)范疇內(nèi)最活躍、最具增長(zhǎng)和進(jìn)展?jié)摿Φ纳虅?wù)區(qū)，其進(jìn)展方向以生產(chǎn)性服務(wù)功能為主，以生活服務(wù)為輔，包括金融、貿(mào)易、信息、廣告、法律服務(wù)等，重點(diǎn)以金融服務(wù)為其特色。在其方園約1KM范疇內(nèi)，匯聚了湖南要緊銀行、證券、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)的總部和高檔寫字樓，以及家樂福、普爾馬斯特、省展覽館、長(zhǎng)沙市一中、湘雅醫(yī)院、湖南日?qǐng)?bào)社、新聞出版大廈、烈士公園、南方明珠國(guó)際大酒店等長(zhǎng)沙最聞名的商業(yè)及文化、教育、新聞、休閑中心，是長(zhǎng)沙CBD重中之重的極核地段。項(xiàng)目基地位于松桂園的黃金三角———芙蓉路與展覽館路兩條財(cái)寶礦脈交錯(cuò)的財(cái)寶鼎點(diǎn)，是長(zhǎng)沙CBD最后一塊財(cái)寶處女地?！駞^(qū)域商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新模式第二個(gè)“金十字”松桂園商務(wù)城明年將重點(diǎn)開發(fā)湘春路和體育館路，構(gòu)筑松桂園商務(wù)中心的第二個(gè)“金十字”；打通炮后街路，打造以清水塘兩廂為主的“三湘第一文化教育街區(qū)”；改造建湘路，建立電訊產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)；以展覽館路拉通為契機(jī)，在兩廂建立集餐飲、娛樂、休閑于一體的特色街市。今年著重建設(shè)的有湘雅醫(yī)療城和家居樂置業(yè)廣場(chǎng)等。而且，按照政府規(guī)劃，車站路將和展覽館路實(shí)現(xiàn)對(duì)接，而且西端將修建另一座湘江大橋，直截了當(dāng)接通桐梓坡，形成長(zhǎng)沙市的又一條五一大道?！駞^(qū)域商業(yè)地產(chǎn)投資狀況投資潛力較大理由：區(qū)域進(jìn)展前景不錯(cuò)，然而目前可開發(fā)土地不多。投資價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)與收益同在理由：新興項(xiàng)目的定位起點(diǎn)高，能提升整個(gè)區(qū)域的投資價(jià)值，然而也正是受運(yùn)達(dá)廣場(chǎng)開發(fā)節(jié)奏的阻礙，以及原有幾座商務(wù)樓銷售情形的不理想，造成風(fēng)險(xiǎn)性較高。該區(qū)域好的新項(xiàng)目不多，投資渠道較為單一。四項(xiàng)目的SWOT分析及開發(fā)總體思路一、項(xiàng)目SWOT綜合分析SWOT論點(diǎn)講明S（優(yōu)勢(shì)）升值前景被高度認(rèn)可長(zhǎng)沙都市以后的CBD區(qū)域，絕大部分消費(fèi)者都相當(dāng)認(rèn)同它的升值潛力城北素養(yǎng)樓盤外部數(shù)量眾多的政府機(jī)構(gòu)、銀行企業(yè)、院校，加上以后大量進(jìn)入該區(qū)域的中高收入人群，完全拒絕棚戶區(qū)、貧民區(qū)，低素養(yǎng)與社區(qū)安全隱患優(yōu)質(zhì)規(guī)劃的交通網(wǎng)絡(luò)路幅、路況及具有前瞻性的路網(wǎng)建設(shè)，又在快速干道邊上，不存在亞交通咨詢題教育配套和文化氛圍不僅僅有湘雅和周邊眾多的高、初中、小學(xué)，還有展覽館、博物館等等文化氛圍濃厚的活動(dòng)機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所項(xiàng)目體量小能夠靈活的選擇入市時(shí)機(jī)，不易受市場(chǎng)放量的阻礙，能夠?qū)崿F(xiàn)快速銷售W（劣勢(shì)）利潤(rùn)來源單一性項(xiàng)目利潤(rùn)點(diǎn)被迫依靠于商業(yè)部分所帶來的風(fēng)險(xiǎn)性地塊先天性不足過小地塊不利與商業(yè)規(guī)劃；東西向不利規(guī)劃停車咨詢題專門難取得有效解決受地塊較小的阻礙停車咨詢題只能夠通過一種變通的方式解決樓盤配套不完善對(duì)純自用型客戶及商務(wù)部分的操作均有相當(dāng)阻礙O（機(jī)會(huì)）土地的希缺性區(qū)域進(jìn)展前景不錯(cuò)，然而目前可開發(fā)土地不多充分利用該區(qū)域的升值前景長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)還具有一定的升值空間，該區(qū)域的進(jìn)展前景看好合適的產(chǎn)品設(shè)計(jì)通過產(chǎn)品規(guī)劃的處理，將以后該區(qū)域的商業(yè)、商務(wù)需求功能盡量集于一身最大限度地開釋快速干道效應(yīng)在本案中，干道效應(yīng)對(duì)物流交通的順暢、業(yè)態(tài)組合的選擇、后續(xù)經(jīng)營(yíng)和商業(yè)的輻射功能不容低估T（威逼）競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的不確定性對(duì)本案的商業(yè)業(yè)態(tài)組合、商業(yè)部分銷售時(shí)機(jī)的選擇有直截了當(dāng)阻礙項(xiàng)目與周邊建筑聯(lián)體的不確定性與周邊建筑聯(lián)體是本項(xiàng)目成功的一個(gè)重要因素，但有著專門大的不確定性開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)沙高價(jià)位樓盤整體偏淡，局部走強(qiáng)，個(gè)盤熱銷的整體狀況，加之不確定的市場(chǎng)因素，使項(xiàng)目開發(fā)存在著一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)威逼和客戶競(jìng)爭(zhēng)客戶整體資源有限，周邊其他項(xiàng)目將吸引了本項(xiàng)目的部分潛在投資者產(chǎn)品選擇對(duì)比分析分析調(diào)查樣本類別統(tǒng)計(jì)樣本類別數(shù)量項(xiàng)目名稱百分比商住樓9曼哈頓新貴、聯(lián)合商廈、五一華府、碧云天、都市陽光、錦繡華天、宏景名廈、湖南財(cái)寶中心、建鴻達(dá)現(xiàn)代現(xiàn)代城42．9%小戶型6青年公寓、錦華時(shí)代、日出東方、芯都信息大廈、明景公寓、錦繡中環(huán)28．6%寫字樓6名匯達(dá)、湘茶大廈、藍(lán)色地標(biāo)、順天國(guó)際財(cái)寶中心、雨花大廈、天辰騰達(dá)商務(wù)大廈28．6%（二）樣本區(qū)位分布（三）價(jià)格統(tǒng)計(jì)價(jià)格類別均價(jià)（元/㎡）3000以下3000-35003500—40004000-45004500以上商住樓錦繡華天五一華府、碧云天、建鴻達(dá)、都市陽光曼哈頓新貴宏景名廈湖南財(cái)寶聯(lián)合商廈百分比11．1%44．4%22．2%22．2%0%小戶型明景公寓錦華時(shí)代、日出東方青年公寓芯都信息大廈錦繡中環(huán)百分比16．7%33．3%16．7%16．7%16．7%商務(wù)樓藍(lán)色地標(biāo)湘茶大廈、天辰騰達(dá)商務(wù)大廈雨花大廈名匯達(dá)、順天國(guó)際百分比0%16．7%33．3%16．7%33．3%商住樓小戶型商務(wù)樓（四）主力戶型統(tǒng)計(jì)類別主力面積40-75㎡75-130㎡130-180㎡180㎡以上商住樓建鴻達(dá)現(xiàn)代城、宏景名廈、五一華府曼哈頓新貴、都市陽光、湖南財(cái)寶中心、碧云天、聯(lián)合商廈、錦繡華天百分比0%33．3%66．7%0%小戶型公寓芯都信息大廈、日出東方、錦繡中環(huán)、錦華時(shí)代、青年公寓明景公寓百分比83．3%16．7%0%0%寫字樓雨花大廈、藍(lán)色地標(biāo)、湘茶大廈藍(lán)色地標(biāo)天辰·騰達(dá)商務(wù)大廈、順天國(guó)際財(cái)寶中心名匯達(dá)百分比0%50%16．7%50%結(jié)論:芙蓉路沿線，小戶型分布專門少，具有一定的稀缺性，但由于地段和便利性及商業(yè)成熟性等的緣故，小戶型不宜大量開發(fā)；寫字樓和商務(wù)樓開發(fā)成熟，客戶認(rèn)同性較高，但樓盤眾多、租金過高，出租成效普遍不理想，中低檔次的字紙樓有一定的進(jìn)展空間;小戶型出租物業(yè)分析:長(zhǎng)沙現(xiàn)狀小戶型一樣為青年客戶群購買自住,用于出租的較少,而且由于單位面積租金價(jià)格過高,差不多上算下來租戶都會(huì)選擇自己購買付月供,租賃客戶一樣為短期的出差客戶和臨時(shí)租住客戶.二、項(xiàng)目分析結(jié)論我們要整合——升值前景、優(yōu)質(zhì)規(guī)劃、社區(qū)人文素養(yǎng)、周邊環(huán)境素養(yǎng)和龐大的差異化市場(chǎng)真空；專門注意點(diǎn)——“項(xiàng)目體量過小”是項(xiàng)目開發(fā)的最大障礙，因此與周邊項(xiàng)目聯(lián)體是項(xiàng)目開發(fā)的第一要解決的咨詢題。從市場(chǎng)狀況和項(xiàng)目分析中，再結(jié)合目前各類信息，通過產(chǎn)品的組合來營(yíng)造或倡導(dǎo)一種符合有可能入住該區(qū)域人群特性的工作和生活方式確實(shí)是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，即打造一個(gè)“精品小戶型＋寫字樓”形式的公寓式寫字樓。接下來的章節(jié)就對(duì)我們到底要做什么，什么原因要做“精品小戶型公寓＋寫字樓”形式的公寓式寫字樓，進(jìn)行闡述，也確實(shí)是項(xiàng)目定位。由于本案物業(yè)開發(fā)的專門性，鑒于項(xiàng)目體量的咨詢題、項(xiàng)目與周邊建筑聯(lián)體的咨詢題和停車咨詢題的解決方案的咨詢題，在如此的一種特定的開發(fā)前提下做什么物業(yè)才合適，才有市場(chǎng)？這是目前我們最關(guān)懷的咨詢題。本案作為一個(gè)臨街的小地塊設(shè)置裙樓和塔樓是必定的，裙樓部分如何樣定位？塔樓部分的產(chǎn)品功能如何樣定位，是做公寓依舊寫字樓呢？1、裙樓部分建議做四層，都作為一種定向的招商以符合樓盤的特質(zhì):由于本項(xiàng)目自身特點(diǎn)和所處位置，建議在底層要緊針對(duì)各大銀行金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、通信類大企業(yè)、各大旅行公司等有實(shí)力的大公司招租。這些客戶最看中交通便利，人流量大、宣傳成效高的黃金地段，也可不能在租金和其他事宜上與公司過多蠻纏。二樓開始直至四樓，建議要緊針對(duì)外地駐長(zhǎng)辦事處、分公司和本地成長(zhǎng)中的中小企業(yè)的集中辦公中心，開發(fā)一部分做為中高檔的餐飲類服務(wù)場(chǎng)所。2、塔樓部分按照我司對(duì)長(zhǎng)沙都市公寓、寫字樓市場(chǎng)的深入研究，認(rèn)為在此專門地段做單純公寓和單純寫字樓差不多上要冒一定的風(fēng)險(xiǎn)（見風(fēng)險(xiǎn)收益分析部分）。鑒于本案的種種特性，只有做成創(chuàng)新的唯獨(dú)的超常規(guī)物業(yè)，才能最大限度地激發(fā)潛在價(jià)值。通過一系列的論證，我公司最終建議本案塔樓部分定位為“公寓式寫字樓”(暫命名)?！肮⑹綄懽謽恰薄墙陙碇鸩脚d起的一種辦公模式，最初是由公寓改造而成，這類由住宅改建的公寓寫字樓，在某種程度上克服了目前長(zhǎng)沙傳統(tǒng)專業(yè)寫字樓存在的治理費(fèi)用高，加班受限制等弊端，迎合了部分中小型公司的利益需求。第一，是有用率的提升，由于公寓式寫字樓是由住宅改建而成，因此在有用率方面比正規(guī)的寫字樓高出近20個(gè)百分點(diǎn)。其次，是治理費(fèi)的降低以及便于操縱的單戶空調(diào)設(shè)計(jì)，即節(jié)約了開發(fā)成本，又能為中小型公司節(jié)約了費(fèi)用開支，還能夠迎合了他們晚上長(zhǎng)要加班的需求。這類公寓式寫字樓是一種屬于中檔或者中檔偏下的寫字樓，與甲級(jí)寫字樓有一定的差距，但不難發(fā)覺這一形狀的寫字樓在長(zhǎng)沙還具有專門大一部分的進(jìn)展空間，這種具有公寓居家氛圍的辦公空間，這一種物業(yè)在相當(dāng)一段時(shí)期將滿足長(zhǎng)沙公司對(duì)辦公環(huán)境的需求。五項(xiàng)目可類比項(xiàng)目分析情形――關(guān)于芙蓉路CBD地段商務(wù)公寓分析關(guān)于CBDCBD即中央商務(wù)區(qū)，又稱商務(wù)中心區(qū)，是CentralBusinessDistrict的簡(jiǎn)稱，最初起源于20世紀(jì)20年代的美國(guó)，其意為商業(yè)會(huì)聚之地?，F(xiàn)代意義上的中央商務(wù)區(qū)是指集中大量金融、商業(yè)、貿(mào)易、信息及中介機(jī)構(gòu)，擁有大量商務(wù)辦公、酒店、公寓等配套設(shè)施，具備完善的市政、交通和通訊條件，便于現(xiàn)代商務(wù)活動(dòng)的場(chǎng)所。我市的中央商務(wù)區(qū)是指東起袁家?guī)X，西至五一廣場(chǎng)，北自伍家?guī)X，南止候家塘的這塊面積約為3平方公里的區(qū)域。長(zhǎng)沙市商務(wù)公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀代表性項(xiàng)目在長(zhǎng)沙市中央商務(wù)區(qū)中，具有代表性的項(xiàng)目分別為亞大時(shí)代廣場(chǎng)、君臨天廈、湖南國(guó)際金融大廈、順天城、銀海大廈、名匯達(dá)、元盛大廈、中欣大廈、華天新城、順天國(guó)際財(cái)寶中心、新世紀(jì)城、頤美現(xiàn)代城、唐朝碧閣、湖南財(cái)寶中心、和府酒店公寓和錦繡華天等。商務(wù)公寓的客戶構(gòu)成目前，長(zhǎng)沙商務(wù)公寓的客戶差不多上由商務(wù)型、投資型和居家型三部分組成。商務(wù)型客戶要緊是指進(jìn)展中的中、小型企業(yè)，他們既不情愿躋身于混雜的住宅公寓中辦公，又難以逾越專業(yè)寫字樓的價(jià)格門檻。而商務(wù)公寓則可商可住，既免去了奔波的辛勞，又節(jié)約了時(shí)刻，還可減少大量的開支，因此，商務(wù)公寓是成長(zhǎng)型企業(yè)的首選。投資型客戶要緊是指擁有雄厚實(shí)力的企業(yè)集團(tuán)和投資商，商務(wù)公寓之因此能吸引住眾多投資商們的眼光，其緣故要緊是商務(wù)公寓的投資具有收益穩(wěn)固、風(fēng)險(xiǎn)小和投資回報(bào)率高等特點(diǎn)。而居家型客戶則要緊是那些追逐時(shí)尚，個(gè)性張揚(yáng)的朝9晚5一族。他們是都市中的精英。擁有高學(xué)歷，時(shí)尚，制造力強(qiáng)的特點(diǎn)。商務(wù)公寓的特點(diǎn)商務(wù)公寓是介于住宅與寫字樓之間的過渡性產(chǎn)品。它與專業(yè)寫字樓之間的區(qū)別十分明顯。商務(wù)公寓是成長(zhǎng)型企業(yè)的溫床，從外立面上看，既不是寫字樓，又接近寫字樓，從配置上講遜色于專業(yè)寫字樓卻高于住宅，從功能上看既可舒服的生活又可氣派地商務(wù)辦公。小戶型公寓十分走俏。在芙蓉路沿線的商務(wù)公寓中，面積最小的僅50多平方米，大的也只是90來平方米，每一個(gè)戶型的設(shè)計(jì)正向著有用性和人性化方向進(jìn)展及完善。處于中央商務(wù)區(qū)核心地段的商務(wù)公寓，由于成本投入較低，地段搶手，設(shè)計(jì)時(shí)尚而倍受歡迎。業(yè)主評(píng)判較差現(xiàn)時(shí)期，長(zhǎng)沙的商務(wù)公寓因?yàn)榕涮自O(shè)施不齊全，專業(yè)服務(wù)意識(shí)淡薄，住宅功能不完善，商務(wù)形象不突出而飽受業(yè)主及業(yè)內(nèi)人士的批判。另外，在配套方面，我市商務(wù)公寓的有關(guān)配套仍停留在寬帶、電話、衛(wèi)星接收及差不多系統(tǒng)上，差不多現(xiàn)代商務(wù)服務(wù)系統(tǒng)十分欠缺，在客觀上讓商務(wù)公寓面臨著一個(gè)較尷尬的境地。差不多集中在芙蓉路沿線從北站到候家塘僅4公里長(zhǎng)的道路上，密密地排布著近20個(gè)商務(wù)項(xiàng)目。我市目前的黃金地段并不多，芙蓉路沿線是僅有的黃金地段之一，在中央商務(wù)區(qū)的核心地段建設(shè)高檔的商務(wù)公寓，既可至升值，又有穩(wěn)固的收益。因此，此區(qū)間成為了眾多開發(fā)商投資建設(shè)的首選。投資型客戶居多芙蓉路沿線地段，是我市中央商務(wù)區(qū)的核心，有著較濃厚的商務(wù)氛圍。而這正是投資者喜愛的氣息。盡管該區(qū)域內(nèi)的商務(wù)公寓價(jià)格并不十分廉價(jià)，然而，穩(wěn)固的收益、豐厚的回報(bào)和細(xì)微的風(fēng)險(xiǎn)吸引了眾多的投資商，成為了商務(wù)公寓市場(chǎng)的要緊購買力。模糊的概念目前，長(zhǎng)沙市的商務(wù)公寓大多數(shù)不能從外立面趕忙判定出是商是住，開發(fā)商為了降低成本，提升利潤(rùn)空間，而鎖住了商、住兩類群體，想做到企業(yè)、住宅兩不誤，以擴(kuò)大市場(chǎng)覆蓋面，但實(shí)際上卻混淆了市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的印象，造成了概念上的模糊和使用的困擾。商務(wù)公寓市場(chǎng)進(jìn)展趨勢(shì)與推測(cè)長(zhǎng)沙市的商務(wù)公寓市場(chǎng)正在圍繞著CBD地區(qū)快速進(jìn)展?，F(xiàn)時(shí)期商務(wù)公寓市場(chǎng)狀況比較穩(wěn)固，銷售市場(chǎng)比較活躍，租賃市場(chǎng)較為紅火。隨著區(qū)域商業(yè)氛圍的集合，商務(wù)公寓的進(jìn)展空間寬敞。1、關(guān)于住而言小戶型公寓將受追捧，大戶型公寓可能有所萎縮。按照有關(guān)資料顯示，長(zhǎng)沙市20歲到35歲之間的職業(yè)群體占到市區(qū)總?cè)丝诘囊话胱笥遥@部分人群擁有高學(xué)歷、時(shí)尚、制造力強(qiáng)的特點(diǎn)，其中又有大部分是剛出校門或初始創(chuàng)業(yè)，小戶型因?yàn)橥度氲汀€(gè)性張揚(yáng)而將成為“新一族”購買的焦點(diǎn)。2、關(guān)于商務(wù)公寓而言在黃金地段稀缺的長(zhǎng)沙市，擁有位于中央商務(wù)區(qū)的商務(wù)公寓即可成為CBD地帶“最后的貴族”。隨著我市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，芙蓉路地域?qū)⒅鸩匠蔀檩^完善的中央商務(wù)區(qū)的核心，并形成集商貿(mào)、娛樂、購物和休閑為一體的多功能商業(yè)群，將吸引眾多外商來長(zhǎng)投資，商務(wù)公寓需求的增加成為必定，使得商務(wù)公寓市場(chǎng)出現(xiàn)升溫之勢(shì)。3、關(guān)于商業(yè)用房而言隨著長(zhǎng)沙的進(jìn)展，都市可開發(fā)空間逐步減少，處于芙蓉路中央商務(wù)區(qū)地域的商業(yè)用房還將堅(jiān)持較長(zhǎng)一段時(shí)刻的繁榮。附件：小戶型抽樣樓盤一覽表名稱地點(diǎn)總建筑面積（㎡）總套數(shù)戶型面積（㎡）裝修情形價(jià)格公攤率物業(yè)治理費(fèi)（元/㎡）配套設(shè)施周邊環(huán)境起價(jià)均價(jià)錦華時(shí)代八一路富麗華酒店東側(cè)3.02萬459套30—50毛坯房265031001.2會(huì)所、三層一個(gè)空中花園、健身房、咖啡廳富麗華酒店、阿波羅商場(chǎng)、肯得基、麥當(dāng)勞、家潤(rùn)多生活超市千喜華城遠(yuǎn)大路附一3.53萬200套55鋪地板磚、廚房衛(wèi)生間吊頂2900310017%1.2家潤(rùn)多千喜店、兩部電梯長(zhǎng)沙火車站、阿波羅商場(chǎng)今朝賓館、富麗華酒店日出東方八一路68號(hào)1.63萬180套39—75毛坯房2780312030%1.2三臺(tái)電梯、阿波羅商業(yè)廣場(chǎng)、曉圓公園、家潤(rùn)多超市、富麗華酒店、幾米空間車站南路與雨花大道交匯處465套30—120精裝修、整體浴室、整體櫥柜2300290022%五臺(tái)電梯、寬帶網(wǎng)入戶桂花公園芯都·信息大廈八一路5.85萬446套38—106精裝修（地面鋪地毯）、遠(yuǎn)鈴整體浴室等3618400030%1.87臺(tái)電梯、中央空調(diào)、多功能會(huì)議廳（大中?。┢眲?wù)中心、食堂、商務(wù)中心、健身房等省軍區(qū)、泰天大酒店、省公安廳、市十二中等續(xù)表:名稱地點(diǎn)總建筑面積（㎡）總套數(shù)戶型面積（㎡）裝修情形價(jià)格公攤率物業(yè)治理費(fèi)（元/㎡）配套設(shè)施周邊環(huán)境起價(jià)均價(jià)青年公寓蔡鍔路東牌樓尚得街1.136萬168套45—60高級(jí)木地板、海爾分體式空調(diào)、遠(yuǎn)鈴整體浴室、海爾整體櫥柜、海爾抽油煙機(jī)、電熱水器、電磁爐等3580398025%1.2兩臺(tái)電梯、多功能大伙兒庭自助式服務(wù)廳、洗衣房、健身房、休閑茶座等平和堂、黃興路步行街、金色年華、人民醫(yī)院、新華圖書城等BOBO國(guó)際解放西路與太平街交匯處538套40—80提供個(gè)性化、菜單式裝修服務(wù)VIP會(huì)所、文化會(huì)所賈誼故居、坡子街、金色年華、沃爾馬、黃興路商業(yè)步行街幾米空間車站南路與雨花大道交匯處465套30—120精裝修、整體浴室、整體櫥柜2300290022%五臺(tái)電梯、寬帶網(wǎng)入戶桂花公園芯都·信息大廈八一路5.85萬446套38—106精裝修（地面鋪地毯）、遠(yuǎn)鈴整體浴室等3618400030%1.87臺(tái)電梯、中央空調(diào)、多功能會(huì)議廳（大中?。┢眲?wù)中心、健身房等省軍區(qū)、泰天大酒店、省公安廳、市十二中等六項(xiàng)目產(chǎn)品的開發(fā)策略建議通過上面對(duì)長(zhǎng)沙公寓及小戶型的分析，我們對(duì)本項(xiàng)目的有了一個(gè)初步的描述：“精品小戶型公寓＋寫字樓”形式的公寓式寫字樓——一個(gè)具象的商務(wù)樓盤，更是許多象征的抽象載體。商務(wù)、國(guó)際化、金鈔票、地位······——商住之意境，天地間，大隱之所，醉心于事業(yè)，陶然于生活。一、產(chǎn)品定位“精品小戶型公寓＋寫字樓”形式的公寓式寫字樓——填補(bǔ)市場(chǎng)空白1、產(chǎn)品形式本案“精品小戶型公寓＋寫字樓”形式的公寓式寫字樓形式是將寫字樓與公寓結(jié)合，兩者均在同一棟建筑物內(nèi)，即在同一棟建筑物內(nèi)，合理配置商住樓與公寓的位置與比例，如寫字樓與公寓合理布置在同一層的不同區(qū)域上；塔樓上部分為公寓下部分為寫字樓；2、產(chǎn)品用途：“精品小戶型公寓＋寫字樓”形式的公寓式寫字樓是辦公、商住功能的一種完美結(jié)合，旨在使居住與辦公融為一體，并取其最佳之平穩(wěn)點(diǎn)。其居住功能體現(xiàn)在作為高級(jí)職員公寓（小戶型）；辦公功能體現(xiàn)為公司提供寫字樓；3、產(chǎn)品價(jià)值“精品小戶型公寓＋寫字樓”形式的公寓式寫字樓是有別于一般的公寓式寫字樓，有別于一般的公寓、寫字樓，在市場(chǎng)上是一種創(chuàng)新，是一個(gè)較新的物業(yè)形式，其有特定的消費(fèi)群體和相當(dāng)可觀的消費(fèi)容量。二、建筑形狀定位1、建筑類型——塔樓2、建筑結(jié)構(gòu)——框架式結(jié)構(gòu)幸免框剪式結(jié)構(gòu)，以便能夠隨意分割,戶型采取菜單式組合，主力戶型為40-80平方米的小戶型3、建筑風(fēng)格——現(xiàn)代簡(jiǎn)約式風(fēng)格外立面簡(jiǎn)潔流暢，色彩鮮亮，節(jié)約成本4、材質(zhì)使用——環(huán)保、美觀、健康至于運(yùn)用何種新型材質(zhì)，需與建筑商商討，配合本案的中檔次定位；5、裝修風(fēng)格——DIY菜單式裝修菜單式裝修，在預(yù)售商品房住宅時(shí)提供多種裝修方案、提供多種不同標(biāo)準(zhǔn)裝修的價(jià)格供購房人選擇。三、樓盤亮點(diǎn)設(shè)計(jì)樓盤的內(nèi)在品質(zhì)◆一個(gè)性價(jià)比較優(yōu)秀的物業(yè)◆一個(gè)能夠看得到升值空間的物業(yè)◆一個(gè)交通便利、周邊配套完善的物業(yè)◆一個(gè)有著良好的環(huán)境，各項(xiàng)功能完善檔次較高的物業(yè)酒店式服務(wù)體系總管式物業(yè)治理服務(wù)，配置24小時(shí)安全保證體系及公共設(shè)施治理服務(wù)，使業(yè)主體驗(yàn)到身在家中，就可享受星級(jí)賓館的舒心和安逸；開放式空間◆獨(dú)立成套、多套組合——有不同居住需求的人在此都能找到不同的適合自己的空間。◆靈活性和舒服性——可大可小，可拆可改，營(yíng)造舒服、隨意空間

七項(xiàng)目投資收益及風(fēng)險(xiǎn)推測(cè)1、項(xiàng)目建設(shè)投資推測(cè)項(xiàng)目情形表項(xiàng)目簡(jiǎn)介地理位置體育館路附1#，旁臨商業(yè)銀行，前臨芙蓉路，背靠鐵路堵頭所有權(quán)歸屬及性質(zhì)現(xiàn)屬金陽公司，金陽公司股權(quán)轉(zhuǎn)給華通公司地勢(shì)地況采取與商業(yè)銀行聯(lián)體建設(shè)，使建筑面積達(dá)24000平米建筑密度要求綠化率要求25%其他要求總占地面積1900㎡容積率要求8.5項(xiàng)目初步設(shè)想及建設(shè)建議方案建設(shè)環(huán)境周邊住宅如唐朝碧閣28層均價(jià)3000元/㎡，元盛大廈均價(jià)3400元/㎡（商住），市場(chǎng)消化力較強(qiáng)目標(biāo)客戶定位適宜中小型企業(yè)購買和投資者投資建筑規(guī)劃形式4層裙樓，25層商住，地下一層停車場(chǎng)，限高84米建筑類型及要求總建筑面積16150㎡商鋪面積3200㎡其中1900㎡上建筑面積15350㎡建筑密度聯(lián)體產(chǎn)生面積0㎡綠地率地下室面積800㎡戶數(shù)輔助用房面積停車位30個(gè)項(xiàng)目開發(fā)總收入推測(cè)指標(biāo)銷售面積價(jià)格（元/㎡）收入（萬元）備注商鋪部分一層650㎡250001625.00有公共部分150㎡二層800㎡8000640.00三層800㎡5000400.00四層800㎡4000320.00商住部分12150㎡33004009.50停車位部分30個(gè)9萬元/個(gè)270.00送給自留部分800*3=2400㎡3300-792.002層自留1層給鐵路公司合計(jì)6472.5二、項(xiàng)目開發(fā)總投資綜述項(xiàng)目名稱工程量㎡單價(jià)（元/㎡）總投資（萬元）土地成本800萬左右（估值）前期開發(fā)費(fèi)190018535.15建筑安裝工程1615014502341.75其中：報(bào)建費(fèi)用16150