華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421

華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路0904212024/3/28華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421在別墅市場呈井噴式放量的背景下，如何搶占市場先機(jī)，并在現(xiàn)場示范區(qū)沒有呈現(xiàn)的情況下?lián)寠Z客戶資源，實(shí)現(xiàn)快速銷售。發(fā)展商愿景5.1之前項(xiàng)目正式亮相，7月初現(xiàn)場售樓處開放。發(fā)展商目標(biāo)把握市場及客戶，最大程度規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值最大化。

世創(chuàng)能做到什么項(xiàng)目目標(biāo)梳理華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421報(bào)告目錄Part1：別墅市場的全國走勢Part2：項(xiàng)目概況Part3：項(xiàng)目競爭判斷與人群分析Part4：媒體選擇以及渠道建議Part5：階段營銷推廣動(dòng)作Part6：項(xiàng)目包裝/廣告表現(xiàn)華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421別墅市場的全國走勢華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421雖然全國樓市，甚至遼寧樓市的回暖前景并不明朗，但受國家08年相繼出臺的限制別墅土地供應(yīng)的政策，低密度的別墅產(chǎn)品依然是多數(shù)人追求，少數(shù)人擁有的現(xiàn)實(shí)。據(jù)近日新浪網(wǎng)公布數(shù)據(jù)資料顯示，北京房地產(chǎn)成交量降至2006年以來的最低點(diǎn)，市場存量進(jìn)一步加大。此前媒體已披露的北京2008住宅銷售排行榜顯示，2008年住宅銷售前十名樓盤的銷售總額為166億元同比2007年前十名樓盤的銷售總額則高達(dá)248億元，兩者相差82億元，降幅達(dá)到33%。但，08年高端住宅卻逆風(fēng)飄著紅旗，同比漲幅高達(dá)26%左右。華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421整體市場經(jīng)濟(jì)危機(jī)無礙富人購房，09年伊始全國別墅市場回暖，多城市別墅產(chǎn)品出現(xiàn)熱銷。華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421整體市場一線城市別墅現(xiàn)牛市行情，富豪爭搶獨(dú)幢別墅。北京：走勢扣人心弦近期，北京高端別墅市場的表現(xiàn)可謂漸入佳境。進(jìn)入2009年春季后，北京別墅市場成交更為活躍，8成以上的優(yōu)質(zhì)別墅項(xiàng)目出現(xiàn)逆勢價(jià)格上漲的現(xiàn)象。

上海：成交猛增7成今年2月上海高端豪宅別墅的成交面積同比上升72%。不僅是成交面積大幅提高，更為重要的是，別墅的套均總價(jià)環(huán)比上升更達(dá)16%。深圳：別墅豪宅捂著賣深圳別墅市場從2008年11月起就迎來了新的需求高峰期。目前，以萬科·蘭喬圣菲等頂級別墅為代表的別墅項(xiàng)目正陸續(xù)綻放深圳的高端別墅市場，成為高端買家競相下手的對象。目前，高端別墅尤其是獨(dú)門獨(dú)院、地段優(yōu)越的頂級別墅，已出現(xiàn)供不應(yīng)求的搶購情形。

重慶：王者風(fēng)范鏗鏘來獨(dú)幢別墅的行情正在因供應(yīng)的稀缺而上演王者君臨天下的恢弘氣勢。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2009—2010年，重慶的獨(dú)幢別墅的供應(yīng)只有300套左右，這樣的形勢，使得重慶的獨(dú)幢別墅分外緊俏搶手。華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421高端市場走勢小結(jié)從全國范圍來看，高端市場受經(jīng)濟(jì)危機(jī)沖擊不大，成交量以及成交均價(jià)勢上揚(yáng)勢的趨勢。別墅的投資價(jià)值和持有價(jià)值受到高端客戶的普遍認(rèn)可。高端住宅市場受金融危機(jī)的影響不大，依然有著很大的機(jī)會(huì)和市場。華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421項(xiàng)目概況華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421項(xiàng)目總建面6萬平，共有139套別墅產(chǎn)品，其中42戶雙拼產(chǎn)品，97套聯(lián)排，以及6棟多層產(chǎn)品。西班牙建筑，220m2——300m2，其中有4棟8戶雙拼產(chǎn)品面積為400m2。且位置在項(xiàng)目主入口處。聯(lián)排產(chǎn)品為3、4、5、6聯(lián)。還有6棟多層產(chǎn)品。在多層產(chǎn)品與別墅產(chǎn)品連接處有小型商業(yè)，配套社區(qū)商業(yè)，項(xiàng)目同時(shí)配有業(yè)主會(huì)所。項(xiàng)目概況400m2雙拼產(chǎn)品華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421項(xiàng)目地塊呈環(huán)狀，與主干道有一定距離，除現(xiàn)有的植被特征外，其他資源均未呈現(xiàn)，地塊形象感有待加強(qiáng)。項(xiàng)目四至北西東南華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421地貌特點(diǎn)明顯，形成獨(dú)特的U型地貌，能夠保證私密，但決不封閉，視野非常開闊，居高臨下，俯視全局。半山別墅，純生態(tài)山居生活，山體植被較好，整個(gè)項(xiàng)目處于山坳中，別墅產(chǎn)品均為面坡，多層產(chǎn)品為背坡。地貌特點(diǎn)華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421地塊屬于高新區(qū)腹地，路況很好，但進(jìn)入地塊的道路只有一條。交通及道路本案華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421臨近千山風(fēng)景區(qū)，風(fēng)景秀麗，地塊內(nèi)山體植被豐富，整個(gè)項(xiàng)目延山勢而建，視野開闊，形成俯瞰之勢。生態(tài)資源華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421本案地處千山區(qū)的高新科技區(qū)，該區(qū)雖形成較晚，但起點(diǎn)很高，是高檔樓盤和高檔人群聚居區(qū)。區(qū)域?qū)傩匀A洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421高端項(xiàng)目集中，綠色智慧城、萬科城、新世界花園等，形成非常成熟的高端物業(yè)生活氛圍，以及比較成熟的生活配套。區(qū)域?qū)傩匀f科城綠色智慧城華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421智慧城中央的別墅產(chǎn)品供不應(yīng)求，且客戶多為海外歸國人士，不僅為我們提供了有力的價(jià)格支撐，可以客戶類型也非常明顯。區(qū)域?qū)傩匀A洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421屬性詮釋位于高檔人群居住區(qū)區(qū)域內(nèi)商業(yè)、行政配套設(shè)施齊全居住環(huán)境優(yōu)越背靠千山風(fēng)景區(qū)，區(qū)域地勢有起伏目前地產(chǎn)開發(fā)水平較高開發(fā)處于快速發(fā)展階段，未來別墅項(xiàng)目有放量趨勢。產(chǎn)品稀缺純別墅社區(qū)規(guī)模一般項(xiàng)目建筑面積6萬平方米，規(guī)模一般。配套完善齊全的教育配套，醫(yī)療、商場、銀行等配套資源完善。交通便捷臨近城市主干道山上路，周邊十緯路、工業(yè)街、興五路、振八街等組成了區(qū)域便利的道路網(wǎng)。地塊直觀感受強(qiáng)項(xiàng)目呈半山U型，風(fēng)水寶地。有一定品牌當(dāng)?shù)刂_發(fā)商本案地處高檔片區(qū)，提供有力的價(jià)格支撐，地勢地貌呈u型的半山合圍之勢，直觀感受性強(qiáng)，有一定的生態(tài)資源優(yōu)勢。屬性詮釋區(qū)位屬性項(xiàng)目屬性華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421價(jià)值挖掘價(jià)值挖掘華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421高新區(qū)區(qū)域價(jià)值西班牙風(fēng)格獨(dú)特的u型圍合華洋集團(tuán)紫云房產(chǎn)靠近千山風(fēng)景區(qū)植被保存完好建筑價(jià)值生態(tài)價(jià)值地塊價(jià)值品牌價(jià)值玉岱美廬價(jià)值體系梳理價(jià)值提煉：區(qū)域價(jià)值、生態(tài)價(jià)值、地塊價(jià)值高檔項(xiàng)目和高端人群聚居區(qū)風(fēng)格雷同臉譜化產(chǎn)品地貌特征十分明顯并具有唯一性距大德、萬科有一定差距對稀缺資源有一定占有性但并不唯一華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421勝利南路&高新板塊&營城子板塊形成高檔人群和物業(yè)三角區(qū)。湖南板塊又稱營城子板塊。緊臨東山風(fēng)景區(qū)與玉佛山風(fēng)景區(qū)，以環(huán)境和人文取勝。代表項(xiàng)目：碧湖園：獨(dú)棟11000元/平歐華莊園：獨(dú)棟12000元/平高新區(qū)，臨近千山，以優(yōu)越的自然環(huán)境取勝。鞍山科技大學(xué)的搬遷以及眾多科技產(chǎn)業(yè)的落戶提升了區(qū)域價(jià)值。代表項(xiàng)目：智慧城：獨(dú)棟11000元/平聯(lián)排8000萬科城：均價(jià)4500元/平城市中軸“勝利路”周邊，聚集大量高檔住宅和商業(yè)產(chǎn)品。以繁華取勝。地位最為顯赫的板塊。代表項(xiàng)目：世紀(jì)峰景：均價(jià)5000元/平大商尚城國際：均價(jià)6000元/平區(qū)域價(jià)值思考營城子板塊永樂公園板塊勝利北路板塊兩館板塊勝利南路板塊高新區(qū)板塊新鋼廣場板塊低端低端低端中端高端華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421板塊描述板塊特征客源分析勝利南路板塊勝利南路板塊——聚集了大量的高檔商業(yè)地產(chǎn)和住宅。是城市中地位最為顯赫的板塊。該板塊是由城市核心區(qū)板塊外溢裂變形成，板塊位置基本仍然是城市最為繁華的核心區(qū)，這里交通便利、商業(yè)繁華、各種休閑娛樂餐飲等配套設(shè)施齊全。被定位成鞍山第一條精品商業(yè)路帶。該板塊以商業(yè)地產(chǎn)和密集型住宅為主，客戶中投資人群占了很大比例，從物業(yè)升值的角度，在鞍山都是絕無僅有的，因此板塊內(nèi)聚集了大量鞍山的達(dá)官貴人，同時(shí)也吸引了一批投資客。從區(qū)域分析，板塊內(nèi)樓盤客源主要來自整個(gè)鞍山，從職業(yè)分析，以公務(wù)員、實(shí)業(yè)老板為主，比例占60%，鞍鋼高管10%，企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)占20%，外地生意人占10%；投資客群占很大的比例；華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421板塊描述板塊特征客源分析營城子板塊——板塊形成較早，因碧湖園和歐華集中了一大批有實(shí)力的官員和生意人。營城子板塊該板塊雖地處市郊，卻因近臨東山風(fēng)景區(qū)與玉佛山風(fēng)景區(qū)自然生態(tài)環(huán)境一直倍受關(guān)注和親睞。隨著萬科城市花園、羅馬假日花園、萬泰錦繡華城的開發(fā)，板塊成為名副其實(shí)的生態(tài)居住板塊。板塊內(nèi)樓盤多為純住宅小區(qū)，非常有特點(diǎn)的是很多別墅產(chǎn)品刻意低調(diào)的隱藏在住宅小區(qū)內(nèi)，因此比較符合官員階層低調(diào)不張揚(yáng)的風(fēng)格。從區(qū)域分析，板塊內(nèi)樓盤客源主要來自整個(gè)鐵東區(qū)；從職業(yè)分析，以官員、做生意的實(shí)業(yè)老板為主，購房者有近50%已經(jīng)至少有一套住房，以改善型、自主型、婚房為主，投資客群比例?。蝗A洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421板塊描述板塊特征客源分析高新區(qū)板塊——因科技大學(xué)和一大批知名企業(yè)的入駐，帶來了高學(xué)歷人群，具有很強(qiáng)的購買力。高新區(qū)板塊該區(qū)域是鞍山市唯一的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，國內(nèi)外著名企業(yè)入住，不僅為區(qū)域注入了經(jīng)濟(jì)活力而且?guī)砹烁邔W(xué)歷人群，區(qū)域客源換血，購買力得到保證，且板塊近鄰千山風(fēng)景區(qū)，自然生態(tài)環(huán)境好，吸引了眾多對居住要求高的置業(yè)者；板塊地位和環(huán)境在鞍山實(shí)屬絕無僅有，板塊內(nèi)聚集了大量鞍山的知識分子和有實(shí)力的企業(yè)家。板塊內(nèi)樓盤產(chǎn)品多樣化，花園洋房、別墅產(chǎn)品等應(yīng)有盡有。板塊內(nèi)普通住宅均價(jià)可與勝利路看齊。從區(qū)域分析，板塊內(nèi)樓盤客源主要來自鐵東，從職業(yè)分析，以公司企業(yè)高管、做生意的實(shí)業(yè)老板為主，購房者以改善型、自主型為主，投資客群比例不多；華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421本區(qū)域因?yàn)榘吧娇萍即髮W(xué)的搬遷以及眾多科技產(chǎn)業(yè)的落戶，很大程度上提升了區(qū)域價(jià)值。故在人群質(zhì)量上與勝利路和營城子有一定的質(zhì)量區(qū)別。一、高新區(qū)是位于城市中心的豪宅片區(qū)之一。交通便捷、配套完善、生活十分便利。二、高新區(qū)擁有稀缺的自然生態(tài)資源。三、高新區(qū)片區(qū)是鞍山豪宅的領(lǐng)袖者之一，被客戶和市場所廣泛認(rèn)可，“面子感”十足。不少其他項(xiàng)目拼力擠身其中。（萬科、新世界）四、高新區(qū)片區(qū)可開發(fā)住宅用地已經(jīng)不多。（絕版豪宅片區(qū)）區(qū)域價(jià)值思考25華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421勝利南片區(qū)〉高新片區(qū)〉湖南片區(qū)已經(jīng)形成明顯的高檔住區(qū)板塊，按區(qū)域價(jià)值排序?yàn)閰^(qū)域價(jià)值排序華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421區(qū)域認(rèn)知性強(qiáng)，高檔產(chǎn)品集中地，是有購買力人群之首選。區(qū)域的生活配套比較完善，更兼得自然優(yōu)勢與城市便捷。區(qū)域價(jià)值是項(xiàng)目的一個(gè)重要利益點(diǎn)，能夠成為重要的發(fā)力點(diǎn)。區(qū)域價(jià)值思考華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421臨近千山風(fēng)景區(qū)，生態(tài)環(huán)境非常優(yōu)越。但營城子板塊同樣享受東山風(fēng)景區(qū)和玉佛苑的自然風(fēng)光以及人文底蘊(yùn)，所以生態(tài)資源和人文方面，本區(qū)域并沒有特別突出或者具有唯一屬性的特質(zhì)。生態(tài)資源是我們項(xiàng)目的一個(gè)利益點(diǎn)，但不是核心利益點(diǎn)，也不能夠成為重要的發(fā)力點(diǎn)。生態(tài)價(jià)值思考華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421地勢地貌特點(diǎn)明顯：半山U型別墅區(qū)，視野非常開闊，獨(dú)享私密性但決不封閉，有居高臨下，俯瞰的氣勢。地塊價(jià)值是本案最顯著的特點(diǎn)所在，也是本案最重要的利益點(diǎn)和發(fā)力點(diǎn)，大有文章可作。地塊價(jià)值華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421關(guān)于本案的價(jià)值體系排序，為本案的推廣與包裝提供了重要的指導(dǎo)方向。地塊價(jià)值〉區(qū)域價(jià)值〉生態(tài)價(jià)值華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421項(xiàng)目競爭判斷與人群分析華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421鞍山別墅用地供應(yīng)情況分析土地市場地塊編號土地位置出讓面積（㎡）土地用途容積率綠地率（%）總建筑密度（%)建筑限高（㎡）DH-2009-001鐵東區(qū)新營路北、萬泰小區(qū)西23062.23居住用地1.0-1.5>30.0＜35.0＜24.0DH-2009-038高新區(qū)東區(qū)環(huán)山路西64338.93居住用地0.5-1.0＞30＜38＜24DH-2009-045立山區(qū)生產(chǎn)街北、沙河南路南、曙光路東、黎明街西23670居住用地＜1.5＞25＜30＜2471536居住用地＜1.61＞25＜30＜2448670居住用地＜1.56＞25＜35＜24140901居住用地＜1.47＞25＜30＜5015642居住用地＜1.1＞25＜30＜2482812居住用地/商業(yè)金融業(yè)用地＜1.3＞12＜35＜24

52928.49居住用地＜1.5＞30＜30＜24DH-2009-051立山區(qū)太平生產(chǎn)街南61073.1居住用地/商業(yè)金融用地＜1.4>25＜28＜100

23551.19居住用地/商業(yè)金融用地＜1.5>25＜28＜24.0DH-2009-054南華辦事處紅磚委南5509.65居住用地＜1.3>30.0＜22＜24.0

11365.7居住用地＜1.4>30.0＜25＜24.009年第一季度鞍山低容積率土地上市量達(dá)到62.5萬㎡，根據(jù)容積率推算，每塊地都可能建別墅產(chǎn)品，加之目前已知周邊競品，可以預(yù)計(jì)未來市場競爭激烈。華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421從目前的競爭尋找本案的突破口華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421大德半山溪谷競品分布目前已知的在建或有可能有別墅產(chǎn)品的項(xiàng)目是大德半山溪谷、萬科城以及東亞第一城，都有可能成為本案競品。大德半山溪谷：城市頂級高檔社區(qū)典范之作。萬科城：西班牙風(fēng)情社區(qū)，現(xiàn)有7萬平左右的產(chǎn)品待定，極有可能建別墅產(chǎn)品。東亞第一城：鞍山有史以來規(guī)模最大的地產(chǎn)項(xiàng)目。首期為高層和小高。萬科城本案華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421項(xiàng)目名稱大德.半山溪谷開發(fā)商鞍山大德半山置業(yè)有限公司位置鐵東區(qū)湖南新營路北園區(qū)配套會(huì)所產(chǎn)品類型別墅戶型面積區(qū)間：300-1000㎡價(jià)格未定營銷節(jié)點(diǎn)4月底出價(jià)格其他1、建筑面積5萬㎡2、聚氨酯外墻保溫、Low-E玻璃、新風(fēng)置換系統(tǒng)、垃圾處理系統(tǒng)、中水利用系統(tǒng)、雨水回收系統(tǒng)、太陽能照明系統(tǒng)等先進(jìn)的節(jié)能技術(shù)運(yùn)用。3、戶型空間功能設(shè)計(jì)“室內(nèi)電梯”、“室內(nèi)景觀”、“全明地下室”。競品資料會(huì)所效果圖園區(qū)規(guī)劃圖大德半山溪谷定位高端，為鞍山頂級高檔社區(qū)的典范之作。華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421產(chǎn)品硬件十分過硬，又處于玉佛山風(fēng)景區(qū)東山腳下。生態(tài)資源十分豐富。因此有機(jī)會(huì)成為鞍山新一代的城市頂級豪宅。從規(guī)劃圖上看基本都是獨(dú)棟和聯(lián)排產(chǎn)品。但從規(guī)劃圖來看密度比較大。私密性不算好。面積段300——1000平。本案無論從產(chǎn)品類型到產(chǎn)品價(jià)值與大德都存在一定的差距。華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421項(xiàng)目名稱東亞第一城開發(fā)商北京東亞新華地產(chǎn)位置鐵東區(qū)園林路南后峪區(qū)域園區(qū)配套5萬㎡大型集中商業(yè)配套，引進(jìn)大型商超產(chǎn)品類型高層、小高層戶型60㎡舒適一居室、75-100㎡緊湊、舒適兩居室以及110-130㎡實(shí)用三居戶型價(jià)格未定營銷節(jié)點(diǎn)09年5月開盤、10年底交房其他1、占地25萬㎡，總建筑面積近80萬㎡，容積率3，綠地率30%2、總投資30億元。3、70米超大樓間距。競品資料東亞第一城：鞍山最大的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。但從現(xiàn)有一期規(guī)劃圖看，無別墅產(chǎn)品。無競爭關(guān)系。園區(qū)規(guī)劃圖高層效果圖華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421項(xiàng)目名稱萬科城開發(fā)商鞍山萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置鐵東區(qū)越嶺路89號（高新區(qū)科技廣場北1000米）園區(qū)配套不詳產(chǎn)品類型多層、高層、洋房（沒有別墅產(chǎn)品）戶型偏大。主力戶型100㎡——160㎡洋房產(chǎn)品130㎡——210㎡二期95㎡——130㎡價(jià)格多層、高層價(jià)格：4000-5000元/平方米洋房價(jià)格：6000元/平方米營銷節(jié)點(diǎn)暫無其他1、共33萬㎡2、原味西班牙建筑3、因地筑景——坡地4、因域而尊——高新區(qū)5、因容而大——產(chǎn)品線潛在競品資料萬科城：從目前園區(qū)呈現(xiàn)看，品質(zhì)感強(qiáng)，現(xiàn)場很有說服力和打動(dòng)力。目前沒有別墅產(chǎn)品。園區(qū)規(guī)劃圖華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421項(xiàng)目有約有7萬平的可建空間，未來做別墅的可能性很大。須列為競爭范圍內(nèi)。競品資料如果萬科也有別墅產(chǎn)品的話，那我們將要面對的就是同區(qū)域，同類型，同風(fēng)格產(chǎn)品以及很有可能是相同時(shí)間節(jié)點(diǎn)的競爭。需要重點(diǎn)關(guān)注的潛在競爭對手。華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421因此，本項(xiàng)目面臨著與大德半山溪谷的“東南競爭”以及與萬科城的“面對面競爭”。本項(xiàng)目大德半山溪谷東西之戰(zhàn)競爭分析萬科城面對面之戰(zhàn)華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421關(guān)于萬科城雖然還了解不到鞍山項(xiàng)目關(guān)于后期產(chǎn)品線的規(guī)劃，但我們可以從其成熟的操案中找到規(guī)律。我們選擇深圳萬科城別墅產(chǎn)品作為參照。從產(chǎn)品線組成，地理位置以及風(fēng)格等方面與鞍山項(xiàng)目都非常類似，可供我們作以參考。華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421樣板示范區(qū)先行，打造生活示范標(biāo)本，增加對未來生活的預(yù)期，并展示強(qiáng)悍的產(chǎn)品品質(zhì)。地處坂雪崗高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，毗鄰華為、新天下、富士康等高科技企業(yè)。規(guī)劃中的地鐵4號線、5號線、16號線；別墅面積段：180-268平。價(jià)格：起價(jià)9232元/平方米，均價(jià)12000元/平。最大賣點(diǎn)：生態(tài)技術(shù)的廣泛應(yīng)用，濕地環(huán)保，旱溪點(diǎn)綴；戶型和園林設(shè)計(jì)有較大的改良；贈(zèng)送車庫，地下室，花園。部分戶型配備雙車庫或雙車位，每套別墅至少有兩個(gè)花園；產(chǎn)品品質(zhì)精良，附贈(zèng)價(jià)值約百萬的設(shè)施設(shè)備，包括幕簾式安防系統(tǒng)、中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、全屋中空Low-E玻璃等。深圳萬科城操案華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421“萬科體驗(yàn)之旅”體驗(yàn)高品質(zhì)生活，展示高品質(zhì)產(chǎn)品，體驗(yàn)服務(wù)，增加購買期房信心?；葜菔忻褡栽笀?bào)名參加。前往深圳萬科總部、四季花城和深圳萬科城體驗(yàn)了萬科高品質(zhì)的生活。灌輸萬科品牌觀念，在細(xì)節(jié)上體現(xiàn)品質(zhì)，具有人性化設(shè)計(jì)更體現(xiàn)了萬科的一種人文關(guān)懷的理念。增加對期房的信心，保持持續(xù)關(guān)注態(tài)勢。深圳萬科城操案華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421本產(chǎn)品在產(chǎn)品力以及總號召力上處于弱勢地位，唯一領(lǐng)先對手的就是地勢地貌這一點(diǎn)。比較點(diǎn)本案大德半山溪谷萬科城區(qū)位高新區(qū)★★★★營城子★★★★高新區(qū)★★★★配套生活配套齊全★★★★

生活配套齊全★★★★生活配套齊全★★★★生態(tài)臨近千山風(fēng)景區(qū)★★★★★近玉佛山風(fēng)景區(qū)★★★★★臨近千山風(fēng)景區(qū)★★★★★地勢地貌獨(dú)特的u型圍合，居高臨下，視野非常開闊★★★★★地塊方正，并無其他特點(diǎn)★★★坡地建筑，地勢自然起伏?！铩铩铩锂a(chǎn)品類型獨(dú)棟&聯(lián)排&多層★★★★獨(dú)棟&聯(lián)排★★★★★高層&多層&洋房&（別墅）★★★面積區(qū)間220——400★★★★300——1000★★★★★暫無總號召力獨(dú)特的地貌地勢，良好的私密性，以及價(jià)格優(yōu)勢對客戶產(chǎn)生吸引力?！铩铩铩?/p>

純粹的別墅社區(qū)和大德品牌號召力以及產(chǎn)品硬件配套設(shè)施具有號召力?！铩铩铩铩锲放坪彤a(chǎn)品力對客戶具有很大打動(dòng)力?！铩铩铩铩锔偁幏治鋈A洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421高新區(qū)區(qū)域價(jià)值西班牙風(fēng)格獨(dú)特的u型圍合華洋集團(tuán)紫云房產(chǎn)靠近千山風(fēng)景區(qū)植被保存完好建筑價(jià)值生態(tài)價(jià)值地塊價(jià)值品牌價(jià)值玉岱美廬價(jià)值體系梳理價(jià)值提煉：區(qū)域價(jià)值、生態(tài)價(jià)值、地塊價(jià)值高檔項(xiàng)目和高端人群聚居區(qū)風(fēng)格雷同臉譜化產(chǎn)品地貌特征十分明顯并具有唯一性距大德、萬科有一定差距對稀缺資源有一定占有性但并不唯一華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421本項(xiàng)目無法擔(dān)當(dāng)當(dāng)?shù)貏e墅市場的領(lǐng)導(dǎo)者。面對大德的產(chǎn)品類型和產(chǎn)品價(jià)值。我們無法超越，也沒有必要超越。本項(xiàng)目不能拼配套，也無法比景觀，從萬科一貫的打法上來看，現(xiàn)場示范區(qū)一定會(huì)先行啟動(dòng)。而且從現(xiàn)有的園區(qū)呈現(xiàn)來看，已經(jīng)具備了很強(qiáng)的打動(dòng)力以及產(chǎn)品品質(zhì)。如果做期房銷售的話，萬科的別墅會(huì)打消客戶的很多顧慮。本項(xiàng)目既然無法做到展示先行，以成熟的現(xiàn)場示范打動(dòng)客戶，那么在價(jià)格上就必須保持優(yōu)勢，以高性價(jià)比的綜合優(yōu)勢打動(dòng)客戶。無論萬科城有沒有別墅規(guī)劃，從目前的競爭格局來看，我們都屬于第二梯隊(duì)。從對萬科城和大德的兩大巨頭的分析我們可以得出結(jié)論。競爭分析46華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次/非主流市場敏銳的機(jī)會(huì)主義者競爭分析四種競爭策略簡析華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421VS萬科城＋大德：本項(xiàng)目不可能做領(lǐng)導(dǎo)者，只能做挑戰(zhàn)者、追隨者和補(bǔ)缺者。競爭分析可以制造價(jià)格戰(zhàn)可以借勢、搭便車可以強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值可以攔截客流，挖掘客戶華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421挑戰(zhàn)者追隨者——搭便車，借勢——制造價(jià)格戰(zhàn)直面房產(chǎn)大鱷，我們緊隨其后，做高姿態(tài)的挑戰(zhàn)者，聰明的追隨者以及補(bǔ)缺者。競爭分析補(bǔ)缺者——可以攔截客流，挖掘客戶VS萬科城+大德，我們是“挑戰(zhàn)者＋追隨者＋補(bǔ)缺者”?！獜?qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色與價(jià)值華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421打好兩大戰(zhàn)役，我們采取確保絕對成功而非風(fēng)險(xiǎn)成功的挑戰(zhàn)者策略。競爭戰(zhàn)略總結(jié)殺傷戰(zhàn)術(shù)搭便車戰(zhàn)略突出產(chǎn)品特色提升產(chǎn)品附加值萬科城和大德的客戶是我們要搶奪的客戶萬科城和大德的營銷中心是我們的第二銷售平臺制造價(jià)格戰(zhàn)獨(dú)特的U型地貌，私密但不封閉，視野非常開闊贈(zèng)送陽光地下室，全面提升園林景觀和產(chǎn)品細(xì)節(jié)50華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421如何搭便車，開展第二銷售平臺的工作？華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421我們的工作：最大程度的終端攔截有針對性的進(jìn)行現(xiàn)場截流。我們面對萬科要針對性的打出最低價(jià)，形成價(jià)格勢能差，客戶資源倒流。在大德項(xiàng)目門口樹立精神堡壘，強(qiáng)調(diào)自身的性價(jià)比?？圩Ψ綘I銷節(jié)點(diǎn)。大德本月末釋放價(jià)格，開盤和認(rèn)籌一定會(huì)在我們之前，針對大德的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，我們要做到你開盤，我認(rèn)購，形成客戶對流。華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421客群分析華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421我們通過不同的社區(qū)類型來分析本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶我們的目標(biāo)客戶在哪里？低密度豪宅社區(qū)（純別墅）總價(jià)在200萬以上中高檔復(fù)合型社區(qū)多層＋聯(lián)排＋疊拼60萬<總價(jià)<200萬普通住宅區(qū)多層＋高層；總價(jià)小于60萬財(cái)富階層財(cái)富階層準(zhǔn)財(cái)富階層上層中產(chǎn)白領(lǐng)工薪階層華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421根據(jù)模型，本案對應(yīng)的人群為“財(cái)富階層+準(zhǔn)財(cái)富階層”，從別墅產(chǎn)品對應(yīng)的人群來看，本案需要吸納鞍山當(dāng)?shù)氐呢?cái)富階層即高端人群。與大德有一定的人群重合。加之城市規(guī)模的局限，勢必會(huì)與大德半山溪谷產(chǎn)生激烈的客戶競爭。本案的客戶定位華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421目標(biāo)客群的分布情況華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421高端客戶分類研究圖資富階層知富階層支付能力權(quán)富階層外地客戶傳統(tǒng)行業(yè)的私營企業(yè)主，如餐飲、制造業(yè)等。外企高級經(jīng)理、知識密集型產(chǎn)業(yè)企業(yè)主或高級從業(yè)人員，如律師事務(wù)所、咨詢公司合伙人等。政府權(quán)利公務(wù)員、大型國有企業(yè)高層管理者。外地，主要是海城、遼陽財(cái)富人群，如企業(yè)主或權(quán)力公務(wù)員等。本案的客戶，將主要集中在支付能力相對更強(qiáng)的“資富人群”以及“知富人群”。本地權(quán)富階層支付能力足夠，但相對低調(diào)，所以不做重點(diǎn)考慮?？蛻舴治鋈A洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421鞍山稅務(wù)局2008年度高收入人群分析財(cái)富分布分布行業(yè)321112233職業(yè)分布收入來源科研

制造

交通

設(shè)計(jì)人員董事高級經(jīng)理工資薪金所得

財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得

股息利息紅利財(cái)富分布1、鞍山富人金字塔組成依然由私企老板為主，根據(jù)稅收統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)年收入在2000萬以上。2、高收入群體年均收入65萬元。3、其中納稅的主力還要數(shù)50歲至60歲這一人群，占到總數(shù)的50%以上。華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421財(cái)富分布1、本案人群定位主體為鞍山私企老板，符合城市財(cái)富分布，目標(biāo)客群可以支撐。且年齡普遍偏大，以50——60歲為主要人群。2、鞍山是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一的城市，鞍鋼公司及其附屬產(chǎn)業(yè)鏈占據(jù)城市大部分財(cái)富，科研、制造、交通分列高收入行業(yè)前三位不難理解。3、高收入職業(yè)不乏知富階層，且很多遍布在高新區(qū)內(nèi)，為本案一大機(jī)會(huì)點(diǎn)。華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421客戶分析本項(xiàng)目投資客戶組成判斷核心客戶重要客戶邊緣客戶核心客戶：實(shí)力雄厚的本地私營企業(yè)主為代表的“資富階層”，約占60%。重要客戶：具備很強(qiáng)支付能力的本地知富階層和外地投資客戶，約占35%。邊緣客戶：本地權(quán)富階層約占5%。華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421核心客戶意識形態(tài)寫真他們是轉(zhuǎn)型中國的社會(huì)中堅(jiān)，心態(tài)開放并包容，舉止自信而沉穩(wěn)；他們走南闖北，極有見識，為人挑剔，但不易被引導(dǎo)；

他們有相當(dāng)?shù)呢?cái)富基礎(chǔ)；對價(jià)格并不敏感。消費(fèi)方面具有極強(qiáng)的品牌意識，對奢侈品有一定的消費(fèi)能力，卻不喜歡與別人分享；他們思維敏銳，善于溝通，但只與同類人為伍；他們優(yōu)越感和壓力感并存，希望得到尊重；關(guān)鍵詞：財(cái)富、身份感、挑剔、不易被引導(dǎo)。華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421為了更好的把握高端人群的價(jià)值取向以及探測目標(biāo)客戶的能夠接受的價(jià)位，我們采訪了幾個(gè)潛在目標(biāo)客戶。為我們的推廣和營銷做了很好的導(dǎo)向。華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421典型客戶一：張先生年齡及家庭情況：57歲，妻子為教師，有一女兒，已婚。職業(yè)：以鋼材起家后做餐飲、游泳館、夜總會(huì)交通工具：奔馳（鞍山首個(gè)私家香檳色奔馳）大眾置業(yè)次數(shù)：3次，目前住在219附近的180平住宅，在大連也有住宅，曾經(jīng)想購置別墅，但是比較擔(dān)心安全問題。選擇物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)：面積200-400平之間，地段是首選，價(jià)格其次，對安全十分重視。消費(fèi)品牌：LV、奔馳消費(fèi)習(xí)慣：重視穿著，講究品味，平時(shí)購物集中在沈陽和大連時(shí)間分解：工作交際的時(shí)間很多，很少顧家媒體接觸：很少看報(bào)紙和電視，因?yàn)闆]有時(shí)間，很多事情是靠朋友和生意伙伴的介紹。特征：善于交際，喜歡顯示自己朋友圈子客戶描述：很有實(shí)力，但為人慎重。對物業(yè)安全要求比較高。華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421典型客戶二：李先生年齡及家庭情況：49歲，妻子為全職家庭主婦，三口之家職業(yè)：機(jī)械制造業(yè)交通工具：保時(shí)捷，有司機(jī)置業(yè)次數(shù)：多次，在市內(nèi)有住宅和2處商鋪，曾經(jīng)想買過別墅但是沒有買，現(xiàn)在很后悔當(dāng)初的決定。選擇物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)：面積200-300平之間，重視小區(qū)環(huán)境和建筑質(zhì)量。消費(fèi)品牌：阿瑪尼、勞力士消費(fèi)習(xí)慣：講究品味，喜歡收藏；平時(shí)交際的場所也比較集中，比如華世博際，與朋友交際在鞍山的高檔場所，均是VIP客戶時(shí)間分解：工作時(shí)間很多，經(jīng)常出差媒體接觸：很少，一般都是朋友介紹。特征：隱形低調(diào)，有固定的交際圈層。典型描述：資金雄厚，事業(yè)穩(wěn)定，對別墅產(chǎn)品情有獨(dú)鐘，認(rèn)為與身份匹配。華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421市場調(diào)查和深入訪談顯示的鞍山高端客戶置業(yè)價(jià)值取向。情感價(jià)值規(guī)范習(xí)慣身份注重社區(qū)的高檔環(huán)境和物業(yè)、對安全性十分重視別墅始終是尊貴的象征，是社會(huì)財(cái)富階層的象征向往和渴望別墅生活純高檔別墅社區(qū)，私密性、安全性建筑質(zhì)量、建筑風(fēng)格、景觀設(shè)計(jì)物有所值，對于聯(lián)排和獨(dú)棟別墅最為偏愛，總價(jià)在200-300萬接受比較張揚(yáng)、露富注重品牌，消費(fèi)奢侈和鋪張對奢侈品有一定消費(fèi)能力，集中在大連和沈陽購物在本地高檔消費(fèi)場所社交對報(bào)紙和廣播媒體接觸少信賴圈子內(nèi)朋友的介紹凸顯精英身份和尊貴感華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421不僅需要?jiǎng)e墅產(chǎn)品提供的地理位置、面積等物理方面的感受，更要滿足其對社交圈、身份感以及商務(wù)方面的要求。潛在的置業(yè)需求點(diǎn)物有所值的投資產(chǎn)品66我們挖掘和總結(jié)了鞍山高端消費(fèi)者置業(yè)中的核心需求，并找出了高端客戶的三個(gè)需求點(diǎn)。鞍山高端客戶的消費(fèi)習(xí)慣身份認(rèn)同感和歸屬感追求品牌，如名車名牌穿著。社交的圈層相對集中注重財(cái)富積累和資產(chǎn)增值物有所值的性價(jià)比對歐式建筑風(fēng)格的認(rèn)可。比較沒有安全感。對私密性要求高。在置業(yè)中的核心需求元素物業(yè)彰顯的身份感和歸屬感。對奢侈品有消費(fèi)能力。對圈子內(nèi)的意見領(lǐng)袖比較信任。并希望得到他們的認(rèn)同。合理的買入價(jià)格和增值潛力卓越的物業(yè)品質(zhì)和持有價(jià)值對別墅產(chǎn)品的認(rèn)知停留在初級階段。別墅產(chǎn)品的安全性要求高。尊貴私密的小區(qū)環(huán)境。生態(tài)自然、異域風(fēng)情、滿足特殊人群對安全性的要求。華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421我們的任務(wù)：如何把高端人群的需求與項(xiàng)目嫁接消費(fèi)群對價(jià)格并不是最敏感的，而價(jià)值認(rèn)同更為重要。從地貌特點(diǎn)出發(fā)，以生活境界和人生高度作為切入口，強(qiáng)調(diào)身份感，滿足高端客群的心理感受。高檔片區(qū)的高檔別墅產(chǎn)品U型圍合私密但不封閉，風(fēng)水價(jià)值財(cái)富階層物有所值身份感被圈子所認(rèn)同生態(tài)資源的占有，風(fēng)景優(yōu)美華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421項(xiàng)目推廣語一墅懷天下語感流暢、豪邁、氣勢磅礴！懷天下，即心懷天下，印證別墅的高度與遼闊的胸懷，與城市權(quán)貴產(chǎn)生精神共鳴。懷諧音“環(huán)”，一語雙關(guān)，意喻環(huán)山別墅，懷抱天地的獨(dú)特屬性。言簡意賅、易懂、耐推敲、有震懾力，符合別墅高級定位，能夠快速吸引市場注意力！強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品類型。語言鏗鏘，有氣勢。樹立項(xiàng)目無可企及的高度和地位。與客戶的心里需求暗合。既強(qiáng)調(diào)了目標(biāo)客戶的胸懷，又暗合項(xiàng)目的地勢地貌特征。華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421其他備選推廣語城市墅U無界在此山瞰鞍山華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421通過我們對09年的市場預(yù)測，并結(jié)合自身實(shí)際情況，我們認(rèn)為09年的營銷核心策略就是——“從目標(biāo)客群出發(fā)，實(shí)行精準(zhǔn)的圈層營銷”營銷策略華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421媒體以及渠道組合建議華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421根據(jù)人群特性以及生活特點(diǎn)，我們認(rèn)為大眾媒體并不是我們的首要媒體，但在起勢階段以及重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)需重點(diǎn)使用。在蓄客以及銷售階段主要起輔助作用，本項(xiàng)目重點(diǎn)的營銷方式為圈層營銷，高端客戶活動(dòng)以及渠道是我們重要的使用手段。華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421媒體的具體使用大眾媒體——報(bào)紙、廣播電臺大眾媒體推廣主要目的是加強(qiáng)項(xiàng)目的知名度和影響力，讓更多人知道并產(chǎn)生向往。使用說明：起勢階段重點(diǎn)使用，完成項(xiàng)目樹立高端形象的作用。媒體選擇：鞍山報(bào)紙資源較少，我們建議《千山晚報(bào)》《遼沈晚報(bào)》都上。電臺廣播收聽人群檔次較低，不建議投放；華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421小眾媒體——DM雜志、短信小眾媒體以其高檔的定位，內(nèi)容的專業(yè)化細(xì)分，受到高端人群的喜歡，費(fèi)用上和大眾媒體相比較低，而且還有一定的高端渠道資源，這將是我們選擇的一個(gè)主要媒體渠道，選擇標(biāo)準(zhǔn)主要是那些針對性強(qiáng)，到達(dá)率高、資源豐富的小眾雜志，如《凝聚》等。其他如短信等也是性價(jià)比較高的小眾渠道。新媒體——彩信由于大眾媒體的影響力越來越弱，小眾雜志的泛濫，我們也要關(guān)注和挖掘新的媒體渠道如彩信等。華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421戶外媒體——LED顯示屏、廣告牌鞍山戶外媒體管理較嚴(yán)格，資源有限，我們建議考慮重要地段的LED廣告牌。地點(diǎn)：規(guī)劃局、中國電信。華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421渠道拓展計(jì)劃通過有效的客戶渠道拓展，帶來有效的客戶資源，是客戶積累最重要的手段。DM雜志投放《凝聚》DM雜志廣告高檔消費(fèi)場所投放酒店：大府酒樓、豪景酒店、環(huán)球酒店高檔茶社：洗浴會(huì)所：摩力圣會(huì)、歐陸風(fēng)健身：陽光新天地高檔影院：中外大片獨(dú)家播放權(quán)樓宇電視：高檔寫字間華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421階段營銷推廣動(dòng)作華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421廣告訴求推廣階段起勢期4月末6月中8月重要節(jié)點(diǎn)營銷策略5.10開工典禮開盤熱銷期客戶圈層營銷整版報(bào)廣、活動(dòng)起勢及少量線下媒體配合產(chǎn)品賣點(diǎn)釋放開盤信息宣傳售樓處開放宣傳新聞炒作直投：汽車4S店\餐飲\洗浴\茶樓影院中外大片獨(dú)播權(quán)LED顯示屏戶外廣告牌短信彩信高端客戶活動(dòng)說明會(huì)前造勢宣傳說明會(huì)后的新聞炒作現(xiàn)場展示營銷線上報(bào)廣應(yīng)用媒體報(bào)廣：千山晚報(bào)和遼沈晚報(bào)戶外廣告牌LED顯示屏短信報(bào)廣：千山晚報(bào)和遼沈晚報(bào)直投：汽車4S店\餐飲\洗浴\茶樓LED顯示屏、戶外廣告牌短信開盤活動(dòng)售樓處開放活動(dòng)物料銷售說辭銷售物料現(xiàn)場圍擋精神堡壘直投物料、現(xiàn)場售樓處包裝、樓書設(shè)計(jì)戶型折頁以及名片等開盤活動(dòng)物料現(xiàn)場物料補(bǔ)充項(xiàng)目價(jià)值塑造期以及蓄客期一墅懷天下6.16產(chǎn)品說明會(huì)6.28盛大開盤7.28現(xiàn)場售樓處開放5月中月開工典禮前造勢宣傳典禮后的新聞炒作華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421本案推廣時(shí)間節(jié)點(diǎn)劃分5月7月4月末6月4.24正式推廣6.16產(chǎn)品說明會(huì)5.10盛大開工典禮7.18現(xiàn)場呈現(xiàn)接待中心開放6.28盛大開盤節(jié)點(diǎn)一：4.24正式推廣開始，高調(diào)入市。節(jié)點(diǎn)二：5.10項(xiàng)目開工典禮，第一次活動(dòng)，熱烈盛大。節(jié)點(diǎn)三：6.16產(chǎn)品說明會(huì)。節(jié)點(diǎn)四：6.28盛大開盤。節(jié)點(diǎn)五：7.28現(xiàn)場呈現(xiàn)以及現(xiàn)場售樓處開放。華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421重要節(jié)點(diǎn)的營銷活動(dòng)——開工典禮玉岱美廬盛大開工典禮時(shí)間：2009.5.10地點(diǎn)：現(xiàn)場活動(dòng)亮點(diǎn)：邀請風(fēng)水大師講解項(xiàng)目風(fēng)水賣點(diǎn)，并為項(xiàng)目擺“風(fēng)水陣局”，贈(zèng)送到場客戶“鞍山風(fēng)水寶圖”。華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421開工典禮的新聞炒作發(fā)布會(huì)之前——項(xiàng)目首次活動(dòng)，引起關(guān)注，提升高度。1、環(huán)山別墅欽點(diǎn)鞍山“風(fēng)水寶地”，活佛大師助陣開工典禮！發(fā)布會(huì)之后——熱度延續(xù)。1、玉岱美廬開工典禮盛大揭幕，活佛大師親鑒“風(fēng)水寶地”。2、鞍山唯一環(huán)山別墅破土開工，活佛大師欽點(diǎn)風(fēng)水陣局！華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421重要節(jié)點(diǎn)的營銷活動(dòng)——尊享酒會(huì)暨產(chǎn)品推薦會(huì)玉岱美廬尊享酒會(huì)暨產(chǎn)品推薦會(huì)時(shí)間：2009.6.16地點(diǎn)：五環(huán)酒店活動(dòng)內(nèi)容：西餐酒會(huì)后舉行產(chǎn)品發(fā)布會(huì)。配合介紹開發(fā)商、項(xiàng)目、國際團(tuán)隊(duì)、物管。華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421發(fā)布會(huì)新聞炒作發(fā)布會(huì)之前——啟勢篇/振聾發(fā)聵，設(shè)置懸疑，引發(fā)業(yè)內(nèi)外熱議話題。一棟別墅，何以成為城市的鼎級藏品？華洋玉岱美廬，演繹別墅傳奇?！疯b酒會(huì)暨產(chǎn)品說明會(huì)啟幕在即，敬請關(guān)注。發(fā)布會(huì)之后——承勢篇/對位客群，樹立高度，佐證高端價(jià)值。1.玉岱美廬尊享酒會(huì)暨產(chǎn)品說明會(huì)盛大謝幕，“風(fēng)水寶地”震動(dòng)鞍山名流！2.華洋玉岱美廬，獨(dú)特u型圍合下極品美墅。華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421本案推廣時(shí)間節(jié)點(diǎn)劃分5月7月4月末6月4.24正式推廣6.16產(chǎn)品說明會(huì)5.10盛大開工典禮7.18現(xiàn)場呈現(xiàn)接待中心開放6.28盛大開盤節(jié)點(diǎn)一：4.24正式推廣開始，高調(diào)入市。節(jié)點(diǎn)二：5.10項(xiàng)目開工典禮，第一次活動(dòng)，熱烈盛大。節(jié)點(diǎn)三：6.16產(chǎn)品說明會(huì)。節(jié)點(diǎn)四：6.28盛大開盤。節(jié)點(diǎn)五：7.28現(xiàn)場呈現(xiàn)以及現(xiàn)場售樓處開放。一個(gè)半月的空檔期華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421重要節(jié)點(diǎn)的營銷活動(dòng)——高端客戶活動(dòng)鞍山首屆黑白派對——暨××奢侈品展示推介活動(dòng)時(shí)間：2009.5.24地點(diǎn)：鞍山五環(huán)酒店活動(dòng)亮點(diǎn)：黑白派對，參加嘉賓只能穿戴黑白2色禮服，黑白派對是西方上流階層常見的社交活動(dòng)，以雅致高尚著稱。結(jié)合本項(xiàng)目的少量產(chǎn)品信息、和奢侈品推介，結(jié)合鞍山高端客戶，首先在項(xiàng)目調(diào)性氣質(zhì)引領(lǐng)鞍山市場。高端客戶的圈選可在銀行金卡客戶、高端百貨VIP會(huì)員、全球通VIP客戶等。為制造整個(gè)活動(dòng)的高端性，活動(dòng)結(jié)合奢侈品展示和高雅節(jié)目表演，如芭蕾和歌劇。華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421重要節(jié)點(diǎn)的營銷活動(dòng)——端午節(jié)禮品派送傳統(tǒng)佳節(jié)，溫馨吉祥，積累品牌和人氣。時(shí)間：2009.5.27-5.28活動(dòng)亮點(diǎn)：通過黑白派對的客戶積累，項(xiàng)目進(jìn)一步在端午節(jié)派送吉祥的禮品，進(jìn)一步維系客戶對項(xiàng)目的感情。此活動(dòng)建議分成2個(gè)部分，一是品牌造勢，開發(fā)商旗下所有樓盤業(yè)主在端午節(jié)均憑入門卡領(lǐng)取端午節(jié)吉祥禮物一款，建議五彩香囊，在市場上形成良好口碑，為品牌和物業(yè)做鋪墊。二是項(xiàng)目造勢，針對意向比較強(qiáng)的高端客戶，贈(zèng)送汽車掛件和金牌粽子。華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421重要節(jié)點(diǎn)的營銷活動(dòng)——開盤盛典玉岱美廬開盤盛典活動(dòng)——大師放生祈福時(shí)間：2009.6.28地點(diǎn)：五環(huán)酒店活動(dòng)內(nèi)容：客戶選房認(rèn)籌的銷售活動(dòng)及高端奢侈品品鑒活動(dòng)。本次活動(dòng)主要以銷售為主，所以品鑒活動(dòng)建議以靜態(tài)活動(dòng)為主，例如龍井茶、普洱茶品茗，或者雪茄煙品鑒。華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421重要節(jié)點(diǎn)的營銷活動(dòng)——現(xiàn)場銷售中心開放玉岱美廬揭開神秘面紗——高端體驗(yàn)活動(dòng)時(shí)間：2009.7.18地點(diǎn)：現(xiàn)場活動(dòng)內(nèi)容：本次活動(dòng)主要是體驗(yàn)，讓客戶真正感受到項(xiàng)目高端的生活方式，也是進(jìn)一步推售項(xiàng)目的重要節(jié)點(diǎn)，活動(dòng)亮點(diǎn)為虛擬賭局活動(dòng)，21點(diǎn)賭局，邀請撲克或者橋牌選手擔(dān)當(dāng)主持，為客戶帶來驚心動(dòng)魄的虛擬賭局，其他活動(dòng)均為高端體驗(yàn)活動(dòng)，建議活動(dòng)：藝術(shù)插花、行為藝術(shù)等。華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421本案推廣時(shí)間節(jié)點(diǎn)劃分5月7月4月末6月4.24正式推廣6.16產(chǎn)品說明會(huì)5.10盛大開工典禮7.18現(xiàn)場呈現(xiàn)接待中心開放6.28盛大開盤節(jié)點(diǎn)一：4.24正式推廣開始，高調(diào)入市。節(jié)點(diǎn)二：5.10項(xiàng)目開工典禮，第一次活動(dòng)，熱烈盛大。節(jié)點(diǎn)三：6.16產(chǎn)品說明會(huì)。節(jié)點(diǎn)四：6.28盛大開盤。節(jié)點(diǎn)五：7.28現(xiàn)場呈現(xiàn)以及現(xiàn)場售樓處開放。5.24黑白派對5.28溫馨端午節(jié)活動(dòng)華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421項(xiàng)目包裝/廣告表現(xiàn)LOGO設(shè)計(jì)VI示意廣告表現(xiàn)華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421本次創(chuàng)作出發(fā)點(diǎn)和目的圍繞地塊環(huán)山的特性，以及獨(dú)特u型地勢給人帶來的感受，突出項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)。顛覆整個(gè)鞍山其他別墅廣告表現(xiàn)形式。華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421方案一華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421LOGO1華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421廣告表現(xiàn)“環(huán)山”是我們項(xiàng)目的顯著特點(diǎn)，項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)：地段稀缺性、生態(tài)價(jià)值，都因“環(huán)山”這一屬性衍生。因此我們的創(chuàng)意便圍繞“環(huán)”來展開，對比與環(huán)形的歷史建筑、傳世珍寶、王冠花環(huán)等稀貴事物，從而表達(dá)權(quán)力、尊貴、榮耀這些專屬上流階層的特質(zhì)，直接過濾中產(chǎn)階級消費(fèi)層，與城市巔峰人士答成對話。整套報(bào)廣屬于歐式風(fēng)格，尊貴、華美，表現(xiàn)手法運(yùn)用歐洲版畫的形式，結(jié)合精準(zhǔn)的詮釋，富有創(chuàng)意的打入市場，可以迅速加深市場記憶力。第一套系列報(bào)廣華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421總稿【一墅懷天下】從紐約曼哈頓到香港淺水灣，從夏威夷到地中海假日海灘閱盡繁華，世界看遍，功成名就的商賈名流將精神圣境奉為至上追求。身系中心，源自萬眾所向的影響力，懂得在征服世界之后，淡泊名利，情融山水，方為人生大境。

玉岱美廬，在城市仰望的高度，讓巔峰者心懷天下。

玉岱美廬即將御世而出！鞍山唯一環(huán)山別墅群，僅貢雙拼及聯(lián)排華宅。

城市中心稀貴版塊/尊崇庇佑安全感與私密性/青山綠氧生態(tài)潤澤華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421角斗場篇－－權(quán)位＋階層

[以此環(huán)形，鑒證權(quán)位影響力！]2000多年來，古羅馬競技場的恢弘仍在，似乎眾權(quán)貴王候依然于環(huán)形看臺上，俯視萬般臣服，上下之間，階層的立場早已劃分。時(shí)光，交錯(cuò)在歷史上的今天。鞍山，后山，玉岱美廬，同樣的環(huán)形再度呈現(xiàn)！半山之間，純別墅領(lǐng)域，環(huán)山而筑，藏納地氣天光，呼應(yīng)古今相同的貴胄氣度。往日，今時(shí)，或許在某種相似的寓意下，我們將再次領(lǐng)略曾為萬眾所傾的影響力！

玉岱美廬即將御世而出！鞍山唯一環(huán)山別墅群，僅貢雙拼及聯(lián)排華宅。

城市中心稀貴版塊/尊崇庇佑安全感與私密性/青山綠氧生態(tài)潤澤華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421項(xiàng)鏈篇－－高貴＋稀缺性

[以此環(huán)形，致敬高貴鑒賞力！]

當(dāng)杰奎琳挽著肯尼迪走向世界，頸上的光芒，令全世界為之驚嘆！一條稀世環(huán)形項(xiàng)鏈，不僅映襯出第一夫人的高貴氣質(zhì)，亦體現(xiàn)其超凡脫俗的鑒賞力！時(shí)光，交錯(cuò)在歷史上的今天。玉岱美廬，以同樣的環(huán)形再度呈現(xiàn)！于鞍山稀缺貴脈之上，環(huán)山開辟純別墅領(lǐng)域，藏納地氣天光，呼應(yīng)經(jīng)久流傳的稀世價(jià)值。往日，今時(shí)，或許在某種相似的寓意下，我們將再次折服于來自貴胄的非凡鑒賞力！

玉岱美廬即將御世而出！鞍山唯一環(huán)山別墅群，僅貢雙拼及聯(lián)排華宅。

城市中心稀貴版塊/尊崇庇佑安全感與私密性/青山綠氧生態(tài)潤澤華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421華洋·玉岱美廬項(xiàng)目推廣思路090421