年綠地集團(tuán)蘇州科技城項目市場研究

2020年綠地集團(tuán)蘇州科技城項目市場研究目錄CONTENTSPARTTHREE市場客群研究PARTTWO競爭環(huán)境研究PARTONE項目本體研究PART1項目本體研究項目位于規(guī)劃已日現(xiàn)雛形的科技新城核心位置，區(qū)位和生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，政策支撐力度明顯，屬于蘇州新區(qū)不可多得的人居圣地，但短期內(nèi)生活配套及氛圍有待提升。價值點(diǎn)：蘇州科技新城，系蘇州十一五規(guī)劃中政府重點(diǎn)打造的十大工程之一。本案緊鄰科技城核心，地段、環(huán)境優(yōu)越，政策支撐力度大，未來發(fā)展前景優(yōu)越。本案地塊區(qū)域科技城規(guī)劃已經(jīng)有三五年的歷史了，政府規(guī)劃以及實施力度較大，新城建設(shè)推進(jìn)較快，無論是市政道路、景觀建設(shè)還是與此配套的商品房開發(fā)進(jìn)度都蠻快，目前已經(jīng)有好幾個商品房項目在售或者入住了。目前唯一欠缺的是人氣，很多小區(qū)建成后入住率都相當(dāng)?shù)?，可能與目前基本生活配套還不完善有很大關(guān)系吧——科技城當(dāng)?shù)厝爽F(xiàn)狀新區(qū)規(guī)劃高新區(qū)以“一核一心、雙軸三片，緊湊組團(tuán)，山水環(huán)繞”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，集創(chuàng)新科技生產(chǎn)、高端現(xiàn)代服務(wù)、人文生態(tài)居住、旅游休閑度假四大功能為一體的現(xiàn)代化城區(qū)，主要包含中心城區(qū)、滸通片區(qū)和濱湖片區(qū)三大片區(qū)。滸通片區(qū)中心城區(qū)濱湖片區(qū)中心城區(qū)集高端商業(yè)、辦公、酒店、品牌專賣、娛樂為一體的復(fù)合街區(qū)，是蘇州主城中心的重要組成部分、高新區(qū)的CBD中心。濱湖片區(qū)。以科技、人文、生態(tài)為規(guī)劃定位，力爭打造“科技、山水、人文和創(chuàng)新”為特色，集研發(fā)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和生態(tài)居住功能于一體的綠色智慧新城滸通片區(qū)。以生產(chǎn)、生活、生態(tài)、物流為一體的規(guī)劃定位，重點(diǎn)打造北部城鐵新城中心，努力打造宜人的居住社區(qū)及富有活力和文化特色的融商業(yè)、辦公、娛樂、休閑居住功能于一體的現(xiàn)代化生態(tài)復(fù)合中心。區(qū)域規(guī)劃科技城，作為科技部、江蘇省政府、蘇州市政府三方共建的重點(diǎn)項目、江蘇省“十一五”重大科技基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目和蘇州“建設(shè)國際新興科技城市十大工程”之一。以“科技、山水、人文和創(chuàng)新”為特色，集研發(fā)中試、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、生態(tài)居住等功能于一體的綠色智慧新城。定位區(qū)域規(guī)劃在科技城“綠色智慧新城”的總體功能定位的基礎(chǔ)上，形成“一心、一帶、兩軸、三核、三片、四區(qū)”的空間格局。

一心：新城中心行政、商業(yè)、商務(wù)、金融、信息

一帶：滸光運(yùn)河風(fēng)光帶

兩軸：城市發(fā)展軸：建筑和道路綠化景觀中心景觀軸：山、水、城主題景觀

三核：綠核、水核、智慧核

三片：三個居住片區(qū)

四區(qū)：一個都市產(chǎn)業(yè)區(qū)一個休閑創(chuàng)意區(qū)兩個科技創(chuàng)新區(qū)科技城發(fā)展09、10年蓬勃發(fā)展，產(chǎn)業(yè)發(fā)展及規(guī)模不斷擴(kuò)大，區(qū)域發(fā)展?jié)摿皟r值逐步顯現(xiàn)微系統(tǒng)園生物醫(yī)學(xué)園蘇高新軟件園醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)園電子信息產(chǎn)業(yè)基地先進(jìn)裝備制造業(yè)基地科技城圍繞“十二五”和“三年跨越發(fā)展”計劃，全力建設(shè)國際化的新興產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)區(qū)、科技創(chuàng)新示范區(qū)、人才引進(jìn)集聚區(qū)、生態(tài)環(huán)境樣板區(qū)和宜居生活典范區(qū)?？萍汲前l(fā)展

公交線路353路：蘇州樂園首末站——金市首末站（可換乘輕軌一號線）44路：龍景花園首末站——汽車北站東333路：愛河橋——東菱科技首末站（可換乘輕軌一號線）310路：東菱科技首末站——東菱科技西336路：青花路首末站——龍景花園首末站其它交通體規(guī)劃中的輕軌三號線、有軌電車、城市快速公交等價值點(diǎn)：完善的交通體系，使區(qū)域快速融入主城及其它區(qū)域，對于吸納、拓展外部客源奠定了堅實的基礎(chǔ)。交通價值交通體完善，坐擁城市快速路太湖大道，無論是對內(nèi)還是對外，出行便捷度高。尤其是北環(huán)路西延、輕軌三號線、有軌電車、繞城高速等加速了區(qū)域與主城其他區(qū)域間的聯(lián)系本案太湖大道繞城高速230省道北環(huán)快速路西延交通價值——輕軌三號線（含支線）本案三號支線的建設(shè)，將進(jìn)一步提升本案所在區(qū)域與新區(qū)核心、主城區(qū)以及園區(qū)的聯(lián)系，縮短區(qū)域之間的時空距離，為外部客戶導(dǎo)入奠定一定的基礎(chǔ)。交通價值目前高新區(qū)已規(guī)劃確定6條現(xiàn)代有軌電車線路，與本案關(guān)聯(lián)度最高的是軌道一號線與輕軌一號線形成換乘，聯(lián)系新區(qū)中心城區(qū)和濱湖片區(qū)；隨著有軌電車網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃的落實，將高度促進(jìn)新區(qū)三大片區(qū)的聯(lián)動，對于同屬新區(qū)其他區(qū)域客戶的導(dǎo)入將起到積極的促進(jìn)作用，加速區(qū)域房地產(chǎn)市場的繁榮。本案——有軌電車交通價值——高新區(qū)有軌電車一號線線路貫穿蘇州高新區(qū)，在終點(diǎn)站蘇州樂園站與軌道交通1號線和3號線相互換乘，線路全長18.19公里，預(yù)計2015年上半年建成投運(yùn)。線路共分：蘇州樂園站-新區(qū)公園站-外企生活服務(wù)區(qū)站-白馬澗生態(tài)園站-馬澗路站-大陽山森林公園站-高新區(qū)管委會站-龍山路站-嘉陵江路站-龍安路站規(guī)劃初期，本案緊鄰高新區(qū)管委會站，后期隨著站點(diǎn)的增多，科技城站離本案最近。蘇州樂園科技城本案科技城站項目周邊與基本生活關(guān)聯(lián)度最高的配套明顯缺失，科技城核心區(qū)配套定位中高端，難以有效彌補(bǔ)，未來隨著萬科新都會以及本案商業(yè)的建設(shè)，未來各項配套將趨于合理和完善價值點(diǎn)：新城的規(guī)劃，尤其是萬科新都會以及本案兩大商業(yè)體的投入使用，必將改變科技城目前商業(yè)配套布局不夠合理、層次不夠完善的現(xiàn)狀，實現(xiàn)基本生活配套與中高端娛樂、購物、休閑配套相得益彰的局面。配套價值萬科新都會科技城核心配套商業(yè)科技城內(nèi)學(xué)校眾多，教育資源相對充足，伊頓國際學(xué)校與本案一路之隔，此外東渚中學(xué)、科技城中學(xué)、實驗小學(xué)、幼兒園等一應(yīng)俱全，均在5分鐘生活圈內(nèi)。配套價值伊頓國際學(xué)校東渚中學(xué)幼兒園蘇州外國語學(xué)校蘇州文昌實驗中學(xué)導(dǎo)引價值點(diǎn)：太湖湖之濱、群山環(huán)抱之中，山水生態(tài)資源價值得天獨(dú)厚，諾貝爾湖和大陽山景資源提升項目價值?？萍汲窃鷳B(tài)山水生態(tài)資源優(yōu)勢明顯，太湖風(fēng)光、滸光運(yùn)河風(fēng)光帶、大陽山、五龍山、諾貝爾湖、龍山湖等山水資源豐富，區(qū)域具備極高的居住價值景觀價值太湖風(fēng)光滸光運(yùn)河大陽山（國家森林公園）價值點(diǎn)：項目周邊及可視范圍內(nèi)的山水生態(tài)資源豐富，但均屬于城市共享型資源，缺少獨(dú)享型資源，因此，在后期的景觀打造需要營造出屬于項目自身的差異化競爭優(yōu)勢，提升項目價值。項目背靠諾貝爾湖，與此僅一路之隔，暢享超大觀景湖面，東南方便是國家級森林公園大陽山，龍山湖等也近在咫尺，山水資源豐沛，但均屬于共享型資源，不具備獨(dú)享性景觀價值本案大陽山大陽山（國家森林公園）諾貝爾湖（面積約300萬平米）諾貝爾湖生態(tài)綠核本體分析價值點(diǎn)：單體地塊基本方正，易于規(guī)劃和排布，土地使用率高，與此同時地塊已屬于凈地，易于工程開工建設(shè)。從地塊現(xiàn)狀來看，近似于“梯形狀”，原先應(yīng)屬于城市綠化用地，地勢整體平整，無明顯高差，但地塊局部存在水洼和小水溝，部分地方植被茂密，整體清理難度極小地塊現(xiàn)狀小水洼成片茂密綠植小水洼地塊東部，稼先路和健雄路之間為大面積的城市休閑廣場與綠地，與科研路北諾貝爾湖周邊的休閑綠地相互呼應(yīng)。地塊現(xiàn)狀諾貝爾湖休閑廣場地塊位于科技城核心，南鄰城市快速路太湖大道，和區(qū)域主干道龍山路、科研路以及健雄路將地塊圍合其中，此外地塊內(nèi)亦有稼先路、以升路兩縱和科發(fā)路一橫向道路。地塊四至健雄路稼先路科發(fā)路龍山路以升路太湖大道科研路科研路科研路健雄路稼先路科發(fā)路以升路科研路龍山路太湖大道太湖大道Strength（優(yōu)勢）Opportunity（機(jī)會）Weakness（劣勢）Threaten（威脅）

位于科技新城核心，區(qū)位優(yōu)勢明顯緊鄰快速路太湖大道，公共交通發(fā)達(dá)，出入便捷

緊鄰科技城中心配套，教育資源豐富大陽山、諾貝爾湖等山水生態(tài)資源優(yōu)越，居住價值高近90萬綜合體，規(guī)模優(yōu)勢、物業(yè)優(yōu)勢明顯

地塊平坦，基本方正，利于土地價值最大化SWOT

山水資源均為共享型，缺少獨(dú)享景觀資源雖然新城建設(shè)較快，但短期內(nèi)居住氛圍難以提升基本生活配套有所缺失，生活便利度不高

超大規(guī)模商業(yè)需要很長時間的孕育期

綠地品牌魅力短期內(nèi)難以對項目銷售產(chǎn)生質(zhì)的促進(jìn)作用

新城的規(guī)劃發(fā)展，配套將逐步完善，提升形象和認(rèn)知度軌道交通、有軌電車以及快速公交的規(guī)劃建設(shè)，將有效提升區(qū)域與外部的聯(lián)動性，為客戶的再次導(dǎo)入提供機(jī)會

綠地品牌效應(yīng)和魅力將逐步釋放，有效推動項目的銷售

新城核心區(qū)內(nèi)的城市綜合體具備極強(qiáng)的向心力

新城內(nèi)待推和在售項目眾多，同質(zhì)競爭壓力明顯調(diào)控難言放松，未來走勢并不明朗，存在不確定性板塊價值經(jīng)過初期炒作釋放一波客戶之后，目前區(qū)域價值認(rèn)可度依然不高，外部客戶難以有效導(dǎo)入，加劇區(qū)域市場競爭態(tài)勢地塊SWOT分析有利因素：位于科技城核心區(qū)新城規(guī)劃利好，潛力大山水生態(tài)資源優(yōu)越超大規(guī)模的綜合體綠地品牌影響力未來交通將再次升級地塊方正，利于規(guī)劃不利因素：外部客戶難以規(guī)模導(dǎo)入短期基本生活配套缺失區(qū)域市場競爭壓力大調(diào)控的壓力依然存在項目評價：總建近90萬方，含住宅、商業(yè)、酒店、辦公于一體的大型城市綜合體大規(guī)模城市綜合體區(qū)域評價：蘇州最西部，距離主城較遠(yuǎn)，但隨著新城的快速發(fā)展，尤其是快速路、有軌電車、輕軌等相繼投入使用，區(qū)域價值將再次得到提升。遠(yuǎn)郊成長區(qū)域位于十一五政府重點(diǎn)規(guī)劃的科技新城內(nèi)，屬于科技城核心地帶，區(qū)位優(yōu)勢明顯新城核心區(qū)內(nèi)蘇州屬長三角二線地級城市二線地級城市二線地級城市、政府重點(diǎn)規(guī)劃的新城核心區(qū)內(nèi)、擁有一線山水生態(tài)資源的超大規(guī)模城市綜合體項目項目暢享諾貝爾湖以及大陽山一線山水景觀資源，與此同時，龍山、太湖、滸光運(yùn)河帶也環(huán)伺左右一線生態(tài)資源地塊屬性界定綜上，通過對區(qū)域發(fā)展規(guī)劃以及地塊自身質(zhì)素的研究發(fā)現(xiàn)，本案具備打造成為城市中高端綜合體的基因；但是，目前項目所處區(qū)域版塊認(rèn)知度依然不高，外部客戶導(dǎo)入困難，在客戶來源有限的情況下同質(zhì)化競爭也異常激烈。地塊價值總結(jié)PART2競爭環(huán)境研究房企大鱷云集蘇州城市地位及崛起力度受到高度認(rèn)同現(xiàn)代版群雄逐鹿愈演愈烈品牌房企格局品牌房企一覽……如今綠地再度落子蘇州三星閃耀一場饕餮盛宴即將華麗上演品牌房企表現(xiàn)部分進(jìn)駐蘇州房企2012年1-12月份累計銷售金額排名今年排名開發(fā)商金額（億）占有率去年排名變動1中海65.457.79%1——2萬科34.584.12%2——3合景24.932.97%414九龍倉23.452.79%515雅戈爾22.222.64%1056招商20.562.45%1157中新19.842.36%618建屋19.392.31%1359世茂18.472.20%9——10雋御15.741.87%15518協(xié)信13.221.57%213深耕蘇州多年的萬科、中海品牌魅力和影響力難以撼動，新進(jìn)者也展示出超強(qiáng)的上升勢頭，不斷在競爭越發(fā)激烈的蘇州樓市中攫取自己的市場份額?！贰贰氛w樓市運(yùn)行分析土地市場分析2012年吳中區(qū)出讓土地建面最大，其次為姑蘇區(qū)、高新區(qū)以及園區(qū)，三者占比基本相當(dāng)，從土地存量以及新拍土地來看，未來樓市開發(fā)的主戰(zhàn)場將依然集中于上述區(qū)域。整體住宅成交從年度走勢來看，供應(yīng)量整體保持穩(wěn)定，成交受剛需集中入市以及市場面利好政策影響大幅上揚(yáng)，價格穩(wěn)步上揚(yáng)的趨勢在今年有所回落，供求比在今年近乎達(dá)到1:1的狀態(tài)。2012年全年供應(yīng)量達(dá)到了612萬方，同比增長4.26%；2012年全年成交616萬方，同比增幅為64.71%，增幅明顯；2012年全年均價為10346元/平米，同比下降12.52%，調(diào)控成為價格下調(diào)的主要因素；注：數(shù)據(jù)不包含保障型住房住宅月度成交供應(yīng)量走勢與季節(jié)因素依然明顯，成交在歷經(jīng)年初的低迷后，走勢相對平穩(wěn)，價格則受產(chǎn)品類別、促銷力度影響呈現(xiàn)低開高走的趨勢。

月度供應(yīng)兩基本維持在40-60萬方之間，僅3月和9月有所突破，接近80萬方；

成交相對穩(wěn)定，剔除1月和2月后，基本維持在50-60萬方之間；

價格維持在萬元以上，11000元/平米成為樓市均價的基準(zhǔn)線。注：數(shù)據(jù)不包含保障型住房區(qū)域成交對比成交梯次明顯，園區(qū)一家獨(dú)大的格局難以撼動，吳中區(qū)緊隨其后，相城區(qū)和姑蘇區(qū)則組成了第三梯隊，高新區(qū)成交占比最低。

園區(qū)全年成交住宅246萬方，整體占比接近40%，品質(zhì)、價格和完善的配套是購房者首選區(qū)域；

吳中區(qū)憑借眾多的項目及平實的價格，成交量緊隨園區(qū)而去，達(dá)到了160.26萬方，占比為26%；

相城區(qū)隨著交通狀況的改善以及眾多品牌房企的進(jìn)駐，區(qū)域吸引力和認(rèn)知度逐步攀升，成交也隨之上揚(yáng)；

姑蘇區(qū)環(huán)線內(nèi)項目稀少，隨著新城的建設(shè)，依靠完善的配套以及地段優(yōu)勢，成交達(dá)到了73.73萬方，占比為12%；

新區(qū)規(guī)劃稍顯零落，區(qū)域樓盤經(jīng)常青黃不濟(jì)，目前樓市主戰(zhàn)場向西北挺近，但區(qū)域認(rèn)知度依然有待提升，導(dǎo)致區(qū)域成交占比最低，不足10%，也意味著區(qū)域未來還有較大的提升空間和潛力。注：數(shù)據(jù)不包含保障型住房成交結(jié)構(gòu)對比剛需和剛改產(chǎn)品成為市場的主流，面積集中在60-144平米之間，價格則集中在7000-11000元/平米，部分舒適型產(chǎn)品基本在11000元/平米以上。大面積產(chǎn)品以平層和低密度別墅為主，價格則超過15000元/平米注：數(shù)據(jù)不包含保障型住房住宅均價對比園區(qū)、姑蘇區(qū)及高新區(qū)均價在萬元以上，園區(qū)雖有回調(diào)，但依然高居五區(qū)之首，姑蘇區(qū)和高新區(qū)依靠今年的發(fā)力，首次突破萬元大關(guān)，吳中區(qū)和相城區(qū)則跌落至9000元關(guān)口

銷量

價格高高園區(qū)吳中區(qū)姑蘇區(qū)相城區(qū)高新區(qū)

園區(qū)屬于“量價齊優(yōu)”的標(biāo)桿代表

吳中區(qū)、相城區(qū)屬于“量優(yōu)價平”的平民代表

姑蘇區(qū)、高新區(qū)屬于“價高量寡”的務(wù)虛代表住宅存量對比已開發(fā)存量主要集中在園區(qū)和吳中區(qū)，其余三區(qū)則基本相當(dāng)。小面積剛需產(chǎn)品存量遠(yuǎn)低于大改善型戶型產(chǎn)品，其中低密度別墅產(chǎn)品存量積壓最為嚴(yán)重。注：數(shù)據(jù)不包含保障型住房調(diào)控主導(dǎo)下，案場優(yōu)惠加上利率松動剛需集中井噴量價剛需產(chǎn)品為主導(dǎo)改善型產(chǎn)品推波助瀾成交大幅上揚(yáng)低掉價跑量是市場主旋律整體價格同比適度回調(diào)板塊園區(qū)、吳中依舊是主戰(zhàn)場，姑蘇相城緊隨其后新區(qū)萎靡依舊存量園區(qū)、吳中存量巨大，相城區(qū)、新區(qū)緊隨其后，姑蘇區(qū)存量最小整體樓市運(yùn)行總結(jié)》》》各區(qū)樓市運(yùn)行分析區(qū)域整體掃描高新區(qū)成交：53.24萬方5.13%均價：10238元/平米2.56%園區(qū)成交：246萬方74.54%均價：11544元/平米3.75%相城區(qū)成交：82.64萬方40.78%均價：9070元/平米1.87%成交：73.73萬方76.56%均價：10458元/平米21.39%姑蘇區(qū)成交：160萬方80.81%均價：9145元/平米4.56%吳中區(qū)工業(yè)園區(qū)園區(qū)一直是購房者的首選區(qū)域，依靠中海國際社區(qū)橙郡和九龍倉時代上城二期繁華里大體量的開盤加推及超預(yù)期的去化，開啟了園區(qū)住宅市場瘋狂成交的大門2012年，園區(qū)住宅共計新增269.03萬方，同期去化體量246.44萬方，去化量環(huán)比增幅74.54%。同期住宅均價為11544元/㎡，跌幅3.75%。工業(yè)園區(qū)項目名稱區(qū)域板塊開發(fā)公司面積套數(shù)中海國際社區(qū)工業(yè)園區(qū)園區(qū)東沙湖中海發(fā)展（蘇州）有限公司274222.42410九龍倉時代上城工業(yè)園區(qū)園區(qū)東沙湖蘇州高龍房產(chǎn)發(fā)展有限公司193330.611706I主場工業(yè)園區(qū)園區(qū)東沙湖蘇州雋御地產(chǎn)有限公司125984.141144華爾道名邸工業(yè)園區(qū)園區(qū)湖東蘇州翡翠國際社區(qū)置業(yè)有限公司105601.52909海尚一品工業(yè)園區(qū)園區(qū)湖東江蘇友誼合升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司101700.62913東方維羅納工業(yè)園區(qū)園區(qū)青劍湖中新蘇州工業(yè)園區(qū)置地有限公司84466.99848中央景城工業(yè)園區(qū)園區(qū)湖東蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展集團(tuán)有限公司74786.04644玲瓏灣工業(yè)園區(qū)園區(qū)湖東蘇州南都建屋有限公司73215.26441太陽城（璞墅）工業(yè)園區(qū)園區(qū)東沙湖蘇州雅戈爾置業(yè)有限公司70599.55208花境工業(yè)園區(qū)園區(qū)青劍湖蘇州協(xié)信圓融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司66824.17592區(qū)域項目銷售排行工業(yè)園區(qū)典型個案中海國際社區(qū)開發(fā)商中海發(fā)展（蘇州）有限公司總套數(shù)2279戶項目位置湖東琉璃街與鐘園路交匯處

物業(yè)費(fèi)2.28平方米·月占地面積139000平米物業(yè)公司深圳市中海物業(yè)管理有限公司蘇州分公司總建筑面積384000平米銷售管理中海地產(chǎn)（蘇州）有限公司容積率1.8銷售電間樓幢號套數(shù)價格去化2012-5-203#、8#、21#、28#、29#、35#、36#、37#7009000-9400元/平米6122012.6-1735#、20#、41#、19#、33#和27#6508900-9500元/平米4622012-7-62#和7#各一半1899500元/平米1022012-7-207#西單元939500元/平米692012-9-1438#西單元（32F），39#東單元（18F）1139500-10300元/㎡842012-10-2540#西單元，19#06室8284#平10000元/㎡，其余9600-9700元/㎡402012-11-1039#05室及部分存量房源4784平11000元/㎡26隨著市場趨于良性發(fā)展，該項目在2012年開盤節(jié)奏相當(dāng)緊湊，多次加推，連同之前組團(tuán)的剩余房源，全年共去化2410套，去化體量超27萬方。姑蘇區(qū)區(qū)域內(nèi)新城在售項目較多，熱銷項目中海御景灣、橘郡、中梁天御等一直保持較高的去化率，在推動區(qū)域成交量的同時也提升了區(qū)域的整體均價2012年，姑蘇區(qū)住宅共計新增79.74萬方，同期去化體量73.73萬方，供需基本平衡。在高價位熱銷項目的帶動下，同期住宅均價大幅上漲，達(dá)到了10458元/㎡，漲幅度超過20%。項目名稱區(qū)域板塊開發(fā)公司面積套數(shù)中梁天御平江區(qū)中心城區(qū)城北蘇州金梁置業(yè)有限公司128418.051145中海御景灣金閶區(qū)中心城區(qū)城北中海海盛（蘇州）房地產(chǎn)有限公司127924.71358南山金城1958金閶區(qū)中心城區(qū)城北蘇州南山置業(yè)有限公司104624.961092世茂運(yùn)河城滄浪區(qū)中心城區(qū)滄浪新城蘇州世茂置業(yè)有限公司103685.53724萬科金色里程金閶區(qū)中心城區(qū)城北蘇州科建房地產(chǎn)有限公司71245.53750橘郡平江區(qū)中心城區(qū)城北蘇州市城市建設(shè)開發(fā)有限公司38344.63309湖山新意滄浪區(qū)中心城區(qū)滄浪新城蘇州匯成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司29781.81261平江怡景平江區(qū)中心城區(qū)城北蘇州平江天地源置業(yè)有限公司25550.09251領(lǐng)秀·冠南府滄浪區(qū)中心城區(qū)環(huán)線內(nèi)蘇州市蘇房集團(tuán)有限公司22193.66192蘇綸場滄浪區(qū)中心城區(qū)環(huán)線內(nèi)蘇州嘉和欣實業(yè)有限公司21561.42187姑蘇區(qū)區(qū)域項目銷售排行姑蘇區(qū)典型個案中梁天御項目憑借其多變的戶型，有利的交通位置及周邊全面的配套設(shè)施，加上12年多次搶占黃金節(jié)點(diǎn)的開盤動作，一躍成交姑蘇區(qū)年度銷冠，共去化1145套，總體量近13萬方。開發(fā)商蘇州金梁置業(yè)有限公司總套數(shù)1700戶項目位置平江新城人民路東萬達(dá)廣場南

物業(yè)費(fèi)高層2.89元/平方米·月；洋房2.4元/平方米·月占地面積86590平米物業(yè)公司香港英豪會總建筑面積259978平米銷售管理蘇州亞易行投資顧問有限公司容積率2銷售電型配比13幢法式高層、3幢法式電梯洋房和5幢法式花園洋房1234512345612345678910三區(qū)一區(qū)二區(qū)時間樓幢號套數(shù)價格去化2011.10.30一區(qū)的1~5#樓，二區(qū)的2#和5#489折后單價12000~13000元/平米，疊墅均價20000元/平米1202012.2.18二區(qū)的3#和4#19789平米戶型折后10800元/平米，117平米戶型折后11000元/平米1032012.8.18三期7#（部分），8#和3#（部分）380折后整體價格12000/平米2602012.9.8三期10#的1-5室、9#的01、02、03、05室、#01、02室房源7#03和04室312折后整體價格12200/平米1302012.10.13三期的10#（部分）和8#（部分）80折后整體價格12800/平米252012.12.153期多層電梯洋房1、2、4、5#（6F，1-2F為疊墅）126洋房均價15100疊別墅均價2200054吳中區(qū)區(qū)域廣袤，在售項目眾多，年內(nèi)依靠邵昂路板塊幾個剛需項目的多次加推熱銷，有效的支撐了區(qū)域成交的大幅上揚(yáng)，但價格卻呈現(xiàn)小幅下降的態(tài)勢2012年，吳中區(qū)住宅共計新增142.11萬方，同期去化體量160.26萬方，市場表現(xiàn)出供不應(yīng)求趨勢，其中邵昂路板塊表現(xiàn)尤為出色。住宅均價為9145元/㎡，同比下跌4.56%。項目名稱區(qū)域板塊開發(fā)公司面積套數(shù)招商小石城吳中區(qū)吳中區(qū)越溪蘇州招商南山地產(chǎn)有限公司198067.961529新城金郡吳中區(qū)吳中區(qū)越溪蘇州新城創(chuàng)佳置業(yè)有限公司127735.291332越湖家天下吳中區(qū)吳中區(qū)越溪江蘇吳中地產(chǎn)集團(tuán)有限公司99816.231026領(lǐng)峰吳中區(qū)吳中區(qū)木瀆板塊蘇州市凱譽(yù)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司93357.91797保利觀湖國際吳中區(qū)吳中區(qū)獨(dú)墅湖西蘇州保利隆勝置業(yè)有限公司82203.88698越湖濱河名邸吳中區(qū)吳中區(qū)越溪蘇州興力達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司64183.22480獨(dú)墅島吳中區(qū)吳中區(qū)獨(dú)墅湖西中海英奧置業(yè)（蘇州）有限公司62382.9152國風(fēng)華府吳中區(qū)吳中區(qū)越溪蘇州首開興元置業(yè)有限公司55569.02554云山詩意吳中區(qū)吳中區(qū)木瀆板塊蘇州市方圓房地產(chǎn)發(fā)展有限公司49458.89500中茵星墅灣吳中區(qū)吳中區(qū)獨(dú)墅湖西蘇州皇冠置業(yè)有限公司44437.14450吳中區(qū)區(qū)域項目銷售排行吳中區(qū)典型個案新城金郡項目12年多次加推，基本為高層房源，主打剛需路線，均價8000元/平米左右，全年共去化1332套，去化體量12.7萬方，成為區(qū)域明星級項目。開發(fā)商常州新城房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司總套數(shù)4500戶項目位置吳中區(qū)越湖路南邵昂路66號

物業(yè)費(fèi)多層：1.25元/平方米·月高層：1.85元/平方米·月占地面積300000平米物業(yè)公司江蘇新城物業(yè)服務(wù)有限公司總建筑面積460000平米銷售管理上海新聯(lián)康容積率1.5銷售電間樓幢號套數(shù)價格去化2012-3-237#、36#170高層7500元/平、多層9000元/平782012-4-138#樓部分50均價7600元/平212012-6-141#84整體7600元/㎡802012-7-310#樓中間單元508000元/平米132012-8-166#848000-8100元/平米172012-10-125#488200元/平米18相城區(qū)2012年，相城區(qū)住宅新增69.38萬方，同期去化體量82.64萬方，供不應(yīng)求。該區(qū)域成交體量環(huán)比增幅40%，活力島板塊貢獻(xiàn)巨大，住宅均價為9070元/㎡，同比有所下降。隨著交通環(huán)境的改善，區(qū)域認(rèn)知度明顯提升，人民路北延線的活力島板塊成為最大的受益者，也是區(qū)域樓市量價的標(biāo)桿，均價基本在9000元/平米上下項目名稱區(qū)域板塊開發(fā)公司面積套數(shù)合景峰匯相城區(qū)相城區(qū)核心蘇州市合景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司108089.47965融僑城相城區(qū)相城區(qū)核心蘇州融僑置業(yè)有限公司87799.11752水漾花城相城區(qū)相城區(qū)核心蘇州恒相房地產(chǎn)開發(fā)有限公司82490.36745首開班芙春天相城區(qū)相城區(qū)核心蘇州首開永泰置業(yè)有限公司73443.78662康橋溪岸相城區(qū)相城區(qū)核心蘇州佳禾置業(yè)有限公司71001766花好月圓相城區(qū)相城區(qū)核心蘇州市相城區(qū)恒順置業(yè)有限公司43694.3390南山檀郡相城區(qū)相城區(qū)核心蘇州南山發(fā)展有限公司43243.62451橡樹灣相城區(qū)相城區(qū)核心華潤置地（蘇州）發(fā)展有限公司35823.93314海派青城相城區(qū)相城區(qū)核心外蘇州東渡房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司32158.9360冠城大通藍(lán)灣相城區(qū)相城區(qū)核心外蘇州冠城宏翔房地產(chǎn)有限公司28959.8288相城區(qū)區(qū)域項目銷售排行相城區(qū)典型個案合景峰匯項目12年僅兩次加推，整體價格較之前幾期下調(diào)明顯，但依靠之前六期七期等房源的去化，及9期低價走量，項目全年成交十萬多方，共計965套，成為相城區(qū)銷售冠軍開發(fā)商蘇州市合景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總套數(shù)7000戶項目位置相城.活力島版塊

人民路延伸段與陽澄湖西路交叉口物業(yè)費(fèi)2元/平方米·月占地面積350000平米物業(yè)公司廣州市寧駿物業(yè)管理有限公司總建筑面積1000000平米銷售管理/容積率2.2銷售電間樓幢號套數(shù)價格去化2012-7-2518#88整體9000元/平米402012-10-2020#1809300元/㎡4520#20#當(dāng)前主推9期高新區(qū)2012年，高新區(qū)住宅市場供需基本平衡，但供應(yīng)量已呈現(xiàn)連續(xù)三年下降的趨勢，在其他區(qū)域成交均出現(xiàn)明顯上漲的背景下，區(qū)域成交同比卻基本持平。成交主要集中與滸通板塊和獅山路板塊，科技城板塊表現(xiàn)萎靡。整體住宅均價破萬，達(dá)到了10238元/平米，同比增幅2.56%。高新區(qū)在整體樓市中的低位依然羸弱，區(qū)域樓市重心整體北移，但西北板塊價格存在虛高現(xiàn)象導(dǎo)致成交不足，滸通板塊和獅山路板塊成為樓市主要的支撐高新區(qū)區(qū)域項目銷售排行項目名稱區(qū)域板塊開發(fā)公司面積套數(shù)旭輝上河郡高新區(qū)新區(qū)滸通蘇州旭輝高科置業(yè)有限公司74201.29566國際城市花園高新區(qū)新區(qū)獅山路蘇州鑫苑置業(yè)發(fā)展有限公司66918.93785金科王府高新區(qū)新區(qū)獅山路金科集團(tuán)蘇州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司59340.94365旭輝朗香郡高新區(qū)新區(qū)滸通蘇州旭輝興騰置業(yè)有限公司44792.42283旭輝華庭高新區(qū)新區(qū)滸通蘇州旭名置業(yè)有限公司30341.46343永新秀郡高新區(qū)新區(qū)科技城蘇州永新置地有限公司28471.09206姑蘇公館高新區(qū)新區(qū)獅山路蘇州中海雅戈爾房地產(chǎn)有限公司27767.59130鴻運(yùn)家園高新區(qū)新區(qū)滸通蘇州友誼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司20339.03201萬科新都會高新區(qū)新區(qū)科技城蘇州科技城蘇南萬科房地產(chǎn)有限公司14486.4487萬道尊品高新區(qū)新區(qū)獅山路蘇州萬道置業(yè)有限公司14428.28118高新區(qū)典型個案旭輝華庭項目是繼旭輝上河郡和旭輝朗香郡之后的又一力作，主打剛需產(chǎn)品，總價控制合理，憑借12月月初的開盤和月末剩余房源加推的熱銷，造就了新區(qū)樓市的一大銷售奇跡，進(jìn)一步夯實了旭輝地產(chǎn)在滸通板塊的龍頭地位。開發(fā)商蘇州旭名置業(yè)有限公司總套數(shù)2403戶項目位置高新區(qū)長江路北文昌路與鴻福路交匯處物業(yè)費(fèi)1.83元/平方米·月占地面積120562平米物業(yè)公司上海永升物業(yè)管理有限公司總建筑面積285906.27平米銷售管理/容積率1.37銷售電話400-606-6969轉(zhuǎn)85775項目于2012年12月8日上午11點(diǎn)在案場推出第一期，推出樓座為3、4、6、7、9和10#，共推出639套房源，主力戶型為76平米2-2-1,90平米2+1-2-1,115平米2+1-1-1房型，少量133平米4-2-2整體折后8100-8600元/平米，小戶型因靠312國道高架，故單價上低于9#，6#大戶型產(chǎn)品。全天到場客戶約420組，去化約310套》》》科技城樓市運(yùn)行分析板塊綜述科技城板塊依靠新城規(guī)劃，以高科技技術(shù)產(chǎn)業(yè)為驅(qū)動，經(jīng)過幾年發(fā)展，在永新、艾維克以及萬科的帶動下，已初步發(fā)展成為蘇州樓市版圖中的重要一環(huán)品牌房企不斷進(jìn)駐，提升區(qū)域市場開發(fā)能力和市場價值價格存在虛高現(xiàn)象，市場整體呈現(xiàn)供大于求的格局客戶導(dǎo)入不暢，板塊和區(qū)域認(rèn)知度有待再次提升開發(fā)量逐步加大，市場同質(zhì)化競爭程度不斷加劇板塊特征板塊供求對比新區(qū)住宅市場供求主要集中在滸通板塊和獅山路板塊，占比均超過70%，科技城板塊作為新興板塊，在新區(qū)市場中的地位依然不高，供求占比有待提升

滸通板塊成為新區(qū)市場供求的領(lǐng)軍者，供應(yīng)量和成交量分別為25.58萬方和23.3萬方，供求關(guān)系相對均衡；

獅山板塊是新區(qū)成熟度最高的區(qū)域，價格引領(lǐng)新區(qū)市場，供應(yīng)量有日益萎縮的趨勢，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面；

科技城板塊是新區(qū)市場的新進(jìn)者，在整體供求占比不高的情況下依然呈現(xiàn)供應(yīng)量遠(yuǎn)大于需求量的態(tài)勢；

橫山板塊成型時間早，區(qū)域開發(fā)量有限，但板塊認(rèn)知度相對較好，導(dǎo)致板塊呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)。板塊月度走勢板塊供應(yīng)斷檔現(xiàn)象嚴(yán)重，大部分時間以存量去化為主，成交量極其有限，全年幾大部分時間僅維持在1萬方以下運(yùn)行，市場形勢不容樂觀

2012年全年，板塊僅有top未來別墅、萬科新都會以及水岸年華三個項目有新增供應(yīng)入市，總量約為10.38萬方；10月之前板塊成交以存量為主，隨著萬科新都會和水岸年華普通住宅的入市，市場產(chǎn)生新的興奮點(diǎn)成交逐步走高。板塊成交面積段從成交面積段來看，區(qū)域?qū)儆趧傂枵紦?jù)主導(dǎo)的市場，面積段基本在80-120平米之間，改善型需求生存空間相對較小。此外，由于板塊山水生態(tài)資源卓越，低密度產(chǎn)品也存在著較大的空間，但競爭強(qiáng)度遠(yuǎn)大于普通住宅市場從具體面積段來看，75-120平米面積段占據(jù)著較大的比重，合計成交3.2萬方，占比達(dá)到了51%，剛需主導(dǎo)的態(tài)勢非常明顯；

板塊山水生態(tài)資源優(yōu)越，為低密度物業(yè)的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)，區(qū)域部分低密度產(chǎn)品成交相對較好，成交2.39萬方，占比接近40%，也在很大程度上反襯出區(qū)域普通住宅成交的不力；120-144平米普通改善型產(chǎn)品無論是供應(yīng)還是成交都相對有限，非市場主流產(chǎn)品形態(tài)。競爭市場分析本案繞城高速陽山山體太湖大道科技城新區(qū)CBD滸通板塊受繞城高速以及山體阻隔，區(qū)域市場獨(dú)立性強(qiáng)，與其余板塊互動性不強(qiáng)市場成交客戶以區(qū)域客戶為主，外部客戶導(dǎo)入數(shù)量尚未達(dá)到預(yù)期短期內(nèi)，本案競爭將鎖定在區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)項目競爭界定競爭市場分析未來隨著輕軌、有軌電車等交通體的投入使用，區(qū)域與外界的聯(lián)系將更為便捷，客戶的導(dǎo)入也更加容易，屆時本案除了要面對區(qū)域內(nèi)的競爭之外，還要面臨滸通板塊和即將崛起的生態(tài)城板塊的競爭！①②④③⑤⑥⑦本案競爭樓盤分布競爭市場分析編號項目名稱①永新秀郡②Max未來③萬科新都會④水岸年華⑤虹錦灣⑥山湖灣⑦Top未來競爭項目界定原則：以同區(qū)域內(nèi)同物業(yè)尚高層或小高層為主，低密度物業(yè)做不做重點(diǎn)考慮注：標(biāo)注市場主要在售或已立項項目競爭市場分析狀態(tài)項目位置總建（萬方）物業(yè)類別主力戶型（平米）均價（元/平米）已售萬科新都會太湖大道與嘉陵江路交匯處14.3小高層、聯(lián)排、雙拼、集中商業(yè)11512500(精裝修）水岸年華科發(fā)路和科研路交匯處6.36高層、商業(yè)80-1009500-9700Max未來青城山路與富春江路交匯處23.6別墅、小高層、高層82/110/1389000永新秀郡龍山路和科研路交匯處10.7別墅、高層87/115/140/1858500待售山湖灣科霞路與天佑路交匯處32.7高層90-140/虹錦灣太湖大道西、嘉陵江路南15.36高層94-150/Top未來陽寶山路與天佑路交匯處27.44高層、別墅//

從產(chǎn)品形態(tài)來看，小高層、高層正成為主流，但部分項目帶有低密度產(chǎn)品，如聯(lián)排、疊加或獨(dú)棟產(chǎn)品；從戶型面積來看，剛需戶型為主，基本在80-120平米之間，受市場需求影響，改善型產(chǎn)品供應(yīng)相對有限；以太湖大道為中線，在目前開發(fā)主線上，價格呈現(xiàn)向北逐步遞減的趨勢，個案價差范圍在1000元/平米左右；

產(chǎn)品以毛坯為主，萬科是首個將精裝修產(chǎn)品引入市場的品牌開發(fā)商，市場接受度較高。注：別墅類信息忽略競爭個案分析項目名稱萬科新都會效果圖項目地址太湖大道與嘉陵江路交匯處物業(yè)類別小高層、聯(lián)排、雙拼、集中商業(yè)占地面積164000㎡總建面積143000㎡容積率0.84開盤時間2012年11月3日推11層洋房開發(fā)商蘇州科技城蘇南萬科房地產(chǎn)有限公司在售價格洋房：12500元/平米（含裝修）面積段洋房：115平米左右（僅三室兩廳一衛(wèi)一種戶型）客戶組成區(qū)域內(nèi)客戶為主，包括周邊居民、科技城中層技術(shù)、管理人員等，主要以自住為主，外區(qū)域客戶稀少項目賣點(diǎn)：品牌、景觀資源、區(qū)位、精裝修、配套商業(yè)項目洋房共6幢，約2.77萬方，目前主要在售4-6#三棟，依靠品牌、精裝修等支撐，截止去年12月，項目已成交0.72萬方，成為區(qū)域市場下半年以來不多的亮點(diǎn)推出部分供應(yīng)（套）成交（套）去化率4-6#1326347.73%1#2#4#5#6#7#競爭個案分析競爭個案分析項目名稱水岸年華效果圖項目地址科發(fā)路與科研路交匯處物業(yè)類別高層、商業(yè)占地面積41133㎡總建面積63599㎡容積率1.55開盤時間2012年11月18日推11層洋房開發(fā)商蘇州科技城科新文化旅游發(fā)展有限公司在售價格9500-9700元/平米面積段兩室兩廳一衛(wèi)：80-90平米三室兩廳一衛(wèi)：95-100平米客戶組成區(qū)域內(nèi)拆遷戶、科技城企業(yè)員工、學(xué)校教職工為主，主要用于自住，多為首次置業(yè)項目賣點(diǎn)：CBD核心、剛需產(chǎn)品、景觀環(huán)境項目主打剛需產(chǎn)品，契合市場需求現(xiàn)狀，但整體價格略高，對銷售起到了一定的制約作用，截止年底，項目共計成交0.78萬方，成為維系區(qū)域成交量的重要載體推出部分供應(yīng)（套）成交（套）去化率2#、4#、8#3408424.7%1#2#4#5#7#3#9#8#成交面積段75-90平米90-100平米100-110平米合計套數(shù)26352384占比31%42%27%100%競爭個案分析競爭個案分析項目名稱永新秀郡效果圖項目地址龍山路和科研路交匯處物業(yè)類別高層、別墅占地面積82375㎡總建面積107072㎡容積率1.29開盤時間2012年9月底推加推三期開發(fā)商蘇州永新置地有限公司在售價格8500元/平米面積段兩室兩廳一衛(wèi)：87-90平米三室兩廳兩衛(wèi)：125-140平米四房兩廳兩衛(wèi)：180-185平米客戶組成高層客戶以首次置業(yè)需求為主，來自項目周邊居民、工廠企業(yè)中高層技術(shù)人員等，改善型需求相對較少項目賣點(diǎn)：永新品牌、景觀資源、產(chǎn)品規(guī)劃、價格優(yōu)勢項目整體以改善型需求為主，但高層已推部分依然以剛需產(chǎn)品撬動市場，在別墅先期入市提升項目價值的情況下，依靠價格優(yōu)勢大量去化，成為區(qū)域住宅市場的銷冠

整體成交呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)的趨勢，下半年放量明顯。主要得益于大環(huán)境的改善，與此同時，萬科新都會、水岸年華的入市再度使得購房目光聚焦到該板塊，依靠價格優(yōu)勢實現(xiàn)了快速的跑量，項目全年普通住宅共計成交166套，面積約1.66萬方。面積段供應(yīng)成交去化率80平米8112.5%85-92平米31315850.48%116平米241250%128-139平米895460.67%合計43422551.84%

目前高層部分去化率約為51.84%；

面積段去化以85-92平米兩房兩廳一衛(wèi)的剛需戶型為主，三房兩廳兩衛(wèi)改善型戶型去化明顯不足。競爭個案分析競爭個案分析項目名稱Max未來效果圖項目地址青城山路與富春江路交匯處物業(yè)類別小高層、高層、別墅占地面積110000㎡總建面積230000㎡容積率1.68開盤時間2012年9月底推加推三期開發(fā)商艾維克建設(shè)發(fā)展有限公司在售價格9000元/平米面積段兩室兩廳一衛(wèi)：82-85平米兩室兩廳兩衛(wèi)：110-115平米三房兩廳兩衛(wèi)：135-140平米客戶組成以周邊拆遷戶、科技城員工為主，主要用于自住，初期也有部分外區(qū)域的投資客，但整體數(shù)量有限項目賣點(diǎn)：科技附加值、中央景觀、開發(fā)商品牌項目開發(fā)時間早，屬于第一批享受科技城規(guī)劃紅利的項目，目前已基本進(jìn)入尾盤銷售階段（主要在售6#和10#樓），但成交量對于板塊而言依然有著極其重要的作用

全年大部分時間成交在2-3套之間徘徊，年底隨著板塊熱度的提升以及促銷的加大，實現(xiàn)了一波小的放量，項目全年普通住宅共計成交56套，面積約0.58萬方。

去化仍以剛需戶型為主，主要集中在75-90平米兩房兩廳一衛(wèi)和110-120平米兩房兩廳兩衛(wèi)，三房改善型戶型去化略顯艱難和不足。競爭個案分析萬科新都會水岸年華永新秀郡Max未來合計2012年年去化量714