世聯(lián)杭州萬科魅力之城項目營銷報告

25三月2024世聯(lián)杭州萬科魅力之城項目營銷報告

目錄魅力之城系列產(chǎn)品簡介杭州魅力之城市場表現(xiàn)區(qū)域競爭環(huán)境分析直接競爭項目點對點分析問題與借鑒地段分析配套分析產(chǎn)品分析營銷分析世聯(lián)杭州萬科魅力之城項目營銷報告萬科在中國7個城市開發(fā)魅力之城系列產(chǎn)品，總開發(fā)面積近270萬平方米萬科魅力之城城市占地面積（單位：平方米）1，無錫96萬2，鎮(zhèn)江50萬3，成都44萬4，武漢27萬5，沈陽21萬6，青島21萬7，杭州8.5萬項目在中國城市布局以渤海灣為主并從珠三角向西延伸至內(nèi)陸主要省會城市世聯(lián)杭州萬科魅力之城項目營銷報告魅力之城是萬科繼城市花園后又一針對大眾設(shè)計的城郊系列成熟產(chǎn)品1992年，上海城市花園脫穎而出，這是萬科集團城市花園品牌系列的第一個項目，這一城郊產(chǎn)品極大地推動了七寶當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟轉(zhuǎn)型和發(fā)展，并成為地區(qū)的核心。魅力之城根據(jù)不同城市會有不同的產(chǎn)品設(shè)計。例如，在鎮(zhèn)江有大面積連排產(chǎn)品，在青島則有花園洋房設(shè)計，而在杭州則以90平方米小戶型為主要產(chǎn)品萬科魅力之城所代表的意義除了地段上均為城郊以外,還有城的意義.即成為產(chǎn)品類型齊全，將城市生活、工作、休閑、交通等若干功能整合于一體的優(yōu)越大城綜合社區(qū)魅力之城世聯(lián)杭州萬科魅力之城項目營銷報告杭州萬科魅力之城兩次開盤大捷，二次開盤886組客戶搶購96套房源79108612345杭州魅力之城銷售情況：4月22日第一次開盤(8,9幢)（全部為89平方米兩房,價格區(qū)間為100元一層）：均價7100元/平方米接近市場均價180套房源，3天售空

6月16日第二次開盤（10幢）：均價7400元/平方米96套房源3小時售空

7月下旬第三次開盤（2幢，6幢項目簡介：項目分為4個組團,分別享有各自的景觀花園總占地面積84667平方米一期占地面積:43753平方米總建筑面積:99442平方米一期總戶數(shù):約900戶容積率:2.30綠化率:30%18層高層與11層小高層組成產(chǎn)品類型為89平方米兩房與130,135平方米三房為主世聯(lián)杭州萬科魅力之城項目營銷報告現(xiàn)階段,九堡市場能夠與魅力之城發(fā)生直接競爭的樓盤僅有旅游紅蘋果晨光綠苑總建筑面積8.4萬平方米主力戶型130-160平方米金海香檳灣總建筑面積5.3萬平方米主力戶型150-250平方米圓夢園總建筑面積2.8萬平方米高檔生活小區(qū)

旅游紅蘋果總建筑面積:20萬平方米主力戶型90-130平方米華鴻匯盛德堡總建筑面積7萬方左右定位為25歲至35歲的年輕人群名城左鄰右舍總建筑面積8.7平方米主力戶型為70-120平方米萬均九月庭院總建筑面積13萬平方米戶型范圍90-160平方米綠城麗江公寓總建筑面積25萬平方米戶型以約90平方米的兩室為主宋都陽光領(lǐng)秀總建筑面積25萬平方米客戶定位是“年輕的創(chuàng)業(yè)者

競爭掃描在售項目,主力戶型在130平方米以上,定位為高端客戶,豪宅系列產(chǎn)品08年以后推出項目,主力戶型為90-130平方米,定位為年輕人群一次置業(yè)世聯(lián)杭州萬科魅力之城項目營銷報告旅游紅蘋果在06年開盤至今,也曾屢次創(chuàng)下九堡銷售之最競爭產(chǎn)品旅游房產(chǎn)集團成立于1993年，為昆侖控股集團兩大支柱產(chǎn)業(yè)之一。目前開發(fā)住宅項目主要有紅蘋果，水印城，橡樹園，銀座大廈等。整體布局呈扇型,中間六幢可享有中央景觀,也是目前仍沒有推出的六幢占地面積:58849平方米總建筑面積:20萬平方米總戶數(shù):1280多戶容積率:2.7規(guī)劃：17幢小高層，高層住宅，下沉式廣場產(chǎn)品主要以90-130平方米戶型為主.產(chǎn)品多樣,有近20種戶型可供顧客選擇未售未售未售未售未售未售世聯(lián)杭州萬科魅力之城項目營銷報告旅游紅蘋果每次開盤均可達到85%以上銷售率，目前推出樓棟中僅剩極少量房源一期房源2006年9月16日：推出14號樓均價6000元/平方米主要戶型：115平方米三房2006年10月3日：推出13號樓均價6100元/平方米主要戶型：90-110平方米三房2006年10月28日：推出15號樓均價6300元/平方米主要戶型：90-110平方米三房2007年1月15日：推出16，17號樓均價6500元/平方米主要戶型：108平方米三房70平米兩房二期房源2007年1月29日：推出6號樓均價6500元/平方米主要戶型：130平方米三房2007年4月9日：推出5號樓均價7300元/平方米主要戶型：120－144平方米三房躍層2007年5月18日：推出2，3號樓均價6900元/平方米主要戶型：115平方米三房2007年5月26日：推出1，4號樓均價7100元/平方米主要戶型：105-130平方米三房競爭產(chǎn)品世聯(lián)杭州萬科魅力之城項目營銷報告杭州提出的“城市東擴、旅游西進、沿江開發(fā)、跨江發(fā)展”的城市發(fā)展戰(zhàn)略中，九堡是“城市東擴”的排頭兵

交通方面，九堡距杭州市中心約10公里,是杭州市第一批享受到地鐵便捷的地區(qū)，東西走向的德勝快速路經(jīng)過九堡，華東地區(qū)最大的汽車客運中心也將在九堡開始建設(shè)產(chǎn)業(yè)方面，中國四季青服裝交易中心位于九堡鎮(zhèn)，準(zhǔn)備先期啟動的一期服裝交易區(qū)坐落在九堡鎮(zhèn)內(nèi)，交易中心規(guī)劃二期可利用土地1135畝，另有后備物流發(fā)展用地3336畝人氣方面，九堡經(jīng)濟適用房項目是杭州市最大的經(jīng)濟適用房，占地2480畝，規(guī)劃建筑面積130萬平方米，建成之后將有近5萬人入住。周邊配套：目前主要依賴九堡鎮(zhèn)中心配套.九堡幼兒園、九堡中心小學(xué)、九堡醫(yī)院、聯(lián)華超市、九堡農(nóng)貿(mào)市場等。交通地段紅蘋果魅力之城四季青汽車總站九堡交通主干道杭州市中心10公里世聯(lián)杭州萬科魅力之城項目營銷報告魅力之城實際地處九堡工業(yè)園區(qū)內(nèi)，2公里以內(nèi)無公交通過，商業(yè)配套不容樂觀。項目位于九堡工業(yè)園區(qū),園區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支撐，以外資為重點，著重引進和發(fā)展電子信息、機電設(shè)備、生物醫(yī)藥、軟件開發(fā)與制造材料新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和有一定科技含量、發(fā)展前景好的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。項目將于2008年12月交房，地鐵將于2010年通車，屆時物業(yè)將為業(yè)主配置由小區(qū)至九堡交通樞紐地帶的公共巴士,現(xiàn)階段周邊2公里內(nèi)無公交站臺，計程車很少通過。目前周邊幾乎無商業(yè)配套，所需便民服務(wù)均需要行至距小區(qū)2公里以外的九堡鎮(zhèn)魅力之城世聯(lián)杭州萬科魅力之城項目營銷報告紅蘋果位于大型居住板塊中心地帶,臨近的艮山東路為市區(qū)通向九堡的主要交通干道旅游紅蘋果項目位于大型住宅用地中心地帶,未來人居環(huán)境優(yōu)越臨近的艮山東路為交通主干道,現(xiàn)有9條直達市中心的公交車距項目1公里的快速公交1號線已于4月開通，成為全國第二條快速公交線，時速可打28公里/小時2007年3月地鐵一期工程正式開工，地鐵九堡東站距項目約800米周邊配套：目前以九堡鎮(zhèn)配套為主,未來項目南面2公里處將建成超級市場麥德龍，百安居，佳好佳等世聯(lián)杭州萬科魅力之城項目營銷報告魅力之城面積：約89平方米戶型：兩房兩廳一衛(wèi)比例:60%以上客廳的開間都在4米或4米以上，使會客空間更為敞亮，而主臥的面寬則至少達到3.8米，但絕不超過4.2米衛(wèi)浴間：干濕分離，動靜分區(qū)布局合理：大開間，短進深，舒適敞亮，拒絕空間浪費南北通透，通風(fēng)自然，光照充足多位陽臺：設(shè)備陽臺，擴大尺寸，景觀陽臺，與自然零距離。創(chuàng)意廚房：中西合壁，時尚生活，潔污分離，操作流線合理魅力之城89平方米兩房戶型設(shè)計做到居住舒適，無空間浪費，戶型經(jīng)典世聯(lián)杭州萬科魅力之城項目營銷報告旅游紅蘋果95平方米兩房設(shè)計有亮點，同時也存在明顯不足旅游紅蘋果兩間朝南臥室開間均為3.6米，客廳進深3.9米優(yōu)勢：儲物間設(shè)計，增加空間利用率步入式衣柜，增添主臥使用舒適度劣勢：客廳朝北，采光有不足餐廳采光明顯不足進深過大局部空間有浪費世聯(lián)杭州萬科魅力之城項目營銷報告魅力之城135平方米三房設(shè)計中規(guī)中矩，市場無抗性，無特別亮點面積：約135平方米戶型：三房兩廳兩衛(wèi)比例:20%以上客廳的開間4.2米，使會客空間更為敞亮，而主臥的面寬達到3.9米，功能齊全，大開間，短進深，舒適敞亮，南北通透，通風(fēng)自然，光照充足，三房朝南：客廳，雙臥均朝南，臥室皆備嵌入式衣柜，為生活起居提供便利。聯(lián)動陽臺：客廳，次臥雙陽臺全面貫通，令自然風(fēng)情空間無阻創(chuàng)意廚房：中西合壁，時尚生活魅力之城世聯(lián)杭州萬科魅力之城項目營銷報告旅游紅蘋果130平方米三房設(shè)計中規(guī)中矩，市場認(rèn)可程度高，但整體遜色于魅力之城客廳的開間4.2米，使會客空間更為敞亮，而主臥的面寬3.6米，功能齊全，大開間，短進深，舒適敞亮，南北通透，通風(fēng)自然，光照充足，三房朝南：客廳，雙臥均朝南，為生活起居提供便利。聯(lián)動陽臺：客廳，次臥雙陽臺全面貫通，令自然風(fēng)情空間無阻東面有斜角，使用略有影響主臥為暗衛(wèi)設(shè)計旅游紅蘋果世聯(lián)杭州萬科魅力之城項目營銷報告魅力之城在杭州中心地段進行集中密集宣傳，儼然一副引領(lǐng)杭州地產(chǎn)態(tài)勢項目在黃龍世貿(mào)中心廣場前放置多幅大型廣告展版及大量昭示性強的路旗項目市內(nèi)售樓處位于環(huán)城北路云天財富中心，為市區(qū)去往項目現(xiàn)場必由之路，該售樓處設(shè)置大量路旗項目現(xiàn)場圍檔醒目，昭示性強項目在現(xiàn)場的必經(jīng)之路設(shè)有引導(dǎo)性強的路牌及高炮中心設(shè)立售樓處直接導(dǎo)致魅力之城的客戶組成中75%為城西客戶,戶外傳播世聯(lián)杭州萬科魅力之城項目營銷報告不論是售樓處包裝，還是銷售員的培訓(xùn)，足見萬科做足功夫銷售道具：區(qū)域模型，沙盤模型，掛幅，樓書，戶型圖，宣傳短篇，銷控表，客戶登記表銷售代表（新聯(lián)康代理）：7名銷售代表，著裝整齊，有規(guī)范的接待流程，講辭完善。對該項目熟悉程度高，有充分準(zhǔn)備應(yīng)對客戶的說辭看房班車：一天兩班，早9：30晚13：30現(xiàn)場氛圍：現(xiàn)場氛圍積極，銷售代表熱情案場銷售市內(nèi)售樓處現(xiàn)場售樓處世聯(lián)杭州萬科魅力之城項目營銷報告景觀先行,現(xiàn)場對外開放，明顯增強看房客戶購房信心項目共有三處中央景觀,萬科首先將距離小區(qū)入口最近的中央景觀提前設(shè)計,并且完成施工.對外開放，同時對外展示擁有良好景觀的樣板間。這一做法明顯增強客戶消費信心.現(xiàn)場氛圍樣板房景觀先行小區(qū)入口世聯(lián)杭州萬科魅力之城項目營銷報告相對于魅力之城的戶外宣傳，旅游紅蘋果則略顯小家子氣項目在艮山東路入口設(shè)有導(dǎo)示性圍檔項目在現(xiàn)場設(shè)有巨幅昭示性名稱，昭示效果好。項目圍檔醒目，昭示性強相對于萬科戶外大量的高炮,導(dǎo)示性路旗,市中心密集轟炸,紅蘋果的戶外營銷宣傳略顯薄弱現(xiàn)場昭示世聯(lián)杭州萬科魅力之城項目營銷報告盡管紅蘋果也有市中心,現(xiàn)場兩處展示銷售點,但均未發(fā)揮其應(yīng)有的效果紅蘋果在市區(qū)的展示中心位于體育場路昆侖大廈一樓，同時展出的還有另外3個旅游地產(chǎn)的項目，目前該展示中心主推橡樹園，顧展示掛幅為橡樹園，并且該中心無任何紅蘋果資料，銷售代表對項目情況十分模糊?，F(xiàn)場售樓處有代表3名，著裝自由，無銷售講辭，銷售能力依人而異銷售道具：沙盤模型，樓書，戶型圖現(xiàn)場不開放，銷售代表對項目進度不清楚案場銷售市內(nèi)售樓處現(xiàn)場售樓處世聯(lián)杭州萬科魅力之城項目營銷報告兩個項目能做到開盤熱銷85%以上的好成績離不開市場形勢的一片大好宏觀環(huán)境分析：市場處于上升階段：

房地產(chǎn)市場走向旺市,05-06年土地儲備有限,政策壓制剛性需求,供需平衡被打破,所以市場上小戶型產(chǎn)品一經(jīng)面市,就受到熱捧，并屢次創(chuàng)下銷售高峰未來發(fā)展規(guī)劃利好：

城市東擴帶來消費信心，地鐵1號線將通向九堡，足見政府發(fā)展東部的決心項目小結(jié)世聯(lián)杭州萬科魅力之城項目營銷報告市場的大好可以讓紅蘋果的開盤銷售率達到85%以上,但是萬科可以做到100%以上

項目本體開發(fā)商品牌萬科地產(chǎn)旅游地產(chǎn)交通距地鐵1500米無公交距地鐵800米8條公交產(chǎn)品品質(zhì)高中高周邊環(huán)境工業(yè)廠房集中地住宅集中地景觀規(guī)劃各幢樓均享有景觀

個別樓享有中央景觀

營銷手段產(chǎn)品推廣3種戶型近20種戶型推盤節(jié)奏開盤時間間隔為35-54天開盤時間間隔為15-40天銷售能力專業(yè)培訓(xùn)+個人能力僅靠個人能力案場環(huán)境銷售氛圍濃郁銷售氛圍冷清戶外宣傳市中心集中轟炸現(xiàn)場昭示明顯