江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案

江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案2024/3/28江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案本次報告的目的項目當前面臨的問題如何打破當前這一困局？江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案項目當前營銷狀況項目目前已經(jīng)開始內(nèi)部認購，VIP卡已經(jīng)發(fā)放，交2萬元可以優(yōu)惠8千元；目前項目主要媒體運用：戶外廣告、電視游字、短信；認購期，銷售情況并不是很理想，距開發(fā)商的預期效果甚遠；營銷現(xiàn)狀江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案項目的核心問題市場預期惡化購買信心世紀華城受宏觀政策影響，當前南城房地產(chǎn)市場整體疲軟，銷售狀況大不如前。城南地理位置較偏，目前還不被南城廣大市民所認可戰(zhàn)略？戰(zhàn)略？小高層項目在當?shù)乜剐暂^大。江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案項目的核心問題受宏觀政策影響，南城房地產(chǎn)市場整體銷售狀況大不如前,如何改變當前這一局面？核心問題一核心問題二小高層項目在縣級城市歷來抗性都較大，如何讓客戶接受小高層項目？核心問題三城南目前地理位置較偏，周邊配套還不是很完善，如何讓南城當?shù)鼐用駥ζ溆幸粋€重新的認識？江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案問題的突破口通過聘請專業(yè)的營銷策劃代理公司，運用有效的營銷策略手段，爭奪市場上有限的客戶資源。針對問題一針對問題二選擇有效的傳播渠道，通過合理的營銷手段，使目標客群對本區(qū)域小高層項目有一個重新定義和認可。針對問題三對城南區(qū)域形象進行重新包裝和定位，讓當?shù)鼐用駥Τ悄嫌幸粋€新的認識。江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案目錄第一部分南城房地產(chǎn)市場簡析第二部分項目研判第五部分分階段推廣策略調(diào)整第六部分媒體計劃及費用預算第四部分整體營銷策略調(diào)整第三部分項目市場定位江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案第一部分南城房地產(chǎn)市場簡析

江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案房地產(chǎn)板塊劃分通過對南城縣城市的構(gòu)架研究分析，南城縣主要分為三大板塊；人民銀行縣支行和縣中醫(yī)院以北為城北板塊；縣中醫(yī)院以南，體育路以北、建昌大道以東及盱江以西為老城中心區(qū)；體育路以南為城南板塊；城北板塊老城中心區(qū)城南板塊江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案南城縣各板塊特征對比分析城北板塊是南城的新城區(qū)，目前樓盤數(shù)量相對其他板塊較多，配套也在逐步完善當中；老城區(qū)生活配套相對完善，交通便利，但由于土地較為稀缺，目前沒有任何地產(chǎn)項目；城南板塊是南城縣的新興板塊，其發(fā)展較城北板塊晚，目前周邊生活配套還有待進一步完善。由于規(guī)劃當中的火車站將建于此，這必將帶動板塊內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展；城北板塊老城中心區(qū)城南板塊本案江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案南城縣各在售樓盤概況案名金域華都開發(fā)商江西億城投資發(fā)展有限公司策劃機構(gòu)無項目位置王府街與建昌大道交匯處物業(yè)管理0.35元/平方米開盤時間08年10月（已開始內(nèi)部認購）均價2060元/平方米建筑風格現(xiàn)代建筑形態(tài)多層、小高層檔次定位中高檔小區(qū)配套車庫客戶定位以教師、公務(wù)員、事業(yè)單位中高層管理者為主周邊配套縣二中、國稅局、財政局、鳳崗公園主要賣點學校、新行政區(qū)、建筑質(zhì)量主力戶型三房二廳二衛(wèi)、二房二廳130.00M2---150.00M2園林景觀小區(qū)綠化、水景、園景公園、湖濱綠化項目分析項目宣傳渠道目前主要以戶外廣告為主，樓書折頁等宣傳資料為輔，但設(shè)計較差，不過由于地理位置較好原因，項目銷售情況還算理想。江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案南城縣各在售樓盤概況案名北京花園開發(fā)商江西億城投資發(fā)展有限公司策劃機構(gòu)無項目位置王府街與建昌大道交匯處東南側(cè)物業(yè)管理0.35元/平米開盤時間07年6月份均價多層：1960元/平米小高層：2400元/平米建筑風格現(xiàn)代建筑形態(tài)多層、小高層檔次定位中檔小區(qū)配套車庫客戶定位以教師、公務(wù)員、事業(yè)單位中高層管理者為主周邊配套縣二中、國稅局、財政局、鳳崗公園主要賣點公園、綠蔭、商業(yè)街主力戶型三房二廳二衛(wèi)、二房二廳130.00M2---150.00M2園林景觀小區(qū)綠化、水景、園景公園、湖濱綠化項目分析項目目前的宣傳手法較為單一，由于項去年就入市銷售，時間較為充沛，故多層銷售情況較為良好，但小高層由于抗性較大，銷售情況不是很樂觀江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案南城縣各在售樓盤概況案名登高花園開發(fā)商南城縣昌盛房地產(chǎn)有限公司策劃機構(gòu)無項目位置建昌大道北段登高山旁物業(yè)管理無開盤時間07年年底均價1923元/平米建筑風格現(xiàn)代建筑形態(tài)多層檔次定位中檔小區(qū)配套車庫客戶定位以教師、公務(wù)員、事業(yè)單位中高層管理者為主周邊配套縣二中、國稅局、財政局、鳳崗公園、明德小學、宏鑫酒店主要賣點公園、商業(yè)街主力戶型三房二廳二衛(wèi)、二房二廳130.00M2---150.00M2園林景觀無項目分析項目宣傳手法比較簡單，僅有單頁等宣傳工具，單由于地理位置優(yōu)越，且多層又迎合了當?shù)厝说木幼∥幕?，故銷售情況還算理想江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案南城縣各在售樓盤概況案名黃金國際開發(fā)商江西嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃機構(gòu)江西同輝創(chuàng)展項目位置南城縣南光橫道新縣政府對面物業(yè)管理0.35元/平米開盤時間尚未開盤均價1923元/平米建筑風格現(xiàn)代建筑形態(tài)多層、小高層檔次定位中檔小區(qū)配套車庫客戶定位企業(yè)的管理者、傳媒人、政府工作人員、個體戶等周邊配套配套較差、王府街、南城二中、鳳崗公園、市民文化廣場、九鼎商貿(mào)城、法院、公安局、財政局糧食局等國家行政機構(gòu)單位主要賣點未來發(fā)展?jié)摿Υ蟆⒐?jié)能、配套、地段主力戶型三房二廳二衛(wèi)、130平米園林景觀小區(qū)綠化、外面鳳崗公園項目分析項目地段較好，配有物業(yè)管理公司，強調(diào)節(jié)能、環(huán)保、升值空間，目前處于蓄客期，江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案主要競爭對手概況項目地塊附近有一個120畝的項目，總建筑面積高達17萬平米，目前尚未開發(fā)，預計在今年9.13號正式開工，年前就可以銷售。項目地塊內(nèi)規(guī)劃了一條人工河，小區(qū)配套有幼兒園，420多個車位，其建成必將會是本案主要的競爭對手。江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案項目面臨競爭環(huán)境啟示1.板塊內(nèi)競爭：板塊內(nèi)目前有一待建項目，占地面積多達120畝，其建成必將對區(qū)域形象有一定的拉升作用，當然也會對本案構(gòu)成一定的威脅。因此我們可以先發(fā)制人，搶在該項目之前進行銷售，充分有效地搶奪客戶資源；2.板塊外競爭：在價格策略和營銷手段之間尋找突破口，順勢突圍；黃金國際三江苑本案本項目？板塊外樓盤江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案區(qū)域現(xiàn)狀——樓盤規(guī)模南城縣目前樓盤規(guī)模都不是很大，大都在10～20畝之間。江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案區(qū)域現(xiàn)狀——小高層項目銷售價格：目前南城縣的小高層項目銷售價格都集中在2300～2400元/平米之間。銷售現(xiàn)狀：小高層項目由于單價和居住成本相對較高，在當?shù)乜剐韵鄬^大，銷售情況都不是很理想。未來趨勢：南城縣由于房地產(chǎn)起步較晚，當?shù)鼐用駥π「邔拥慕邮芏炔皇呛芨?。隨著人們生活水平的不斷提高和居住觀念的轉(zhuǎn)變，小高層必將會慢慢被當?shù)厝私邮?。江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案區(qū)域現(xiàn)狀——建筑形態(tài)南城縣目前所開發(fā)樓盤，多為多層建筑，也有少量小高層項目。多層項目小高層項目江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案區(qū)域現(xiàn)狀——樓盤均價目前南城縣房地產(chǎn)價格多層在1800元/㎡——2000元/平米之間；小高層項目價格多在2300～2400元/㎡之間。多層小高層江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案現(xiàn)狀——產(chǎn)品檔次和建筑風格南城由于房地產(chǎn)起步晚，樓盤整體的銷售價格相對不高，在成本和技術(shù)雙重因素約束的情況下，南城房地產(chǎn)整體的檔次比較平庸。南城縣目前所開發(fā)樓盤，建筑風格比較單一，基本上都為現(xiàn)代簡潔風格，缺乏特色露盤。江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案現(xiàn)狀——園林規(guī)劃及內(nèi)部相關(guān)配套南城由于房地產(chǎn)價格不是很高，而園林規(guī)劃在成本造價中占有一定的分量，加之當?shù)貥潜P規(guī)模都較小，不具備規(guī)模優(yōu)勢。受成本和規(guī)模雙重因素的制約，當?shù)氐膱@林景觀規(guī)劃都相對落后。南城由于人們?nèi)司钏匠潭炔皇呛芨撸^念也相對其他大中城市落后，對小區(qū)內(nèi)部配套的要求并不是很高，受這些因素影響，當?shù)厮椖啃^(qū)內(nèi)部配套都相對較為缺乏。江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案現(xiàn)狀——產(chǎn)品戶型南城作為地市縣，當?shù)鼐用穸驾^習慣于三代同堂的生活，故購房時都偏愛大面積戶型，在綜合考慮價格和面積需求的情況下，當?shù)鼐用駥θ康男枨罅枯^大，其次是二房。江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案現(xiàn)狀——媒體運用南城縣由于轄區(qū)范圍不是很大，人口都較為集中，這種特殊的原因，導致當?shù)氐男麄髑乐饕詰敉鈴V告、圍墻廣告為主，DM宣傳頁、樓書、單頁等宣傳資料為輔。江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案區(qū)域房地產(chǎn)市場總結(jié)南城縣由于房地產(chǎn)起步較晚，在開發(fā)樓盤占地面積均比較小，建筑形態(tài)以多層為主，小高層項目相對較少；當?shù)鼐用翊蠖嘞矚g三代同堂，故購房者對三房等大面積戶型需求量較大，其次是二房；房地產(chǎn)整體發(fā)展相對落后，園林景觀規(guī)劃水平較差；多層項目銷售情況相對較好，小高層項目銷售抗性較大；當?shù)孛襟w宣傳渠道較為單一，主要以戶外廣告、圍墻廣告、DM宣傳頁為主；隨著城市的發(fā)展和人們生活水平的提高，只要通過合理的引導，小高層等高品質(zhì)住宅會被越來越多人接受；江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案第二部分項目研判江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案項目所屬區(qū)域江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案項目各項經(jīng)濟技術(shù)指標規(guī)劃用地面積：21334平米建筑占地面積：5457平米建筑面積：55550平米建筑密度：27.5%容積率：≤2.7綠化率：≥35%總戶數(shù)：308戶江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案項目地塊現(xiàn)狀項目地塊目前正在開工打挖樁基，基地工程已經(jīng)初現(xiàn)，部分場地仍在平整。江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案項目地塊周邊現(xiàn)狀——商業(yè)商業(yè)不發(fā)達縣城邊緣缺乏高端人群居民較少涉足區(qū)域人口稀少江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案項目地塊周邊現(xiàn)狀——教育資源南城第一重點中學南城實驗小學南城實驗中學南城師范學校15分鐘以內(nèi)15分鐘以內(nèi)15分鐘以內(nèi)15分鐘以內(nèi)江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案項目地塊周邊現(xiàn)狀——交通項目周邊路網(wǎng)體系已經(jīng)形成，路面平整寬闊，交通狀況較好江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案項目的SWOT分析優(yōu)勢Strength

地塊周邊有一規(guī)劃中的火車站，地段的發(fā)展前景較好；南城縣目前唯一一家配備星級酒店的項目；項目的整體品質(zhì)在南城相對較高；劣勢Weakness項目地塊較小，不具備規(guī)模效應(yīng)；小高層項目在南城抗性較大；開發(fā)商目前資金不充裕，對售樓的回籠資金依賴性較大機會Opportunity本案不遠處有一規(guī)劃當中的火車站，這是本案的機會。只要充分宣傳利用好這一資源，對本案的銷售會帶來較大的幫助；項目附近有一待建大盤項目，這勢必對本區(qū)域形象有一定程度的拉升，對本案來說是一機會；觀望期過后，剛性需求的釋放，給本案帶來較大的機會；威脅Threat

本案地塊附近有一待建大盤項目，預計今年9.13日開工，其建成后，必將對本案造成較大的威脅；房地產(chǎn)宏觀政策的不確定性，給本案帶來較大的風險；江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案項目賣點提煉項目地塊周邊有一規(guī)劃中的火車站，火車站的建成必然會帶動板塊內(nèi)商業(yè)的發(fā)展，吸引大量的人流入駐，從而形成城南核心生活圈（CLD）；南城目前只有一個三星級“宏鑫大酒店”，而本案自身配置的四星級酒店必然使本案成為城市一大亮點；本案系集居住、購物、休閑、娛樂為一體的復合型社區(qū)，功能完善，配套齊全；項目周邊教育資源較為豐富，其濃厚的人文氣息對本案的形象有一定程度的提升作用；本案占地面積30多畝，與南城其他項目相比，規(guī)模相對較大江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案第三部分項目市場定位江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案項目的戰(zhàn)略發(fā)展南城的邊緣區(qū)陌生、配套缺乏、生活不便較少共享設(shè)施，民眾很少涉足的區(qū)域現(xiàn)狀南城核心CLD區(qū)繁華、配套全、生活便利設(shè)施共享，全市民眾的活動中心未來？以新城鎮(zhèn)的標準建設(shè)本區(qū)域

國際化、時尚現(xiàn)代以及生態(tài)的社區(qū)規(guī)劃系統(tǒng)高密度的交流聯(lián)系——社區(qū)內(nèi)部與社區(qū)外部的融通高標準智能化的產(chǎn)品設(shè)計和服務(wù)設(shè)施高標準的基礎(chǔ)設(shè)施，建設(shè)先行融資渠道的多元化以新城鎮(zhèn)開發(fā)理念，規(guī)劃未來的城市CLD區(qū)江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案項目形象定位城南首個高品質(zhì)精英社區(qū)闡述：四星級酒店、電梯觀景房、超高的綠化率、完善的配套——高品質(zhì)社會上層，現(xiàn)代，時尚，品味高雅，富有情調(diào)——精英社區(qū)江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案賣點支持城南首個高品質(zhì)精英社區(qū)地段建筑交通配套南城未來核心CLD生活區(qū)四通八達的路網(wǎng)，生活暢通無阻高品質(zhì)電梯住宅，時尚優(yōu)雅酒店生活星級服務(wù)江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案項目客戶定位界定：區(qū)內(nèi)現(xiàn)有項目的主流購買客戶群；職業(yè)：政府機關(guān)、私營業(yè)主、中學教師、醫(yī)務(wù)工作者、當?shù)剡\輸司機、外出務(wù)工返鄉(xiāng)人群；來源：老城區(qū)及城南板塊；年齡：35－50歲；收入：個人月收入主要在3000元以上置業(yè)特征：大部分為二次置業(yè)，注重項目的品質(zhì)和區(qū)域的發(fā)展前景職業(yè)：收入較高的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群、城南板塊的換房客；來源：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及城南板塊；年齡：28－45歲；收入：個人月收入主要在2300元以上；置業(yè)特征：注重品質(zhì)，對價格較為敏感，偏向高性價比產(chǎn)品。重要客戶核心客戶顯性客戶隱性客戶界定：需要被挖掘、被引導的潛在客戶群；基于對市場分析的提煉以及對本項目開發(fā)策略的取向，客戶定位如下：本項目的客戶定位策略抓住現(xiàn)有的顯性客戶群，然后引導潛在的隱形客戶，提供滿足他們投資需求和精神層次需求的產(chǎn)品。江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案項目客戶定位年齡主要集中在30－45歲；家庭結(jié)構(gòu)為處于滿巢期的三口之家；多數(shù)人和父母居住，過著三代同堂的生活；來源區(qū)域主要集中在老城區(qū)及城南板塊；工作穩(wěn)定，家庭年收入相對較高，并非頂富層大部分客戶有二次以上置業(yè)經(jīng)驗；物理層面年齡主要集中在30－45歲，主要來源于南城縣老城區(qū)、城南板塊和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)具備一定經(jīng)濟基礎(chǔ)的客群南城縣的中高收入階層目標客群定位財富積累階段，有一定的經(jīng)濟實力；喜歡攀比，彰顯自己實力，容易接受新鮮事物；衣錦還鄉(xiāng)，喜歡向別人炫耀自己的成功；人云亦云，少有主見，喜歡被周圍人追捧的感覺；追求健康高品質(zhì)生活，對住宅小區(qū)的品質(zhì)和區(qū)域未來的發(fā)展前景比較在意；心理層面江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案項目客戶定位初期首先鎖定老城區(qū)和城南區(qū)客戶，后逐步向城北區(qū)拓展，打破傳統(tǒng)思維模式，打破傳統(tǒng)營銷手法，提高本案的抗風險能力；客戶劃分策略－鎖定核心區(qū)域的同時，直接面對第二圈面、第三圈面更大范圍的客戶群第一圈層第一圈層第二圈層第三圈層第一圈層第四圈層政府機關(guān)工作人員及私營業(yè)主運輸司機及外出務(wù)工返鄉(xiāng)人員當?shù)蒯t(yī)務(wù)工作者及中學教師城南板塊內(nèi)的換房客江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案調(diào)查客戶案例姓名：王先生職業(yè)：貨運司機年齡：33歲收入：3500元以上興趣：平時喜歡在家看看電視、打打牌、有空喜歡一家人去勝利路逛街購物目前居住狀況：從事運輸行業(yè)不到一年，目前還在租房對住房的要求:希望在未來一年內(nèi)擁有一套屬于自己的住房江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案調(diào)查客戶案例姓名：李先生職業(yè)：超市老板年齡：45歲收入：4000元以上興趣：平時喜歡在家看看報紙、約朋友去賓館打麻將目前居住狀況：擁有兩套自住房對住房的要求:如果有品質(zhì)較好的樓盤，不排除購買第三套住房。江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案調(diào)查客戶案例姓名：劉女士職業(yè)：中學教師年齡：38歲收入：2000元左右興趣：平時喜歡在家看看報紙、雜志之類的書籍，有時經(jīng)常會約朋友去吁江散散步目前居住狀況：擁有一套自己的住房，面積90平米左右對住房的要求:希望換一套面積大一點的住房，以解決當前家里擁擠的現(xiàn)狀江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案調(diào)查客戶案例姓名：涂小姐職業(yè)：機關(guān)職員年齡：27歲收入：2000元左右興趣：平時喜歡在家上上網(wǎng)，晚上則經(jīng)常約朋友去逛街、看電影，喝茶目前居住狀況：目前和父母同住對住房的要求:希望在一兩年之內(nèi)擁有一套屬于自己的愛巢江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案世紀華城說什么？世紀華城項目內(nèi)涵及產(chǎn)品形象用一句話概括，就是：少數(shù)人的華城，所有人的夢想這就是我們核心廣告語江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案世紀華城主推廣告語少數(shù)人的華城，所有人的夢想闡述：

世紀華城定位依據(jù)南城縣高端客戶層的高檔次住宅標準，以升級的產(chǎn)品、創(chuàng)新的生活方式，引領(lǐng)南城居住生活新潮流、新標準。本項目為城南板塊第一個高品質(zhì)小高層項目，是社會精英階層的棲息地，而渴望成功是每一個人的夢想，項目廣告語充分將這一優(yōu)勢凸顯無疑。江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案世紀華城輔助廣告語搶奪城南，占盡先機；對建筑，我們苛求其每一個細節(jié)；居超高層住宅，享人上人生活；高高在上的尊貴；給你一個私密安全的家；城市觀景房，1900元起限量發(fā)售；江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案第五部分整體營銷策略調(diào)整

江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案一期住宅售價建議南城轄區(qū)范圍較小，目前有幾個售樓盤，多層項目在當?shù)厥袌霰容^廣闊，小高層項目則抗性則較大。而本案作為城南首個小高層項目，雖然區(qū)域競爭壓力較小，但銷售具有一定程度的挑戰(zhàn)。因此，價格策略制定將極為重要，通過綜合考慮，我們建議用市場比較法制定價格。項目均價：南城縣小高層項目均價大都在2300～2400元/平米之間，綜合考慮項目當前區(qū)域情況、競爭狀況和自身因素，建議本案一期住宅開盤均價為2200元/平米。江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案價格策略一以優(yōu)惠甚至震撼價入市低高小幅加價，逐步攀升以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的形象打入市場，搶占份額獲得市場關(guān)注，聚集人氣江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案價格策略二樓層和環(huán)境相對較差的單位樓層和環(huán)境較好的單位先推出再推出隨著市場取得良好的反應(yīng)品質(zhì)較差的單位，價格可以相對較低，可以有效地配合項目開盤以“低價入市吸引眼球”的策略品質(zhì)較好的單位可以將項目整體的價格提升，提升項目整體形象。江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案價格策略三優(yōu)價房以少部分位置極差且面積較大的單位以最低起價出售，作為“優(yōu)惠單位”，以相對較低的價格造成熱銷、搶購場面。

江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案一期推出房源一期推出1號樓的1、2兩個單元的住宅共55套，試探市場江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案二期加推房源在一期暢銷的前提下，二期加推2號樓西面25套住宅（暫定25套，具體加推多少視一期銷售情況而定）江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案入市時機建議目前，項目正在動工開挖，樁基工程已經(jīng)初步完成。由于受新政影響，當前南城樓市處于疲軟狀態(tài)，許多購房客都期待奧運過后再觀看房價走勢，故項目入市最佳時機是奧運完畢之后。加之本項目小高層住宅，價格相對區(qū)域內(nèi)多層項目高，且在當?shù)鼐哂休^大的抗性，市場接受需要一定的時間，所以建議：一期正式銷售時間：2008年12月07日二期正式銷售時間：視一期銷售情況而定高調(diào)發(fā)動，孔雀開屏不完美不開盤江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案開盤條件取得《預售許可證》前期蓄客理想建筑模型已完成銷售人員已完成上崗培訓已完成銷售人員的工服、名片制作宣傳鋪墊到位（戶外廣告、報紙軟文廣告）江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案一期營銷階段劃分

在面市時機和公開發(fā)售時間確定的情況下，我司根據(jù)以往的經(jīng)驗將項目一期銷售劃分為五期，即內(nèi)部認籌期、開盤期、強銷期、持銷期和尾盤期，不同的銷售期有不同的策略傾向性：內(nèi)部認購期尾盤期開盤080910111209-01020304050607080910開盤期持續(xù)強銷期強銷期江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案項目各階段時間劃分及回款計劃推廣階段起始時間一期預計銷售率銷售面積回款額內(nèi)部認購期（2個月）現(xiàn)在—12.07——————開盤期(2個月)12.07.—09.02.0240％3968㎡508萬元強銷期(3個月)02.02—05.1035％3472㎡445萬元持銷期(2個月)05.10—07.0520％1984㎡254萬元尾盤期(1個月)07.05—08.155％496㎡64萬元江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案項目的VI系統(tǒng)建議由于本案原先設(shè)計并制作了項目的全套VI，已經(jīng)投入市場使用，市場上已經(jīng)形成了一定的認知。為了與項目前期的形象進行良好的銜接，并降低項目的宣傳成本，故我司繼承了項目原有的VI系統(tǒng)，只對其稍做了些局部處理和調(diào)整。江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案項目的色系建議主色系白/靛藍輔助色藍灰/深紅理性與睿智的代表色熱情與靈動的代表色絕對的肯定，純粹的生活紙醉金迷之后洗煉出生活的華貴白天的城市夜晚的城市主色系：白/靛藍輔助色：灰藍/深紅R:255G:255B:255R:50G:50B:150R:100G:100B:150R:130G:0B:0江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案車體江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案道旗江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案服裝江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案圍墻江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案廣告?zhèn)愫蛷V告帽江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案導視系統(tǒng)江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案手提袋江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案信封、信紙、VIP卡江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案第六部分分階段推廣策略調(diào)整

江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案內(nèi)部認購期通過有目的前期醞釀和宣傳工作，使本項目在市場成為討論的焦點，引起廣泛的關(guān)注，初步樹立項目高端形象，提高項目的知名度。聚集人氣，為掀起公開發(fā)售的熱銷勢頭造勢。最大限度地挖掘目標客群，使本項目達到一定數(shù)量的VIP卡誠意認購，實現(xiàn)開盤即可達到預定銷售率的目標。銷售推廣目標配合工作現(xiàn)場售樓處開放（已開放），盡早組建市內(nèi)售樓部；宣傳資料開始設(shè)計制作；銷售人員技能培訓；沙盤、模型等銷售物料到位；VIP卡誠意認購；江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案內(nèi)部認購期主要傳播方式線上傳播圈層效應(yīng)（注入階層及貴賓特權(quán)感）主要傳播內(nèi)容案名項目高端形象區(qū)域未來價值項目入市信息江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案內(nèi)部認購期傳播渠道戶外廣告內(nèi)容：調(diào)性展示，概念造勢DM宣傳頁內(nèi)容：以預告式首次將項目導入市場短信告知內(nèi)容：以預告式首次將項目導入市場江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案內(nèi)部認購期戶外廣告本階段戶外傳播主題搶奪城南，占盡先機少數(shù)人的華城，所有人的夢想

江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案內(nèi)部認購期戶外廣告調(diào)性參考江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案內(nèi)部認購期戶外廣告調(diào)性參考江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案內(nèi)部認購期DM宣傳頁/短信本階段DM及短信傳播主題VIP卡火爆限量發(fā)售中………10月2日全城熱銷

江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案內(nèi)部認購期DM宣傳頁調(diào)性參考江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案內(nèi)部認購期DM宣傳頁調(diào)性參考江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案內(nèi)部認購期——售樓部建議雙售樓部建議項目現(xiàn)場和老城區(qū)各一個售樓部，對項目的銷售可以起到較好的促進作用；項目現(xiàn)場老城區(qū)江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案內(nèi)部認購期——售樓部建議售樓處功能分區(qū)建議接待區(qū)：為銷售人員接待客戶的第一站，一般設(shè)在售樓處顯眼的地方，接待區(qū)擺放可供8位銷售人員坐的接待臺，并設(shè)3部以上的熱線電話及傳真機（在銷售時核對銷控）。展示區(qū)：擺放展板及模型的區(qū)域，是樓盤信息的展現(xiàn)場所，應(yīng)留足夠的通道讓客戶瀏覽和銷售人員解說。洽談區(qū)：銷售人員與客戶洽談區(qū)和下定的地方，由于客戶普遍存在“羊群效應(yīng)”，應(yīng)適當?shù)貐^(qū)隔開各組客戶，建議在洽談區(qū)擺放7-8張洽談桌，每桌可容納3-4人為宜。休閑區(qū)：項目定位為高端產(chǎn)品，來此購房的客戶亦為有身份人士，因此建議在本案售樓處內(nèi)設(shè)置一休閑區(qū)域，展示本案情調(diào)及對客戶的細微關(guān)懷。江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案內(nèi)部認購期——項目現(xiàn)場包裝導視系統(tǒng)包裝燈桿旗：在樓盤附近的建昌大道和富民路段的路兩側(cè)做上燈桿旗，既可為客戶進入現(xiàn)場作指引，又可在客戶進入現(xiàn)場前營造熱烈的銷售氣氛，帶動客戶情緒。指示牌：在建昌大道和富民路段上幾個主要的拐角處豎立指示牌，引導客戶。指示牌高約3M左右，上面標注樓盤名稱及方向指示，并在箭頭上注明距離，如300M、100M、50M等。江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案內(nèi)部認購期——其他宣傳渠道建議油站廣告加油站，最理想的駕車者推廣渠道建議與吁江大道加油站，金三口加油站，萬年橋加油站聯(lián)盟合作，對項目進行宣傳。江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案內(nèi)部認購期——其他宣傳渠道建議以紙巾盒作為派發(fā)媒體盒面可以作為廣告派送對象：私家車派送人員：油站人員派送期限：約1個月（可只限周六日）監(jiān)控油站對于紙巾盒的監(jiān)控程序有嚴格管理，助擴散有清晰的出貨進貨記錄駕車者不能多拿，因為是按條件派發(fā)可以每天提供派發(fā)報告，可以隨時監(jiān)督管理可以２４小時派發(fā)，不受時間限制江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案內(nèi)部認購期——其他宣傳渠道建議紙巾盒小禮品（手機座）江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案內(nèi)部認購期——其他宣傳渠道建議消費場所聯(lián)盟活動針對大型卡拉OK、餐廳、桑拿場所等提供優(yōu)惠折扣擺放宣傳物料江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案內(nèi)部認購期——其他宣傳渠道建議酒店內(nèi)酒店外臺卡超市外電梯內(nèi)江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案內(nèi)部認購期——其他宣傳渠道建議江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案內(nèi)部認購期SP促銷活動建議通過舉辦“世紀華城”產(chǎn)品說明會，讓客戶對我們的項目有一個更深的了解，并邀請當?shù)刂麑＜液蛯W者現(xiàn)場造勢，樹立本項目高端形象。江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案開盤期將預熱期積累客戶充分消化，營造公開發(fā)售期熱銷態(tài)勢；利用開盤大型活動、優(yōu)惠措施及該階段的國慶、元旦等節(jié)日進行促銷；將項目“新都市主義綜合體精英之城”住宅形象樹立、完善到位；銷售推廣目標配合工作完成開盤現(xiàn)場布置和工作籌備；誠意客戶的來訪登記跟蹤；江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案開盤期全方位攻擊主要傳播方式主要傳播內(nèi)容項目的高端形象；項目的高品質(zhì)戶外廣告內(nèi)容：項目高端形象報紙廣告內(nèi)容：項目高端形象DM宣傳頁內(nèi)容：項目的高品質(zhì)傳播渠道江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案開盤期本階段傳播主題本階段傳播主題（戶外/報廣/DM）

高高在上的尊貴居超高層住宅，享人上人生活

江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案開盤期戶外/報廣/DM調(diào)性參考江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案開盤期戶外/報廣/DM調(diào)性參考江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案開盤期SP促銷活動建議舉辦盛大開盤儀式，開盤當日到現(xiàn)場簽認購書的客戶有額外3個點的優(yōu)惠，開盤一周內(nèi)到現(xiàn)場的客戶有額外2個點的優(yōu)惠；凡開盤當日到現(xiàn)場登記的客戶，可參與有獎活動（具體待細化），并均可獲贈精美紀念品（待定）。江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案開盤期SP促銷活動建議通過舉辦“我心目中的南城”攝影大賽活動，吸引當?shù)匮矍?，引起轟動。并對參賽者提交的作品評出1個頭等獎、4個二等獎和6個三等獎，獲獎選手可獲得500——2000元獎品不等。江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案強銷期持續(xù)開盤期的熱度進行強勢銷售；充分利用該階段的大型節(jié)日進行促銷；初步建立項目及發(fā)展商地產(chǎn)品牌；盡可能的實現(xiàn)銷售，回收資金。銷售推廣目標配合工作建立客戶數(shù)據(jù)庫；江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案強銷期主要傳播方式線上傳播線下傳播主要傳播內(nèi)容項目的高品質(zhì)項目的服務(wù)配套傳播渠道戶外廣告內(nèi)容：項目的高品質(zhì)DM宣傳頁內(nèi)容：項目的高品質(zhì)江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案強銷期戶外廣告本階段戶外/DM傳播主題對建筑，我們和您一樣苛求

江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案強銷期戶外/DM調(diào)性參考江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案強銷期戶外/DM調(diào)性參考江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案強銷期SP促銷活動建議為慶祝本小區(qū)獲得“南城縣模范品質(zhì)住宅社區(qū)”稱號，特舉辦“元旦歌舞會”活動，并誠邀老業(yè)主及誠意客戶參加，為項目樹立口碑，營造正面形象；江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案持續(xù)期利用工程進度的階段性成果作為宣傳的階段主題；利用二期住宅的推廣，帶動一期剩余單位的銷售；進一步提升樓盤高品質(zhì)形象；銷售推廣目標配合工作總結(jié)銷售；銷售人員重新加強培訓；江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案持續(xù)期主要傳播方式線上傳播線下傳播主要傳播內(nèi)容項目的高品質(zhì)項目的服務(wù)配套傳播渠道戶外廣告內(nèi)容：項目的高品質(zhì)DM宣傳頁內(nèi)容：項目的服務(wù)配套江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案持續(xù)期戶外廣告本階段戶外（與強銷期保持一致）

對建筑，我們和您一樣苛求

江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案持續(xù)期戶外廣告調(diào)性參考江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案持續(xù)期DM廣告本階段DM傳播主題

給你一個私密安全的家

江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案持續(xù)期DM調(diào)性參考江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案尾盤期促進二期銷售，形成熱銷態(tài)勢；帶動一期剩余單位銷售；鞏固項目及發(fā)展商品牌。銷售推廣目標配合工作樣板間開放；江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案尾盤期主要傳播方式線上傳播主要傳播內(nèi)容項目的優(yōu)惠措施傳播渠道戶外廣告

內(nèi)容：降價、促銷江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案尾盤期戶外廣告本階段戶外傳播主題

城市觀景房，1900元限量發(fā)售江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案持續(xù)期戶外廣告調(diào)性參考江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案尾盤期促銷手段老客戶帶新客戶獎勵；視具體的銷售情況確定讓利措施，宜采用送家電、廚衛(wèi)裝修、旅游機會、大獎等暗降的讓利形式。江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案第七部分媒體計劃及費用預算

江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案媒體選擇考慮因素本項目的純高端定位；

南城縣樓盤90%以上為本土消化；

本項目目標客戶定位（老城區(qū)為主，周邊換房客為輔）；

本項目產(chǎn)品特征（小高層項目）；

本項目營銷戰(zhàn)略：產(chǎn)品先行，公關(guān)活動為切入點，項目品牌帶動企業(yè)品牌；

南城媒體現(xiàn)狀（戶外、DM宣傳為主，電臺、報紙為輔）。江西南城世紀華城營銷策略調(diào)整案媒體策略根據(jù)本項目目標客戶定位、南城縣樓盤銷售本土化特征決定本項目媒