收益法在各類資產評估中的應用

收益法在各類資產評估中的應用2007-8-28目錄第一部分收益法概述第二部分評估對象第三部分收益期與預測期第四部分預期收益第五部分折現(xiàn)率第六部分其他2007-8-28一、收益法概述學習目的：通過收益法在不同資產評估中的具體運用，進一步加深對收益法的理解，區(qū)別其中的不同和聯(lián)系，達到融會貫通，活學活用，具體問題具體對待的目的。評估對象:企業(yè)價值、不動產、礦業(yè)權、資產組及資產組組合（含商譽）主要內容:評估對象的界定、收益額(收益口徑)、收益期與預測期、終值、折現(xiàn)率一、收益法概述評估感悟：（1）審計講究的是分析性復核，評估注重的是邏輯推理，遵循一致性、匹配性原則（2）收益法好比房地產評估中的剩余法，把其他要素貢獻剔除，剩下的就是評估對象的貢獻所體現(xiàn)的價值。收益法其實就是在做減法—減一點、扣一點、折一點（3）有經驗的評估師往往可以先得出評估結果，剩下的便是“數(shù)字游戲”。既然是游戲，必然要遵循一定的規(guī)則（4）任何事情，要想取得成功都需要“用心”，評估更需要勤勉盡責*一、收益法概述提出問題：（1）營運資金：范圍、最低現(xiàn)金保有量、溢余貨幣資金（2）資本性支出：與折舊攤銷的關系（3）無風險報酬率:國債到期收益率、票面利率、是否含有通貨膨脹溢價（4）風險溢價:成熟資本市場調整、凈資產收益率、股票市場指數(shù)收益率（5）終值：是否考慮穩(wěn)定增長率，戈登模型（6）資產組是否含有負債……*一、收益法概述收益法的定義：收益法是指通過估測被評估資產未來預期收益的現(xiàn)值，來判斷資產價值的各種評估方法的總稱。收益法是將利求本的評估思路和預期收益原則的體現(xiàn)。企業(yè)價值評估中的收益法，是指通過將被評估企業(yè)預期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象價值的評估思路。房地產評估中的收益法，預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。評估值=未來收益期內各期的收益現(xiàn)值之和

*一、收益法概述礦業(yè)權評估中的收益途徑評估方法,是基于礦業(yè)權所對應的礦產資源未來開發(fā)收益中，歸屬礦業(yè)權的收益決定礦業(yè)權價值這一前提的?，F(xiàn)金流量、剩余現(xiàn)金流量、剩余凈利潤

*一、收益法概述*一、收益法概述五大要素

收益期預測期預期收益（收益口徑、合理預測）終值折現(xiàn)率*二、評估的對象界定評估對象預期收益折現(xiàn)率企業(yè)整體價值企業(yè)自由現(xiàn)金流量WACC股東全部權益價值權益自由現(xiàn)金流量CAPM股東部分權益價值現(xiàn)金紅利借用CAPM土地使用權、房屋建筑物、房地產凈收益累加法市場提取法采礦權、探礦權現(xiàn)金流量、剩余現(xiàn)金流量、剩余凈利潤累加法資產組、資產組組合、商譽扣除營運資金后的現(xiàn)金流量借用WACC*二、評估對象的界定*了解評估對象的內涵，以及評估對象所涉及資產的范圍，以便合理預測資產未來預期收益和風險程度房地產、礦業(yè)權評估對象的界定相對簡單，更注重評估對象本身的經濟狀況企業(yè)價值評估、資產組和商譽減值測試評估對象的界定則更加復雜，除了了解其自身資產構成范圍，還需要了解其他配套資產和非經營性資產、溢余資產二、評估對象的界定*股東全部權益價值=企業(yè)資產價值-負債價值=企業(yè)整體價值-付息債務價值企業(yè)整體價值=經營性資產價值+非經營性資產價值+溢余資產價值經營性資產價值=企業(yè)自由現(xiàn)金流量現(xiàn)值付息債務價值：未來需要償還的付息債務本金和利息的現(xiàn)值

非經營性資產負債：與企業(yè)生產經營活動無直接關系的資產和負債。非經營性資產可能與創(chuàng)造收益相關，但并不直接產生收益溢余資產和負債：與企業(yè)收益無直接關系的、超過企業(yè)經營所需的多余資產和負債其他應收款\其他應付款\長期投資\在建工程二、評估對象的界定*資產減值測試更需要注重評估對象和收益范圍的界定需要明確是否包含土地、房屋建筑物、無形資產和其他長期資產三、收益期與預測期*項目收益期預測期企業(yè)價值評估無限/有限5年或達到穩(wěn)定狀態(tài)不動產評估有限當前礦業(yè)權評估有限三到五年資產減值測試評估有限/無限不超過5年三、收益期與預測期注冊資產評估師應當根據(jù)被評估企業(yè)經營狀況和發(fā)展前景以及被評估企業(yè)所在行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展前景,合理確定收益預測期間，并恰當考慮預測期后的收益情況及相關終值的計算。企業(yè)價值=預測期間的各年收益現(xiàn)值和+終值（永續(xù)價值）的現(xiàn)值收益期：有限期、永續(xù)**三、收益期與預測期基準日（12月31日）基準日（8月31日）預測期明確的預測期后歷史年份收益期*預測期的確定會計期間最后期限不應在公司達到均衡狀態(tài)之前最后期限應足夠靠后，以便將由于使用簡化方法所引起的評估誤差盡可能減小終值占公司總價值的比重越大，對其預測越應認真和慎重。三、收益期與預測期*均衡狀態(tài)：實際的銷售增長應接近于一種均衡水平；公司的投資活動應趨于減少，公司只對現(xiàn)有生產能力進行簡單的更新，常規(guī)的改進以及升級,資本性支出較??；公司的成本結構應該基本定型；公司的財務杠桿接近行業(yè)平均水平；公司的風險水平達到市場平均水平；公司資本的實際收益率應接近于恒定不變。三、收益期與預測期*(1)資產減值測試評估的特殊要求出于數(shù)據(jù)可靠性和便于操作等方面的考慮，建立在該預算或者預測基礎上的預計現(xiàn)金流量最多涵蓋5年，企業(yè)管理層如能證明更長的期間是合理的，可以涵蓋更長的期間。三、收益期與預測期*(2)稅收優(yōu)惠(3)周期性波動的企業(yè)。對周期性行業(yè)，持續(xù)經營價值應能夠反映在長期中平均的經營條件，可將預測期延長，使它超過目前所處的商業(yè)周期。(4)多業(yè)務且不在同一時間達到均衡狀態(tài)的公司，有兩種選擇：延長預測期，直到公司的各項業(yè)務都常態(tài)增長；將各個業(yè)務分別獨立進行評估。(5)礦產資源采選企業(yè)的收益期限取決于其資源的可采儲量，即收益期限等于資源的剩余可開采年限或剩余服務年限。三、收益期與預測期*（6）以耗竭性資源為主要原料的企業(yè)以耗竭性資源為主要原料的企業(yè)中比較典型的有金屬冶煉企業(yè)，石化企業(yè)，火電企業(yè)等等。考慮到耗竭性資源其耗竭性的、不可再生的的特性，相關技術的突飛猛進以及國家產業(yè)政策的不確定性，這些企業(yè)未來真正永續(xù)經營的可能性較??；同時，這類企業(yè)核心設備的經濟壽命通常較長，因此用經濟壽命來確定收益期限較為合理。由于部分耗竭性資源具備一定的可回收性或儲量豐富、未來可使用年限很長，相關企業(yè)受資源的制約較小，其未來經營期相對較長，可近似認為其永續(xù)經營。本類企業(yè)的收益年限還與其特定資源的依存度密切相關三、收益期與預測期*(7)企業(yè)正常經營所必須的主要生產資料的取得是否存在不確定性。此類企業(yè)中最有代表性的即為房地產企業(yè)。由于我國土地資源稀缺，土地供給十分有限，房地產企業(yè)獲得開發(fā)用地的不確定性較高，相應其未來的經營年限亦很難預測，因此對于房地產企業(yè)收益期限的確定，通常結合評估假設確定為有限期限，其收益期限至基準日所擁有的全部土地資源開發(fā)完畢為止。對于除房地產銷售外，另外預留了部分房產進行租賃等自營業(yè)務的房地產企業(yè)，由于租賃等業(yè)務可視為永續(xù)經營，因此企業(yè)收益期限可視為無限期，但其中的房地產銷售業(yè)務應在基準日所擁有的全部土地資源開發(fā)完畢時截止。三、收益期與預測期*(8)企業(yè)具有核心盈利能力的資產是否有明確的使用期限制，這種限定是否可以解除。通常有使用期限制的資產大多為無形資產，如公路橋梁收費權、專利技術許可使用權、商標使用權、特許經營權等。對于依賴于這些無形資產盈利的企業(yè)來說，一旦這些資產的使用期終止，也就意味著企業(yè)的收益期限終止，此時，企業(yè)的收益期限應等于上述資產的使用期。但是，我們也應該認識到，除公路橋梁收費權等期限相對固定外，專利技術許可使用權、商標使用權、特許經營權等往往能夠續(xù)期，如果預計未來續(xù)期的障礙較小，則可認為相應企業(yè)的收益期限為無限。三、收益期與預測期*(9)企業(yè)的投資者是否有明確的清算、重組或其他處置計劃。企業(yè)的存續(xù)除與本身的運營管理有關，也與投資者的經營理念息息相關，因此，若投資者有明確的關停、重組、處置計劃，則相關企業(yè)的收益期限是有限的。如中外合資企業(yè)三、收益期與預測期四、預期收益收益法中的預期收益可以現(xiàn)金流量、各種形式的利潤或現(xiàn)金紅利等口徑表示。注冊資產評估師應當根據(jù)評估項目的具體情況選擇恰當?shù)氖找婵趶健，F(xiàn)金流量利潤現(xiàn)金紅利*四、預期收益-房地產評估房地產的預期收益：潛在毛收入；有效毛收入；運營費用；凈收益；注：潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益均以年度計。*四、預期收益-房地產估價*序號

項目計算標準2011.1.1~2013.12.31

(租金不變期）2014~2021.3.6

(每兩年增3.5%)2021.3.6-2060.8.311年租金收入(元)

3,109,920.003,218,767.205,768,400.002租金年平均增長率(%)

0.003.5%5.5%3月租金(元/m2)

62.0064.17115.004年總費用合計(元)(1)＋…+(7)874,622.24895,901.861,875,055.084-1房租損失準備(元)按1個月租金計

480,700.004-2房產稅(元)按年租金的12%計373,190.40386,252.06692,208.004-3土地使用稅(元)按12元/m2計算82,712.8882,712.8882,712.884-4管理費(元)按年租金的2%計62,198.4064,375.34115,368.004-5修繕費(元)按重置成本的2%計167,200.00167,200.00167,200.004-6保險費(元)按重置成本的2‰計16,720.0016,720.0016,720.004-7營業(yè)稅及附加(元)按租金收入的5.55%計172,600.56178,641.58320,146.205年總純收入(元)年租金收入－年總費用2,235,297.762,322,865.343,893,344.926折現(xiàn)率(%)

8%8%8%7剩余使用年限(年)

3.002.0039.458房地產評估價值(元)V=a/r×[1-1/(1+r)n]5,760,600.003,288,278.4942,671,545.61四、預期收益-房地產評估凈收益應根據(jù)估價對象的具體情況，按下列規(guī)定求?。?出租型房地產，應根據(jù)租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。維修費、管理費、保險費和稅金應根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔，應將四項費用全部扣除；若維修、管理等費用全部或部分由承租方負擔，應對四項費用中的部分項目作相應調整。2商業(yè)經營型房地產，應根據(jù)經營資料計算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業(yè)利潤。*四、預期收益-房地產評估估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約限制的之外，都應采用正常客觀的數(shù)據(jù)。

有租約限制的，租約期內的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正?？陀^的租金。利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，應與類似房地產的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較。若與正常客觀的情況不符，應進行適當?shù)恼{整修正，使其成為正?？陀^的。*四、預期收益-房地產評估在求取凈收益時，應根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在、未來的變動情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型：1每年基本上固定不變；2每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增或遞減；3每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減；4其他有規(guī)則的變動情形。*四、預期收益-房地產評估對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應分別根據(jù)土地使用權年限和建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有限年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權年限時，應根據(jù)土地使用權年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有限年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限短于土地使用權年限時，可采用下列方式之一處理：1先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有限年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷；然后再加上土地使用權年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。2將未來可獲收益的年限設想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。*四、預期收益-企業(yè)價值評估預期收益

注冊資產評估師運用收益法進行企業(yè)價值評估，應當從委托方或相關當事方獲取被評估企業(yè)未來經營狀況和收益狀況的預測，并進行必要的分析、判斷和調整，確信相關預測的合理性。注冊資產評估師在對被評估企業(yè)收益預測進行分析、判斷和調整時,應當充分考慮并分析被評估企業(yè)資本結構、經營狀況、歷史業(yè)績、發(fā)展前景和被評估企業(yè)所在行業(yè)相關經濟要素及發(fā)展前景，收集被評估企業(yè)所涉及交易、收入、支出、投資等業(yè)務合法性和未來預測可靠性的證據(jù)，充分考慮未來各種可能性發(fā)生的概率及其影響，不得采用不合理的假設。當預測趨勢與被評估企業(yè)現(xiàn)實情況存在重大差異時，注冊資產評估師應當予以披露，并對產生差異的原因及其合理性進行分析。*四、預期收益-企業(yè)價值評估現(xiàn)金紅利模型通常適用于少數(shù)權益價值的評估。紅利折現(xiàn)模型的使用取決于以下兩個因素：一是公司控制權是否變動。對于公司收購來說，如果一家公司被收購或其管理層變動的可能性較大時，就不宜采用紅利折現(xiàn)模型。如果由于公司規(guī)模和各種對收購者法律方面和市場方面的限制，公司的控制權較難發(fā)生變動時，通過紅利折現(xiàn)模型所得到的結果則是判斷公司股價是否合理的更好標準。*四、預期收益-企業(yè)價值評估二是股利分配政策的合理性。紅利分配與否、分配多少取決于企業(yè)盈利水平和股利分配政策。實際上，股利分配政策的決定是由多種因素決定和制約的，紅利往往并不完全體現(xiàn)企業(yè)的收益水平。企業(yè)具有盈利，而且紅利分配與之同步的情況下，紅利折現(xiàn)模型是可行的。紅利折現(xiàn)模型無法應用于很少發(fā)放股利或不發(fā)放股利的企業(yè)價值評估。若公司不發(fā)放股利，則其股票現(xiàn)金股利折現(xiàn)值為零。有時，股利發(fā)放過多，表示公司缺少投資機會，反而會阻礙公司的成長，較多發(fā)放股利并不代表公司價值就一定高*四、預期收益-企業(yè)價值評估企業(yè)價值評估中的預期收益（未來現(xiàn)金流量）企業(yè)自由現(xiàn)金流量=凈利潤+折舊與攤銷+利息費用(扣除稅務影響后)-資本性支出-凈營運資金變動企業(yè)自由現(xiàn)金流量＝息稅前利潤×（1－稅率）＋折舊與攤銷－資本性支出－營運資本追加額權益自由現(xiàn)金流量=凈利潤+折舊與攤銷-資本性支出-凈營運資金變動+付息債務的增加（減少）權益自由現(xiàn)金流量＝凈利潤＋折舊與攤銷－資本性支出－營運資本追加額－債務本金償還＋新發(fā)行債務EBIT:息稅前利潤(earningsbeforeinterestandtaxes)*四、預期收益-企業(yè)價值評估*序號項目名稱歷史期預測期穩(wěn)定期201011.1-611.7-122012201320142015一主營業(yè)務利潤二加：其他業(yè)務利潤減:營業(yè)費用管理費用/財務費用三營業(yè)利潤加:投資收益減:營業(yè)外收支凈額四利潤總額減:所得稅五凈利潤加：折舊攤銷稅后利息減:資本性支出營運資金增加額六企業(yè)凈現(xiàn)金流量四、預期收益-企業(yè)價值評估企業(yè)價值評估中的財務報表分析

注冊資產評估師應當根據(jù)評估對象、所選擇的價值類型和評估方法等相關條件，在與委托方和相關當事方協(xié)商并獲得有關信息的基礎上，采用適當?shù)姆椒?，對被評估企業(yè)和參考企業(yè)的財務報表中對評估過程和評估結論具有影響的相關事項進行必要的分析調整，以合理反映企業(yè)的財務狀況和盈利能力。根據(jù)評估項目的具體情況，注冊資產評估師可以在適當?shù)那闆r下考慮以下分析調整事項：（一）調整被評估企業(yè)和參考企業(yè)財務報表的編制基礎；（二）調整不具有代表性的收入和支出，如非正常和偶然的收入和支出；（三）調整非經營性資產、負債和溢余資產及與其相關的收入和支出；（四）注冊資產評估師認為需要調整的其他事項。*四、預期收益-企業(yè)價值評估產能的限制、市場容量、行業(yè)景氣周期與發(fā)展趨勢1．一般工業(yè)產品生產企業(yè)銷量、產能、價格生產量的變化和價格的變化（是否考慮通貨膨脹因素）生產裝置的最大產能工業(yè)企業(yè)的實際生產能力在預測時是否考慮由于環(huán)保、裝置中的瓶頸（小馬拉大車、大馬拉小車）等其他因素的影響致使生產能力的發(fā)揮受到限制的情況。*四、預期收益-企業(yè)價值評估2.礦產資源類企業(yè):注意其可開采的礦產儲量3.高速公路:交通流量是否達到飽和,交通流量不可能無限制地擴大,某高速公路雖未達到飽和狀態(tài)，但受制于某一重要橋涵流量的影響（且短期內無法改變），整個道路的交通流量也不可能達到理想狀態(tài)；4.房地產開發(fā)企業(yè):重點是開發(fā)項目、土地的儲備5.酒店6.電信、電纜、小靈通7.商業(yè)企業(yè)、新華書店商品銷售和房屋出租*四、預期收益-礦業(yè)權評估礦業(yè)權(探礦權和采礦權)評估收益途徑評估方法是指通過估算被評估礦業(yè)權所包括的礦產資源儲量在未來開發(fā)預期收益的現(xiàn)值來確定被評估礦業(yè)權價值的一類評估方法。主要包括：現(xiàn)金流量法、收益法、收益權益法、現(xiàn)金流量風險系數(shù)調整法、約當投資-現(xiàn)金流量法收益途徑評估礦業(yè)權涉及的參數(shù)主要包括：資源儲量、可采儲量、生產能力、礦山服務年限和評估計算年限、產品方案、采(選、冶)技術指標、后續(xù)地質勘查投資、固定資產投資、更新改造資金、流動資金、銷售收入、總成本費用、經營成本、銷售稅金及附加、企業(yè)所得稅、采礦權權益系數(shù)和折現(xiàn)率等。*四、預期收益-礦業(yè)權評估現(xiàn)金流量法是折現(xiàn)現(xiàn)金流量法的簡稱，即DCF（DiscountedCashFlow）法，其基本原理是，將礦業(yè)權所指向的礦產資源勘查、開發(fā)作為一個現(xiàn)金流量項目系統(tǒng)，從項目系統(tǒng)角度看，凡是項目系統(tǒng)對外流入、流出的貨幣稱為現(xiàn)金流量，同一時段(年期)現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量的差額稱為凈現(xiàn)金流量（NetCashFlow），項目系統(tǒng)的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和，即為礦業(yè)權評估價值?，F(xiàn)金流量法主要特點是：現(xiàn)金流量只計算系統(tǒng)對外發(fā)生的現(xiàn)金的收和支即現(xiàn)金流出量和現(xiàn)金流入量，折舊、攤銷等只在系統(tǒng)內部循環(huán)的非現(xiàn)金流量不參與計算；只考慮現(xiàn)金，不考慮借款利息。*四、預期收益-礦業(yè)權評估現(xiàn)金流量法的財務模型為：現(xiàn)金流入量（＋）銷售收入回收固定資產殘（余）值回收流動資金現(xiàn)金流出量（－）后續(xù)地質勘查投資（指評估基準日后需補充地質勘查工作的地質勘查投資）固定資產投資更新改造資金流動資金經營成本銷售稅金及附加企業(yè)所得稅凈現(xiàn)金流量（即現(xiàn)金流入量－現(xiàn)金流出量）折現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值（凈現(xiàn)金流量×折現(xiàn)系數(shù)）*四、預期收益-礦業(yè)權評估2007-8-28序號項目名稱合計勘查期建設期生產期一現(xiàn)金流入1銷售收入2回收固定資產殘余值3回收流動資金小計二現(xiàn)金流出1后續(xù)地質勘查投資2固定資產投資3更新改造資金4流動資金5經營成本6銷售稅金及附加7企業(yè)所得稅小計三凈現(xiàn)金流量四、預期收益-礦業(yè)權評估礦業(yè)權評估中，一般采用當?shù)仄骄N售價格，原則上以評估基準日前的三個年度內的價格平均值或回歸分析后確定評估計算中的價格參數(shù)。對產品市場價格波動大、服務年限較長的大中型礦山，可向前延長至5年；對小型礦山，可以采用評估基準日當年價格的平均值。*四、預期收益-資產減值測試企業(yè)管理層應當在合理和有依據(jù)的基礎上對資產剩余使用壽命內整個經濟狀況進行最佳估計，并將資產未來現(xiàn)金流量的預計，建立在經企業(yè)管理層批準的最近財務預算或者預測數(shù)據(jù)之上。預計資產未來現(xiàn)金流量應當包括的內容(1)資產持續(xù)使用過程中預計產生的現(xiàn)金流入。(2)為實現(xiàn)資產持續(xù)使用過程中產生的現(xiàn)金流入所必需的預計現(xiàn)金流出(包括為使資產達到預定可使用狀態(tài)所發(fā)生的現(xiàn)金流出)。該現(xiàn)金流出應當是可直接歸屬于或者可通過合理和一致的基礎分到資產中的現(xiàn)金流出，后者通常是指那些與資產直接相關的間接費用。*四、預期收益-資產減值測試對于在建工程；開發(fā)過程中的無形資產等，企業(yè)在預計其未來現(xiàn)金流量時，應當包括預期為使該類資產達到預定可使用(或者可銷售)狀態(tài)而發(fā)生的全部現(xiàn)金流出數(shù)。(3)資產使用壽命結束時，處置資產所收到或者支付的凈現(xiàn)金流量。該現(xiàn)金流量應當是在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行交易時，企業(yè)預期可從資產的處置中獲取或者支付的、減去預計處置費用后的金額。預計資產未來現(xiàn)金流量，通常根據(jù)資產未來每期最有可能產生的現(xiàn)金流量進行預測。這種方法通常叫做傳統(tǒng)法，它使用單一的未來每期預計現(xiàn)金流量和單一的折現(xiàn)率計算資產未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。在實務中，有時影響資產未來現(xiàn)金流量的因素較多，情況較為復雜，帶有很大的不確定性，使用單一的現(xiàn)金流量可能并不會如實地反映資產創(chuàng)造現(xiàn)金流量的實際情況。這樣，企業(yè)應當采用期望現(xiàn)金流量法預計資產未來現(xiàn)金流量。*四、預期收益-資產減值測試資產減值測試的特別要求(1)以資產的當前狀況為基礎預計資產未來現(xiàn)金流量。不應當包括與將來可能會發(fā)生的、尚未作出承諾的重組事項或者與資產改良有關的預計未來現(xiàn)金流量，(2)預計資產未來現(xiàn)金流量不應當包括籌資活動和所得稅收付產生的現(xiàn)金流量(3)對通貨膨脹因素的考慮應當和折現(xiàn)率相一致(4)內部轉移價格應當予以調整*四、預期收益-資產減值測試序號項目名稱減值測試日使用期結束期一主營業(yè)務收入二減：主營業(yè)務成本銷售稅金及附加營業(yè)費用管理費用三息稅前利潤（EBIT）加：折舊攤銷四息稅折舊攤銷前利潤(EBITDA）減：資產維護支出營運資金增加額（含初始投入）加:固定資產和營運資金期末收回五凈現(xiàn)金流量四、預期收益-應注意的事項利潤分配的處理其他應付款的處理營運資金的確定折舊與攤銷資本性支出付息債務的增加與償還溢余資產和負債的確定*綜合考慮利率水平、市場投資回報率、加權平均資金成本等資本市場相關信息和被評估企業(yè)、所在行業(yè)的特定風險等因素，合理確定資本化率或折現(xiàn)率。（1）累加法折現(xiàn)率=無風險報酬率+行業(yè)風險報酬率+經營風險報酬率+財務風險報酬率+其他風險報酬率（2）資本資產定價模型（CAPM）（3）加權資本成本（WACC）*五、折現(xiàn)率資本化率應按下列方法分析確定：1市場提取法：應搜集市場上三宗以上類似房地產的價格、凈收益等資料，選用相應的收益法計算公式，求出資本化率。2安全利率加風險調整值法：以安全利率加上風險調整值作為資本化率。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風險調整值應根據(jù)估價對象所在地區(qū)的經濟現(xiàn)狀及未來預測，估價對象的用途及新舊程度等確定。五、折現(xiàn)率-房地產評估*3復合投資收益率法：將購買房地產的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權平均數(shù)作為資本化率，按下式計算：R＝M·RM＋（1－M）RE

式中R─資本化率（％）；M─貸款價值比率（％），抵押貸款額占房地產價值的比率；RM─抵押貸款資本化率（％），第一年還本息額與抵押貸款額的比率；RE─自有資本要求的正常收益率（％）。五、折現(xiàn)率-房地產評估*為了資產減值測試的目的，計算資產未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值時所使用的折現(xiàn)率應當是反映當前市場貨幣時間價值和資產特定風險的稅前利率。該折現(xiàn)率是企業(yè)在購置或者投資資產時所要求的必要報酬率。需要說明的是，如果在預計資產的未來現(xiàn)金流量時已經對資產特定風險的影響作了調整的，折現(xiàn)率的估計不需要考慮這些特定風險。如果用于估計折現(xiàn)率的基礎是稅后的，應當將其調整為稅前的折現(xiàn)率，以便于與資產未來現(xiàn)金流量的估計基礎相一致。五、折現(xiàn)率-資產減值測試*企業(yè)在確定折現(xiàn)率時，應當首先以該資產的市場利率為依據(jù)。如果該資產的利率無法從市場獲得的，可以使用替代利率估計。替代利率在估計時，可以根據(jù)企業(yè)加權平均資金成本、增量借款利率或者其他相關市場借款利率作適當調整后確定。調整時，應當考慮與資產預計現(xiàn)金流量有關的特定風險以及其他有關政治風險、貨幣風險和價格風險等。企業(yè)在估計資產未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值時，通常應當使用單一的折現(xiàn)率。但是，如果資產未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值對未來不同期間的風險差異或者利率的期間結構反應敏感的，企業(yè)應當在未來各不同期間采用不同的折現(xiàn)率。五、折現(xiàn)率-資產減值測試*折現(xiàn)率的基本構成為：折現(xiàn)率＝無風險報酬率＋風險報酬率風險報酬率有兩種不同的確定方法，本指導意見建議使用的風險報酬率確定方法為“風險累加法”，即通過確定每一種風險的報酬，累加出風險報酬。無風險報酬率即安全報酬率，通常可以參考政府發(fā)行的中長期國債利率或同期銀行存款利率來確定。本指導意見中無風險報酬率，可以選取距離評估基準日前最近發(fā)行的長期國債票面利率、選取最近幾年發(fā)行的長期國債利率的加權平均值、選取距評估基準日前最近的中國人民銀行公布的五年期定期存款利率等作為無風險報酬率。五、折現(xiàn)率-礦業(yè)權評估*注:上市交易的國債收益率，存在市場風險。礦業(yè)權評估應選取國家承諾的支付報酬（票面或其他方式）確定無風險報酬率。五、折現(xiàn)率-礦業(yè)權評估*風險報酬率分類取值范圍(%)備注勘查開發(fā)階段普查2.00~3.00已達普查詳查1.15~2.00已達詳查勘探及建設0.35~1.15已達勘探及擬建、在建項目生產0.15~0.65生產礦山及改擴建礦山行業(yè)風險1.00~2.00根據(jù)礦種取值財務經營風險1.00~1.50風險報酬率取值參考表加權平均資本成本（WACC，WeightedAverageCostofCapital）權益資本成本：紅利折現(xiàn)模型、資產定價模型、CAPM、套利定價模型(APM)、回歸模型債務資本成本：對債權人的回報資本結構*五、折現(xiàn)率-企業(yè)價值評估權益資本成本：資本資產定價模型（CAPM，CapitalAssetPricingModel）re=rf+βL(rm-rf)re=rf+βL[(rm+ε)-rf]re=rf+βL(rm-rf)+rsre=rf+βL(rm-rf)×rs五、折現(xiàn)率-企業(yè)價值評估（權益資本成本）*五、折現(xiàn)率-企業(yè)價值評估（權益資本成本）權益資本成本計算無風險利率計算市場風險溢價計算具有被評估企業(yè)目標財務杠桿系數(shù)的β系數(shù)確定企業(yè)特定風險調整系數(shù)企業(yè)規(guī)模企業(yè)所處經營階段歷史經營狀況企業(yè)的財務風險主要產品所處發(fā)展階段企業(yè)經營業(yè)務、產品和地區(qū)的分布企業(yè)內部管理及控制機制管理人員的經驗和資歷對主要客戶及供應商的依賴其他*五、折現(xiàn)率-企業(yè)價值評估（權益資本成本）無風險利率rf：評估基準日中長期國債的到期收益率中聯(lián):參照國家當前已發(fā)行的10年期以上的中長期國債利率的平均值3.3291%和標準差0.6944%，并考慮到未來升息的可能，按照10年期以上的中長期國債利率的平均值的1.65倍的標準差，即4.46%進行確定。

2011年選擇的中長期國債利率為3.8%礦業(yè)權評估：不宜采用政府發(fā)行的記帳式國債的市場收益率確定無風險報酬率。?是否包含通貨膨脹溢價*五、折現(xiàn)率-企業(yè)價值評估（權益資本成本）市場風險溢價MRP：對于一個充分風險分散的市場組合,投資者所要求的高于無風險利率的回報率。MRP=(rm-rf)

在美國，MRP一般為4.5%—5.5%rm市場預期回報率:行業(yè)/全體?*五、折現(xiàn)率-企業(yè)價值評估（權益資本成本）本次評估采用公認的成熟市場(美國市場)的風險溢價進行調整，具體計算過程如下：市場風險溢價=成熟股票市場的基本補償額+國家補償額=成熟股票市場的基本補償額+國家違約補償額×（σ股票/σ國債）式中：成熟股票市場的基本補償額取美國1928-2006年股票與國債的算術平均收益差6.57%；國家違約補償額：根據(jù)國家債務評級機構Moody’InvestorsService對我國的債務評級為A2，轉換為國家違約補償額為0.8%；σ股票/σ國債：新興市場國家股票的波動平均是債券市場的1.5倍；則：市場風險溢價=6.57%+0.8%×1.5=7.77%*上市公司β系數(shù)：股票個別收益率相對于市場收益率的回歸分析。β系數(shù)=協(xié)方差/方差，

分子：一定時期內樣本股票的收益率和股票市場組合收益率的協(xié)方差；分母：一定時期內股票市場組合收益率的方差。

回歸分析時間的長度：長一點，數(shù)據(jù)多一點，但時間越長，公司及市場的風險特性可能會發(fā)生改變。Valueline和標普用5年數(shù)據(jù)，彭博資迅（Bloomberg）用2年數(shù)據(jù)，中聯(lián)一般取150周收益率的時間間隔的設置（年、半年、月、周、天）五、折現(xiàn)率-企業(yè)價值評估（權益資本成本）*選擇與被評估企業(yè)具有可比性的參考企業(yè)尋找可比公司的β（杠桿β）,原始β根據(jù)可比公司資本結構，分別將杠桿β?lián)Q算成無杠桿ββui=βli/[1+(1-ti)Di/Ei]確定可比公司平均的無杠桿βu根據(jù)評估目標公司的資本結構，計算其杠桿ββl=βu×[1+(1-t)D/E]β的平滑處理:βt=34%×K+66%×βxK=1,βx為原始值*五、折現(xiàn)率-企業(yè)價值評估（權益資本成本）業(yè)務性β系數(shù)（根據(jù)投資的基本特征進行估計）公司β系數(shù)的決定因素：業(yè)務類型：公司業(yè)務越易受市場波動影響,β越高。周期性公司β高。經營杠桿（固定成本/總成本）：正比財務杠桿：正比,資產負債率越高,β越高。非上市公司β系數(shù)的確定：（1）管理層比較：請管理層確定被評估企業(yè)在行業(yè)中的位置（2）基本面因素比較：β與基本面因素的回歸分析：股息發(fā)放、營業(yè)利潤的方差、公司規(guī)模（總資產）、債務/權益比、每股收益增長率（3）公司比較：請管理層列出與被評估企業(yè)最相似的上市公司，然后比較（經營風險一般相似，財務風險各不相同）*五、折現(xiàn)率-企業(yè)價值評估（權益資本成本）*目標資本結構（D/E）按照市場價值計算的公司長期的目標權重確定公司的目標資本結構，而非現(xiàn)行資本結構，可綜合采用以下三種方法：估算以現(xiàn)行市值為基礎的公司資本結構，循環(huán)推導考察可比公司的資本結構考察管理層明確的和不明確的籌資方法及其對目標資本結構的影響五、折現(xiàn)率-企業(yè)價值評估（資本結構）*終值（永續(xù)價值）Gordon模型直接比較模型當某公司成為其所在行業(yè)中成熟的公司時，便進入均衡狀態(tài)。據(jù)此，一個公司的持續(xù)經營價值可以現(xiàn)有成熟的公司作為可比公司，通過直接比較進行估算。為投資銀行廣泛采用。如,采用EBITDA的倍數(shù)等清算模式六、終值*資產使用壽命結束時，處置資產所收到或者支付的凈現(xiàn)金流量。該現(xiàn)金流量應當是在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行交易時，企業(yè)預期可從資產的處置中獲取或者支付的、減去預計處置費用后的金額。如果資產未來現(xiàn)金流量的預計還包括最近財務預算或者預測期之后的現(xiàn)金流量，企業(yè)應當以該預算或者預測期之后年份穩(wěn)定的或者遞減的增長率為基礎進行估計。但是，企業(yè)管理層如能證明遞增的增長率是合理的，可以以遞增的增長率為基礎進行估計。所使用的增長率除了企業(yè)能夠證明更高的增長率是合理的之外，不應當超過企業(yè)經營的產品、市場、所處的行業(yè)或者所在國家或者地區(qū)的長期平均增長率，或者該資產所處市場的長期平均增長率。在恰當、合理的情況下，該增長率可以是零或者負數(shù)。六、終值(資產減值測試)*一、有限收益期下的企業(yè)終值因生產經營期有限、投資者所有權期限有限或其他多種原因，一些企業(yè)在持續(xù)經營若干年后,將面臨整體轉讓或清算的局面。其估價值通常用以下模型表示:Ri：未來第i年的預期現(xiàn)金流；r：折現(xiàn)率；n：企業(yè)經營期限其中最后一期的現(xiàn)金流Rn即為有限經營企業(yè)的終值。當企業(yè)整體轉讓時，終值為企業(yè)經營期末的整體轉讓價格；而當企業(yè)在經營期末進行清算時,終值的合理計估算所需考慮因素較多。如采用企業(yè)自由現(xiàn)金流進行估值：終值=經營期末當期凈利潤+折舊+攤銷+扣稅后利息-追加資本+經營期末固定資產、無形資產的變現(xiàn)值+經營期末營運資金回收額。六、終值(企業(yè)價值評估)*而如采用權益現(xiàn)金流進行估值：終值=經營期末當期凈利潤+折舊+攤銷-追加資本+經營期末固定資產、無形資產的變現(xiàn)值+經營期末營運資金回收額-經營期末長期負債本息和。經營期末當期的凈利潤、折舊、攤銷可根據(jù)企業(yè)經營狀況預測。追加資本包括營運資金增加額、資產更新支出等，考慮到經營期末資本更新通常很小，經營期末的追加資本主要為當年的營運資金變動。對于到期清算時擁有大量固定資產，尤其是房屋、土地等不動產的企業(yè)，其固定資產的期末變現(xiàn)值金額較大，甚至會對企業(yè)整體價值評估產生重大影響。理論上，經營期末固定資產的變現(xiàn)值應以經營期末的市場價格為基礎計算。但未來的市場價格受很多因素影響，尤其當年限較長時，預測難度較大。因此,在實務中我們通常在假設不考慮通貨膨脹因素，基準日價格標準保持不變的前提下，以基準日的重置成本為基礎，根據(jù)清算時點尚可使用年限計算成新率，最終推算出經營期末的變現(xiàn)值。而對清算時點時經濟壽命已到期的資產，可根據(jù)其殘值估算變現(xiàn)價值。六、終值(企業(yè)價值評估)*無形資產的變現(xiàn)值是指清算時專利技術、商標等的轉讓價值。通常該價值應結合無形資產的收益期限估算，即只有當無形資產的收益期限超過企業(yè)經營期限時，且不隨企業(yè)清算而消亡時，無形資產在清算時才具有價值，為其在清算后剩余收益年限所產生收益在清算時點的現(xiàn)值。當企業(yè)到期清算時，原運營過程中占用的資金將得以釋放，通常稱之為營運資金的回收。營運資金簡單而言，即流動資產與流動負債的差額。營運資金將隨著企業(yè)經營規(guī)模的變化而變化。經營期末營運資金回收額從金額上等于清算前一年營運資金的數(shù)額。要判斷企業(yè)經營期末長期負債本息和，首先要確定企業(yè)基準日后的還債計劃或新增借款計劃，在此基礎上結合基準日已存在的長期負債，計算得到經營期末長期負債本息和。六、終值(企業(yè)價值評估)*二、無限收益期下的企業(yè)終值鑒于無法估計企業(yè)永久的現(xiàn)金流，在實際估值中通常對現(xiàn)金流估價進行分段預測，對于未來某一時點前的現(xiàn)金流明確預測，而后計算那一時點企業(yè)所具備的終端價值。估值模型如下：

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