體育中心物業(yè)服務(wù)擬采取的工作計(jì)劃和物資裝備情況

體育中心物業(yè)服務(wù)擬采取的工作計(jì)劃和物資裝備情況目錄第一節(jié)前期介入服務(wù)與接管驗(yàn)收方案 1一、前期介入服務(wù) 1二、項(xiàng)目的接管驗(yàn)收 4三、場館開館 7第二節(jié)物資裝備情況 9一、物業(yè)管理用房 9二、物業(yè)管理用房的配置要求 9三、管理設(shè)施的配置要求 10第一節(jié)前期介入服務(wù)與接管驗(yàn)收方案為了使物業(yè)保值、增值，管理處在認(rèn)真做好物業(yè)的接管驗(yàn)收工作的基礎(chǔ)上，擬定進(jìn)一步的工作計(jì)劃，加強(qiáng)二次裝修管理，增強(qiáng)業(yè)主和物業(yè)公司之間的溝通，以確保物業(yè)品質(zhì)不斷得到提升，同時(shí)為建設(shè)方提供一個后續(xù)的優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)工作，使建設(shè)方與物業(yè)公司的品牌共同提高，達(dá)到“雙贏”的目的。一、前期介入服務(wù)要使今后的物業(yè)管理順利進(jìn)行，物業(yè)管理的前期介入將會起到至關(guān)重要的作用，若我方中標(biāo)，將根據(jù)委托方物業(yè)施工進(jìn)度的實(shí)際情況，對XX體育中心制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計(jì)劃，并按計(jì)劃和階段開展各項(xiàng)工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。針對實(shí)際情況，提前準(zhǔn)備管理方案。我公司對物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場查勘，力爭在項(xiàng)目工程建設(shè)收尾階段前，從物業(yè)管理的角度提出改進(jìn)或布置措施，配合準(zhǔn)備接管驗(yàn)收所需要準(zhǔn)備的資料及其他相關(guān)工作。在前期介入工作中，我們一方面根據(jù)規(guī)劃建設(shè)，另一方面，緊密結(jié)合體育中心的實(shí)際情況，提前準(zhǔn)備管理方案、我們對體育中心的物業(yè)管理進(jìn)行準(zhǔn)確定位，并有針對性地完善秩序維護(hù)管理方案、停車管理方案等。（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段對于規(guī)劃設(shè)計(jì)，物業(yè)管理前期顧問人員需要參與XX體育中心規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否合理，力求使體育中心的設(shè)計(jì)方便日后的物業(yè)管理工作。其主要內(nèi)容如下：1.監(jiān)控和消控中心的設(shè)置；2.體育中心人車分流的設(shè)計(jì)；3.公共照明開關(guān)設(shè)置位置；4.公共照明開關(guān)開閉形式；5.物業(yè)管理用房的位置設(shè)計(jì)；6.體育中心垃圾房的設(shè)置；7.公共洗手間的設(shè)置；8.信報(bào)箱的設(shè)立；9.公共告示欄的配置；10家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留等。（二）建設(shè)施工階段建設(shè)過程中，物業(yè)管理前期顧問人員會經(jīng)常到現(xiàn)場了解工程進(jìn)度、施工情況，逐步對物業(yè)的硬件增加了解，對有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。1.提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議；2.分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；3.審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見；4.提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；5.提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；6.幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以避免施工對材質(zhì)造成損傷；7.提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能；8.檢查工程施工進(jìn)度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等）；9.檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議；10.配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；11.提出遺漏工程項(xiàng)目的建議；12.對體育中心公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。（三）竣工驗(yàn)收階段物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時(shí)提出維護(hù)發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗(yàn)收，對各種設(shè)備、管線都逐一檢查。1.參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案；2.發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；3.參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收；4.制訂物業(yè)驗(yàn)收流程；5.指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。（四）物業(yè)銷售階段良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會吸引大量的購房者，同時(shí)也有助于貴方樹立企業(yè)品牌形象和知名度。因此，物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實(shí)際情況，協(xié)助貴方的物業(yè)銷售和宣傳推廣。1.制定合理的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)銷售作好準(zhǔn)備；2.售樓處及樣板房的保安、保潔指導(dǎo)，規(guī)范服務(wù)，建立良好的物業(yè)形象；3.委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對體育中心物業(yè)管理方面的疑問；4.對物業(yè)人員和銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作；5.提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。二、項(xiàng)目的接管驗(yàn)收物業(yè)的接管驗(yàn)收是對新建物業(yè)竣工驗(yàn)收的再驗(yàn)收。依據(jù)國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》對已物業(yè)進(jìn)行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要步驟。物業(yè)的接管驗(yàn)收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對綜合功能的驗(yàn)收。1.公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗(yàn)收工作；2.既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗(yàn)收，也應(yīng)站在的立場上，對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)的合法權(quán)益；3.接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決，直到完全合格；4.落實(shí)物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)主體負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理公司交付保修保證金，或由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修，開發(fā)主體一次性撥付保修費(fèi)用；（一）接管驗(yàn)收的作用1.明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系2.確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)的利益3.為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)的接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，有利于計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。在我公司對體育中心充分了解的基礎(chǔ)上，通過接管這一工作程序，進(jìn)一步熟悉體育中心物業(yè)整體的各項(xiàng)性能與狀態(tài)，預(yù)測客戶可能提出的問題，準(zhǔn)備相應(yīng)的方案措施，提前向建設(shè)單位通報(bào)工程訊息，向業(yè)主提供建設(shè)性改進(jìn)意見，把可能發(fā)生矛盾的地方，消滅在萌芽狀態(tài)，真正做到有備無患，防范于未然。（二）協(xié)助處理工程遺留問題1.常見的非結(jié)構(gòu)性工程質(zhì)量問題包括：（1）有防水要求的地面滲水；（2）外墻面滲水；（3）室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面層松動；（4）抹灰層、面磚、油漆、墻紙脫落殘缺；（5）門窗開關(guān)不靈、縫隙過大、缺件；（6）供水系統(tǒng)漏水；（7）電器、電線漏電，燈具安裝不牢；（8）排水管道設(shè)計(jì)缺項(xiàng)、不合理、堵塞，道路沉陷；（9）其他常見的問題。2.問題的處理程序在保修期內(nèi)發(fā)生保修范圍內(nèi)的工程質(zhì)量問題，由建設(shè)單位或建設(shè)單位委托物業(yè)管理公司通知施工單位維修。施工單位自接到通知之日起，應(yīng)在約定的保修時(shí)限內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場與客戶確定返修內(nèi)容，盡快修理、整改，對發(fā)生設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)安全或者嚴(yán)重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位在接到通知后，應(yīng)立即到達(dá)現(xiàn)場搶修。同時(shí)，建設(shè)單位、物業(yè)管理公司或客戶應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門報(bào)告，及時(shí)采取安全防范措施，并由原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)登記的設(shè)計(jì)單位提出整修方案，原施工單位實(shí)施，原工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)監(jiān)督，維修時(shí)，客戶應(yīng)當(dāng)配合。施工單位非因特殊原因，未能在約定的時(shí)限內(nèi)到達(dá)維修現(xiàn)場，建設(shè)單位有義務(wù)再次通知施工單位限時(shí)維修，如施工單位再次違約，建設(shè)單位有權(quán)在不提高工程標(biāo)準(zhǔn)的前提下，自行返修或委托其他單位維修，發(fā)生的費(fèi)用由原施工單位承擔(dān)。保修完工后，建設(shè)單位、業(yè)主及物業(yè)公司組織驗(yàn)收。因保修不及時(shí)造成新的人身、財(cái)產(chǎn)損害，由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任。（三）各政府職能部門的協(xié)調(diào)做好相關(guān)配套服務(wù)機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)工作，如城管、供電、供水、電信（電話、寬帶等）等；三、場館開館進(jìn)入全面管理階段后，物業(yè)管理處將以公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo)，主要開展以下工作（但不限于）：（一）房屋管理：建筑物以及其附屬物的保養(yǎng)、維修；（二）設(shè)備設(shè)施管理；對物業(yè)范圍內(nèi)的共用設(shè)備設(shè)施日常的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修；（三）清潔管理：加強(qiáng)清潔員工的管理，維護(hù)物業(yè)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生；（四）綠化管理：物業(yè)范圍內(nèi)的綠化建設(shè)和養(yǎng)護(hù)；（五）消防管理：建立消防隊(duì)伍，對物業(yè)范圍內(nèi)消防器材、消防設(shè)施等管理；（六）安全管理：加強(qiáng)保安隊(duì)伍的建設(shè)管理，確保物業(yè)內(nèi)安全、舒適；（七）車輛管理：維護(hù)行人、車輛的交通秩序，以及車輛停放秩序；（八）產(chǎn)籍管理：指對產(chǎn)權(quán)登記過程中所產(chǎn)生的各種圖表、登記資料進(jìn)行完善和修正，保證產(chǎn)籍的完整、準(zhǔn)確、與實(shí)際相符；（九）財(cái)務(wù)管理：對物業(yè)管理資金運(yùn)作和管理；（十）協(xié)調(diào)因場館施工質(zhì)量引起的業(yè)主與建設(shè)方之間的糾紛。第二節(jié)物資裝備情況一、物業(yè)管理用房為創(chuàng)造一個良好的居住和生活環(huán)境，依據(jù)建設(shè)部物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，以及結(jié)合XX體育中心項(xiàng)目的特點(diǎn)，除各類設(shè)施設(shè)備機(jī)房外，物業(yè)管理用房還包括：（一）管理服務(wù)用房：管理處接待、辦公用房；（二）保安、保潔、工程維修、擺放工具設(shè)備、維修材料、清潔物料和更衣等的管理用房和倉庫；（三）員工宿舍以及食堂二、物業(yè)管理用房的配置要求（一）管理處辦公用房劃分為客戶接待和辦公兩個區(qū)域，場所面積按建設(shè)部相關(guān)文件執(zhí)行。（二）工程維修作業(yè)工作室需放置梯子、臺鉆等設(shè)備及備品備件倉庫等。（三）保安、保潔人員休息、更衣室放置床鋪、更衣箱、凳子、保潔工具等。以上配置除管理用房外，其他用房可利用車庫等多余房間，以不侵占正式辦公用房為宜。總的原則是，給業(yè)主及租戶帶來方便，提高我方人員工作效率。三、管理設(shè)施的配置要求管理處開辦物品表名稱數(shù)量/型號一、辦公用品開辦物品復(fù)印機(jī)1臺/施樂2018電腦2臺/IBM主機(jī)、三星17寸純平顯示器打印機(jī)1臺/HP1010對講機(jī)16只/摩托羅拉GP-885對講機(jī)電池板16塊/1000mA充電器10只/單路現(xiàn)金保險(xiǎn)箱1臺/永發(fā)4800辦公桌4張/防火板臺面1600*800*750辦公椅6把/麻面鋼制滑輪轉(zhuǎn)椅接待桌2張/防火板臺面1600*800*750接待椅4把/麻面弓型扶手椅洽談桌1張/防火板桌面直徑75cm，高度75cm洽談椅4把/麻面鍍鉻鋼椅會議桌1張會議椅12把水瓶2只/企鵝式WL-LM-1300網(wǎng)絡(luò)杯12只/瓷制無柄煙灰缸3只/612202A考勤鐘1只/科密8100標(biāo)識若干/塑封機(jī)1臺/煥達(dá)320P飲水機(jī)1臺/立式傳真機(jī)1臺/松下FT-153CN分欄文件柜5組/900*400*2300檔案夾250只/HY2052閱覽架1只/標(biāo)準(zhǔn)電話機(jī)2只/西門子大貨架2只/更衣箱15只/江南六門傘架3只/定制大雨傘3把/定制小雨傘30把/定制二、維修工器具開辦物品臺式鉆床1臺/德國定牌220V13m/m電錘（進(jìn)口）1臺/博士電動疏通機(jī)2臺/大力牌GC70鋁合金合頁梯（1.5m－5m）10只/標(biāo)準(zhǔn)管子鉗1把/新工600m/m24寸龍門架1套/滬工2號帶腳臺虎鉗1套/滬工5”、6”各一數(shù)字式萬用表2只/指針式萬用表4只/永紅MG-28數(shù)字式鉗形表2只/永紅MG-28兆歐表1只/東海500V砂輪機(jī)1臺/XX2.2KV潛水泵4臺/長樂220V750W拖線板3只/塔牌60A、1M2、30M切割機(jī)2臺/梅花扳手4套/電工牌10件套筒