2022年10月自考00169房地產法試題及答案含解析

房地產法年月真題

00169202210

1、【單選題】城市市區(qū)的土地屬于

集體所有

單位所有

A:

個人所有

B:

國家所有

C:

答D:案：D

解析：城市的土地屬于國家所有。法律規(guī)定屬于國家所有的農村和城市郊區(qū)的土地,屬于

國家所有。森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源,屬于國家所有，但是法律規(guī)定屬

于集體所有的除外。

2、【單選題】下列選項中，屬于民事性質房地產關系的是

土地管理關系

國有土地上房屋征收補償關系

A:

房地產物權關系

B:

房地產稅收關系

C:

答D:案：C

3、【單選題】法律、法規(guī)對處理相鄰關系沒有規(guī)定的，可以按照

當地習慣

國際慣例

A:

行政規(guī)范性文件

B:

當地政策

C:

答D:案：A

解析：需要指出的是，除了以上的正式法律淵源外，習慣和各類合同示范文本也在房地產

實踐中發(fā)揮著重要作用。例如，在處理相鄰關系時，依《物權法》第85條，“法律、法

規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當地習慣”。P56

4、【單選題】不動產登記費的收取方式是

按件收取

按不動產的價值收取

A:

按不動產的地段收取

B:

C:

按不動產的樓層收取

答D:案：A

解析：依《物權法》第22條的規(guī)定，不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、

體積或價款的比例收取。P66

5、【單選題】征地補償包括土地補償以及地上附著物和青苗的補償，其中土地補償應發(fā)放給

被征地的農戶

被征地的農民個人

A:

被征地的集體經濟組織

B:

被征地的承包人

C:

答D:案：C

解析：征地中的補償包括土地補償以及地上附著物和青苗的補償。其中土地補償發(fā)放給被

征地的集體經濟組織，由該集體經濟組織決定補償費的使用和分配;地上附著物和青苗的

補償費直接發(fā)給農戶。P77

6、【單選題】土地儲備機構的性質是

事業(yè)單位

行政機關

A:

企業(yè)法人

B:

社會團體

C:

答D:案：A

解析：市、縣人民政府一般都設立專門的土地儲備機構來實施土地儲備。依《土地儲備管

理辦法》第3條的規(guī)定，“土地儲備機構應為市、縣人民政府批準成立、具有獨立法人資

格、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔本行政轄區(qū)內土地儲備工作的事業(yè)單位”。P81

7、【單選題】房地產開發(fā)企業(yè)應當在領取營業(yè)執(zhí)照后的一定期限到登記機關所在地的縣級以

上地方人民政府規(guī)定的部門備案，該期限是

1個月內

2個月內

A:

3個月內

B:

6個月內

C:

答D:案：A

解析：房地產開發(fā)企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內,應當到登記機關所在地的縣級以上

地方人民政府規(guī)定的部門備案。

8、【單選題】人民法院裁定準予執(zhí)行市、縣人民政府作出的房屋征收決定的，該征收決定的

執(zhí)行主體一般是

作出房屋征收決定的市、縣人民政府

作出房屋征收決定的市、縣人民政府房地產管理部門

A:

房屋所在地的公安機關

B:

房屋所在地的基層人民政府街道辦事處

C:

答D:案：A

解析：根據《規(guī)定》第9條的規(guī)定，人民法院裁定準予執(zhí)行的，一般由作出征收補償決定

的市、縣級人民政府組織實施，也可以由人民法院執(zhí)行。換言之，強制執(zhí)行原則上施行

“裁執(zhí)分離”，但如果法院更具有執(zhí)行條件或更便于執(zhí)行，也可由法院實施強制執(zhí)行。

9、【單選題】組織實施國有土地上房屋征收與補償工作的主體是

人民政府確定的房屋征收部門

拆遷單位

A:

人民政府

B:

建設單位

C:

答D:案：A

解析：通過《國有土地上房屋征收與補償條例》第4條的內容規(guī)定,我們知道目前在我國

只有國家機關才有征收土地的權利,也就是說國家機關才是征收土地的主體。

10、【單選題】下列用地中，可以采用劃撥方式取得國有土地使用權的是

商品房建設用地

服務業(yè)建設用地

A:

外商投資項目用地

B:

公益事業(yè)用地

C:

答D:案：D

解析：根據《城市房地產管理法》第24條，下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，

可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：（1）國家機關用地和軍事用地；（2）城市基礎

設施用地和公益事業(yè)用地；（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；（4）法

律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

11、【單選題】二級資質的房地產開發(fā)企業(yè)可以承擔規(guī)定建筑面積以下的開發(fā)建設項目，該

規(guī)定建筑面積為

10萬平方米

15萬平方米

A:

25萬平方米

B:

30萬平方米

C:

答D:案：C

解析：《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》明確規(guī)定了各級資質房地產開發(fā)企業(yè)的業(yè)務范

圍。一級資質的房地產開發(fā)企業(yè)承擔房地產項目的建設規(guī)模不受限制，可以在全國范圍

承擔房地產開發(fā)項目；二級資質及二級資質以下的房地產開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積25

萬平方米以下的開發(fā)建設項目，承擔業(yè)務的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設

行政主管部門確定。P116

12、【單選題】關于建設工程施工合同墊資施工糾紛的處理，下列說法不正確的是

當事人對墊資有約定，承包人請求按照約定返還墊資的，應予支持

當事人對墊資利息沒有約定的，按同期同類貸款利率計算利息

A:

當事人對墊資沒有約定的，按照工程欠款處理

B:

當事人對墊資利息沒有約定，承包人請求支付利息的，不予支持

C:

答D:案：B

13、【單選題】建設工程承包人的優(yōu)先受償權是一種

法定優(yōu)先受償權

約定優(yōu)先受償權

A:

推定優(yōu)先受償權

B:

擬定優(yōu)先受償權

C:

答D:案：A

解析：建設工程優(yōu)先受償權是指承包人對于建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款

享有優(yōu)先受償的權利,優(yōu)先于一般的債權。所謂優(yōu)先受償權,指的是某種特殊債權的效力優(yōu)

先于一般的債權,能在一般債權之前先得到滿足。

14、【單選題】建設工程招投標實施程序依次是

簽訂合同和備案—招標一投標一開標、評標和定標

招標一投標—開標、評標和定標—簽訂合同和備案

A:

投標—招標—開標、評標和定標一簽訂合同和備案

B:

招標—投標—簽訂合同和備案一開標、評標和定標

C:

答D:案：B

解析：建設工程招投標實施程序依次是：1.招標。2.投標。3.開標、評標和定標。4.簽

訂合同和備案。P125-P126

15、【單選題】下列屬于非受限房地產交易的是

劃撥土地使用權的交易

保障性住房的交易

A:

商品房的交易

B:

劃撥土地上房產的交易

C:

答D:案：C

解析：按交易客體的受限程度不同，可分為受限交易和非受限交易。受限交易包括劃撥

土地使用權及其地上房產的交易和帶有保障性的住房及其占用土地使用權的交易等，非受

限交易指商品房交易等。P141

16、【單選題】根據《城市商品房預售管理辦法》的規(guī)定，商品房開發(fā)企業(yè)應當自預售合同

簽約之日起，在規(guī)定時間內向主管部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)，該時間是

10日

20日

A:

30日

B:

60日

C:

答D:案：C

解析：《城市房地產管理法》第45條規(guī)定，商品房預售人應當按照國家規(guī)定將預售合同

報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門備案?！冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》

第10條也規(guī)定，開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政

府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。P144

17、【單選題】甲將其一套住房出租給乙，乙在未征得甲同意的情況下將該住房轉租給丙，

甲知道乙轉租，但在6個月內未提出異議，則下列表述正確的是

甲有權解除與乙的房屋租賃合同

房屋轉租合同無效

A:

甲無權解除與乙的房屋租賃合同

B:

房屋轉租合同效力待定

C:

答D:案：C

18、【單選題】除法律另有規(guī)定或者當事人另有約定以外，在房屋交付使用后，承擔房屋毀

損、滅失風險的主體為

房屋出賣人

A:

房屋買受人

房屋承租人

B:

房屋實際使用人

C:

答D:案：B

解析：房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔;

買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書

面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的

除外。

19、【單選題】房地產經紀機構向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或者提供訂立房地

產交易合同的媒介服務，并向委托人收取傭金的行為是

房地產代理

房地產居間

A:

房地產行紀

B:

房地產咨詢

C:

答D:案：B

解析：房地產咨詢是指為房地產活動當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術等方面服

務的經營活動；房地產估價是指專業(yè)估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程

序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價

時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動；房地產經紀是指房地產經紀機構和房

地產經紀人員為促成房地產交易，向委托人提供房地產居間、代理等服務并收取傭金的

行為。P160

20、【單選題】下列_不屬于_全體業(yè)主共有的是

建筑區(qū)劃內的城鎮(zhèn)公共道路

建筑區(qū)劃內的物業(yè)服務用房

A:

建筑區(qū)劃內建筑物的公共通道

B:

建筑區(qū)劃內的公共照明設施

C:

答D:案：A

21、【單選題】業(yè)主交存的住宅專項維修資金的所有權屬于

業(yè)主委員會

物業(yè)服務企業(yè)

A:

開發(fā)商

B:

業(yè)主

C:

D:

答案：D

解析：業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的住宅專

項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

22、【單選題】代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同的一般是

業(yè)主代表

業(yè)主委員會

A:

物業(yè)所在地房地產主管部門

B:

業(yè)主委員會主任

C:

答D:案：B

23、【單選題】下列關于業(yè)主大會會議形式的表述，正確的是

可以是集體討論形式，也可以是口頭征求意見形式

可以是書面征求意見形式，也可以是口頭征求意見形式

A:

可以是口頭征求意見以外的任何形式

B:

可以是集體討論形式，也可以是書面征求意見形式

C:

答D:案：D

24、【單選題】下列屬于公共租賃住房特征的是

只面向農村中等偏下收入家庭

租賃關系不穩(wěn)定，租金明顯低于市場租金

A:

由公共財政投資或企業(yè)和其他機構投資建設

B:

從戶型看，公共租賃住房只能是宿舍型住房

C:

答D:案：C

25、【單選題】下列房地產中可以設定抵押的是

土地所有權

以出讓方式取得的建設用地使用權

A:

公立醫(yī)院的住院部大樓

B:

依法被查封的房地產

C:

答D:案：B

26、【單選題】房地產開發(fā)貸款以在建工程作為抵押的，只能用已建成的工程部分設立抵押

權，且抵押率_不得_超過

20%

30%

A:

B:

40%

50%

C:

答D:案：D

解析：房地產開發(fā)貸款擔保要合法、有效、足值，并符合貸款銀行貸款擔保的有關規(guī)定。

以在建工程作為抵押的，只能用已建成的工程部分設定抵押權，且抵押率不得超過50%o

對以土地及在建工程設定抵押權的，在對抵押物價值評估時,應在資產價值中扣除未繳納

的土地出讓金、相關稅費和施工單位墊資等應付款項。P210

27、【單選題】個人住房抵押貸款保險的第一受益人是

借款人

貸款人

A:

房地產開發(fā)公司

B:

保險人

C:

答D:案：B

解析：根據《城市房地產抵押管理辦法》第23條，抵押當事人約定對抵押房地產保險

的，由抵押人為抵押的房地產投保，保險費由抵押人負擔。抵押房地產投保的，抵押人

應當將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間，抵押權人為保險賠償的第一受益人。第29

條規(guī)定，抵押權人要求抵押房地產保險的，以及要求在房地產抵押后限制抵押人出租、

轉讓抵押房地產或者改變抵押房地產用途的，抵押當事人應當在抵押合同中載明。

28、【單選題】下列關于經濟適用住房的說法，正確的是

經濟適用住房的建設用地主要采用公開出讓的方式供給

經濟適用住房建設項目免收城市基礎設施配套費等各種行政事業(yè)性收費

A:

城市低收入住房困難家庭購買經濟適用房后，即取得該房的完全產權

B:

不具有當地城鎮(zhèn)戶口的家庭也可以申請經濟適用住房

C:

答D:案：B

解析：經濟適用住房政策優(yōu)惠主要體現在土地供應和建設過程中各項稅費的優(yōu)惠上。具體

地說：（1）經濟適用住房的建設用地主要采取行政劃撥的方式供給。（2）經濟適用住房

建設項目免收城市基礎設施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金，并執(zhí)行國家規(guī)定

的各項稅收優(yōu)惠政策。P224-P225

29、【單選題】下列_不屬于_住房公積金管理中心職責的是

審批住房公積金的提取、使用

負責住房公積金的核算

A:

直接辦理住房公積金貸款

B:

C:

負責住房公積金的保值和歸還

答D:案：C

解析：住房公積金管理中心是直屬城市人民政府的不以營利為目的的獨立的事業(yè)單位，履

行下列職責：（1）編制、執(zhí)行住房公積金的歸集、使用計劃；（2）負責記載職工住房公

積金的繳存、提取、使用等情況；（3）負責住房公積金的核算；（4）審批住房公積金的

提取、使用；（5）負責住房公積金的保值和歸還；（6）編制住房公積金歸集、使用計劃

執(zhí)行情況的報告；（7）承辦住房公積金管理委員會決定的其他事項。住房公積金管理中

心應當委托受托銀行辦理住房公積金貸款、結算等金融業(yè)務和住房公積金賬戶的設立、繳

存、歸還等手續(xù)，并與受委托銀行簽訂委托合同。P232

30、【單選題】房地產事業(yè)性收費主要是

房地產價格評估費

房地產交易手續(xù)費

A:

房屋登記費

B:

土地閑置費

C:

答D:案：A

解析：房屋估價收費，也叫房地產價格評估費，是房地產價格評估機構接受委托進行房地

產價格評估而向產權人或委托人收取的費用。P251

31、【多選題】不動產物權變動的登記生效主義存在例外，下列屬于例外情形的有

依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記

因繼承取得物權的，自繼承開始時發(fā)生效力

A:

因合法建造房屋等事實行為設立物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力

B:

因人民法院的法律文書導致物權變動的，自法律文書生效時發(fā)生效力

C:

房屋所有權自房屋買賣合同生效時轉移

D:

答E:案：ABCD

解析：不動產物權變動的登記生效主義存在以下例外：（1）依法屬于國家所有的自然

資源，所有權可以不登記（《物權法》第9條第2款）。（2）非依法律行為而發(fā)生的

不動產物權變動，主要包括:第一，因人民法院、仲裁委員會的法律文書，人民政府的征

收決定等，導致物權變動的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定等行為生效時發(fā)生

效力（《物權法》第28條）；第二，因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈

開始時發(fā)生效力（《物權法》第29條）；第三，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立

或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力（《物權法》第30條）。（3）對土地承包

經營權、宅基地使用權和地役權的例外規(guī)定。

32、【多選題】下列選項中，由有關人民政府土地主管部門報經原批準用地的人民政府或者

有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權的有

為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改造，需要調整使用土地的

因單位撇銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的

A:

土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期的

B:

為公共利益需要使用土地的

C:

公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的

D:

答E:案：ABCDE

33、【多選題】按照相關法律規(guī)定，商品房銷售廣告

不得含有風水等封建迷信內容

不得含有房屋升值的承諾

A:

對房屋價格有表示的，應明示價格的有效期限

B:

不得出現融資的內容

C:

不得含有為入住者辦理戶口的承諾

D:

答E:案：ABCDE

解析：商品房銷售廣告還應符合以下規(guī)定：（1）不得含有風水、占卜等封建迷信內容，

對項目情況進行的說明、渲染，不得有悖社會良好風尚；（2）涉及所有權或者使用權

的，所有或者使用的基本單位應當是有實際意義的完整的生產、生活空間；（3）對價格

有表示的，應當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限；（4）項目位置示意

圖，應當準確、清楚、比例恰當，表現項目位置應以從該項目到達某一具體參照物的現有

交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離；（5）涉及的交通、商業(yè)、文化

教育設施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設中，應當在廣告中注明；（6）涉及面積

的，應當表明是建筑面積或者使用面積;涉及內部結構、裝修裝飾的，應當真實、準確；

（7）不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果；（8）不得出現融資或者變相融

資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾；（9）廣告中不得含有能夠為入住者辦理

戶口、就業(yè)、升學等事項的承諾；（10）法律法規(guī)規(guī)定的其他內容。P150-P151

34、【多選題】抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求

抵押人恢復抵押財產的價值

抵押人提供與減少的抵押財產價值相應的擔保

A:

取得抵押財產的所有權

B:

債務人無條件提前清償債務

C:

抵押人重新提供抵押財產

D:

答E:案：AB

解析：房地產抵押權是不轉移房地產占有的擔保物權。因此，抵押人在設定抵押權后仍繼

續(xù)對該房地產具有占有、使用、收益的權利，這樣就實現了物盡其用的價值。但是，抵押

人雖繼續(xù)占有抵押物，但卻對抵押物有保管的義務?！段餀喾ā返?93條規(guī)定：“抵押人

的行為足以使抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止該行為。抵押財產價值

減少的，抵押權人有權要求恢復抵押財產的價值、或者提供與減少的價值相應的擔保。

抵押人不恢復抵押財產的價值也不提供擔保的，抵押權人有權要求債務人提前清償債

務。”P206

35、【多選題】下列關于商品房包銷的表述，正確的有

以房屋狀況為標準，包銷可分為現房包銷和期房包銷

商品房銷售后，超過包銷基價部分為包銷商的經營收入

A:

包銷期內包銷商以開發(fā)商名義銷售商品房

B:

如果商品房低于基價售出，其不足基價部分，由開發(fā)商向包銷商補償

C:

包銷期限屆滿，一般由包銷商按照包銷基價購入全部未售出的商品房

D:

答E:案：ABCE

36、【問答題】簡述宅基地使用權的特征。

答案：（1）權利人只能是本農村集體的成員。（2）只能用于建造個人住宅及其附屬設

施。（3）實行“一戶一宅”。（4）具有福利性。（5）除轉讓給符合條件的本農

村集體成員外，宅基地使用權人不得出賣或以其他方式轉讓其宅基地。（6）除法律另

有規(guī)定外，宅基地不得抵押。

37、【問答題】簡述商品房預售的條件。

答案：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。（2）持有建設工程

規(guī)劃許可證。（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投

資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。（4）取得商品房預售許可證明。

38、【問答題】簡述業(yè)主大會的職責。

答案：（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約。（2）選舉業(yè)主委員會或者更換

業(yè)主委員會成員。（3）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)。（4）籌集和使用專項維修資金。

（5）決定改建、重建建筑物及其附屬設施。（6）決定有關共有和共同管理權利的其他

重大事項。

39、【問答題】簡述房地產經紀機構簽訂房地產經紀服務合同前應向委托人書面告知的事

項。

答案：（1）是否與委托房屋有利害關系。（2）應當由委托人協助的事宜、提供的材

料。（3）委托房屋的市場參考價格。（4）房屋交易的一般程序及可能存在的風險。

（5）房屋交易涉及的稅費。（6）經紀服務的內容及完成標準、收費標準和支付時間以

及其他需要告知的事項。

40、【問答題】試述建設工程監(jiān)理各主體之間的法律關系。

答案：（1）建設工程監(jiān)理主體主要包括建設單位、監(jiān)理單位與被監(jiān)理單位。（2）建設

單位與監(jiān)理單位之間是委托與被委托的關系。委托人是建設單位，受托人是監(jiān)理單位。建

設單位與監(jiān)理單位之間應當簽訂書面工程建設監(jiān)理合同，明確雙方的權利和義務。監(jiān)理單

位依照工程建設監(jiān)理合同的規(guī)定履行監(jiān)理義務，建設單位支付報酬。（3）監(jiān)理單位與

被監(jiān)理單位之間是監(jiān)理與被監(jiān)理的關系。監(jiān)理單位在建設單位的委托授權范圍內，依照國

家強制性規(guī)定、建設單位和被監(jiān)理單位簽訂的工程建設合同，代表建設單位對工程建設實

施進行監(jiān)督管理。被監(jiān)理單位按照國家強制性規(guī)定以及與建設單位簽訂的工程建設合同的

規(guī)定接受監(jiān)理。（4）建設單位與被監(jiān)理單位之間是工程建設承包關系。實施監(jiān)理前，

建設單位應該將委托的監(jiān)理單位、監(jiān)理的內容、總監(jiān)理工程師姓名及所賦予的權限，書面

通知被監(jiān)理單位。建設單位委托監(jiān)理單位代表其對被監(jiān)理單位的工程建設進行監(jiān)督管理，

被監(jiān)理單位接受監(jiān)理單位的監(jiān)督管理是全面履行工程建設承包合同義務的表現。

41、【問答題】2017年6月18日，甲公司因生產經管需要向乙銀行貸款，雙方簽訂了借款

合同與抵押合同，約定甲公司向乙銀行貸款1800萬元，貸款期限為3年，甲公司以其名下A

地塊國有土地使用權、A地塊上的B廠房作抵押。2017年6月20日，乙銀行依約定將1800

萬元轉賬給了甲公司，但乙銀行和甲公司只辦理了A地塊國有土地使用權的抵押登記手續(xù)。

2019年8月，甲公司依合法程序在A地塊上新建一應辦公樓。2020年5月，甲公司A地塊上

的B廠房因火災被焚毀，保險公司賠付給甲公司500萬元保險金。2020年7月，甲公司未能

向乙銀行償還到期貸款，乙銀行將甲公司起訴至法院。問題：(1)乙銀行是否享有甲公司A

地塊上的B廠房的抵押權?為什么?(3分)(2)乙銀行是否有權就甲公司取得的500萬元保險

金優(yōu)先受償?為什么?(2分)(3)如法院拍賣A地塊國有土地使用權以實現乙銀行的抵押權，

是否應一并拍賣甲公司A地塊上新建的辦公樓?為什么?(3分