寫字樓物業(yè)服務(wù)安全秩序管理方案

寫字樓物業(yè)服務(wù)安全秩序管理方案目錄第一節(jié)安全秩序維護(hù)管理方案 1一、安全管理原則 1二、秩序維護(hù)管理目標(biāo) 1三、秩序維護(hù)管理的性質(zhì) 1四、秩序維護(hù)管理的主要內(nèi)容 2五、秩序維護(hù)管理具體措施 2第二節(jié)人員進(jìn)出方案 9一、人員進(jìn)出管理原則 9二、人員進(jìn)出管理辦法 9三、外來人員接待辦法 11第三節(jié)消防管理方案 12一、消防工作的原則 12二、消防管理體制 13三、組織架構(gòu)說明 15四、消防控制室相關(guān)規(guī)范化管理制度 16第四節(jié)停車場管理方案 24一、停車管理服務(wù)要求 24二、停車場管理思路及落實(shí) 25三、具體管理實(shí)施方案 26第五節(jié)疫情防控技術(shù)方案 30一、工作前的準(zhǔn)備 30二、出入控制 31三、疫情應(yīng)對 31第一節(jié)安全秩序維護(hù)管理方案一、安全管理原則1.有效監(jiān)控重點(diǎn)區(qū)域和公共秩序。2.人防、技防、物防“三防”并重。3.中央監(jiān)控和屬地管理相結(jié)合。二、秩序維護(hù)管理目標(biāo)1.實(shí)行封閉式管理，24小時(shí)監(jiān)控寫字樓辦公樓所轄管理范圍的消防和安全。2.實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度，寫字樓辦公樓轄區(qū)內(nèi)、外圍每隔XX小時(shí)巡邏一次。3.隨時(shí)處理突發(fā)事件，保障管轄區(qū)域內(nèi)治安案件發(fā)生率低于承諾標(biāo)準(zhǔn)。4.秩序維護(hù)人員身高XXm以上，隊(duì)伍實(shí)行軍事化管理。5.進(jìn)出寫字樓辦公樓的各種車輛停放有序，無堵塞交通現(xiàn)象。專人負(fù)責(zé)停車場，管理有序，排列整齊，嚴(yán)格車輛出入登記制度。三、秩序維護(hù)管理的性質(zhì)寫字樓辦公樓的安全機(jī)構(gòu)（秩序維護(hù)部）是負(fù)責(zé)本寫字樓辦公樓的安全和處理突發(fā)事件的職能部門，在業(yè)務(wù)上接受公安機(jī)關(guān)和行業(yè)管理部門的指導(dǎo)，在管理上列入寫字樓辦公樓分公司的機(jī)構(gòu)、編制和工作內(nèi)容，接受項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)并接受甲方的監(jiān)督指導(dǎo)。四、秩序維護(hù)管理的主要內(nèi)容1.對人流的管理：根據(jù)寫字樓辦公樓各出入口具體情況，控制進(jìn)入?yún)^(qū)域的人員，制止各類違法犯罪活動(dòng)和違紀(jì)行為，消除安全隱患。2.對車輛及交通管理：對寫字樓辦公樓區(qū)域內(nèi)進(jìn)出的車輛和停放車輛的管理，防止寫字樓辦公樓內(nèi)停放的車輛遭受破壞及其他安全事故。3.對消防安全管理：建立有效的消防管理措施，巡查紅線范圍內(nèi)所有消防設(shè)施、設(shè)備、器材及其配套設(shè)施的完好狀況，消除各類消防隱患，定期組織消防演習(xí)。4.突發(fā)事件及違章的處理：隨時(shí)發(fā)現(xiàn)、處理、應(yīng)對突發(fā)事件，控制現(xiàn)場，防止事態(tài)惡化，按規(guī)定程序及有關(guān)法規(guī)的規(guī)定處理各種突發(fā)事件。五、秩序維護(hù)管理具體措施（一）組建一支高素質(zhì)保安隊(duì)伍在寫字樓辦公樓成立秩序維護(hù)部，隊(duì)伍建設(shè)按高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施“軍事化管理”。所有錄用秩序維護(hù)員均由區(qū)域內(nèi)合法的保安公司提供。對秩序維護(hù)員實(shí)施月、季、年終考評制，定期向外委保安公司發(fā)放評估報(bào)告并將發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行整改。（二）秩序維護(hù)隊(duì)伍組織架構(gòu)秩序維護(hù)主管（秩序維護(hù)主管（XX人）安全管理（XX人）消防中控值機(jī)員（XX人）車輛管理（XX人）（三）秩序維護(hù)專業(yè)組織架構(gòu)和設(shè)置說明1.秩序維護(hù)專業(yè)配備主管XX人，中控XX人，秩序維護(hù)員XX（包括車場），總共XX人。2.秩序維護(hù)專業(yè)工作職能分別為車輛管理，固定崗，巡邏，主要負(fù)責(zé)寫字樓辦公樓的消防、安全和車輛管理工作。當(dāng)值主管負(fù)責(zé)監(jiān)督各崗位人員的工作，并處理一些緊急事務(wù)。（四）崗位設(shè)置表一：（管理人員）序號崗位值班時(shí)間人員分配計(jì)（人）職責(zé)1運(yùn)行中心主任——負(fù)責(zé)秩序維護(hù)整體工作2秩序維護(hù)主管——負(fù)責(zé)消防內(nèi)、外保及車場管理表二：（秩序維護(hù)、中控室）序號崗位值班時(shí)間人員分配計(jì)（人）職責(zé)1CWX門崗（XX人/班）12小時(shí)負(fù)責(zé)出入人員的控制（此門建議封閉，必要時(shí)開啟）2CWXX門崗（XX人/班）12小時(shí)負(fù)責(zé)出入人員的控制3后勤人員出入崗24小時(shí)負(fù)責(zé)出入人員以及夜間大堂的控制4樓內(nèi)外圍巡視24小時(shí)負(fù)責(zé)樓內(nèi)樓外的巡視、安全隱患和突發(fā)事件5車場巡視12小時(shí)負(fù)責(zé)車場停放車輛的安全記錄和車輛停放引導(dǎo)及車場設(shè)施巡視6中控值機(jī)24小時(shí)負(fù)責(zé)消防設(shè)備設(shè)施的檢查、操作及突發(fā)事件處理表三：（崗位狀態(tài)）序號崗位顏色標(biāo)識備注1固定崗紅色2巡視崗藍(lán)色3交接班地點(diǎn)園紅1.車場巡邏負(fù)責(zé)車場內(nèi)車輛停放、設(shè)備設(shè)施的檢查登記及停放引導(dǎo)，白天每班次B1、B2各XX名。2.寫字樓辦公樓內(nèi)部巡邏XX人；交接點(diǎn)—B1簽到點(diǎn)及重點(diǎn)部位—B2簽到點(diǎn)及重點(diǎn)部位—一層的重點(diǎn)部位—十層簽到點(diǎn)—外圍巡邏點(diǎn)（五）治安防范構(gòu)造“三防、三控、四巡視、五落實(shí)”1.“三防”（人防、技防、群防）（1）人防——秩序維護(hù)員在寫字樓辦公樓全面防范實(shí)施四崗結(jié)合，即固定崗巡邏崗、車場崗巡邏崗、固定監(jiān)控位、巡邏監(jiān)控崗四崗聯(lián)合防范，相互監(jiān)控，著重安防點(diǎn)線面的配備與互動(dòng)。（2）技防——實(shí)施智能化管理，消防中控值機(jī)員利用寫字樓辦公樓的監(jiān)控探頭對各重點(diǎn)部位統(tǒng)一監(jiān)控，統(tǒng)一調(diào)度，統(tǒng)一指揮，集中力量、快速反應(yīng)，以應(yīng)對各種突發(fā)事件。（3）群防——寫字樓辦公樓管理處將在員工內(nèi)部樹立群防群治意識，所有員工都是治安防范員，遇到問題及時(shí)通報(bào)處理。2.“三控”（人員控制、物資控制、車輛控制）（1）人流控制——凡進(jìn)入寫字樓辦公樓人員須通過門崗，內(nèi)部工作人員憑工作證件（出入卡）進(jìn)入，外來人員車輛須到傳達(dá)室開具訪客單，經(jīng)聯(lián)系確認(rèn)后方可進(jìn)入，具體規(guī)定可根據(jù)甲方的來訪規(guī)定執(zhí)行。（2）物流控制——對物資流動(dòng)實(shí)施申報(bào)制、盤查制和登記制以及憑證出入制。大宗物品流出須由運(yùn)出人（部門）向?qū)懽謽寝k公樓分公司提出申報(bào)，秩序維護(hù)員有責(zé)任和義務(wù)對物資流出進(jìn)行禮貌盤查，物資流出實(shí)行登記放行手續(xù)，由寫字樓辦公樓分公司在核驗(yàn)運(yùn)出人（部門）后開具放行條，相關(guān)崗位查驗(yàn)收條并核實(shí)后放行。（3）車流控制——車輛憑IC卡或車輛出入卡出入停放，車庫設(shè)巡邏崗位，指導(dǎo)車輛停泊，實(shí)現(xiàn)人車分流，出入分流。3.四巡視：（一級巡視、二級巡視、三級巡視、四級巡視）一級巡視：為該區(qū)域的秩序維護(hù)員，負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)備設(shè)施的巡查工作，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告；二級巡視：為崗位設(shè)定的巡視崗、中控巡視及工程巡視，主要負(fù)責(zé)管轄區(qū)域內(nèi)人員、設(shè)備的安全運(yùn)行，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告；三級巡視：為部門負(fù)責(zé)人、經(jīng)理每周對本寫字樓辦公樓進(jìn)行全面巡視檢查；四級巡視：為總公司職能部門每月對人員狀態(tài)、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維修保養(yǎng)的抽檢工作。4.五落實(shí)：（思想落實(shí)、組織落實(shí)、人員落實(shí)、制度落實(shí)、裝備落實(shí)）（1）思想落實(shí)—將安全思想放在第一位，經(jīng)常組織員工進(jìn)行業(yè)務(wù)知識和法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，從思想上真正認(rèn)識安全的重要性。（2）組織落實(shí)—建立安全組織機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)寫字樓辦公樓的安全管理協(xié)調(diào)處理寫字樓辦公樓的安全問題。（3）人員落實(shí)—安排有經(jīng)驗(yàn)的安全管理人員擔(dān)任秩序維護(hù)部負(fù)責(zé)人，挑選業(yè)務(wù)素質(zhì)和思想品德素質(zhì)較好的人員擔(dān)任骨干。（4）制度落實(shí)—根據(jù)國家法律法規(guī)，結(jié)合寫字樓辦公樓實(shí)際情況制定適合和寫字樓辦公樓的規(guī)章制度，并嚴(yán)格落實(shí)。（5）人員的執(zhí)勤裝備、通信器材及崗位標(biāo)準(zhǔn)配備落實(shí)到位。（六）秩序維護(hù)人員的培訓(xùn)：在XX物業(yè)公司接管寫字樓辦公樓后，各運(yùn)行中心培訓(xùn)的立足點(diǎn)主要以區(qū)域整體環(huán)境、設(shè)備設(shè)施、客戶資料和需求，服務(wù)意識的培訓(xùn)，保證寫字樓辦公樓區(qū)域的安全及設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)，入戶維修及時(shí)，為區(qū)域業(yè)主提供滿意的服務(wù)。秩序維護(hù)員培訓(xùn)計(jì)劃表項(xiàng)目序號培訓(xùn)內(nèi)容方式目標(biāo)時(shí)間1整體環(huán)境的熟悉集中講解、現(xiàn)場勘察秩序維護(hù)員對區(qū)域地上環(huán)境、地下車庫位置重點(diǎn)部位熟悉1周之內(nèi)完成2設(shè)備使用、消防系統(tǒng)位置集中講解、現(xiàn)場勘察熟悉設(shè)備的操作和安裝位置1周之內(nèi)完成3閉路監(jiān)控系統(tǒng)的監(jiān)控位置和設(shè)備的使用集中講解、現(xiàn)場勘察、操作熟悉設(shè)備的操作和安裝位置1周之內(nèi)完成4車輛的指揮、控制、疏導(dǎo)集中講解、現(xiàn)場勘察、操作熟練、規(guī)范2周之內(nèi)完成5儀容儀表、軍姿的培訓(xùn)、交通手勢集體培訓(xùn)、講解熟練、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)2周之內(nèi)完成6服務(wù)意識、禮儀禮貌集體培訓(xùn)、講解熟練、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)循環(huán)培訓(xùn)7應(yīng)急預(yù)案的培訓(xùn)集體培訓(xùn)、講解、模擬訓(xùn)練能夠應(yīng)對突發(fā)事件、獨(dú)立處理問題2周之內(nèi)完成8整體協(xié)作的培訓(xùn)集體培訓(xùn)能夠應(yīng)對突發(fā)事件、合作處理問題1周之內(nèi)完成（七）安全管理工作標(biāo)準(zhǔn)1.結(jié)合寫字樓辦公樓用途和性質(zhì)制定相關(guān)制度和防范措施。2.設(shè)立專職的秩序維護(hù)隊(duì)伍，XX物業(yè)公司將根據(jù)寫字樓辦公樓的用途對秩序維護(hù)人員進(jìn)行職業(yè)道德、專業(yè)素質(zhì)、行為規(guī)范、法律法規(guī)等方面的培訓(xùn)，考試合格后方可上崗。3.秩序維護(hù)員執(zhí)行任務(wù)時(shí)做到文明執(zhí)勤、訓(xùn)練有素、語言規(guī)范、認(rèn)真負(fù)責(zé)，為客戶、來賓提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。4.對寫字樓辦公樓區(qū)域根據(jù)制定的巡邏路線進(jìn)行24小時(shí)固定巡邏。5.實(shí)行內(nèi)緊外松的管理方式。6.充分利用寫字樓辦公樓的安防、設(shè)備設(shè)施的科學(xué)性、先進(jìn)性、預(yù)防性的特點(diǎn)提高安全保障。第二節(jié)人員進(jìn)出方案一、人員進(jìn)出管理原則在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個(gè)積極性，即物業(yè)管理公司的積極性和入駐單位的積極性。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大業(yè)主的要求，通過管理處對物業(yè)實(shí)施專業(yè)化的管理，同時(shí)努力爭取入駐單位的支持配合，使其能正確使用和維護(hù)物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng)建文明的辦公環(huán)境。二、人員進(jìn)出管理辦法（一）人員出入管理辦法1.相關(guān)業(yè)務(wù)部門、人員進(jìn)入寫字樓必須佩帶工作證，臨時(shí)來訪人員必須佩帶臨時(shí)出入證（由物業(yè)公司提供）。2.外來人員實(shí)行來訪登記制度。來訪人員必須經(jīng)被訪人同意后，大堂接待員方可按來訪登記程序操作放行。來訪人必須提供被訪人姓名、是否有預(yù)約，大堂接待員在征得被訪人同意后，請來訪人出示有效證件（身份證、駕駛證、等工作證）進(jìn)行登記。來訪人憑訪客登記回執(zhí)并佩帶臨時(shí)出入卡進(jìn)入寫字樓，以便保安員識別檢查，出門時(shí)歸還臨時(shí)出入卡和有被訪人簽字的回執(zhí)。臨時(shí)卡進(jìn)出只限使用一次，如來訪人經(jīng)被訪人同意暫時(shí)離開當(dāng)日內(nèi)還需返回的，可將回執(zhí)及臨時(shí)卡暫放在大堂接待處，以便下一次使用，大堂接待員在回執(zhí)上記錄返回時(shí)間即可。3.其他分公司或分部員工憑工作證經(jīng)被訪人同意后，由大堂接待員在值班本上登記即可放行。（佩戴公司工作牌亦可放行）（二）出入管理實(shí)施辦法1.實(shí)施全程物業(yè)管理，從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化建議，構(gòu)筑一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境。2.配備專業(yè)管理人員，實(shí)施專業(yè)化管理。3.在公司現(xiàn)有管理資源的基礎(chǔ)上，充分借鑒行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，積極培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才，為寫字樓組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍。4.導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量管理理念，緊密結(jié)合物業(yè)具體實(shí)際，制定一套切合實(shí)際的規(guī)章制度，確定一系列高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理，寓管理于服務(wù)。5.嚴(yán)格遵守《XX物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)寫字樓物業(yè)管理法規(guī)，制定切實(shí)可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項(xiàng)協(xié)議，依法約束雙方行為。6.以顧客滿意為戰(zhàn)略，建立富有親和力的管理和服務(wù)模式。7.采取智能化手段構(gòu)筑社區(qū)信息互動(dòng)平臺(tái)，提高管理水平和管理效率。三、外來人員接待辦法（一）外來人員接待1.各部門接待外來人員，應(yīng)持有效證件到公司門衛(wèi)值班室登記后接待；2.各類來訪客戶、業(yè)務(wù)人員及其他個(gè)人或公司需確認(rèn)同意后方可進(jìn)入寫字樓；3.地方政府、行政事業(yè)單位等所有參觀人員，經(jīng)公司經(jīng)理同意后相關(guān)部門協(xié)同接待；4.其他因業(yè)務(wù)關(guān)系的來訪人員根據(jù)需要由對口部門接待；5.員工親友、私事來訪時(shí)，除特殊緊急事故外，員工不得在上班地點(diǎn)會(huì)客；6.外來人員來寫字樓后，由門衛(wèi)值班員電話通知所要聯(lián)系各公司或個(gè)人，同意后速到門衛(wèi)值班室登記接待，不同意接待時(shí)請講明原因，已便于門衛(wèi)值班人員轉(zhuǎn)告；7.外來人員進(jìn)入寫字樓，必須規(guī)范佩帶由保衛(wèi)佩發(fā)的出入證，服從接待人員的管理，嚴(yán)格遵守公司的規(guī)章制度，不可隨意進(jìn)入與其工作無關(guān)的辦公室或樓層等，更不得動(dòng)用公共設(shè)備及物資。各部門全體員工要加強(qiáng)責(zé)任心與防范措施，發(fā)現(xiàn)外來人員擅自進(jìn)入其他寫字樓或樓層，要立即制止，并向部門領(lǐng)導(dǎo)及秩序維護(hù)部匯報(bào)進(jìn)行處理；8.凡被公司開除的員工，未經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)同意嚴(yán)禁進(jìn)入公司，相關(guān)部門不得私自接待。（二）外來人員分類外來人員分為預(yù)約和臨時(shí)兩類1.預(yù)約來訪人員：計(jì)劃內(nèi)來訪，指公司相關(guān)部門或其他公司事先已明確來訪人員的相關(guān)信息（單位、姓名及人數(shù)等）、來訪時(shí)間及來訪事由的情況。2.臨時(shí)來訪人員：計(jì)劃外來訪，指即公司接待部門或其他公司事先不清楚來訪人員的相關(guān)信息、來訪時(shí)間及來訪事由的情況。第三節(jié)消防管理方案一、消防工作的原則1.依法管理的原則以《中華人民共和國消防法》、《消防控制室通用技術(shù)要求》（GB25506-2010）、《人員密集場所消防安全管理》（GB/T40248-2021）及相關(guān)的契約、合同、公約為準(zhǔn)則進(jìn)行管理。2.預(yù)防為主、防消結(jié)合的原則3.人防、技防、物防并重的原則二、消防管理體制安全管理機(jī)構(gòu)（安全領(lǐng)導(dǎo)小組、應(yīng)急消防救援隊(duì)、火災(zāi)應(yīng)急處理流程）（一）安全領(lǐng)導(dǎo)小組：小組組長（項(xiàng)目經(jīng)理）小組組長（項(xiàng)目經(jīng)理）安全小組副組長（運(yùn)行中心主任）運(yùn)行中心主任（及其下屬人員）客服中心主任（及其下屬人員）（二）應(yīng)急消防救援隊(duì)：應(yīng)急消防救援隊(duì)?wèi)?yīng)急消防救援隊(duì)專職消防救援人員義務(wù)消防救援人員中控值機(jī)員全體秩序員客服中心人員人員運(yùn)行中心人員（三）火災(zāi)應(yīng)急處理流程系統(tǒng)報(bào)警設(shè)備發(fā)出火警警報(bào)系統(tǒng)報(bào)警設(shè)備發(fā)出火警警報(bào)控制室人員通知安保人員及報(bào)警點(diǎn)工作人員持通訊工具及滅火器到現(xiàn)場確認(rèn)確認(rèn)為誤報(bào)警確認(rèn)為火警通知控制室恢復(fù)系統(tǒng)正常狀態(tài)記錄誤報(bào)的時(shí)間、部位、原因通知控制室視情況啟動(dòng)相應(yīng)的消防設(shè)施撥打“119”報(bào)警電話按照滅火預(yù)案組織滅火及安全疏散通知單位領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)視火災(zāi)情況下設(shè)備運(yùn)行情況三、組織架構(gòu)說明（一）安全領(lǐng)導(dǎo)小組1.設(shè)組長X名，由項(xiàng)目經(jīng)理擔(dān)任；2.副組長X名，由運(yùn)行中心負(fù)責(zé)人擔(dān)任；3.小組成員，由其他中心的負(fù)責(zé)人擔(dān)任。（二）消防救援隊(duì)伍的組成運(yùn)行中心主任為消防救援隊(duì)伍負(fù)責(zé)人，消防救援隊(duì)伍分為專職消防救援人員和義務(wù)消防救援人員。專職消防救援人員：中控值機(jī)員和全體秩序維護(hù)員組成；義務(wù)消防救援人員：其他各部門的員工。（三）消防管理1.成立安全領(lǐng)導(dǎo)小組，明確各區(qū)域防火責(zé)任人；2.根據(jù)寫字樓辦公樓情況制定寫字樓辦公樓消防管理規(guī)定；3.制定突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立本寫字樓辦公樓的消防疏散示意圖；保證應(yīng)急照明設(shè)施、各種消防標(biāo)識完好；消防通道暢通；4.消防管理人員、中控值機(jī)員必須掌握消防設(shè)備設(shè)施的使用方法及時(shí)靈活處理各種問題；全體秩序維護(hù)員掌握和會(huì)使用滅火器；5.消防設(shè)備、設(shè)施齊全，完好無損，可隨時(shí)啟用。定期對消防泵盤車，使其保持良好運(yùn)行狀態(tài)；6.巡邏崗定期對寫字樓辦公樓進(jìn)行24小時(shí)巡邏，對消火栓的配備情況、滅火器的擺放進(jìn)行檢查，對巡邏中發(fā)現(xiàn)的違規(guī)行為和火災(zāi)隱患進(jìn)行勸阻和整改；7.定期組織消防知識、法規(guī)的培訓(xùn)，每年組織兩次消防演習(xí)。四、消防控制室相關(guān)規(guī)范化管理制度（一）消防控制室規(guī)范化管理標(biāo)準(zhǔn)1.消防控制室要結(jié)合本單位的實(shí)際，按照本標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施規(guī)范化管理；2.《消防控制室規(guī)范化管理標(biāo)準(zhǔn)》、《消防控制室值班人員職責(zé)》、《消防控制室管理制度》、《消防控制室火災(zāi)事故緊急處理程序》、《建筑自動(dòng)消防設(shè)施維護(hù)管理制度》和《消防控制室火災(zāi)事故緊急處理程序流程圖》要統(tǒng)一規(guī)格制作并懸掛于消防控制室的墻壁上。[其中消防控制室建筑面積不小于XXm2的宜為標(biāo)準(zhǔn)XX號圖紙的規(guī)格（Xmm*XXmm），消防控制室小于XXm2的宜為三號圖紙的規(guī)格（Xmm*XXmm）；3.消防控制室內(nèi)的火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)有圖形顯示器，具備智能顯示功能的，應(yīng)保證系統(tǒng)完好。明確顯示報(bào)警點(diǎn)位置；不具備智能顯示功能的，應(yīng)配備報(bào)警地址編碼對照表和建筑總平面布局圖、保護(hù)區(qū)域的建筑平面圖和系統(tǒng)圖，其中相關(guān)圖紙應(yīng)按照本標(biāo)準(zhǔn)第一條的要求，制作成鏡框掛于消防控制室的墻壁上，高層建筑和報(bào)警點(diǎn)位超過XX個(gè)的，可以使用標(biāo)準(zhǔn)XX號圖紙的規(guī)格（Xmm*XXmm）裝訂制作成圖冊，便于值班人員及時(shí)查找報(bào)警點(diǎn)；4.《消防控制室值班記錄》、《建筑消防設(shè)施巡查記錄》、《建筑消防設(shè)施月度檢查記錄》、《建筑消防設(shè)施故障處理記錄》和《建筑消防設(shè)施年度檢測報(bào)告》要制作成標(biāo)準(zhǔn)A4紙規(guī)格，裝訂成冊，集中保管；5.建筑消防設(shè)施的檔案應(yīng)包含基本情況和動(dòng)態(tài)管理情況?；厩闆r包括建筑消防設(shè)施的驗(yàn)收文件和產(chǎn)品、系統(tǒng)使用說明書、系統(tǒng)調(diào)試記錄等原始資料。動(dòng)態(tài)管理情況包括建筑消防設(shè)施的值班記錄、巡查記錄、月度檢查記錄、年度檢測報(bào)告、故障處理記錄等；6.建筑消防設(shè)施的原始技術(shù)資料應(yīng)長期保存；《消防控制室值班記錄》和《建筑消防設(shè)施巡查記錄》的存檔時(shí)間不應(yīng)少于XX年；《建筑消防設(shè)施月度檢查記錄》、《建筑消防設(shè)施年度檢測報(bào)告》和《建筑消防設(shè)施故障處理記錄》的存檔時(shí)間不應(yīng)少于XX年。（二）消防控制室值班人員職責(zé)1.遵守控制室的各項(xiàng)規(guī)章制度；2.熟悉和掌握本系統(tǒng)的工作原理和操作規(guī)程，熟悉各種按鍵的功能，熟練操作各種系統(tǒng)；3.應(yīng)當(dāng)在崗在位，認(rèn)真記錄控制運(yùn)行器日運(yùn)行情況，每日檢查火災(zāi)報(bào)警控制器的自檢、消音、復(fù)位功能以及主備電源切換功能，消防聯(lián)動(dòng)控制器的運(yùn)行狀況，并認(rèn)真填寫《消防控制室值班記錄》；4.及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)備故障，并填寫《建筑消防設(shè)施故障處理記錄》；5.掌握和了解消防設(shè)施的運(yùn)行、誤報(bào)警、故障等有關(guān)情況；6.熟練掌握《消防控制室火災(zāi)事故緊急處理程序》，火災(zāi)情況下能夠按照程序開展滅火救援工作。（三）消防控制室管理制度1.消防控制室工作人員應(yīng)嚴(yán)格遵守消防控制室的各項(xiàng)安全操作規(guī)程和各項(xiàng)消防安全管理制度；2.報(bào)警聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備需要設(shè)置在手動(dòng)狀態(tài)時(shí)，應(yīng)有火災(zāi)時(shí)能迅速將手動(dòng)轉(zhuǎn)換為自動(dòng)控制的可靠措施。嚴(yán)禁將自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)和聯(lián)動(dòng)控制的防火卷簾等防火隔離設(shè)施設(shè)置在手動(dòng)控制狀態(tài)；3.消防控制室應(yīng)當(dāng)實(shí)行24小時(shí)專人值班制度，確保及時(shí)發(fā)現(xiàn)并準(zhǔn)確處置火災(zāi)和故障報(bào)警；4.消防控制室自動(dòng)消防系統(tǒng)的操作人員每班不得少于XX人，XX名負(fù)責(zé)值班時(shí)報(bào)警部位的核實(shí)和緊急情況的處置，XX名負(fù)責(zé)自動(dòng)消防系統(tǒng)的操作；5.消防控制室自動(dòng)消防系統(tǒng)的操作人員，應(yīng)取得《自動(dòng)消防系統(tǒng)操作人員資格證》，持證上崗，并存放在消防控制室備查；6.消防控制室工作人員應(yīng)按時(shí)上崗，并做好交接班工作，接班人員未到崗前交班人員不得擅自離崗；7.消防控制室工作人員應(yīng)按時(shí)上崗，并堅(jiān)守崗位，盡職盡責(zé)，不得脫崗、替崗、睡崗，嚴(yán)禁值班前飲酒或在值班室進(jìn)行娛樂活動(dòng)，因確有特殊情況不能到崗的，應(yīng)提前向主管領(lǐng)導(dǎo)請假，經(jīng)批準(zhǔn)后，由同等職務(wù)的人員代替值班；8.應(yīng)在消防控制室的入口處設(shè)置明顯的標(biāo)志，地下的消防控制室門上的標(biāo)志必須是帶燈光的裝置；消防控制室應(yīng)設(shè)置一部外線電話、火災(zāi)事故應(yīng)急照明、滅火器等消防器材，并配備相應(yīng)的通訊聯(lián)絡(luò)工具；9.消防控制室工作人員要愛護(hù)消防控制室的設(shè)施，保持控制室內(nèi)的衛(wèi)生；10.嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入消防控制室，隨意觸動(dòng)設(shè)備；11.消防控制室內(nèi)嚴(yán)禁存放易燃易爆危險(xiǎn)物品和堆放與設(shè)備運(yùn)行無關(guān)的物品或雜物，嚴(yán)禁與消防控制室無關(guān)的電氣線路和管道穿過；12.消防控制室內(nèi)嚴(yán)禁吸煙或動(dòng)用明火。（四）消防控制室管理及應(yīng)急程序1.消防控制室必須實(shí)行每日24小時(shí)專人值班制度，每班不應(yīng)少于2人。2.消防控制室的日常管理應(yīng)符合《建筑消防設(shè)施的維護(hù)管理》（GB25201-2010）的有關(guān)要求。3.消防控制室應(yīng)確保火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和滅火系統(tǒng)處于正常工作狀態(tài)。4.消防控制室應(yīng)確保高位消防水箱、消防水池、氣壓水罐等消防儲(chǔ)水設(shè)施水量充足；確保消防泵出水管閥門、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)管道上的閥門常開；確保消防水泵、防排煙風(fēng)機(jī)、防火卷簾等消防用電設(shè)備的配電柜開關(guān)處于自動(dòng)（接通）位置。5.接到火災(zāi)警報(bào)后，消防控制室必須立即以最快方式確認(rèn)。6.火災(zāi)確認(rèn)后，消防控制室必須立即將火災(zāi)報(bào)警聯(lián)動(dòng)控制開關(guān)轉(zhuǎn)入自動(dòng)狀態(tài)（處于自動(dòng)狀態(tài)的除外），同時(shí)撥打“119”火警電話報(bào)警。7.消防控制室必須立即啟動(dòng)單位內(nèi)部滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，并應(yīng)同時(shí)報(bào)告單位負(fù)責(zé)人。（五）消防控制室火災(zāi)事故緊急處理程序1.消防控制室值班人員在接到火警顯示后，應(yīng)保持鎮(zhèn)定、不得慌亂，并按照相應(yīng)的處理程序進(jìn)行工作。2.消防控制室火災(zāi)事故緊急處理程序：（1）接到控制設(shè)備報(bào)警顯示后，應(yīng)首先在系統(tǒng)報(bào)警點(diǎn)位置平面圖中核實(shí)報(bào)警點(diǎn)所對應(yīng)的部位；（2）通知安保人員及報(bào)警部位最近的工作人員持通訊工具和滅火器，迅速趕到報(bào)警部位核實(shí)情況，自動(dòng)消防系統(tǒng)操作人員在控制室內(nèi)隨時(shí)準(zhǔn)備實(shí)施系統(tǒng)操作；（3）安保及工作人員現(xiàn)場核實(shí)報(bào)警部位確實(shí)起火后，應(yīng)立即通知消防控制室，自動(dòng)消防系統(tǒng)操作人員應(yīng)將系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)控制裝置調(diào)整到自動(dòng)狀態(tài)，并立即撥打電話“119”，向公安消防機(jī)構(gòu)報(bào)警，說明發(fā)生火災(zāi)的單位名稱、坐落地點(diǎn)、起火部位、聯(lián)系電話等基本情況；（4）報(bào)警后，消防控制室一名值班人員應(yīng)利用火災(zāi)事故廣播系統(tǒng)通知有關(guān)部門和有關(guān)人員組織疏散和自救工作；（5）消防控制室的自動(dòng)消防系統(tǒng)操作人員要監(jiān)視系統(tǒng)的運(yùn)行狀態(tài)，保證火災(zāi)情況下自動(dòng)消防設(shè)施的正常運(yùn)行。3.消防控制室火災(zāi)誤報(bào)處理程序：（1）接到控制設(shè)備報(bào)警顯示后，應(yīng)首先在保護(hù)區(qū)域的建筑平面圖中核實(shí)報(bào)警所對應(yīng)的部位；（2）消防控制室值班人員通知安保人員及報(bào)警部位最近的工作人員持通訊工具和滅火器，迅速趕到報(bào)警部位核實(shí)情況，自動(dòng)消防系統(tǒng)操作人員留在控制室內(nèi)隨時(shí)準(zhǔn)備實(shí)施系統(tǒng)操作；（3）值班人員或保衛(wèi)人員在現(xiàn)場核實(shí)為火警誤報(bào)時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知消防控制室，消防控制室的自動(dòng)消防系統(tǒng)操作人員應(yīng)將系統(tǒng)恢復(fù)到正常工作狀態(tài)，并在值班記錄中對誤報(bào)的時(shí)間、部位、原因及處理情況進(jìn)行詳細(xì)記錄；（4）消防控制室領(lǐng)班應(yīng)及時(shí)將誤報(bào)的原因及處理情況向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。4.消防控制室工作人員應(yīng)熟悉火災(zāi)事故緊急處理程序，并應(yīng)定期進(jìn)行演練，達(dá)到熟悉掌握的程度。（六）建筑自動(dòng)消防設(shè)施維護(hù)管理制度1.建筑自動(dòng)消防設(shè)施的管理應(yīng)當(dāng)明確主管部門和相關(guān)人員的責(zé)任，建立完善的管理制度；2.消防設(shè)施應(yīng)具有系統(tǒng)竣工圖、設(shè)備技術(shù)資料、使用說明書、調(diào)試開通報(bào)告、竣工報(bào)告、竣工驗(yàn)收情況表等有關(guān)資料，建立技術(shù)檔案；3.消防控制室應(yīng)建立系統(tǒng)的使用操作規(guī)程，明確值班人員職責(zé)，并做好系統(tǒng)的運(yùn)行記錄，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門進(jìn)行維修保養(yǎng)，確保系統(tǒng)的完好有效；4.應(yīng)做好建筑消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)記錄；5.建筑消防設(shè)施投入使用后即應(yīng)保證其處于連續(xù)正常運(yùn)行或準(zhǔn)工作狀態(tài)，不得擅自斷電運(yùn)行或長期帶故障工作；6.應(yīng)建立建筑消防設(shè)施故障報(bào)告和故障消除的管理制度。發(fā)生故障，應(yīng)及時(shí)組織修復(fù)，并采取有效措施確保安全；7.建筑消防設(shè)施檢查分為巡查、月度檢查、年度檢測三種方式；8.建筑消防設(shè)施巡查可由歸口管理消防設(shè)施的部門實(shí)施。也可以按照工作、生產(chǎn)、經(jīng)營的實(shí)際情況，將巡查的職責(zé)落實(shí)到相關(guān)的工作崗位，并應(yīng)明確各類建筑消防設(shè)施巡查部位和內(nèi)容，填寫《建筑消防設(shè)施巡查記錄》；依照有關(guān)規(guī)定每日進(jìn)行防火巡查的單位和設(shè)有電子巡更系統(tǒng)的單位，應(yīng)將建筑消防設(shè)施巡查部位納入其中，其他單位建筑消防設(shè)施巡查應(yīng)當(dāng)每周至少一次；建筑消防設(shè)施的電源開關(guān)、管道閥門，均應(yīng)制式正常運(yùn)行位置，并標(biāo)識開、關(guān)的狀態(tài)；對其需要保持常開或常閉狀態(tài)的閥門，應(yīng)當(dāng)采取鉛封、標(biāo)識等限位措施；9.建筑消防設(shè)施的月度檢查應(yīng)當(dāng)每月至少一次，并填寫《建筑消防設(shè)施月度檢查記錄》。單位不具備檢查的專業(yè)技術(shù)人員和檢測儀器設(shè)備的，可以委托具有相應(yīng)資質(zhì)的單位依照有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查；10.建筑消防設(shè)施每年應(yīng)當(dāng)委托具備消防檢測中介服務(wù)資格的單位依照有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全面檢測，出具《建筑消防設(shè)施年度檢測報(bào)告》，檢測合格后方可繼續(xù)使用，并報(bào)送主管公安消防機(jī)構(gòu)備查；11.從事建筑消防設(shè)施月度檢查和年度檢測的技術(shù)人員，應(yīng)當(dāng)經(jīng)消防專業(yè)考試合格，持證上崗；12.建筑自動(dòng)消防設(shè)施經(jīng)年度檢測合格后應(yīng)報(bào)屬地公安消防機(jī)構(gòu)備案，并將年度檢測報(bào)告存放在消防控制室；13.火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)投入運(yùn)行2年后，其中典型感溫、感煙探測器應(yīng)每隔3年由專門清洗單位全部清洗一遍，清洗后做相應(yīng)閾值及其他必要功能試驗(yàn)，并建立相關(guān)情況記錄，不合格的應(yīng)及時(shí)更換，嚴(yán)禁重新安裝使用；14.消防設(shè)備、器材應(yīng)根據(jù)使用場所的環(huán)境條件和產(chǎn)品的技術(shù)性能要求及時(shí)進(jìn)行保養(yǎng)和更換；對易腐蝕生銹的消防設(shè)備、管道、閥門應(yīng)定期清潔、除銹、注潤滑劑；15.檢查發(fā)現(xiàn)建筑消防設(shè)施存在問題和故障的，實(shí)施檢查的人員必須向單位消防安全管理人報(bào)告，并填寫《建筑消防設(shè)施故障處理記錄》；16.對建筑消防設(shè)施存在的問題和故障，當(dāng)場有條件解決的應(yīng)立即解決；當(dāng)場沒有條件解決的，應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)解決；需要由供應(yīng)商或者廠家解決，不影響系統(tǒng)正常工作的應(yīng)在10個(gè)個(gè)工作日內(nèi)解決，影響系統(tǒng)正常工作的應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)解決，恢復(fù)系統(tǒng)正常工作狀態(tài)；故障排除后，應(yīng)由消防安全管理人簽字認(rèn)可，故障處理記錄存檔備查。第四節(jié)停車場管理方案一、停車管理服務(wù)要求停車管理作為物業(yè)管理的一部分，因其涉及客戶財(cái)產(chǎn)及停車秩序，建立和健全機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車的管理方案和制度至關(guān)重要。1.保證車輛交通秩序良好，無堵車、亂停車現(xiàn)象，確保急救車通道暢通。2.嚴(yán)格按照XX市物價(jià)部門確定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行停車費(fèi)收取，無亂收費(fèi)。3.每年至少對路牙、車位線進(jìn)行一次刷新，如由于磨損過于嚴(yán)重，及時(shí)進(jìn)行刷新。4.我司承諾，票據(jù)的購置、發(fā)放和稅務(wù)及停車場維護(hù)、車位線刷新、年審等相關(guān)費(fèi)用全部由我司承擔(dān)，停車場發(fā)生的任何糾紛，一律由我司處理并承擔(dān)全部的責(zé)任，與院方無任何關(guān)系。二、停車場管理思路及落實(shí)（一）實(shí)現(xiàn)區(qū)域車輛分區(qū)管理車輛分區(qū)管理，非機(jī)動(dòng)車和機(jī)動(dòng)車分區(qū)域停放。停車管理是物業(yè)管理的重要組成部分，特別是在集中上下班的高峰期和辦證高峰時(shí)段，停車管理更是意義重大。加強(qiáng)車輛引導(dǎo)指揮，做到有序停放是工作環(huán)境秩序井然的基礎(chǔ)。我們將設(shè)置合理行車導(dǎo)向進(jìn)行車輛分區(qū)管理，注重工程車和領(lǐng)導(dǎo)或貴賓車輛服務(wù)，由專人負(fù)責(zé)，制定相應(yīng)的管理制度，確保項(xiàng)目車輛分區(qū)停放有序，交通順暢，秩序井然。（二）加強(qiáng)交通疏導(dǎo)，合理分流針對上下班高峰期和辦證、考試高峰期，業(yè)主和客戶車輛進(jìn)出流量較大，加強(qiáng)交通疏導(dǎo)，做好進(jìn)出車輛行駛路線的指引，實(shí)施分流措施：出入口加強(qiáng)疏導(dǎo)、車輛經(jīng)過的集中區(qū)域加派保安人員、加強(qiáng)空置停車位信息化指引。（三）人車分流規(guī)劃設(shè)計(jì)行人通道，設(shè)置護(hù)欄和斑馬線、路樁等設(shè)施。規(guī)劃行人集中過馬路道口，在道口規(guī)劃斑馬線和車輛減速帶。安排護(hù)管員加強(qiáng)道路巡邏管理，及時(shí)疏導(dǎo)交通。引導(dǎo)行人遵守交通規(guī)則，保障項(xiàng)目道路行人與行車安全?，F(xiàn)場測量、科學(xué)規(guī)劃，調(diào)整和完善道路原有的各種配套設(shè)施，不斷完善和提高項(xiàng)目交通管理水平。（四）智能化交通服務(wù)停車通過先進(jìn)的停車場智能管理系統(tǒng)，動(dòng)態(tài)更新車場信息，實(shí)時(shí)提示客戶車位情況，配以專業(yè)人員指引，讓停車成為一種享受。且定期輸出停車場相關(guān)運(yùn)營報(bào)告，靈活調(diào)整規(guī)劃、管理，提高滿意度，增加收益。同時(shí)通過與交通部門的溝通，選擇關(guān)鍵點(diǎn)請求增加交警高峰段指揮、改進(jìn)支路交通循環(huán)等方式緩解本項(xiàng)目車輛出入易擁擠的現(xiàn)狀三、具體管理實(shí)施方案（一）車輛出入管理1.車場車輛進(jìn)出憑證出入。2.車場巡邏秩序維護(hù)員按照規(guī)定的時(shí)間與路段開展巡邏工作。3.搬運(yùn)貨物的車輛進(jìn)出車場按甲方要求執(zhí)行，同時(shí)做好相關(guān)登記。4.對辦公人員車輛無卡（證）特殊需要離（入）場時(shí)，按照甲方要求執(zhí)行。（二）車輛指引和停放管理1.車輛進(jìn)入項(xiàng)目區(qū)域時(shí)根據(jù)甲方要求，由巡邏秩序維護(hù)員結(jié)合停車引導(dǎo)系統(tǒng)引導(dǎo)停放到地面或地下停車場，以標(biāo)準(zhǔn)的交通指揮動(dòng)作指揮疏導(dǎo)車輛，按規(guī)定停停車輛，防止道路堵塞等發(fā)生，制定車場突發(fā)狀況的應(yīng)急措施。2.實(shí)施車場分區(qū)管理根據(jù)寫字樓實(shí)際情況，將車場規(guī)劃為工作人員停車區(qū)、辦事人員社會(huì)停車區(qū)、考試車輛停車區(qū)、消防車輛停車區(qū)、等等，對實(shí)現(xiàn)專人服務(wù)。3.停車場嚴(yán)格管理有重大活動(dòng)安排時(shí)，應(yīng)根據(jù)甲方要求，事先預(yù)留車位，并擺放醒目標(biāo)志，防止車輛堵塞現(xiàn)象發(fā)生。4.辦證高峰期，加強(qiáng)車輛疏導(dǎo)接待重大活動(dòng)和會(huì)務(wù)期間，擬制合理人、車分流控制方案，確保車流順暢、秩序井然，對領(lǐng)導(dǎo)或貴賓的重點(diǎn)車輛專人引導(dǎo)和看護(hù)。5.非機(jī)動(dòng)車輛根據(jù)甲方要求停放，落實(shí)管理制度，擺放整齊，場地整潔。（三）停車場日常管理與巡查1.根據(jù)項(xiàng)目的狀況，建立完善的停車場管理制度。2.配合寫字樓做好各種安全標(biāo)識和安全設(shè)施的管理，保證行車安全，如限速器、轉(zhuǎn)彎凸鏡、限高牌、限速牌、道路指示牌、區(qū)域指示牌等。3.指揮車輛按規(guī)定道路、方向行駛，保證安全有序。4.地下車庫實(shí)行24小時(shí)值班巡邏制度，查看車輛有無損壞、漏油、漏水情況和車輛防護(hù)狀況是否完好，是否有可疑人員在車場滯留，專用車位是否被其他車輛占用等，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)上報(bào)甲方相關(guān)部門。（四）特殊情況下車場管理措施1.發(fā)生交通事故時(shí)，迅速保護(hù)現(xiàn)場，根據(jù)甲方要求報(bào)警并搶救傷員，防止車輛堵塞現(xiàn)象發(fā)生。2.在巡視車場過程中，發(fā)現(xiàn)車門、窗未鎖好等情況時(shí)，應(yīng)立即控制現(xiàn)場，并及時(shí)聯(lián)系車主，做好相關(guān)記錄。（五）非機(jī)動(dòng)車管理1.劃定非機(jī)動(dòng)車停放區(qū)域，設(shè)立專人負(fù)責(zé)看管。2.單車擺放整齊有序，長期無人使用的單車需集中停放在指定地點(diǎn)并上好防盜鎖（寫字樓范圍內(nèi)，不允許共享單車進(jìn)場）。3.如有遺失車鑰匙要取走單車，必須使用有效證件登記，確認(rèn)車主身份后才可放行。4.每30分鐘對非機(jī)動(dòng)車停放處巡查一次，發(fā)現(xiàn)有未上鎖的單車應(yīng)立即推至安全區(qū)域統(tǒng)一停放，車主認(rèn)領(lǐng)時(shí)需登記有效證件。（六）機(jī)動(dòng)車車庫運(yùn)行管理方案1.制定停車場管理制度和防火安全制度；2.車場秩序維護(hù)人員必須語言規(guī)范、文明執(zhí)勤；3.車場出入口的秩序維護(hù)員負(fù)責(zé)進(jìn)出車輛的登記；