全程策劃的建議(doc14)

全程策劃的建議(doc14)建設(shè)項(xiàng)目全方位（全程）策劃是從項(xiàng)目用地的初始狀態(tài)就導(dǎo)入的科學(xué)方法并結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步完善而形成的理論體系，內(nèi)容包括：項(xiàng)目投資策劃項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃項(xiàng)目形象策劃項(xiàng)目推廣策劃項(xiàng)目顧咨詢(xún)、銷(xiāo)售代理項(xiàng)目服務(wù)策劃項(xiàng)目二次策劃研發(fā)中心建議，未雨綢繆，在萊西項(xiàng)目上作試點(diǎn)，試圖將整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目理念系統(tǒng)化，并加大成本操縱，為以后的開(kāi)發(fā)總結(jié)體會(huì)，提供依據(jù)。那個(gè)框架是研發(fā)中心借鑒理整其它公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的框架，可能個(gè)別地點(diǎn)不太適合或繁瑣，在以后的工作中能夠修正和調(diào)整完善，力爭(zhēng)形成一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)格式報(bào)告文件。案頭工作時(shí)期第一章“某項(xiàng)目”投資策劃項(xiàng)目投資策劃的含義項(xiàng)目投資策劃是房地產(chǎn)全方位策劃關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，那個(gè)過(guò)程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在那個(gè)過(guò)程中多下些功夫，以后的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中就能夠未雨綢繆。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、萊西房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況、萊西同類(lèi)樓盤(pán)的現(xiàn)狀及客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)行為進(jìn)行調(diào)研分析，再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，在以上基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)覺(jué)分析，然后按照差不多資料，對(duì)某項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)躲開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，并對(duì)開(kāi)發(fā)節(jié)奏提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。某項(xiàng)目投資策劃的具體內(nèi)容項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查·地理位置·地質(zhì)地貌狀況·土地面積及其紅線圖·七通一平現(xiàn)狀項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查·地塊周邊的建筑物·綠化景觀·自然景觀·歷史人文景觀·環(huán)境污染狀況地塊交通條件調(diào)查·地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃·項(xiàng)目對(duì)外水、陸、空交通狀況·地塊周邊市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀周邊市政配套設(shè)施調(diào)查·購(gòu)物場(chǎng)所·文化教育·醫(yī)療衛(wèi)生·金融服務(wù)·郵政服務(wù)·娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng)·生活服務(wù)·游樂(lè)休憩設(shè)施·周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素·歷史人文區(qū)位阻礙區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情形萊西房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府有關(guān)的政策法規(guī)萊西房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀萊西商品住宅市場(chǎng)板塊的化分及其差異萊西商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)覺(jué)萊西商品住宅客戶(hù)構(gòu)成及購(gòu)買(mǎi)實(shí)態(tài)分析土地SWOT分析項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)項(xiàng)目地塊的威逼及困難點(diǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)地位1．類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研2．項(xiàng)目定位：·市場(chǎng)定位（區(qū)域定位、主力客戶(hù)群定位）·功能定位·建筑風(fēng)格定位項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析1．商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析的差不多方法和概念·商品住宅價(jià)值分析法：類(lèi)比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法a選擇可類(lèi)比項(xiàng)目b確定該類(lèi)樓盤(pán)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各種要素及其在價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重c分析可類(lèi)比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的要素的對(duì)比值d對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類(lèi)比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值e按照價(jià)值要素對(duì)比值判定本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)·類(lèi)比土地價(jià)值決定因素a類(lèi)比土地價(jià)值：地段資源差異※市政交通及直入交通的便利性的差異※項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異，包括——周邊自然和綠化景觀的差異——教育、人文景觀的差異——各種污染程度的差異——周邊社區(qū)素養(yǎng)的差異※周邊市政配套便利性的差異b項(xiàng)目可提升價(jià)值判定※建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)※單體戶(hù)型設(shè)計(jì)※建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)※小區(qū)配套和物業(yè)治理※形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)策劃※進(jìn)展商品牌和實(shí)力c價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素※經(jīng)濟(jì)因素※政策因素2．項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析·類(lèi)比樓盤(pán)分析與評(píng)判·項(xiàng)目?jī)r(jià)值類(lèi)比分析a價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析b項(xiàng)目類(lèi)比價(jià)值運(yùn)算項(xiàng)目定價(jià)模擬均價(jià)的確定項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析1．項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬·項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)·首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)2．項(xiàng)目受期成本模擬·成本模擬表及其講明3．項(xiàng)目收益部分模擬·銷(xiāo)售收入模擬a銷(xiāo)售均價(jià)假設(shè)b銷(xiāo)售收入模擬表·利潤(rùn)模擬及講明a模擬講明b利潤(rùn)模擬表·敏銳性分析a可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的阻礙b銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的阻礙投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示1．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)判·價(jià)值提升及事實(shí)上現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性a項(xiàng)目的規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)是否以提升項(xiàng)目同周邊項(xiàng)目的類(lèi)比價(jià)值b項(xiàng)目形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)推廣是否成功2．資金運(yùn)用的風(fēng)險(xiǎn)性·減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本·對(duì)銷(xiāo)售節(jié)奏和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)刻內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠3．經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)·國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化·國(guó)家、地點(diǎn)有關(guān)地產(chǎn)政策的出臺(tái)及有關(guān)市政配套設(shè)計(jì)建設(shè)開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議1．阻礙項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏的差不多因素·政策法規(guī)因素·地塊狀況因素·進(jìn)展商操作水平因素·自己投放量及資金回收要求·銷(xiāo)售策略、銷(xiāo)售政策及價(jià)格操縱因素·市場(chǎng)供求因素·上市時(shí)刻要求2．項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏及結(jié)果推測(cè)·項(xiàng)目開(kāi)發(fā)步驟·項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估·結(jié)論第二章某項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃的含義（按照萬(wàn)科研發(fā)中心體會(huì)，開(kāi)發(fā)商引領(lǐng)設(shè)計(jì)單位完成設(shè)計(jì)）通過(guò)完整科學(xué)的投資策劃分析，能夠明確市場(chǎng)定位，從而進(jìn)入產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)期。目前消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求愈來(lái)愈理性，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃是以某項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場(chǎng)的需求為動(dòng)身點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩打算，緊緊圍繞目標(biāo)客戶(hù)選定主力戶(hù)型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對(duì)項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃的具體內(nèi)容總體規(guī)劃項(xiàng)目地塊概述·項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀·項(xiàng)目臨界四周狀況·項(xiàng)目地貌狀況項(xiàng)目地塊情形分析·初步規(guī)劃及設(shè)想·阻礙項(xiàng)目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素·土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用或規(guī)避·市場(chǎng)定位下的要緊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)建筑空間布局·總體平面規(guī)劃及其講明·功能分區(qū)示意及講明道路系統(tǒng)布局·地塊周邊交通環(huán)境示意a地塊周邊差不多路網(wǎng)b道路建設(shè)及以后進(jìn)展?fàn)顩r·項(xiàng)目道路設(shè)置及其講明a要緊出入口設(shè)置b要緊干道設(shè)置c車(chē)輛分流情形講明d停車(chē)場(chǎng)布置綠化系統(tǒng)布局·地塊周邊景觀環(huán)境示意a地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述b市政規(guī)劃布局及以后進(jìn)展方向·項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及講明a綠化景觀系統(tǒng)分析b要緊公共場(chǎng)所的環(huán)藝設(shè)計(jì)公建與配套系統(tǒng)·周邊市政配套設(shè)施調(diào)查·配套功能配置及安排·公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示a會(huì)所外立面設(shè)計(jì)提示b營(yíng)銷(xiāo)中心外立面設(shè)計(jì)提示c物業(yè)治理、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示d其它公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示·公共建筑平面設(shè)計(jì)提示·公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的專(zhuān)門(mén)提示·公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)分期開(kāi)發(fā)·分期開(kāi)發(fā)思路·首期開(kāi)發(fā)思路分組團(tuán)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度建筑風(fēng)格定位、色彩打算1．總體建筑風(fēng)格及色彩打算·總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思·建筑色彩打算2．建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示·商品住宅房外立面設(shè)計(jì)提示a多層、小高層、高層外立面設(shè)計(jì)提示b不同戶(hù)型的別墅外立面設(shè)計(jì)提示c針對(duì)屋頂、屋檐、窗戶(hù)等外立面局部設(shè)計(jì)提示d其它專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)提示·商業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)提示三、主力戶(hù)型選擇萊西同類(lèi)樓盤(pán)戶(hù)型比較業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶(hù)型配置比例主力戶(hù)型設(shè)計(jì)提示商業(yè)物業(yè)戶(hù)型設(shè)計(jì)提示四、室內(nèi)空間布局裝修概念提示1．室內(nèi)空間布局提示2．公共空間主題3．選擇庭院景觀提示五、環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示周邊環(huán)境調(diào)查和分析總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想·地塊已有的自然環(huán)境利用·項(xiàng)目人文環(huán)境的營(yíng)造各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì)·組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì)·組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計(jì)·組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計(jì)提示·組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計(jì)提示·組團(tuán)內(nèi)宣傳專(zhuān)欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示4．公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)·主入口環(huán)境概念設(shè)計(jì)·營(yíng)銷(xiāo)中心外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)·營(yíng)銷(xiāo)示范中心沿途可營(yíng)造環(huán)境概念設(shè)計(jì)·針對(duì)本項(xiàng)目的其它公共環(huán)境概念設(shè)計(jì)六、公共家具概念設(shè)計(jì)提示周邊同類(lèi)樓盤(pán)公共家具擺設(shè)·營(yíng)銷(xiāo)中心大堂·治理辦公室公共家具概念設(shè)計(jì)提示七、公共裝飾材料選擇指導(dǎo)周邊同類(lèi)樓盤(pán)公共裝飾材料比較公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思營(yíng)銷(xiāo)示范單位裝修概念設(shè)計(jì)住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示八、燈光設(shè)計(jì)及背景音樂(lè)指導(dǎo)1．燈光設(shè)計(jì)·公共建筑外立面燈光設(shè)計(jì)·公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計(jì)·道路系統(tǒng)燈光設(shè)計(jì)·室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計(jì)2．背景音樂(lè)指導(dǎo)·廣場(chǎng)音樂(lè)布置·室內(nèi)背景音樂(lè)布置九、小區(qū)以后生活方式的指導(dǎo)建筑規(guī)劃組團(tuán)評(píng)判營(yíng)造和引導(dǎo)以后生活方式·住戶(hù)特點(diǎn)描述·社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計(jì)第三章項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃第一節(jié)質(zhì)量工期策劃的含義近幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方糾紛持續(xù)，已成投訴熱點(diǎn)。房屋滴漏、墻皮裂縫現(xiàn)象經(jīng)常顯現(xiàn)；所購(gòu)期房交付時(shí)與合同承諾的條件不符，拖延樓宇交付使用日期的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生；甚至由于質(zhì)量操縱不嚴(yán)引起損害消費(fèi)者利益的現(xiàn)象，因此，質(zhì)量工期策劃是我們、承建商必須樹(shù)立的策劃觀念。第二節(jié)質(zhì)量工期策劃的具體內(nèi)容建筑材料選用提示萊西市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)建筑材料選用類(lèi)比新型建筑裝飾材料提示建筑材料選用提示施工工藝流程指引１．工程施工規(guī)范手冊(cè)2．施工工藝專(zhuān)門(mén)流程提示質(zhì)量操縱１．項(xiàng)目工程招標(biāo)投標(biāo)內(nèi)容提示２．文明施工質(zhì)量治理內(nèi)容提示工期操縱１．開(kāi)發(fā)進(jìn)度提示２．施工組織與治理造價(jià)操縱１．建筑成本預(yù)算提示２．建筑流淌資金安排提示安全治理１．項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)治理方案２．安全施工條例第四章項(xiàng)目形象策劃第一節(jié)項(xiàng)目形象策劃的含義項(xiàng)目形象策劃包括某項(xiàng)目的總體戰(zhàn)略形象策劃、社區(qū)文化形象策劃、企業(yè)行為形象策劃、職員形象策劃以及項(xiàng)目視覺(jué)形象策劃等要緊內(nèi)容。項(xiàng)目視覺(jué)形象是指房地產(chǎn)有別于奇特項(xiàng)目的具有良好識(shí)別功能的同意視覺(jué)表現(xiàn)。其內(nèi)容要緊包括項(xiàng)目視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)工程核心部分及延展運(yùn)用部分。其核心部分包括項(xiàng)目的名稱(chēng)、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色及標(biāo)準(zhǔn)字體。第二節(jié)項(xiàng)目形象策劃的具體內(nèi)容一、項(xiàng)目視覺(jué)識(shí)別部分系統(tǒng)核心部分1．名稱(chēng)·項(xiàng)目名·道路名·建筑名·組團(tuán)名2．標(biāo)志3．標(biāo)準(zhǔn)色4．標(biāo)準(zhǔn)字體二、延展及運(yùn)動(dòng)部分1．工地環(huán)境包裝視覺(jué)·建筑物主體·工地圍墻·主路網(wǎng)及參觀路線·環(huán)境綠化2．營(yíng)銷(xiāo)中心包裝設(shè)計(jì)·營(yíng)銷(xiāo)中心室內(nèi)外展現(xiàn)設(shè)計(jì)·營(yíng)銷(xiāo)中心功能分區(qū)提示·營(yíng)銷(xiāo)中心大門(mén)橫眉設(shè)計(jì)·營(yíng)銷(xiāo)中心形象墻設(shè)計(jì)·臺(tái)面標(biāo)牌·展板設(shè)計(jì)·營(yíng)銷(xiāo)中心導(dǎo)視牌·銷(xiāo)售人員服裝設(shè)計(jì)提示·銷(xiāo)售用品系列設(shè)計(jì)·示范單位導(dǎo)視牌·示范單位樣板房講明牌3．公司及物業(yè)治理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì)第五章項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃第一節(jié)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃的含義對(duì)以后將要進(jìn)行的營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)進(jìn)行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策是專(zhuān)門(mén)有必要的。項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃提供關(guān)于某項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的以后方案，以以后的市場(chǎng)趨勢(shì)為背景，以企業(yè)進(jìn)展目標(biāo)為基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的營(yíng)銷(xiāo)推廣措施，其內(nèi)容是在項(xiàng)目投資分析的基礎(chǔ)上進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目強(qiáng)、弱進(jìn)行分析，并得出正確的處理方法。同時(shí)，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)定位、價(jià)格定位分析，確定項(xiàng)目的正式入市時(shí)刻，以及采納相應(yīng)宣傳推廣策略策劃并提出對(duì)整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)推廣的成效進(jìn)行有效監(jiān)控和評(píng)估的方法，以達(dá)到預(yù)期的營(yíng)銷(xiāo)成效。項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃是房地產(chǎn)全程策劃的重頭戲，是營(yíng)銷(xiāo)策劃水平與銷(xiāo)售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作。第二節(jié)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃的具體內(nèi)容一、區(qū)域市場(chǎng)實(shí)態(tài)分析1．萊西房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀2．項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)調(diào)查·項(xiàng)目概況·市場(chǎng)定位·售樓價(jià)格·銷(xiāo)售政策措施·廣告推廣手法·要緊媒體應(yīng)用及投入頻率·公關(guān)促銷(xiāo)活動(dòng)·其它專(zhuān)門(mén)賣(mài)點(diǎn)和銷(xiāo)售手段3．結(jié)論二．項(xiàng)目主賣(mài)點(diǎn)薈萃及物業(yè)強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與計(jì)策1．項(xiàng)目要緊賣(mài)點(diǎn)薈萃2．項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與計(jì)策三．目標(biāo)客戶(hù)群定位分析1．萊西人口總量及地塊分布情形2．萊西經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r和人口就業(yè)情形3．萊西家庭情形分析·家庭成員結(jié)構(gòu)·家庭收入情形·住房要求、生活習(xí)慣4．項(xiàng)目客戶(hù)群定位·目標(biāo)市場(chǎng)a目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域范疇界定b市場(chǎng)調(diào)查資料匯總、研究c目標(biāo)市場(chǎng)特點(diǎn)描述·目標(biāo)客戶(hù)a目標(biāo)客戶(hù)細(xì)分b目標(biāo)客戶(hù)特點(diǎn)描述c目標(biāo)客戶(hù)資料四、價(jià)格定位及策略1．項(xiàng)目單方成本2．項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo)3．可類(lèi)比項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格4．價(jià)格策略5．價(jià)格分期策略五、入市時(shí)機(jī)規(guī)劃宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析萊西房地產(chǎn)有關(guān)法規(guī)和市場(chǎng)情形簡(jiǎn)明分析入市時(shí)機(jī)的確定及安排六、廣告策略廣告總體策略及廣告的時(shí)期性劃分·廣告總體策略·廣告的時(shí)期性劃分廣告主題廣告創(chuàng)意表現(xiàn)廣告成效監(jiān)控、評(píng)估及修正入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作·宣傳海報(bào)、折頁(yè)·認(rèn)購(gòu)書(shū)·正式合同·交房標(biāo)準(zhǔn)·物業(yè)治理內(nèi)容·物業(yè)治理公約七、媒介策略１．媒體總策略及媒體選擇２．媒體總策略３．媒體選擇４．媒體創(chuàng)新使用５．軟性新聞主題６．媒介組合７．投放頻率及規(guī)模８．費(fèi)用估算八、推廣費(fèi)用打算1．現(xiàn)場(chǎng)包裝2．印刷品3．媒介投放4．公關(guān)活動(dòng)九、公關(guān)活動(dòng)策劃及現(xiàn)場(chǎng)包裝十、營(yíng)銷(xiāo)推廣成效的監(jiān)控、評(píng)估及修正1．成效測(cè)評(píng)形式·進(jìn)行性測(cè)評(píng)·結(jié)論性測(cè)評(píng)2．實(shí)施成效測(cè)評(píng)的要緊指標(biāo)·銷(xiāo)售收入·企業(yè)利潤(rùn)·市場(chǎng)占有率·品牌形象和企業(yè)形象實(shí)施時(shí)期第六章項(xiàng)目銷(xiāo)售顧咨詢(xún)、銷(xiāo)售代理第一節(jié)總論在通過(guò)前面一系列的工作流程后，進(jìn)入到項(xiàng)目的銷(xiāo)售時(shí)期，那個(gè)時(shí)期的成果也是檢驗(yàn)前面幾個(gè)方面的策劃工作是否到位。第二節(jié)項(xiàng)目銷(xiāo)售顧咨詢(xún)、銷(xiāo)售代理的具體內(nèi)容一、銷(xiāo)售周期劃分即操縱1．銷(xiāo)售策略·營(yíng)銷(xiāo)思想：全面策劃·銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)·銷(xiāo)售區(qū)域：緊扣目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客戶(hù)·銷(xiāo)售時(shí)段·政策促銷(xiāo)·銷(xiāo)售活動(dòng)·銷(xiāo)售承諾2．銷(xiāo)售過(guò)程模擬·銷(xiāo)售實(shí)施·銷(xiāo)售合同執(zhí)行監(jiān)控二、各銷(xiāo)售時(shí)期營(yíng)銷(xiāo)推廣執(zhí)行方案實(shí)施三、各銷(xiāo)售時(shí)期廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)及公布實(shí)施四、售前資料預(yù)備1、批文及銷(xiāo)售資料·批文·樓宇講明書(shū)·價(jià)格體系·合同文本2、人員組建·銷(xiāo)售輔導(dǎo)·銷(xiāo)售代理3、制定銷(xiāo)售工作進(jìn)度總表4、銷(xiāo)售操縱與銷(xiāo)售進(jìn)度模擬·銷(xiāo)售操縱表·銷(xiāo)售收入預(yù)算表5、銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)算表·總費(fèi)用預(yù)算·分項(xiàng)開(kāi)支·邊際費(fèi)用6、財(cái)務(wù)策略·信貸·付款方式·按揭·合伙股東7、商業(yè)合作關(guān)系·雙方關(guān)系·三方關(guān)系·多方關(guān)系8、工作和諧配合·甲方要緊負(fù)責(zé)人·直截了當(dāng)合作人·財(cái)務(wù)部·工程部·物業(yè)治理公司五、銷(xiāo)售培訓(xùn)1．銷(xiāo)售部人員培訓(xùn)·詳細(xì)介紹公司情形·物業(yè)詳情a項(xiàng)目規(guī)模、定位、設(shè)施、買(mǎi)賣(mài)條件b物業(yè)周邊環(huán)境、公共設(shè)施、交通條件c該區(qū)域的都市進(jìn)展打算，宏觀及微觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)物業(yè)的阻礙情形d項(xiàng)目特點(diǎn)※項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，包括景觀、立面、建筑組團(tuán)、容積率等※平面設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，包括總戶(hù)數(shù)、總建筑面積、總單元數(shù)、單套面積、戶(hù)內(nèi)面積組合、戶(hù)型優(yōu)缺點(diǎn)、進(jìn)深、面寬、層高等※項(xiàng)目的優(yōu)劣分析※項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略，包括價(jià)格、付款方式、策略定位、銷(xiāo)售目標(biāo)、e競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)劣分析及計(jì)策·業(yè)務(wù)基礎(chǔ)培訓(xùn)課程a國(guó)家及地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)、稅費(fèi)規(guī)定b房地產(chǎn)基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)、建筑常識(shí)：房地產(chǎn)、建筑業(yè)基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)的懂得※房地產(chǎn)、建筑業(yè)基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)的懂得※建筑識(shí)圖※運(yùn)算戶(hù)型面積c心理學(xué)基礎(chǔ)d銀行的按揭知識(shí)，涉及房地產(chǎn)交易的費(fèi)用e國(guó)家、地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策、當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)走勢(shì)f公司制度、架構(gòu)和財(cái)務(wù)制度·銷(xiāo)售技巧·簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的程序·物業(yè)治理課程·銷(xiāo)售模擬·實(shí)地參觀他人展銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)2．銷(xiāo)售手冊(cè)·批文·樓宇講明書(shū)·價(jià)格體系·合同文本·客戶(hù)資料表3．客戶(hù)治理系統(tǒng)4．銷(xiāo)售作業(yè)指導(dǎo)書(shū)·職業(yè)素養(yǎng)準(zhǔn)則·銷(xiāo)售差不多知識(shí)與技巧·項(xiàng)目概況·銷(xiāo)售部治理架構(gòu)六、銷(xiāo)售組織與日常治理1．組織與鼓舞·銷(xiāo)售部組織架構(gòu)·銷(xiāo)售人員差不多要求·職責(zé)講明·考核、鼓舞措施2．工作流程·銷(xiāo)售工作的內(nèi)容·銷(xiāo)售工作時(shí)期·銷(xiāo)售部工作職責(zé)（工作流程）·銷(xiāo)售業(yè)務(wù)流程（個(gè)案）3．規(guī)章制度概念指示第七章項(xiàng)目服務(wù)策劃項(xiàng)目服務(wù)策劃的含義目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，專(zhuān)門(mén)是發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，物業(yè)治理已愈來(lái)愈受買(mǎi)家的重視和關(guān)懷，來(lái)自市場(chǎng)的信號(hào)向進(jìn)展商提出了物業(yè)治理高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的要求，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的物業(yè)多年來(lái)一直深受市場(chǎng)的追捧，在專(zhuān)門(mén)大程度上與其手上的王牌——萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的物業(yè)治理密不可分，它成為萬(wàn)科開(kāi)創(chuàng)第二營(yíng)銷(xiāo)渠道和制造回頭客的有力保證。項(xiàng)目服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)的具體內(nèi)容項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程所需物業(yè)治理資料1．樓宇質(zhì)量保證書(shū)2．樓宇有用講明書(shū)3．業(yè)主公約4．用戶(hù)手冊(cè)5．樓宇交收流程6．入伙通知書(shū)7．入伙手續(xù)書(shū)8．收樓書(shū)9．承諾書(shū)10．業(yè)主\用戶(hù)聯(lián)系表11．遺漏工程有用鑰匙授權(quán)書(shū)12．遺漏工程和水電表底數(shù)記錄表13．裝修手冊(cè)和裝修申請(qǐng)表物業(yè)治理內(nèi)容策劃1．工程、設(shè)計(jì)、治理的提早介入2．保潔服務(wù)3．綠化養(yǎng)護(hù)4．安全及交通治理5．三車(chē)及場(chǎng)地治理6．設(shè)備養(yǎng)護(hù)7．房屋及公用設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)8．房屋事務(wù)治理9．檔案及數(shù)據(jù)的治理10．智能化的服務(wù)11．家政服務(wù)12．多種經(jīng)營(yíng)和服務(wù)的開(kāi)展13．與業(yè)主的日常溝通14．社區(qū)文化服務(wù)物業(yè)治理組織及人員架構(gòu)物業(yè)公司人力資源的治理包括聘請(qǐng)、培訓(xùn)、考核、調(diào)配、述職、工資、福利、晉級(jí)等環(huán)節(jié)物業(yè)治理公司應(yīng)遵循以下原則建立各級(jí)組織機(jī)構(gòu)，明確各部門(mén)的職能、責(zé)任、權(quán)限、隸屬關(guān)系及信息溝通渠道物業(yè)治理培訓(xùn)1．物業(yè)交付使用前的培訓(xùn)2．物業(yè)交付使用后的培訓(xùn)物業(yè)治理規(guī)章制度1．職員手冊(cè)2．崗位職責(zé)及工作流程3．財(cái)務(wù)制度4．采購(gòu)及招標(biāo)程序5．職員考核標(biāo)準(zhǔn)6．業(yè)主委員會(huì)章程7．各配套功能治理規(guī)定8．文件治理制度9．辦公設(shè)備使用制度10．值班治理制度11．消防責(zé)任制12．消防治理規(guī)定13．對(duì)外服務(wù)工作治理規(guī)定14．裝修工程隊(duì)安全責(zé)任書(shū)15．停車(chē)場(chǎng)治理規(guī)定16．非機(jī)動(dòng)車(chē)輛治理規(guī)定17．出租車(chē)及暫住人員治理規(guī)定18．進(jìn)?。ㄗ猓﹨f(xié)議書(shū)19．商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)治理規(guī)定物業(yè)治理操作規(guī)程1．樓宇本體愛(ài)護(hù)保養(yǎng)規(guī)程2．綠化園林養(yǎng)護(hù)規(guī)程3．消防設(shè)施養(yǎng)護(hù)及使用規(guī)程4．供配電設(shè)備愛(ài)護(hù)保養(yǎng)規(guī)程5．機(jī)電設(shè)備愛(ài)護(hù)保養(yǎng)規(guī)程6．動(dòng)力設(shè)備愛(ài)護(hù)保養(yǎng)規(guī)程7．停車(chē)場(chǎng)、車(chē)庫(kù)操作規(guī)程8．停車(chē)場(chǎng)、車(chē)庫(kù)愛(ài)護(hù)保養(yǎng)規(guī)程9．游泳池及其設(shè)備愛(ài)護(hù)保養(yǎng)和操作規(guī)程10．給排水設(shè)備愛(ài)護(hù)保養(yǎng)規(guī)程11．公共部位保養(yǎng)保潔操作規(guī)程12．保安設(shè)備操作及愛(ài)護(hù)規(guī)程13．照明系統(tǒng)操作及愛(ài)護(hù)規(guī)程14．通風(fēng)系統(tǒng)操作及愛(ài)護(hù)規(guī)程15．治理處內(nèi)部運(yùn)作治理規(guī)程16．租賃治理工作規(guī)程物業(yè)治理的成本費(fèi)用1．治理職員支出2．愛(ài)護(hù)及保養(yǎng)3．公共費(fèi)用4．行政費(fèi)用5．保險(xiǎn)費(fèi)用