XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P

XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P2024/3/25XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73PXX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P城市概況全椒位于滁州的最南部，東依南京48公里，距上海360公里，北鄰滁州18公里，西接合肥98公里，南距馬鞍山70公里，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。全椒現(xiàn)為“大滁城”副中心城市、“南京都市圈”核心層城市、“皖江城市帶”北翼城市。全椒總面積1568平方公里，全縣總?cè)丝?8萬(wàn)人。境內(nèi)滬陜高速（合寧高速）公路和寧西鐵路（合寧鐵路）和京滬高鐵均貫穿全境。XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P主要資源自然資源豐富。境內(nèi)有20多種礦產(chǎn)資源，其中大理石、花崗巖、重晶石、海泡石、絹云母儲(chǔ)量多、品味高，已探明大理石儲(chǔ)量為6萬(wàn)噸、銅礦儲(chǔ)量32萬(wàn)多噸、石灰?guī)r礦的儲(chǔ)量5000萬(wàn)噸。產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)厚實(shí)。機(jī)械制造業(yè)已初具規(guī)模，產(chǎn)業(yè)態(tài)勢(shì)已基本形成，擁有機(jī)械制造業(yè)熟練工人近3萬(wàn)人；服裝玩具業(yè)是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，鄉(xiāng)鄉(xiāng)有廠，戶戶適應(yīng)，有熟練工人3萬(wàn)多人。旅游資源豐富。境內(nèi)有神山國(guó)家森林公園、吳敬梓紀(jì)念館、岱山湖旅游度假區(qū)、碧云湖、三塔寺、龍山寺、大王廟等景點(diǎn)。距國(guó)家AAAA級(jí)風(fēng)景區(qū)瑯琊山風(fēng)景區(qū)僅20公里。農(nóng)業(yè)資源豐富。全椒是全國(guó)生態(tài)農(nóng)業(yè)建設(shè)先進(jìn)縣、綠化先進(jìn)縣、國(guó)家大型商品糧基地縣、油料生產(chǎn)百?gòu)?qiáng)縣和棉花大縣，全國(guó)十大綠色農(nóng)業(yè)示范縣試點(diǎn)縣之一，還是南京無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品配送基地。已創(chuàng)出“高龍”牌大米、“同興”牌面粉、“小康”牌系列烹調(diào)油、“百年”辣醬等12個(gè)國(guó)家綠色食品品牌和“襄水”鱖魚(yú)等四個(gè)國(guó)家級(jí)無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品。XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P城市總結(jié)區(qū)域優(yōu)勢(shì)與未來(lái)發(fā)展：全椒縣地理位置和交通資源都比較優(yōu)越，高速、高鐵、動(dòng)車(chē)全都經(jīng)過(guò)全椒縣，隨著全縣經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，全椒必然會(huì)成為融入長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的先導(dǎo)區(qū)域。從整個(gè)大區(qū)域來(lái)看，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，全椒縣的擴(kuò)充是必須的，而區(qū)域的發(fā)展和人群的遷入必然有房地產(chǎn)業(yè)的支持和空間未來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)，全椒將實(shí)現(xiàn)與滁州零距離融合，成為滁州”大滁城“戰(zhàn)略的核心城市。而這也必將帶動(dòng)整個(gè)安徽東部區(qū)域的發(fā)展。XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P經(jīng)濟(jì)概況2010年全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值64億元，比上年增長(zhǎng)16%，實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入6.6億元，增長(zhǎng)31.6%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成86億元，同比增長(zhǎng)31.1%。城鎮(zhèn)在崗職工年人均工資29850元，同比增長(zhǎng)21%；農(nóng)民人均純收入6180元，同比增長(zhǎng)15.9%。從經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)可以看出，08年后，全縣經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定快速增長(zhǎng)。XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P政策導(dǎo)向2012年滁州全椒縣工商局立足創(chuàng)新與服務(wù)，采取“五個(gè)強(qiáng)化”，推行“農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)集中驗(yàn)照”工作模式，效果顯著。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是老百姓的菜籃子工程，也是民生工程，縣委、縣政府高度重視，安排縣商務(wù)局委托規(guī)劃編制單位編制全椒縣商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，涵蓋縣城農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)規(guī)劃。為加快推進(jìn)漢一農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的投入使用，解決周邊道路通行問(wèn)題、縣政府已安排相關(guān)單位進(jìn)行了道路征地、拆遷等摸底、測(cè)算工作。XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P政策導(dǎo)向全椒縣十五屆人大常委會(huì)第五次會(huì)議聽(tīng)取和審議縣城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于《縣城市場(chǎng)建設(shè)及管理工作情況的報(bào)告》。近年來(lái)，全椒縣人民政府及建設(shè)部門(mén)積極搶抓機(jī)遇，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，先后建設(shè)了南屏、漢一等一批重點(diǎn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得歷史性突破。在肯定成績(jī)的同時(shí)，常委會(huì)組成人員針對(duì)存在問(wèn)題和薄弱環(huán)節(jié)提出四點(diǎn)建議。一要科學(xué)制定縣城市場(chǎng)建設(shè)規(guī)劃，特別是農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)和廢品回收市場(chǎng)，要著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，合理布局；二要加快農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的建設(shè)速度。要推進(jìn)漢一農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)周邊南一路建設(shè)和秦崗路的改造，確保漢一農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)按期交付使用。加大城東農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的建設(shè)速度，加大對(duì)南屏、南麓農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的管理、整治力度，著力解決“臟、亂、差”問(wèn)題；三要加大馬路市場(chǎng)整治力度，逐步取締馬路市場(chǎng)。XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P發(fā)展規(guī)劃XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P發(fā)展規(guī)劃近期建設(shè)規(guī)劃近期建設(shè)期限：2008-2015年發(fā)展方向：依據(jù)總體規(guī)劃近期城市主要發(fā)展方向?yàn)橄蚰?、向北發(fā)展、適度向東發(fā)展。對(duì)于現(xiàn)狀建成區(qū)重點(diǎn)是根據(jù)城市總體規(guī)劃調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)”四線“的控制，增加綠地和公共設(shè)施。XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P發(fā)展規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)：城南組團(tuán)

繼續(xù)完善城南道路網(wǎng)，以意大利名品商貿(mào)中心、瑞祥國(guó)際大酒店、盛大裝飾城、全椒縣醫(yī)院新址、江海花園二期等一批重點(diǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)為契機(jī)，加快城南組團(tuán)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，建成一批環(huán)境優(yōu)美配套齊全的居住小區(qū)，蓬勃發(fā)展的城市新區(qū)。瑞祥國(guó)際大酒店江?；▓@盛大裝飾城XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P今日城南本項(xiàng)目所在區(qū)域價(jià)值再提煉配套完善：縣政府、火車(chē)站、人民醫(yī)院、慈濟(jì)中學(xué)……城南新區(qū)：定位為商務(wù)政務(wù)、商貿(mào)物流、生活居住的現(xiàn)代化園林式新城區(qū)，12萬(wàn)容量；滁州市行政中心，文化體育中心、商務(wù)中心；多種城市配套強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐。XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P全椒農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)格局目前，縣內(nèi)規(guī)模較大的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)有5座，南屏農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、南麓農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、港口路三中對(duì)面農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)正在使用。漢一農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)已完成主體工程建設(shè)，正在進(jìn)行內(nèi)外裝修。城東三角花園處的城東農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)已完成主體工程建設(shè)，計(jì)劃2013年前竣工并投入使用。XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P競(jìng)品項(xiàng)目分析（1）南屏農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)位置：襄水西路（屬于老城區(qū)）市場(chǎng)概況：始建于1986年，是全椒目前最大的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)；市場(chǎng)內(nèi)部衛(wèi)生情況差，管理混亂，無(wú)品質(zhì)可言；周邊環(huán)境差，停車(chē)不便。租金情況：沿街商鋪3-6萬(wàn)/年內(nèi)街商鋪4-5萬(wàn)/年攤位300-500元/月（1.5m*1.2m）政策：第一年所有費(fèi)用全免南屏農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P市場(chǎng)內(nèi)部衛(wèi)生情況差，管理混亂。周邊環(huán)境差，停車(chē)不便。XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P營(yíng)銷(xiāo)診斷優(yōu)勢(shì)：①經(jīng)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)，市場(chǎng)已經(jīng)成型；②區(qū)域優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于老城區(qū)，緊臨主要街道，人流量大；③項(xiàng)目體量、業(yè)態(tài)組合均較為合理；④配套設(shè)施健全。劣勢(shì)：①停車(chē)不便；②物流系統(tǒng)不健全；③市場(chǎng)管理不到位，內(nèi)、外部環(huán)境差；④臨街鋪位招商紊亂。XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P競(jìng)品項(xiàng)目分析（2）南麓農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)位置：南屏路（屬于老城區(qū)）市場(chǎng)概況：由大棚攤位和沿街門(mén)市組成整個(gè)經(jīng)營(yíng)區(qū)域；人流量大，周邊配套完善；市場(chǎng)環(huán)境臟亂差，沒(méi)有成熟的物業(yè)管理；租金情況：沿街商鋪0.6-1.1萬(wàn)/年攤位300元/月（4m*1.2m）XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P周邊配套設(shè)施完善，有居民區(qū)、超市、藥店、網(wǎng)吧、餐飲、幼兒園等。菜市場(chǎng)內(nèi)外部環(huán)境臟亂差，無(wú)任何管理跡象。XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P營(yíng)銷(xiāo)診斷優(yōu)勢(shì)：①區(qū)域優(yōu)勢(shì)，位于老城區(qū)，緊臨主要街道，人流量大；②交通便利，沿街可停車(chē)；③配套設(shè)施健全，周邊有小區(qū)、網(wǎng)吧、餐飲、幼兒園等；④店鋪、攤位租金相對(duì)便宜。

劣勢(shì)：①經(jīng)營(yíng)品類(lèi)混亂；②建筑陳舊，存在安全隱患；③市場(chǎng)管理不到位，內(nèi)、外部環(huán)境臟亂差。XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)形成全椒標(biāo)桿性的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，以完善齊全的生活配套帶動(dòng)財(cái)富增長(zhǎng)；打造“綠色、健康、環(huán)保”的中高檔凈菜超市，配備農(nóng)產(chǎn)品檢測(cè)系統(tǒng)，滿足消費(fèi)者對(duì)食品安全日益增加的需求；未來(lái)幾年，全椒縣城市規(guī)劃將向南發(fā)展，江海城市廣場(chǎng)等周邊項(xiàng)目將陸續(xù)入駐，新政府大廈落成，此處必將成為全椒政治、經(jīng)濟(jì)中心。XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73PXX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73PSWOT分析XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P項(xiàng)目定位策略項(xiàng)目面臨的機(jī)會(huì)點(diǎn)城南新城板塊，全椒未來(lái)的新商業(yè)中心！尚無(wú)現(xiàn)代化、規(guī)?；囊徽臼睫r(nóng)貿(mào)市場(chǎng)!食品安全全民關(guān)注，全椒需要一個(gè)安全衛(wèi)生的”菜籃子”！競(jìng)品項(xiàng)目的市場(chǎng)布局不到位、市場(chǎng)設(shè)計(jì)老化、購(gòu)物環(huán)境較差！板塊定位需求競(jìng)爭(zhēng)如何抓住機(jī)會(huì)點(diǎn)？XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P如何突圍而出？項(xiàng)目定位策略項(xiàng)目面臨的困惑點(diǎn)項(xiàng)目所處地段非目前商業(yè)中心，周邊環(huán)境、配套、交通較差……產(chǎn)品同質(zhì)化，與競(jìng)品項(xiàng)目無(wú)法形成明顯差異化……存量客戶較少，且對(duì)項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展前景報(bào)觀望態(tài)度……XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P-以品牌運(yùn)作的手法，拔高調(diào)性，提升項(xiàng)目拉力-深層次多元化的營(yíng)銷(xiāo)手法-產(chǎn)品創(chuàng)新、跳突市場(chǎng)提升品質(zhì)、引領(lǐng)潮流-通過(guò)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)，提升項(xiàng)目附加值項(xiàng)目核心價(jià)值的拔高形象拔高產(chǎn)品拔高營(yíng)銷(xiāo)拔高體驗(yàn)拔高項(xiàng)目定位策略拔高項(xiàng)目核心價(jià)值XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P板塊前景隨著城南新區(qū)江海儒林新城、福聯(lián)世紀(jì)花園、莊曹、王曹、城南安置房等相繼建成，潛在購(gòu)物需求巨大。項(xiàng)目定位四大面規(guī)模優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目總建筑面積52000㎡，為全椒縣的規(guī)模標(biāo)桿。布局合理三層立體式的布局規(guī)劃，保證市場(chǎng)的整潔和衛(wèi)生，實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)化的購(gòu)物體驗(yàn)。項(xiàng)目定位策略項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉定位準(zhǔn)確集日用百貨、干果蔬菜、副食糧油為一體的一站式農(nóng)貿(mào)生活商城。XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P全椒最大規(guī)模一站式農(nóng)貿(mào)生活商城定位語(yǔ):項(xiàng)目定位策略項(xiàng)目定位語(yǔ)、SLOGAN零成本創(chuàng)富SLOGAN:像逛商場(chǎng)一樣逛菜場(chǎng)XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73PXX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P項(xiàng)目業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)配比建議項(xiàng)目業(yè)態(tài)配比建議：臨街：20%內(nèi)街：30%二三層：50%根據(jù)前期的市場(chǎng)調(diào)研，在結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，我們建議將現(xiàn)有的6800m2招商面積按如下比例進(jìn)行組合：XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P臨街：以日常生活型主力店為主鑒于項(xiàng)目周邊已有三個(gè)生活社區(qū)但并無(wú)生活配套，因此建議將臨街商鋪定位成以日常生活型消費(fèi)為主，對(duì)周邊居民拉力較大的業(yè)態(tài)，如：理發(fā)店、煙酒專(zhuān)賣(mài)店、特色菜品店（紫燕百味雞、綠柳居等）、藥店、社區(qū)超市、餐飲等。XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P內(nèi)街：以生活配套類(lèi)為主由于項(xiàng)目為商場(chǎng)化的購(gòu)物環(huán)境，因此建議將內(nèi)街商鋪定位成以生活配套類(lèi)為主，如：特色小吃、日雜百貨、母嬰、兒童用品、床上用品類(lèi)等。XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P二、三層業(yè)態(tài)及品類(lèi)分布建議蔬菜水果干調(diào)、副食品特色農(nóng)場(chǎng)直營(yíng)店等冷鮮

活禽熟食鹵味店鮮肉專(zhuān)賣(mài)等

三層：水產(chǎn)、肉類(lèi)二層：果蔬類(lèi)XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73PXX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P來(lái)源：全椒縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)；特征：以往在縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場(chǎng)臨街?jǐn)[攤的且希望正規(guī)經(jīng)營(yíng)的商戶。偶得客戶——初次嘗試正規(guī)經(jīng)營(yíng)者來(lái)源：南屏、南麓市場(chǎng)現(xiàn)有的存量商戶及其身邊有創(chuàng)業(yè)意愿的親朋好友；特征：有一定前瞻性眼光、期望擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)、受南麓市場(chǎng)拆遷預(yù)期所波及的。核心客戶——全椒縣城農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)有商戶及部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的商戶。來(lái)源：南京及滁州周邊地區(qū)；特征：期望繼續(xù)經(jīng)營(yíng)農(nóng)貿(mào)生意、受南京農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)大改造波及的。重要客戶——南京拆遷改造客戶為主，滁州周邊市縣同類(lèi)客戶為輔。項(xiàng)目具備捕獲核心客戶的基礎(chǔ)，關(guān)鍵在于要將實(shí)際的優(yōu)勢(shì)展現(xiàn)于客戶的面前，刺激并給予其租賃的理由。項(xiàng)目定位項(xiàng)目客戶圈層確立及特征描述XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P★全椒縣城客群占55%周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群占5%南京及周邊地區(qū)占40%項(xiàng)目分布以全椒本地為主，南京及滁州為輔XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73PXX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P1、商業(yè)運(yùn)營(yíng)先行組建市場(chǎng)管理運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，搭建經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，虛擬經(jīng)營(yíng)場(chǎng)景，設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)模式，提前介入經(jīng)營(yíng)管理（或制定經(jīng)營(yíng)管理策略），為日后項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造有利條件。一條龍服務(wù)：提供工商、稅收、衛(wèi)生等各項(xiàng)手續(xù)、收費(fèi)一條龍服務(wù)；在已簽約商戶進(jìn)場(chǎng)裝修后，加強(qiáng)各形態(tài)媒體對(duì)全椒本地散戶的宣傳力度，提振本地意向客戶的信心。一、招商基本思路XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P2、招商區(qū)域完全震撼“核心”，廣泛滲透“周邊”

根據(jù)本案的實(shí)際情況及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)所特有的性質(zhì)，考慮到本案所處的地理位置，因此本案在推廣策略、招商定位上遵循“以全椒為中心，南京為副中心，向周邊輻射”的原則，在招商策略方面采用完全震撼“核心”、廣泛滲透“周邊”的思路：將本案和城市化進(jìn)程走向緊密聯(lián)結(jié)，把本案塑造成全椒農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的“龍頭”；全面震懾：采用整合推廣策略，展開(kāi)項(xiàng)目的震懾性宣傳，在項(xiàng)目開(kāi)街前即塑造出項(xiàng)目形象；廣泛滲透：采用城區(qū)營(yíng)銷(xiāo)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)營(yíng)銷(xiāo)與城際營(yíng)銷(xiāo)等多種方式交叉展開(kāi)，在中心區(qū)重點(diǎn)推廣的同時(shí)，迅速覆蓋鄉(xiāng)鎮(zhèn)網(wǎng)絡(luò)，廣泛滲透的城際營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)；XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P3、品牌商戶（大戶）優(yōu)先招商：對(duì)市場(chǎng)有明顯拉力的品牌商戶給予一定的優(yōu)惠條件（在3年免租的基礎(chǔ)上）。有針對(duì)性選擇主要進(jìn)駐業(yè)態(tài)中的5-8家重點(diǎn)品牌商戶（大戶）進(jìn)行洽談，優(yōu)先對(duì)品牌商戶進(jìn)行招商，增強(qiáng)對(duì)其它中戶、散戶招商的號(hào)召力。XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P任何新興商業(yè)市場(chǎng)從開(kāi)業(yè)——興旺——達(dá)到合理的租金水平，均需要一定的時(shí)間來(lái)進(jìn)行培育，培育時(shí)間的長(zhǎng)短根據(jù)市場(chǎng)所處的位置、商業(yè)環(huán)境、市場(chǎng)規(guī)模、商業(yè)業(yè)態(tài)、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的不同而有所不同。根據(jù)本案的特殊性，若不給予市場(chǎng)一定的培育期，一步到位的直接以理想租金對(duì)商戶招商，對(duì)市場(chǎng)而言無(wú)異于“殺雞取卵”，一方面商戶不愿意進(jìn)場(chǎng)，容易造成市場(chǎng)空置；另一方面，即使能招到部分商戶進(jìn)場(chǎng)，但由于市場(chǎng)人氣、客源短期內(nèi)難以形成，市場(chǎng)不溫不火，老商戶不愿支撐、新商戶不敢進(jìn)場(chǎng)，造成惡性循環(huán)。二、招商政策XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P1、合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃有選擇性的引導(dǎo)有一定經(jīng)營(yíng)能力的業(yè)態(tài)和商戶進(jìn)場(chǎng)。2、免租期對(duì)于新進(jìn)的經(jīng)營(yíng)的商戶給予一定年限的免租期。3、后期市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理俗話說(shuō)“甩手掌柜不成事”，我們不僅要把商戶招進(jìn)來(lái)，還要讓商戶“進(jìn)得來(lái)、有發(fā)展、賺到錢(qián)”，市場(chǎng)的后期經(jīng)營(yíng)管理也是商戶十分關(guān)心的問(wèn)題，市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理不僅需要專(zhuān)業(yè)的人才，還需要一定的宣傳推廣費(fèi)用的投入。XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P因此我們建議開(kāi)發(fā)商組建專(zhuān)業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司；另外建議開(kāi)發(fā)商承諾在市場(chǎng)開(kāi)業(yè)前三年投入一定額度的經(jīng)營(yíng)推廣費(fèi)用，用于推廣市場(chǎng)、宣傳商戶，以增強(qiáng)商戶進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)信心。XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P招商信息發(fā)布通過(guò)戶外廣告、巡展車(chē)、招商單頁(yè)等宣傳方式提前向商戶傳遞項(xiàng)目正式啟動(dòng)招商的信息。三、招商執(zhí)行策略XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P招商新聞發(fā)布會(huì)利用邀請(qǐng)函及禮品邀請(qǐng)目標(biāo)商戶到會(huì)，通過(guò)新聞發(fā)布會(huì)來(lái)傳遞政府及其相關(guān)部門(mén)對(duì)全椒農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)整體改造、規(guī)劃的信息以及對(duì)漢一農(nóng)貿(mào)商城的重視和支持；開(kāi)發(fā)商傳遞全力扶持、培育市場(chǎng)的措施及決心；商戶代表對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)同等信息，同時(shí)公布招商細(xì)則和公開(kāi)招商時(shí)間，以增進(jìn)商戶進(jìn)場(chǎng)的信心。XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P正式啟動(dòng)招商新聞發(fā)布會(huì)后第3天進(jìn)行公開(kāi)招商，以“3年免租、先到先選鋪”的招商政策激起欲租鋪的商戶及早到現(xiàn)場(chǎng)選鋪，同時(shí)以現(xiàn)場(chǎng)強(qiáng)勁的人氣促動(dòng)商戶快速租鋪。XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P四、招商計(jì)劃及排期表

根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)狀，對(duì)開(kāi)業(yè)前的招商工作進(jìn)行階段性分解；按照每月的招商目標(biāo)，擬定相應(yīng)的措施及活動(dòng)方案，具體內(nèi)容如下：XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P歡迎“主力店、次主力店”入駐儀式2013.62013.72013.82013.92013.10“尋找最具眼光商戶”“漢一農(nóng)貿(mào)商會(huì)”正式成立“招商座談會(huì)”“開(kāi)業(yè)倒計(jì)時(shí)，農(nóng)貿(mào)城試營(yíng)業(yè)”項(xiàng)目正式開(kāi)業(yè)招商活動(dòng)排期表2800㎡完成41%月招商目標(biāo)1800㎡完成67%800㎡完成79%500㎡完成86%XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P四月份招商目標(biāo):本月招商目標(biāo)：600㎡（全椒南屏農(nóng)貿(mào)、南麓農(nóng)貿(mào)現(xiàn)有商戶）確定招商業(yè)態(tài)和主力店，跟蹤意向和符合業(yè)態(tài)的商家。完成全椒、南京、滁州客戶資料的收集，跟蹤意向客戶。XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P四月份具體措施：本月中下旬與大主力店洽談與項(xiàng)目考察；借助活動(dòng)的前期的各種宣傳，提升項(xiàng)目知名度，積累一批新客戶，尤其是全椒本地的商戶資源的洽談及簽約；本月完成本地意向客戶約600㎡左右，共計(jì)40戶左右的簽約工作；完成全椒所有經(jīng)營(yíng)戶（220+70+25）的拜訪。XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P五月份招商目標(biāo)：五月對(duì)項(xiàng)目招商有較大影響，因此本月招商目標(biāo)：2000㎡；歡迎“主力店、次主力店”入駐儀式活動(dòng)的順利開(kāi)展作準(zhǔn)備；加大參與活動(dòng)的意向客戶的跟蹤；對(duì)本地鄉(xiāng)鎮(zhèn)及周邊地區(qū)的大市場(chǎng)展開(kāi)招商；對(duì)南京主城區(qū)65家改造的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行招商。XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P五月份具體措施：確定“歡迎‘主力店、次主力店’入駐儀式”活動(dòng)的具體舉辦時(shí)間、方式及活動(dòng)細(xì)則；（主、次力店2~3個(gè)，面積約1000㎡）確定“歡迎‘主力店、次主力店’入駐儀式”活動(dòng)具體宣傳推廣形式；活動(dòng)所需廣告的設(shè)計(jì)和制作，如：戶外大牌、活動(dòng)單頁(yè)、巡展車(chē)等；針對(duì)活動(dòng)，在全椒本地及周邊地區(qū)展開(kāi)大規(guī)模的前期宣傳；本地意向客戶的回訪（簽約戶為：40戶，面積約為600㎡）；通過(guò)巡展車(chē)、派單等形式在經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行宣傳和拓客；通過(guò)陌生拜訪、組團(tuán)考察等形式對(duì)周邊地區(qū)大市場(chǎng)進(jìn)行招商（尤其是南京市場(chǎng)）。對(duì)南京鼓樓區(qū)進(jìn)行系統(tǒng)宣傳招商，共計(jì)22家農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，改造升級(jí)計(jì)2家農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，洽談2000家，預(yù)計(jì)簽約40家。XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P六~七月份招商目標(biāo)：本月的招商目標(biāo)為2700m2，主要以百貨、農(nóng)副等業(yè)態(tài)的客戶為主；通過(guò)“歡迎“主力店、次主力店”入駐儀式”完成當(dāng)?shù)丶澳暇┑貐^(qū)散戶的簽約和去化。成立臨時(shí)攤點(diǎn)島，吸引在市場(chǎng)外擺攤的商販。（100㎡~200㎡）XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P六~七月份具體措施：針對(duì)“歡迎’主力店、次主力店’入駐儀式”活動(dòng)，通過(guò)DM報(bào)紙、人員派單、巡展車(chē)等形式加大對(duì)全椒縣城、重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)及周邊地區(qū)大市場(chǎng)的地面宣傳力度；通過(guò)新單頁(yè)、DM報(bào)紙等媒介強(qiáng)化活動(dòng)的效果和最新的招商進(jìn)展，打消觀望客戶的負(fù)面印象，提升意向客戶對(duì)項(xiàng)目的信心；針對(duì)活動(dòng)中所產(chǎn)生的南京、全椒縣城、重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)及周邊地區(qū)的大量新客戶和意向客戶進(jìn)行跟進(jìn)和深度洽談。對(duì)南京秦淮、江寧、玄武等其它農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行系統(tǒng)宣傳招商，共計(jì)216家農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，改造升級(jí)計(jì)43家農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，洽談20000家，預(yù)計(jì)簽約100家，簽約面積1500㎡。XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P八月份招商目標(biāo)：本月招商目標(biāo)為1500m2，主要以全椒本地中小商戶為主，南京地區(qū)商戶為輔；加大對(duì)小商品城生活配套類(lèi)商戶的招商力度，如：超市、營(yíng)業(yè)廳、兒童主題店、理發(fā)店等。XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P八月份具體措施：“‘漢一農(nóng)貿(mào)商會(huì)’正式成立‘招商座談會(huì)’”活動(dòng)意向客戶的繼續(xù)跟進(jìn)；“開(kāi)業(yè)倒計(jì)時(shí)，農(nóng)貿(mào)城試營(yíng)月”相關(guān)物料設(shè)計(jì)、制作；針對(duì)“開(kāi)業(yè)倒計(jì)時(shí)，農(nóng)貿(mào)城試營(yíng)月”活動(dòng)，通過(guò)單頁(yè)派發(fā)、DM報(bào)紙、巡展車(chē)宣傳等形式展開(kāi)宣傳；加強(qiáng)對(duì)各類(lèi)生活配套類(lèi)商戶的招商力度；開(kāi)業(yè)前對(duì)所有意向客戶進(jìn)行最后一輪的回訪和深度洽談。對(duì)南京城區(qū)改造的60家農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)中客戶系統(tǒng)分析，跟蹤意向客戶，加大力度招商。共計(jì)1800戶商戶，預(yù)計(jì)簽約80家，簽約面積為1000㎡。XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P九月份招商目標(biāo)：本月招商目標(biāo)剩余面積；合理整合現(xiàn)有資源，做到業(yè)態(tài)合理化，市場(chǎng)整齊化，運(yùn)營(yíng)科學(xué)化。XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P九月份具體措施：“開(kāi)業(yè)倒計(jì)時(shí)，農(nóng)貿(mào)城試營(yíng)月”活動(dòng)意向客戶的繼續(xù)跟進(jìn)；針對(duì)“開(kāi)業(yè)倒計(jì)時(shí)，農(nóng)貿(mào)城試營(yíng)月”活動(dòng)，通過(guò)單頁(yè)派發(fā)、DM報(bào)紙、巡展車(chē)宣傳等形式展開(kāi)宣傳；加強(qiáng)對(duì)各類(lèi)生活配套類(lèi)商戶的招商力度；“開(kāi)業(yè)倒計(jì)時(shí)，招商特惠月”活動(dòng)的客戶邀約及活動(dòng)執(zhí)行；根據(jù)實(shí)際情況在實(shí)時(shí)補(bǔ)充招商。XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73PXX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P做影響力做購(gòu)買(mǎi)力做持久力拉升調(diào)性做足概念賣(mài)點(diǎn)細(xì)述產(chǎn)品體驗(yàn)產(chǎn)品體驗(yàn)客戶開(kāi)發(fā)品質(zhì)概念前期中期后期品質(zhì)體驗(yàn)品質(zhì)傳播從知名度到美譽(yù)度，從理念導(dǎo)入到實(shí)景體驗(yàn)，層層遞進(jìn)，逐步揭示。一、項(xiàng)目推廣的基本思路XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P媒介營(yíng)銷(xiāo)小眾營(yíng)銷(xiāo)公關(guān)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)場(chǎng)地營(yíng)銷(xiāo)戶外/車(chē)載/報(bào)紙/網(wǎng)絡(luò)電視/電臺(tái)/短信/道旗DM直投/單頁(yè)派發(fā)漢一農(nóng)貿(mào)協(xié)會(huì)/團(tuán)租拓展/新聞發(fā)布會(huì)/推介會(huì)啟動(dòng)儀式/系列SP活動(dòng)案場(chǎng)包裝/形象街區(qū)包裝/看房動(dòng)線包裝二、項(xiàng)目推廣方式XX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P四月媒