前期物業(yè)服務(wù)物業(yè)管理程序

PAGEPAGE57前期物業(yè)服務(wù)物業(yè)管理程序目錄第一節(jié)項目物管部門機構(gòu)設(shè)立程序 1第二節(jié)現(xiàn)場物業(yè)服務(wù)管理程序 13第三節(jié)工程前期介入程序 22第四節(jié)物業(yè)驗收程序 25第五節(jié)物業(yè)開荒程序 36第六節(jié)交房程序 39第七節(jié)交房回訪程序 51第八節(jié)未交付物業(yè)的維護程序 52第一節(jié)項目物管部門機構(gòu)設(shè)立程序一、目的前期物業(yè)管理機構(gòu)是依據(jù)公司制度以及物業(yè)公司《質(zhì)量手冊》，結(jié)合在建項目實際情況而設(shè)立。用于項目設(shè)計和建設(shè)期間的物業(yè)服務(wù)規(guī)范管理、工程前期介入，為后期物業(yè)服務(wù)打下良好的服務(wù)基礎(chǔ)。二、范圍適用于XX物業(yè)公司在建項目的物業(yè)前期介入。三、職責(zé)1.負責(zé)在建項目物業(yè)管理服務(wù)的提供。2.負責(zé)對物業(yè)管理服務(wù)的品質(zhì)監(jiān)控，確保各項服務(wù)達到相關(guān)文件要求和公司標(biāo)準。3.在公司核定的管理成本下，保障項目管理品質(zhì)，確保資產(chǎn)保值增值。四、組織結(jié)構(gòu)XXXXXX項目部項目物管部項目物管部工程介入環(huán)境事務(wù)部保安部工程介入環(huán)境事務(wù)部保安部備注：房產(chǎn)開發(fā)項目成立時，應(yīng)對物管部的組織結(jié)構(gòu)、前期物管費用預(yù)算進行核定。五、工作內(nèi)容項目物管部工作應(yīng)當(dāng)包括但不限于以下內(nèi)容：序號部門名稱工作內(nèi)容備注1項目物管部1.根據(jù)項目實際情況制定部門人員編制；2.人員招聘、培訓(xùn)、考核、溝通；3.費用預(yù)算及成本控制；4.檔案管理；5.工作質(zhì)量（品質(zhì)）巡視、督導(dǎo)；6.突發(fā)事件預(yù)防、處理；7.項目建筑、園林、設(shè)施設(shè)備選型等前期介入；8.工作銜接；9.外部聯(lián)系；10.物料申購。2保安部1.辦公區(qū)訪客登記、管理；2.報刊、信件接收、發(fā)放；3.責(zé)任區(qū)域守衛(wèi)、巡邏；4.突發(fā)事件預(yù)防、處理；6.物品進出管理；7.禮儀服務(wù)。3環(huán)境事務(wù)部1.辦公區(qū)保潔服務(wù)；2.銷售區(qū)域保潔服務(wù)；3.水域保潔服務(wù)；4.總平設(shè)施設(shè)備保潔服務(wù)。5工程前期介入詳見《工程物管前期介入程序》6其他服務(wù)特殊需求服務(wù)六、相關(guān)文件及記錄《物管部崗位說明書》物管部主管職位說明書職位名稱主管所在部門物管部職位定員1直接下級管理轄區(qū)員工、職工直接上級項目負責(zé)人工作職責(zé)概述：在項目負責(zé)人的領(lǐng)導(dǎo)下，制定物管部的經(jīng)營管理目標(biāo)、監(jiān)督檢查各項目標(biāo)服務(wù)品質(zhì)，帶領(lǐng)物業(yè)管理團隊完成公司經(jīng)營管理目標(biāo)，提高團隊執(zhí)行力、加強員工服務(wù)意識、服務(wù)品質(zhì)，提高團隊綜合素質(zhì)。工作職責(zé)1組織部門工作會議，及時傳達公司相關(guān)文件及管理要求，確保各項工作及時有效地開展。2組織部門職員制定培訓(xùn)方案，建立績效考評機制，對中心職員進行月度、季度、年度考核。3定期與水、電、氣及電信、網(wǎng)絡(luò)、電視接入單位、公安體系和工程施工單位接洽，建立良好的合作關(guān)系。4評審材料購置計劃，資金使用計劃，控制項目物業(yè)管理成本。5組織定期與隨機的項目物業(yè)管理品質(zhì)狀況檢查（基礎(chǔ)資料管理、房屋維護管理、共用設(shè)施設(shè)備運行維護管理、安全保衛(wèi)管理、消防管理、車輛管理、環(huán)境管理、社區(qū)活動組織及協(xié)調(diào)配合），發(fā)現(xiàn)并改進物業(yè)管理工作的不足。6督導(dǎo)物管部處理客戶需求及投訴，了解并掌握客戶服務(wù)需求，調(diào)整管理工作思路。7監(jiān)控、檢查物業(yè)管理質(zhì)量環(huán)境管理體系運行情況，定期審閱相關(guān)記錄。8完成領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作。內(nèi)部工作關(guān)系：1.本崗位工作對項目負責(zé)人負責(zé)；2.直接領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督本部門職員；3.與項目負責(zé)人及各職能部門等有密切的工作關(guān)系，需頻繁地交流溝通。外部工作關(guān)系：與自來水公司、煤氣公司、供電局、公安體系、城市節(jié)水辦、電信局、網(wǎng)絡(luò)公司、廣播電視公司有密切的工作聯(lián)系，與開發(fā)商及開發(fā)商的相關(guān)合同工程施工單位有頻繁的業(yè)務(wù)關(guān)系。任職資格教育背景管理類相關(guān)專業(yè)大專以上學(xué)歷。工作經(jīng)驗3年以上物業(yè)管理相關(guān)工作經(jīng)驗。專業(yè)知識物業(yè)管理、工商管理、質(zhì)量環(huán)境管理體系相關(guān)知識。技能技巧持物業(yè)管理部門經(jīng)理證，有良好的協(xié)調(diào)溝通和領(lǐng)導(dǎo)、組織能力、較敏銳的洞察力。備注：忠誠，有很強的服務(wù)意識和敬業(yè)精神，有吃苦精神。工程前期介入主管職位說明書職位名稱工程前期介入主管所在部門物管部職位定員待定直接下級部門職員直接上級物管部主管工作職責(zé)概述：在物管部主管的領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)本物業(yè)的工程前期介入工作。工作職責(zé)1參與項目設(shè)計及圖紙會審，形成會審紀要，工程前期介入重點關(guān)注公區(qū)水景設(shè)置、照明電器配置、停車場、商業(yè)配套與住宅關(guān)系的處理、空調(diào)機位、游泳池、公共設(shè)施設(shè)備選型、屋面/立面防水、園林景觀、樓棟外立面等；2物業(yè)的設(shè)計使用功能合理性（如：電器回路控制、停車場管理系統(tǒng)、商業(yè)配套與住宅關(guān)系處理、設(shè)備選型、空調(diào)機位、園林景觀等）；3對總平各種管線的布局、位置、高度、離墻距離等從日后使用和維修的角度提出合理化建議；4參與設(shè)備選型及安裝方案審定；5盡可能全面地收集物業(yè)的各種資料，熟悉各個部分，為日后管理作充分的準備內(nèi)部工作關(guān)系：在物管部主管的領(lǐng)導(dǎo)下開展工作；外部工作關(guān)系：與水、電、氣公司保持長期的、良好的合作關(guān)系。任職資格教育背景電氣工程、自動化控制、機電一體化專業(yè)?？萍耙陨蠈W(xué)歷工作經(jīng)驗有3年以上水、電工程工作相關(guān)經(jīng)驗專業(yè)知識物業(yè)管理、設(shè)備管理、強電或弱電技術(shù)、給排水等相關(guān)專業(yè)知識技能技巧較好的溝通與協(xié)調(diào)能力備注：保潔班長職位說明書職位名稱保潔班長所在部門物管部職位定員1直接下級保潔員直接上級物管部主管工作職責(zé)概述：在物管部主管的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負責(zé)本班職員考勤、工作執(zhí)行檢查，保證管理區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生質(zhì)量，圓滿完成上級交給的工作任務(wù)。工作職責(zé)1每天檢查本班人員出勤情況、儀容儀表，并按時向主管報當(dāng)月保潔員考勤表2保證所負責(zé)區(qū)域衛(wèi)生，勸阻和制止不衛(wèi)生、不文明的現(xiàn)象和行為。3負責(zé)本班次工作計劃的制定及班表的排定、合理安排衛(wèi)生區(qū)域分工4按照主管要求完成每日的巡視，檢查各崗位的工作情況，發(fā)現(xiàn)問題及時上報主管并提出意見；5執(zhí)行班組制定的計劃衛(wèi)生，當(dāng)班期間保持責(zé)任區(qū)域內(nèi)無任何垃圾、臟物、廢物、雜物、湖內(nèi)無漂浮物等，隨產(chǎn)隨清，保持責(zé)任區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生。6定期對公共場所進行蟲蚊消殺，重點是垃圾桶、排雨井、排污井等衛(wèi)生死角7向主管提供每月物料申購表及本月物料消耗記錄表8組織每周保潔例會，把前一周的工作情況總結(jié)，并提出下一周工作重點；9定期組織保潔學(xué)習(xí)專業(yè)技能，提高保潔工作能力；10認真檢查各崗位巡視記錄并按時回收表格，親自參與計劃衛(wèi)生工作，起帶頭作用11認真完成上級交付的其它工作任務(wù)。內(nèi)部工作關(guān)系：1.直接對主管負責(zé)，直接管理保潔員；2.與保安班、工程組有工作聯(lián)系外部工作關(guān)系：業(yè)主任職資格教育背景初中以上學(xué)歷工作經(jīng)驗1年以上相關(guān)工作經(jīng)驗專業(yè)知識懂得保潔基本操作規(guī)程、會使用各項器具、有一定的基層管理能力技能技巧備注保安班長說明書職位名稱保安班長所在部門物管部職位定員待定直接下級保安隊員直接上級主管工作職責(zé)概述：對主管負責(zé)，負責(zé)本班人員在考勤、工作執(zhí)行等方面進行檢查、監(jiān)督，圓滿完成主管交給的工作任務(wù)。工作職責(zé)1帶領(lǐng)隊員認真履行職責(zé)，完成保安部交給的各項保衛(wèi)任務(wù)。2負責(zé)日常勤務(wù)的組織與實施，負責(zé)檢查、考勤、講評，協(xié)助隊員處理疑難問題，并帶領(lǐng)隊員巡邏，負責(zé)項目的安全、交通及車輛管理。3負責(zé)本班隊員培訓(xùn)、行政管理、思想教育、違紀查處、進行月度、季度、年度考核。4帶領(lǐng)隊員認真貫徹落實保安隊下發(fā)的各項規(guī)定。5負責(zé)組織組織指揮處理突發(fā)事件，經(jīng)常組織骨干研討突發(fā)事件處理方法。6負責(zé)本區(qū)域內(nèi)消防工作，經(jīng)常檢查消防器材，使消防器材保持良好狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)火情及時報警，并采取措施滅火、救火和維持秩序。7組織班內(nèi)的周工作會議，及時傳達公司相關(guān)文件及管理要求，確保各項工作及時有效地開展8處理業(yè)主需求及投訴，了解并掌握業(yè)主服務(wù)需求，及時向上級匯報。9檢查、督促本班隊員執(zhí)行環(huán)境質(zhì)量管理體系按要求運行，不定期檢查相關(guān)記錄10完成主管交辦的其他臨時任務(wù)。內(nèi)部工作關(guān)系：1.直接對主管負責(zé)，直接管理保安隊員；；2.辦公司人員、保潔、工程人員的日常工作連系。任職資格教育背景高中以上學(xué)歷，軍事專業(yè)等相關(guān)專業(yè)畢業(yè)或退伍軍人工作經(jīng)驗無專業(yè)知識物業(yè)管理、交通、車輛管理、治安管理、軍事素質(zhì)等。技能技巧持物業(yè)上崗證，良好的軍事素質(zhì)，良好的溝通能力，具有較強的團隊意識。特殊要求身材高大，形象較好，很強的服務(wù)意識和敬業(yè)精神，有吃苦精神，能在壓力下開展工作。備注：保潔員職位說明書職位名稱保潔員所在部門物管部職位定員待定直接下級無直接上級保潔班長工作職責(zé)概述：聽從班長安排，按照公司規(guī)定的標(biāo)準做好本崗位工作。工作職責(zé)1每日按照部門制定的工作流程工作；2準時參加每周保潔例會，總結(jié)前一周工作，提出合理意見；3每日按照部門制定的工作流程工作。內(nèi)部工作關(guān)系：1.直接對本崗位班長負責(zé)；2.在工作中與保安隊員、工程人員人員有工作聯(lián)系；外部工作關(guān)系：業(yè)主任職資格教育背景中學(xué)畢業(yè)或同等學(xué)歷工作經(jīng)驗1年以上相關(guān)工作經(jīng)驗。專業(yè)知識無技能技巧熟練操作各項保潔機具備注：保安隊員職位說明書職位名稱保安隊員所在部門物管部職位定員待定直接下級無直接上級主管工作職責(zé)概述：在保安班長的領(lǐng)導(dǎo)下，做好當(dāng)班記錄、及時匯報值勤情況，確保管轄范圍內(nèi)區(qū)域安全，保證業(yè)主、商家的財產(chǎn)不受損害。工作職責(zé)1負責(zé)維持門口的進出秩序和園區(qū)的公共秩序，注重禮儀禮貌；2負責(zé)檢查進出車輛、人員有無攜帶違禁物品、維持交通秩序、做好進出車輛登記3依法處理本區(qū)域內(nèi)發(fā)生的糾紛和一般性治安問題，及時報告當(dāng)班班長，并負責(zé)現(xiàn)場秩序的維護；4保證報警電話、對講機不被無故占用；5負責(zé)執(zhí)勤區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施安全，及時發(fā)現(xiàn)和制止不良行為，對造成影響、損失的當(dāng)事者，應(yīng)及時報上級處理；6對進出管理區(qū)域的大件材料必須盤問和控制，離開園區(qū)的物品必須有相應(yīng)的有效出門條，方可放行；內(nèi)部工作關(guān)系：1.直接對班長負責(zé)；2.在工作上與保潔部、工程維修部人員有聯(lián)系；任職資格教育背景軍事管理、法律等專業(yè)高中或同等學(xué)歷。工作經(jīng)驗2年以上相關(guān)工作經(jīng)驗。專業(yè)知識物業(yè)管理、隊列行進等。技能技巧良好的軍事素質(zhì)，良好的溝通能力，具有較強的團隊意識。特殊要求備注：第二節(jié)現(xiàn)場物業(yè)服務(wù)管理程序一、目的對物業(yè)人員的日常行為進行規(guī)范，用高標(biāo)準、高質(zhì)量的服務(wù)來達到公司標(biāo)準要求，為項目提供良好的銷售環(huán)境。二、范圍適用于成都置信集團在建項目現(xiàn)場物管服務(wù)。三、職責(zé)物管部負責(zé)本程序的執(zhí)行。四、程序（一）保安1.保安班長工作程序（1）上崗前檢查員工的儀容、儀表；做好崗位工作安排；（2）隨時巡查各崗位的工作情況，做好日常記錄，對工作中出現(xiàn)的突發(fā)事件及時予以處理并上報物管部；（3）組織班后總結(jié)會。2.門崗保安工作程序（1）了解公司基本概況，熟悉項目相關(guān)情況，正確告知客戶；（2）維持門崗秩序和本區(qū)域的公共安全，注重禮儀禮節(jié)，展示公司保安的形象及素質(zhì)；（3）辦公區(qū)執(zhí)行訪客登記制度，負責(zé)對進入辦公區(qū)的外來人員詢問登記，制止無關(guān)人員進入辦公區(qū)域；（4）對進出辦公區(qū)的外來人員攜帶物品進行詢問、檢查、登記。負責(zé)本區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施安全，發(fā)現(xiàn)和制止不良行為，對造成影響或損失的事件應(yīng)及時制止，并報告上級領(lǐng)導(dǎo)處理；（5）協(xié)助其他崗位做好安全保衛(wèi)工作。3.巡邏崗工作程序（1）按物管部制定的巡邏路線對公共區(qū)域進行巡邏檢查；（2）做好巡邏記錄，發(fā)現(xiàn)安全隱患或違規(guī)情況及時處理和制止，按規(guī)定程序處置突發(fā)事件；（3）協(xié)調(diào)處理客戶及員工的相關(guān)需求；（4）協(xié)助其他崗位人員做好安全保衛(wèi)工作。4.樣板房、禮賓崗工作程序（1）了解公司基本概況，熟悉項目相關(guān)情況，正確告知客戶；（2）對到場參觀客戶應(yīng)主動、熱情、禮貌接待，不能以貌取人，言語粗俗；（3）當(dāng)客戶離崗位5-7步時，應(yīng)主動向客戶問好（如“歡迎您參觀樣板房”，“里面請”等標(biāo)準用語）；（4）友善提醒客戶進入樣板間時穿上鞋套；（5）嚴禁推銷人員進入樣板房從事推銷工作，保證樣板房物資安全、檢查水、電、消防設(shè)施是否完好，并作好記錄；（6）協(xié)助其他崗位人員做好安全保衛(wèi)工作。（二）保潔1.班長工作程序（1）上崗前檢查員工的儀容、儀表；做好崗位工作安排；（2）隨時巡查各崗位的工作情況，做好日常記錄，對工作中出現(xiàn)的突發(fā)事件及時予以處理并上報物管部。（3）組織班后總結(jié)會。2.保潔員工作程序（1）公共地方（外圍）位置工作程序主要工具質(zhì)量標(biāo)準工作頻次區(qū)間道路1.清掃路面2.垃圾清運3.局部處理4.巡視保潔5.計劃沖洗大掃把、小掃把磚刀、灰刀水管、小撮箕大垃圾袋路紋清晰，無垃圾，無泥沙，無積水，無污跡、無積塵1.每日至少集中清掃兩次，隨時保潔。1.沖洗頻次根據(jù)各區(qū)情況制定花崗石地面大理石地面1.清掃2.沖洗3.刮水或干拖4.保養(yǎng)拋光、上蠟（僅對大理石地面）塵推、小掃把、小撮箕、拖布、水管、刮水器、臘單擦機無垃圾無水跡、無污跡、無積塵有光澤1.推塵數(shù)次1.每周沖洗一次3.拋光、打蠟頻次根據(jù)各區(qū)情況制定欄桿、燈箱、廣告牌1.撣塵2.擦拭雞毛撣、毛巾無污跡、無積塵、無蜘蛛網(wǎng)、無雜物1.隨時保潔2.每周擦拭一次椅1.撣塵2.擦拭毛巾、雞毛撣每日09：00前擦完、無積塵隨時保潔頂燈1.關(guān)閉電源2.卸下燈罩3.擦拭、晾干后安裝螺絲刀、毛巾、梯子無污痕，無蟲跡、無積塵、無蜘蛛網(wǎng)每周一次（夏日如蚊蟲較多，則視情況適當(dāng)增加頻次）垃圾桶清理及擦抹毛巾、垃圾袋、水桶、雞毛撣、不銹鋼光亮劑見底色，無污痕、垃圾量不超過容積的2/3每日一次，隨時保潔，每周徹底沖洗（含內(nèi)膽）一次，不銹鋼垃圾桶每月上不銹鋼光亮劑一次內(nèi)墻面及2米以下外墻面清理抹塵雞毛撣、毛巾、灰刀無水痕、無污跡每周一次花盆、花槽、花臺1.清理雜物2.擦拭盆面3.清理石質(zhì)面青苔毛巾、垃圾袋清洗機等植株整潔，盆內(nèi)無異物、盆身無污跡，槽壁無青苔1.每日一次，隨時保潔2.青苔處理每周一次3.室內(nèi)盆栽植物葉面清潔每周兩次噴水池1.清理池內(nèi)雜物2.換水、清洗網(wǎng)漏、水管（或清洗機）、地刷、雨靴、雨褲、水桶、撮箕臺面整潔、池中無異物池底無積塵設(shè)施清潔1.清理每日一次，隨時保潔2.清洗、換水頻次根據(jù)各物管部情況而定路燈1.擦抹2.清理燈罩毛巾、雞毛撣、梯子、水桶無蛛網(wǎng)、蟲跡、無粘貼物、表面光潔1.燈柱每日擦抹一次2.燈罩每周清理一次（2）樓道位置工作程序工具要求質(zhì)量標(biāo)準工作頻次樓梯1.清理垃圾2.地面清掃或推塵3.拖抹掃把、塵推、拖布、水桶、毛巾、撮箕無垃圾（垃圾每日08：30前清完）地面光潔垃圾每日集中清理一次，隨時保潔巡視保潔每日二次以上扶手擦抹毛巾、水桶無灰塵（不銹鋼件處理同上）每日二次（上午、下午各一次）百葉窗1.撣塵2.擦抹雞毛撣、水桶毛巾無灰塵、無污跡撣塵每日一次擦抹每周兩次墻面1.抹塵2.清理污漬雞毛撣、毛巾無污跡，無灰跡隨時清理配電箱外殼抹塵、擦抹雞毛撣、毛巾表面光潔每周一次，隨時保潔滅火器擦抹毛巾、雞毛撣無灰塵每日一次（3）室內(nèi)位置工作程序工具要求質(zhì)量標(biāo)準工作頻次桌面擦抹毛巾無指痕、無污跡、無雜物每日數(shù)次涂料墻面（含乳膠漆類）清理毛巾無污痕見臟即處理鏡面（玻璃）擦洗刮玻器、毛巾無指痕，無水點污點隨時（見水跡，灰跡即處理）窗簾、沙發(fā)套（皮質(zhì)）換洗（專業(yè)干洗）干凈整潔、無污跡布藝用品每月干洗一次皮沙發(fā)每周上碧麗珠一次燈具（同前）窗臺清理、擦抹雞毛撣、毛巾等無污痕、無灰塵每日一次地磚、踢腳線撣塵表面處理雞毛撣、毛巾、拖布無污痕每日一次（4）洗手間位置工作程序工具要求質(zhì)量標(biāo)準工作頻次龍頭把手擦拭毛巾無水跡、無指印每日一次，隨時保潔不銹鋼、銅制品涂抹，擦拭毛巾、不銹鋼光亮劑，擦銅水無指印，光亮每日一次，隨時保潔面盆擦洗毛巾無污跡每日一次，隨時保潔地漏擦洗毛巾無污跡，無垃圾每日一次，隨時保潔地墊換洗洗衣刷等無污跡、油跡每周換洗兩次，隨時保潔（5）其它部分位置工作程序工具要求質(zhì)量標(biāo)準工作頻次天臺打掃及保持排水管暢通掃把無廢物，渠道通暢每周一次平臺及天井位打掃、清理掃把無廢物，無積水每周兩次鋁質(zhì)品指示牌、門框、控制板、閘、欄等，需使用相應(yīng)的清潔劑保養(yǎng)毛巾等無污跡、表面光潔隨時保潔五、相關(guān)文件及記錄《訪客登記表》《出門條》《機動車輛登記本》《崗位值班記錄本》《巡邏簽到本》第三節(jié)工程前期介入程序一、目的在工程設(shè)計和施工階段，及時發(fā)現(xiàn)和整改存在的問題，減少不合理設(shè)計和施工給物業(yè)今后運行管理帶來的影響，掌握工程第一手資料，為后期物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。二、范圍適用于我公司在建項目工程前期介入。三、職責(zé)XX物管公司或項目物管部負責(zé)工程前期介入目標(biāo)、方案制定，人員配置、實施。四、程序1.根據(jù)項目規(guī)劃階段，由物管公司組建前期介入小組，策劃前期介入目標(biāo)及方案。一般包括兩種前期介入形式：（1）在項目規(guī)劃階段由物業(yè)公司派出專人參與項目規(guī)劃、設(shè)計評審；（2）在項目啟動時，根據(jù)項目需要由項目公司成立項目物管部直接介入管理。2.參與建筑方案設(shè)計、建筑初設(shè)、建筑施工圖設(shè)計、園林方案設(shè)計及園林施工圖設(shè)計評審，工程前期介入重點關(guān)注公區(qū)水景設(shè)置、照明電器配置、停車場、商業(yè)配套與住宅關(guān)系的處理、空調(diào)機位、游泳池、公共設(shè)施設(shè)備選型、屋面/立面防水、園林景觀、樓棟外立面等；3.對項目的規(guī)劃設(shè)計提出有利于物業(yè)管理順利實施的建議，供項目開發(fā)公司參考，涉及以下方面內(nèi)容：（1）物業(yè)的設(shè)計使用功能合理性（如：電器回路控制、停車場管理系統(tǒng)、商業(yè)配套與住宅關(guān)系處理、設(shè)備選型、空調(diào)機位、園林景觀等）；（2）物業(yè)設(shè)施設(shè)備在后期管理中的適用性；（3）防盜報警系統(tǒng)和消防設(shè)施設(shè)置、選材和布局的合理性；（4）對總平各種管線的布局、位置、高度、離墻距離等從日后使用和維修的角度提出合理化建議；4.參與設(shè)備選型及安裝方案審定：（1）避免因設(shè)備選型及安裝不當(dāng)給物業(yè)以后運行管理帶來隱患；（2）設(shè)備型號、技術(shù)參數(shù)適合物業(yè)配套使用要求；（3）安裝方案應(yīng)有利于設(shè)備正常運行和維護保養(yǎng)。5.盡可能全面地收集物業(yè)的各種資料，熟悉各個部分，為日后管理作充分的準備。資料包括：（1）項目批準文件；（2）用地批準文件；（3）拆遷資料；（4）房屋分戶產(chǎn)權(quán)清冊；（5）竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙）；（6）地質(zhì)勘察報告；（7）水、電、氣等相關(guān)工程合同及開、竣工報告；（8）圖紙會審記錄；（9）工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）；（10）隱蔽工程驗收簽證；（11）沉降觀測記錄；（12）竣工驗收證明書；（13）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；（14）新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；（15）水、電、氣、視、訊、衛(wèi)生潔具、消防、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書；（16）砂漿、混凝土試塊試壓報告；（17）供水、供暖、煤氣管道的試壓報告；（18）水質(zhì)檢測報告。第四節(jié)物業(yè)驗收程序一、目的為了對業(yè)主負責(zé)，確保接管物業(yè)的質(zhì)量達到成都置信集團交房標(biāo)準要求，制定本程序。二、范圍適用于已竣工，并經(jīng)國家建筑質(zhì)量監(jiān)督部門檢驗合格，通過了消防驗收，具備正常居住、經(jīng)營使用條件的物業(yè)。三、職責(zé)物管部負責(zé)接收工程部移交的各類圖紙、資料，房屋主體及配套設(shè)施設(shè)備的驗收。銷售部、工程部、技術(shù)部、園林部、物管部、策劃部、發(fā)展部是本程序的配合部門。四、程序1.物業(yè)驗收時間一般應(yīng)控制在國家建筑質(zhì)量監(jiān)督部門檢驗合格且交房日一個半月前完成，物管部對出現(xiàn)的建筑、設(shè)施設(shè)備質(zhì)量問題以工作銜接函形式發(fā)給工程部，在期限內(nèi)進行整改。2.工程部依據(jù)物管部發(fā)出的工作銜接函的整改意見限期進行整改。3.物管部、工程部對整改情況進行復(fù)查，在規(guī)定時間內(nèi)達到交房標(biāo)準。4.物管部、工程部負責(zé)驗收、整改過程跟進、記錄、存檔工作。5.分項驗收程序。（1）總平面驗收①道路路面不應(yīng)有積水，空鼓和斷裂現(xiàn)象。②明溝、散水、天溝內(nèi)不得有斷裂、堵塞、積水現(xiàn)象。③室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高，窨井設(shè)置，管道坡度，管徑均必須符合室外排水設(shè)計規(guī)范的要求，管道直且排水通暢，井蓋擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。④化糞池應(yīng)按合理排污量設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5cm。⑤施工單位工程的臨時設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢，達到工完、料凈、場地清的要求。⑥群體建筑應(yīng)檢查相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達到應(yīng)有的質(zhì)量和要求。（2）房屋主體結(jié)構(gòu)驗收①地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范的允許變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。②鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫、不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范的規(guī)定值。③鋼木結(jié)構(gòu)結(jié)點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，構(gòu)件選材必須符合結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范規(guī)定。④磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。（3）房屋建筑部分驗收①墻體，梯踏步的陽角完好無損、飾面材料表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角順直，無缺棱掉角。②門窗安裝平正牢固，無翅曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋁合金門窗縫隙平密，木門窗縫隙適度。③樓地面面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓，整體面層平整，不允許有裂縫，脫皮和起砂等缺陷。塊料面層表面平正，接縫均勻平直，無缺棱掉角，木樓地面平整牢固，接縫密合。④砂抹平整，不應(yīng)有空鼓，裂縫和起泡等缺陷。⑤油漆，刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮，漏刷現(xiàn)象。⑥凡與水接觸的平面區(qū)域的坡向正確，排水暢通，無積水，不允許有滲漏現(xiàn)象。在有臨時積水區(qū)域（如屋面、衛(wèi)生間、盥洗間等必須做24小時閉水試驗）。⑦外墻立面不得漏水。⑧煙道、通風(fēng)道暢通無阻塞物。⑨晾衣架安裝牢固，搖臂應(yīng)靈活無卡澀。（4）房屋水、電、氣、視、訊①給排水、煤氣管道安裝牢固，接口嚴密，控制部件啟閉靈活、無滴漏，并進行水（氣）壓試驗，提交試驗記錄及試驗報告，灌水試驗及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生間工程施工驗收規(guī)范的要求。②地漏排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水暢通。③衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝平正牢固，部件齊全，制動靈活。④照明器具等低壓電器安裝位置正確，整齊美觀，接觸良好，部件齊全，牢固可靠。⑤配電線路符合設(shè)計要求，滿足負荷需要，絕緣良好，接地可靠。每回路導(dǎo)線間和對地絕緣不得小于1MΩ/KV，并提供測試記錄及報告。⑥配電裝置標(biāo)識正確清晰，開關(guān)靈活，漏電保護動作靈敏。⑦各種避雷裝置的所有接點必須牢固可靠，接地阻值必須符合電氣安裝工程施工及驗收規(guī)范的要求。⑧電視、電話、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)安裝符合相應(yīng)專業(yè)技術(shù)指標(biāo)要求，滿足用戶端設(shè)備接收的標(biāo)準，并提供末端標(biāo)準數(shù)值。⑨煤氣表、熱水器布置位置合理，安裝牢固，通風(fēng)良好。（4）給水系統(tǒng)①給水系統(tǒng)上下水管網(wǎng)試壓，沖洗完畢，附屬設(shè)備安裝齊全。②生活水池、水箱已消毒完畢，并已通過主管單位取樣檢查并頒發(fā)許可證。③水泵前后閥門開啟靈活，水泵電機絕緣合格。④空載運行水泵時，電機溫升、中軸偏差、機械響聲及潤滑情況良好。⑤啟動給水泵、給水箱，灌注水時注意水壓，電機溫升是否正常，水泵邊緣有無滴漏，機械響聲有無異常。⑥開啟水箱出水管總閥，逐步開啟各層總閥，觀察水嘴、出水、水質(zhì)情況，應(yīng)符合要求。⑦給水閥門水表的接法是否正確，器具是否齊全，有無缺件缺損，排水管、地漏是否暢通。（6）排水系統(tǒng)①各排水管道已做通水、通球試驗，并有試驗記錄及試驗報告。②各排水管道附件齊全；無遺失。③各排水口、地漏口、建筑垃圾已清掃完畢。④抽水馬桶接口，排水暢通，余水量正常。⑤各層地漏口、排水口排水暢通。⑥管道接口及管道粘接良好，無滴漏。（7）循環(huán)水泵①水泵設(shè)備安裝平穩(wěn)，運行時無較大震動。②管網(wǎng)試壓沖洗，水處理裝置安裝合格，并已可投入正常運行。③循環(huán)泵、加壓泵、空載運行正常。④系統(tǒng)上各類閥門工作狀態(tài)正常、開閉靈活，系統(tǒng)管網(wǎng)保溫情況好。⑤啟動水處理裝置，循環(huán)泵、加壓泵，做管網(wǎng)保壓測試。⑥系統(tǒng)末端出水管需達到設(shè)計要求，滿足使用條件。（8）供電系統(tǒng)①配電設(shè)備、發(fā)電設(shè)備安裝基座牢固，檢修方便，試運行良好，產(chǎn)品資料齊備。②按照施工資料，仔細檢查各類主干電纜，母線槽的進出編號、各箱柜編號、控制對象正確；各類標(biāo)志齊全，系統(tǒng)已可正常投入運行。③各類電纜、母線槽、各相對地、相間絕緣電阻值合格，重復(fù)接地、保護接地、工作接地不得混淆不清，接地電阻值合格。④關(guān)閉各終端控制箱、柜進線開關(guān)、及各層用電總開關(guān)，使主回路線獨立。⑤關(guān)閉配電室各出線回路總開關(guān)。⑥合上高壓總開關(guān)，送上低壓配電柜電源。⑦逐步合上各分路回路總開關(guān)，觀察其電壓、電流值。⑧啟動重負荷，觀察功率因素裝置是否自動切換。⑨檢查各配電箱柜的使用功能是否達到設(shè)計規(guī)定范圍要求。⑩電氣系統(tǒng)投入試運行后，每隔一到二個小時分別記錄好，電流、電壓、功率因數(shù)。?室溫濕度、變壓器溫升等相關(guān)數(shù)據(jù)。?測試記錄好防雷接地線的接地電阻值，如果是高層建筑，則各層均壓帶接地電阻值。?室內(nèi)全面檢查。檢查時應(yīng)注意：電氣方面，電氣的三相電，接法正確與否，室內(nèi)插座的相線，和零線接法正確與否，插座是否有電，應(yīng)拿專用工具每個檢查。（9）消防系統(tǒng)消防設(shè)施必須符合建筑設(shè)計防火規(guī)范，高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范要求，系統(tǒng)模擬試驗檢測記錄、聯(lián)動控制、火災(zāi)報警必須滿足消防要求，并且有消防部門檢驗合格證。①火災(zāi)自動報警系統(tǒng)A.依照施工資料，核實好工程、安裝質(zhì)量、探測器安裝部位等實際情況。B.開主機空載運行，檢查主機各項功能及控制數(shù)據(jù)。C.逐步接上各個回路、探測器、觀察其運行情況。D.編好各個探測器的地址碼、部位碼在主機上，使主機碼正常運行。E.填寫好調(diào)試記錄，并對每個探測器做現(xiàn)場吹煙試驗；檢查其報警靈敏度、實際位置的準確度。F.做好調(diào)試報告，在試運行期間填寫好日常運行記錄。②聯(lián)動系統(tǒng)A.依照施工資料，核實好聯(lián)動設(shè)備接線情況、及整個工程安裝質(zhì)量。B.開啟聯(lián)動系統(tǒng)，測試聯(lián)動主機在空載下的聯(lián)動狀況是否正常。C.逐步接上各個聯(lián)動設(shè)備、及控制設(shè)備、并測試各點電壓、電流值。D.在控制室設(shè)置好各種聯(lián)動邏輯關(guān)系、檢測各聯(lián)動設(shè)備受控結(jié)果、回授運行結(jié)果。E.在控制室檢測聯(lián)動設(shè)備在自動狀況下，是否按設(shè)計的邏輯關(guān)系進行聯(lián)動、動作的結(jié)果是否符合規(guī)范要求。F.做好調(diào)試結(jié)果，并在設(shè)備試運行期間，填寫好運行情況。③噴淋系統(tǒng)A.管網(wǎng)已試壓，沖洗完畢。B.整個管網(wǎng)屬設(shè)備安裝完畢。C.噴淋泵，空載運行合格。D.穩(wěn)壓裝置啟動正常。E.關(guān)閉各層安全信號閥。F.啟動泵給予主管網(wǎng)灌裝水，檢查泵運行情況，電機溫升，自動排氣閥門工作情況。G.逐步開啟各屋安全信號閥，未端試水裝置對每屋平面管網(wǎng)灌水。H.各類報警信號的顯示。I.調(diào)試壓力開關(guān)，水力警鈴。J.分別在各屋做放水試驗、檢測各類信號、啟泵的邏輯關(guān)系。K.檢測泵接合器的進水情況。L.做好調(diào)試記錄，記錄好系統(tǒng)設(shè)備運行情況。④普消系統(tǒng)A.管網(wǎng)已試壓、沖洗完畢。B.各類附屬設(shè)備已安裝。C.穩(wěn)壓裝置啟動正常。D.泵電源到位，空載運行合格。E.打開試驗拴，啟動泵觀察、泵運行情況、電機溫升、機械潤滑、試驗口水壓數(shù)、水柱噴射距等。F.檢查泵接合器進水情況、室外消火栓出水情況、消火栓按鈕啟泵情況及報警情況。G.做好調(diào)試運行記錄。（10）弱電系統(tǒng)①網(wǎng)絡(luò)A.提供經(jīng)檢驗合格的設(shè)備，并能使用。B.中心應(yīng)能輸出信息到戶內(nèi)點位。C.所有綜合布線符合安裝規(guī)范要求。D.戶內(nèi)信息點位插口完好。②電視系統(tǒng)A.提供經(jīng)檢驗合格的設(shè)備，并完好能使用。B.光纖線路應(yīng)符合大廈專項要求。C.提供放大器件應(yīng)能滿足放大信號要求。D.戶內(nèi)信息點位插接口完好。E.戶內(nèi)都能收到本地電視節(jié)目及有線電視和衛(wèi)星電視節(jié)目。③電話A.電話線路自戶內(nèi)無短路、斷路、更條線與端子盒。B.戶內(nèi)電話盒信息點位應(yīng)完好正常。④可視（非可視）對講A.提供完好并能使用經(jīng)檢驗合格系統(tǒng)設(shè)備。B.綜合布線，從設(shè)備中心到戶內(nèi)應(yīng)保證其信號無干擾，無電壓降，線無斷路、短路、報警信號及對訓(xùn)功能，符合系統(tǒng)要求。C.樓宇主機及與戶內(nèi)主機都能清晰看見對方，所有增設(shè)功都完好，并能使用。⑤智能抄表A.綜合布線符合安裝規(guī)范要求。B.提供經(jīng)檢驗合格產(chǎn)品設(shè)備，并完好能使用。C.每個點的數(shù)據(jù)采集與設(shè)備顯示數(shù)據(jù)應(yīng)吻合。D.戶內(nèi)提供的數(shù)據(jù)采集表及點位應(yīng)能與系統(tǒng)設(shè)備以及數(shù)據(jù)采集板相匹配。⑥安全防衛(wèi)A.提供檢驗合格，并能完好使用設(shè)備，設(shè)備應(yīng)自動防干擾。B.綜合布線符合規(guī)范要求，從設(shè)備中心到小區(qū)輸出，信號應(yīng)準確無誤。C.紅外報警線路布置應(yīng)與小區(qū)綜合布線一致，遇到紅外線受干擾應(yīng)能報警。⑦停車管理系統(tǒng)A.提供完好經(jīng)檢驗合格，并能使用的設(shè)備系統(tǒng)。B.欄桿道閘應(yīng)能準確無誤傳輸信號至設(shè)備系統(tǒng)。C.道閘處布線至設(shè)備系統(tǒng)應(yīng)符合安裝規(guī)范。（11）竣工資料接管：物管部負責(zé)接管竣工資料，包括總平面竣工圖、單位工程竣工圖紙，填寫竣工圖紙、資料移交清單。①總平面竣工圖。②單體建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、水施、弱電、設(shè)施竣工圖。③消防、附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖。④開發(fā)商須提供以下資料（各一套）：A.地質(zhì)勘測報告；B.開、竣工報告；C.圖紙會審記錄；D.工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）；E.隱蔽工程驗收記錄；F.沉降觀測記錄；G.鋼材、水泥等主要材料出廠合格證、復(fù)驗報告；H.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；I.水電、衛(wèi)生器具，電梯、弱電等設(shè)備的檢驗合格證書；J.砂漿、混凝土試壓報告；K.供水試壓報告；L.排水通球試驗；M.竣工驗收證書；N.其他技術(shù)資料。（12）入戶檢查（門牌號、發(fā)生工程變更的是否已按要求變更、工程質(zhì)量）①銷售部、工程部、物管部聯(lián)合對房間檢查。②將銷售合同與實際房號、姓名進行比對。③將戶型圖與實際房屋布局進行比對。④對房屋質(zhì)量進行檢查。⑤匯總檢查結(jié)果，形成文字記錄并實施相應(yīng)整改工作。（13）小區(qū)內(nèi)導(dǎo)示系統(tǒng)①策劃部、行政部、工程部（園林部）、銷售部、物管部距交房兩個月前聯(lián)合對小區(qū)樓棟、道路、停車場、安全提示、物管中心等功能區(qū)域確定導(dǎo)示安裝方案。②策劃部負責(zé)在方案確定二十天內(nèi)設(shè)計、制作導(dǎo)示系統(tǒng)。③工程部（園林部）、物管部距交房前一個月內(nèi)依據(jù)方案安裝、調(diào)整小區(qū)導(dǎo)示系統(tǒng)。④物管部負責(zé)導(dǎo)示系統(tǒng)清潔衛(wèi)生清理。（14）車位劃分①技術(shù)部、工程部、銷售部在對停車場功能區(qū)域、車位數(shù)量、車位面積確認。②物管部根據(jù)銷售部提供的車位圖，請專業(yè)公司按圖劃分車位。如在具體劃分中與實際圖紙有差異，應(yīng)及時和銷售部溝通，銷售部應(yīng)及時和客戶溝通，解決。③銷售部確認后，物管部請劃分的公司出車位圖，預(yù)算部計算面積，發(fā)展部交測繪公司核對，出產(chǎn)權(quán)報告。④物管部負責(zé)停車場開荒工作。第五節(jié)物業(yè)開荒程序一、目的確保交房準備工作得到有效控制，按照公司規(guī)定質(zhì)量標(biāo)準交付業(yè)主。二、范圍適用于XX小區(qū)項目物業(yè)開荒過程的管理和控制。三、職責(zé)物管部負責(zé)組織員工或委托外部專業(yè)清潔公司高質(zhì)量的完成小區(qū)開荒工作。四、工作程序（一）由項目公司確定開荒時間，盡早安排入場開荒，確保開荒時間充足、質(zhì)量達標(biāo)（一般需在交房前2個月啟動開荒工作）。（二）根據(jù)小區(qū)建筑面積大小、開荒時間等實際情況，由物管部向行政部提出人員調(diào)配計劃；若確定將開荒外包，物管部應(yīng)先編制開荒費用預(yù)算，以招標(biāo)形式確定開荒外包單位；（三）開荒原則一般應(yīng)遵循“從上到下，由內(nèi)至外”的原則；（四）開荒質(zhì)量標(biāo)準按保潔崗位工作操作程序及質(zhì)量標(biāo)準執(zhí)行；（五）開荒結(jié)束，由項目公司組織各部門對開荒質(zhì)量進行驗收，發(fā)現(xiàn)問題，及時由物管部負責(zé)組織整改。五、附件《開荒注意事項》開荒注意事項1.服從統(tǒng)一調(diào)度和安排；2.開荒工作分組（原則上每組不超過XX人）進行，每組設(shè)負責(zé)人一名，負責(zé)保潔崗位安排、工作質(zhì)量、進度的監(jiān)督，協(xié)調(diào)人員、工具、水、電、協(xié)調(diào)施工單位、聯(lián)系用餐、上傳下達等；3.加強工作中人與人之間，組與組之間的相互協(xié)作，提高工作效率和質(zhì)量；4.安全注意事項：（1）未經(jīng)允許，禁止翻越欄桿，置身于戶外；（2）未經(jīng)允許，禁止乘坐電梯；（3）未經(jīng)允許，禁止使用香蕉水、潔瓷凈、鹽酸等腐蝕性用品；（4）上級允許使用香蕉水、潔瓷凈、鹽酸等腐蝕性用品的，在運送、使用過程中應(yīng)做好自我防護，在規(guī)定的范圍內(nèi)按規(guī)范使用；（5）在工作場所行走、工作時注意電線、路面、路障等，以免觸電、摔跤、碰頭等；（6）保潔員不得私自搭接電線，未經(jīng)允許不得開啟來水、排水閥；（7）進行具有一定危險性的工作項目時，禁止單人進行操作。5.按規(guī)定方法使用清潔劑和配制比例；6.遇到自己不清楚的問題時，馬上請示上級，禁止自作主張的蠻干；7.在工作過程中，做好自己區(qū)域的清潔保持，避免交叉污染；8.保管好自己使用的清潔工具，不得丟失或故意損壞，當(dāng)天工作完成后，按領(lǐng)班要求回收工具；9.未經(jīng)允許，不得私自處理建筑或裝修邊角料；10開荒質(zhì)量標(biāo)準，參照物業(yè)公司《保潔部工作質(zhì)量標(biāo)準》執(zhí)行。第六節(jié)交房程序一、目的確保交房過程得到有效控制，能按照公司規(guī)定質(zhì)量標(biāo)準交付業(yè)主。二、范圍適用于公司物業(yè)交付過程中的管理和控制。三、職責(zé)（一）銷售部、策劃部、物管部、財務(wù)部、工程部負責(zé)做好交房準備工作，并確保交房工作的正常開展。（二）物管部負責(zé)建立業(yè)主檔案。四、工作程序（一）交房前準備1.物業(yè)驗收（詳見物業(yè)驗收程序）2.房間衛(wèi)生清潔（詳見物業(yè)開荒程序）3.交房資料準備（1）工程部、物管部協(xié)助銷售部對交房資料的準備；（2）交房資料經(jīng)校對、審核、批準后，外聯(lián)印刷（資料應(yīng)在交房前20日到位）。（3）交房資料應(yīng)包括；A.《質(zhì)量保證書》B.《使用說明書》C.《業(yè)主臨時公約》D.《物管協(xié)議》E.《交房程序表》F.《產(chǎn)權(quán)面積確認書》G.全套產(chǎn)權(quán)資料（辦理產(chǎn)權(quán)證）H.鑰匙、鑰匙袋等I.《交房通知》4.交房人員組織及培訓(xùn)由項目行政部牽頭于交房前一月內(nèi)組織銷售部、財務(wù)部、工程部、技術(shù)部、物管部、法律事務(wù)部、行政部（含服務(wù)人員），按照交房程序進行培訓(xùn)。5.交房公告（1）銷售部、策劃部負責(zé)于交房前十天，通過當(dāng)?shù)刂髁鲌罂约半娫挘ㄌ厥庑枰獣r）向購房者發(fā)布交房公告（根據(jù)項目實際情況，該項為選擇項）；（2）以書面形式通知購房業(yè)主（必須執(zhí)行項）；6.通知客戶（1）在交房前半個月，銷售代表通知客戶交房事宜（具體時間、地點、客戶需攜帶的資料），并留下通知記錄，請客戶領(lǐng)取《收房通知書》；（2）交房前10天，策劃部在報紙上刊登交房廣告（根據(jù)項目實際情況，該項為選擇項），以書面形式通知購房業(yè)主（必須執(zhí)行項）；（3）待面積測量后，銷售部計算出每套房屋面積差異的房款，通知客戶，便于客戶準備房款；（4）銷售代表通知客戶準備相應(yīng)物管費款項、產(chǎn)權(quán)稅及所需其他款項。7.交房演練（1）房屋交付業(yè)主前二十天內(nèi)，由項目行政部牽頭組織策劃部、銷售部、工程部、技術(shù)部、財務(wù)部等相關(guān)部門進行交房動員；（2）依據(jù)實際房屋交付流程布置演練過程；（3）全體交房人員進入演練狀態(tài)；（4）由行政人員扮演業(yè)主，向交房各小組提出關(guān)聯(lián)問題；（5）由行政部組織全體交房人員召開演練總結(jié)會，解決演練過程中出現(xiàn)的問題。8.交房現(xiàn)場布置（1）由策劃部在交房前十天內(nèi)，選擇具備交房條件場所（一般在物管服務(wù)中心）；（2）根據(jù)項目風(fēng)格、特點對交房現(xiàn)場進行裝飾；（3）策劃部、物管部負責(zé)交房工作策劃并制定交房工作計劃；（4）發(fā)展部、物管部協(xié)調(diào)相關(guān)部門準備開通小區(qū)水、電等工作；（5）物管部負責(zé)收集、整理、分裝小區(qū)所有房屋鑰匙；（6）物管部接收已售房屋業(yè)主姓名、聯(lián)系電話、房屋面積等相關(guān)資料；（7）物管部完成收費系統(tǒng)中初期建檔工作；（8）策劃部、物管部制定收房現(xiàn)場的工作分工指示牌，張貼《收樓須知》和布置收房現(xiàn)場。（二）交房流程交房現(xiàn)場分房產(chǎn)、物業(yè)兩大板塊，房產(chǎn)板塊下設(shè)業(yè)主收房服務(wù)組（含業(yè)主休息區(qū)域服務(wù)）、收房業(yè)主資格確認組、產(chǎn)權(quán)面積核定組、房款財務(wù)組、產(chǎn)權(quán)資料收集組；物業(yè)板塊下設(shè)前期物業(yè)協(xié)議簽訂組、物管收銀組、看房組、鑰匙發(fā)放組、業(yè)主信息收集組、交房現(xiàn)場調(diào)查組（生活方式辦公室負責(zé)）、禮品發(fā)放組。1.業(yè)主收房服務(wù)組（1）依據(jù)交房服務(wù)流程在收房通道、各交房服務(wù)小組恭迎業(yè)主；（2）主動迎接業(yè)主，并將業(yè)主帶領(lǐng)到交房收房業(yè)主資格確認組、同時向業(yè)主及家人提供飲料，待業(yè)主完成收房資格確認后將業(yè)主帶領(lǐng)到下一步驟……待業(yè)主完成收房后，服務(wù)人員應(yīng)將業(yè)主送至小區(qū)主要進出通道并向業(yè)主表達謝意；（3）如收房業(yè)主超過15戶時，業(yè)主收房服務(wù)組應(yīng)采取以下方式為業(yè)主提供服務(wù)：（4）將業(yè)主帶往休息區(qū)等候；（5）向業(yè)主提供飲料、食品以及收房號牌；并向業(yè)主解釋等候原因；（6）根據(jù)交房現(xiàn)場業(yè)主數(shù)量，及時按照收房號牌順序邀請休息區(qū)業(yè)主進入交房現(xiàn)場，服務(wù)流程同上。2.收房業(yè)主資格確認組（銷售部負責(zé)）（1）服務(wù)人員應(yīng)起立表示歡迎業(yè)主的到來；（2）請業(yè)主出示《身份證》等相關(guān)證明；（3）向業(yè)主開據(jù)《交房程序表》、《房屋驗收登記表》、《家庭成員登記表》和房屋面積確認書，經(jīng)手人須在《交房程序表》簽名確認。3.房款財務(wù)組（財務(wù)中心負責(zé)）（1）服務(wù)人員應(yīng)起立表示歡迎業(yè)主的到來；（2）投資財務(wù)審計中心負責(zé)完結(jié)業(yè)主購房差額款；如為按揭客戶，應(yīng)交納產(chǎn)權(quán)稅、維修資金等相關(guān)費用；（3）向業(yè)主出具購房票據(jù)，經(jīng)手人須在《交房程序表》簽名確認。4.產(chǎn)權(quán)資料收集組（銷售部負責(zé)）（1）服務(wù)人員應(yīng)起立表示歡迎業(yè)主的到來；（2）工作人員按照業(yè)主的付款方式，向業(yè)主收取相應(yīng)的資料，請業(yè)主在對應(yīng)的位置蓋私章，并把資料裝袋，經(jīng)手人須在《交房程序表》簽名確認。5.前期物業(yè)協(xié)議簽訂組（物管部負責(zé)）（1）服務(wù)人員應(yīng)起立表示歡迎業(yè)主的到來；（2）工作人員應(yīng)確認業(yè)主前邊的流程是否都進行；（3）物管部與業(yè)主簽訂《前期物業(yè)管理協(xié)議》及《業(yè)主臨時公約》，經(jīng)手人須在《交房程序表》簽名確認。6.物管收銀組（物管公司負責(zé)）（1）服務(wù)人員應(yīng)起立表示歡迎業(yè)主的到來；（2）物管部收銀員依據(jù)核對過的業(yè)主房屋面積，按標(biāo)準收取水電氣周轉(zhuǎn)金和半年的物業(yè)管理費；（3）向業(yè)主出具水電氣周轉(zhuǎn)金和半年的物業(yè)管理費專用收據(jù)，經(jīng)手人須在《交房程序表》簽名確認；（4）依據(jù)業(yè)主信息收集組信息更正電腦收費系統(tǒng)內(nèi)變更后的業(yè)主姓名和房屋面積，并將業(yè)主水、電、氣底數(shù)輸入電腦，完成收費系統(tǒng)費用期初值建檔。7.看房、鑰匙發(fā)放組（物管部負責(zé)）（1）服務(wù)人員應(yīng)起立表示歡迎業(yè)主的到來；（2）看房組工作人員陪同業(yè)主驗收房屋，做好房屋需整改記錄，負責(zé)查抄水電氣底數(shù)；經(jīng)手人和業(yè)主均須在《交房程序表》簽名確認；（3）工作人員待完結(jié)上述手續(xù)后，負責(zé)向工程部整改組反饋所接待的業(yè)主房屋須整改的工程問題，負責(zé)將《交房程序表》、《房屋驗收登記表》交回看房、鑰匙發(fā)放組；（4）物管部工作人員將需整改內(nèi)容匯總發(fā)工程部整改組，工程部整改組對業(yè)主收房時提出的各類工程問題、現(xiàn)象做好解釋工作，安排、督導(dǎo)施工隊伍進行整改；（5）待手續(xù)完畢后將鑰匙、《住戶手冊》、《業(yè)主臨時公約》、《前期物業(yè)管理協(xié)議》發(fā)給業(yè)主。經(jīng)手人和鑰匙領(lǐng)取人均須在《交房程序表》簽名確認。8.業(yè)主信息收集組（物管部負責(zé)）（1）服務(wù)人員應(yīng)起立表示歡迎業(yè)主的到來；（2）核實業(yè)主姓名和聯(lián)系電話，負責(zé)指導(dǎo)業(yè)主填寫《家庭成員登記表》等相關(guān)文件；（3）負責(zé)編寫交房當(dāng)天收樓快訊，對已整改工程及時回復(fù)業(yè)主，對未整改工程安排整改工期并向業(yè)主做好解釋工作。9.交房現(xiàn)場調(diào)查組（生活方式辦公室負責(zé)）（1）服務(wù)人員應(yīng)起立表示歡迎業(yè)主的到來；（2）指導(dǎo)業(yè)主填寫《客戶滿意調(diào)查表》；（3）禮品發(fā)放組；（4）服務(wù)人員應(yīng)起立表示歡迎業(yè)主的到來；（6）向業(yè)主發(fā)放精美禮品。注：在交房過程中，工作人員必須以耐心、細致、和藹、可親的工作態(tài)度認真接待每一位業(yè)主，同時工作人員在本人經(jīng)手的交房工作完結(jié)后，必須指引業(yè)主到下一個部門接受服務(wù)，做好交房程序銜接工作。物管部在交房期間必須認真做好業(yè)主來電記錄，對業(yè)主反映的問題直接反饋到歸口部門，并將處理結(jié)果和處理期限致電業(yè)主做好解釋工作。五、相關(guān)文件及記錄《交房公告》《交房程序表》《房屋驗收登記表》《家庭成員登記表》《房屋驗收質(zhì)量問題匯總表》《工程遺留問題處理記錄表》《交房方案》交房公告尊敬的業(yè)主：我們非常高興的通知您，您購買的于年月日如期交房，請您帶齊相關(guān)資料到銷售部辦理交房手續(xù)。一、辦理交房所需的資料： 1.以一次性付款方式購房的客戶需攜帶：（1）《商品房買賣合同》、《前期物管協(xié)議》、《業(yè)主臨時公約》原件（2）購房收據(jù)原件（3）業(yè)主身份證原件及復(fù)印件（4）業(yè)主私章（如需辦理產(chǎn)權(quán)）2.以按揭付款方式購房的業(yè)主需攜帶：（1）《商品房買賣合同》、《前期物管協(xié)議》、《業(yè)主臨時公約》原件（2）購房收據(jù)原件（3）已婚：夫妻雙方同時到場，并持雙方身份證原件及復(fù)印件、結(jié)婚證原件及復(fù)印件、夫妻雙方的私章。單身：本人身份證原件及復(fù)印件、經(jīng)公證處公證的單身證明、私章。（4）《個人按揭貸款合同公證書